BESLUT DEN 19 JANUARI 2023 DNR 58/22 SIDA 1 AV 8
BESLUT DEN 19 JANUARI 2023 DNR 58/22 SIDA 1 AV 8
Anmälare
Dödsboet efter NN
Ställföreträdare:
1. YY
2. ZZ
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Biträdande förbundsjuristen MS
Vad saken gäller
Nedsättning av provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 30 000 kr till dödsboet efter NN.
YRKANDE M.M.
Dödsboet efter NN har begärt att Mäklaren ska betala 60 000 kr. Mäklaren har motsatt sig att betala.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Den 20 oktober 2020 sålde dödsboet efter NN (”dödsboet”) en fastighet i Väst- stad för 2 300 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. För sitt arbete fick Mäk- laren en provision om 3,25 procent av köpeskillingen, eller 74 750 kr.
I köpekontraktet angavs bland annat följande:
[…]
Köparna hävde köpet på grund av ett påstått rådighetsfel och väckte talan mot dödsboet i tingsrätten. I en stadfäst förlikning förpliktades dödsboet att återbe- tala 140 000 kr av de 230 000 kr som köparna hade betalat i handpenning. Var- dera parten skulle också stå för sina egna rättegångskostnader.
Enligt dödsboet agerade Mäklaren felaktigt genom att inte föreslå en tillräckligt omfattande och effektiv friskrivningsklausul. Dödsboet har därför begärt att pro- visionen ska sättas ned.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Dödsboet (genom YY och ZZ)
Under intaget berättade de för Mäklaren att de inte hade någon kunskap om fas- tigheten. De poängterade ett flertal gånger att det var av största vikt med en full- ständig friskrivningsklausul i köpekontraktet. Mäklaren sa att hon förstod, att det
var vanligt vid försäljning från ett dödsbo och att hon visste exakt hur en friskriv- ningsklausul skulle utformas för att den skulle vara gällande.
Vid kontraktsskrivningen den 20 oktober 2020 gick Mäklaren igenom köpekon- traktet med dem och köparna. Vid genomgången av § 8 i kontraktet ifrågasatte de ordet "garantera" och påpekade för Mäklaren att de inte kunde garantera någonting. Mäklaren sa då att ”vi alla vet att ni inte vet mer än det ni sagt muntli- gen och det är därför ni har en friskrivningsklausul och det är den som gäller”. Enligt Mäklaren gällde detta oavsett vad som stod i de andra paragraferna.
Innan de undertecknade kontraktet sa de ytterligare en gång att det kändes kons- tigt med ordet garantera. På detta svarade Mäklaren att ”det står så, det är en formalitet och ni har er friskrivningsklausul och det är ju den som gäller”.
Den 3 november 2020 ringde Mäklaren och sa att köparna påstod att det var för- orenad mark på fastigheten. Mäklaren sa flera gånger under samtalet att det var en "rådighetsinskränkning" och hänvisade till köpekontraktets § 8.
I ett senare skede hävde köparna köpet och begärde kontantinsatsen tillbaka. Köparna åberopade § 8 i köpekontraktet.
De anser att Mäklaren inte utförde sitt uppdrag enligt överenskommelse, detta eftersom köparna använde sig av ordet "garanterat" i § 8 som skäl till att häva köpet. Då gäller inte längre friskrivningsklausulen, så som utlovades av Mäklaren.
Dödsboet har lidit stor ekonomisk skada pga. underhåll på fastigheten under drygt ett år, ytterligare ett mäklararvode, kostnader för markprover samt advo- katkostnader. De anser därför att värdet av mäklartjänsten har minskat med 60 000 kr.
Mäklaren
Påståendet att hon skulle ha lämnat felaktig information om friskrivningsklausu- lens innebörd bestrids. Hon har inte uttalat ”att friskrivningsklausulen gäller oav- sett vad som står i dom andra paragraferna”.
Dödsbodelägarna berättade i ett tidigt skede att de inte visste så mycket om fas- tigheten och att de ville att dödsboet skulle friskriva sig från dolda fel i fastighet- en. Hon minns att hon förklarade för dödsbodelägarna vad ett dolt fel är i jorda- balkens mening och att det inte fanns något hinder mot att dödsboet friskrev sig från sådana fel.
En friskrivningsklausul togs in i § 14 i köpekontraktet och ett utkast på kontraktet skickades till parterna dagen före kontraktsdagen. Vad gäller § 8 i köpekontraktet så stämmer det att en diskussion fördes vid kontraktsskrivningen om formule- ringen ”garanterar”. Hon minns att den ena dödsbodelägaren uttryckte att denne inte kände till att det skulle finnas något åläggande från miljö- och hälsoskydds- nämnd eller annan myndighet. Det framfördes inte heller något önskemål om att paragrafen skulle ändras eller tas bort, varför ingen ändring gjordes.
Den aktuella friskrivningsklausulen gäller för dolda fel och det fördes aldrig på tal att dödsboet även ville friskriva sig från rådighetsfel, som köparna senare påstod att fastigheten var behäftad med. Oavsett om § 8 hade ändrats, på så sätt att dödsboet inte hade lämnat några garantier vad gäller ålägganden och myndig- hetsbeslut, hade köparna kunnat göra gällande det påstådda felet eftersom en säljare presumeras känna till sådana beslut. Av det följer att en köpare inte har någon undersökningsplikt gällande rådighetsfel.
Avslutningsvis kan tilläggas att det inte visats att något åläggande från miljö- eller hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet förelåg vid tidpunkten för överlåtelsen.
Dödsboet (genom YY och ZZ) tillade i huvudsak följande:
De vidhåller att Mäklaren gav dem felaktig information i och med att hon uttryck- ligen sa att det var friskrivningsklausulen som ytterst gällde, både till dem och till köparna. I samband med detta upplyste hon köparna om vikten av undersök- ningsplikten.
Mäklaren påstår att hon i ett tidigare skede informerade om vad om är ett dolt fel i jordabalkens mening. Ordet ”jordabalken” nämndes första gången när de gick igenom köpekontraktet med de blivande köparna och det är en osanning att hon skulle ha förklarat detta för dem i ett tidigt skede.
Vid deras första möte med Xxxxxxxx informerade de om att de efter försäljning- en inte ville ha med fastigheten att göra, detta pga. den negativa relationen med deras far, och att de därför ville ha en fullständig friskrivningsklausul. Mäklaren påstod sig förstå vad de menade och visste exakt hur den skulle utformas. Mäkla- ren sa att det var vanligt förekommande när dödsbon sålde fastigheter.
Mäklaren medger att en diskussion fördes vid kontraktsskrivningen om formule- ringen "garanterar" och som de tidigare angett uppkom detta ämne tre gånger. Köparna var närvarande, vilket innebar att de försökte föra sig i diskussionen, men de framförde ändå sin oro för formuleringen.
Det är mycket märkligt att Mäklaren, när de vid tre tillfällen upprepade samma sak, ignorerade deras oro och svarade att ”det ska stå så, det är en formalitet, men ni har ju er friskrivningsklausul och det vet ni det är ju den som gäller”.
I denna utsatta situation, tillsammans med blivande köparna, börjar man som säljare inte att "tjafsa" utan känner sig nödgad att förlita sig på mäklarens kun- skap och löfte om att friskrivningsklausulen ytterst skulle gälla.
Hur kan Mäklaren i efterhand omkonstruera hela denna konversation? Som mäk- lare är man väl skyldig att fullständigt dokumentera mötet med uppdragsgivarna och deras önskemål?
Mäklaren tillade följande:
Det stämmer inte att hon först på kontraktsdagen lämnade information om dolda fel. Som framförts tidigare lämnades information muntligen när dödsboet förkla- rade att det önskade friskriva sig från fel. Det är naturligt att sådan informationen lämnas när en friskrivning kommer på tal. Information om säljarens upplysnings- skyldighet och köparens skyldighet att reklamera fel lämnades även vid intaget. I objektsbeskrivningen finns också information om dolda fel.
Det påstås att dödsboet skulle ha uttryckt att det ”ville ha en fullständig friskriv- ningsklausul” och en ”total friskrivningsklausul”. Det stämmer inte utan det var friskrivning från ansvar för dolda fel som diskuterades. Vidare är det oklart vad dödsboet avser med ”fullständig” och ”total”. Xxxxxxxx tycks göra gällande att friskrivningen även borde ha gällt ansvar för rådighetsfel. En sådan friskrivning är mycket ovanlig vid överlåtelse av en villafastighet.
Hon uppfattade inte på något att dödsbodelägarna kände en ”oro” över formule-
ringen i § 8 i köpekontraktet – eller att någon ändring önskades.
Dödsboets inställning har hela tiden varit att fastigheten inte är behäftad med fel och att något åläggande från miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndig- het inte fanns vid köptillfället, eller därefter.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet och uppdragsavtalet. Köpekontraktet har i relevanta delar refererats ovan under ru- briken ”Bakgrund”.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För ned- sättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens age- rande eller underlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett avsiktligt eller av oaktsamhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte ske. Med ringa åsidosättande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Nedsättningens storlek beräknas enligt allmänna principer för prisavdrag vid utfö- rande av tjänster. Som exempel kan nämnas det fall där inte hela tjänsten har blivit utförd. Nedsättning kan då ske med högst det belopp som det kostar upp- dragsgivaren att få resterande del av tjänsten utförd av någon annan näringsid- kare. I andra fall får nedsättningens storlek bedömas mer fritt.
Bedömningen i detta fall
I köpekontraktets § 14 angavs att köparen godtog fastighetens skick och avstod från anspråk på grund av fel eller brist i fastigheten. Köpekontraktets § 8 innehöll en garanti, som får tolkas som att fastigheten inte skulle vara belastad med rå- dighetsfel (”åläggande från … myndighet”). Köparna hävde köpet på grund av på- stått rådighetsfel.
Nämnden konstaterar inledningsvis att ärendet rör nedsättning av provision. För bedömningen av den frågan saknar det betydelse om det verkligen var fråga om ett rådighetsfel och om köparna hade rätt att häva köpet eller inte.
Parterna är överens om att dödsboet ville sälja fastigheten med en friskrivnings- klausul. De är också överens om att det på kontraktsdagen uppkom en diskussion om de garantier som fanns i avtalsförslaget.
Därefter går uppfattningarna isär. Enligt Xxxxxxxx ville dödsboet endast ha en friskrivning för s.k. dolda fel (fysiska fel) i fastigheten. Dödsbodelägarna har gjort gällande att de ville ha en total friskrivning; de ville inte ha med fastigheten att göra efter försäljningen.
Som nämnts är parterna överens om att det på kontraktsdagen uppkom en dis- kussion om de garantier som fanns i avtalsförslaget. Vid sådant förhållande anser
nämnden att det är mäklarens sak att visa att han eller hon har informerat sälja- ren om förhållandet mellan garantier och friskrivningar och vilka olika sätt en fri- skrivningsklausul kan utformas på.
Mäklaren har inte visat att hon informerade dödsboet om olika sätt att utforma friskrivningsklausulen på och om möjligheten att ta bort den garanti om rådig- hetsfel som fanns i standardavtalet. Att hon inte gjorde det innebär, enligt nämn- den, att hon åsidosatte sina skyldigheter som mäklare på ett sätt som medför att provisionen bör sättas ned.
I frågan om nedsättningens storlek gör nämnden följande bedömning:
Även om Xxxxxxxx hade informerat dödsboet (och köparna) om olika alternativ för friskrivning och borttagande av garantier, är det inte givet att parterna hade kommit överens om ett sådant avtal som dödsboet önskade. Köparna hade rimli- gen motsatt sig en så omfattande friskrivning, alternativt begärt att priset skulle reduceras för att acceptera friskrivningen. Man kan därför inte säga att mäklar- tjänsten blev helt förfelad, något som dödsboet inte heller gjort gällande – döds- boet har ju inte begärt att provisionen ska sättas ned till noll.
Vid en samlad bedömning anser nämnden att provisionen bör sättas ned med 30 000 kr.
Övrigt
Den friskrivningsklausul som Mäklaren tillhandahöll träffar antagligen endast fy- siska fel.1 Några friskrivningar för rådighetsfel finns, såvitt nämnden känner till, inte i de avtalsmallar som mäklare använder och som tillhandahålls av olika pro- gramvaruföretag. Detsamma gäller även för andra feltyper, exempelvis fel enligt 11 kap. 64 § plan- och bygglagen. Det innebär att det i praktiken kan vara svårt för en mäklare att ge parterna information om sådana friskrivningar. Brister i av- talsmallar kan dock inte tillåtas inverka på bedömningen av mäklarens skyldig- heter.
1 Se Grauers, Fastighetsköp, 22 uppl. 2021, s. 221 f.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.