BESLUT DEN 13 OKTOBER 2022 DNR 21/22 SIDA 1 AV 11
BESLUT DEN 13 OKTOBER 2022 DNR 21/22 SIDA 1 AV 11
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen IW
Vad saken gäller
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 265 000 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala och inte godtagit det begärda beloppet som rimligt i och för sig.
BAKGRUND
Den 17 oktober 2020 köpte NN och YY en obebyggd fastighet i Förorten för 4 030 000 kr. Utgångspriset var 3 350 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Säljare och innehavare av lagfarten på fastigheten var ML. Till grund för lagfarten låg ett köpebrev, daterat den 12 februari 2020, mellan AE som säljare och ML som köpare. Xxxxxxx för ML beviljades den 9 september 2020.
XX avled den 12 mars 2020. Sedan hennes dödsbo fått veta att ML hade fått lag- fart på fastigheten, gjorde dödsboet gällande att AE:s namnteckning på köpebre- vet var förfalskad och att hon aldrig hade överlåtit fastigheten, varken till ML eller någon annan.
Den 20 oktober 2020 väckte dödsboet talan om bättre rätt mot ML. Talan bifölls genom tredskodom den 14 december 2020. Domen har vunnit laga kraft.
Någon köpeskilling i affären mellan ML och NN och YY betalades aldrig och par- terna är överens om att köpet var ogiltigt på den grunden att ML inte var rätt ägare till fastigheten.
I detta ärende har XX och XX begärt att Mäklaren ska ersätta dem dels för de ad- vokatkostnader de ådrog sig med anledning av affären, dels för den förlust de gjorde när de sålde sin bostadsrätt för att kunna köpa fastigheten.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
NN och YY
Mäklaren brast i sitt ansvar mot dem när de i oktober 2020 köpte en tomt som visade sig vara lagfartskapad.
De vill särskilt hänvisa till det ingivna betalningsallegatet från ML:s köp av fastig- heten, som Mäklaren påstår sig ha gått igenom och uppgett att han tyckte att det såg äkta ut. Ingen mäklare bör godta en internetbetalning från en bank i Singa- pore, som dessutom inte är utförd. Detta borde ha gett Mäklaren signaler om att något var fel.
Mäklaren har utöver det inte skrivit under depositionsavtalet för handpenningen. Det är alarmerande att Mäklaren missade en sådan sak, det är nästan så de und- rar om han var med på bluffen.
ML var nervös och ville ha en snabb försäljning och ett snabbt tillträde, något som tillsammans med det ovan nämnda borde ha fått varningsklockor att ringa.
Utöver det så kan de i efterhand se att Mäklaren använde sig av ett lockpris på denna tomt. Detta förstod de inte då de aldrig hade budat på en tomt förut.
Mäklaren la ut tomten på torsdag kväll och budgivningen var igång fredag mor- gon med dem och ett par till som budgivare. På lördagen vid 15-tiden skrev de kontrakt på Mäklarens kontor. De frågade ML hur han hade fått tag på en sådan fin tomt och sa att de var glada att få köpa den. Då svarade Mäklaren och sa att ML hade förvärvat den, för ML kom inte på ordet. När de påtalade det här för Mäklaren så reagerade han inte.
De begär att Mäklaren ska betala deras advokatkostnader på 62 500 kr. De be- hövde ta hjälp av en advokat då Mäklarens jurister inte kunde råda dem eller stötta dem i den uppkomna situationen.
Vidare så var det så att de endast fick köpa denna tomt om de hade sålt sin lä- genhet först, så de sålde den snabbt till det bud som gavs för att hinna få till en affär på tomten. De sålde med 200 000 kr i förlust. Detta hade aldrig hänt om inte Mäklaren hade gått ut med lockpris på tomten och fått till en snabb budgivning med snabbt avslut, de hade då haft tid att ha budgivning på deras lägenhet.
De miste tomten till det pris de i god tro köpte den för. Och de miste möjligheten att få högre pris för lägenheten. De hade aldrig kunnat köpa tomten om de inte hade sålt sin lägenhet snabbt, de tänkte att det tar de igen på tomten om de vin- ner budgivningen.
Mäklaren sa även till dem att de skulle få betala hans uteblivna provision om affä- ren föll, då det i så fall var deras fel om de inte betalade handpenningen. Deras advokat bad Mäklaren åtskilliga gånger att återkomma om att så inte var fallet, då Mäklaren skulle höra med sina jurister om den saken. Han återkom aldrig.
De tycker att Mäklaren brast i sitt ansvar att vara uppmärksam på de saker som tyder på att ML var skum. Ett sådant betalningsallegat som ML visade kan alla mäklare se att det var falskt. Det går inte att göra internetbetalningar på den summan, vilket Mäklaren borde veta. Ändå påstod han att han inte kunde visa dem allegatet så de tryggt kunde betala in handpenning för att inte begå kon- traktsbrott. Det var först när deras advokat hotade Mäklaren att anmäla honom som han skickade över det, och då såg de att det var falskt. Då hade Mäklaren haft tillgång till det utan att visa dem det.
Mäklaren
Bakgrund
I september 2020 kontaktades han av ML som vill sälja sin obebyggda tomt i För- orten. Först ville ML att han skulle göra en värdering, vilket också skedde. I sam- band med värderingen inhämtade han uppgifter från Lantmäteriet för att kontrol- lera lagfaren ägare, som var ML.
Efter att han gjort värderingen ingicks ett avtal om att han skulle förmedla fastig- heten. Den 11 oktober 2020 undertecknades uppdragsavtalet.
Han träffade och gjorde en ID-kontroll på ML innan uppdragsavtal underteckna- des. Han hade ingen anledning att misstänka att fastigheten var lagfartskapad eller att ML inte var rättmätig ägare till fastigheten.
Köparen undertecknade köpekontrakt den 17 oktober 2020. Enligt köpekontrak- tet skulle handpenningen inbetalas den 27 oktober 2020. Den 18 oktober blev han kontaktad av en PE som menade att det var hon som ägde fastigheten. PE hade också gjort en polisanmälan mot ML.
Han meddelade XX och YY vad som hänt. Den 21 oktober kontaktade han Lant- mäteriet och bad dels om handlingarna som låg till grund för lagfarten, dels väg- ledning om hur han skulle agera för att bringa klarhet i vad som kunde ha hänt. Han förklarade också att ärendet var brådskande.
Den 22 oktober återkom Lantmäteriet och bifogade filerna som låg till grund för beviljandet av lagfarten. Lantmäteriets handläggare uppgav också att ”jag ser inget speciellt i ärendet som Fastighetsinskrivningen handlagt”.
Han och NN och YY hade en diskussion om handpenningen. Han var mycket tydlig med att det fanns risker med att betala handpenningen, detta eftersom han inte hade befogenhet att ”hålla” på handpenningen på klientmedelskontot tills ägan- deförhållandet var utrett. Han förklarade också att det fanns en risk för skade- stånd om ML var rätt ägare och NN och YY inte betalade handpenningen i tid. Med anledning av detta försökte man hitta en lösning för att inte riskera att NN och XX förlorade sin handpenning.
Den 23 oktober mejlade XX och YY till honom och informerade om att deras ad- vokat menade att handpenningen kunde deponeras hos Länsstyrelsen. Han frå- gade både mäklarföretagets jurister samt ringde till Länsstyrelsen för att fråga om möjlighet till deponering, men Länsstyrelsen menade att man inte kunde depo-
nera medel vid en tvist av aktuellt slag. Den 26 oktober skrev XX och YY i ett mejl till honom att de ansåg att de hade goda grunder till att inte erlägga handpen- ningen till hans klientmedelskonto förrän det stod klart vem som ägde fastighet- en.
Han uppmanade ML flera gånger att gå med på att flytta fram tillträdet till dess att frågan var utredd. Han bad också ML att inkomma med uppgifter om betal- ning, kontaktuppgifter till dem som bevittnat köpebrev och köpekontrakt, un- derlag på hur han finansierade sitt köp och att han skulle godkänna att köpekon- trakt och bankinsättningen lämnades över till NN och YY. Detta gick inte ML med på och han svarade inte heller på alla frågor.
Han ställde frågan till mäklarföretagets jurister om han ändå kunde lämna över underlaget till NN och YY och fick då svaret att han kunde göra det, trots att ML inte medgav det. Den 29 oktober 2020 undertecknade NN och YY ett tilläggsavtal där tidpunkten för tillträdet flyttades fram från den 30 november 2020 till den 18 januari 2021. ML dök aldrig upp och undertecknade avtalet. Med anledning av ML:s agerande, och att denne sedermera försvann, fanns ytterligare anledning att misstänka att ML inte var rättmätig ägare av fastigheten och NN och YY betalade därför aldrig in handpenningen.
Därefter inleddes en polisutredning. En tredskodom meddelades den 14 decem- ber 2020 där PE förklarades ha bättre rätt till fastigheten. NN och YY:s köp blev därmed ogiltigt.
Sen reklamation
De omständigheter som NN och YY lägger till grund för kravet har varit kända för dem långt innan tredskodomen meddelades i december 2020. En reklamation borde ha framställts tidigare än den 9 juni 2021 för att anses ha skett inom skälig tid. Även om FRN skulle anse att reklamationsfristens start är så sent som vid tid- punkten för tredskodomen den 14 december 2020 har reklamationen skett för sent.
Hans inställning till påståendet om oaktsamhet
Han uppfattar att XX och XX gör gällande att han agerade oaktsamt enligt xxx- xxxxx:
1. Han reagerade inte på att ett betalningsallegat var förfalskat.
2. Han har inte skrivit under depositionsavtalet.
3. Han borde misstänkt att något inte stod rätt till eftersom ML uppträdde ner- vöst, ville ha en snabb försäljning och ett snabbt tillträde.
4. Han har använt sig av ett lockpris vid marknadsföringen.
5. Han har sagt att de kan komma att behöva betala hans provision om affären inte blir av.
Det förfalskade betalningsallegatet
Enligt fastighetsmäklarlagen har mäklaren en skyldighet att kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Mäklaren ska kunna lita på att en lagfart som beviljats är korrekt och ska inte behöva göra några egna kontroller. Han hade inte kunnat upptäcka att en lagfartskapning skett när han åtog sig uppdraget att sälja fastigheten och inte vid tidpunkten när NN och YY undertecknade kontrak- tet.
Han bad ML om ytterligare underlag först när lagfartskapningen och polisanmä- lan kom på tal, dvs. efter att köpekontraktet undertecknats. Det är dock inte hans uppgift att slutligen bedöma om en handling är förfalskad eller om en säljare har begått en brottslig handling. Det är ett ärende för polisen och sedermera dom- stol.
Med anledning av de misstankar som fanns försökte han få till ett framflyttande av tillträdedatumet i syfte att kunna utreda saken.
Han hade inte tidigare tagit del av betalningsallegatet, det var efter köpekontrak- tet han såg det första gången. Även om han hade reagerat på att det verkade vara förfalskat, hade det inte hade gjort någon skillnad för utgången. NN och YY hade ändå behövt invänta polisutredningen och domstolsprocessen eftersom de ville stå fast vid köpet.
Undertecknande av depositionsavtalet
Det stämmer att han inte undertecknade depositionsavtalet, däremot signerade han det med sina initialer längst ner i högra hörnet. Han undertecknade ML:s ex- emplar av avtalet men inte NN och YY:s, vilket är ett olyckligt misstag. Han har dock aldrig mottagit någon handpenning varför det saknar relevans att avtalet inte undertecknats korrekt.
Misstanke om att något inte stod rätt till eftersom säljaren uppträdde nervöst
Det är inte ovanligt att en säljare vill att försäljningen ska gå snabbt och att till- träde ska ske omgående. De omständigheterna utgör inte skäl för en mäklare att misstänka att säljaren inte är den verkliga ägaren av fastigheten när säljaren en- ligt Lantmäteriet är ägare av fastigheten. Gällande att XX och XX uppfattat ML som nervös: Detta var inget som han inledningsvis noterade eller reagerade på. Även om han hade uppfattat ML som nervös hade han inte fattat misstankar om att det kunde bero på att denne inte var ägare av fastigheten.
Lockpris vid marknadsföringen
ML hade enligt Lantmäteriet köpt fastigheten den 12 februari 2020 för 2 800 000 kr (vilket i och för sig är felaktigt men det kände han inte till vid förmedlingen). Utgångspriset om 3 350 000 kr sattes utifrån hans bedömning av fastighetens marknadsvärde. Senare skedde en budgivning. Han bestrider att utgångspriset om 3 350 000 kr skulle utgöra ett lockpris.
Han ser inte heller hur prissättningen har relevans i det aktuella ärendet eftersom NN och YY uppenbarligen ville köpa fastigheten till den köpeskilling de betalade.
Påståendet att XX och XX skulle betala hans arvode
Han bestrider att han skulle sagt att XX och XX skulle betala arvodet. Det är alltid uppdragsgivaren, när affären är genomförd, som erlägger arvodet. Köparen har aldrig ett betalningsansvar för arvodet, varför han aldrig skulle påstå att NN och YY skulle vara betalningsansvarig för arvodet.
Eftersom hela situationen var ny för honom var han mycket noggrann med att hela tiden rådfråga mäklarföretagets jurister. Det är troligen därför han sagt att han skulle återkomma gällande frågan om arvodet. Han minns dock inte hur eller varför frågan om arvode togs upp från början. Han minns inte längre vad som sagts muntligen, men han bestrider bestämt att han någonsin skulle påstått att NN och YY var skyldig att betala hans eventuella arvode.
NN och XX anlitade en advokat när det uppdagades att ML eventuellt inte var ägare till fastigheten. Även om XX och XX har ställt frågan om arvodet och om han sagt att han skulle återkomma, kan det inte anses vara en förutsebar och för- väntad följd att NN och XX samtidigt skulle anlita en advokat för att företräda dem i frågan eller utreda frågan om arvode. Det vore en annan sak om han läm- nade ett besked i frågan och uppmanade NN och YY att betala. Eftersom han sa att han skulle kolla upp det, och aldrig påstått att NN och YY skulle betala något
arvode, är det inte skäligt att XX och YY ådrar sig ombudskostnader som de där- till menar är orsakade av honom.
Påstådd skada
Att NN och YY sålt en lägenhet för att kunna köpa den aktuella fastigheten har inget med hans agerande att göra och det är därmed inte en skada som på något sätt kan anses orsakad av honom.
Vad gäller advokatkostnader har de inte heller orsakats av att han skulle agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Han kan inte heller an- ses agerat på ett sådant sätt att det skulle orsakat NN och YY onödiga advokat- kostnader. Det förhållandet att XX och XX senare var tvungna att invänta utfallet i tingsrätten och därmed var ”låsta” kan inte heller på något sätt anses vara orsa- kat av ett felaktigt agerande från honom.
NN och YY tillade i huvudsak följande:
Reklamation
De vill förtydliga till varför de inkom sent med sin reklamation. Deras tomt satt fast i tingsrätten, det blev en tredskodom som skulle vinna laga kraft. De, som är en familj på fem personer, bodde i en liten lägenhet medan de väntade på domen från tingsrätten och kämpade även med dialogen med den rättmätige ägaren (dödsboet) för att möjligen få köpa tomten en andra gång om det skulle visa sig att ML inte var rätt ägare av tomten.
Oaktsamhet
En liknande tomt hade halvåret innan sålts för 5 800 000 kr. Det borde ha väckt Mäklarens känsla av att något var fel.
Gällande samtalet om arvodet som Mäklaren inte verkar komma ihåg: han sa att om de valde att avbryta affären och begå kontraktsbrott, blev de skyldiga att er- sätta den provision som han skulle fått om fastigheten hade sålts enligt planerna. Deras advokat talade med Mäklaren per telefon och bad honom att återkomma snarast med besked gällande detta, då Xxxxxxxx inte visste om han hade tillå- telse att avstå sin provision för deras skull. Mäklaren menar att de har misstolkat detta, men de och deras advokat skulle inte ha lagt den tiden på en sak som var missförstådd, då de hade flera dialoger om detta med Mäklaren. De hänvisar till det ingivna mejlet där deras advokat bad Mäklaren att återigen återkomma om
den saken. Frågan har funnits och den var så pass relevant att deras advokat be- hövde mejla Mäklaren för att få ett konkret svar.
Mäklaren borde ha hållit en dialog och hört av sig till dem. Hade han varit ett bättre stöd hade de aldrig behövt en advokat då de inte var part i det tvistemål som gällde tomten. Det är något som hör till yrket när man hjälper privatpersoner att göra sitt livs största och viktigaste affär.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av köpekontraktet, ett tilläggsavtal om senarelagt tillträde, ett utdrag från fastighetsregistret, ett depositionsavtal (ej undertecknat av Mäk- laren), en dom mellan ML och dödsboet efter AE om bättre rätt till fastigheten, diverse korrespondens i ärendet samt ett köpekontrakt och ett betalningsallegat från ML:s påstådda förvärv av fastigheten.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Bedömningen i detta fall
Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en mäklare kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten, det vill säga vem som är rätt ägare till fastig- heten och som har rätt att sälja den. Den kontrollen görs normalt hos Lantmäte- riet. Om inga fakta tyder på något annat kan en mäklare utgå från att den lag- farne ägaren är den som har rätt att förfoga över fastigheten.
Det är utrett att ML hade lagfart på fastigheten. Frågan gäller om det fanns något som borde ha väckt Mäklarens misstankar om att ML inte var rätt ägare.
NN och YY anser att betalningsallegatet från ML:s påstådda förvärv borde ha väckt en sådan misstanke. Utredningen visar emellertid att Mäklaren fick del av allegatet först efter NN och YY:s köp. Och någon skyldighet att försöka få fram allegatet före köpet hade Mäklaren inte.
Inte heller det som NN och YY i övrigt har anfört, bland annat att priset var lågt och att ML var nervös, är av den beskaffenheten att Mäklaren borde ha misstänkt att ML inte var rätt ägare.
Beträffande frågan om lockpris anser nämnden att det inte är bevisat att det var fråga om ett lockpris och inte heller att det påstådda lockpriset medförde en snabbare affär eller orsakade den uppgivna skadan i denna del.
Angående provisionen: om det hade visat sig att ML trots allt var rätt ägare, hade det inneburit ett väsentligt kontraktsbrott från NN och YY:s sida om de inte hade tillträtt och betalat för fastigheten. De hade då blivit skyldiga att betala skade- stånd till ML, bland annat för provisionskostnaden. Att det uppkom en diskussion om detta mellan Mäklaren och XX och XX:s advokat – att en sådan diskussion uppkom framgår av den skriftliga bevisningen – kan inte ses som ett fel i mäklar- tjänsten.
Att Mäklaren inte undertecknade depositionsavtalet utgjorde inget fel, detta ef- tersom någon handpenning aldrig betalades. Även i övrigt är det svårt att se vil- ken betydelse som depositionsavtalet skulle ha för tvisten.
Avslutningsvis konstaterar nämnden att det inte är en mäklares uppgift att ”hjälpa” någon av parterna i en tvist dem emellan. Tvärtom skulle ett sådant age- rande ofta kunna ses som ett brott mot god fastighetsmäklarsed, eftersom mäk- laren ska vara en oberoende mellanman. Som nämnden ser det agerade Mäkla- ren helt korrekt i ett svårt läge. NN och YY:s krav kan därför inte bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.