BESLUT DEN 19 MAJ 2020 DNR 8/20 SIDA 1 AV 7
BESLUT DEN 19 MAJ 2020 DNR 8/20 SIDA 1 AV 7
Anmälare
XX och YY
Motpart
Mäklaren
Saken
Nedsättning av provision
BESLUT
XX och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
XX och YY har yrkat att Mäklaren ska betala 37 500 kr. Mäklaren har bestridit yrkandet.
BAKGRUND
Sommaren 2019 förmedlade Mäklaren XX och YY:s sommarstuga i Z-köping. Kö- peskillingen uppgick till 630 000 kr och provisionen till 62 500 kr.
Enligt XX och YY åsidosatte Mäklaren i olika avseenden sina skyldigheter.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
GRUNDER
XX och YY
Deras missnöje handlar om Mäklarens sätt att genomföra affären, men också om ett oförskämt och obehagligt bemötande
En köpare fanns redan innan affären påbörjades, och som villkor krävde denne att få köpa innan någon visning gjordes. Köparen fick det villkoret tillgodosett. De fick veta hans bud, men inte att han hade fått löfte om att ingen visning skulle genomföras. Övriga intressenter fick aldrig kontakt med mäklaren. Det ledde till att stugan såldes utan annonsering, utan visning och utan budgivning. Till det skall läggas att utgångspriset var mycket lågt
De ville att Mäklaren skulle komma ut och se stugan innan försäljningen. Hon kom, men det blev ett mycket irriterat och obehagligt möte. Det blev en uppläx- ning som har lämnat sår efter sig.
Under hela försäljningsprocessen, och även nu sedan de uttryckt sitt missnöje, har mäklarföretagets representanter gång på gång talat om nackdelarna med att tomten är arrenderad, däremot har man aldrig argumenterat för de fördelar som följer med arrendet. Tomten arrenderas av Länsstyrelsen. Arrendeavgiften är 1 019 kr per år. Mycket lågt alltså och det är indexreglerat så chockhöjningar är inte att vänta. Så är det på platsen, som är ett av kustens vackraste områden. I stort sett alla tomter av ursprungsbebyggelsen är på arrenderad mark. Det har aldrig betraktats som en nackdel och intresset för fritidshus på platsen är mycket stort.
Mäklaren var irriterad och på dåligt humör. Hon förklarade inte så de kunde fatta rätta beslut utan forcerade i stället fram försäljningen. Hela förfarandet lämnar en känsla av att mäklaren representerade något annat, att priset blev för lågt och arvodet för högt i förhållande till den mycket blygsamma försäljningsinsatsen.
De betalade 62 500 kr i arvode, vilket i runda tal motsvarar tio procent av stugans försäljningsvärde (630 000 kr). Det är en orimligt hög kostnad för en försäljning som saknar det flesta av de ingredienser som brukar ingå i en mäklares uppdrag.
Mäklaren
Xxxxxxxx har i huvudsak anfört följande.
XX och YY anlitade hennes kollega redan år 2018 för försäljning av samma som- marstuga. I det uppdragsavtal angavs ett utgångspris på 495 000 kr samt ett ar-
vode på 49 000 kr upp till utgångspriset plus tio procent på eventuell översti- gande del, det vill säga samma som stod i deras uppdragsavtal år 2019.
Stugan annonserades på Hemnet och visningar hölls, men eftersom det inte blev någon budgivning som översteg utgångspriset ville XX och YY behålla stugan.
2019 återkom XX och YY för att testa ytterligare än gång, då med henne som mäklare.
Hennes förslag var att börja med en "På Gång-annons" ganska direkt, eftersom de hade fina bilder och allting var klart från föregående år. Detta tyckte XX och YY lät bra. Hon postade uppdragsavtalet med samma utgångspris och arvode som året innan, vilket XX och YY skrev under och postade tillbaka.
Hon annonserade ut stugan som ”På Gång” på mäklarföretagets hemsida och ganska direkt hörde en spekulant av sig.
Hon ringde upp spekulanten och denne ville lägga ett förhandsbud om 600 000 kr, men budet var endast giltigt om han fick köpa stugan innan offentlig visning skulle hållas. Han meddelade också att om säljarna ville hålla en offentlig visning skulle budet återgå. Spekulanten skulle i så fall eventuellt vara med i en eventuell senare budgivning, men då med ett lägre startbud. Hon meddelade detta till XX och YY.
Att hon skulle ha gett spekulanten löfte om att ingen visning skulle genomföras stämmer inte.
XX och YY valde att lägga ett motbud om 680 000 kr. Detta framförde hon till spekulanten som valde att höja sitt bud till 630 000 kr, vilket hon meddelade XX och YY. Efter betänketid accepterade XX och YY budet.
XX och YY hade möjlighet att meddela henne om de hellre ville gå ut på mark- naden via Hemnet och ha öppna visningar. Detta var dock ingenting de gjorde utan tid bokades för kontraktsskrivning.
XX och YY anser att utgångspriset var alldeles för lågt, trots att de hade testat marknaden året innan utan framgång. Hon ansåg att det inte var läge att höja utgångspriset inför 2019, vilket XX och YY också accepterade och skrev under på.
Hon har förstått att XX och YY upplevde hennes besök i stugan som otrevligt och att de "fick en uppläxning", som de skriver. Det var självklart aldrig hennes me- ning och hon har också bett om ursäkt om det upplevdes så. Hon förklarade på
ett rakt och tydligt sätt att man inte kan förvänta sig samma priser på ett arrende som på en friköpt tomt. Det är inte bara det att det är en annan ägandeform som påverkar, utan även det att man inte får låna till ett arrendeköp genom ett bo- stadslån, vilket man får göra till en friköpt tomt, som gör att spekulantkretsen smalnar avsevärt just för denna typ av försäljningar.
Det är tråkigt om XX och YY anser att slutpriset blev för lågt; de fick trots allt 135 000 kr mer än utgångspriset.
XX och YY har bland annat genmält följande:
Att skriva ett korrekt köpekontrakt och att sätta in en annons i tidningen är vik- tigt, men inga större svårigheter att ordna själv. Att de var beredda att betala mer än 60 000 kr till en mäklare berodde på att de var ute efter det stöd, den erfaren- het och kunskap som borde finnas där. De räknade med att Mäklaren skulle ge dem kloka råd och genom hela processen driva deras intressen och inte köpa- rens.
Det stämmer att försäljningen av stugan inleddes året före. De tog kontakt med mäklarföretaget någon gång i juni, men företaget vaknade först på hösten. De drog tillbaka försäljningen eftersom det började så fel. Redan då funderade de på att byta mäklare, men samtidigt kändes det inte renhårigt eftersom de ändå or- sakat en del arbete.
Därför återvände de till mäklarföretaget nästa vår. Samma utgångspris om 495 000 kr. Det var någon slags kollektivt beslut i mäklargruppen fick de veta. De gjorde återigen misstaget att lita på mäklarföretaget när de gick med på det ut- gångspriset.
Deras stuga såldes utan att Mäklaren använde de "verktyg" som rimligtvis fanns i mäklarföretagets arsenal och som rimligtvis borde ha använts för att serva dem på bästa sätt. Det blev ingen annonsering, förutom på mäklarföretagets lokala hemsida, ingen visning och ingen budgivning. Så här i efterhand undrar de vad de betalade 62 500 kr för. De fick i stort sett inget alls for pengarna.
Mäklaren informerade dem om att det fanns en intressent. De fick också veta att intressenten bjöd 600 000 kr för stugan. Så långt är de överens med Mäklaren. De blev dock inte informerade om att intressenten fått löfte om att ingen visning skulle genomföras.
De blev inte heller informerade om att mäklarföretaget planerade en stor vis- ningshelg med inriktning på fritidshus, varav många i det aktuella området. Varför
förde inte Mäklaren ett resonemang med dem om vad det kunnat innebära i form av besök i stugan, fler intressenter och därmed en intressant budgivning och ett annat pris. Platsen är ju ett mycket attraktivt fritids- och besöksområde.
Om utgångspriset: Mäklarföretaget var väldigt säkra på att 495 000 kr var rätt utgångspris. De anser och ansåg att det var för lågt. En enda spekulant släpptes fram, ingen försäljningsprocess och ingen budgivning, men ändå ett pris som låg 135 000 kr eller nästan 30 procent över utgångspriset. Det måste betyda att ut- gångspriset var för lågt.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av uppdragsavtalet och köpekontraktet.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen kan mäklarens provision sättas ned om mäkla- ren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För nedsättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande eller un- derlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsätt- ning enligt samma bestämmelse dock inte ske. Med ringa åsidosättande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Mäklarens primära uppgift, och det som huvudsakligen motiverar rätten till pro- vision, är att hitta en lämplig köpare till sin uppdragsgivare, se prop. 1994/95:14
s. 44. Det är därför främst brister i detta moment, kundanskaffningen, som kan medföra nedsättning av provisionen.
Det är uppdragsgivaren som normalt har bevisbördan för att sådana omständig- heter föreligger som kan medföra rätt till nedsättning av provisionen. Kan ett på- stående om att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter inte bevisas, kan någon nedsättning inte utdömas.
Bedömningen i detta fall
XX och YY:s klagomål rör i mångt och mycket att de anser att Mäklaren i olika av- seenden gjorde ett dåligt arbete och att priset för stugan av det skälet blev för
lågt. Nämnden har oftast mycket små möjligheter att bedöma om en mäklare har agerat oskickligt eller inte: ord står ofta mot ord. Nämnden konstaterar att XX och YY inte har styrkt sina påståenden om oskicklighet och tillägger att nedsättning av provisionen kräver att mäklaren har agerat så kvalificerat oskickligt att det, med lagtextens ord, kan ses som att mäklaren har ”åsidosatt sina skyldigheter” mot säljaren.
Om en mäklare agerar otrevligt, som XX och YY anser att Mäklaren gjorde, med- för i regel inte någon rätt till nedsättning av provisionen. Nämnden tillägger att XX och YY inte heller har styrkt att Mäklaren agerade otrevligt.
Vidare har XX och YY reagerat på att arvodet blev högt i förhållande till det arbete som Mäklaren lade ner. Det ligger emellertid i mäklaruppdragets natur att vissa uppdrag kräver mycket arbete och andra lite. En mäklare arvoderas normalt efter resultat, inte efter nedlagd tid. Att det inte blev några visningar eller någon mer omfattande marknadsföring berodde, såvitt framkommit, på att XX och YY accep- terade ett s.k. förhandsbud.
Inte heller i övrigt har XX och YY visat att Mäklaren åsidosatte sina skyldigheter mot dem. Deras krav kan därför inte bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.