BESLUT DEN 8 NOVEMBER 2023 DNR 51/23 SIDA 1 AV 8
BESLUT DEN 8 NOVEMBER 2023 DNR 51/23 SIDA 1 AV 8
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklare 2 att betala 13 500 kr till Mäklare 1.
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att nämnden ska fastställa att han har rätt till hälften av pro- visionen för förmedlingen av en bostadsrättslägenhet.
Mäklare 2 har motsatt sig kravet.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Han tecknade ett uppdragsavtal den 21 september 2022. Han hade en klar kund till den lägenheten, så den såldes redan dagen därpå. Köpekontraktet hade dock en svävarklausul som gav köparen rätt att besiktiga lägenheten och därefter från- träda köpet om hon inte var nöjd med besiktningsresultat.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Köparen besiktigade lägenheten den 27 januari 2023. Dagen därpå meddelade hon att hon ville frånträda köpet. Säljaren valde då att avsluta uppdragsavtalet.
Den 10 februari 2023 upptäckte han att samma lägenhet låg ute till försäljning med Mäklare 2. Han skickade henne då följande mejl:
Till mejlet var bifogat en intresselista med köparens namn.
Mäklare 2 bekräftade mottagandet samma dag och tackade för informationen.
I slutet av mars 2023 fick han reda på att samma kund hade köpt lägenheten på xxxx xxx Xxxxxxx 0.
Efter mejlväxling med Mäklare 2 och hennes chef framkom att Mäklare 2 ansåg att hon hade rätt till hela provisionen. Han vill därför att FRN prövar ärendet.
Mäklare 2
De uppgifter som Mäklare 1 har lämnat är riktiga, men hon vill komplettera med sin syn på händelseförloppet.
Hon blev kontaktad av säljaren i slutet av februari när han var i en extremt stress- fylld och ekonomiskt utsatt situation. Han förklarade att han sålt en bostad där köparen dragit sig ur köpet några dagar före tillträdet. Priset som köparen köpte för var 4 500 000 kr. Säljaren hade även köpt en ny bostad med tillträde i början av februari 2023, som han nu inte skulle kunna tillträda. Han lyckades flytta fram till- trädet på den nya bostaden, men behövde sälja sin nuvarande bostad snabbt.
De tecknade förmedlingsuppdrag, bokade styling och fotografering. Därefter pub- licerade hon en annons och genomförde visningar. Hon hade totalt tre visningar där ombudet/sonen AA kom på alla tre. Hans mor BB kom på en av visningarna. BB vann budgivningen och priset blev 4 050 000 kr. Sonen AA hade väldigt många frå- gor om föreningen, objektet och försäljningen i sig och verkade väldigt osäker. Från början ville inte säljaren sälja till BB på nytt, men då den andra budgivaren som lagt
4 020 000 kr ville ha tillträde om sex månader, valde säljaren ändå att sälja till BB på grund av den ekonomiska stress han var utsatt för.
Varken säljaren eller hon anser att det är god fastighetsmäklarsed att ha en öppen besiktningsklausul som löper under flera månader, i detta fall den 22 september 2022 till den 28 januari 2023. Det är inte att tillgodose kunden ekonomiska intres- sen. Säljaren har förlorat stora summor pengar på detta och var inte införstådd med att köparen kunde dra sig ur köpet även om det inte fanns brister i besikt- ningsprotokollet.
Hon har fått reda upp mycket i denna försäljning. Bland annat med den ekono- miska förvaltaren SBC. SBC hade inte fått in hävningen av avtalet, vilket medförde att säljaren inte fick sina hyresavier då den tänkta köparen stod som ägare till lä- genheten. Detta löste sig till slut efter flera påtryckningar från henne och säljaren.
Hon har varit i kontakt med Mäklarsamfundet under försäljningen, samt efter kon- traktet när hon fick Mäklare 1:s mejl där han frågade hur hon ansåg att de skulle fördela arvodet. Enligt samfundet är det inte solklart att de skulle fördela arvodet jämt, då Mäklare 1:s agerande försatte säljaren i en svår situation.
Anledningen till att hon inte anser att Mäklare 1 har rätt till en del av arvodet är för att det inte är hans förtjänst att bostaden såldes. Hon ringde inte upp köparen från hans spekulantlista; kunden kom på hennes visningar efter att ha sett hennes annons. Tidigare köpare hävde inte köpet för att det uppkom felaktigheter i besikt- ningen, utan kunden ångrade sig då de troligen tyckte att de köpt för dyrt (hennes och säljarens spekulation). Säljaren förstod aldrig att köparen kunde dra sig ur kö- pet även om det inte hade noterats några brister i besiktningsprotokollet och att klausulen löpte ut endast några få dagar innan tilltänkt tillträde.
Mäklare 1 beskriver att han sålde bostaden till en spekulant han hade klart med sedan innan, en dag efter ingånget förmedlingsuppdraget. Han har med andra ord inte lagt ned vare sig tid eller pengar på denna försäljning, medan hon har anlitat fotograf som har fotat upp, hjälpt till med stylinguppdrag samt haft flera öppna visningar på bostaden. Utöver detta har hon även fått reda ut problem som den tidigare ”försäljningen” inneburit för säljaren. Hon anser inte det är skäligt att hon ska dela med sig av arvodet. Mäklare 1:s uppdrag hade löpt ut samt blivit uppsagt av säljaren. Säljaren ville verkligen inte fortsätta sitt samarbete med Mäklare 1 ef- ter situationen som uppstått, där han själv beskriver sig som lurad.
Mäklare 1 tillade i huvudsak följande:
Mäklare 2:s inlaga innehåller mycket information som han inte anser är relevant i sammanhanget och som han därför inte avser att besvara.
Som han ser det är parterna överens om ett antal viktiga omständigheter:
1. Han hade ett förmedlingsuppdrag.
2. Överlåtelseavtal skrevs med BB.
3. Avtalet gick åter på grund av en svävarklausul.
4. Säljaren valde att avsluta uppdraget med honom.
5. Samma lägenhet utannonserades knappt två veckor senare av Mäklare 2.
6. Han mejlade Mäklare 2 uppgifter om den spekulant som han hade anvisat (och även skrivit avtal med, om än med en svävarklausul).
7. Mäklare 2 bekräftade att hon mottagit dessa uppgifter.
8. Lägenheten såldes sedermera till BB utan att Mäklare 2 kontaktade honom vare sig inför eller efter avtalsskrivningen.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit del av köpekontraktet, köpekontraktet i det köp som återgick, de båda mäklarnas uppdragsavtal och Mäklare 1:s spekulantlista.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Betydelsen av Mäklare 2:s ensamrätt
Nämnden vill inleda med att redogöra för frågan om ensamrätt och hur en mäklare ska agera när han eller hon åtar sig att förmedla ett objekt som en annan mäklare, Mäklare 1, tidigare haft i uppdrag att förmedla. Som kommer att framgå nedan saknar redogörelsen betydelse för det konkreta ärendet, men nämnden anser att det finns ett värde i att informera om innehållet i gällande rätt, detta för att minska risken för framtida tvister och till undvikande av att mäklare bryter mot god fastig- hetsmäklarsed.
Av utredningen framgår att Mäklare 2 den 6 februari 2023 tecknade ett uppdrags- avtal med tre månaders ensamrätt. Köpekontrakt tecknades den 5 mars 2023 och således inom ensamrättstiden. Inga spekulanter hade undantagits från ensamrät- ten i uppdragsavtalet; tvärtom angavs det att ingen mäklare tidigare hade anlitats.
Ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till full provision om objektet överlåts under ensamrättstiden, oavsett vem som blir köpare och oavsett hur mycket eller lite mäklaren bidrog till affären.
När två mäklare har varit successivt verksamma kan situationen uppstå att Mäklare 1 har rätt till provision på den grunden att Mäklare 1 har haft störst inverkan på att det blev en affär. Samtidigt kan Mäklare 2 ha rätt till provision på den grunden att objektet överläts under Mäklare 2:s ensamrättstid. Säljaren kan alltså bli skyldig att betala dubbla provisioner.
Den nu skisserade situationen med dubbla provisioner har man velat undvika när säljaren är konsument. När Mäklare 2 får i uppdrag att förmedla ett objekt som en Mäklare 1 tidigare haft i uppdrag att förmedla, ska Mäklare 2 därför undanta de spekulanter som Mäklare 1 tidigare har anvisat från sin ensamrätt. Att tidigare spe- kulanter är undantagna från ensamrätten ska anges i Mäklare 2:s uppdragsavtal. På så sätt kommer säljaren endast att bli skyldig att betala en provision.
Normalt får Mäklare 2 kännedom om vilka de anvisade spekulanterna är genom den spekulantlista som Mäklare 1 ska ha överlämnat till säljaren när uppdraget upphör. Har säljaren inte fått någon spekulantlista, ska Mäklare 2 kontakta Mäk- lare 1 för att kontrollera om denne har anvisat några spekulanter och vilka dessa är. Kan ett besked från Mäklare 1 inte fås innan Mäklare 2 ingår förmedlingsupp- draget, ska Mäklare 2 från sin ensamrätt generellt undanta de spekulanter som Mäklare 1 kan ha anvisat, se Kammarrätten i Stockholms dom i mål 8100-15.
FRN har tidigare uttalat att om Mäklare 2 inte har undantagit Mäklare 1:s speku- lanter från sin ensamrätt, får Xxxxxxx 2 inte göra gällande rätt till provision på den grunden att objektet har överlåtits under ensamrättstiden.
Sammanfattningsvis kan Mäklare 2 alltså inte hävda rätt till provision på den grun- den att fastigheten överläts under hans ensamrättstid. Det har hon inte heller gjort, och av det skälet påpekade nämnden ovan att frågan om ensamrätt saknar betydelse för det konkreta ärendet Att Mäklare 2 av allt att döma bröt mot god fastighetsmäklarsed genom att inte undanta anvisade spekulanter, och felaktigt ange att ingen mäklare tidigare hade anlitats, saknar betydelse för frågan om vem
som har rätt till provision. Det nämnden i stället har att bedöma är frågan om or- sakssamband, alltså vem av de båda mäklarna som hade störst inverkan på att det blev en affär.
Orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2. Det framgår bland annat av rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918, som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumt- ionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäk- larnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Xxxxxxx 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfat- tande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det in- gångna avtalet.
För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta tillgripa hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af-
fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa.
Bedömningen i detta fall
För en bedömning av orsakssambandet mellan anvisning och affärens fullbordan anser nämnden att förmedlingsåtgärder som verkar för affärens avslut bör tillmä- tas större betydelse. Att en fastighetsmäklare tar emot en hävningsförklaring har därför generellt sett mindre betydelse för att slå fast ett orsakssamband, än att en fastighetsmäklare tar emot ett bud.
Av utredningen framgår att Mäklare 1:s sista förmedlingsåtgärd som verkade för affärens avslut vidtogs den 22 september 2022. Xxxxxxx frånträdde xxxxx den 28 januari 2023.
Mäklare 1 anvisade spekulanten i mitten av september 2022. Det nya köpeavtalet tecknades den 3 mars 2023. Villkoren mellan de två avtalen skilde sig ganska mycket, eftersom köpeskillingen var 450 000 kr lägre i den andra affären. Även om det förflutit en längre tid går det inte att bortse från att Mäklare 1:s haft viss bety- delse för affären, genom att tidigt ha anvisat köparen. Nämnden anser dock att Mäklare 2 har rätt till merparten av provisionen.
Beräkning av beloppet
Nämnden kan endast besluta om den lägre av de två mäklarnas provisioner, i detta fall Mäklare 2:s. Av denna bör Mäklare 2 betala 30 procent, eller 13 500 kr till Mäk- lare 1. Beloppet inkluderar moms.
Övrigt
Med anledning av ärendet önskar nämnden tillägga följande. En öppen besikt- ningsklausul med lång tidsfrist för köparen att begära återgång leder till osäkerhet om köpet kommer att fullföljas och kan ge köparen en möjlighet att lång tid efter kontraktsskrivningen komma i en omotiverat fördelaktig förhandlingsposition. Skulle en säljare behöva tid på sig efter försäljningen, exempelvis för att åtgärda vissa påtalade brister, bör detta i första hand regleras genom ett senare tillträde. Under alla omständigheter bör en mäklare förklara vad en öppen besiktningsklau- sul kan få för konsekvenser för säljare och köpare.
Nämnden nämner detta endast för parternas kännedom. Någon betydelse för för- delningen av provisionen har det inte haft.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxxx Xxxxx Xxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxx, fastighets- mäklare och Xxxx-Xxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.