PLANBESKRIVNING
Samverkanshus för vård och förskola i Gällstad. Skissat förslag – Wahlström & Steijner Arkitekter AB
PLANBESKRIVNING
DETALJPLAN FÖR Gällstad 1:132 M.FL. VÅRD- OCH OMSORGSBOENDE SAMT FÖRSKOLA,
Ulricehamns kommun, Västra Götalands län
Standard planförfarande enl. 5 kap. 7 § PBL, med möjlighet till begränsat förfarande enl. 5 kap. 18 § PBL (2010:900) Diarienummer: 2018/100
Upprättad/reviderad: 2021-10-06
VAD ÄR EN DETALJPLAN?
En detaljplan regleras i Plan- och bygglagen (PBL) och omfattar ett större kvarter, några eller enstaka fastigheter. Detaljplanen är ett juridiskt bindande dokument och syftet är att göra avvägningar mellan olika intressen och ta ställning till hur ett område ska användas.
Detaljplanen reglerar till exempel om marken ska användas till bostäder, industri, handel, park eller kontor. Den reglerar också var gator ska anläggas, hur höga byggnaderna får vara och hur mycket av fastigheten som får användas för byggnader. Detaljplanearbetet tar olika lång tid från fall till fall men under 1 år eller över 2,5 år är sällsynt.
Ett detaljplanearbete kan inledas på olika sätt. Det kan initieras från politiskt håll för att till exempel lösa ett behov av detaljplanerad mark för verksamheter såsom skolor, vårdboenden etc., för att lösa frågor gällande vägar, VA-försörjning eller för att det finns ett behov av bostäder. En ansökan om att en detaljplan ska upprättas eller ändras kan också skickas in av en exploatör eller fastighetsägare. En sådan ansökan behandlas av kommunen och beslut tas i frågan om att påbörja detaljplanearbete eller inte. En detaljplan kan upprättas med tre olika förfaranden; standardförfarande, begränsat förfarande eller utökat förfarande. Skillnaderna gentemot standardförfarande är att begränsat förfarande inte har någon granskning och vid utökat förfarande tillkommer underrättelse samt längre granskningstid.
Detaljplanearbetet utgår från de riktlinjer som finns i kommunens översiktsplan. Översiktsplanen omfattar hela kommunen och är visionen för den framtida användningen av mark och vatten. Kommunen kan även besluta om att ta fram ett planprogram, fördjupad översiktsplan eller gestaltningsförslag som anger övergripande mål med ett större geografiskt avgränsat område. Översiktsplanen, eventuella planprogram och utredningar ligger sedan till grund för detaljplanearbetet. Det finns även tillfällen när föreslagen användning i detaljplanen strider mot översiktsplanen, då genomförs detaljplanearbetet med ett utökat förfarande.
En detaljplan upprättas med hjälp av underlag från utredningar som kan röra frågor om exempelvis arkeologi, geotekniska förutsättningar och buller. När planhandlingarna och utredningarna är färdiga samråder kommunen med sakägare (till exempel grannar), statliga myndigheter, fastighetsägare, organisationer m.fl. Ett följebrev skickas ut till sakägarna där det meddelas hur länge detaljplanen är ute på samråd och var handlingarna finns tillgängliga. Planhandlingar, som består av plankarta, planbeskrivning och andra eventuella dokument, läggs upp på kommunens hemsida. I vissa fall hålls ett samrådsmöte och vid utökat förfarande kungörs samrådet i lokaltidningen. Syftet med samråd är att de som berörs av detaljplanen ska ha insyn och möjlighet att tycka till. De som har synpunkter ska skriftligen yttra sig under samrådstiden. När samrådstiden passerat sammanställs och besvaras de inkomna synpunkterna i en samrådsredogörelse.
Efter samråd görs i regel vissa ändringar av planförslaget utifrån inkomna synpunkter. När förslaget omarbetats ställs planhandlingarna ut för granskning. Information om planhandlingarna inklusive samrådsredogörelse skickas återigen ut till berörda sakägare, myndigheter etc. och läggs ut på kommunens hemsida. Den som inte skriftligen framför sina synpunkter senast under granskningstiden kan förlora rätten att senare överklaga beslutet att anta detaljplanen. Efter granskningen sammanställs återigen inkomna synpunkter i vad som kallas granskningsutlåtande.
Efter granskningstiden kan mindre ändringar göras utifrån de synpunkter som inkommit. Kommunstyrelsen tar i de flesta fall beslutet om att anta detaljplanen men vid exempelvis utökat förfarande så tas beslutet av kommunfullmäktige. Beslutet kan sedan överklagas av de som inte fått sina synpunkter tillgodosedda under samrådet eller granskningen. Om ingen överklagar beslutet att anta detaljplanen inom tre veckor så vinner detaljplanen laga kraft.
DETALJPLANEPROCESSEN FÖR STANDARDFÖRFARANDE
INNEHÅLL
DETALJPLANEPROCESSEN FÖR STANDARDFÖRFARANDE 3
PLANENS FÖRENLIGHET MED MILJÖBALKEN KAPITEL 3, 4, 5 7
FÖRDJUPNING AV ÖVERSIKTSPLAN 25
UNDERSÖKNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN 33
HUSHÅLLNING MED MARK, VATTEN OCH NATURRESURSER 35
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR LUFT 35
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR VATTEN 35
DAGVATTENHANTERING OCH AVLOPP 36
LÄSANVISNING
GRANSKNING
5
Dispositionen i planbeskrivningen är till för att läsaren till en början ska få inblick i förslaget och därefter, vid behov, kan se på förutsättningarna som råder i planområdet. För att få en övergripande förståelse över planområdet inleds dokumentet med en introduktion som ger en inblick över platsens förutsättningar. Därefter följer förslaget på förändring. Efter förslaget framställs tidigare ställningstaganden rörande planområdet, dokumentet avslutas med en mer ingående förklaring över platsens förutsättningar. Om läsaren i förslagsdelen upplever något som oklart kan hen således bläddra framåt i dokumentet för att få mer bakgrundsinformation.
HANDLINGAR
Detaljplanen redovisas i följande handlingar:
• Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000
• Planbeskrivning med tillhörande konsekvensbeskrivning, genomförandebeskrivning och illustrationsplan
• Samrådsredogörelse
Utredningar till grund för förslaget:
• Arkeologisk undersökning (2018-06-15)
• Frölunda 1:3, Dagvattenutredning (2019-03-19)
• Fastighetsförteckning
• Geoteknisk utredning (2018-06-15 Rev. A 2020-02-11)
• Groddjursinventering, Frölunda 1:3 m.fl., Gällstad (2019-06-12)
• Grundkarta
• Lokaliseringsutredning (2021-09-20)
• Naturvärdesinventering, Gällstad, Ulricehamns kommun (2018-12-03)
• Trafikbuller kartering (2018)
• Åtgärder för att begränsa översvämningen i samband med extrem skyfallsnederbörd (2021-06-17)
INLEDNING
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra för ett nytt vård- och omsorgsboende, en förskola, utökning av befintlig livsmedelsbutik samt viss bostadsbebyggelse i Gällstad i Ulricehamns kommun. Syftet med detaljplanen är att kommunen ser ett behov av en utökning genom att ersätta/komplettera befintligt vårdboende och förskola i Gällstad. Den lokaliseringsutredning som tagits fram för rubricerad detaljplan resulterade i att ovan nämnda serviceinrättningar bör placeras centralt i Gällstad med närhet till lokal matbutik och service på orten och avser att knyta an till och bygga vidare på befintlig bebyggelsestruktur.
För området där samverkanshuset planeras att uppföras reglerar detaljplanen ett något större område än vad som avses för enbart byggnationen av samverkanshuset. Det för att i framtiden möjliggöra en eventuell expansion av förskolan och vårdboendet alternativt möjliggöra för ett tillägg med bostäder såsom exempelvis seniorbostäder eller trygghetsbostäder.
GRANSKNING
6
Inom och i anslutning till planområdet finns naturvärden främst kopplade till de öppna diken som löper genom området. Delar av planområdet ligger inom område som ingår i ett dikningsföretag.
Planprocessen kommer att genomföras med ett standardförfarande. Enligt PBL 5 kap. 7
§ ska myndigheter, fastighetsägare, föreningar, enskilda m.fl. som har ett väsentligt intresse av planen beredas tillfälle till samråd. Synpunkter på planen kan lämnas flera gånger under planprocessen. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna. Politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas.
Följande översiktliga tidplan gäller för detaljplanen:
Samråd tredje kvartalet 2019
Granskning fjärde kvartalet 2021
Antagande första kvartalet 2022
Antagen lagakraftvunnen detaljplan beräknas till andra kvartalet 2022. Genomförande av planen inleds andra kvartalet 2022.
Planområdet uppgår till cirka 11 hektar och ligger i Gällstad, strax öster om vägkorsningen Ulricehamnsvägen och Boråsvägen. och omfattar fastigheterna Gällstad 1:132, Gällstad 1:105, Gällstad 1:110 samt Frölunda 1:29. Planområdet omfattar cirka 11 ha.
Inom planområdet finns ett flertal fastighetsägare. Fastigheten Gällstad 1:132 ägs av Ulricehamns kommun och är den största fastigheten inom planområdet. Gällstad 1:105 ägs av A.G. Kronogården i Gällstad AB. Svenska kyrkan äger fastigheten Gällstad 1:110. Det kommunala bostadsbolaget, Stubo, äger Gällstad 1:51. Frölunda 1:29 är i privat ägo. Detaljplanen inrymmer även samfälligheten Gällstad s:1
PLANENS FÖRENLIGHET MED MILJÖBALKEN KAPITEL 3, 4, 5
Planen bedöms vara förenlig med 3 kap. miljöbalken (MB) (1998:808), som rör grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden.
4 kap. MB behandlar ”Särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet”. Planområdet berör inte något av dessa områden.
Detaljplaneområdet omfattas därmed inte av 4 kap MB.
Enligt 5 kap. MB ska kommuner och myndigheter säkerställa att uppställda miljökvalitetsnormer iakttas. Planområdet ligger i ett redan ianspråktaget område och detaljplanen bedöms inte leda till negativ påverkan på uppställda miljökvalitetsnormer. Se vidare under kapitlet ”Konsekvensbeskrivning”.
PLANFÖRSLAG
VÄG Bestämmelsen tillåter befintlig väg längs planområdets norra del.
GATA Bestämmelsen anger gata som markanvändning och ska vara tillgänglig för fordonstrafik, gående och cyklister. Syftet med bestämmelsen är att möjliggöra för en ny infart till planområdet samt anläggande av bland annat en vändplan och en gång- och cykelväg på Biblioteksgatan.
NATUR Naturmark med avsikt att skydda befintliga naturvärden samt uppförandet av geotekniska- samt skyfallsåtgärder. I området finns även möjlighet att genomföra kompensationsåtgärder för grodor.
D Bestämmelsen tillåter (D), vård, och gäller inom de centrala delarna av planområdet.
Syftet med bestämmelsen är att möjliggöra för ett nytt vårdboende. Planläggning för ett nytt vårdboende är ett av huvudsyftena till framtagandet av detaljplanen. Inom användningen ska plats ges för gator, p-platser, lastning, lossning och brandvägar intill byggnader.
S Bestämmelsen tillåter (S), skola, och gäller inom de centrala delarna av planområdet.
Syftet med bestämmelsen är att möjliggöra för uppförandet av en ny förskola. Planläggning för en ny förskola är ett av huvudsyftena till framtagandet av detaljplanen. Inom användningen ska plats ges för gator, p-platser, lastning, lossning och brandvägar intill byggnader.
C Bestämmelsen tillåter centrumverksamhet C och regleras inom tre av planområdets användningsområden. Två av dem är lokaliserade i planområdets nordvästra del.
Bestämmelsen syftar till att tillåta nuvarande matvarubutik (ICA) längst i väster inom planområdet. Användningen C, centrum, tillåts även strax öster om den befintliga matvarubutiken med syfte att möjliggöra för en utveckling av verksamheten samt en framtida komplettering inom området med småskalig service såsom apotek, kiosk etc. Även det centrala området planläggs med användningen C. Det för att öka flexibiliteten för det planerade samverkanshuset samt området i stort.
B Bestämmelsen tillåter bostäder och planläggs i tre av planområdets användningsområden. Användningen B, bostäder, tillåts dels i söder där syftet är att möjliggöra för etablering av nya villor längs med Kärråsvägen.
I planområdets centrala del planläggs det för bostäder med större byggrätter vars syfte är att möjliggör för en etablering i form av flerbostadshus eller seniorbostäder. Genom att planlägga det centrala området med B, bostäder, ökar flexibiliteten och kompletterar de boendeformer som inte inryms i bestämmelsen D, vård. Inom användningen ska plats ges för gator, p-platser, lastning, lossning och brandvägar intill byggnader.
Det planläggs även för B, bostäder, i planområdets nordvästra del. Bestämmelsen syftar här till att tillåta befintlig bostad.
E Ett område inom den norra delen av planområdet planläggs som tekniska anläggningar
E. Syftet är att möjliggöra och säkerställa mark för kommande tekniska anläggningar
inom planområdet. Bestämmelsen tillåter även befintlig pumpstation inom planområdets nordvästra del. Vilket återfinns i anslutning till den befintliga ICA- butiken.
För att reglera höjden på byggnader används bestämmelsen om högsta tillåtna nockhöjd angivet i meter över havet (m ö.h.). Inom användningsområdet DSCB medges en nockhöjd om +222 m ö.h. vilket möjliggör för byggnader att uppföras upp till 4 våningar med tillhörande markbearbetning. Angivet värde ses som tillräckligt för att inrymma det tänkta verksamheterna samt bostäder som planen syftar till.
Inom användningsområdet B i de södra delarna av planområdet medges en nockhöjd om +220 - +221 m ö.h. vilket motsvarar upp till 2 våningar och följer höjdsättningen på de befintliga intilliggande villorna.
Inom användningsområdena CE och CB medges en nockhöjd om +215 meter över havet vilket motsvarar 1 våning butiksbyggnad. Bestämmelsen om högsta nockhöjd tillåter befintliga byggnader vilka har en högsta nockhöjd om högst +212 m ö.h.
Xxxxxx får inte förses med byggnad. Syftet med bestämmelsen är att reglera vilka ytor som får förses med byggnad. Begränsning mot att bygga i fastighetsgräns gentemot grannfastigheten utanför planområdet samt att säkerställa att bygglovspliktiga byggnader inte uppförs inom planerad utemiljö för förskolan. Prickmarken säkerställer även mark för vidare vägdragning inom kvartersmarken.
Syfte med bestämmelsen är möjliggöra uppförande av komplementbyggnader till exempel förråd för lekutrustning inom planerad utemiljö för förskolan.
e1 Bestämmelsen anger största tillåtna byggnadsarea i % av fastighetsarean inom egenskapsområdet och är reglerad till 50% i norr (DSCB), 35% i sydöst (DSCB), och 20% i sydväst B, bostäder.
p1 Bestämmelsen reglerar att huvudbyggnad ska placeras minst 4 meter från fastighetsgräns. Garage och komplementbyggnad ska placeras minst 2 meter från fastighetsgräns och minst 6 meter från gata. Syftet med bestämmelsen är att byggnader inte ska placeras för nära vägen och därmed skymma sikten. Bestämmelsen säkerställer även plats för parkering framför garagebyggnad.
n1 Skyddsbestämmelse för att skydda större hamlade ekar med en stamdiameter större än 40 cm vid 1 meters höjd som finns inom området.
b1 Syftet med bestämmelsen är att reglera så att lägsta färdig golvhöjd inte understiger
+206 meter över havet. En lägre färdig golvhöjd inom planområdet kan riskeras att översvämmas och därmed skada byggnaders konstruktion.
Bestämmelsen anger att körbar förbindelse inte får finnas längs delar av väg 1700.
Bestämmelsen syftar till att reglera att det endast får finnas två utfarter mot väg 1700 från planområdet. En reglering av antal utfarter mot väg 1700 tjänar till att stävja en ökad säkerhetsrisk som uppkommer om ett flertal utfarter inom en kort sträcka tillskapas.
u1 Syftet med bestämmelsen är att säkerställa utrymme för allmännyttiga underjordiska ledningar.
a1 Syftet med bestämmelsen är att utöka marklovplikten till att gälla fällning av ekar med en stamdiameter större än 40 cm vid 1 meters höjd.
a2 Syftet med bestämmelsen är att reglera så att startbesked inte får ges för byggnader förrän skyddsåtgärd för skyfallshantering har kommit till stånd. Skyddsåtgärderna motverkar att tillgängligheten äventyras samt byggnaders konstruktion skadas inom planområdet. De skyddsåtgärder som ska komma tillstånd är de som är listade i åtgärdsförslag 2 i ”Åtgärder för att begränsa översvämningen i samband med extrem skyfallsnederbörd 2021-06-17”.
Genomförandetiden är 5 år från den dagen detaljplanen får laga kraft.
Bild 1. Illustrationen visar ett exempel på utbyggd byggnation inom rubricerad detaljplan.
Bild 2. Perspektiv från sydväst. Bild – Wahlström & Steijner Arkitekter AB.
Mark, vegetation och naturvärden
Ny markanvändning innebär att ett öppet fält öster om centrala Gällstad tas i anspråk.
Befintligt dikningsföretags avrinning avseende flöden etc. får inte påverkas av föreslagen bebyggelse varför förslag på åtgärder tagits fram i en dagvattenutredning och skyfallskartering. Befintliga diken får inte heller påverkas utan att en omprövning av dikesföretaget görs. Åtgärderna avser att lägga igen dike 1 i nordväst (se bild 3) till förmån för den tillkommande bebyggelsen och som kompensation för detta krävs en breddning dike 2 och 3
Bild 3. Diken inom planområdet.
Dike 1 som avses läggs igen, omfattas av generellt biotopskydd. I diket har förekomst av åkergroda påträffats vilka omfattas av artskyddsförordningen. Dispens behöver sökas hos Länsstyrelsen för en flytt av det biotopskyddade diket. Det behöver även sökas en dispens från artskyddsförordningen gällande förekomsten av åkergroda, då en omflyttning av diket påverkar dess viloplatser.
Kompensationsåtgärderna som avses göras på dike 2 och 3 sker i form av en bredare bottenfåra som ligger ca 20 cm under utloppet från diket vilket skapar en våt miljö med avsatser på sidorna med avsikt att gynna groddjuren (se bild 4). Även tillskapande av viloplats för grodor i enlighet med Groddjursinventering, Frölunda 1:3 mfl., Gällstad, Ulricehamns kommun, (2019-06-12) säkerställas inom det område som planläggs som NATUR.
Bild 4. Skiss över planerad dikesutformning.
Befintlig åkermark/gärde inom området är sedan tidigare inte detaljplanelagt. För att säkerställa att åkermark/gärde i planområdets sydvästra del bevaras planläggs denna del med användningen NATUR, naturmark. Inom området finns några större ekar som eventuellt tidigare varit hamlade enligt naturvärdesinventeringen. Dessa ekar skyddas i detaljplanen (n1) med krav på marklov. Ekarna får inte fällas annat än av säkerhetsmässiga eller naturvårdsskäl. En administrativ bestämmelse (a1) reglerar att marklov krävs för fällning ekar med en stamdiameter större än 40 cm vid 1 meters höjd.
Dispens från generellt biotopskydd – avvägning och resonemang
Utveckling av vård och omsorgsboende för äldre samt en utökning av förskoleplatser är väsentliga för samhället Gällstads långsiktiga utveckling. I den lokala kontexten bedöms det vara av ett större allmänt intresse för att orten även fortsättningsvis ska kunna förse sina invånare med erforderlig service.
Sammantaget finns det i planområdet cirka 1400 löpmeter diken som alla omfattas av generellt biotopskydd. Planerad igenläggning av dike 1 förväntas omfatta cirka 180 meter, vilket innebär ungefär 15 % av den totala dikesytan. Dagvattenutredningen behandlar de konsekvenser som en igenläggning av diket genom att föreslå en breddning och därmed omledning av vattnet till två andra befintliga diken med avsikt att förutsättningarna för dikningsföretaget inte försämras.
Frågan rörande kompensation bör utredas i kommande dispensansökan för att därmed väga upp och minimera negativ påverkan på eventuella skyddade och känsliga arter.
Några kulturmiljövärden bedöms påverkas inte av innehållet i detaljplanen.
1. Inom den största delen av planområdet tillåts användningarna DSCB. Inom område 1 (se bild 4 på nästa sida) planeras ett nytt samverkanshus med förskola och vårdboende att byggas. Detaljplanen reglerar bebyggelsens nockhöjd till maximalt 17 meter för att kunna inrymma två våningar samt tillhörande tekniska installationer. Samverkanshusets höjd planeras variera mellan 1 (förskoledelen) och 2 våningar. För att verksamheten ska kunna drivas på ett fördelaktigt sätt är det viktigt att den utformas som en sammanhängande enhet. Personalytorna nås enkelt från både förskolan och boendet och gemensamma ytor kan tillskapas för restaurang/bespisning.
2. Inom område 2 planeras det för framtida bostadsbebyggelse och mindre serviceverksamhet. Höjden på byggnaderna regleras här till en nockhöjd motsvarande 4 våningar.
3. Inom område 3 planeras 3 villatomter uppföras. Höjden på byggnaderna regleras här till en nockhöjd motsvarande 2 våningar.
4. Inom område 4 möjliggör detaljplanen för bevarande av befintlig bostadsbebyggelse samt en eventuell utbyggnad av den befintliga ICA-butiken. Detaljplanen säkerställer även mark ämnad för tekniska anläggningar inom delområdet. Omfattningen av byggnation inom de befintliga fastigheterna Gällstad 1:105 och Frölunda 1:29 regleras med hjälp av prickmark.
Bild 5. Områdesindelning över möjlig bebyggelse.
Ny bebyggelse ska uppföras tillgänglighetsanpassat. Det innebär att alla människor ska kunna röra sig och ta sig fram inom planområdet, i lägenheterna, på innergårdar, till allmän platsmark och till butiker med mera. Det är viktigt att såväl lokaler, gårdsmiljöer och bostäder är lättillgängliga och att det är lätt att röra sig mellan byggnader och kvarter.
Xxxxxxxxx för rörelsehindrade måste finnas max 25 meter från entréerna. Vägen mellan parkeringsplatsen och entréerna bör inte luta mer än 1:12 och det ska vara lätt att orientera sig med hjälp av skyltar, markbeläggning och utformningen av entréerna. Alla nya byggnader ska uppföras tillgänglighetsanpassat.
Detaljplanen medger fler bostäder i området vilket i sin tur innebär att fler personer kommer att röra sig i området. Folkliv kan ses som en förutsättning för en ökad upplevd trygghet i stadsrummet. Bebyggelsen kommer således inte enbart öka tryggheten inom planområdet utan också skapa underlag för ett tryggare stadsliv i omkringliggande områden.
I fortsatt planering är det viktigt att verka för en god belysning av området och av omkringliggande gång- och cykelvägar samt studera bebyggelsens förhållande till närliggande Boråsvägen så att en säker och trygg trafiksituation skapas för boende och besökare i området.
Planförslaget bedöms positivt för barnperspektivet genom möjliggörandet av ny förskola samt en rymlig och lekvänlig utemiljö. En större skolgård ger möjlighet att ordna fler funktioner och mer varierade miljöer inom skolområdet. Större ytor främjar också mer rörelse och lek inom området. Skolgården bör gestaltas med fokus på att främja barns lek och hälsa samt med god tillgänglighet.
Att det är enkelt och säkert att ta sig till förskolan med sina barn är en viktig aspekt för placeringen av en ny förskola med tanke på barnperspektiv och jämställdhet. Det finns bra gång- och cykelvägar till området från flera håll samtidigt som det i detaljplanen möjliggörs för ytterligare utbyggnad av gång- och cykelvägar. Det centrala läget innebär också att det är relativt nära till förskolan vart man än bor i Gällstad. Placeringen stödjer också hämtning och lämning utan bil.
Inom planområdet kompletteras de huvudsakliga användningarna för förskola och vårdboende med möjlighet till utbyggnad av bostäder och centrumverksamhet.
En geoteknisk utredning har genomförts i samband med detaljplanearbetet vilket resulterat i följande.
Bild 6. Beräkningssektioner A, B och C.
Sektion A
Stabilitetsanalysen visar för sektion A (se bild 5) att beräknad säkerhetsfaktor mot stabilitetsbrott är tillfredställande enligt gällande krav och normer för befintliga förhållanden. För utbyggda förhållanden är beräknad säkerhetsfaktor mot stabilitetsbrott i dränerad analys tillfredställande för en begränsad utbredd last om 30 kPa. Känslighetsanalys, för utbyggda förhållanden, med en höjning av grundvattenytan med 0,5 m genom hela profilen har utförts. Analysen visar att beräknad säkerhetsfaktor mot stabilitetsbrott minskar med 15 % och stabilitetsförhållandena är därför inte tillfredställande i sektion A för utbyggda förhållanden med en utbredd last om 30 kPa. Risken för att slänten har högre grundvattentryck en längre period bedöms risken ringa, då sanden har en dränerande funktion, och därav rekommenderas en maximal utbredd last på 30 kPa.
Sektion B
Stabilitetsanalysen visar för sektion B att beräknad säkerhetsfaktor mot stabilitetsbrott är tillfredställande enligt gällande krav och normer för befintliga förhållanden. En eventuell exploatering inom detaljplanen innebär en förbättring av stabilitetförhållandena från Boråsvägen.
Sektion C
Stabilitetsanalysen visar för sektion C att beräknad säkerhetsfaktor mot stabilitetsbrott är strax under gällande krav och normer i anslutning till diket för befintliga förhållanden. För utbyggda förhållanden med en höjning av markytan med 1 m och en utbredd last om 70 kPa är beräknad säkerhetsfaktor mot stabilitetsbrott tillfredställande, om dikets- och utfyllnadens slänt har en maximal lutning på 1:3 från dikesbotten.
Känslighetsanalys, för utbyggda förhållanden, med en höjning av grundvattenytan med 1 m genom hela profilen har utförts. Analysen visar att beräknad säkerhetsfaktor mot stabilitetsbrott är strax under gällande krav och normer. Risken att höga vattentryck inträffar samtidigt som diket är torrt bedöms vara små då sanden har en dränerande funktion. Stabiliteten är därför tillfredställande i sektion C för utbyggda förhållanden enligt ovan.
Bild 7. Indelning av området.
Delområde I
Inom delområde I är markytan till största del flack. Stabilitetssektion B och stabilitetsektion C har beräknats för delområdet. Totalstabiliteten för befintliga förhållanden inom delområdet bedöms som tillfredställande och uppfyller gällande rekommendationer enligt IEG rapport 4:2010. Området får maximalt belastas med 90 kPa tillsammans med att dikenas- och utfyllnadens slänter måste läggas i lutning 1:3 eller flackare. 90 kPa innebär en exploatering med t.ex. 1 m höjning av markytan tillsammans med en byggnad på ca 7 våningar. Då bestämmelsen för högsta nockhöjd reglerar en maximal höjd som tillåter byggnader att uppföras upp till 4 våningar riskerar marken inte att belastas mer än vad den bedöms klara av. Inom delområdet finns tre diken, ett i nordost längs en befintlig grusväg, ett i områdets centrala del och ett i områdets södra del. Det centrala diket ska fyllas igen. De övriga två dikena måste i samband med exploatering grävas om genom att slänterna flackas ut till 1:3 och erosionsskydd läggs ut i slänterna. När det centrala diket fylls igen ökar vattenmängden i övriga diken och därmed erosionen i övriga diken. Behovet av att flacka slänterna och lägga erosionsskydd längs övriga diken ökar efter det att det centrala diket fylls igen.
Delområde II
Inom delområde II är markytan till största del flack, med undantag av det södra gränsområdet. Inom delområdet bedöms stabilitetsförhållandena vara goda förutom i direkt anslutning till delområdets flertal diken. Längs dikena inom delområde II finns tecken på pågående erosion och i detaljplanen borde krav på erosionsskydd införas.
Dock är dikena så pass små och tillsammans med jordlagerföljdens innehåll av friktionsjord bedöms konsekvenserna av eventuell tillfälligt ökad erosion inte påverka
stabilitetsförhållandena avsevärt utan främst endast lokala, små glidytor/ras ut i dikena. Enligt detaljplanen förslås delområdet förbli ett naturområde och eftersom ny planläggning inte avses förläggas så nära bäckens släntkrön (närmast ca 50 m) bedöms inte erosionen kunna påverka säkerheten mot stabilitetsbrott för anläggningen.
Delområde III
Inom delområde III sluttar markytan mot öster. Stabilitetssektion A har beräknats för delområdet. Totalstabiliteten för befintliga förhållanden i sektion A bedöms som tillfredsställande och uppfyller gällande rekommendationer enligt IEG rapport 4:2010. För utbyggda förhållanden erfordras belastningsrestriktion om maximal 30 kPa, se bild nedan för utbredning av lastrestriktioner för 30 kPa. 30 kPa innebär en exploatering med t.ex. 0,5 m höjning av markytan tillsammans med en byggnad på ca 2 våningar.
Jordlagren inom området utgörs av friktionsjord. Området bedöms inte vara sättningskänsligt förutsatt att all organisk jord avlägsnas innan uppfyllning sker. Sättningarnas storlek, vi måttliga laster, förutsätts bli små. Inom detaljplaneområdet varierar djup till fast botten vilket medför risk för problem med differenssättningar inom byggnader placerade över ytor med olika jorddjup, varav sättningsproblematiken bör utredas innan byggnation.
Byggnader inom delområde I bedöms kunna grundläggas på platta på mark. Grundläggning föreslås på friktionsjord eller på sprängstensbotten. Vid sättningskänsliga byggnader kan grundläggning med pålar krävas.
Inom delområde II medger detaljplanen naturområde, varav inga byggnader tillåts.
Lättare byggnader (en till två våningar) inom delområde III bedöms kunna grundläggas på platta på mark. Grundläggning föreslås på friktionsjord eller på sprängstensbotten. Större byggnader (över två våningar) inom delområde III ska grundläggas med pålar/plintar för att inte överstiga lastrestriktionen på 30 kPa.
Organisk jord ska schaktas bort innan grundläggning. För framtida projektering av grundläggning av byggnader inom utredningsområdet rekommenderas kompletterande geotekniska undersökningar. En förtätning av undersökningspunkter ger en säkrare bild av djup till berg, utökad provtagning ger en bättre bild över jordarterna i sidled och djupled och fler grundvattenmätningar ger bättre förutsättningar att ansätta dimensionerande grundvattentryck i jordprofilen. Dessa utökade undersökningar medför att både åtgärder och grundläggning bättre kan optimeras.
I närområdet finns inga tydligt anlagda parker eller rekreationsmiljöer, dock är orten liten och närheten till naturkvalitéer är stor.
I anslutning till planerat vård- och omsorgsboende ska det finnas möjlighet till enskilda uteytor eller en gemensam uteplats och dessa bör vara förlagda så att de avskärmas från Boråsvägen i norr och utformas att ta tillvara på naturkvalitéer i området.
Förskolans gård föreslås placeras mot skogsområdet söder om byggnaden och kan, om den utformas med omsorg, utgöra en yta som uppmanar till lek och upptäckande
samtidigt som den är anpassad till verksamhetens behov. Uteytan per barn bör inte understiga 30 kvadratmeter för att säkerställa en god utemiljö för barnen. Föreslagen gårdsyta innehåller bland annat några större ekar vilka om de sparas kan ge goda kvalitéer till förskolegården.
Viktigt är att säkerställa uteytornas storlek i förhållande till antal barn. Om det är möjligt utifrån verksamhetens behov, bör delar av gårdsytorna vara tillgängliga för allmän lek under tider då förskolan är stängd. Inom planområdet finns gott om plats för en väl tilltagen utemiljö för barnen.
Angöring till området sker från Boråsvägen (väg 1700) via ny infart i anslutning till E- området öster om fastighet Frölunda 1:29. Norra delen av Biblioteksgatan planläggs som kvartersmark. Biblioteksgatans nuvarande anslutning mot väg 1700 bibehålls som infart för godstrafik för att fortsatt möjliggöra för leveranser till ICA. En fortsatt planläggning av Biblioteksgatans södra del som GATA möjliggör för fortsatta leveranser att ske på de sätt det görs i stunden för arbetet av detaljplanen och fram till det att ICA eventuellt köper mer mark för att utveckla verksamheten. Biblioteksgatan förses med en vändplan i höjd med fastigheten Gällstad 1:51. På kvarvarande del av Biblioteksgatan, norr om vändplanen, kommer motorfordonstrafik förbjudas genom trafikföreskrift. Undantaget varuleveranser. Sträckan kommer även förses med fysiska hinder för att hindra otillåten genomfartstrafik till väg 1700 och det nya området. Åtgärden leder till minskad trafik och bättre trafiksäkerhet och boendemiljö utmed Biblioteksgatan.
Bild 8. Illustration över den nya trafiklösningen.
Trafikföring till förmån för vårdboendet och förskolan sker på kvartersmark samt allmän plats planlagd som GATA. Plankartan förses med prickmark i ytterkant runt planerat
vårdboende för att säkerställa en fortsatt vägdragning in i området. Detför att säkerställa mark för vägdragning till en eventuell framtida utbyggnad av bebyggelsen i området öster om det planerade samverkanshuset.
Boråsvägen förses med utfartsförbud i plankartan med två möjligheter till utfart. En utfart tillåts där Biblioteksgatan når väg 1700 strax väster om fastighet Frölunda 1:29. Utfarten är ämnad för kunder samt leveranser till den befintliga matvarubutiken. Den andra utfarten tillåts öster om den mark som planläggs som E, tekniska anläggningar. Utfarten/infarten möjliggörs för att nå det planerade samverkanshuset.
En ny gång- och cykelpassage planeras att anläggs över Boråsvägen (väg 1700) i anslutning till den nya infarten till området för att ansluta till gång- och cykelbanan på vägens norra sida. Detaljplanen möjliggör även för en utbyggnad av trottoar på Boråsvägens södra sida.
Norr om fastighet Gällstad 1:101 planeras Biblioteksgatan att omvandlas till gång- och cykelväg för att sedan ansluta in till området planlagt för DSCB (se bild 8). Då Biblioteksgatan stängs av för genomfartstrafik bedöms trafikmiljön utmed gatan bli tillräckligt säker för gång- och cykeltrafikanter och behovet av en separerad gång- och cykelväg söderut mot skolan försvinner.
Behov av interna gång-/gång- och cykelvägar (inom kvartersmark) som även ansluter till allmän plats behövs för att underlätta för gång- och cykeltrafikanter att röra sig till förskola och bostäder utan att behöva använda biltrafikens stråk.
Bild 9. Illustration över hur oskyddade trafikanter tar sig till viktiga målpunkter i Gällstad från planområdet.
I anslutning till förskolan och vårdboendet planeras cirka 70 parkeringsplatser samt särskilda zoner för hämtning och lämning med bil samt för lastbilsleveranser av livsmedel och sophämtning m.m. Ytor för parkering till samverkanshuset säkerställs genom att ett område förläggs med prickmark längs med Boråsvägen i norr.
Tillkommande bebyggelse bedöms ej bli bullerstörd. Utifrån kommunens trafikbuller- kartering från 2018 görs bedömning nedan.
Men anledning av det relativt låga trafikflödet (1350 fordon ådt) och hastighet (40 km/h) samt den tillkommande bebyggelsens avstånd från väg 1700(+30 meter) bedöms inte buller överstiga 55 dBA ekvivalent ljudnivå. Även maxnivåer bedöms ligga på en nivå som inte överskrider riktlinjerna för trafikbuller.
En uppräkning av trafikmängderna enligt prognos har ej gjorts men utifrån de kända förhållandena med nuvarande låga värden görs preliminärt en bedömning att de inte skulle kunna innebära en sådan förhöjning att de skulle aktualisera några krav för bostäder enligt bullerskyddförordningen.
Skolgården placeras bort från vägen och beräknas ha en ekvivalent ljudnivå på 40–45 dB(A) och en maximal ljudnivå på 55–60 dB(A). Naturvårdsverkets rekommenderade bullernivåer för förskolor, gällande både ekvivalent och maximal ljudnivå, kommer inte heller att överskridas.
Bild 9: Till vänster visas beräknad ekvivalent ljudnivå 2 meter över mark, till höger visas beräknad maximal ljudnivå 2 meter över mark. Planområdet är markerat med svart streckad linje. Ulricehamn 2018.
En ny pumpstation kommer eventuellt att behöva anläggas för teknisk försörjning. Ett E- område finns avsatt för detta. Befintliga VA-ledningar behöver flyttas från nuvarande läge på grund av tillkommande bebyggelse och avses förläggas inom u-området i planområdets norra del.
Skanova har fiberledningar längs med Boråsvägen i anslutning till planområdet. Östra Kinds elkraft har elledningar i anslutning till området. Vid anslutning till el- och fiber ska fastighetsägaren initialt kontakta ledningsägaren.
Fastighetsägaren, det vill säga kommunen, utreder om det finns möjlighet att värma upp förskolan och vårdboendet med hjälp av fjärrvärme.
Dike 1 (se bild 10) och det eroderade diket som löper längs det sydvästra skogsområdet avses läggas igen för att möjliggöra planerad byggnation av samverkanshuset.
Dagvattenutredningen föreslår att dräneringsledningar läggs ner i samband med dikestäckningen för att leda vattnet till Dike 2.
Som kompensation för igenläggningen breddas dike 2 och 3 (se bild 10). Marken planläggs som Natur, naturmark, på den mark där breddning av diken är tänkt att ske.
Bild 10. Diken inom planområdet.
Genom att flytta de punkter där flödet begränsas går det att styra vilka områden som först riskerar att drabbas av översvämning. I dagsläget sker en strypning av flödet i det större vattendraget mellan anslutningarna av dike 1 och dike 2.
Enligt Ulricehamns kommuns riktlinjer ska dagvatten från parkeringsytor med fler än 20-platser renas. Då ett par större parkeringsytor är tilltänkta i nära anslutning till varandra rekommenderas installation av oljeavskiljare. I övrigt beräknas inte koncentrationen av föroreningar att öka i dagvattnet och därför bedöms inte några ytterligare åtgärder krävas.
Kommunens riktlinjer för hantering av dagvatten ska följas.
Skyfall
Översvämningar förekommer på flera platser i Gällstad vid ett klimatanpassat 100- årsregn. En konsekvens vid ett klimatanpassat 100-årsregn är att framkomligheten på väg- och gatunätet reduceras. Åtgärder ska motverka försämrad framkomlighet och negativ påverkan på fastigheter utanför och inom detaljplanområdet. Efter exploatering av området försvinner stora ytor som idag håller mycket vatten vid skyfall och de ytorna måste kompenseras. Trumman under väg 1700 har en kapacitet på 2 m³/s. Två förslag till lösningar redovisas i rapporten ”Åtgärder för att begränsaöversvämningen i samband med extrem skyfallsnederbörd” daterad 2021-06-17.
Bild 12: Maximalt vattendjup vid ett klimatanpassat 100-årsregn, åtgärdsförslag 2.
De åtgärder som listas i åtgärdsförslag 2 får den effekt på flödet att trummans kapacitet ses som tillräcklig. De åtgärder som föreslås i åtgärdsförslag 2 är en vall samt en begränsning av flödet (se bild 13). För detaljer om lösningen i förslag 2 se ovan nämnt PM.
Bild 13. Illustration av åtgärdsförslag 2.
Då detaljplanen reglerar så att lägsta färdig golvhöjd inte understiger +206 m öh (b1). Klarar den planerade byggnationen med god marginal högsta högvattenyta vid ett klimatanpassat 100-årsregn. Ytor avsedda för parkering kommer helt eller delvis att svämma över med höjdsättningen som använts i beräkningsmodellen, vid ett klimatanpassat 100-årsregn.
En återvinningsstation finns cirka 50 meter nordöst om planområdet strax norr om Boråsvägen.
I mindre tätorter är brandvattenförsörjningen en kombination av brandposter och räddningstjänstens egna brandbilar. För den planerade byggnationen av samverkanshuset räcker de befintliga brandposterna.
Om gatunätet eller motsvarande inte ges åtkomlighet ska särskild räddningsväg skapas. Räddningsvägen ska vara skyltad, snöröjas och bör anslutas i närheten till byggnadens gatuadress.
Om utrymning från byggnader förväntas ske med hjälp av räddningstjänstens utskjutningsstegar får byggnaderna maximalt ha 11 meter till fönstrets eller balkongräckets nedre kant, ha maximalt 3 våningar och endast innehålla bostäder.
STÄLLNINGSTAGANDEN
Detaljplanen är förenlig med översiktsplanen.
Den fördjupade översiktsplanen pekar ut området för detaljplan som lämplig att bebygga med bostäder och handelsverksamhet. Öster om planområdet finns en genomfartsled för trafik utpekad. Då behovet minskat för handelsetableringar i Gällstad sedan FÖP:en utarbetades bedöms föreslagen användning i detaljplanen som medger både bostäder och centrumverksamhet vara i linje med vad som föreskrivs. Hänsyn tas till utpekat läge för en genomfartsförbindelse inklusive dess uppskattade påverkansområde.
Den största delen av planområdet är i dagsläget inte detaljplanelagt. Det finns två gällande detaljplaner inom planområdet. Detaljplan för Frölunda Samhälle 1955-07-09 och detaljplan för Frölunda torg 1990-09-12. Detaljplan för Frölunda Samhälle 1955- 07-09 säger att planområdet får användas för bostadsändamål och endast hus som uppförs fristående får bebyggas. Minsta tomtstorlek är 900 m2 och högst antal våningar är två. Detaljplan för Frölunda torg 1990-09-12 säger att planområdet får användas för detaljhandel. Högsta byggnadshöjd är 6 meter och största exploatering är 700 m2 byggnadsarea. Högst antal våningar är 2 och största tillåtna takvinkel är 15 grader.
Bild 14: Planmosaik över området.
Genomförandetid i gällande detaljplan
För samtliga gällande detaljplaner som rubricerad detaljplan berör, Frölunda Samhälle 1955-07-09 och Frölunda torg 1990-09-12, har genomförandetiden gått ut.
Under ett möte med lokalstyrgruppen (2018-11-13) beslutades det att samverkanshuset ska byggas i flera våningar, minst 2.
För ny bostadsbebyggelse och verksamhet ska parkering anordnas inom respektive fastighet i enlighet med Ulricehamns kommuns parkeringsnorm.
FÖRUTSÄTTNINGAR
Enligt jordartskartan från SGU (Sveriges Geologiska Undersökning) består området av kärrtorv, isälvssediment och sandig morän, söder om området är landskapet ett moränbacklandskap, se bild 16.
Bild 16: Jordartskarta med områdesgräns.
En geoteknisk utredning har gjorts. Undersökningsområdet består till största del av åkermark och skogsmark och har delats in i tre delområden namngivna I, II och III.
Bild 15: Indelning av området.
Delområde I
Undersökningar visar att jordlagerföljden för delområde I består av mulljord ovan friktionsjord bestående av varierande skikt med siltig sand och sandig silt. I delområdets södra del i anslutning mot delområde II och dikena finns inslag av torv. Det totala djupet till fast botten eller berg varierar mellan ca 9 och 17 m.
Delområde II
Undersökningar i delområde II visar att jordlagerföljden består av torv ovan friktionsjord med varierande skikt av siltig sand och sandig silt. Det totala djupet till fast botten eller berg varierar mellan 3 och 8 m.
Delområde III
Undersökning i delområde III visar att jordlagerföljden består av en torv ovan friktionsjord med varierande skikt av siltig sand och sandig silt. Det totala djupet till fast botten eller berg varierar mellan 2 och 4 m.
Läs den bilagda geotekniska utredningen, daterad februari 2020, för mer information om de geotekniska förutsättningarna.
Inga kända markföroreningar finns inom planområdet.
Området är i huvudsak utanför planlagt område. De östra delarna är gärdes- och åkermark och omfattas av ett äldre dikningsföretag. I de västra delarna finns en byggnadsplan från 1955 över befintliga småbostadshus samt butikslokal. För småhusen anges bostadsändamål, för matbutiken anges allmänt ändamål. Befintlig bebyggelse inom planområdet är uppförd mellan 60- och 80-talet.
Området utgör normalriskområde för radon.
En naturvärdesinventering har gjorts för planområdet.
Området kring Gällstad är ett gammalt odlingslandskap. Det småskaliga jordbruket har gradvis försvunnit och små åkrar gett vika åt villaområden. Området har påtagliga naturvärden kopplade till de mindre jordbruken och omkringliggande betesmarker som gynnar både flora och fauna.
Området innefattar bland annat fyra öppna diken och omfattas således av generellt biotopskydd. Det är främst dessa diken samt ett antal äldre hamlade ekar (regelbundet beskurna) som ger naturvärde åt området. Enstaka skyddsvärda arter, så som åkergroda, vaktel, tornseglare samt ängspiplärka, har hittats främst vid åkern i anslutning till de öppna dikena.
Dispens från generellt biotopskydd ska sökas för dikena samt dispens hos artskyddsförordningen gällande åkergroda om dess viloplatser eller fortplantningsområden kommer att påverkas.
De utpekade naturvärdena i jordbruksmarken, speciellt de öppna dikena, är känsliga för förändrad markanvändning. För att de ekologiska funktionerna i området ska bevaras bör diken bevaras i den mån som det är möjligt. För att bevara moss- och lavflora bör sly
röjas och lämnas på platsen. Extra hänsyn bör även visas till de gamla ekarna med spår av hamling.
En groddjursinventering har tagits fram för planområdet.
Inventeringen visar att det finns rom av både åkergroda och vanlig groda i området. Enstaka romsamlingar var svåra att artbestämma då vattenståndet var lågt och rommen inte nylagd. Karaktärer för båda arter kunde dock identifieras på övriga romsamlingar. Att både vanlig groda och åkergroda regelbundet fortplantar sig i området styrks av observationerna av adulta individer vid denna inventering samt
naturvärdesinventeringen 2018
(Jakobi Sustainability AB, 2018).
Bild 17: Karta över fynd vid groddjursinventering.
Vanlig padda noterades inte vid något fältbesök. Det är möjligt att arten inte utnyttjar området men heller inte osannolikt då de har liknande krav på livsmiljö som de identifierade grodarterna. De omgivande skogspartierna innehåller död ved och mindre rösen som utgör lämpliga övervintringsplatser.
Naturvärdesinventeringen tillsammans med denna inventering med fokus på groddjur visar att åkergroda och vanlig groda rör sig och fortplantar sig i området. Dessa grodarter, samt vanlig padda, är sparsamt rapporterade i artportalen i kommunen men spridda förekomster är noterade. Troligen är arterna vanligare än så. Sett till tillgången på livsmiljöer och potentiella fortplantningsområden i närheten av planområdet så finns det ett mindre antal dammar samt flera diken i anslutning till övriga åkermarker i trakten. För de lokala individerna bedöms effekten bli stor då livsmiljön nästan helt försvinner om inga skyddsåtgärder vidtas. På regional nivå bedöms effekten som liten och ur ett nationellt perspektiv som försumbar effekt.
Inga kända kulturmiljövärden finns i eller i anslutning till detaljplaneområdet.
En arkeologisk utredning har utförts inom fastigheten Frölunda 1:3 och Gällstad 1:132, Ulricehamns kommun. Efter avslutad utredning har två lämningar registrerats. En härd (G1817:1) som har registrerats som fornlämning och en husgrund precis utanför detaljplaneområdet från historisk tid (G1817:2) vilken bedöms som en övrig kulturhistorisk lämning. Härden G1817:1 undersöktes vid utredningen och bör betraktas som undersökt.
Undersökningen bedömer således att området saknar fornlämningar och inga ytterligare åtgärder föreslås.
Planområdet omfattar en villa och nuvarande livsmedelsbutik. Bebyggelsen har tillkommit från 1960-talet och framåt. Inom området finns även en befintlig pumpstation. Cirka 300 meter från planområdet ligger en f-6 skola.
Planområdet ligger inte inom något vattenskyddsområde.
Enligt 7 kap. 14 § MB råder generellt strandskydd 100 meter vid sjöar och vattendrag för att tillgodose allmänhetens tillgång till friluftsliv samt att bevara goda livsvillkor för växt och djurlivet. Länsstyrelsen får i enskilda fallet besluta att utvidga strandskyddsområdet till högst 300 meter från strandlinjen, om det behövs för att säkerställa något av strandskyddets syften. Enligt 7 kap. 18 g § MB gäller strandskyddet åter, om detaljplanen ersätts med en ny detaljplan.
Det aktuella planområdet omfattas inte av område som är belagt med strandskydd eller område där strandskydd återinträder.
Marbäck-Södra Säm-Gällstad är utpekad bland nationellt betydelsefulla områden enligt Riksintresse för Kulturmiljövård (MB3 kap 6) och berör mindre delar av planområdet i väster. Området är utpekat främst för sin stora koncentration av fornlämningar, oskiftade bymiljöer samt ängs och hagmarker. Då en mindre del av planområdet berörs, en arkeologisk utredning tagits fram samt övriga utpekade värmeelement inte bedöms finnas inom planområdet bedöms planen inte innebära någon negativ påverkan på riksintresset.
Gällstad ligger med nära koppling till naturen och även om inga anlagda rekreationsytor finns i anslutning till planområdet så är möjligheten till rekreation stor i området.
När Gällstads bebyggelsestruktur utvecklas behöver även grönstrukturen beaktas och hanteras ändamålsenligt.
Inom detaljplanen finns idag Biblioteksgatan, en allmän lokalgata fastlagd i samband med tidigare detaljplan. Norr om planområdet löper länsväg 1700 (Trafikverket) – Boråsvägen med ett fordonsflöde (teoretiskt) på 1350 fordon ådt. Skyltad hastighet är 40 km/h.
Längs Boråsvägens norra sida finns en gång- och cykelväg. En mindre trottoar löper längs vägens södra sida från nuvarande livsmedelsbutik och tar slut efter nuvarande villafastighet öster därom.
Cirka 200 meter väster om planområdet ligger Gällstad busstation med avgångar till Ulricehamn, Borås och Tranemo. Turtätheten är ungefär 5 avgångar per timme.
Parkeringsbehoven tillgodoses inom varje respektive fastighet.
Enligt Förordningen (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggande ska buller från vägtrafik inte överskrida 60 dB(A) ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad, för bostäder om högst 35 kvadratmeter är gränsvärdet 65 dB(A). Bullernivån ska heller inte överskrida 50 dB(A) ekvivalent ljudnivå samt 70 dB(A) maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Om bullernivån vid fasad överskrider riktvärdet ska minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en skyddad sida där bullret vid fasad inte överstiger 55 dB(A) ekvivalent och 70 dB(A) maximal ljudnivå mellan kl. 22:00-06:00. Om bullernivån vid uteplats överskrider riktvärdena måste tillgång även finnas till minst en uteplats, gemensam eller privat, vänd mot en ljuddämpad sida.
För skolgårdar ska de delar som är avsedda för lek, vila och pedagogisk verksamhet inte överskrida en ekvivalent ljudnivå på 50 dB(A) och en maximal ljudnivå på 70 dB(A). För övriga vistelseytor gäller en ekvivalent ljudnivå på 55 dB(A) och en maximal ljudnivå på 70 dB(A). Den maximala nivån bör då inte överskridas mer än fem gånger per timme under ett årsmedeldygn, under den tid skolgården nyttjas.
Enligt kommunens översiktliga bullerkartering (utförd 2018 av Ramböll) kan ekvivalent ljudnivå uppgå till 55–60 dB(A) direkt vid Boråsvägen. Större delen av planområdet har en beräknad ekvivalent ljudnivå mellan 40–45 dB(A). Inga befintliga byggnader inom planområdet har en beräknad ekvivalent ljudnivå vid fasad som överstiger gällande riktvärden. Den största delen av planområdet beräknas inte överstiga 60 dB(A) maximal ljudnivå. Närmast Boråsvägen uppskattas dock maximal ljudnivå kunna överstiga 85 dB(A). För utdrag från bullerkarteringen se bild 9, sida 21.
Planområdet ligger inte nära någon utpekad led rekommenderad för farligt gods. Ingen övrig förhöjd risk för farligt gods bedöms transporteras på en väg eller järnväg i närheten av planområdet.
Enligt 5 kap. MB ska kommuner och myndigheter säkerställa att uppställda miljökvalitetsnormer (MKN) iakttas. Läs mer i nästa kapitel.
Inom planområdet finns idag en befintlig pumpstation samt ledningar som löper över fastigheten Gällstad 1:132 i läge där tillkommande bebyggelse avses placeras.
Brandvattenförsörjning finns utbyggt till planområdet.
El, tele, opto, bredband och värme
Skanova har fiberledningar längs med Boråsvägen i anslutning till planområdet. Östra Kinds elkraft har elledningar i anslutning till området.
Tillkommande vatten från omgivande terräng leds idag genom planområdet, huvudsakligen via vattendraget i områdets norra del.
Flödet blir som störst vid ett lågintensivt regn där vatten från alla tre delområdena når planområdet efter ca 50 min. I dagsläget begränsas flödet från område 1 och 2 av en vägtrumma, till ca 550 l/s. Vid högre flöden dämmer vattnet i diket och fortsätter norr om väg 1700, mot Sämån.
Bild 18: Indelning av avrinningsområdet med avseende på tillrinningstid.
Vid en dimensionerande regnintensitet på 50 minuter beräknas det tillkommande flödet från de tre delområdena uppgå till 1100 l/s vid ett 20-årsregn, respektive 1600 l/s vid ett 100-årsregn. I det norra vattendraget behöver all avrinning från Dike 2 och öster därom passera genom ett betongrör med en inre diameter på 0,5 meter. Detta rör kan släppa igenom ca 140 l/s innan det börjar dämma uppströms. I takt med att vatten ställer sig i diket bildas en trycklinje som ökar rörets flödeskapacitet till maximala 1000 l/s innan vattnet svämmar över dikeskrönet.
Markavvattning inom planområdet hanteras idag av ett dikningsföretag. Företaget sköts idag om sporadiskt och kan anses förlegad. Inom planområdet avser kommunen att upphäva dikningsföretaget och markavvattning inom planområdet kommer framöver skötas av Ulricehamns Energi AB och berörda fastighetsägare. En ansökan om omprövning av markavvattningsföretaget skickas in till domstol av kommunen.
En skyfallskartering har tagits fram för planområdet. Den lågpunkt som finns inom planområdet kommer att vattenfyllas om inte vidare åtgärder tas. Resultatet visar på stora mängder vatten inom planområdet (se bild 19. När utlopp via trummor och kulvertar hamnar under vatten beräknas ett vattendjup på upp till 0,85 m närmast
utloppet.
Höga vattennivåer i Sämån kan påverka utflödeskapaciteten i det dike som avvattnar planområdet. Den effekten är inkluderad i resultatbilderna nedan. I bild 20 visas en närbild vid utloppet och väg 1700 där plushöjder markerar vattennivåer. Marknivåerna i planområdet var med god marginal högre än den uppmätta nivån i Sämån i samband med högvatten i februari 2020.
d 19: Maximalt vattendjup vid ett atanpassat 100-årsregn. Xxxxxxx xxxxx
iga in- och utflöden.
Bil Bild 20: Närbild med plushöjder för att visa hur
klim vattenmassorna påverkar Trafikverkets väg 1700.
vikt
Vattennivåerna är lägre än körbanans nivå, med lite marginal.
UNDERSÖKNING OM BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN
Bedömningen är att genomförandet inte innebär en betydande miljöpåverkan i den betydelse som avses enligt 4 kap. 34 § PBL av miljö, hälsa, hushållning av mark och vatten och andra naturresurser. Noterade naturvärden inom och i anslutning till planområdet har tagits hänsyn till i planarbetet. Områden inom planområdet som bedömts ha naturvärden och vara lämpliga att bevara eller säkerställa på annat vis har förlagts med skydd genom planläggning allmän platsmark NATUR eller andra planbestämmelser. Planen hanterar även naturvärden utifrån bestämmelserna i miljöbalken avseende generella biotopskyddet, som berör dikena i detta fall, samt artskyddsförordningen som omfattar groddjuren och fåglarna. Samråd har skett med Länsstyrelsen 2019-09-30.
Inom gruppen kräldjur hittades åkergroda i åkermarken i naturvärdesobjekt 1. Arten är fridlyst enligt artskyddsförordningen (SFS 2007:845), enligt paragraf: 4, 5. En groddjursinventering har tagits fram inför granskning. Åtgärder för groddjurens
levnads- och fortplantningsmiljö kommer att göras inför genomförandet av detaljplanen. Efter åtgärd bedöms påverkan på groddjuren är ej vara betydande.
Området innefattar bland annat fyra öppna diken och omfattas således av generellt biotopskydd. Se mer nedan.
KONSEKVENSBESKRIVNING
HUSHÅLLNING MED MARK, VATTEN OCH NATURRESURSER
Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen och bedöms inte medföra någon påtaglig skada på riksintresset.
Vård- och omsorgsboende och förskola är av stor vikt för att Gällstad ska kunna utvecklas som ort. Då Gällstad är en av de större orterna i kommunen är ändamålet viktigt för kommunen som helhet.
Enligt resultatet från lokaliseringsutredning har den aktuella platsen valts för ny bebyggelse trots dess nuvarande funktion som brukningsvärd jordbruksmark. Den tilltänkta exploateringen bedöms vara av väsentligt samhällsintresse eftersom den bidrar till tätortens utveckling. Inga andra platsalternativ har bedömts vara tillfredsställande då det inte finns en lika central placering som inte innebär ianspråktagande av jordbruksmark. Ianspråktagandet av brukningsvärd jordbruksmark anses därför vara lämpligt.
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR LUFT
Kommunen bedömer inte att planens
genomförande kommer att innebära att gällande miljökvalitetsnorm överskrids.
MILJÖKVALITETSNORMER FÖR VATTEN
Utifrån de schablonvärden för föroreningar som tagits fram och utifrån att åtgärderna i planen inte bedöms påverka grundvattnet nämnvärt bedöms planen inte föranleda att miljökvalitetsnormen för vatten påverkas. De åtgärder som genomförs i samband med utbyggnaden av detaljplanen kommer inte öka hastigheten på vattnet i diken vilket gör att erosionen inte ökar. Erosionsskydd minskar påverkan på vattenkvalitén då mängden jordpartiklar och näringsämnen minskar vid högflöden. Vid ny- eller ombyggnation av parkeringsplatser och större vägar ska dagvattenhanteringen utformas så att föroreningarna i vattnet avskiljs. Vid anläggande eller större åtgärder vid parkeringsanläggningar med 20 parkeringsplatser eller mer, ska alltid dagvattenrening anordnas.
Området innefattar bland annat fyra öppna diken och omfattas således av generellt biotopskydd. Det är främst dessa diken samt ett antal äldre hamlade ekar som innehar naturvärde i området. Enstaka skyddsvärda arter, så som åkergroda, vaktel, tornseglare samt ängspiplärka, har hittats främst vid åkern i anslutning till de öppna dikena.
Dispens från generellt biotopskydd behöver sökas för diken inom planområdet samt dispens avseende artskyddsförordningen gällande åkergroda om dess viloplatser eller fortplantningsområden kommer att påverkas. Värdefulla ekar skyddas.
Delar av området är utpekat bland nationellt betydelsefulla områden enligt riksintresse för kulturmiljövård (MB3 kap 6) men då en mindre del av planområdet berörs, har en arkeologisk utredning tagits fram. I samband med arkeologisk utredning har två lämningar registrerats inom samt strax utanför planområdet vilka bedömts sakna värde och inga ytterligare åtgärder föreslagits.
Då övriga utpekade värmeelement inte bedöms finnas inom planområdet bedöms planen inte innebära någon negativ påverkan på riksintresset.
DAGVATTENHANTERING OCH AVLOPP
Området är idag utsatt för vissa risker avseende översvämning framförallt vid ett lågintensivt regn. Därför planeras åtgärder för att förbättra avrinningen från området vid utloppspunkten norr om planområdet Detta kommer förbättra förutsättningarna i händelse av framförallt långvariga kraftiga regn. Vidare regleras i detaljplanen andelen tillåten hårdgjord yta samt en bestämmelse om en lägsta tillåtna golvhöjd.
Den trafikökning som utbyggnaden ger upphov till bedöms som marginell och innebär acceptabel påverkan på trafikmiljön.
BULLER
Med anledning av det relativt låga trafikflödet (1350 fordon ådt) och hastighet (40 km/h) samt bebyggelsens avstånd från vägen (+30 meter) bedöms inte buller överstiga 55 dBA ekvivalent ljudnivå. Även maxnivåer bedöms ligga på en nivå som inte överskrider riktlinjerna för trafikbuller. Någon ytterligare bullerutredning bedöms därför inte behövas.
En uppräkning av trafikmängderna enligt prognos har ej gjorts men utifrån de kända förhållandena med nuvarande låga värden görs bedömningen att de inte skulle kunna innebära en sådan förhöjning att de skulle aktualisera några krav enligt bullerskyddförordningen.
Den nya bebyggelse som planförslaget medger förändrar landskapsbilden endast i en mindre omfattning. Tillkommande bebyggelse är maximalt fyra våningar.
Planalternativet innebär att rubricerad detaljplan blir gällande vilket möjliggör för ett nytt vård- och omsorgsboende, förskola samt bostadsbebyggelse i centrala Gällstad. Samverkanshuset avses uppföras i två våningar och avser ersätta det befintliga vårdboendet Ekero samt att komplettera förskoleverksamheten i Gällstad. Detaljplanen möjliggör även för bostäder och centrumverksamheter på den mark där samverkanshuset planeras att uppföras.
Detaljplanen omfattar även ett område i söder där syftet är att tre fastigheter med fristående villor ska kunna byggas.
Trafikmässigt bedöms en viss ökning av trafiken i området ske.
Vid ett nollalternativ fortsätter marken att vara åkermark i kommunens ägo. Detta kommer att ställa krav på att kommunen sköter marken på lämpligt vis eller arrenderar ut den. Översiktsplanen och den fördjupade översiktsplanen kommer fortsatt att peka ut marken som lämplig för bebyggelse i form av bostäder och handelsetablering. Då behovet av ny förskola och vårdboende kvarstår för Gällstad kommer en mindre lämpad yta enligt lokaliseringsutredningen i anslutning till orten att behöva tas i anspråk för behovet.
De naturvärden och skyddade kräldjur enligt artskyddsförordningen som påfunnits inom vissa delar av planområdet kommer sannolikt att få finnas kvar.
Den negativa påverkan som detaljplanens genomförande kan medföra gäller framförallt ökad andel hårdgjord yta. De positiva värden som detaljplanen tillför är framförallt att ett nytt vård- och omsorgsboende och förskola möjliggörs att uppföras i området samt att områdets flexibilitet ökar vilket gör att det bättre kan anpassas efter nuvarande och framtida behov. Detaljplanen säkrar även att grönområdet i söder bevaras som natur vilket både stärker befintliga naturvärden och säkrar tillgången till bostadsnära grönska. Sammantaget bedöms rubricerad detaljplan bidra till en positiv utveckling av området.
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING
Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behöver vidtas för att genomföra detaljplanen. Den ska redovisa vem som vidtar åtgärderna och när de ska vidtas.
Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelser.
Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt och blir därigenom vägledande vid genomförandet av detaljplanen.
Planens genomförandetid är 5 år från den dag detaljplanen fått laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet.
Under genomförandetiden har fastighetsägare rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Detaljplanen får inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare motsätter sig det. Dock är det tillåtet att ändra eller upphäva detaljplanen om ändringen är nödvändig på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunde förutses vid den ursprungliga planläggningen.
Gällstad 1:132 ägs av Ulricehamns kommun. Gällstad 1:105 ägs av A.G. Kronogården i Gällstad AB. Svenska kyrkan äger fastigheten Gällstad 1:110. Det kommunala bostadsbolaget, Stubo, äger Gällstad 1:51. Frölunda 1:29 är i privat ägo.
Med huvudmannaskap avses bland annat ansvaret för iordningställande och underhåll av allmän platsmark inom planområdet. Detaljplanen föreskriver ett enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark. Det innebär att fastighetsägarna inom planområdet är ansvariga för utbyggnad och för framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet.
Plan- och Bygglagen anger att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att kommunen inte ska vara huvudman för en eller flera allmänna platser, 4 kap. 7 § PBL. De särskilda skäl som anses föreligga är att samtliga detaljplaner i Gällstad samhälle utgörs av byggnadsplaner där kommunen ”per definition” inte är huvudman för allmän plats. Planeringstraditionen är därför sådan att detaljplaner anges med enskilt huvudmannaskap.
Boråsvägen, väg 1700 är en statlig väg som förvaltas av Trafikverket. Trafikverket kommer således fortsättningsvis vara väghållare för vägen.
Detaljplanen medför ingen skyldighet för kommunen att lösa in allmän plats. Det är de fastigheter som kommer ingå i erforderlig gemensamhetsanläggning som hanterar framtida inlösen av mark med anledning av detaljplanens enskilda huvudmannaskap. En gemensamhetsanläggning bildas genom att ansöka om anläggningsförrättning hos
Lantmäteriet. Lantmäteriet beslutar genom prövning om varje ingående fastighets andelstal för anläggande och drift av den allmänna platsmarken inom planområdet.
De tekniska anläggningar som möjliggör byggnation inom planområdet kommer byggas ut först. Några exempel på sådana anläggningar inom detta området är vall, erosionsskydd och igenläggning av dike. När samtliga tekniska anläggningar är utbyggda kommer samverkanshuset samt ny gata från väg 1700 byggas ut. I samband med slutförandet av ny gata kommer Biblioteksgatan stängas av för genomfartstrafik.
Slutligen kommer försäljning av resterande kvartersmark ske efter marknadens efterfrågan och intresse.
Ansvaret för utbyggnad, drift och underhåll av teknisk infrastruktur, allmän platsmark och kvartersmark fördelas på nedanstående sätt.
Kommunen
• Utbyggnad av allmän platsmark, gata.
• Övriga anläggningar på allmän plats, planlagt med NATUR som fastighetsägare inom planområdet.
Ulricehamns Energi AB
• Utbyggnad av det allmänna VA-ledningsnätet samt flytt av befintliga VA- ledningar.
Östra Kinds Elkraft AB
• Elförsörjning.
Fastighetsägare
• Egen byggrätt samt övriga anläggningar på kvartersmark.
Gällstads vägförening
• Skötsel och drift av allmän plats, gata
Fastighetsbildning söks hos Lantmäteriet och genomförs i första hand med stöd av avtal mellan fastighetsägarna. Detsamma gäller vid eventuellt bildande av gemensamhetsanläggningar och andra rättigheter. Kommunen bedömer att det inte krävs fastighetsindelningsbestämmelser för att kunna genomföra rubricerad detaljplan.
Berörda fastighetsägarna, kända rättighetshavare och delägare i eventuella samfälligheter framgår av fastighetsförteckningen. De fastighetsrättsliga konsekvenserna beskrivs per fastighet och rättighet. Förändringarna framgår av tabell 1. De arealuppgifter som anges är ungefärliga och kan komma justeras vid lantmäteriförrättning.
Fastighetsbildning krävs för att fastighetsindelningen ska överensstämma med detaljplanen.
Kvartersmark
1. Del av den kommunalägda fastigheten Gällstad 1:132, planlagt med CE, föreslås överföras till den angränsande fastigheten Gällstad 1:105 genom fastighetsreglering. Kommunen kan bistå med ansökan om fastighetsbildning till Lantmäteriet. Fastighetsägaren för Gällstad 1:105 bekostar åtgärden.
2. Del av Gällstad 1:110 (skifte 2), planlagt med CE föreslås överföras till den angränsande fastighet Gällstad 1:105 genom fastighetsreglering. Fastighetsägaren för Gällstad 1:105 ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
3. Del av Gällstad 1:110 (skifte 5), planlagt med B föreslås överföras till den kommunalägda fastigheten Gällstad 1:132 genom fastighetsreglering. Kommunen ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
4. Del av Gällstad 1:132 planlagd med E föreslås avstyckas till en styckningslott. Detta för att kvartersmark inom planområdet ska överensstämma med framtida fastighet. Kommunen ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
5. Del av Gällstad 1:132 planlagd med DSCB föreslås avstyckas till en styckningslott. Detta för att kvartersmark inom planområdet ska överensstämma med framtida fastighet. Kommunen ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
6. Del av Gällstad 1:132 planlagd med B föreslås styckas upp i tre styckningslotter ämnade för bostadsändamål. Kommunen ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
Allmän platsmark
7. Del av Gällstad 1:51, planlagt GATA föreslås överföras till den kommunalägda fastigheten, Gällstad 1:132. Kommunen ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
8. Del av Gällstad 1:110 (skifte 2), planlagt med GATA föreslås överföras till den kommunalägda fastigheten, Gällstad 1:132. Kommunen ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
9. Del av Gällstad 1:110 (skifte 5), planlagt med GATA föreslås överföras till den kommunalägda fastigheten Gällstad 1:132 genom fastighetsreglering. Kommunen ansöker och bekostar fastighetsbildningsåtgärden.
Bild 21. Fastighetsbildning. Turkos – Kvartersmark. Lila – Allmän platsmark.
Tabell 1
Fastighet (ägare) | Fastighetsrättsliga konsekvenser | Ekonomiska konsekvenser | |
Kostnad | Intäkt | ||
Gällstad 1:132 Kommunägd | Föreslås erhålla ca 1 400 m2 från Gällstad 1:110. Föreslås erhålla ca 170 m2 från Gällstad 1:51. Föreslås avstå ca 280 m2 till antingen Gällstad 1:105. Avstyckning av kvartersmark för bostadsändamål. Ev. bildande av gemensamhetsanläggning för vall. | Fastighetsbildning Markförvärv Ev. Kostnader för inrättande av gemensamhets- anläggning | Ersättningar för upplåtelse och överlåtelse av mark |
Gällstad 1:110 | Föreslås avstå ca 1 400 m2 till Gällstad 1:132. Föreslås avstå ca 140 m2 till Gällstad 1:105. | Ersättning för kvartersmark och allmän platsmark | |
Gällstad 1:51 | Föreslås avstå ca 170 m2 till Gällstad 1:132. | Ersättning för överlåtelse av allmän platsmark | |
Gällstad 1:105 | Möjlighet att förvärva ca 300 m2 kvartersmark. | Fastighetsbildning Markförvärv | |
Avtal kommer att tecknas med den exploatör, alternativ privatperson, som har intresse för att bebygga kvartersmarken i östra och sydvästra delen av planområdet.
Avtal med Trafikverket för anslutning till väg 1700 kommer tecknas i samband med byggnation av planlagd infart i rubricerad detaljplan.
Kommunen har avtal med Gällstads vägförening, som ombesörjer förvaltningen av vägar och grönområden i Gällstad, som åtagit sig att bekosta väghållning och underhåll av grönytor. Allmän plats inom rubricerad detaljplan kommer efter utbyggnad inkluderas i detta avtal.
Avtal avseende nya ledningar och omläggning av befintliga ledningar samt flytt av befintlig pumpstation tecknas mellan berörd ledningshavare och fastighetsägare.
Inom planområdet finns markreservat för underjordiska ledningar, på plankartan markerade med u1. Upplåtelse av mark för allmänna underjordiska ledningar inom områden markerade med u1 ska säkerställas genom ledningsrätt eller genom avtalsservitut mellan ledningshavare och fastighetsägare. Ulricehamns Energi AB ansvarar för att ansöka och berörda fastighetsägare bekostar ledningsrättsförrättning.
Gemensamhetsanläggningar
Bildande av gemensamhetsanläggning för erforderlig vall i planområdets sydöstra del i anslutning till planerat samverkanshus avses hanteras i samband med försäljning av kvartersmark i söder beroende på hur många aktörer som är intresserade. En vall är väsentlig för att planområdet inte ska svämma över vid skyfall och gör därmed kvartersmarken inom planområdet lämplig för planerad bebyggelse. Därav anser kommunen att väsentlighetskravet och båtnad är uppfyllt för att framöver kunna bilda en gemensamhetsanläggning som reglerar skötsel av vall om så finnes lämpligt.
I samband med utbyggnaden av gata behöver befintlig gemensamhetsanläggning, Gällstad ga:1 omprövas på lång sikt för att inkludera ny gata. Initialt tas ny gata med i det samarbetsavtal som finns med Gällstads vägförening om vägunderhåll och dylikt.
Markavvattning inom planområdet hanteras idag av ett dikningsföretag. Företaget sköts idag om sporadiskt och kan anses förlegad. Inom planområdet avser kommunen att upphäva dikningsföretaget och markavvattning inom planområdet kommer framöver skötas av Ulricehamns Energi AB och berörda fastighetsägare. En ansökan om omprövning av markavvattningsföretaget skickas in till domstol av kommunen.
Rubricerad detaljplan kommer vid antagande att ingå i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. En skyldighet för kommunen att koppla på berörda fastigheter inom planområdet uppstår i samband med utökning av verksamhetsområde.
Anmälan om vattenverksamhet samt dispenser för biotopskydd och artskyddsbestämmelser söks hos Länsstyrelsen innan det att rubricerad detaljplan antas.
Kommunen utför och bekostar utbyggnaden av allmän plats inom planområdet.
För att ta hand om framtida skyfall inom området behövs, enligt bifogad skyfallskartering, en vall i planområdets sydöstra del samt att de behövs en begränsning av vattenflödet för befintliga diken och breddning av diken. Detta för att begränsa vattenflödet under väg 1700. Dessa åtgärder inom planområdet bekostas och utförs av kommunen.
Efter igenläggning av det centrala diket behöver de resterande dikena inom planområdet flackas ut till lutning 1:3 och skyddas mot erosion (se bild 21). Åtgärden utförs och bekostas av kommunen.
Bild 21. Skiss över dikesutformning.
Vid byggnation av samverkanshuset finns det risk för negativa konsekvenser för grodornas livsmiljö. En ny viloplats kommer anordnas inom allmän plats, naturmark. Åtgärden utförs och bekostas av kommunen.
Vatten, avlopp och dagvattenledningar
Befintliga VA-ledningar samt pumpstation behöver flyttas från deras nuvarande läge inom de båda fastigheterna, Gällstad 1:105, 1:132. På grund av tillkommande bebyggelse inom Gällstad 1:132 behöver befintliga ledningar flyttas och avses förläggas inom u1- området i planområdets norra del. Flytt av VA-ledningar hanteras av Ulricehamns Energi AB och bekostas av berörda fastighetsägare.
En dagvattentrumma behövs förläggas under Trikågatan utanför planområdet för att hantera de beräknade vattenflödena från planområdet efter exploatering, enligt bifogad skyfallskartering. Dessa åtgärder utförs utanför planuppdraget och avses färdigställas innan marken inom planområdet exploateras.
El, tele, bredband och fjärrvärme
Detaljprojektering av el, tele, bredband och fjärrvärme genomförs av ansvarigt bolag.
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
Kommunen har bekostat framtagandet av rubricerad detaljplan. Planavgift tas därför ut i samband med att fastighetsägare inom planområdet söker bygglov. Avgiften beräknas efter gällande taxa.
Kommunen bekostar utbyggnad av allmän plats samt inlösen av mark för att få rådighet över marken som planläggs som GATA. Utbyggnaden innebär att kommunen får ökade driftkostnader för bidrag till skötseln av allmän plats. Kommunen tar även fastighetsbildningskostnaden för erforderliga åtgärder.
Kostnad för uppförande av vall, erosionsskydd, flödesbegränsning, breddning av diken och ny viloplats för grodor tas av kommunen.
Kommunen bekostar uppförandet av det planerade samverkanshuset.
Detaljplanen har en värdestegrande påverkan på den kommunägda fastigheten inom planområdet. I samband med planens genomförande får kommunen möjlighet att försälja mark planlagd som B, bostadsbebyggelse.
Ekonomiska konsekvenser för det kommunala energibolaget
Ulricehamns Energi AB får kostnader för utbyggnad och flytt av nya va-ledningar samt flytt av befintlig pumpstation. Kostnaden fördelas på berörda fastighetsägare inom planområdet. Nya anslutningspunkter för vatten och avlopp finansieras genom uttag av anslutningsavgifter.
Ekonomiska konsekvenser för privata fastighetsägare
Fastighetsägarna bekostar samtliga åtgärder inom planlagd kvartersmark, vilket bland annat innefattar lovpliktiga åtgärder och eventuella lantmäteriförrättningar. Utöver nämnda kostnader tillkommer även anslutningsavgifter för el, fiber och VA med fler.
Den som bygger får i normalfallet betala följande avgifter: planavgift, bygglovsavgift, avgift för nybyggnadskarta, utsättningsavgift och lägeskontroll. Detaljplanen medger en utökad byggrätt för flertalet av de privata fastighetsägarna inom planområdet. Detta har en värdestegrande påverkan på fastigheterna inom planområdet. För mer information om ekonomiska konsekvenser för respektive fastighet se tabell 1 på sidan 41.
ARBETSGRUPP
I arbetet med detaljplanen har medverkande tjänstemän varit:
Xxxxx Xxxxxxxxx, Planarkitekt Xxxxxx Xxxxxxxx, Planarkitekt Xxxx Xxxxxx, Stadsarkitekt
Xxxxx Xxxxxxx, infrastruktur- och trafikplanerare Xxxxxx Xxxxx, exploateringschef
Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx- och exploateringsingenjör
Xxx Xxxxxxx, Ställföreträdande enhetschef och miljösamordnare Xxxxx Xxxx, GIS-ingenjör
Xxxxxx Xxxxxxxx, Projektledare fastighet
Xxxxxx Xxxxxx, planeringschef, Ulricehamns Energi AB Xxxxx Xxxxxxxxx, Ulricehamns Energi AB
Xxxxxx Xxxx, Plankonsult Krook & Tjäder AB
MILJÖ OCH SAMHÄLLSBYGGNAD
Xxxxx Xxxxxxx Planchef
Xxxx Xxxxxxx Planarkitekt
Miljö och samhällsbyggnad
TELEFON 0000-00 00 00 E-POST xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxx.xx
BESÖKSADRESS Xxxxxxxxx 0 POSTADRESS 523 86 Ulricehamn
WEBB xxxxxxxxxx.xx FACEBOOK xxxxxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxxxxxxx