SVIPDAG 2

ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

2021-11-01

SVIPDAG 2

VIMPELKULLEGATAN 4, 461 57 TROLLHÄTTAN

Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt. För att uppfylla en del av din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att du kontaktar Raksystems Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot dig. Observera att en köpargenomgång skall utföras senast 6 månader från det att säljaren låtit besiktiga sin fastighet.

X. Xxxxxxxxxx Fastighetsbesiktningar AB Xxx.xx: 556254-4899

Xxxxxxxxxxxxxxx 0, 000 00 Xxxxxxxxxx Telefon: 0521 – 609 00

INNEHÅLLSFÖRTECKNING
UPPDRAGSINFORMATION	SID 3
HANDLINGAR OCH UPPLYSNINGAR	SID 4
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH BYGGNADSBESKRIVNING	SID 5
BESIKTNING - NOTERINGAR	SID 6
RISKANALYS	SID 9
FORTSATT TEKNISK UTREDNING	SID 10

BILAGA I: Allmänna villkor överlåtelsebesiktning XXXXXX XX: Liten Byggordbok

BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

Version 2021.1

UPPDRAGSINFORMATION

FASTIGHET

Fastighetsbeteckning	Svipdag 2
Adress	Xxxxxxxxxxxxxxxx 0
Postnummer och ort	461 57 Trollhättan
Kommun	Trollhättan
Fastighetsägare	Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx

UPPDRAG

Beställare	Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx
Uppdragsnummer	3392
Besiktningsman	Xxxx Xxxxxxxxxx
Telefon	0521 – 609 00
E-post	xxxx@xxxxxxxxxxxx.xx
Besiktningsdag	2021-11-01
Närvarande	Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, säljare Xxxxxxx Xxxxxxxxx, gift med Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, mäklare
Besiktningens genomförande och omfattning	Huvudbyggnad

HANDLINGAR OCH UPPLYSNINGAR

Nedan noteras de handlingar samt upplysningar som uppdragsgivaren överlämnat innan påbörjad överlåtelsebesiktning.

FASTIGHET

Tillhandahållna handlingar	---
Information från uppdragsgivaren	Här noteras de uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren, fastighetsägaren eller dess ombud. Notera att besiktningsmannen ej kontrollerat dessa uppgifter. Renoveringar och underhåll är utförda enligt: cirka 1988: omläggning tak 1991: 3-glasfönster 2002 – 2003: utbyggnad vardagsrum vån 1, golvvärme, inbyggd källartrappa, terrasser, balkonger 2005: Kvänumkök, hallgolv, golvvärme cirka 2005: lusthus 2006: badrum vån 1, badrum vån 2, kakelugn 2014 – 2015: byggnation kupa vån 3, nya fönster, golv, golvvärme, tapeter 2016: målat trapphus, bubbelpool, smidesstaket, räcken, grindar (vissa delar) 2018: värmepump, toalett vån 3, fönster norr vån 3, takfönster welux vån 3, golv o tapeter rum norr vån3, inklädnad trappa ek vån 2-3, badkar badrum vån 2, duschvägg, kommod, målat stor sovrummet vån 2, hall 2021: ny trall, byte panel öster plan 2, viss panel söder och väster, målat söderfasad plan 2, garage, lusthus, entréparti
Förvärv	2016
Upplysningar om fel i fastigheten	inga

Muntliga uppgifter Besiktningsmannen har för avsikt att redovisa muntliga uppgifter som är av betydelse. Om ni som uppdragsgivare anser att det saknas viktig information som diskuterats muntligt uppmanar vi er att snarast, dock senast inom sju (7) dagar från besiktningstillfället, kontakta besiktningsmannen om eventuella ändringar/tillägg i besiktningsutlåtandet. Besiktningsmannen kan ej hållas ansvarig för sådan information som därmed kan ha utelämnats i besiktningsutlåtandet.

FÖRUTSÄTTNINGAR OCH BYGGNADSBESKRIVNING

FASTIGHET

Förutsättningar vid besiktningen	En fuktmätning med ingrepp har inte utförts i fastigheten och dess konstruktioner. Vid besiktningstillfället var byggnaden fullt möblerad. Möbler och lösöre som försvårar eller förhindrar besiktning flyttas ej. Det ingår ej att besiktningsmannen flyttar på exempelvis sängar, bokhyllor, mattor, badkarsfronter etc. I köparens undersökningsplikt ingår bakomliggande ytor. För utrymmen, ytor och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering “Inget att notera” eller ” ” innebär att besiktningsmannen bedömer att det inte finns några fel eller brister i utrymmet eller byggnadsdelen. I de fall besiktningsmannen bedömer ett utrymme, en byggnadsdel eller en yta som ej besiktningsbar har besiktningsmannen inget ansvar.
Väderlek	Ca +11 ºC och mulet och duggregn
Byggnadstyp	Byggnaden är uppförd i 2½ plan med källare
Byggnadsår	1929
Ombyggnads-/ tillbyggnadsår	---
Byggnadskonstruktion	A-temp: 322 m² + biarea 85 m² Tak: sadeltak med betongpannor Stomme: trä Mellanbjälklag: trä Fasad: trä Grundläggning: källargrund Grundmurar: natursten och lecasten Fönster: 3-glasfönster Dränering: troligen från 1929, om det finns någon Uppvärmning: bergvärmepump från 2018, borrhål från 2005 Ventilation: självdrag Dagvatten: kommunalt

BESIKTNING - NOTERINGAR

HUVUDBYGGNAD – UTVÄNDIGT

Mark mm.	Uppväxt mark.
Grundmur/Hussockel	Natursten och lecasten. Det är lite putssläpp på grundmuren. Det är lite ytsprickor i putsen.
Fasad	Träfasad. Delar av fasaden målades 2021. Det är ingen luftning i takfoten, se riskanalys 3:1. Framsida: Det är lokalt med påväxt på fasaden. Källarfönster ligger delvis under mark, ökar risken för inläckage. Gavel med balkong: Xxxxx särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Baksida: Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage. Gavel: Det är påväxt på fasaden. Fasadbrädorna står mot midjeplåten. En del av fasaden är rötskadad.
Fönster	3-glasfönster från 1991, se riskanalys 3:2. Färgen flagnar på en del av fönstren, se riskanalys 3:3. 3-glasfönster från 2003, 2014 och 2018. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Dörrar	Dörrarna är äldre. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.

Yttertak	Betongpannor från 1988. Den tekniska livslängden är passerad. Takfotsplåt och nockband saknas. Mossan på taket bör tagas bort, se riskanalys 3:4. Kuptaket har för dålig lutning för betongpannor, det borde varit bandfalsad plåt.
Balkong	Det är boyta under en del av balkongen, se riskanalys 3:5.

HUVUDBYGGNAD - INVÄNDIGT

Allmänt	I vissa fall kan det på inredning och ytskikt, av slitage och/eller åldersskäl, finnas små skador. Dessa tas inte upp eller noteras inte här.
Generellt	Det är rörelsesprickor i huset. Golven är ur våg. Det är lokalt knarr i golven. Många av fönstren går ej att öppna på grund av att handtagen är borttagna. Äldre fönster, se riskanalys 3:6.

KÄLLARVÅNING

Tvättstuga	Äldre gjutjärnsbrunn, se riskanalys 3:7.
Före detta pannrum	Dörren bör justeras. Utrymmet är i behov av ytskiktsrenovering.
Passage	Det är ytsprickor i putsen på väggarna.
Stort förråd	Det är putssläpp över dörren.
Matkällare	Det är putssläpp över dörren.
Rum	Del av golvet är jordgolv. Det är fuktigt på marken. Det är fuktgenomslag på väggarna.
Två förråd	Det är fuktigt på golvet. Det är lite mikrobiell påväxt på väggarna.

ENTREPLAN

Entré	Det är golvvärme här. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Hall	Det är golvvärme här. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Kök	Köket är läckageskyddat enbart under diskmaskinen, se riskanalys 3:8. Det är vattenburen golvvärme här.
Matsal	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Salong	Kakelugnen är godkänd enligt säljaren.
Sovrum 1, med egen utgång	Dörren tar i golvet.
Xxxxx och toalett	Klinkergolv och kaklade väggar från 2006. Det går ej okulärt att se hur tätskikten är utförda. Det är bakfall utanför duschzonen, se riskanalys 3:9. Golvbrunn, inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Groventré	Golvvärmecentralen för köket sitter här. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Klädkammare vid groventrén	Doslock saknas.
TV-rum	Det är utbyggt 2002 – 2003. Det är vattenburen golvvärme här. Det är balkong ovanför, se riskanalys 3:5.

VÅNING 2

Xxxx	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Inre hall	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Sovrum 1, familjesovrum med balkong	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Sovrum 2, med garderob	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Badrum och dusch	Klinkergolv och kaklade väggar från 2006. Det går ej okulärt att se hur tätskikten är utförda. Det är vattenburen golvvärme här, golvvärmecentralen sitter bakom kakelplatta snett under handdukstorken. Golvvärmecentralen är ej våtsäkrad, se riskanalys 3:10. Kakelplatta sprucken vid bidén. Det är inget skvallerrör till toaletten. Två golvbrunnar, det går ej att se manschetterna i golvbrunnarna på grund av sättmedlet.

Passage med garderober och linneförråd	Xxxxx särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Klädkammare vid hallen	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Allrum	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.

VÅNING 3

Allrum	Takkupan är byggd 2014.
Toalett	Från 2018. Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.
Sovrum 1	Takfönstret är från 2018, se riskanalys 3:11.
Klädkammare	Inget särskilt att notera som bedöms vara onormalt utifrån vanligt åldersslitage.

VIND

Övre vind	Vinden var ej besiktningsbar, se riskanalys 3:12.
Kattvind	Det är lokalt en del fuktgenomslag på yttertakets insida. Det är lokalt med mikrobiell påväxt på yttertakets insida.

RISKANALYS

1:1	LUFTNING TAKFOT: När luftningen i takfoten är dålig ökar risken för mikrobiell påväxt på yttertakets insida på vinden.
1:2	ÄLDRE ISOLERGLASFÖNSTER: I isolerglasfönster som är äldre än tjugo år finns det risk för att luft kan komma in mellan rutorna vilket kan orsaka kondens. Det föreligger påtaglig risk för fuktgenomslag genom äldre och/eller bristfälligt underhållna fönster. Fukt kan tränga in vilket kan ge rötskador i stommen.
1:3	FÖNSTER FÄRGSLÄPP: När färgen släpper på fönstren är fuktskyddet borta och det är risk för fukt- och rötskador.
1:4	MOSSA: Mossan på taket bör tvättas bort, den ökar risken för fuktgenomslag. Den förkortar också pappens och pannornas hållbarhetstid.
1:5	BOYTA UNDER BALKONG/ALTAN: Vid boyta under balkong/altan är risken för inläckage stor. Det är en riskkonstruktion, vilket innebär att fukt tränga in och ge fukt- och rötskador i stomme och innertak.
1:6	FÖNSTER: Det föreligger påtaglig risk för fuktgenomslag genom äldre och/eller bristfälligt underhållna fönster och snickerier. Fukt kan tränga in vilket kan ge rötskador i stommen.
1:7	GOLVBRUNN: Det är alltid en risk för vattenskador runt äldre golvbrunnar. Det finns risk att vatten/fukt kan tränga ut mellan tätskikt och brunn ut till kringliggande konstruktioner och där förorsaka fuktrelaterade skador. Golvbrunn ska vid ombyggnad eller renovering bytas ut om den är äldre än från 1990. Är golvbrunnen äldre än från 1990, eller inte bytt vid renovering kan det innebära att försäkringsbolaget endast lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Eventuellt försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag.
1:8	KÖK: Vid avsaknad av läckageskydd finns det risk för att vatten tränger ner i oskyddat organiskt material vilket i sin tur kan leda till fukt-, röt- och mögelskador. Läckageskydd bör finnas under diskbänksskåp, diskmaskin, kyl, frys samt även andra vattenanslutna apparater som till exempel is- och kaffemaskin.
1:9	BAKFALL PÅ GOLV I BADRUM/DUSCH: Enligt branschreglerna får bakfall ej förekomma.
1:10	VÅTSÄKRING GOLVVÄRMECENTRAL/VATTENKOPPLING: Är inte golvvärmecentral/vattenkoppling våtsäkrad och det blir läckage är det risk att vatten kan rinna ut till angränsande rum och förorsaka fukt- och mögelskador.
1:11	TAKFÖNSTER: Takfönster som ligger utefter takets lutning har en större risk för inläckage och kan förorsaka skador i underliggande tak- och väggkonstruktion.
1:12	VIND: Om åtkomst till vinden saknas och man inte kan göra någon fuktmätning vet man inte om det förekommer några fuktrelaterade skador (mögel) på vinden.

FORTSATT TEKNISK UTREDNING

Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Uppdragsgivaren och besiktningsmannen kan dock komma överens om att besiktningsmannen även skall utföra den fortsatta tekniska utredningen och förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

Vänersborg 2021-11-01 Xxxx Xxxxxxxxxx

X. Xxxxxxxxxx Fastighetsbesiktningar AB

10

BILAGA I

ALLMÄNNA VILLKOR ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

BEGREPP

Uppdragsgivare: avser den part som signerat uppdragsbekräftelsen och som på vars uppdrag överlåtelsebesiktningen utförts.

Besiktningsman: även det besiktningsföretag som mottagit uppdraget att utföra överlåtelsebesiktningen ska, i tillämpliga delar, inkluderas av begreppet.

Fastighet: avser den del av fastigheten som omfattas av överlåtelsebesiktningen.

Fel i fastighet: en avvikelse som innebär att besiktigad fastighet avviker från vad en köpare av fastigheten med fog kunnat förutsätta vid köpet, om köpet realiserades vid tiden för överlåtelsebesiktningen.

SYFTE OCH ÄNDAMÅL MED ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Det avtalade ändamålet och syftet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att inför en fastighetsöverlåtelse med hjälp av en byggnadsteknisk okulär besiktning samla och redovisa mesta möjliga väsentliga information om byggnadens fysiska skick vid besiktningstillfället. Resultatet av denna byggnadstekniska besiktning redovisas på så sätt att besiktningsmannen upprättar ett besiktningsutlåtande som sänds till den som beställt besiktningen. Med hjälp av den kunskap som förmedlas i ett besiktningsutlåtande ges redan före en fastighetsöverlåtelse ett säkrare underlag för att bedöma byggnadens verkliga skick och den förväntan en köpare kan ha på byggnaden. Besiktningsutlåtandet kan utgöra underlag för en dolda fel försäkring samt ha betydelse vid förhandling om de villkor som ska gälla för fastighetsköpet.

Överlåtelsebesiktningen utgör en del av, men ersätter inte köparens undersökningsplikt enligt 4 kapitlet 19 § 2 stycket jordabalken (1970:994). Även sådana delar av fastigheten som inte besiktigats av någon anledning eller inte ingår i besiktningsmannens uppdrag, ingår i köparens kvarstående undersökningsplikt.

OMFATTNING

Överlåtelsebesiktningen är okulär och omfattar endast de delar som anges i uppdragsbekräftelsen. Om inte annat anges ingår dock alltid fastighetens huvudbyggnad tillsammans med vidbyggd del av hus såsom carport, förråd eller garage. Eventuella andra sekundära byggnader (såsom garage, gästhus etc.) ingår endast om detta anges i uppdragsbekräftelsen.

Överlåtelsebesiktningen omfattar undersökning av synliga ytor i alla åtkomliga utrymmen. Överlåtelsebesiktningen omfattar också tak, fasader och mark i den mån marken anses ha byggnadsteknisk betydelse. Med åtkomliga utrymmen avses samtliga sådana utrymmen som kan granskas exempelvis via dörrar, öppningar, inspektionsluckor eller dylikt. Inspektionsluckor ska påvisas av uppdragsgivare eller ägare.

Undanflyttning av vitvaror samt lösöre såsom till exempel sängar, soffor, bokhyllor, mattor ingår inte i besiktningen. Ej heller ingår det att flytta på badkar eller att demontera badkarsfront eller liknande. För att en vind ska anses vara tillgänglig ska det finnas språngbrädor eller likvärdigt. Utvändig besiktning sker från mark eller från övriga åtkomliga ytor såsom altan, balkong etc. Yttertak besiktigas normalt från mark, stege, taklucka eller gångbryggor i den mån sådana finns. Yttertaket beträds inte om säkerheten ifrågasatts av besiktningsmannen. Eventuella stegar ska tillhandahållas av uppdragsgivare eller ägare.

Överlåtelsebesiktningen omfattar inte installationer såsom exempelvis mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, sanitet, pool med tillhörande utrustning, maskinell utrustning, rökgångar, eldstäder, energideklaration etc. Xxxx som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden omfattas dock inte och inte heller stödmurar, staket, altan, terrass, uterum etc. om inte annat anges i besiktningsutlåtandet.

I överlåtelsebesiktningen ingår inte undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.

I överlåtelsebesiktningen ingår inte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler, fortsatt teknisk utredning eller värdering.

För delar av fastigheten som inte omfattas av överlåtelsebesiktningen har besiktningsföretaget inget ansvar.

GENOMFÖRANDE

Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsmannen en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen.

Före besiktningens start går besiktningsmannen igenom uppdragsbekräftelsen med uppdragsgivaren så att några oklarheter om överlåtelsebesiktningens omfattning inte föreligger. Besiktningsuppdraget utförs på samma sätt och med samma metod oavsett om köpare eller säljare är uppdragsgivare.

Överlåtelsebesiktningen består av fyra delar vilka förklaras nedan. Besiktningsmannen redovisar sedan resultatet i ett besiktningsutlåtande. I besiktningsutlåtandet redovisas sådan information om byggnadens fysiska skick vid besiktningstillfället som är av väsentlig betydelse för uppdragsgivaren att känna till. Uppdragsgivaren skall förvissa sig om att besiktningsmannen i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen.

Däremot noteras inte skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar.

För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege skall finnas tillgänglig. Efter det att besiktningsmannen överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av uppdragsgivaren.

1. Handlingar och upplysningar

Besiktningsmannen tar del av de handlingar och upplysningar som lämnats. Detta kan ske vid påbörjande av eller i samband med överlåtelsebesiktningen. Tillhandahåller fastighetsägaren handlingar eller lämnar denne på annat sätt information rörande fastigheten eller byggnaden skall besiktningsmannen anteckna detta i besiktningsutlåtandet och låta informationen utgöra grund för besiktningen. Det åligger inte besiktningsmannen att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet.

2. Okulär Besiktning

Överlåtelsebesiktningen är en okulär besiktning och innebär att besiktningsmannen undersöker alla åtkomliga utrymmen. Överlåtelsebesiktningen omfattar också tak, fasader och mark i den mån marken anses ha byggnadsteknisk betydelse. Med åtkomliga utrymmen avses samtliga utrymmen som kan granskas exempelvis via dörrar, öppningar, inspektionsluckor eller dylikt. Dessutom omfattas alla utrymmen som är krypbara. Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid tillfället för besiktningen. Om besiktningsmannen av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av ett utrymme eller yta som omfattas av överlåtelsebesiktningen skall detta antecknas i besiktningsutlåtandet. Även om ett utrymme eller en yta inte besiktats ingår det ändå i köparens undersökningsplikt.

3. Riskanalys

Bedömer besiktningsmannen att det finns en substantiell risk för att byggnaden har andra väsentliga brister än de som identifierats vid den okulära besiktningen ska besiktningsmannen anteckna det i en riskanalys. Till grund för riskanalysen har besiktningsmannen att beakta den information som framkommit genom handlingarna, fastighetsägarens upplysningar, den okulära besiktningen, den normala beskaffenheten hos jämförbara fastigheter samt omständigheterna vid besiktningen. När påtaglig risk för väsentligt fel antecknas i besiktningsutlåtandet ska besiktningsmannen lämna en motivering.

4. Fortsatt teknisk utredning

Besiktningsmannen kan rekommendera fortsatt teknisk utredning vad gäller omständighet som inte kunnat utredas i den okulära besiktningen. Om besiktningsmannen, i riskanalysen, finner påtaglig risk för väsentligt fel föreslår besiktningsmannen inte fortsatt teknisk utredning. Fortsatt teknisk utredning kan beställas för att klarlägga misstänkta fel, skador eller brister som noterats i besiktningsutlåtandet. Fortsatt teknisk utredning är inte en del av överlåtelsebesiktningen utan det är upp till uppdragsgivaren och besiktningsmannen att i samförstånd enas om att besiktningsmannen i det aktuella fallet ska verkställa den fortsatta tekniska utredningen. Fortsatt teknisk utredning förutsätter även fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

BESIKTNINGSUTLÅTANDE

Besiktningsutlåtandet innehåller all den samlade informationen om den besiktigade fastighetens fysiska skick vid tidpunkten för besiktningstillfället. Besiktningsmannen skall i besiktningsutlåtandet redogöra för identifierade fel och brister som påträffats vid den okulära överlåtelsebesiktningen och som anses ha någon betydelse för bedömningen av fastighetens skick. Skavanker, skador på grund av slitage och förhållanden som inte har betydelse för fastighetens goda bestånd antecknas normalt inte. Vid utförandet av överlåtelsebesiktningen tar besiktningsmannen hänsyn till fastighetens ålder, normalt skick hos jämförbara fastigheter samt rådande omständigheter vid besiktningstillfället.

Uppdragsgivaren bör normalt räkna med att ju äldre en fastighet är desto större anledning att tro att det finns fel och att slitaget är större än i en nyare fastighet.

Efter det att besiktningsmannen överlämnat besiktningsutlåtandet ska det noggrant läsas igenom av uppdragsgivaren. Anser uppdragsgivaren att det saknas uppgift som besiktningsmannen lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen, skall uppdragsgivaren snarast men dock senast inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt uppdragsgivarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Lämnas inte något sådant meddelande inom ovan angiven tid kan besiktningsmannen inte göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Uppgifter som lämnats under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet kan inte läggas till grund för ställningstagande eller förväntan om byggnadens befintliga skick och inte heller läggas till grund för bedömning av åtgärdsbehov.

Uppdragsgivaren måste vara observant på att förhållandena kan ändras eller försämras under den tid som förflyter mellan besiktning och fastighetsköp.

Påtalade risker, kända fel eller symptom på fel som noteras i besiktningsutlåtandet kan köpare vid senare tillfälle normalt inte åberopa som så kallade dolda fel mot säljaren. Genom överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen, klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de eventuella risker, symtom och/eller fel som redovisats.

I samband med en fastighetsöverlåtelse och överlämnande av besiktningsutlåtandet till köpare, innebär det inte att säljaren lämnar en garanti eller utfästelse att fastigheten har de egenskaper eller det skick som framgår i besiktningsutlåtandet. Eventuella garantier och annan viktig information om fastigheten som säljaren lämnar under besiktningstillfället bör även föras med i köpekontraktet.

TILLÄGGSUPPDRAG

Uppdragsgivaren och besiktningsföretaget kan träffa avtal om tilläggsuppdrag. Ett tilläggsuppdrag är inte en del av överlåtelsebesiktningen men kan utföras i samband med denna.

De överenskomna tilläggsuppdragens omfattning anges i överlåtelsebesiktningens uppdragsbekräftelse eller i en separat uppdragsbekräftelse. Resultatet av ett tilläggsuppdrag redovisas i ett särskilt utlåtande eller under egen rubrik i utlåtandet för överlåtelsebesiktningen.

För tilläggsuppdrag som beställs av uppdragsgivaren och utförs i anslutning till överlåtelsebesiktningen gäller villkoren för överlåtelsebesiktningen även för tilläggsuppdraget.

Tilläggsuppdrag förutsätter att fastighetsägaren gett sitt medgivande.

ANSVARSBEGRÄNSNING

Har uppdragsgivaren tillhandahållit felaktig eller ofullständig information i de handlingar och upplysningar om fastigheten som denne lämnat till besiktningsmannen i samband med besiktningen, svarar besiktningsmannen inte för skada som beror på detta.

Om ekonomisk skada orsakats p.g.a. besiktningsmannens vårdslöshet vid besiktningen, är besiktningsmannen skyldig att ersätta den skada som hen orsakat vid utförandet av överlåtelsebesiktningen.

Besiktningsmannens skadeståndsskyldighet är begränsad till det lägsta av följande belopp.

a) Den nedsättning av köpeskillingen som uppdragsgivaren skulle ha fått om besiktningsmannen inte lämnat felaktig eller bristfällig information i besiktningsutlåtandet.

b) Nödvändig lägre kostnad för avhjälpande. Varvid avdrag ska ske för åldersslitage och för den standardförbättring som avhjälpandet medför.

c) 15 prisbasbelopp enligt lagen allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Besiktningsmannen ansvarar inte för skada vars värde understiger ett belopp motsvarande 0,5 prisbasbelopp.

I de fall besiktningsmannen utför tilläggsuppdrag i anslutning till överlåtelsebesiktningen skall begränsningen i besiktningsmannens skadeståndsskyldighet omfatta även skada på grund av fel i tilläggsuppdraget.

Besiktningsmannen skall arkivera ett besiktningsutlåtande eller kopieringsbar kopia under den tvååriga ansvarstiden.

Besiktningsmannen är endast ansvarig för uppdraget gentemot uppdragsgivaren. Xxxxx än uppdragsgivaren äger således inte rätt till skadestånd från besiktningsmannen.

REKLAMATION OCH PRESKRIPTION

Vill uppdragsgivaren åberopa att besiktningsmannens tjänst varit bristfällig, ska uppdragsgivaren skriftligen underrätta besiktningsföretaget om detta inom skälig tid efter det att uppdragsgivaren märkt eller borde ha märkt bristen. Reklamation får inte ske senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget har avslutats då besiktningsutlåtandet skickas till uppdragsgivaren. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad.

Uppdragsgivaren ska i reklamationen tydligt precisera i vilket avseende tjänsten varit bristfällig. Reklamation ska ställas till besiktningsföretaget och inte mot någon enskild besiktningsman.

Utför besiktningsman en tilläggstjänst anses tilläggstjänsten och överlåtelsebesiktningen i ansvars hänseende vara ett och samma uppdrag.

FÖRSÄKRING

Besiktningsman som utför överlåtelsebesiktning har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.

UPPDRAGSGIVARENS ANSVAR

Uppdragsgivaren ska lämna uppgifter om tidigare skador eller om misstanke finns om fukt, röta, mögel, skadeinsekter eller vattenskador.

Uppdragsgivaren ska också upplysa om andra omständigheter som kan ha betydelse för besiktningen. Uppdragsgivaren ska upplysa om var dörrar och inspektionsluckor är belägna.

Uppdragsgivaren ska se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga för besiktning. Det innebär att de skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag.

Uppdragsgivaren ska se till att godkänd stege finns tillgänglig.

Det åligger uppdragsgivaren att omsorgsfullt gå igenom besiktningsutlåtandet efter mottagandet av densamma. Uppdragsgivaren ska, utan dröjsmål, underrätta besiktningsmannen om eventuella fel eller avsaknad av innehåll i besiktningsutlåtandet.

Xxxxxx ska uppdragsgivaren tillse att säkra uppstigningsanordningar till yttertak och vindsutrymmen finns tillgängliga på byggnaden. Det föreligger ingen skyldighet för besiktningsmannen att verkställa en besiktningsåtgärd som medför att han eller hon utsätter sig själv eller annan för fara. Det är upp till besiktningsmannen att ensidigt avgöra huruvida fara föreligger.

UPPHOVSRÄTT TILL BESIKTNINGSUTLÅTANDET

Besiktningsmannen innehar upphovsrätten till besiktningsutlåtandet i dess helhet. Uppdragsgivaren får dock nyttja besiktningsutlåtandet för avtalat ändamål.

Uppdragsgivaren har ej rätt att överlåta besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet utan uttryckligt medgivande från besiktningsmannen. Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsmannen. Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare och besiktningsman.

Utan hinder får uppdragsgivare dock medge att säljaren får använda utlåtandet för att teckna en försäkring mot så kallade dolda fel.

Förvärvare av besiktningsutlåtandet har inte i något fall bättre rätt gentemot besiktningsföretaget än uppdragsgivaren.

Vid en överlåtelsebesiktning där säljaren är uppdragsgivare rekommenderas köparen att beställa en köpargenomgång innan köpet genomförs. Detta för att besiktningsmannens uppdrags- och ansvarsförhållande ska gälla även i förhållande till köparen.

LITEN BYGGORDBOK

Asfaboard

Porös, asfaltimpregnerad skiva.

Alkydoljefärg

En ”modernare” variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket.

Avloppsluftare

Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet.

Betong

Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast)

Blåbetong

Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt.

Brunröta

Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp.

Byggfukt

Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden.

Bärläkt

Virke som bär upp takpannor.

Båge

Den del av ett fönster som är öppningsbar.

Cement

Bindmedel i betong och putsbruk.

Cylinder

Lås.

Dagvattenledning

Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar.

Dränering

System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar.

Dörrblad

Den öppningsbara delen av en dörr.

Falsad plåt

Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar.

Fotplåt

Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan.

Fuktskydd

Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD- polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot

Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg.

Foder

Täckande listverk runt fönster eller dörr.

Grundmur

Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar.

Hammarband

Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar.

Hanbjälke

Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. ”kattvind”).

Imma

Se mättnadsånghalt.

Karm

Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen.

Klinker

Plattor av keramiskt material.

Klämring

Ring m uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan.

Limträ

T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension ”vanligt” virke. Mekanisk ventilation

Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften.

Mättnadsånghalt

Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Xxx även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar).

Okulär

Vad man kan se med ögat.

Plansteg

De horisontella stegen i en trappa.

Relativ fuktighet

Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten.

Radon

Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden.

Revetering

Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme.

Självdragsventilation

Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg

Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa.

Stödben

Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot.

Svall

Underlagstak av spontade bräder.

Trycke

Dörr eller fönsterhandtag.

Takfot

Där taket möter ytterväggen.

Taknock

Översta delen av ett yttertak.

Underlagstak

Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie.

Underram

Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag.

Överluft

Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad.

Överram

Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER

Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd.

Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden.

Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor, Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) Hängrännor/stuprör Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt
Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrap por Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) Plåt Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt)
Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor)
Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar
Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden
Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök
20 år 30 år 30 år 30 år 35 år 35 år 30 år 35 år 25 år 40 år
40 år
35 år 35 år 50 år
40 år 10 år Ej Byte 30 år 30 år
25 år 40 år 35 år 10 år
25 år 50 år
10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv
Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar
Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare
Elinstallationer Kablar, centraler etc.
Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp
Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump
Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning
25 år 30 år 30 år
20 år 30 år
15 år
20 år 30 år 15 år
50 år 50 år 30 år 30 år 30 år 20 år
45 år
10 år 10 år
20 år 8 år
5 år 15 år 20 år

Version 2021.1