BESLUT DEN 19 MAJ 2022 DNR 132/21 SIDA 1 AV 16
BESLUT DEN 19 MAJ 2022 DNR 132/21 SIDA 1 AV 16
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Biträdande förbundsjuristen FI
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 625 000 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 625 000 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Han har inte godtagit något belopp som rim- ligt i och för sig. För egen del har han begärt att ett skadestånd ska jämkas till noll.
BAKGRUND
Den 10 juni 2020 köpte NN och YY (”makarna NN”) en fastighet för 5 600 000 kr. Byggnaden på fastigheten hade uppförts av säljaren år 2019.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Efter köpet upptäcktes olika brister i byggnaden. Makarna NN anser att Mäklaren är skyldig att ersätta dem för kostnaden för att avhjälpa dessa brister. Som grund för sitt krav har de bland annat uppgett att Mäklaren, genom sin assistent AA, före köpet sa att de hade rätt att besiktiga byggnaden efter två år och att säljaren då var skyldig att åtgärda de fel som besiktningsmannen påtalade.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Makarna NN
Grunden för yrkandet är att Xxxxxxxx och hans assistent AA vilseledde dem att tro att de hade tio års garanti på huset, som vid köpet var ett år gammalt. Utöver det påstod mäklarna att det fanns en slutbesiktning, vilket inte stämde. De begär att Mäklaren ska betala för alla fel som är funna i fastigheten enligt ingiven be- siktningsrapport från november 2020.
Fastigheten köptes sommaren 2020 och det var Xxxxxxxxx assistent AA som vi- sade dem fastigheten. AA påstod att huset var felfritt. De såg att det fanns sprickor i väggar och tak, vilket AA menade var normalt och skulle åtgärdas i samband med en tvåårsbesiktning. Baserat på denna information och på ett muntligt avtal att de hade rätt till en kommande tvåårsbesiktning, där de skulle anlita en besiktningsman och gå igenom fastigheten tillsammans med sälja- ren/byggherren, valde de att inte göra någon besiktning före köpet.
Efter att ha flyttat in så fann de en hel del fel på huset, bland annat fungerade inte ventilationen. De ringde kommunen för att höra om allt var OK med huset och fick veta att det fanns ett slutbesked, men att det fanns utestående ärenden.
De ringde AA, som menade att de inte skulle vara oroliga. AA sa att de skulle göra egen besiktning i samband med den utlovade tvåårsbesiktningen. Han refererade till Xxx-xx.xx, där det står att de har rätt till en tioårsbesiktning, då det är en ny- producerad byggnad. När de ringde Gar-bo fick de veta att om det finns en tioårig garanti, ska det stå i ett kontrakt mellan byggherren och entreprenören eller i ett köpekontrakt. Ett sådant kontrakt existerar inte, alltså har de ingen garanti på huset.
De reklamerade mot mäklarna i november 2020 och fick då veta att mäklarna hade varit i kontakt med säljaren och att han skulle åtgärda alla fel. Detta skulle ske innan sommaren 2021, men tiden gick och inget har hänt.
Säljaren ignorerar dem eftersom han inte har någon skyldighet att hjälpa dem. Därför kräver de Mäklaren på den summa som framkommer i besiktningsrappor- ten, eftersom det var mäklarna som påstod att de hade en garanti och vilseledde dem att inte göra en egen besiktning innan köpet av fastigheten.
Mäklaren
Oaktsamhet
Huset var vid tidpunkten nybyggt och säljaren, i egenskap av byggherre, fick slut- besked den 20 mars 2020. Mot bakgrund av att slutbesked finns bestrids att det var oaktsamt av honom att lämna information om att slutbesked fanns.
Utifrån den information som säljaren lämnat förstod han det först som att det fanns en tvåårig garantitid för huset som innebar att säljaren, tillika byggherren, var ansvarig för eventuella fel som visade sig i en besiktning inom två år från att slutbesked meddelats. Denna information vidarebefordrade han till makarna NN. Innan köpekontraktet undertecknats stod det dock klart att det inte fanns någon sådan garantitid, varför han vidarebefordrade denna nya information till makarna NN. Han informerade vidare om att köpet av fastigheten var att betrakta som ett vanligt köp enligt jordabalken och upplyste om betydelsen av undersökningsplik- ten.
Det bestrids att han skulle ha sagt till makarna NN att de hade en garantitid för huset på tio år. Däremot informerade han makarna XX om att säljaren ansvarade för dolda fel i tio år från tillträdet.
Eftersom det inte förelåg någon garantitid, verkade han för att makarna NN gavs möjlighet att undersöka fastigheten. I köpekontraktets 15 § infördes en s.k. öp- pen besiktningsklausul som möjliggjorde för köparna att låta en sakkunnig be- siktningsman besiktiga fastigheten och begära köpets återgång om de med an- ledning av resultatet inte ville stå fast vid köpet.
Mot bakgrund av ovan bestrids att han skulle ha agerat oaktsamt.
Skada och orsakssamband
Tillträdet genomfördes den 28 juli 2020 och en kort tid därefter uppfattade han att makarna NN var missnöjda med vissa delar av husets utförande. De genom- förde en besiktning, där vissa fel och brister framkom. Med anledning av det som framkom vid besiktningen, framställde makarna NN en reklamation till honom den 9 november 2020.
Han tog därefter kontakt med såväl säljaren som makarna NN och fick sedermera information om att säljaren, i enlighet med parternas överenskommelse, skulle åtgärda de fel och brister som framkommit i besiktningsutlåtandet. Eftersom några av de fel som skulle åtgärdas lämpade sig bättre att åtgärda efter vintern, var parterna överens om att säljaren skulle åtgärda dessa under våren 2021.
Den 14 mars 2021 återkom makarna NN till honom och meddelade att säljaren inte hade åtgärdat samtliga fel i enlighet med deras överenskommelse och kräv- de därför istället honom på skadestånd motsvarande den åtgärdskostnad som framgår av besiktningsutlåtandet från november 2020.
Om hans agerande skulle anses oaktsamt så föreligger i vart fall inget orsakssam- band mellan hans agerande och makarna NN påstådda skada. I den mån säljaren brustit i att åtgärda felen enligt parternas överenskommelse, har det inte berott på något agerande på hans sida och oavsett hans agerande så har den eventuella skadan makarna NN ansett sig lidit kunnat uppstå. Att säljaren eventuellt, helt eller delvis, valt att inte längre stå fast vid parternas överenskommelse kan inte ligga honom till last. Det bestrids således att det föreligger ett orsakssamband mellan hans agerande och makarna NN:s påstådda skada.
Slutligen saknas fullständigt underlag som påvisar makarna NN: påstådda skada. Besiktningsutlåtandet som åberopas till grund för skadeståndskravet baseras på den besiktning som utfördes i november 2020. Hans uppfattning är att säljaren delvis har åtgärdat de fel som framgår av besiktningsutlåtandet. Vilka fel som per dagens datum kvarstår att åtgärda, och vilken kostnad dessa uppgår till, är såle- des inte visat. Det är inte visat att säljaren per dagens datum inte har åtgärdat felen enligt parternas överenskommelse, och att säljaren inte heller avser att göra det. Makarna NN har således inte förmått visa att de lidit någon skada. Av denna anledning kan något belopp inte heller vitsordas såsom skäligt i och för sig.
Medvållande
Besiktningsutlåtandet som makarna NN åberopar till grund för sin skada är upp- rättat en kort tid efter tillträdet. Det är därför högst sannolikt att flera av felen som framgår av besiktningsutlåtandet hade kunnat upptäckas vid en besiktning under tiden som köpet var villkorat.
Genom att inte undersöka fastigheten närmare, trots att villkor som möjliggjorde detta fanns, bör makarna NN anses ha varit medvållande till sin skada i sådan ut- sträckning att skadeståndsbeloppet bör jämkas. Beloppet bör jämkas till noll.
Sammanfattning
Sammantaget bestrids att han har agerat oaktsamt, att någon skada är visad eller att det föreligger något orsakssamband mellan hans agerande och makarna NN påstådda skada. Även om det skulle föreligga en skada har makarna NN under alla omständigheter varit medvållande till denna och eventuell ersättning bör därför jämkas till noll.
Makarna NN tillade i huvudsak följande:
Oaktsamhet
Mäklaren påstår att han före köpet informerade om att huset var begagnat och att det därför inte finns någon garanti. De förnekar detta. AA påstod, både innan de skrev under köpekontraktet och efter, att huset var nyproducerat och att byggherren enligt lag var ansvarig för alla fel i tio år. AA påstod också att de inte behövde ha detta skriftligt, exempelvis i köpekontraktet.
Skada och orsakssamband
Mäklaren påstår att de inte har utfört en överlåtelsebesiktning. Anledningen till detta var att de trodde att de kunde göra en tvåårsbesiktning cirka nio månader efter tillträdet. Utöver detta sa AA att de kunde spara pengar på att inte utföra en överlåtelsebesiktning eftersom de ändå skulle utföra en tvåårsbesiktning (garan- tibesiktning) inom en snar framtid.
Mäklaren påstår att felen i besiktningsrapporten delvis är åtgärdade. Detta är inte korrekt. De har haft besök av två VVS-personer, som säljaren hade skickat och som skulle titta på värmen i huset, detta då den var kritisk och skulle åtgärdas under vintermånaderna 2020/2021. Dessa personer kom vid två tillfällen och vid inget av tillfällen kunde de åtgärda problemet.
Vidare påstår Mäklaren att de inte har visat att säljaren inte har åtgärdat de fel som framgår av besiktningsrapporten. Det enda sättet de kan bevisa detta är om en oberoende besiktningsman kommer och tittar på huset igen. Mäklaren får gärna komma hit och ta med en oberoende sakkunnig. Det kommer då framgå tydligt att säljaren inte åtgärdat några av felen.
Mäklaren menar att det inte är hans fel att säljaren inte vill åtgärda felen, även om det finns ett muntligt avtal. De anser att Mäklaren, som ansvarig mäklare, har vilselett dem att tro att de har tio års garanti på huset. Om de hade vetat att de inte hade det, hade de självfallet utfört en överlåtelsebesiktning och förmodligen avstått från köpet.
De har inte haft någon kontakt med säljaren efter besiktningen 16 november 2020. Han har inte svarat på vare sig mejl eller telefon. Enligt Xxxxxxxx, som har varit i dialog med säljaren, har säljaren gått med på att åtgärda de fel som fram- går i besiktningsrapporten. Dock har säljaren inte åtgärdat felen.
Säljaren har aldrig lovat att de har garanti på huset eller att han ska åtgärda några fel. Att säljaren skulle åtgärda fel på huset (om det fanns några efter en tvåårsbe- siktning) är något de fick veta från AA.
Vid undertecknandet av köpekontraktet såg de att det inte fanns någon klausul om garanti, då frågade de om de skulle anlita en advokat för att titta igenom kon- traktet eftersom det är normalt i Danmark där de har köpt fastighet tidigare. Mäklaren menade att det inte är praxis då mäklare i Sverige har juridisk kompe- tens och är opartiska. Om de hade vetat att de enbart hade ett muntligt avtal om garanti hade de inte köpt huset utan en överlåtelsebesiktning.
Mäklaren tillade följande:
Som nämnts tidigare förstod han, utifrån den information som säljaren lämnade, först det som att det fanns en tvåårsgaranti för huset. Hans assistent AA hade uppfattat det på samma sätt och möjligtvis fick inte AA, till skillnad från honom, information om att det inte fanns någon tvåårsgaranti, varför AA uttryckte sig som han gjorde i telefonsamtalet med NN. Xxxxxx detta vidarebefordrade han, så snart han fick information om att någon tvåårsgranti inte fanns, informationen till makarna NN. Detta skedde före kontraktsskrivningen. Som framförts tidigare ver- kade han mot bakgrund av detta för att makarna NN istället skulle undersöka fas- tigheten. I köpekontraktets 15 § fanns villkor om en s.k. öppen besiktningsklausul som möjliggjorde för makarna NN att låta en sakkunnig besiktningsman besiktiga
fastigheten och begära köpets återgång om de med anledning av resultatet inte ville stå fast vid köpet.
Det var han som höll i kontraktsskrivningen, inte assistenten AA. Han kan således med säkerhet intyga att makarna XX fick den nu angivna informationen och var införstådda med hur omständigheterna såg ut.
Sammantaget informerade han makarna XX före kontraktsskrivningen om att det inte fanns någon tvåårsgaranti och att köpet av fastigheten var att betrakta som ett vanligt köp enligt jordabalken. Han upplyste också om betydelsen av köparnas undersökningsplikt samt verkade för att makarna NN gavs möjlighet att under- söka fastigheten genom köpekontraktets 15 §. Att makarna XX i efterhand vänt sig till assistenten, som inte besitter samma kunskap och insyn i försäljningspro- cessen, förstår han inte.
Avseende skadan är det den skadelidande som har att påvisa vilken ekonomisk skada denne har lidit.
Besiktningsutlåtandet som åberopas till grund för makarna NN: skadeståndskrav baseras på den besiktning som utfördes i november 2020. Åtgärdskostnaden i besiktningsutlåtandet anges till 500 000 exklusive moms. I ingivna mejl, daterade februari och april 2021, framgår att åtgärdskostnad för taket uppgår till 147 500 kr inklusive moms och att såvitt det får förstås föreligger brister avseende VVS. Någon uppskattad åtgärdskostnad för den senare delen framgår inte av mejlen.
Vid sidan om detta ska vikt läggas vid att dessa uppgifter framgår av mejl utan någon närmare beskrivning av vilka värderingsunderlag som legat till grund för bedömningen eller några dokument som redovisar hur dessa brister har fast- ställts. Vilka fel som per dagens datum kvarstår att åtgärda, och vilken kostnad dessa uppgår till, är således inte visat. Bevisbördan för detta åligger makarna NN. Deras ekonomiska skada kan således inte anses utredd och av denna anledning kan något belopp inte heller vitsordas såsom skäligt i och för sig.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, ob- jektsbeskrivningen, en besiktningsrapport samt inspelningar av två telefonsamtal mellan NN och assistenten AA.
I ett mejl till Mäklaren den 14 mars 2021 skrev XX bland annat följande:
”Den 09.11.2020 skrev vi en reklamation (se bifogat e-mail) till dig gällande fastighet […]. Du och [assistenten AA] lovade att ni skulle kontakta säljare för att de skulle åt- gärda de anmärkningar som blev upptäcka i besiktningsrapporten från november.”
I ett mejl till YY den 15 mars 2021 skrev Mäklaren följande:
”Vi har haft möte med säljaren och detta har ni blivit informerade om. Jag vet också att säljaren skickar hantverkare till att lösa problemet med värmen. Resten skulle han åtgärda under våren när det är lite varmare.
Vi kan inte göra mer för er just nu.”
I köpekontraktet angavs bland annat följande:
<.. image(En bild som visar text, inomhus, skärmbild Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
I besiktningsrapporten, upprättad den 16 november 2020 av besiktningsmannen XX, angavs bland annat följande.
”Fel, bristfälligheter, anmärkningar och förhållanden
Under denna rubrik har antecknats samtliga vid besiktningen konstaterade fel, brist- fälligheter, anmärkningar och förhållanden.
1. Våtrumsintyget felaktig.
2. Protokoll om Injustering värme saknas.
3. Varugarantier, materialförteckningar mm saknas.
4. Brister i [Besiktningsbolaget] utlåtande daterad 2019-06-20, ej åtgärdade.
5. Kvalitetsdokumentation saknas från samtliga entreprenörer för kontroll.
6. Dokument för väggnära golvbrunn saknas för kontroll om den är branschgod- känd.
7. Värmesystemet fungerar ej korrekt. Golvvärmen ej tillräcklig.
8. Ventilation fungerar ej i ca halva huset.
9. Tätskikt i skåp med vatten och avlopp saknas.
10. Stänkskydd i samtliga fördelarskåp saknas.
11. Ångspärr på vind felmonterat och lossnat över större ytor.
12. I flertal fördelarutrymmen för golvvärmen finns inget tätskikt.
13. Takpannor ej monterade enligt monteringsanvisningar från leverantören.
14. Takfot på yttertak mot gata och ovan lågdelar, fel utförd.
15. Insticksplåtar på tak mot fasad ej rätt utförda.
16. Krönplåtar över taknock fel utförda.
17. Rörelsesprickor i tak- och väggvinklar, smygar m.fl. ställen.
18. Sprickor i gipsskarvar i innertak.
19. Kök. Sprickor i murade väggar. Samt genomgående i vägg mot tvättrum.
20. Kök. Golv har en sänkning på ca 8-10 mm över en längd på en meter vid köksin- redningen. Inga synliga sprickor i golvbeläggningen.
21. Tvättrum. Golvbrunn felplacerad, ej åtkomlig för inspektion. Samt för kom- mande rengöring, spolning m.m.
22. Hall vid entrédörr. Lösa kablar hängande i tak, kopplingsdosa och kabeltrådar i rör saknas.
23. Badrum vid kontor 2. Skvallerrör till skåp i vägg för vattenutkastare saknas.
24. Kontor 2. Skvallerrör till fördelarskåp i vägg saknas.
25. Badrum vid trappa plan 1. Läckage i fördelarskåp.
26. Badrum vid trappa plan 1. Håligheter runt spotlight.
27. Trappa. Fördelarskåp har belysningslist och kraftkabel monterad igenom.
28. Undertrappa. Fördelarenheten i vägg ej fastmonterad.
29. Undertrappa. Lös elinstallation. Jordkabel avklippt.
30. Plan 2, allrum. Sprickor i murade väggar.
31. Plan 2, sovrum. Sprickor i murade väggar.
32. Plan 2, badrum. Lösa elkablar ovan badrumsskåp.
33. Plan 2, badrum. Sprickor i kakelvägg.
34. Utvändigt. Gavel för yttertaket ovan dörr, ej färdigställd.
Efter besiktningen skickades samtliga efterfrågade handlingar från kommunen för kontroll mot de anmärkningar som noterades vid besiktningen.
Kommentarer/noteringar
1. Anmärkning nr 1:
- Våtrumsintyget är inte korrekt utfört.
- På intyget saknas namngivning av behörig plattsättare/våtrumsansvarig.
- Anger renovering vilket borde vara nyproduktion.
- Information saknas vilket våtrum det gäller, och övriga våtutrymmen saknar då in- tyg.
- Samt behörighetsnumret stämmer inte med utföraren. Numret är registrerat på ett företag som inte har varit delaktiga i projektet. Utlåtande från [Entreprenadbo- laget] via ett epostmeddelande daterat 2020-10-28.
2. Anmärkning nr 7: Enligt utlåtande från leverantören [till värmepannan, nämndens anmärkning] så är värmepannan av fel typ, för liten i förhållande till storleken på fastigheten och dess ytor.
3. Anmärkning nr 8: Enligt utlåtande från [Ventilationsbolaget], daterad 2020-10-29. Utlåtandet redovisar utförda tester för ventilationen och de brister som finns. Halva huset har för liten frånluft mot vad som anges i överlämnat dokument från installat- ionen.
4. Anmärkningar nr 19 och nr 20: Vid försök till kontakt med konstruktör för frågor om konstruktionshandlingarna, finns ej företaget kvar. Enligt uppgift från fastig- hetsägaren så har dom fått besked efter kontakt, att konstruktören som är angivna på handlingarna, ej har varit delaktig i projektet och inte upprättat handlingarna som skrivet.
5. Anmärkningar gällande elinstallationen: Vid försök till kontakt med el ansvarig för frågor om utförandet, finns ej företaget kvar.
6. Finns ett Säker vatten-intyg, daterat 2019-05-24. Otydligt var gränsdragning mel- lan VS-installationerna, golvvärme, inredning m.m. detta gäller.
7. Finns inget slutgiltigt slutbesked för bygglovet från kommunen.
Besiktningsmannens rekommendationer för åtgärder av risker:
1. Kontroll av Säker vatten-installationer. Åtgärder då det finns risk för omfattande vattenskador på grund av brister i utföranden, avsaknad av skvallerrör, tätskikt m.m.
2. Närmare utredning av elinstallationen. Vid besiktningen fanns det stora brister som behöver kontrolleras och åtgärdas.
3. Kontroll för visa av sprickorna i murade väggar. Mätningar över tid för att se så sprickbildningen inte ökar. Samt ett konstruktörsutlåtande.
4. Sprickor i kakelväggar i badrum bör tätas omgående för att förhindra fuktskador.
Uppskattad kostnad för åtgärder
Besiktningsmannen uppskattar kostnad för att åtgärda samtliga anmärkningarna till
500.000 kr exklusive moms.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Mäklaren agerade oaktsamt
Nämnden konstaterar inledningsvis att Mäklaren var ansvarig mäklare för upp- draget. Det innebär att han ansvarar för eventuell oaktsamhet från sin assistent AA.
Makarna NN har gett in inspelningar av två telefonsamtal mellan NN och AA. I dessa samtal, som har en sammanlagd längd om cirka 25 minuter, uppgav AA bland annat följande.
• Det finns ett slutbesiktningsprotokoll. Hade det inte funnits, skulle något slutbesked inte ha kunnat meddelas. Det skulle också ha synts i ett utdrag från fastighetsregistret.
• Efter två år kunde makarna NN anlita en besiktningsman. Alla fel som upp- kommit efter att huset färdigställdes, och som upptäcktes vid besiktning- en, skulle byggherren stå för. Det följde av lag och var inget som makarna NN behövde något ”dokument” som visade.
Beskeden från AA var felaktiga i flera avseenden. Ett slutbesiktningsprotokoll upprättas i ett entreprenadförhållande och har bland annat betydelse för om ent- reprenaden ska godkännas eller inte. Det har ingen koppling till ett slutbesked enligt 34 § plan- och bygglagen. Ett slutbesked är ett offentligrättsligt beslut som innebär att byggnaden får tas i bruk för boende och som meddelas när byggher- ren har visat att kraven i bygglov och kontrollplan m.m. är uppfyllda. Någon slut- besiktning i entreprenadrättslig mening krävs inte för att få ett slutbesked. Det syns inte heller i fastighetsregistret om en slutbesiktning gjorts eller om ett slut- besked har meddelats.
Vidare och för ärendet viktigare: En s.k. tvåårsbesiktning (garantibesiktning) blir normalt endast aktuell i förhållandet mellan beställare och entreprenör, inte i förhållandet mellan köpare och säljare i ett fastighetsköp. Regler om tvåårsbe- siktning och garanti brukar finnas i entreprenadavtal. Om beställaren är konsu- ment, och det är fråga om en småhusentreprenad1, finns dessutom tvingande regler om detta i 51–61 §§ konsumenttjänstlagen. Enligt 59 § konsumenttjänstla- gen ska en entreprenad alltid anses felaktig om fel visar sig inom två år efter det att entreprenaden godkändes vid slutbesiktning eller, om slutbesiktning inte har gjorts, inom två år efter det att arbetena avslutades.
1 Med småhusentreprenad menas uppförande eller tillbyggnad av ett en- eller tvåfamiljshus, se prop. 2003/04:45 s. 131.
De ovan angivna reglerna gäller som nämnts i entreprenadförhållanden, inte vid fastighetsköp. Det går visserligen att avtalsvis komma överens om att en säljare ska ha samma ansvar mot en köpare som en entreprenör har mot en beställare enligt konsumenttjänstlagen, men det hade inte avtalats i detta fall. En säljare kan också överlåta sina rättigheter mot entreprenören till köparen, jfr rättsfallet NJA 2015 s. 1040 (p. 10-16), men inte heller det hade gjorts. Med andra ord kunde makarna NN endast ställa krav mot säljaren med stöd av felreglerna i 4 kap. 19 § jordabalken.
Som framgått av redogörelsen ovan lämnade AA ett direkt felaktigt besked till makarna NN om deras möjligheter att göra en tvåårsbesiktning och rikta krav mot byggherren/säljaren för de fel som framkom vid besiktningen. Någon grund för det felaktiga beskedet hade inte AA – det förefaller ha lämnats av ren okunskap – och han agerade därmed oaktsamt.
Telefonsamtalen mellan NN och AA ägde rum i augusti och september 2020, det vill säga efter köpet. Det finns emellertid ingenting i inspelningarna som antyder att den information som AA då lämnade skulle ha skiljt sig från den som han läm- nade före köpet. Tvärtom får man av telefonsamtalen en klar uppfattning av att AA endast bekräftade och upprepade vad han tidigare hade sagt till makarna NN. Mäklaren har också bekräftat att makarna NN inledningsvis fick felaktiga besked om garanti och möjligheten till tvåårsbesiktning.
Mäklaren har inte visat att han rättade det felaktiga beskedet
Att Mäklaren före köpet skulle ha rättat den felaktiga informationen om tvåårs- besiktning, så som han påstått i FRN, är inte visat. Att köpekontraktet innehöll en
s.k. besiktningsklausul är inte tillräckligt för att uppfylla den bevisbördan. Nämn- den utgår således från att han inte rättade den felaktiga informationen.
Nämnden tillägger att det faktum att AA vid två telefonsamtal efter köpet bevisli- gen lämnade felaktig information i saken, talar emot att någon rättelse skulle ha gjorts före köpet.
Orsakssamband
Påpekandena i besiktningsprotokollet den 16 november 2020 har återgetts ovan
under rubriken ”Utredningen”.
Parterna förefaller överens om att samtliga påpekanden i besiktningsprotokollet utgjorde fel i entreprenadrättslig mening och att de därmed skulle ha åtgärdats
vid en s.k. tvåårsbesiktning enligt konsumenttjänstlagen. Mäklaren har i alla hän- delser inte gjort gällande något annat och det framstår också som högst rimligt.
Mäklaren har inte heller invänt att något eller några av påpekandena i besikt- ningsprotokollet utgjorde s.k. dolda fel, som säljaren under alla förhållanden an- svarade för enligt jordabalkens regler, och att det av det skälet skulle saknas or- sakssamband. Tvärtom har han uppgett att det är ”högst sannolikt att flera av felen […] hade kunnat upptäckas vid en besiktning […]”. Även det faktum att Mäk- laren har begärt att ett eventuellt skadestånd ska jämkas ända ner till noll på grund av försummad undersökningsplikt, talar kanske i viss mån för att han anser att inga fel var dolda.
Av de skäl som redogjorts för ovan utgår nämnden från att säljaren skulle ha an- svarat för samtliga påpekanden, om han hade haft ett entreprenadrättsligt ansvar enligt konsumenttjänstlagen, men att han inte ansvarade för något av påpekan- dena enligt felreglerna i jordabalken.
Mäklaren har däremot invänt att det saknas orsakssamband på den grunden att säljaren och makarna NN träffade en överenskommelse om att säljaren skulle åtgärda de fel som upptäcktes vid besiktningen den 16 november 2020. Som nämnden uppfattat det menar Xxxxxxxx att han inte själv medverkade till den påstådda överenskommelsen, utan att han ”sedermera [fick] information” om överenskommelsen och dess innehåll.
Som det får uppfattas har makarna NN förnekat att de skulle ha träffat en över- enskommelse med säljaren med det uppgivna innehållet. Mot deras förnekande har Mäklaren inte bevisat sitt påstående. Nämnden utgår därför från att det inte finns någon sådan överenskommelse som Mäklaren påstått.
Nämnden tillägger att Mäklaren uttryckligen har uppgett att säljaren inte läm- nade någon garanti. Mot den bakgrunden framstår det som märkligt om säljaren ändå skulle ha lovat att åtgärda alla fel som antecknades i besiktningsprotokollet.
Nämnden tillägger vidare att mejlväxlingen mellan Mäklaren och YY, som refere- rats ovan under rubriken ”Utredningen”, snarare talar för att det inte gick till så som Mäklaren hävdat, alltså att han fick information om att parterna hade träffat en överenskommelse. I stället tycks säljarens påstådda åtagande ha lämnats vid ett möte mellan Mäklaren och säljaren. Men oavsett hur det förhåller sig med detta, är det som nämnts inte visat att det finns en sådan överenskommelse eller ett sådant åtagande som Mäklaren påstått.
Mäklaren har vidare invänt att säljaren ”delvis” har åtgärdat de fel som redovisa- des i besiktningsprotokollet den 16 november 2020. Han har dock inte angett vilka fel som han anser är åtgärdade. Makarna NN har förnekat att säljaren skulle ha åtgärdat några fel överhuvudtaget och Mäklaren, som har bevisbördan, har inte bevisat sitt påstående. (Nämnden delar alltså inte Mäklarens uppfattning att det är makarna NN:s sak att visa vilka fel som inte har åtgärdats.)
Sammanfattningsvis så långt: på grund av assistenten AA:s felaktiga besked fick makarna NN före köpet uppfattningen att säljaren/byggherren skulle ansvara för samtliga fel som upptäcktes vid en s.k. tvåårsbesiktning efter köpet. I verklighet- en ansvarade inte säljaren för något av dessa fel. Det är inte heller visat att sälja- ren i efterhand skulle ha åtagit sig att åtgärda felen.
Vid denna bedömning är det visat att det finns ett orsakssamband mellan AA:s oaktsamhet (som Mäklaren ansvarar för) och kostnaderna för att åtgärda samt- liga påpekanden i besiktningsprotokollet den 16 november 2020.
Skada
Genom det ingivna besiktningsprotokollet får det anses utrett att åtgärdskostna- derna uppgår till omkring 625 000 kr inklusive moms. Mäklaren har heller inte rest några egentliga invändningar mot den kostnadsuppskattningen. Det innebär att skadan ska anses uppgå till de begärda 625 000 kr.
Skadeståndet ska inte jämkas
Eftersom makarna XX fick det felaktiga beskedet att de kunde besiktiga byggna- den efter två år, och att säljaren/byggherren då skulle åtgärda alla upptäckta fel, kan de inte klandras för att de inte undersökte byggnaden med stöd av besikt- ningsklausulen i köpekontraktet. Redan av det skälet är det inte aktuellt med nå- gon jämkning.
Övrigt
På förekommen anledning vill nämnden tillägga följande.
Av offentliga uppgifter på Fastighetsmäklarinspektionens webbplats framgår att AA blev registrerad fastighetsmäklare den [datum], det vill säga först ett år efter den aktuella affären. Av de inspelade telefonsamtalen framgår emellertid att AA svarade på komplicerade – och mycket viktiga – frågor om överlåtelsen. Han före- faller också ha varit den som i praktiken förmedlade fastigheten till makarna NN. Med andra ord delegerade Mäklaren arbetsuppgifter till AA som låg mycket långt
ifrån vad en assistent får utföra. Agerandet var i hög grad omdömeslöst, såväl från Mäklarens som AA:s sida. Det förefaller inte heller ha varit en engångsföre- teelse – i ett av de inspelade telefonsamtalen hänvisade AA till en annan fastighet som han hade ”sålt”.
Nämnden nämner detta endast för Mäklarens och AA:s kännedom. Någon direkt betydelse för ärendets utgång har det inte haft.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsument- vägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.