SAMHÄLLSUTVECKLINGSKONTORET
SAMHÄLLSUTVECKLINGSKONTORET
Plan- och exploatering Xxxxxxxx Xxxxxxxxx
Planbeskedsutredning för veterancenter inom del av fastigheterna Arninge 4:1 och 5:1, Ullnavägen i Arninge
Faktauppgifter
Fastighet: Adress: | Arninge 5:1 och en mindre del av Arninge 4:1 Ullnavägen |
Ägare: | Arninge 5:1 ägs av Ullna gård AB Arninge 4:1 ägs av Täby Fastighets AB (TFAB). |
Sökande: | Wasatornet Projekt AB |
Kontaktperson: | Xxxxx Xxxxxx |
Areal: | 10-15 hektar |
Detaljplan: | Ej planlagt |
Markanvändning, enligt detaljplan: Föreslagen markanvändning: | Ej planlagt Konferenscenter, natur |
Begäran inkom: | 2023-03-21 |
1. Översiktskarta som visar områdets läge i Täby kommun.
Innehåll
Planbeskedsutredning för veterancenter inom del av Arninge 5:1, Ullnavägen i Arninge
1
Översiktsplan Täby 2050 – Staden på landet 4
Pågående eller kommande planering i närområdet 5
Föreslagen planändring, bebyggelse och utformning 6
VA, avfall och energiförsörjning 9
Preliminärt utredningsbehov mm 9
Preliminära kostnader under planprocessen 11
Preliminära kostnader och finansiering för kommunen 11
Behov av ramavtal, exploateringsavtal, köpeavtal 12
Arbetssätt och organisation 12
Samhällsutvecklingskontorets bedömning 13
Eventuella osäkerheter/knäckfrågor/risker 13
Bakgrund
Ansökan omfattar del av fastigheten Arninge 5:1 samt en mindre del av Arninge 4:1 och syftar till att utveckla området för ett veterancenter. Det föreslagna planområdet ligger söder om Ullnasjön, mellan E18 och Ullnabacken och norr om Ullnavägen. Området utgörs dels av kuperad skogbeväxt naturmark, dels av åker och betad hagmark. Området är inte bebyggt och är inte detaljplanerat. Delar av området ligger inom riksintresseområde för naturvård Ullnasjöns De Geermoräner. Delar av området ligger inom 100 meter från Ullnasjön och strandskyddsbestämmelser gäller. I arbetet med en detaljplan ska det tydliggöras vilka anläggningar som behövs för konferenscentret och hur de ska placeras. Om placering av anläggningar föreslås inom strandskyddsområde behöver de särskilda skäl som åberopas för upphävande av strandskyddsbestämmelser utredas.
Förutsättningar
Översiktsplan Täby 2050 – Staden på landet
Enligt Översiktsplan Täby 2050 – Staden på landet består området av övergripande grönstruktur markerat som förändringsområde och utredningsområde, vars framtida markanvändning behöver studeras vidare. Enskilda byggnader och anläggningar (ej sammanhängande bebyggelse) kan utvecklas inom grönområden.
Värdeåterföring
Inom ramen för Sverigeförhandlingen har Täby kommun tecknat avtal med Staten och Region Stockholms om att medfinansiera en förlängning av Roslags- banan till Stockholm city via Odenplan. I samband med träffad överenskommelse har Täby kommun åtagit sig att medfinansiera transportinfrastrukturen och planera för bostäder i närheten av Roslagsbanans stationer.
Enligt nya bestämmelser i 6 kap plan- och bygglagen (PBL SFS 2011:900) får exploateringsavtal omfatta medfinansiering, under förutsättning att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av ny detaljplan kan antas öka i värde. Enligt Täbys ”Riktlinjer för exploateringsavtal”, antagna av kommunfullmäktige den 8 februari 2021, §20, ska överenskommelse om medfinansieringsersättning tecknas för ny bebyggelse, ändrad användning, samt tillkommande bostäder och
verksamheter vid framtagande av ny detaljplan inom Roslagsbanans influensområde (1000 meter från Roslagsbanans samtliga stationer). En del av planområdet befinner sig inom 1000 m från Roslagsbanans station och beroende på bebyggelsens placering och de riktlinjer som gäller vid den tidpunkt då exploateringsavtal tecknas kan det bli aktuellt med medfinansieringsersättning.
Gällande detaljplan
Området är inte planlagt.
Pågående eller kommande planering i närområdet
Det aktuella området finns inom avgränsningen för en kommande strukturplan för hela Arninge-Ullna. Strukturplanen syftar till att tydliggöra en framtida önskvärd bebyggelsestruktur, grönstruktur och trafikstruktur. Strukturplanen ska vidare omfattas av en etappindelning som redovisar när olika utvecklingsprojekt, exploatering och planläggning kan genomföras. Strukturplanens tidplan är beslut om godkännande under 2023.
Under mandatperioden är ambitionen att öppna Ullnabacken för allmänhetens rekreation och friluftsliv. Utöver det ligger det ett uppdrag att utreda möjligheterna till en solcellspark i området.
Berörda verksamheter
En intilliggande verksamhet som eventuellt som kan bli berörd är fjärrvärmeverket. Det finns planer på att utöka verksamheten. Vid Ullnabacken pågår avveckling av deponiverksamheten samt mellanlagring av massor.
Masshanteringen är i dagsläget bulleralstrande, men kommer att avslutas inom ett par år i enlighet med avslutningsplanen. Projektet kommer att ge ytterligare arbetstillfällen i kommunen.
Föreslagen planändring, bebyggelse och utformning
1. Karta från ansökan med ungefärligt område som avses för utveckling av Veterancenter.
Ansökan avser ett utpekat område som är ungefärligt avgränsat och en beskrivning av verksamheten. Bebyggelsens slutliga omfattning, placering och utformning kommer att utredas i kommande planarbete. Ansökan avser utveckling av området för ett veterancenter med rekreation och forskning.
Anläggningen ska inhysa Veterancentret Camp Valkyria som är ett privat initiativ knutet till Stiftelsen Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx. Xxxxxx stupade under tjänstgöring i Afghanistan. Stiftelsen bildades 2006 och dess fokus ligger på stöd till veteraner och verkar för skapandet av ett veterancenter i Sverige. Veterancentret föreslås ha plats för cirka 200 personer som ska kunna sova över, äta och göra olika aktiviteter tillsammans inomhus och utomhus. Platsen vid Ullnasjön ligger nära det övergripande och regionala kommunikationssystemet, men samtidigt i en naturskön miljö, vilket är viktigt för besökarna. Tanken är att skapa en rofylld och avskild plats där besökarna kan känna sig trygga och i harmoni. I handläggning
av ett framtida detaljplaneärende ska det förtydligas vad projektet innehåller och
utredningar tas fram avseende bebyggelse och övriga anläggningars placering.
Planområdets avgränsning
Arninge 4:1
Arninge 5:1
2. Ortofoto över området, med preliminär gräns för planområdet markerad i orange färg, kommungräns i lila.
Det föreslagna planområdet ligger söder om Ullnasjön, mellan E18 och Ullnabacken och norr om Ullnavägen. Området utgörs dels av kuperad skogbeväxt naturmark, dels av åker och betad hagmark. I kanten av området passerar en vandringsled som förbinder Roslagsleden med Blå leden. Arninge 5:1 ägs av Ullna gård AB. Till en mindre del berörs fastigheten även Arninge 4:1 som för närvarande ägs av Täby Fastighets AB (TFAB). Markområdet på Arninge 4:1 ingår i ett avtal om markbyte som tecknats med Ullna Gård AB som
kompensation för mark som ianspråktagits för Ullna trafikplats. Ansökan om
fastighetsreglering har lämnats in.
3. Vy mot västern med Ullnabacken i bakgrunden, jordbruksmark, åker i förgrunden.
4. Vy mot öster, öppen lövskog, betad mark.
Teknisk infrastruktur
VA, avfall och energiförsörjning
Planarbetet ska studera och säkerställa VA-kapaciteten inom området och angränsande område. Fastigheten ligger idag inte inom verksamhetsområde för kommunalt VA och det finns inga ledningar i närheten av fastigheten. Det behöver göras en utredning för om denna fastighet ska tas in i verksamhetsområde för kommunalt VA eller om den ska försörjas med enskilt avlopp.
Parkering och trafik
Områdets exploatering och genomförande kommer att påverka angränsande vägar. Trafikanalyser ska genomföras för att se vilka åtgärder som behövs på Ullnavägen. Inom ramen för Strukturplan Arninge-Ullna pågår trafikanalyser för framtida bebyggelseutveckling år 2050. Därför behöver planprocessen ta hänsyn till strukturplanens resultat. Det kan bland annat handla om var vägen från veterancenter ska ansluta till Ullnavägen samt den tillkommande trafikens påverkan på Ullnavägen. Det saknas i dag kollektivtrafik till platsen och verksamheten kan bidra till mer biltrafik.
Utredningar
Tidigare utredningar
För intilliggande stadsutvecklingsområden inom Arninge-Ullna har utredningar tagits fram till exempel avseende trafik. För Ullnabacken finns till exempel fågelinventering och biotopkartering av Ullnasjön.
Preliminärt utredningsbehov mm
Delar av planområdet är jordbruksmark. Brukningsvärd jordbruksmark är idag skyddad mot exploatering genom 3 kap. 4 § miljöbalken. Av bestämmelsen framgår att jordbruk är av nationell betydelse och att brukningsvärd jordbruksmark endast får tas i anspråk för bebyggelse eller anläggningar om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen. Dessutom ska behovet inte kunna tillgodoses genom att annan mark än den brukningsvärda jordbruksmaken tas i anspråk på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt. Detta måste utredas tidigt i ett kommande planarbete. Om man inte kan ta i anspråk jordbruksmarken i enlighet med miljöbalken kan det bli svårt eller omöjligt att ta
fram och genomföra en detaljplan i den del av området som är markerat i ansökan.
Utredning som visar hur planförslaget förhåller sig till och inte negativt påverkar riksintresset för naturvård. Inmätning av moränryggarna krävs.
Utöver utredningar om möjlighet att ianspråkta jordbruksmark, påverkan på riksintresse naturvård, kommer en rad andra utredningar krävas:
• Naturvärdesinventeringar och artinventeringar samt eventuellt
efterföljande artskyddsutredningar
• Strandskydd
• Dagvatten- och skyfallsutredning
• VA-utredning
• Trafikutredning
• Geoteknisk undersökning inklusive grundvattenförhållanden samt ras- och skredrisker
• Markmiljöteknisk undersökning
• Arkeologiska undersökningar
• Landskapsbild
• Rörligt friluftsliv
• Eventuell riskutredning kopplat till farligt gods och fjärrvärmeverk
• Eventuell bullerutredning kopplat till deponiverksamhet och
mellanlagring av massor vid Ullnabacken.
• Eventuell bullerutredning kopplat till vägtrafik
• Miljökonsekvensbeskrivning
• Andra utredningar kan tillkomma under planarbetet Beroende på placering av ny bebyggelse och anläggningar kan vissa av
ovanstående utredningar undvikas och andra tillkomma. Exakt vilka utredningar som krävs får definieras i ett kommande planarbete.
Xxxxx och hållbarhet
Störningar och risker
Eventuella ras- och skredrisker kan finnas på grund av närheten till deponin. Det finns lågpunkter inom området som medför att det blir vatten stående vid skyfall. Planområdet gränsar till E18 som är primärled för farligt gods samt Ullnavägen där farligt gods också transporteras. Planområdet angränsar också till fjärrvärmeverk som innebär begränsningar kopplat till markanvändning.
Betydande miljöpåverkan
En undersökning om betydande miljöpåverkan har inte genomförts i samband med planbeskedsutredningen. Däremot görs bedömningen redan i detta skede att genomförandet av en kommande detaljplan, givet att den i stora drag liknar förslaget i ansökan, kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) tillhörande detaljplanen kommer därför behöva upprättas. Bedömningen att detaljplanens genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan grundar sig i detaljplanens potentiellt negativa påverkan på brukningsvärd jordbruksmark, riksintresset för naturvård, naturvärden, skyddade arter, miljökvalitetsnormer för ytvattenförekomst, strandskydd med mera som omnämns under rubriken ”Preliminärt utredningsbehov mm” samt ”Störningar och risker”.
Ekonomi
Preliminära kostnader under planprocessen
Detaljplanearbetet bedöms omfatta cirka 2500-3000 timmar för kommunen. De
utredningar som behöver tas fram upphandlas och bekostas av fastighetsägaren.
Preliminära kostnader och finansiering för kommunen
Planområdet är obebyggt och saknar kommunal infrastruktur. All infrastruktur som VA, gator, andra ledningar och övriga anläggningar behöver byggas vid ett genomförande av ny detaljplan. Kostnaden för anläggande av allmänna anläggningar ska bäras av sökanden.
I planarbetet utreds om veterancentret ska ha enskilt VA eller om kommunens verksamhetsområde för VA ska utvidgas. I det fall det beslutas att kommunens verksamhetsområde för VA ska utvidgas medför det kostnader för VA-kollektivet,
men också intäkter. Anläggningsavgifter för VA debiteras enligt vid varje tidpunkt gällande VA-taxa.
Om VA kan ordnas inom den egna fastigheten står fastighetsägaren för alla kostnader. Nya ledningar och eventuell flytt av allmänna ledningar orsakad av projektet bekostas av fastighetsägaren.
Värdeåterföring
Utöver ersättning för de allmänna anläggningar som eventuellt krävs för en exploatering kan det bli aktuellt för kommunen att ta ut medfinansieringsersättning i enlighet med kommunens ”Riktlinjer för exploateringsavtal” som antogs av kommunfullmäktige den 8 februari 2021, §20, se även avsnitt Förutsättningar ovan.
Avtal
Plankostnadsavtal
Innan detaljplanearbetet påbörjas ska ett plankostnadsavtal mellan sökanden och
Täby kommun tecknas. Plankostnaden debiteras enligt gällande taxa.
Fastighetsägaren bekostar samtliga kostnader för upprättande av detaljplanen.
Behov av ramavtal, exploateringsavtal, köpeavtal
För att ange riktlinjerna för detaljplaneläggningen och reglera övergripande ansvarsfördelning vid genomförandet av detaljplanen ska ett ramavtal tecknas mellan fastighetsägaren/sökanden och kommunen.
För att reglera ersättningar för kommunala investeringar i allmänna anläggningar som krävs för att området ska kunna exploateras, samt för eventuell medfinansiering av framtida investeringar i förbättrad kollektivtrafik, ska exploateringsavtal träffas mellan kommunen och fastighetsägare.
Arbetssätt och organisation
Planförfarande
Detaljplanen bedöms genomföras med utökat förfarande. Förslaget är inte redovisat i översiktsplanen, men kan bedömas vara förenligt med att området i översiktsplanen är markerat som förändringsområde och utredningsområde vars
framtida markanvändning behöver studeras vidare. Förslaget kan antas medföra
betydande miljöpåverkan.
Plankategori (1-5)
Förslaget avser ianspråktagande av obebyggd mark och har flera kända utmaningar och en MKB ska upprättas. Förslaget bedöms därför vara av mycket komplex karaktär och utgör plankategori 5 med MKB.
Projekt/linjeorganisation
Planarbetet kommer att bedrivas inom ramen för ett stadsbyggnadsprojekt och förhålla sig till kommunens projektmodell. Inför uppstart av planarbetet kommer relevanta resurser att säkerställas.
Bedömning av resursbehov
Planarbetet kommer att behöva följande resurser: planarkitekt, exploateringsingenjör, miljöplanerare, landskapsarkitekt, kommunekolog, trafikplanerare, VA-ingenjör och resurs från infraenheten. Arbetsinsatsen beräknas till ungefär 2500-3000 timmar.
Tidplan
Planarbetet kan påbörjas tidigast år 2024 och avslutas tidigast år 2026.
Samhällsutvecklingskontorets bedömning
Föreslagen bebyggelse
Kommunstyrelsens utskott för stadsbyggnad, fastigheter och klimat föreslås ställa sig positivt till att pröva föreslagen förändring genom upprättande av ny detaljplan för del av fastigheterna Arninge 4:1 och 5:1.
Eventuella osäkerheter/knäckfrågor/risker
I området finns jordbruksmark som är skyddad mot exploatering genom 3 kapitlet 4 § miljöbalken. Jordbruk är av nationell betydelse och brukningsvärd jordbruksmark får endast tas i anspråk för bebyggelse eller anläggningar om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen. Dessutom ska behovet inte kunna tillgodoses genom att annan mark än den brukningsvärda jordbruksmaken tas i anspråk på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt. I kommande detaljplaneprojekt behöver denna fråga hanteras först.
Delar av området ligger inom riksintresseområde för naturvård Ullnasjöns De Geermoräner. Inmätning av moränryggarna krävs. Projektet ska anpassas så att de geologiska värdena bevaras.
Delar av området ligger inom 100 meter från Ullnasjön och strandskyddsbestämmelser gäller. Strandskyddet syftar till att långsiktigt trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden och att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten (miljöbalken 7 kapitlet 13 §). I arbetet med en detaljplan ska det tydliggöras vilka anläggningar som behövs för konferenscentret och hur de ska placeras. Om placering av anläggningar föreslås inom strandskyddsområde behöver de särskilda skäl som åberopas för upphävande av strandskyddsbestämmelser utredas.
Vid nybyggnation ska trafikanalyser genomföras innan byggnation påbörjas och
negativa trafikeffekter ska minimeras.
Prioritering av uppdraget
Projektet är prioriterat och beräknas kunna starta år 2024.
Sammanfattning
Ansökan omfattar del av fastigheterna Arninge 4:1 och 5:1 och syftar till att utveckla området för ett veterancenter. Det föreslagna planområdet ligger söder om Ullnasjön, mellan E18 och Ullnabacken och norr om Ullnavägen. Området utgörs dels av kuperad skogbeväxt naturmark, dels av åker och betad hagmark.
Området är inte bebyggt och är inte detaljplanerat. Enligt Översiktsplan Täby 2050 – Staden på landet består området av övergripande grönstruktur och är markerat som förändringsområde vars framtida markanvändning behöver studeras vidare.
I handläggning av ett framtida detaljplaneärende ska det förtydligas vad projektet innehåller och utredningar tas fram avseende bebyggelse och övriga anläggningars placering. Ett flertal utredningar kommer att behöva genomföras inom arbetet med detaljplanen och projektet påverkas dessutom av bland annat skydd av jordbruksmark, strandskyddsbestämmelser och riksintresseområde för naturvården.
Planarbetet bedöms kunna ske med utökat förfarande och bedöms kunna påbörjas tidigast under år 2024 och färdigställas tidigast under år 2026. En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) behöver utföras i projektet.
Veterancentret, en anläggning med rekreation och forskning är en angelägen verksamhet. Etablering av denna verksamhet i området kan även bidra till att tillgängliggöra området för allmänheten.
Avgift planbesked
Efter beslut om planbesked tas avgift ut för detta i enlighet med gällande taxa.
SAMHÄLLSUTVECKLINGSKONTORET