Taxa för arrende i Strängnäs kommun

KS § 283 X.xx. KS/2022:191 – 003

Taxa för arrende i Strängnäs kommun

Beslut

Kommunstyrelsen beslutar att

1. upphäva beslut KS § 198, 2022-08-31, Taxa för arrende i Strängnäs kommun.

Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att

1. anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun, daterad 2022-09-28,

2. taxan ska gälla från och med 2023-01-01.

Yrkanden

Xxxxx Xxxxx (C) yrkar på följande ändring i del 2:

1. anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun, daterad 2022-09-28, med ändringen att inga höjningar av arrende för fiske eller jordbruksmark ska genomföras, då dessa arrenden är av vikt för kommunens beredskap och lokala livsmedelsförsörjning.

Beslutsgång

Ordföranden ställer avslag mot bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande och finner att kommunstyrelsen avslår förslaget.

Ordföranden finner sedan att det endast finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.

Protokollsanteckning

Xxxx Xxxxxxxx (C) deltar inte i beslutet.

Beskrivning av ärendet Bakgrund och utredning‌

Kommunstyrelsen beslutade 2022-08-31 att anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun under förutsättning att att-sats 1 reviderades enligt följande:

Grundavgiften för nytecknande av avtal ska baseras på faktisk arbetskostnad, där förvaltningen får i uppdrag att fastställa en modell för timpris. Avgiften ska vara max 10 000 kr.

Kommunfullmäktige återremitterade ärendet den 26 september 2022 med hänvisning till att det enligt 5 kap. 1§ Kommunallag (2017:725), KL, inte är möjligt att överlåta till förvaltningen att besluta om timpriset för den

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

arbetskostnad som uppstår vid nytecknande av arrendeavtal. Kommunfullmäktige ska ta ställning till taxan i dess helhet, vilket ska inkludera priset för förvaltningens arbetskostnad vid nytecknade av arrendeavtal. Inför detta beslut är önskad justering utförd i samtliga dokument.

Ärendet togs upp under kommunstyrelsens sammanträde den 26 oktober 2022. Under sammanträdet fattade kommunstyrelsen beslut om att återremittera ärendet till förvaltningen då de önskade säkerställa vilka arrendeavgifter för fiske som samlats in i arbetet med omvärldsanalysen.

Strängnäs kommun har idag cirka 400 olika arrendeupplåtelser, dessa består av såväl mindre upplåtelser om 5 kvadratmeter som mer omfattande upplåtelser om 450 000 kvadratmeter. Intäkterna för dessa arrenden uppskattas år 2022 uppgå till cirka 2 200 000 kronor. Strängnäs kommun har tidigare saknat en fastställd arrendetaxa och eftersom många av kommunens arrendeavtal är gamla saknar de marknadsmässiga avgifter. Under hösten 2021 initierades arbetet med att utreda samt fastställa vad som är att betrakta som en marknadsmässig taxa för upplåtelser genom arrende.

I sammanhanget är det viktigt att belysa att taxa för arrende inte är en myndighetstaxa utan att kommunen här i egenskap av jordägare tecknar civilrättsliga avtal.

Arbetet med att ta fram taxorna har bestått av tre moment. Inledningsvis har samtliga av kommunens arrenden sammanställts i syfte erhålla en medelavgift för varje arrendeform. Sedan har en omvärldsanalys utförts som bestått i att inhämta information från andra kommuner och aktörer som upplåter mark genom arrende. Utredningsarbetet visade att Strängnäs kommuns arrendeavgifter hade en lägre medeltaxa än närliggande kommuner och andra aktörer. Utredningens innehåll bearbetades för att avslutningsvis framställa och föreslå en marknadsmässig taxa för upplåtelse av arrende inom Strängnäs kommun, se prisbilagan ”Taxa arrende Strängnäs kommun”, samt vilka riktlinjer som ska gälla vid nytecknande av arrendeavtal.

I enlighet med Likställighetsprincipen som återfinnes i 2 kap. 3 kommunallagen (2017:725) ska kommunen behandla sina invånare lika således ska upplåtelse av mark genom arrende ske under samma premisser för samtliga invånare.

Upplåtelse av mark ska ske till ett marknadsmässigt pris i syfte att uppfylla reglerna avseende statsstöd som återfinnes i artikel 107–109 i Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.

Riktlinjer vid nytecknande av arrendeavtal, grundavgift, zoner, dynamisk taxa, avsteg från taxan och KPI

Tidigare har kommunen inte tillämpat några specifika rutiner avseende prissättning vid nytecknande av arrendeavtal men i syfte att systematisera arbetet bör följande rutiner inarbetas.

Vid föregående upplåtelser av arrende har arrendatorn endast betalat en avgift för själva upplåtelsen således har ingen fast kostnad utgått för att täcka den administrativa handläggningen. Vid nytecknande av arrendeavtal bör kommunen

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

ta ut en engångsersättning fortsatt kallad grundavgift. Grundavgiften baseras på Plan- och bygglovstaxan, och uppgår således till 1043 kr per timma. Avgiften ska sedan multipliceras med antalet nedlagda timmar som det aktuella förfarandet förknippat till arrendeavtalet uppgått till. Grundavgiften får dock max uppgå till 10 000 kr per arrendeavtal. Grundavgiften regleras årligen med hänsyn till förändringar i konsumentprisindex. Grundavgiften utgår ej vid nytecknande av avtal till följd av uppsägning för villkorsändring. Avseende upplåtelse av mark till kolonilotter upplåter Strängnäs kommun endast mark till kolonilottsföreningar således utgår en grundavgift till föreningen och inte till den enskilda lottinnehavaren.

Strängnäs kommun bör förslagsvis även ha ett system med zoner för att möjliggöra tillämpningen av olika taxor inom olika geografiska områden. En uppdelning bör anses självklar eftersom vissa områden är mer attraktiva ur en upplåtelsesynpunkt och bör således även ha en högre taxa. Uppdelningen bör ske enligt följande;

• Zon 1, hamnområdet i Strängnäs och Mariefred.

• Zon 2, mark inom Strängnäs kommuns tätorter.

• Zon 3, mark utanför Strängnäs kommuns tätorter.

Zon 1 utgörs av hamnområdet i Strängnäs och Xxxxxxxxx Xxx 2 utgörs av de rödmarkerade områdena

Zon 3 utgörs av resterande mark

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Vid upplåtelse av arrende kan de olika förutsättningarna för bland annat marken variera, således bör kommunen även ha möjlighet att förbehålla sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa inom prisspannet utifrån följande kriterier:

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av verksamhet

Möjligheten att kunna tillämpa taxan dynamiskt skulle bidra till att kommunen i egenskap av markägare inte blir bunden av en fast siffra vilket i sin tur skulle medföra att vissa typer av upplåtelser, som annars hade varit svåra att få till, kan genomföras.

I vissa fall kan det, trots möjlighet att arbeta dynamiskt med taxan, vara svårt att fastställa en adekvat avgift, i sådana fall bör kommunen ha möjlighet att göra avsteg från de fastställda taxorna. Denna möjlighet ska dock endast vara ett alternativ i de fall förutsättningarna för den aktuella upplåtelsen gör att det anses oskäligt att tillämpa taxan. Följande exempel redogör för när det är svårt att tillämpa de föreslagna taxorna. Arrendatorn som har lägenhetsarrendet vid Visholmen, Zon 1, bedriver kiosk- och minigolfverksamhet. Arrendeområdet har en areal om cirka 1 750 kvm och skulle den föreslagna taxan omfatta detta avtal skulle arrendeavgiften uppgå till minst 350 000 kr per år, vilket inte anses rimligt. Vid denna typ av upplåtelser skulle kommunen behöva frångå de föreslagna taxorna.

Taxorna för upplåtelser genom arrende ska årligen justeras med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Taxan kommer uppdateras en gång var femte år av kommunens mark- och exploateringsenhet.

Implementering av taxan

Taxan bör förslagsvis inarbetas zon för zon. Zon 1 anses lämplig att börja med, för att sedan arbeta vidare med Zon 2 och Zon 3. Förslagsvis bör de mer omfattande arrendeformerna såsom anläggningsarrende och lägenhetsarrende först ses över för att sedan arbeta vidare med de andra arrendetyperna.

Eftersom kommunens arrendeavtal har olika avtalstider kommer vissa avtal succesivt att löpa ut med tiden således anses det lämpligt att tillämpa den nya taxan vid nytecknande av avtal oaktat vilken zon eller vilken arrendetyp det aktuella avtalet har.

Med hänsyn taget till att många av kommunens arrendeavtal är mycket gamla och således saknar en marknadsmässig taxa kan det vid nytecknande av avtal bli en rejäl höjning av arrendeavgiften för arrendatorn. Förslagsvis bör då en succesiv infasning av taxan ske, exempelvis bör höjning ske gradvis under en viss period exempelvis ett år.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Beslutet kommer att medföra ökade intäkter för kommunen. Det är svårt att göra en adekvat bedömning avseende hur mycket kommunens intäkter kommer att öka om de nya taxorna godkänns eftersom samtliga avtal har olika avtalsperioder och taxan i många hänseenden kommer arbetas med ur ett dynamiskt perspektiv med prisspann. Nedanstående exempel kan dock anses vägledande.

Arrendetyp	Tidigare medeltaxa	Grundavgift	Ny taxa
Xxxxxxxxxxxx	0,4 kr/kvm per år	1043 kr/h	4 kr/kvm per år
Lägenhetsarrende zon 2,3	3,8 kr/kvm per år	1043 kr/h	5–200 kr/kvm per år
Liten brygga	500 kr/brygga per år		1000–2 000 kr/år + 500 kr/år/båt
Upplåtelse av fiskevatten	17 kr/per ha per år	1043 kr/h	40–60 kr/ha per år

När det gäller upplåtelse av fiskevatten så bygger ortsprisanalysen på uppgifter från yrkesfiskare och andra markägare som arrenderar ut fiskevatten i Mälaren.

Övriga konsekvenser

Implementering av taxan genom att säga upp och teckna nya avtal innebär ett omfattande arbete för mark- och exploateringsenhetens markförvaltare.

Uppföljning

Mark- och exploateringsenheten verkställer beslutet och implementerar taxan succesivt. Taxan uppdateras var femte år.

Beslutsunderlag

Tjänsteutlåtande, Reviderat förslag – Taxa för arrende i Strängnäs kommun, 2022-09-28

Styrdokument, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, förslag, 2022-09-28 Bilaga, Utredning arrendetaxor Strängnäs kommun uppdaterad, 2022-04-26 Styrdokument, Plan- och bygglovstaxa 2020, inklusive kart- och mättaxa, antagen, 2019-08-19

Protokollsutdrag, KS § 251, 2022-10-26, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, 2022-10-26

Protokollsutdrag, KF § 189, 2022-09-26, Taxa för arrende i Strängnäs kommun Protokollsutdrag, KS § 198, 2022-08-31, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, 2022-08-31

Beslutet skickas till

Kommunfullmäktige

Mark- och exploateringsenheten

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Taxa

2022-09-28

1/5

Beslutad:	åååå-mm-dd KF § xx
Myndighet:	Kommunfullmäktige
Diarienummer:	KS/2022:191-003
Ersätter:	-
Gäller för:	Strängnäs kommun
Gäller fr o m:	2023-01-01
Gäller t o m:	2028-12-31
Dokumentansvarig:	Mark- och exploateringsenheten
Uppföljning:	Var femte år

Taxa arrende Strängnäs kommun

Taxa för arrenden

Taxorna för upplåtelser genom arrende ska årligen justeras med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Taxan kommer uppdateras en gång var femte år av kommunens Mark- och exploateringsenhet. Avtalsframtagning och beslut i arrendeärenden fattas enligt Kommunstyrelsens delegationsordning. Taxan består av en engångsavgift i form av en grundavgift samt en avgift som antingen är fast eller beroende av markens areal.

Priser

Avgifterna är framtagna med hänsyn till gällande marknadsvärde. Taxan omfattar inte upplåtelse av allmänplats. Avgiften för arrendet anges i belopp per år. Strängnäs kommun förbehåller sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa utifrån följande kriterier:

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av verksamhet

Avsteg från taxan

Strängnäs kommun förbehåller sig rätten att i förekommande fall göra avsteg från den bestämda taxan om den aktuella upplåtelsen inte anses omfattas av nedanstående kategorier under rubriken ”Taxa”. Beslut om eventuella avsteg tas enligt kommunstyrelsens delegationsordning.

Mervärdesskatt

Samtliga taxor anges exklusive mervärdesskatt. Vid nytecknande av arrendeavtal ska skrivelse finnas om mervärdesskatt ska utgå eller ej. Mervärdesskatt erlägges i enlighet med gällande lagstiftning.

Konsumentprisindex

Varje år justeras arrendetaxan (arealavgiften) med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex (KPI) för oktober månad föregående år. Oktober månad 2022 är basmånad. Indexuppräkning av arrendeavgiften tillämpas endast på avtal som löper under flera år, uppräkningen görs på den årliga faktureringen.

Betalning av avgift

Avgiften ska senast betalas till kommunen i enlighet med fakturans förfallodag. Fakturering sker på årsbasis, undantag kan förekomma.

Vid betalning efter förfallodagen utgår dröjsmålsränta i enlighet med räntelagen (1975:635) till dess att betalning sker.

Grundavgift för taxa

Grundavgift

1043 kr/h

Vid nytecknande av arrendeavtal ska en engångsersättning i form av en grundavgift erläggas av arrendatorn och syftar till att täcka kommunens självkostnad för handläggning av arrendeupplåtelsen. Grundavgiften baseras på Plan- och bygglovstaxan och uppgår således till 1043 kr per timma.

Avgiften ska sedan multipliceras med antalet nedlagda timmar som det aktuella förfarandet förknippat till arrendeavtalet uppgått till. Grundavgiften får dock max uppgå till 10 000 kr per arrendeavtal. Grundavgiften regleras årligen med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex.

Grundavgiften utgår ej vid upplåtelse av brygga med mindre än fyra platser till enskild samt vid nytecknande av avtal till följd av en uppsägning på grund

av villkorsändring. I enskilda fall kan grundavgiften slopas.

Zonområden i Strängnäs kommun

• Zon 1 - hamnområdet i Strängnäs och Mariefred.

• Zon 2 - Strängnäs kommuns olika tätorter, rödmarkerade områden.

• Zon 3 - markområden inom Strängnäs kommun som inte omfattas av zon 1 och 2.

Taxa

Anläggningsarrende Avgift

Kommersiell verksamhet, max 10 000 kvm

Zon 1 100–500 kr/kvm/år

Zon 2 och Zon 3 5–300 kr/kvm/år

Föreningar

Zon 1 50–250 kr/kvm/år

Zon 2 15–30 kr/kvm/år

Zon 3 2–10 kr/kvm/år

Master och telekommunikation

Mast >20 m 50 000 kr/ år

Mast <20 m 25 000 kr/år

Anläggning 15 000 kr/år

Bod 5 000 kr/år

Påkopplad mast 5 000 kr/år

Fiske

Upplåtelse av fiskevatten 40-60 kr/ha/år

Jordbruk

Åkermark 1 200-2 000 kr/ha/år

Betesmark 800-1 000 kr/ha/år

Jakt

Upplåtelse av jakträtt Anbud

Lägenhetsarrende Avgift

Kolonilotter 4 kr/kvm/år

Parkeringsplatser 400-700 kr/plats/år

Skyltar

Zon 1 <2 kvm 25 000 kr/år

>2 kvm 40 000 kr/år

Zon 2

<2 kvm 20 000 kr/år

>2 kvm 25 000 kr/år

Zon 3 <2 kvm 15 000 kr/år

>2 kvm 20 000 kr/år

Bryggor <4 platser

2 m 1 000 kr/år + 500 kr/båt

2-4 m 1 500 kr/år + 500 kr/båt

>4 m 2 000 kr/år + 500 kr/båt

Bryggor >4 platser

4-15 platser 200–300 kr/m/år + 250 kr/båt

>15 platser Enskild bedömning

Övriga lägenhet

Zon 0 000-000 kr/kvm/år

Zon 2 och 3 5-200 kr/kvm/år

Kommunstyrelsen Dnr KS/2022:191-003

Mark- och exploateringsenheten

2022-09-28

1/12

Utredning arrendetaxor Strängnäs kommun

Bakgrund

Strängnäs kommun har idag cirka 400 olika arrenden som avser såväl mindre lägenhetsarrenden om 5 kvm som stora anläggningsarrenden om 450 000 kvm. År 2022 förväntades dessa arrenden inbringa cirka 2,2 miljoner kronor till kommunen. Många arrendeavtal är gamla och saknar således en marknadsmässig taxa. Arbetet med att utreda samt fastställa vad som är att betrakta som en marknadsmässig taxa påbörjades hösten 2021.

I svensk lagstiftning återfinns fyra typer av arrendeupplåtelser dessa är jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende samt lägenhetsarrende. I vardagligt tal brukar även upplåtelse av jakt- och fiskerätt benämnas jaktarrende eller fiskearrende. Den utredning avseende Strängnäs kommuns arrendetaxor som gjorts bestod av tre moment. Inledningsvis sammanställdes samtliga av kommunens ca 400 arrendeavtal och en medeltaxa fastställdes för vardera av de sex olika arrendeformerna. Inom varje kategori gjordes ytterligare segmenteringar exempelvis delades jordbruksarrende in i åkermark och betesmark. Nästa steg var att påbörja omvärldsanalysarbetet. Arbetet bestod i att inhämta och sammanställa information från närliggande kommuner och andra aktörer som upplåter mark genom arrende. En viktig del i omvärldsanalysarbetet var att det aktuella aktörerna i viss mån uppdaterat sina taxor i syfte att informationen skulle anses adekvat. Avslutningsvis skulle nya taxor föreslås med beaktning till omvärldsanalysen. Utredningen har resulterat i ett förslag på nya taxor samt rutiner kring hur kommunen ska arbeta vid nytecknande av arrendeavtal.

Under förutsättning att de föreslagna taxorna godkänns uppkommer frågan hur mycket mer pengar detta kommer att inbringa till kommunen varje år. Det är svårt att göra en adekvat bedömning dock kan nedanstående exempel vara vägledande.

Arrendetyp	Tidigare medeltaxa	Grundavgift	Ny taxa
Xxxxxxxxxxxx	0,4 kr/kvm per år	1043 kr/h	4 kr/kvm per år
Lägenhetsarrende zon 2,3	3,8 kr/kvm per år	1043 kr/h	5–200 kr/kvm per år
Liten brygga	500 kr/brygga		1000–2 000 kr/år + 500

Strängnäs xxxxxx Xxxxxxx 00

645 80 Strängnäs

Tel 0000-000 00

Fax 0000-000 00

xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxx.xx

Bankgiro 621-6907

	per år		kr/år/båt
Upplåtelse av fiskevatten	17 kr/per ha per år	1043 kr/h	40–60 kr/ha per år

Grundavgift

Omvärldsanalysen visade att många aktörer tar ut en så kallad grundavgift i samband med nytecknande av arrendeavtal. Grundavgiften syftar till att täcka administrativa kostnader. Vissa arrendeavtal har en så pass låg taxa att handläggningen kostar fastighetsägaren mer än vad upplåtelsen inbringar, en grundavgift skulle lösa denna problematik. Grundavgiften ska endast tas ut i samband med nytecknande av avtal. Grundavgiften baseras på Plan- och bygglovstaxan och uppgår således till 1043 kr per timma. Avgiften ska sedan multipliceras med antalet nedlagda timmar som det aktuella förfarandet förknippat till arrendeavtalet uppgått till. Grundavgiften får dock max uppgå till 10 000 kr per arrendeavtal. Grundavgiften regleras årligen med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Grundavgiften bör dock inte tillämpas vid upplåtelse av brygga med max fyra platser till enskild medborgare samt vid nytecknande av avtal på grund av en uppsägning med hänsyn till villkorsändring.

Avgiftsfrihet och fast avgift per år

Under utredningens gång framkom att det finns några avgiftsfria upplåtelser inom kommunen, dessa är ytterst få. Förslagsvis bör inga avgiftsfria upplåtelser förekomma vid nytecknande av avtal.

Vissa arrendeavtal anger att betalning av arrendeavgiften ska erläggas för en viss period som löper längre än ett år. Ett tydligt exempel avser en upplåtelse för en telekommunikationsmast där arrendatorn betalar ett belopp om 300 kr för en femårsperiod. En problematik med att fakturera arrendatorn var femte år är att fastigheten kan ha bytt ägare och vissa arrendeavtal ska sägas upp i samband med en fastighetsöverlåtelse. Förslagsvis bör en fast avgift per år utgå vid nytecknande av avtal.

Konsumentprisindex, mervärdesskatt och översyn

Idag justeras majoriteten av Strängnäs kommuns arrendeavtal med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex (KPI). Förslagsvis bör skrivelse om att KPI ska tillämpas omfatta samtliga nytecknade arrendeavtal.

Samtliga föreslagna taxor är angivna exklusive mervärdesskatt, i de fall upplåtelsen omfattas av moms ska detta tydligt framgå i avtalet.

I syfte att bibehålla taxan marknadsmässig bör taxan förslagsvis uppdateras en gång var femte år av kommunens Mark- och exploateringsenhet.

Zoner

Omvärldsanalysen visade att flera kommuner använder ett system med zoner för att möjliggöra tillämpningen av olika taxor inom olika geografiska områden.

Attraktiva områden såsom hamnområden kan således ha en viss taxa medan områden utanför tätort har en annan taxa. Hamnområdena inom Strängnäs och Mariefred är mycket attraktiva således bör dessa områden ha en högre taxa än resterande tätort. Förslagsvis bör Strängnäs kommun delas in i tre olika zoner, Zon 1 avser hamnområdet i Strängnäs och Mariefred, Zon 2 avser all mark inom Strängnäs kommuns tätorter och Zon 3 avser all mark utanför tätorterna.

Zonerna bör dock endast tillämpas avseende vissa arrendeformer. Se nedanstående illustration avseende Zon 2 och 3.

Zon 1 utgörs av hamnområdena i Strängnäs och Xxxxxxxxx Xxx 2 utgörs av de rödmarkerade områdena

Zon 3 utgörs av resterande mark

Prisspann och dynamisk taxa

Vissa av de föreslagna taxorna har ett prisspann som anger inom vilka gränser avgiften kan sättas. Ett tydligt exempel avser upplåtelse av parkeringsplatser där spannet är 400–700 kronor per plats per år.

Vid upplåtelse av arrende kan de olika förutsättningarna för marken variera således bör kommunen även ha möjlighet att förbehålla sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa utifrån följande kriterier:

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av verksamhet.

Möjligheten att kunna tillämpa taxan dynamiskt skulle bidra till att kommunen i egenskap av markägare inte blir bunden av en fast siffra vilket i sin tur skulle medföra att vissa typer av upplåtelser, som annars hade varit svåra att få till, kan genomföras. Ett exempel som visar samspelet mellan prisspann och möjligheten att dynamiskt arbeta med taxan är när asfalterad mark upplåts för parkeringsändamål inom tätort, en rimlig avgift skulle då landa i det övre skiktet 650–700 kronor per plats och år medan grusade platser utom tätort bör landa i det lägre 400–450 kronor.

Avsteg från taxan, fastighetsvärdering och tomträtt

I vissa fall kan det trots prisspann och möjlighet att arbeta dynamiskt med taxan vara svårt att fastställa en adekvat avgift, i sådana fall bör kommunen ha möjlighet att göra avsteg från de fastställda taxorna. Följande exempel redogör för när det är svårt att tillämpa de föreslagna taxorna. Arrendatorn som har lägenhetsarrendet vid Visholmen, Zon 1, bedriver kiosk- och minigolfverksamhet. Arrendeområdet har en areal om cirka 1 750 kvm och skulle den föreslagna taxan omfatta detta avtal skulle arrendeavgiften uppgå till minst 350 000 kr per år, vilket inte anses rimligt. Vid denna typ av upplåtelser skulle kommunen behöva frångå de föreslagna taxorna.

I enskilda fall kan det vara mycket svårt att bedöma vad som skall betraktas som en marknadsmässig taxa avseende upplåtelser som faller utanför den föreslagna taxans ram. Det kan exempelvis avse en mycket ovanlig verksamhet som ska bedrivas inom området eller att typen av verksamhetsutövare i regel oftast själv äger marken, således kan det saknas information kring vad som ska betraktas som en rimlig avgift. I syfte att erhålla en så pass adekvat avgift som möjligt i denna typ av fall kan det vara lämpligt att anlita en extern fastighetsvärderare som värderar marken. Med markvärderingen som underlag kan en viss procentsats sedermera ligga till grund för taxans storlek.

Under förutsättning att det inte anses aktuellt eller möjligt att upplåta marken med arrende kan tomträtt vara ett alternativ. Tomträttsavgäld är den ersättning

som erläggs till kommunen och avgäldsunderlaget baseras på markens marknadsvärde. Strängnäs kommun värderar marken med hjälp av en oberoende auktoriserad värderare och i enlighet med gällande praxis ska avgälden sättas till 3 procent av markvärdet.

Implementering av taxan

Under förutsättning att de föreslagna taxorna godkänns ska arbete med att implementera dem påbörjas. Eftersom Strängnäs kommun idag har cirka 400 olika arrendeavtal som löper med olika avtalstider och avtalsförhållanden bör en plan finnas för hur den nya taxan ska inarbetas. Inledningsvis bör kommunen meddela de befintliga arrendatorerna om att en ny taxa är antagen, när den börjar gälla samt hur kommunen avser att implementera den. Taxan bör förslagsvis inarbetas zon för zon. Zon 1 anses lämplig att börja med, för att sedan arbeta vidare med Zon 2 och Zon 3. Förslagsvis bör de mer omfattande arrendeformerna såsom anläggningsarrende och lägenhetsarrende först ses över för att sedan arbeta vidare med de andra arrendetyperna.

Eftersom kommunens arrendeavtal har olika avtalstider kommer vissa avtal succesivt att löpa ut med tiden således anses det lämpligt att tillämpa den nya taxan vid nytecknande oaktat vilken zon eller vilken arrendetyp det aktuella avtalet har.

Med hänsyn taget till att många av kommunens arrendeavtal är mycket gamla och således saknar en marknadsmässig taxa kan det vid nytecknande av avtal bli en rejäl höjning av arrendeavgiften för arrendatorn. Förslagsvis bör då en succesiv infasning av taxan ske, exempelvis bör höjning ske gradvis under en viss period exempelvis ett år.

Anläggningsarrenden

Upplåtelseformen anläggningsarrende medför en rättighet för arrendatorn att bygga eller bevara befintlig byggnad på marken i syfte att bedriva näringsverksamhet. Vanliga exempel på anläggningsarrende är bensinstationer, lagerhus och fabriker. Strängnäs kommuns Mark- och exploateringsenhet innehar idag cirka 20 000 kvm mark som upplåts genom anläggningsarrende dessa utgörs bland annat av restauranger, maststationer och uppställningsytor.

I syfte att systematisera arrendeprocessen bör kommunens anläggningsarrende förslagsvis delas in i följande tre kategorier:

• Kommersiell verksamhet

• Master och telekommunikation

• Föreningar

Kommersiell verksamhet

Kategorin ”Kommersiell verksamhet” innefattar all typ av näringsverksamhet således behandlas bland annat restauranger, kiosker, kommunalverksamhet och föreningar som bedrivs kommersiellt. Avseende kommersiell verksamhet ska Zon 1, Zon 2 och Zon 3 tillämpas. Taxan gäller endast upplåtelser som omfattar en markareal upp till 10 000 kvm. När arealen är större än 10 000 kvm blir det aktuellt att göra en enskild prissättning eftersom stora upplåtelser i kommersiellt syfte är relativt sällsynta.

Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av verksamhet.

Taxa kommersiell verksamhet

Kommersiell verksamhet, max 10 000 kvm

Grundavgift 1043 kr/h + fast taxa, inom zon

• Zon 1 100–500 kr/kvm/år

• Zon 2 och Zon 3 5–300 kr/kvm/år

Föreningar

Förslagsvis bör föreningar ha en egen taxa. De föreningar som omfattas är de föreningar som inte har ett kommersiellt syfte. Kommersiella föreningar omfattas som tidigare nämnt av taxan för kommersiell verksamhet. Avseende föreningar bör zoner tillämpas.

Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av föreningsverksamhetverksamhet.

Taxa föreningar

Föreningar

Grundavgift 1043 kr/h + fast taxa, inom zon

• Zon 1

• Zon 2

• Zon 3

50-250 kr/kvm/år

15–30 kr/kvm/år

2–10 kr/kvm/år

Master och telekommunikation

I dagsläget arrenderar kommunen ut ett tiotal tele- och kommunikationsanläggningar, dessa består av master, antenner och olika typer av sändare. Vid upplåtelse av mast- och telekommunikationsanläggning ska inga zoner tillämpas. När befintlig arrendator upplåter plats på den befintliga anläggningen utgår det vederlag för påkopplingen. Den gamla arrendatorn ska upprätta avtal med den påkopplade aktören, kommunen fakturerar sedan arrendatorn och har således inget nytt avtalsförhållande.

Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;

• platsens läge och karaktär

• typ av verksamhet.

Taxa master och telekommunikation

Master och telekommunikation

Grundavgift 1043 kr/h + fast taxa per mast/anläggning/bod/påkopplad mast

• Mast

• Mast

• Anläggning

• Bod

• Påkopplad mast

>20 m 50 000 kr/ år

<20 m 25 000 kr/år

15 000 kr/år

5 000 kr/år

5 000 kr/år

Fiskearrende

Upplåtelse av fiskevatten kallas i dagligt tal för fiskearrende och är en typ av nyttjanderätt. Strängnäs kommun upplåter idag cirka 420 hektar fiskevatten till två olika nyttjanderättshavare. Det föreligger en del svårigheter kring att fastställa en marknadsmässig taxa för fiskearrende eftersom många olika parametrar ska beaktas. Dessa parametrar kan bland annat vara om det förekommer svartfiske och i sådana fall i vilken omfattning, typ av botten och om det finns gamla nät som ligger och ”skräpar” inom vattenområdena. Avseende fiskearrende tillämpas inga zoner.

Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet

• typ av verksamhet.

Taxa fiskearrende

Fiskearrende

Grundavgift 1043 kr/h + fast taxa per ha

40–60 kr/ha/år

Jordbruksarrende

Strängnäs kommun upplåter idag cirka 300 hektar jordbruksmark, 90 procent utgörs av åkermark och resterande del avser betesmark. Marktaxor för åkermark är beroende av vilken klassificering marken har, klassificeringen är det mått som visar jordens värde ur en produktionssynpunkt och kallas jordgraderingsintervall. Det finns fyra olika jordgraderingsintervall dessa är klass 1–3, 4–5, 6–7 och 8–

10. Klass 1–3 består av mark som har lägre bördighet medan klass 8–10 innefattar mark som har en mycket hög bördighet. Trots att åkermarken är inom

en lägre klass är marken mycket värdefull. Marken i Södermanland ligger i snitt inom klass 3 - 4. Avseende upplåtelse av jordbruksmark tillämpas inga zoner.

Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet

• typ av verksamhet.

Taxa jordbruksarrende

Jordbruksarrende

Grundavgift 1043 kr/h + fast taxa per ha

Åkermark

1 200–2 000 kr/ha/år

Betesmark

800–1 000 kr/ha/år

Jaktarrende

Strängnäs kommun upplåter cirka 1 200 hektar jaktmark. Tidigare har kommunen bestämt arrendeavgiften för jaktupplåtelse i enlighet med vad som anses marknadsmässigt. Mark- och exploateringsenheten har för avsikt att använda sig utav anbudsförfarande vid framtida upplåtelse för jaktmark. Rutiner kring detta ska tas fram internt under hösten 2022.

Jaktupplåtelse

Upplåtelse av jakträtt

Anbud

Lägenhetsarrende

Ett lägenhetsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte utgörs av ett bostadsarrende eller anläggningsarrende.

Lägenhetsarrende betraktas därför som ”slasktratten” för arrenden. Strängnäs kommun har idag närmre 200 olika lägenhetsarrenden. I syfte att systematisera arrendeprocessen ska kommunens lägenhetsarrenden förslagsvis delas in i följande fem kategorier:

• Kolonilotter

• Parkeringsplatser

• Skyltar

• Bryggor

• Övriga lägenhetsarrenden

Kolonilotter

Strängnäs kommun arrenderar idag ut cirka 35 000 kvm mark som används som kolonilotter med en medeltaxa om o,4 kr/kvm. Den befintliga medeltaxan är betydligt mycket lägre än vad omvärldsanalysen visade. Eftersom den föreslagna höjningen innebär att avgiften tiodubblas bör en succesiv infasning av taxan ske.

Kolonilotter

Grundavgift 1043 kr/h + fast taxa per kvm

Kolonilotter

4 kr/kvm/år

Parkeringsplatser

De aktuella arrendeavtalen som avser upplåtelse av mark för parkeringsändamål avser såväl upplåtelse per plats som upplåtelse av en viss areal. En problematik med att arrendera ut mark för parkeringsändamål baserat på en viss areal är att arrendatorn i sin tur upplåter flertalet platser och tar ut en avgift som överstiger den avgift som kommunen tillämpar. Följaktligen ska upplåtelse av mark för parkeringsändamål baseras på hur många parkeringsplatser som inryms inom det specifika området.

Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet

• typ av verksamhet.

Taxa parkeringsplatser

Grundavgift 1043 kr/h + pris per parkeringsplats

Parkeringsplats 400 – 700 kr/plats/år

Skyltar

Arrendeavgiften för upplåtelse av skyltar är beroende av om skylten är större eller mindre än 2 kvm samt inom vilken zon upplåtelsen sker.

Taxa Skyltar

Grundavgift + fast taxa, inom zon

Skyltar

• Zon 1

<2 kvm 25 000 kr/år

>2 kvm 40 000 kr/år

• Zon 2

<2 kvm 20 000 kr/år

>2 kvm 25 000 kr/år

• Zon 3

<2 kvm 15 000 kr/år

>2 kvm 20 000 kr/år

Bryggor

I dagsläget arrenderar Strängnäs kommun ut såväl mindre bryggor med plats för någon enstaka båt som större bryggor med flertalet platser. Arrendatorerna utgörs av både privatpersoner och föreningar. Många av de gamla arrendeavtalen för bryggor har mycket låga avgifter detta har dessvärre resulterat i att arrendatorer i sin tur upplåter bryggplatser för en avgift som överstiger den avgift kommunen har. Förslagsvis ska de mindre bryggornas arrendeavgift baseras på en fast taxa per längdmeter samt hur många båtar som kan anlägga. När en upplåtelse avser en brygga för fler än fyra båtar ska avgiften i stället vara beroende av hur många längdmeter brygga som ska upplåtas eller anläggas samt även en fast avgift per båtplats. Grundavgift utgår ej vid upplåtelse av brygga till enskild aktör av ”mindre brygga” med andra ord en brygga med max fyra platser. Avseende de stora bryggorna där uppemot 40 talet båtar kan anläggas bör en särskild bedömning av arrendeavgiften vara att föredra då många olika parametrar är avgörande för upplåtelsen.

Bryggarrende

Grundavgift 1043 kr/h + kr/m brygga Kr/plats

Upplåtelse av brygga

Brygga max 4 platser

• 2 m

• 2–4 m

• >4 m

• Bryggor 4–15 platser

• Brygga >15 platser

1000 kr/år + 500 kr/båt

1500 kr/år + 500 kr/båt

2000 kr/år + 500 kr/båt

200–300 kr/m/år

+ 250 kr/båt Enskild bedömning

Övriga lägenhetsarrenden

Eftersom arrendetypen lägenhetsarrende kan innefatta många olika typer av upplåtelser anses det lämpligt att ha kategorin ”Övriga lägenhetsarrende”.

Arrenden som kan omfattas av denna kategori är exempelvis tomtmark, upplag, bodar och provisoriska byggnader.

Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av nyttjanderättshavare.

Taxa lägenhetsarrenden

Grundavgift 1043 kr/h + fast taxa, inom zon

Övriga lägenhetsarrenden

• Zon 1

• Zon 2 & Zon 3

200-500 kr/kvm/år

5–200 kr/kvm/år

Xxxxxx Xxxxxxxxx Markförvaltare

2022-09-28

STYRDOKUMENT

2019-08-19

Beslutad:	2019-10-28 § 235
Myndighet:	Kommunfullmäktige
Diarienummer:	KS/2019:494-100
Ersätter:	Plan- och bygglovstaxa 2017 inklusive kart- och mättaxa beslutad av kommunfullmäktige 2016-12-19 § 257
Gäller för:	Alla nämnder och förvaltningen
Gäller fr o m:	2020-01-01
Gäller t o m:	Tillsvidare
Dokumentansvarig:	Samhällsbyggnadschef
Uppföljning:	Vid behov

Plan- och bygglovstaxa 2020 inklusive kart- och mättaxa

Inledning

Utgångspunkter‌

Denna taxemodell bygger på samma principer som den av Sveriges Kommuner och Landsting utgivna taxan för Plan- och bygglov 2011 inklusive kart- och mättaxa med supplement 2011-02-18. Avsikten med taxan är att kommunens kostnader för uppgifterna inom plan- och byggområdet ska täckas med avgifterna som regleras i denna taxa. Omarbetning av bygglovtaxan har föranletts främst av ökade kostnad för timdebiteringen och ärendetyper som har saknas i tidigare taxa. Även en del andra mindre justeringar har gjorts.

Plan- och bygglagen ger möjligheter för den nämnd som ansvarar för plan- och bygglovverksamheten att ta ut en avgift i ärenden om plan, lov, förhandsbesked och anmälan samt för nybyggnadskarta, framställning av arkivbeständiga handlingar eller andra tids- eller kostnadskrävande åtgärder. Nämnden kan dessutom ta ut en avgift för planbesked, villkorsbesked och ingripandebesked, tekniska samråd och slutsamråd, tillsynsbesök på byggarbetsplatsen och kungörande av beslut om lov eller förhandsbesked i Post- och Inrikes Tidningar. I ärenden om detaljplan ska avgiften även täcka kostnader för program, om ett sådant behövs.

Utgångspunkter 2

Allmänna regler om kommunala avgifter 5

Kommunallagen 5

Självkostnadsprincipen 5

Likställighetsprincipen 6

Retroaktivitetsförbudet 6

Plan- och bygglagen 6

Administrativa rutiner 7

Kommunfullmäktiges beslut om taxa 7

Överklagande av beslut om taxa 7

Avgiftsbeslut i enskilda ärenden 8

Ansvarig nämnd/delegation till tjänstemän 8

Xxxxxxxxxxxxxx 0

Vad avgiftsbeslut bör innehålla 8

Avgiftsbestämning 8

Avrundning 8

Antagande av taxan 8

Betalning av avgift 9

Överklagande av avgiftsbeslut i enskilda fall 9

Bestämmelser om plan- och bygglovtaxa 9

Beräkning av avgifter enligt taxan 9

Avräkning 11

Tabeller 12

Tabell 1 Objektsfaktorer 12

Tabell 2 Tidersättning 13

Tabell 3 Kungörelse och kommunicering till berörda sakägare och andra 13

Tabell 4 Justering av bygglovsavgifter 14

Bygglovsavgiften enligt nedan beräknas enligt formeln mPBB x OF x HF1 14

Tabell 5 Handläggningsfaktor för bygglov HF1 15

Tabell 6 Handläggningsfaktor för startbesked HF2 16

Tabell 7 Nybyggnad – Bygglovavgift 17

Tabell 8 Enkla byggnader 18

Tabell 9 Tillbyggnad 19

Tabell 10 Övriga åtgärder 21

Tabell 11 Rivningslov inklusive startbesked 22

Tabell 12 Marklov inklusive startbesked 22

Tabell 13 Xxxxxxx för skyltar 23

Tabell 14 Master, torn, vindkraftverk 24

Tabell 15 Xxxxxxx för anläggningar 25

Tabell 16 Anmälan (icke lovpliktig åtgärd) 26

Attefalls åtgärder” 26

Tabell 18 Avgift för besked 27

Tabell 20 Övriga ärenden 28

Tabell 21 Godkännande av sakkunnig, kontrollansvarig OVK (obligatorisk ventilationskontroll) 28

Tabell 22 Hissar och andra motordrivna anordningar 28

Tabell 23 Avgift för områdesbestämmelser och detaljplaner 28

Plankostnadsavtal 29

Tabell 24 Avgift för nybyggnadskarta 30

Tabell 25 Avgift för utstakning 32

Tabell 26 Lägeskontroll 34

Tabell 27 Markering och inmätning av tillfällig mätpunkt 35

Tabell 28 Avgift för tillfälligt nyttjande av digital information från detaljplaner 35

Tabell 29 Avgift för tillfälligt nyttjande av digital geografisk information 35

Tabell 30 Plottning och utskrift 37

Allmänna regler om kommunala avgifter‌

Kommunallagen‌

Kommunernas rätt att ta ut avgifter allmänt sett framgår av 2 kap. 5 § kommunallagen (2017:725), som har följande lydelse:

”Kommuner och landsting får ta ut avgifter för tjänster och nyttigheter som de tillhandahåller. För tjänster eller nyttigheter som de är skyldiga att tillhandahålla får dock avgifter endast tas ut om det följer av lag eller annan författning”.

Första stycket ger kommunerna rätt att ta ut avgifter inom hela den sektorn som regeras i kommunallagen. Det enda kravet är att kommunen tillhandahåller en tjänst eller nyttighet som motprestation. Det gäller även ”frivilliga uppgifter” som tillhandahålls inom ramen för en obligatorisk verksamhet (se prop. 1993/94:188 s.79- 80). Detta innebär att kommunerna har möjlighet att ta ut avgifter för frivillig uppdragsverksamhet.

Självkostnadsprincipen‌

För byggnadsnämndens verksamhet reglerar 12 kap. 10 §, PBL att en avgift inte får överstiga kommunens genomsnittliga kostnad för den typ av besked, beslut eller handläggning som avgiften avser.

För all kommunal verksamhet gäller dessutom allmänt självkostnadsprincipen som uttrycks i 2 kap. 6 § kommunallagen.

” Kommuner och landsting får inte ta ut högre avgifter än som motsvarar kostnaderna för de tjänster eller nyttigheter som de tillhandahåller”

Självkostnadsprincipen syftar på det totala avgiftsuttaget för en verksamhet. Kostnaderna i det enskilda fallet har inte någon betydelse för tillämpningen av självkostnadsprincipen.

Självkostnadsprincipen är närmast en målsättningsprincip som innebär att syftet med verksamheten inte får vara att ge vinst. Under en längre tid får det totala avgiftsuttaget inte överstiga de totala kostnaderna för verksamheten (se bl.x. Xxxxxxxx m.fl.). Kommunallagen, kommentarer och praxis, 2006, s. 354).

Vid beräkningen av självkostnaderna får, utöver externa kostnader, alla relevanta direkta och indirekta kostnader som verksamheten ger upphov till tas med. Exempel på direkta kostnader är personalkostnader, personalomkostnader (inklusive pensionskostnader), material och utrustning, försäkringar m.m. Exempel på indirekta kostnader är lokalkostnader, kapitalkostnader och administrationskostnader.

Verksamhetens eventuella andel av kommunens centrala service- och administrationskostnader bör också räknas med (se bl.a. prop. 1993/94:188 s. 85).

Likställighetsprincipen‌

Plan- och bygglagen innehåller inte några särskilda regler om hur avgifternas storlek i det enskilda fallet ska bestämmas eller annorlunda uttryckt hur de totala kostnaderna ska fördelas på dem som är avgiftsskyldiga.

Av betydelse för avgiftsuttaget i enskilda fall i kommunal verksamhet är däremot den

s.k. likställighetsprincipen, som uttrycks i 2 kap. 3 § kommunallagen.

” Kommuner och landsting ska behandla sina medlemmar lika, om det inte finns sakliga skäl för något annat

Bestämmelsen innebär att särbehandling av vissa kommunmedlemmar eller grupper av kommunmedlemmar endast är tillåten på objektiva grunder.

Likställighetsprincipen innebär vid fördelning av avgifter att lika avgift ska utgå för lika prestation eller att kommunmedlemmar som befinner sig i motsvarande läge ska betala samma avgifter. Kommunen får t.ex. inte ta ut andra avgifter av fritidsboende än av permanentboende för samma handläggning. Likställighetsprincipen medger heller ingen inkomstfördelande verksamhet. Däremot finns det inget hinder mot att differentiera avgifterna med hänsyn till kostnadsskillnader mellan olika prestationer. Inom vissa ramar tillåts även schabloniserade taxor (se prop. 1993/94:188 s. 87 och Petersén m.fl. s. 65-66).

Retroaktivitetsförbudet‌

Kommunfullmäktige ska ha fattat beslut om taxorna innan de börjar tillämpas. I rättspraxis har det sedan länge ansetts vara otillåtet med retroaktiva kommunala avgifter frånsett vissa speciella undantagsfall. Detta förbud framgår direkt av 2 kap. 4 § kommunallagen:

”Kommuner och landsting får inte fatta beslut med tillbakaverkande kraft till nackdel för medlemmarna. Sådana beslut får dock fattas om det finns synnerliga skäl för det.”

I 12 kap. 10 § PBL anges att grunderna för hur avgifterna ska beräknas ska anges i en taxa som beslutas av kommunfullmäktige. (Angående tidpunkt för när uttagande av avgift ska ske, se under Avgiftsbestämning nedan).

Plan- och bygglagen‌

Särskilda föreskrifter om avgifter för kommunernas verksamhet inom Byggnadsnämndens ansvarsområde finns i 12 kap. plan- och bygglagen (2010:900). Där anges i 8 § att Byggnadsnämnden får ta ut avgifter för:

1. beslut om planbesked, förhandsbesked, villkorsbesked, startbesked, slutbesked och ingripandebesked,

2. beslut om lov,

3. tekniska samråd,

4. slutsamråd,

5. arbetsplatsbesök och andra tillsynsbesök på byggarbetsplatsen,

6. upprättande av nybyggnadskartor,

7. framställning av arkivbeständiga handlingar,

8. expediering och kungörelse enligt 9 kap. 41-41 b §§, och

9. andra tids- eller kostnadskrävande åtgärder

Byggnadsnämnden får även enligt 9 § ta ut en planavgift för att täcka kostnader för att upprätta eller ändra detaljplaner eller områdesbestämmelser, om nämnden ger bygglov för nybyggnad eller ändring av en byggnad eller annat bygglov enligt 16 kap.

7 § (skylt eller ljusanordning eller annan bygglovpliktig anläggning) och den fastighet som bygglovet avser har nytta av planen eller områdesbestämmelserna.

Enligt kommunalrättsliga grundsatser står det kommunerna fritt att finansiera sin verksamhet med skattemedel. Kommunerna är därför inte skyldiga att ta ut avgifter för prövning och tillsyn enligt plan- och bygglagen. Det är från kommunalrättslig synpunkt också godtagbart att kommunerna bara tar ut avgifter för viss prövning och tillsyn enligt plan- och bygglagen, under förutsättning att det finns sakliga skäl för.

Byggnadsnämndens rådgivningsverksamhet och allmänna övervakningsverksamhet bör vara skattefinansierad (prop. 2009/10:170 s. 351 f.).

Administrativa rutiner‌

Kommunfullmäktiges beslut om taxa‌

Det framgår direkt av 12 kap. 10 § plan- och bygglagen att det är kommunfullmäktige som ska fatta beslut om grunderna hur avgifterna ska beräknas.

Kommunfullmäktige kan inte delegera rätten att besluta om taxan till nämnd. Detta innebär att ändringar av taxan måste beslutas av kommunfullmäktige. Om kommunen väljer att inte avgiftsbelägga viss prövning innebär det att den verksamheten i princip får skattefinansieras. Den föreslagna taxan hänvisar till prisbasbeloppet (tidigare Basbeloppet) enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Detta belopp räknas fram på grundval av ändringarna i det allmänna prisläget och fastställs för helt kalenderår. Detta innebär att någon justering av beloppet inte ska behövas för att kompensera för allmänna kostnadsökningar.

Överklagande av beslut om taxa‌

Kommunfullmäktiges beslut om taxan kan överklagas enligt reglerna om laglighetsprövning (kommunalbesvär) i 13 kap. kommunallagen. Varje kommunmedlem har rätt att få lagligheten av sådant beslut prövad. Överklagande ska ha kommit in till förvaltningsrätten inom tre veckor från den dag då protokollsjustering har tillkännagivits på kommunens anslagstavla.

Det bör observeras att kommunens beslut inte behöver vinna laga kraft innan taxan börjar tillämpas. Taxan gäller från och med det datum då protokollet med beslutet har justerats, om inte senare tidpunkt angivits.

Avgiftsbeslut i enskilda ärenden‌

Ansvarig nämnd/delegation till tjänstemän‌

Tillämpningen av taxan och debiteringen i enskilda fall ankommer på den eller de kommunala nämnder som svarar för uppgiften i fråga. Beslut om påförande av avgift kan fattas av tjänstemän eller av enskilda förtroendevalda endast efter delegation. Om beslutanderätten i fråga om avgifter inte delegeras, ligger beslutanderätten kvar hos den ansvariga kommunala nämnden.

Effektivitetsskäl talar för att rätten att fatta beslut om avgifter bör delegeras till tjänstemännen. Vi vill betona vikten av att nämndernas delegationsordningar anpassas till gällande regler.

Mervärdesskatt‌

Mervärdesskatt ska inte tas ut på avgifter som baseras på myndighetsutövning. Mervärdesskatt tas däremot ut på avgifter enligt uppdragstaxa.

Vad avgiftsbeslut bör innehålla‌

I linje med det anförda anser vi att det av beslut om avgift bör framgå:

• Med stöd av vilka bestämmelser som avgiften har debiterats.

• Hur stor avgift som debiteras.

• När betalning ska ske.

• Hur avgiftsbeslutet kan överklagas (regler om detta finns i 41-44 §§ förvaltningslagen).

• Att mervärdesskatt inte betalas på avgiften.

Avgiftsbestämning‌

Avgiften beräknas efter den taxa som gäller vid påbörjad handläggning av ärendet. Finner byggnadsnämnden att det finns särskilda skäl som motiverar en höjning eller minskning av avgiften, får nämnden besluta detta för visst slag av ärenden eller för särskilt ärende. Byggnadsnämndens rätt att i varje särskilt fall bestämma om avgift får beslutas av tjänsteman vid nämnden enligt särskild delegationsordning.

Om en åtgärd inte kan hänföras till en särskild grupp i tabellerna, beslutar byggnadsnämnden om skälig avgift grundad på tidsersättning.

Avrundning‌

Avgifterna i denna taxa avrundas ner eller upp till närmaste hundratal enligt gällande avrundningsregler.

Antagande av taxan‌

Antagande av taxan beslutas av kommunfullmäktige, detsamma gäller ändring av taxans konstruktion, omfattning och faktorer.

Betalning av avgift‌

Betalning av avgift ska ske till nämnden inom den tid som anges i faktura. Xxxxxxx inte avgift vid den förfallodag som anges i fakturan utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635) från förfallodagen tills betalning sker. Avgifter kan tas ut i förskott.

Uttagen avgift för avslagsbeslut återbetalas om beslutet upphävs. Avräkning ska då ske mot eventuell bygglovavgift.

Överklagande av avgiftsbeslut i enskilda fall‌

Varje beslut om debitering ska förses med en information om hur man överklagar. En kommunal nämnds beslut om påförande av avgift i enskilda fall överklagas enligt

13 kap. 3 § plan- och bygglagen hos länsstyrelsen. Den som vill överklaga ska ge in handlingarna till byggnadsnämnden inom tre veckor från den dag han fick del av beslutet.

Bestämmelser om plan- och bygglovtaxa‌

Denna taxa gäller för nämnden som ansvarar för plan- och bygglov verksamheten i kommunen. Avgifterna tas ut med stöd av plan- och bygglagen (2010:900), PBL eller kommunallagen (2017:725), om inget annat anges. Avgifterna är avsedda att täcka kommunens kostnad för den aktuella myndighetsutövningen eller tjänsten.

Avgifterna är inte momsbelagda, om inget annat anges. Taxan består av dessa bestämmelser med tillhörande tabeller och bilagor.

Beräkning av avgifter enligt taxan‌

Avgiften för en viss åtgärd tas ut enligt de tabeller som hör till taxan. Flertalet av avgifterna beräknas som en funktion av ett värde som utgör en tusendel av gällande prisbasbelopp enligt lagen (1962:381), om allmän försäkring (mPBB) samt ärendeberoende faktorer som grundar sig på den tidsåtgång och komplexitet som handläggningen av respektive ärendetyp kräver. Därutöver kan justeringsfaktor N läggas till funktionen i syfte att anpassa avgiftsnivån till förhållanden inom kommunen. Faktor N föreslås i detta underlag utgöras av siffran 1,0 för Strängnäs kommun utifrån rekommendationer från Sveriges kommuner och landsting.

Kommunfullmäktige kan besluta att faktor N ska vara lägre eller högre, och kan grunda sitt beslut på invånarantal eller på andra faktorer.

Benämningar av faktorer för beräkning av avgifter

HF Handläggningsfaktor KOM Faktor för kommunicering KF Kartfaktor

mPBB ”Milliprisbasbelopp” en tusendels prisbasbelopp MF Mätningsfaktor

N Justeringsfaktor

NKF Nybyggnadskartefaktor OF Objektfaktor

PLF Planavgiftsfaktor UF Utstakningsfaktor PF Planfaktor

n justeringsfaktor för planavgift

Grundprincip för beräkning av avgift: Faktor x mPBB x N.

Avgift för bygglov/start besked beräknas efter bruttoarean (BTA) + öppenarean (OPA).

Planavgift beräknas efter BTA + OPA.

Mätningsavgift beräknas efter byggnadsarean BYA + OPA.

Kartavgift beräknas efter markarean.

Nybyggnad Uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare upp- förd byggnad till en ny plats.

Tillbyggnad Ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym.

Ombyggnad Ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas.

Ändring En eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde.

Vid beräkning av BTA, OPA och BYA skall mätreglerna enligt Svensk Standard SS 21054:2009 utgåva 1 gälla i tillämplig omfattning. Arean bestäms med den noggrannhet som inlämnade ritningar medger.

Vid definition av byggnadshöjd, sluttningsvåning, källare m.m. skall beräkningsregler och definitioner enligt plan- och byggförordningen tillämpas.

Avgiften kan också tas ut genom tidsersättning enligt fastställd timtaxa. Vid tidsersättning tas kostnad för administration ut med minst en timme. Vid tidsersättning kan också ersättning för resa utgå om så erfordras.

Avräkning‌

För startbesked gäller om sökanden så begär ska nämnden återbetala i förskott erlagda avgifter för åtgärder som inte vidtagits. Detta under förutsättning att kontrollplan följts och projektet inte fullföljts inom föreskriven tid.

Slutavräkning sker när slutbesked utfärdas.

Om slutlig avgift för startbesked och upprättande av kontrollplan avviker ifrån i förskott betald avgift ska avräkningen ske senast när slutbesked överlämnas.

Ränta utgår ej på belopp, som återbetalas respektive tilläggs debiteras, för tid innan betalningen ska ske.

Tid för begäran om återbetalning hanteras enligt Preskriptionslagen, dvs. preskription sker efter tio år.

Tabeller‌

Tabell 1 Objektsfaktorer‌

Objektsfaktor (OF) för handläggning av olika objekt – byggnader och anläggningar – beroende på storlek. Faktorn ska multipliceras med lämplig åtgärdsfaktor enligt tabeller nedan.

Area (m2) – BTA + OPA	OF
Byggnader, anläggningar inkl. bygglovpliktiga komplementbyggnader
0-49	4
50-129	6
130-199	8
200-299	10
300-499	14
500-799	20
800-1199	26
1 200-1 999	36
2 000-2 999	46
3 000-3 999	56
4 000-4 999	64
5 000-5 999	72
6 000-7 999	88
8 000-9 999	100
10 000-14 999	125
15 000-24 999	170
25 000-49 999	235
50 000-100 000	400
Härutöver	+ 3/1000 m2

13/38

Tabell 2 Tidsersättning‌

I timkostnaden ingår alla relevanta direkta och indirekta kostnader. Exempel på direkta kostnader är personal kostnader, personalomkostnader, material och utrustning m.m. Exempel på indirekta kostnader är lokalkostnader, kapitalkostnader och administrativa kostnader.

Timersättning i ett ärende beräknas utifrån kommunens samlade kostnader för personalen inom verksamheten

Samhällsbyggnadsnämnden får för varje kalenderår (avgiftsår) besluta att höja de i denna taxa antagna timavgifterna med en procentsats som

motsvarar de tolv senaste månadernas förändring i konsumentprisindex (totalindex) räknat fram till den 1 juni året före avgiftsåret. Basmånad för indexuppräkning är juni månad 2019.

Timkostnaden för handläggning inom nämndens verksamhetsområden 1005 kr/timme.

Tabell 3 Kungörelse och kommunicering till berörda sakägare och andra Denna taxa används när kommunicering krävs per ärende. Taxan tillämpas även vid kommunicering av avslagsbeslut och vid tillsyn.‌

Avgift = mPBB xKOM x N

Antal	Kommentarer	KOM
Sakägare 1-5		40
Sakägare 6-9		60
Sakägare 10-		120
Kungörelse	+ faktisk annonskostnad.	80
Kungörelse av beslut i Post- och Inrikestidning delgivning 1-10	+ faktisk annonskostnad.	5
Kungörelse av beslut i Post- och Inrikestidning delgivning >10	+ faktisk annonskostnad.	10

Tabell 4 Justering av bygglovsavgifter‌

Bygglovsavgiften enligt nedan beräknas enligt formeln mPBB x OF x HF1‌

Åtgärd	Avgift
Lämplighet/lokaliseringsprövning utanför detaljplan	50 % påslag på bygglovavgiften
Tillägg för prövning av liten av- vikelse	25 % påslag på bygglovavgiften.
Varsamhet	20 % påslag på bygglovavgiften
Ombyggnad för berörd del	100 % av bygglovavgiften
Ändring av lov	70 % av bygglovavgiften (berörd del).
Tidsbegränsat bygglov	100 % av bygglovavgiften
Tidsbegränsat bygglov, förläng- ning	50 % av bygglovavgiften
Tidsbegränsat bygglov, säsong	100 % av bygglovavgiften
Tidsbegränsat bygglov, säsong, förlängning	50 % av bygglovavgiften
Förnyelse av lov = ny prövning	100 % av bygglovavgift 70 % av bygglovavgift om sakförhållandena inte väsentligen ändrats

Tabell 5 Handläggningsfaktor för bygglov HF1‌

Åtgärd	Handläggnings- faktor HF1
Administration inkl arkivering	7
Planprövning Planenlighet inom detaljplan eller kontroll mot givet förhandsbesked	3
Byggnaden Placering, yttre utformning och färgsättning Användbarhet och tillgänglighet	7
Tomten Xxxxx ordnande inkl utfart och parkering Enkel kontroll av handlingar för grundläggning och dagvattenanslutning Fyllning och schaktning (då marklov ej erfordras) Skyddsåtgärder mot skred och högvatten Utrymnings- och räddningsvägar Måttgranskning Besiktning (platsbesök).	7

Avgift för bygglov = Summan av alla tillämpliga mPBB xHF1 x OF x N (OF enligt tabell 1)

Se tabell 3 och 4 för eventuellt tillkommande avgifter.

Tabell 6 Handläggningsfaktor för startbesked HF2‌

Åtgärder	Handläggnings- faktor HF2
Administration inkl arkivering och registrering av xxxxxxxxxxxxxxxx	0
Startbesked
Startbesked inkl. tekniskt samråd och fastställande av kontrollplan eller	10
Startbesked och fastställande av kontrollplan eller kontrollplan	5
Startbesked (gäller även påbörjande av rivning)	3
Arbetsplatsbesök	5
Extra arbetsplatsbesök/per styck.	5
Slutsamråd inklusive slutbesked	6
Slutbesked, avslut eller interimistiskt slutbesked	3

Avgift för startbesked = Summan av alla tillämpliga mPBB xHF2 x OF x x N (OF enligt tabell 1)

Tabell 7 Nybyggnad – Bygglovavgift‌

Avgiften utgör summan av avgifterna för de åtgärder som byggnadsnämnden vidtar i samband med bygglov respektive startbesked. Avgift för att upprätta eller ändra detaljplan, områdesbestämmelser eller fastighetsplan tillkommer enligt särskild taxa eller genom upprättat planavtal.

Area (m2) – BTA + OPA	OF	HF1	HF2
Byggnader, anläggningar inkl. bygglovspliktiga komplementbyggnader
0-49	4	24	28
50-129	6	24	28
130-199	8	24	28
200-299	10	24	28
300-499	14	24	28
500-799	20	24	28
800-1199	26	24	28
1 200-1 999	36	24	28
2 000-2 999	46	24	28
3 000-3 999	56	24	28
4 000-4 999	64	24	28
5 000-5 999	72	24	28
6 000-7 999	88	24	28
8 000-9 999	100	24	28
10 000-14 999	125	24	28
15 000-24 999	170	24	28
25 000-49 999	235	24	28
50 000-100 000	400	24	28

Se tabell 4 och 5 angående tillämpliga HF Bygglovavgift = mPBB x OF x (HF1 + HF2) 1 x N

Tabell 8 Enkla byggnader‌

Tabellen används när byggnaden hanteras i separat ärende.

1 Bygglov inklusive startbesked

Bygglovavgift = mPBB x OF x (HF1 + HF2)2 x N

Objekt	Yta BTA	OF	HF1	HF2
Komplementbyggnad så som carport/garage, förråd, växthus, lusthus, altaner, tält Sopskåp, sophus Fristående skärmtak, kolonistuga, kiosk, manskapsbod m.m.	+ <40 m2	2	17	13
Komplementbyggnad så som carport/garage, förråd, växthus, lusthus, altaner, tält Sopskåp, sophus Fristående skärmtak, kolonistuga, kiosk, manskapsbod m.m.	40-59 m2	4	17	15
Komplementbyggnad så som carport/garage, förråd, växthus, lusthus, altaner, tält Sopskåp, sophus Fristående skärmtak, kolonistuga, kiosk, manskapsbod m.m.	60-80 m²	4	20	20
Komplementbyggnad så som carport/garage, förråd, växthus, lusthus, altaner, tält Sopskåp, sophus Fristående skärmtak, kolonistuga, kiosk, manskapsbod m.m.	81-129 m²	6	20	20
Komplementbyggnad, så som carport/garage, förråd, växthus, lusthus, altaner, tält Sopskåp, sophus	130-500 m²	7	20	20

2 Bygglov inklusive startbesked

Fristående skärmtak, kolonistuga, kiosk, manskapsbod m.m.
Nätstation, pumpstation, teknikbod (tillgängliga för drift och skötsel inifrån byggnaden)	≥5 m2	4	14	13

Stor enkel byggnad, t.ex. oisolerad lagerhall >500 m2 0,5 x OF Intervall enligt tabell 1 24 28

Tabell 9 Tillbyggnad‌

Bygglovavgift = mPBB x OF x (HF1 + HF2) x N

Tillbyggnad	Yta BTA	OF	HF1	HF2
Tillkommande yta BTA	≤ 15 m2	3	14	10
Tillkommande yta BTA	16-49 m2	4	17	15
Tillkommande yta BTA	50-129 m2	6	17	28
Tillkommande yta BTA	130-199 m2	8	17	28
Tillkommande yta BTA	200-299 m2	10	17	28
Tillkommande yta BTA	300-499 m2	14	17	28
Ytterligare intervall se tabell 7
Tillbyggnad av mycket enkla byggnader.	Oavsett storlek men ≤ 50 % av ursprunglig bygg- nads BTA	2	14	13/15*
Burspråk		2	14	13/15*
Takkupa		2	14	13/15*

* Utan/med kontrollplan

Tabell 10 Övriga åtgärder‌

Bygglovavgift = mPBB x OF x (HF1+HF2) x N

	Yta BTA	OF	HF1	HF2
Balkong 1-5 st		2	20	13
Balkong >5 st		4	20	13
Inglasning av balkong 1-5 st		2	17	13
Inglasning av balkong >5 st		4	17	15
Inglasning av en (1) befintlig takförsedd uteplats (enklare standard ej isolerat)	oavsett storlek	2	17	13
Skärmtak, carport (ej fristående)	≤ 15 m2	2	11	10
Skärmtak, carport (ej fristående)	16-39 m2	2	14	10
Skärmtak, carport (ej fristående)	≥ 40 m2	4	14	13
Tillbyggnad i form av uterum (enklare standard ej isolerat)	0-40 m2	3	14	10
Tillbyggnad i form av uterum (enklare standard ej isolerat)	41-60 m2	4	14	13
Tillbyggnad i form av uterum (enklare standard ej isolerat)	≥ 61 m2	4	17	15
Fasadändring/färgsättning3 , mindre, en- och tvåbostadshus/komplementbyggnad		2	11	10
Fasadändring/färgsättning, större, en- och tvåbostadshus/komplementbyggnad		2	14	10
Fasadändring, mindre, övriga byggnader		4	11	10
Fasadändring, större, övriga byggnader*		4	14	10
Bostadshiss – handikapp enbostadshus4		2	17	13

3 Enbart HF1 vid färgsättning

4 Endast HF2 vid invändig installation

Mur och eller plank vid en- och tvåbostadshus		2	14	10
Mur och/eller plank – buller- plank/stabilitet – oavsett material		3	17	13
Frivilligt bygglov, avgift enligt normal taxa

Tabell 11 Rivningslov inklusive startbesked‌

Avgift = mPBBx HF x N

Rivning	HF
< 50 m2 BTA	50
50- 250 m2 BTA	100
251-999 m2 BTA	200
>1000 m2 BTA	400

Tabell 12 Marklov inklusive startbesked‌

Åtgärd		OF	HF 1	HF 2
Xxxxxxx för schaktning och fyllning	300-1999 m²	4	17	15
Xxxxxxx för schaktning och fyllning	2000-4999 m²	6	17	15
Xxxxxxx för schaktning och fyllning	≥ 5000 m²	10	17	15
Xxxxxxx för väg inom detaljplan för varje påbörjad 10 sträckmeter		1	17	13
Xxxxxxx för trädfällning inom detaljplan		1	10	13

Avgift = mPBBx (HF1 + HF2) x NxOF Avgiften kan även tas ut som tidersättning

Tabell 13 Xxxxxxx för skyltar‌

Prövning skall ske som för byggnader

Avgift tas ut med hänsyn till åtgärderna och omgivningspåverkan. Avgift = mPBBxHF x N

Administrationsavgift ingår i avgiften för skyltar och ljusanordningar.

Åtgärd		HF om liten påverkan på stads- eller land- skapsbilden	HF om stor påverkan på stads- eller landskapsbilden
Stor skylt, stor vepa	≥ 20 m2		200
Skylt/Vepa	3m²-19 m²	80	100
Skylt/vepa	<3m²	60	80
Därutöver per skylt enligt ovanstående rader		10	10
Skyltpelare	≤ 10 m2	60
Skyltpelare	≥ 10 m2	-	150
Ljusramp	Ny/ny front	-	100
Ljusramp	Utöver den första	20	-
Ljusanordning vid idrottsplats eller likn.	> 5 st		100
Byggskylt eller -vepa	≤ 15 m2	40	60
Byggskylt eller -vepa	≥ 15 m2	60	100

Väsentlig ändring av skylt eller ljusanordning medför samma arbetsinsatser som vid ansökan om ny. Avgift tas därför ut som vid ny skylt eller ljusanordning.

Tabell 14 Master, torn, vindkraftverk‌

Avgift = mPBB xHF1 x N + tidersättning för HF2(tabell 2)

Master, torn, vindkraftverk	Beskrivning	HF 1	HF 2 Tidersättning
Radio- och telemast, vindmätarmast, eller torn + en teknikbod	ett torn	250	Antal timmar (minst 4)
Radio- och telemast, vindmätarmast eller torn + en teknikbod	fler än ett	550	Antal timmar (minst 4)
Vindkraftverk		ett verk	550	Antal timmar (minst 4
Vindkraftverk		upp till 4 st	1 200	Antal timmar (minst 4)
Vindkraftpark (>5 verk)			2 500	Xxxxx xxxxxx (minst 4)
Vindkraftverk monterad på byggnadsverk inkluderar fasadändring			100	Antal timmar (minst 4)

Tabell 15 Xxxxxxx för anläggningar‌

Avgift = mPBB x(HF1 + HF2) x N

Anläggning på land

Objekt	Beskrivning	OF	HF1	HF2
Anläggningens yta	2 000-4 999 m2	60	24	28
Tillägg görs för byggnad enl. ovan	5 000-10 000 m2	80	24	28
	≥ 10 000 m2	100	24	28
Mindre anläggningar t.ex. parkeringsplats	Xxxxx xxxxxx (minst 4)
Återvinningsstation	Xxxxx xxxxxx (minst 4)
Upplag/ materialgård	Xxxxx xxxxxx (minst 4)
Tunnel/ xxxxxxx	Xxxxx xxxxxx (minst 4)

Exempel på anläggning (enligt plan- och byggförordningen): Begravningsplats, Campingplats, Idrottsplats, Friluftsbad, Golfbana, Kabinbana, Minigolf, Motorbana, Nöjespark, Skidbacke med lift, Skjutbana

Anläggning i vatten

Objekt	Beskrivning	OF	HF1	HF2
Brygga, såväl ponton som fast anlagd, avgift för byggnad tillkommer	Bygglovspliktig brygga	10	24	28
Småbåtshamn, avgift för byggnad tillkommer	< 5 000 m2	10	24	28
Marina, flera bryggor, avgift för byggnad tillkommer	5 000-10 000 m2	80	24	28
Utökning av ovanstående anläggningar med pontonbrygga	per brygga	2	24	28

Tabell 16 Anmälan (icke lovpliktig åtgärd)‌

Avgift = mPBB xHF2 x N

	HF2
Eldstad/st	30
Rökkanal	20
Mindre installationer eller mindre ändring av bärande konstruktion, planlösning, ventilation, VA-installationer, brandskydd, hiss	50
Större installationer eller större ändring av bärande konstruktion, planlösning, ventilation, VA-installationer, brandskydd, hiss	140
Stambyte	150
Sopsug	90
Fettavskiljare/oljeavskiljare	30
Rivningsanmälan <60 m² BTA	25
Rivningsanmälan 60-249 m² BTA	100
Rivningsanmälan 250-999 m² BTA	200
Rivningsanmälan >1000 m²	400

Attefallsåtgärder‌

Avgift=Mpbb x OF x (HF1 + HF2)

Åtgärd	Beskrivning	OF	HF1	HF2
Komplementbyggnad	Förråd, garage, carport, växthus, enkel gäststuga. (ej kontrollplan)	2	14	13
Komplementbyggnad	Komplementbyggnad med våtutrymme eller/och andra installationer (kontrollplan)	2	14	15
Komplementbyggnad	Bostadshus, alla BBR krav. (kontrollplan, tekniskt samråd)	4	21	20
Tillbyggnad	Enkel tillbyggnad, uterum etc (ej kontrollplan).	2	14	15

Tillbyggnad Tillbyggnad med våtutrymme och eller andra installationer (kontrollplan). 4 14 15

Tabell 18 Avgift för besked‌

Typ av besked	Beskrivning
Förhandsbesked inom detaljplan och/eller inom redan avstyckade tomter	300 x mPBB – 1 - 2 byggnader placerade intill/nära varandra, 30 % påslag per tillkommande byggnad 25 % påslag på förhandsbeskedsavgiften vid behov av fördjupad utredning
Förhandsbesked utanför planlagt område	400 x mPBB – 1 - 2 byggnader placerade intill/nära varandra, 30 % påslag per tillkommande byggnad 25 % påslag på förhandsbeskedsavgiften vid behov av fördjupad utredning
Ingripandebesked	Xxxxx xxxxxx (minst 3)
Planbesked, (se nedan)	Enkel åtgärd - 200 x mPBB Medelstor åtgärd - 300 x mPBB Stor åtgärd - 400 x mPBB
Villkorsbesked	Xxxxx xxxxxx (minst 3)
Strandskyddsdispens	200 x mPBB
Mindre strandskyddsärenden som beslutas på delegation. (komplementbyggnader inom befintlig tomtplats)	150 x mPBB

Avgift för eventuell kommunicering tillkommer enligt tabell 3.

Planbesked -Ärendekategorier

Enkel åtgärd - 200 mPBB

Med enkel åtgärd avses projekt som uppfyller samtliga följande kriterier:

1. Mindre projekt av enklare karaktär: ny- eller tillbyggnad av bostadshus omfattande högst två lägenheter eller ny- eller tillbyggnad av verksamheter upp till totalt 250 m2 bruttoarea eller övriga projekt med en markarea om högst 2 000 m2 eller ändrad markanvändning till något av ovanstående.

2. Projektet ligger inom eller i direkt anslutning till detaljplanerad markanvändning av samma karaktär.

3. Eventuellt planarbete kan antas vara möjligt att genomföra med standardförfarande.

Medelstor åtgärd - 300 mPBB

Med medelstor åtgärd avses projekt som inte uppfyller samtliga kriterier för enkel åtgärd eller som inte uppfyller något av kriterierna för stor åtgärd.

Stor åtgärd - 400 mPBB

Med stor åtgärd avses projekt som uppfyller något av följande kriterier:

1. Projekt av större omfattning: bostadsprojekt omfattande mer än 100 lägenheter eller verksamhetsprojekt omfattande mer än 5 000 m2 bruttoarea eller övriga projekt omfattande mer än 20 000 m2 markarea eller ändrad markanvändning till något av ovanstående.

2. Ärenden som kan antas innebära betydande miljöpåverkan.

Tabell 19. Ändrad användning

Ärendetyp	Beskrivning
Ändrad användning	0.7 x bygglovsavgift (berörd del)

Ändrad användning: Används vid bygglov för ändrad användning och

Vid inredning av ytterligare bostad eller lokal. Avgift för teknisk prövning tillkommer.

Tabell 20 Övriga ärenden‌

Ärendetyp	Beskrivning
Anstånd	ingen avgift
Avslag såväl bygglov, marklov rivningslov som förhandsbesked och strandskyddsdispens	Full avgift.
Avvisa	Vid ej kompletta handlingar (minst 1 tim).
Återkallad ansökan.	Fram till kommunicerad ansökan (minst 1 tim).
Återkallad ansökan.	Efter kommunicerad tjänsteskrivelse (minst 2 tim)

Tidsersättning, enligt tabell 2

Tabell 21 Hissar och andra motordrivna anordningar‌

Avgift tas ut som tidersättning enligt plan- och byggförordningen (ersätter förordning 1999:371 om hissar m.m. i byggnadsverk).

Åtgärd	Tidersättning
Medgivande eller förbud att använda hiss	Antal timmar (minst 1 tim)

Tabell 22 Avgift för områdesbestämmelser och detaljplaner Planavgift tas ut enligt planavtal som reglerar kostnaden för att upprätta planen. Stöd för uttag av avgift i avtal framgår av motiven i PBL 12:9-12:11. Planavtal kan upprättas när fastighetsägaren har ställning som exploatör. Planavgift enligt avtal debiteras löpande under planarbetets gång. Planavtal‌

tecknas med intressenter för att specificera betalningsvillkor och parternas åtagande i övrigt.

För plan där avgift inte tas ut enligt planavtal tas avgift ut senast vid beslut om bygglov.

Planavgift tas inte ut vid tidsbegränsat bygglov (9 kap. 33 § PBL) Planavgift debiteras om det lämnade bygglovet medges med mindre avvikelser från planen.

För tillbyggnad/komplementbyggnad i separat ärende skall OF användas enligt tabell 1.

Uträkning av planavgift

Grundformel planavgift: mPBB x OF x PF x N x n n = justeringsfaktor för planavgift

Justeringsfaktorn, n, beslutas vid detaljplanens antagande av miljö- och samhällsbyggnadsnämnden och kan variera från 0,5 – 1,0 beroende på kostnaden för framtagandet av detaljplanen.

OF sätts enligt Tabell 1 t.o.m. 10 000 m². Därutöver höjs OF med 1 per 1 000 m².

Objektfaktorn avser de tillkommande ytor som överskrider byggrätten i den upphävda, ändrade eller underliggande detaljplanen.

	Planfaktor (PF) Nybyggnad	PF Tillbyggna d/Komple mentbyggn ad	PF Ändrad användning
Områdesbestämmelser	100	60	60
Detaljplan inkl program	220	100	100
Fastighetsrättsliga åtgärder i detaljplan	80	40	40

Planavgift för

- nybyggnad/tillbyggnad av komplementbyggnad i separat ärende mindre än 30 m² OF=2

- tillbyggnader oavsett byggnad mindre än 50 m² OF=1 Upphävande av fastighetsplan i separat ärende

Avgift= m PBB x PF x N PF=300

Tabell 23 Avgift för nybyggnadskarta‌

Nybyggnadskarta krävs om byggnadsnämnden anser det nödvändigt. Nämnden anger riktlinjer för när nybyggnadskarta ska upprättas.

Åtgärdsfaktor (kartavgift = NKF x N) vid upprättande av nybyggnadskarta m.m. Avgift = mPBB x NKF x N

Nybyggnadskarta	NKF eller tid- ersättning	Enkel nybyggnadskarta
Kartan innehåller fastighetsgränser, höjder, befintliga byggnader, plan- information och anslutningspunkter.
Enbostadshus/enstaka byggnad Oavsett tomtyta	150	110
Övriga byggnader; sammanbyggda enbostadshus, flerfamiljshus samt alla övriga byggnader och anlägg- ningar. Tomtyta mindre eller lika med 1 999 m2.	150	110
2 000-4 999 m2	250	150
5 000-9 999 m2	350	200
10 000-15 000 m2	450	250
Tomtyta större än 15 000 m2	Skälighetsbedöm- ning/nedlagd tid
Nybyggnadskarta eller särskilda kompletteringar utanför primärkarteområdet	Tidersättning	Tidersättning
Granskning av nybyggnadskarta	10	10
Komplettering av nybyggnadskarta	40	40
Förhandskopia alt, preliminär nybyggnadskarta	Tidersättning	Tidersättning
Nybyggnadskarta eller särskilda kompletteringar utanför primärkarteområdet	Tidersättning	Tidersättning

Alla övriga åtgärder Tidersättning Tidersättning

Tabell 24 Avgift för utstakning‌

Avgiften för utstakning skall beräknas för hela ärendet om det ingår i samma beslut om lov, även om det består av flera fristående byggnader och dessa stakas ut vid samma tillfälle. När utstakning av grupphusområde görs vid flera tillfällen, korrigeras avgiften för extrakostnader i efterhand i samband med slutavräkning. Om ett ärende innehåller flera olika hustyper räknas sammanlagda byggnadsarean (BYA+ OPA) för varje hustyp för sig.

I avgiften för utstakning ingår markering av en höjdfix. Byggfixen redovisas i läge och höjd på utstakningsskissen.

Utstakning kan utföras av byggnadsnämndens personal eller annan med verifierad mätningsteknisk kunskap som byggherren föreslår.

Om utstakning utförs av annan än byggnadsnämndens personal, tas avgift ut för underlagsdata, grundmaterial m.m. med 20 % av den avgift, som skulle utgått om kommunen utfört arbetet.

Utstakningsavgift = mPBB x UF x N

Beskrivning	UF
Huvudbyggnad – nybyggnad (4 punkter)
Mindre tillbyggnader, garage, uthus m.m. 15-49 m2	80
1-199 m2	180
200-499 m2	210
500-999 m2	240
1000-1 999 m2	290
2 000-2 999 m2	340
Större än 3000 m2	390
Tillägg per punkt utöver 4	10
Objekt större än 3 000 m2. Avgiften ska beräknas för hela ärendet under förutsättning att det ingår i samma beslut.	Anbudsförfarande
Utstakning, detaljpunkter, mätningslinjer och arbetsfixar	Tidersätting se tabell 2

Komplementbyggnad – Nybyggnad garage/uthus till en- och tvåbostadshus (4 punkter).	Utstakningsfakto r UF
15-199 m2	70
Tillägg per punkt utöver 4	5

Tillbyggnad – nybyggnad (4 punkter)	Utstakningsfakto r UF
15-199 m2	50
200-1 000 m2	100
Tillägg per punkt utöver 4	5

Övrig utstakning	Utstakningsfakto r UF
Plank eller mur	50
Transformatorstation	70
Detaljpunkter och mätningslinjer	Tidersättning (minst 1 h)

(Om det krävs utredning eller det ej går att få fram gränser tas ut timdebitering)

Grovutstakning kostar 50 % av priset för utstakning.

Tabell 25 Lägeskontroll (Moms 25 % tillkommer) Avgift = mPBB x MF x N‌

Lägeskontroll sker för ny- och tillbyggnader större än eller 50 m2. Lägeskontroll utförs inte i ärenden < 15 m2

Om ett ärende innehåller flera olika hustyper räknas sammanlagda byggnadsarean (BYA + OPA) för varje hustyp för sig.

Huvudbyggnad nybyggnad (4 punkter)	Mätningsfaktor (MF)
50-199 m2	75
200-499 m2	90
500-999 m2	110
1 000-1 999 m2	130
2 000-2 999 m2	150
3 000-5 000 m2	170
Tillägg per punkt utöver 4	2

Komplementbyggnad – nybyggnad garage/uthus till en- och tvåbostadshus (4 punkter)	Mätningsfaktor (MF)
50-199 m2	40
Tillägg per punkt utöver 4	1

Tillbyggnader – nybyggnad(4 punkter)	Mätningsfaktor (MF)
50-199 m2	40
200-1 000 m2	80
Tillägg per punkt utöver 4	1

För ärende större än 5 000 m2 vid nybyggnad och större än 1 000 m² vid tillbyggnad gäller anbudsförfarande.

Tabell 26 Markering och inmätning av tillfällig mätpunkt‌

Avgift = mPBB x MF x N

(Moms 25 % tillkommer)

Det föreslagna beloppet kan justeras med faktor N.

Objekt	MF
Markering och inmätning av tillfällig mätpunkt (minimum 3 punkter per beställning)	25
Borttagning eller skador på stamnätspunkt (markering, mätning och beräkning) då information om borttagning ej har lämnats till kart- och mätenheten minst 4 arbetsdagar för borttagningen.	45

Tabell 27 Avgift för tillfälligt nyttjande av digital information från detaljplaner‌

Plangränser, användningsgränser, egenskapsgränser, illustrationslinjer vid förrättningar eller andra projekt efter avslutat planarbete. Tidersättning antal timmar (minst 2).

Tabell 28 Avgift för tillfälligt nyttjande av digital geografisk information‌

(Moms tillkommer enligt skatteverket.) Avgift per HA = mPBB x KF x N

Kommentar

Kommunen finansierar sina kostnader för kartproduktionen med en blandning av skattemedel och avgifter.

För permanenta användare (nyttjare) av kommunalt kartmaterial träffas vid uttagande av avgift normalt avtal, som löper flera år.

Nedanstående taxa avses tillämpas för tillfälliga nyttjare av det kommunala kartmaterialet.

Kommunens kartmaterial är upphovsrättsligt skyddat. Vid upplåtelse av kommunalt kartmaterial överlåts normalt endast rätten att nyttja materialet för visst ändamål (icke exklusiv rätt). Nyttjanderätten bör normalt begränsas i tiden och till visst angivet ändamål.

Primärkarta Innehåll i kartan	Informationsandel i %	KF
Gränser och Fastighetsbeteckning	30	9
Byggnader och övriga topografiska objekt	30	9
Vägar, järnvägar, adresser	20	6
Höjdinformation	20	6
All information	100	30

Övriga digitala kartprodukter	KF
Översiktlig karta	2
Stadskarta	1,5
3d stadsmodell, digital
Byggnader med takkonstruktion	7,5
Byggnadskuber	5
Terrängmodell, ytor	6,25
Höjdgitter	5
Digitalt ortofoto	KF
Upplösning (m/pixel)
0,1 över bebyggt område	5
0,1 ej bebyggt område	0,5
0,2 över bebyggt område	2
0,2 ej bebyggt område	0,25
0,5	0,05

Karta / ortofoto / flygbild på papper	KF
Nyttjanderättsavgift vid utskrift (dm2)
0-150	8
150 <	4

Vid utskrift tillkommer kostnad för material.

Tidersättning tas ut för layout- och bildbehandling i förekommande fall

Snedbild / fotografi	KF
Kommersiellt bruk (digital bild)	25
Privat bruk (digital bild)	6
Privat bruk (utskrift på fotopapper A4)	2,5
Privat bruk (utskrift på fotopapper A3)	4

Tidersättning tas ut för layout- och bildbehandling i förekommande fall.

Vid utskrift i större format tillämpas täckande utskrift samt eventuell tidersättning och materialkostnad.

Digital adressinformation	KF
Adresspunkt inkl koordinat	0,0125

Tabell 29 Plottning och utskrift‌

Utskrift på papper	Text och linjer	Täckande utskrift
A 3	50	150
A 2	75	200
A 1	100	350
A0	150	400

Momsenligt skatteverket på ovanstående priser

Kopiering och tryckning i svart/vitt Belopp i kronor exkl moms

Format	Antal	Pris
A4	samtliga	0,40 kr/st
A 3	samtliga	0,80 kr/st
Färgkopior
A4	1-50	4 kr/st
A4	51-100	3 kr/st
A4	fler än 100	2 kr/st

A3	1-50	8 kr/st
A3	51-100	6 kr/st
A3	fler än 100	2 kr/st

Kopior från Microfilm

Belopp i kronor exkl moms

A4 60:-

A3 60:-

A2 110:-

A1 110:-

KS § 251 X.xx. KS/2022:191 - 003

Taxa för arrende i Strängnäs kommun

Beslut

Kommunstyrelsen beslutar att

1. ärendet återremitteras till förvaltningen för att säkerställa att det är arrendetaxor i fiskenäringen som ligger till grund för taxeförslaget.

Yrkanden

Xxxxx Xxxxxxxx (M) yrkar på att ärendet återremitteras med följande motivering:

1. ärendet återremitteras till förvaltningen för att säkerställa att det är arrendetaxor i fiskenäringen som ligger till grund för taxeförslaget.

Xxxxx Xxxxx (C) yrkar på följande ändring i del två attsats 1:

1. anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun, daterad 2022-09-28, med ändringen att inga höjningar sker av arrende för jordbruksmark och fiskevatten.

Xxxxxxxxx Xx Xxxx (KD) yrkar bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande.

Beslutsgång

Ordföranden frågar om ärendet ska avgöras idag eller återremitteras och finner att ärendet ska återremitteras.

Beskrivning av ärendet Bakgrund och utredning

Kommunstyrelsen beslutade den 2022-08-31 att anta Taxa för arrende i

Strängnäs kommun under förutsättning att att-sats 1 reviderades enligt följande:

Grundavgiften för nytecknande av avtal ska baseras på faktisk arbetskostnad, där förvaltningen får i uppdrag att fastställa en modell för timpris. Avgiften ska vara max 10 000 kr.

Kommunfullmäktige återremitterade ärendet den 26 september 2022 med hänvisning till att det enligt 5 kap. 1§ Kommunallag (2017:725), KL, inte är möjligt att överlåta till förvaltningen att besluta om timpriset för den arbetskostnad som uppstår vid nytecknande av arrendeavtal.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Kommunfullmäktige ska ta ställning till taxan i dess helhet, vilket ska inkludera priset för förvaltningens arbetskostnad vid nytecknade av arrendeavtal. Inför detta beslut är önskad justering utförd i samtliga dokument.

Strängnäs kommun har idag cirka 400 olika arrendeupplåtelser, dessa består av såväl mindre upplåtelser om 5 kvadratmeter som mer omfattande upplåtelser om 450 000 kvadratmeter. Intäkterna för dessa arrenden uppskattas år 2022 uppgå till cirka 2 200 000 kronor. Strängnäs kommun har tidigare saknat en fastställd arrendetaxa och eftersom många av kommunens arrendeavtal är gamla saknar de marknadsmässiga avgifter. Under hösten 2021 initierades arbetet med att utreda samt fastställa vad som är att betrakta som en marknadsmässig taxa för upplåtelser genom arrende.

I sammanhanget är det viktigt att belysa att taxa för arrende inte är en myndighetstaxa utan att kommunen här i egenskap av jordägare tecknar civilrättsliga avtal.

Arbetet med att ta fram taxorna har bestått av tre moment. Inledningsvis har samtliga av kommunens arrenden sammanställts i syfte erhålla en medelavgift för varje arrendeform. Sedan har en omvärldsanalys utförts som bestått i att inhämta information från andra kommuner och aktörer som upplåter mark genom arrende. Utredningsarbetet visade att Strängnäs kommuns arrendeavgifter hade en lägre medeltaxa än närliggande kommuner och andra aktörer. Utredningens innehåll bearbetades för att avslutningsvis framställa och föreslå en marknadsmässig taxa för upplåtelse av arrende inom Strängnäs kommun, se prisbilagan ”Taxa arrende Strängnäs kommun”, samt vilka riktlinjer som ska gälla vid nytecknande av arrendeavtal.

I enlighet med Likställighetsprincipen som återfinnes i 2 kap. 3 kommunallagen (2017:725) ska kommunen behandla sina invånare lika således ska upplåtelse av mark genom arrende ske under samma premisser för samtliga invånare.

Upplåtelse av mark ska ske till ett marknadsmässigt pris i syfte att uppfylla reglerna avseende statsstöd som återfinnes i artikel 107–109 i Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.

Riktlinjer vid nytecknande av arrendeavtal, grundavgift, zoner, dynamisk taxa, avsteg från taxan och KPI

Tidigare har kommunen inte tillämpat några specifika rutiner avseende prissättning vid nytecknande av arrendeavtal men i syfte att systematisera arbetet bör följande rutiner inarbetas.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Vid föregående upplåtelser av arrende har arrendatorn endast betalat en avgift för själva upplåtelsen således har ingen fast kostnad utgått för att täcka den administrativa handläggningen. Vid nytecknande av arrendeavtal bör kommunen ta ut en engångsersättning fortsatt kallad grundavgift. Grundavgiften baseras på Plan- och bygglovstaxan, och uppgår således till 1043 kr per timma. Avgiften ska sedan multipliceras med antalet nedlagda timmar som det aktuella förfarandet förknippat till arrendeavtalet uppgått till. Grundavgiften får dock max uppgå till 10 000 kr per arrendeavtal. Grundavgiften regleras årligen med hänsyn till förändringar i konsumentprisindex. Grundavgiften utgår ej vid nytecknande av avtal till följd av uppsägning för villkorsändring. Avseende upplåtelse av mark till kolonilotter upplåter Strängnäs kommun endast mark till kolonilottsföreningar

således utgår en grundavgift till föreningen och inte till den enskilda lottinnehavaren.

Strängnäs kommun bör förslagsvis även ha ett system med zoner för att möjliggöra tillämpningen av olika taxor inom olika geografiska områden. En uppdelning bör anses självklar eftersom vissa områden är mer attraktiva ur en upplåtelsesynpunkt och bör således även ha en högre taxa. Uppdelningen bör ske enligt följande;

• Zon 1, hamnområdet i Strängnäs och Mariefred.

• Zon 2, mark inom Strängnäs kommuns tätorter.

• Zon 3, mark utanför Strängnäs kommuns tätorter.

Zon 1 utgörs av hamnområdet i Strängnäs och Xxxxxxxxx Xxx 2 utgörs av de rödmarkerade områdena

Zon 3 utgörs av resterande mark

Vid upplåtelse av arrende kan de olika förutsättningarna för bland annat marken variera, således bör kommunen även ha möjlighet att förbehålla sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa inom prisspannet utifrån följande kriterier:

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av verksamhet

Möjligheten att kunna tillämpa taxan dynamiskt skulle bidra till att kommunen i egenskap av markägare inte blir bunden av en fast siffra vilket i sin tur skulle medföra att vissa typer av upplåtelser, som annars hade varit svåra att få till, kan genomföras.

I vissa fall kan det, trots möjlighet att arbeta dynamiskt med taxan, vara svårt att fastställa en adekvat avgift, i sådana fall bör kommunen ha möjlighet att göra avsteg från de fastställda taxorna. Denna möjlighet ska dock endast vara ett alternativ i de fall förutsättningarna för den aktuella upplåtelsen gör att det anses oskäligt att tillämpa taxan. Följande exempel redogör för när det är svårt att tillämpa de föreslagna taxorna. Arrendatorn som har lägenhetsarrendet vid Visholmen, Zon 1, bedriver kiosk- och minigolfverksamhet. Arrendeområdet har en areal om cirka 1 750 kvm och skulle den föreslagna taxan omfatta detta avtal skulle arrendeavgiften uppgå till minst 350 000 kr per år, vilket inte anses rimligt. Vid denna typ av upplåtelser skulle kommunen behöva frångå de föreslagna taxorna.

Taxorna för upplåtelser genom arrende ska årligen justeras med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Taxan kommer uppdateras en gång var femte år av kommunens mark- och exploateringsenhet.

Implementering av taxan

Taxan bör förslagsvis inarbetas zon för zon. Zon 1 anses lämplig att börja med, för att sedan arbeta vidare med Zon 2 och Zon 3. Förslagsvis bör de mer omfattande arrendeformerna såsom anläggningsarrende och lägenhetsarrende först ses över för att sedan arbeta vidare med de andra arrendetyperna.

Eftersom kommunens arrendeavtal har olika avtalstider kommer vissa avtal succesivt att löpa ut med tiden således anses det lämpligt att tillämpa den nya taxan vid nytecknande av avtal oaktat vilken zon eller vilken arrendetyp det aktuella avtalet har.

Med hänsyn taget till att många av kommunens arrendeavtal är mycket gamla och således saknar en marknadsmässig taxa kan det vid nytecknande av avtal bli en rejäl höjning av arrendeavgiften för arrendatorn. Förslagsvis bör då en succesiv infasning av taxan ske, exempelvis bör höjning ske gradvis under en viss period exempelvis ett år.

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Beslutet kommer att medföra ökade intäkter för kommunen. Det är svårt att göra en adekvat bedömning avseende hur mycket kommunens intäkter kommer att öka om de nya taxorna godkänns eftersom samtliga avtal har olika avtalsperioder och taxan i många hänseenden kommer arbetas med ur ett dynamiskt perspektiv med prisspann. Nedanstående exempel kan dock anses vägledande.

Arrendetyp	Tidigare medeltaxa	Grundavgift	Ny taxa
Xxxxxxxxxxxx	0,4 kr/kvm per år	1043 kr/h	4 kr/kvm per år
Lägenhetsarrende zon 2,3	3,8 kr/kvm per år	1043 kr/h	5–200 kr/kvm per år
Liten brygga	500 kr/brygga per år		1000–2 000 kr/år + 500 kr/år/båt
Upplåtelse av fiskevatten	17 kr/per ha per år	1043 kr/h	40–60 kr/ha per år

Övriga konsekvenser

Implementering av taxan genom att säga upp och teckna nya avtal innebär ett omfattande arbete för mark- och exploateringsenhetens markförvaltare.

Uppföljning

Mark- och exploateringsenheten verkställer beslutet och implementerar taxan succesivt. Taxan uppdateras var femte år.

Beslutsunderlag

Tjänsteutlåtande, Reviderat förslag – Taxa för arrende i Strängnäs kommun, 2022-09-28

Styrdokument, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, förslag, 2022-09-28 Bilaga, Utredning arrendetaxor Strängnäs kommun uppdaterad, 2022-04-26 Styrdokument, Plan- och bygglovstaxa 2020, inklusive kart- och mättaxa, antagen, 2019-08-19

Protokollsutdrag, KF § 189, 2022-09-26, Taxa för arrende i Strängnäs kommun Protokollsutdrag, KS § 198, 2022-08-31, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, 2022-08-31

Beslutet skickas till

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Mark- och exploateringsenheten

KF § 189 X.xx. KS/2022:191 - 003

Taxa för arrende i Strängnäs kommun

Beslut

Kommunfullmäktige beslutar att

1. ärendet återremitteras till kommunstyrelsen med hänvisning till KL 5 kap. 1 § andra punkten enligt nedan.

Yrkande

Xxxx Xxxxxxxx (C) yrkar bifall till ordförandeförslaget.

Beslutsgång

Ordföranden finner sedan att det endast finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunfullmäktiges beslut.

Beskrivning av ärendet Bakgrund och utredning

Strängnäs kommun har idag cirka 400 olika arrendeupplåtelser, dessa består av

såväl mindre upplåtelser om 5 kvadratmeter som mer omfattande upplåtelser om 450 000 kvadratmeter. Intäkterna för dessa arrenden uppskattas år 2022 uppgå till cirka 2 200 000 kronor. Strängnäs kommun har tidigare saknat en fastställd arrendetaxa och eftersom många av kommunens arrendeavtal är gamla saknar de marknadsmässiga avgifter. Under hösten 2021 initierades arbetet med att utreda samt fastställa vad som är att betrakta som en marknadsmässig taxa för upplåtelser genom arrende.

I sammanhanget är det viktigt att belysa att taxa för arrende inte är en myndighetstaxa utan att kommunen här i egenskap av jordägare tecknar civilrättsliga avtal.

Arbetet med att ta fram taxorna har bestått av tre moment. Inledningsvis har samtliga av kommunens arrenden sammanställts i syfte erhålla en medelavgift för varje arrendeform. Sedan har en omvärldsanalys utförts som bestått i att inhämta information från andra kommuner och aktörer som upplåter mark genom arrende. Utredningsarbetet visade att Strängnäs kommuns arrendeavgifter hade en lägre medeltaxa än närliggande kommuner och andra aktörer. Utredningens innehåll bearbetades för att avslutningsvis framställa och föreslå en marknadsmässig taxa för upplåtelse av arrende inom Strängnäs kommun, se prisbilagan ”Taxa arrende Strängnäs kommun”, samt vilka riktlinjer som ska gälla vid nytecknande av arrendeavtal.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

I enlighet med Likställighetsprincipen som återfinnes i 2 kap. 3 kommunallagen (2017:725) ska kommunen behandla sina invånare lika således ska upplåtelse av mark genom arrende ske under samma premisser för samtliga invånare.

Upplåtelse av mark ska ske till ett marknadsmässigt pris i syfte att uppfylla reglerna avseende statsstöd som återfinnes i artikel 107–109 i Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.

Riktlinjer vid nytecknande av arrendeavtal, grundavgift, zoner, dynamisk taxa, avsteg från taxan och KPI

Tidigare har kommunen inte tillämpat några specifika rutiner avseende prissättning vid nytecknande av arrendeavtal men i syfte att systematisera arbetet bör följande rutiner inarbetas.

Vid föregående upplåtelser av arrende har arrendatorn endast betalat en avgift för själva upplåtelsen således har ingen fast kostnad utgått för att täcka den administrativa handläggningen. Vid nytecknande av arrendeavtal bör kommunen ta ut en engångsersättning fortsatt kallad grundavgift om 10 000 kr för att täcka kommunens självkostnad för handläggning av upplåtelsen. Grundavgiften utgår ej vid nytecknande av avtal till följd av uppsägning för villkorsändring. Avseende upplåtelse av mark till kolonilotter upplåter Strängnäs kommun endast mark till kolonilottsföreningar således utgår en grundavgift till föreningen och inte till den enskilda lottinnehavaren.

Strängnäs kommun bör förslagsvis även ha ett system med zoner för att möjliggöra tillämpningen av olika taxor inom olika geografiska områden. En uppdelning bör anses självklar eftersom vissa områden är mer attraktiva ur en upplåtelsesynpunkt och bör således även ha en högre taxa. Uppdelningen bör ske enligt följande;

• Zon 1, hamnområdet i Strängnäs och Mariefred.

• Zon 2, mark inom Strängnäs kommuns tätorter.

• Zon 3, mark utanför Strängnäs kommuns tätorter.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Zon 1 utgörs av hamnområdet i Strängnäs och Xxxxxxxxx Xxx 2 utgörs av de rödmarkerade områdena

Zon 3 utgörs av resterande mark

Vid upplåtelse av arrende kan de olika förutsättningarna för bland annat marken variera, således bör kommunen även ha möjlighet att förbehålla sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa inom prisspannet utifrån följande kriterier:

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

• typ av verksamhet

Möjligheten att kunna tillämpa taxan dynamiskt skulle bidra till att kommunen i egenskap av markägare inte blir bunden av en fast siffra vilket i sin tur skulle medföra att vissa typer av upplåtelser, som annars hade varit svåra att få till, kan genomföras.

I vissa fall kan det, trots möjlighet att arbeta dynamiskt med taxan, vara svårt att fastställa en adekvat avgift, i sådana fall bör kommunen ha möjlighet att göra avsteg från de fastställda taxorna. Denna möjlighet ska dock endast vara ett alternativ i de fall förutsättningarna för den aktuella upplåtelsen gör att det anses oskäligt att tillämpa taxan. Följande exempel redogör för när det är svårt att

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

tillämpa de föreslagna taxorna. Arrendatorn som har lägenhetsarrendet vid Visholmen, Zon 1, bedriver kiosk- och minigolfverksamhet. Arrendeområdet har en areal om cirka 1 750 kvm och skulle den föreslagna taxan omfatta detta avtal skulle arrendeavgiften uppgå till minst 350 000 kr per år, vilket inte anses rimligt. Vid denna typ av upplåtelser skulle kommunen behöva frångå de föreslagna taxorna.

Taxorna för upplåtelser genom arrende ska årligen justeras med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Taxan kommer uppdateras en gång var femte år av kommunens mark- och exploateringsenhet.

Implementering av taxan

Taxan bör förslagsvis inarbetas zon för zon. Zon 1 anses lämplig att börja med, för att sedan arbeta vidare med Zon 2 och Zon 3. Förslagsvis bör de mer omfattande arrendeformerna såsom anläggningsarrende och lägenhetsarrende först ses över för att sedan arbeta vidare med de andra arrendetyperna.

Eftersom kommunens arrendeavtal har olika avtalstider kommer vissa avtal succesivt att löpa ut med tiden således anses det lämpligt att tillämpa den nya taxan vid nytecknande av avtal oaktat vilken zon eller vilken arrendetyp det aktuella avtalet har.

Med hänsyn taget till att många av kommunens arrendeavtal är mycket gamla och således saknar en marknadsmässig taxa kan det vid nytecknande av avtal bli en rejäl höjning av arrendeavgiften för arrendatorn. Förslagsvis bör då en succesiv infasning av taxan ske, exempelvis bör höjning ske gradvis under en viss period exempelvis ett år.

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Beslutet kommer att medföra ökade intäkter för kommunen. Det är svårt att göra en adekvat bedömning avseende hur mycket kommunens intäkter kommer att öka om de nya taxorna godkänns eftersom samtliga avtal har olika avtalsperioder och taxan i många hänseenden kommer arbetas med ur ett dynamiskt perspektiv med prisspann. Nedanstående exempel kan dock anses vägledande.

Arrendetyp	Tidigare medeltaxa	Grundavgift	Ny taxa
Kolonilotter	0,4 kr/kvm per år	10 000 vid nytecknande	4 kr/kvm per år
Lägenhetsarrende zon 2,3	3,8 kr/kvm per år	10 000 vid nytecknande	5–200 kr/kvm per år
Liten brygga	500 kr/brygga per år	Utgår ej	1000–2 000 kr/år + 500 kr/år/båt
Upplåtelse av fiskevatten	17 kr/per ha per år	10 000 vid nytecknande	40–60 kr/ha per år

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Övriga konsekvenser

Implementering av taxan genom att säga upp och teckna nya avtal innebär ett omfattande arbete för mark- och exploateringsenhetens markförvaltare.

Uppföljning

Mark- och exploateringsenheten verkställer beslutet och implementerar taxan succesivt. Taxan uppdateras var femte år.

Beslutsunderlag

Ordförandeförslag gällande taxa för arrende i Strängnäs kommun, 2022-09-22 Protokollsutdrag, KS § 198, 2022-08-31, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, 2022-08-31

Styrdokument, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, förslag, 2022-04-26 Bilaga, Utredning arrendetaxor Strängnäs kommun, 2022-04-26

Beslutet skickas till

Mark- och exploateringsenheten

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

KS § 198 X.xx KS/2022:191 - 003

Taxa för arrende i Strängnäs kommun

Beslut

Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att

1. anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun, daterad 2022-04-26, med följande ändringar:

a. Grundavgiften för nytecknande av avtal ska baseras på faktisk arbetstidskostnad, där förvaltningen får i uppdrag att fastställa en modell för timpris. Avgiften ska max vara 10 000 kr.

2. taxan ska gälla från och med 2023-01-01.

Yrkanden

Xxxxx Xxxxx (C) yrkar på följande ändring:

1. anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun, daterad 2022-04-26, med följande ändringar:

a) Grundavgiften för nytecknande av avtal ska baseras på faktisk arbetstidskostnad, där förvaltningen får i uppdrag att fastställa en modell för timpris. Avgiften ska max vara 10 000 kr.

b) Inga höjningar av anläggningsarrende för fiske eller jordbruk ska genomföras, då dessa arrenden är av vikt för kommunens beredskap och lokala livsmedelsförsörjning.

Xxxxxxxxx Xx Xxxx (KD), Xxxxx Xxxxxxx (L) och Xxxxx Xxxxxxxx (SD) yrkar bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande.

Xxxxx Xxxxxxxx (M) och Xxxxxx Xxxxxxx (S) yrkar bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande attsats 1 a.

Xxxxx Xxxxx (C) yrkar bifall till attsats två.

Beslutsgång

Ordföranden ställer avslag mot bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande attsats 1 a och finner att kommunstyrelsen bifaller förslaget.

Ordföranden ställer avslag mot bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande attsats 1 b och finner att kommunstyrelsen avslår förslaget.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Ordföranden finner sedan att det endast finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.

Beskrivning av ärendet

Bakgrund och utredning

Strängnäs kommun har idag cirka 400 olika arrendeupplåtelser, dessa består av såväl mindre upplåtelser om 5 kvadratmeter som mer omfattande upplåtelser om 450 000 kvadratmeter. Intäkterna för dessa arrenden uppskattas år 2022 uppgå till cirka 2 200 000 kronor. Strängnäs kommun har tidigare saknat en fastställd arrendetaxa och eftersom många av kommunens arrendeavtal är gamla saknar de marknadsmässiga avgifter. Under hösten 2021 initierades arbetet med att utreda samt fastställa vad som är att betrakta som en marknadsmässig taxa för upplåtelser genom arrende.

I sammanhanget är det viktigt att belysa att taxa för arrende inte är en myndighetstaxa utan att kommunen här i egenskap av jordägare tecknar civilrättsliga avtal.

Arbetet med att ta fram taxorna har bestått av tre moment. Inledningsvis har samtliga av kommunens arrenden sammanställts i syfte erhålla en medelavgift för varje arrendeform. Sedan har en omvärldsanalys utförts som bestått i att inhämta information från andra kommuner och aktörer som upplåter mark genom arrende. Utredningsarbetet visade att Strängnäs kommuns arrendeavgifter hade en lägre medeltaxa än närliggande kommuner och andra aktörer. Utredningens innehåll bearbetades för att avslutningsvis framställa och föreslå en marknadsmässig taxa för upplåtelse av arrende inom Strängnäs kommun, se prisbilagan ”Taxa arrende Strängnäs kommun”, samt vilka riktlinjer som ska gälla vid nytecknande av arrendeavtal.

I enlighet med Likställighetsprincipen som återfinnes i 2 kap. 3 kommunallagen (2017:725) ska kommunen behandla sina invånare lika således ska upplåtelse av mark genom arrende ske under samma premisser för samtliga invånare.

Upplåtelse av mark ska ske till ett marknadsmässigt pris i syfte att uppfylla reglerna avseende statsstöd som återfinnes i artikel 107–109 i Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.

Riktlinjer vid nytecknande av arrendeavtal, grundavgift, zoner, dynamisk taxa, avsteg från taxan och KPI

Tidigare har kommunen inte tillämpat några specifika rutiner avseende prissättning vid nytecknande av arrendeavtal men i syfte att systematisera arbetet bör följande rutiner inarbetas.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Vid föregående upplåtelser av arrende har arrendatorn endast betalat en avgift för själva upplåtelsen således har ingen fast kostnad utgått för att täcka den administrativa handläggningen. Vid nytecknande av arrendeavtal bör kommunen ta ut en engångsersättning fortsatt kallad grundavgift om 10 000 kr för att täcka kommunens självkostnad för handläggning av upplåtelsen. Grundavgiften utgår ej vid nytecknande av avtal till följd av uppsägning för villkorsändring. Avseende upplåtelse av mark till kolonilotter upplåter Strängnäs kommun endast mark till kolonilottsföreningar således utgår en grundavgift till föreningen och inte till den enskilda lottinnehavaren.

Strängnäs kommun bör förslagsvis även ha ett system med zoner för att möjliggöra tillämpningen av olika taxor inom olika geografiska områden. En uppdelning bör anses självklar eftersom vissa områden är mer attraktiva ur en upplåtelsesynpunkt och bör således även ha en högre taxa. Uppdelningen bör ske enligt följande;

• Zon 1, hamnområdet i Strängnäs och Mariefred.

• Zon 2, mark inom Strängnäs kommuns tätorter.

• Zon 3, mark utanför Strängnäs kommuns tätorter.

Zon 1 utgörs av hamnområdet i Strängnäs och Xxxxxxxxx Xxx 2 utgörs av de rödmarkerade områdena

Zon 3 utgörs av resterande mark

Vid upplåtelse av arrende kan de olika förutsättningarna för bland annat marken variera, således bör kommunen även ha möjlighet att förbehålla sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa inom prisspannet utifrån följande kriterier:

• platsens läge och karaktär

• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

• typ av verksamhet

Möjligheten att kunna tillämpa taxan dynamiskt skulle bidra till att kommunen i egenskap av markägare inte blir bunden av en fast siffra vilket i sin tur skulle medföra att vissa typer av upplåtelser, som annars hade varit svåra att få till, kan genomföras.

I vissa fall kan det, trots möjlighet att arbeta dynamiskt med taxan, vara svårt att fastställa en adekvat avgift, i sådana fall bör kommunen ha möjlighet att göra avsteg från de fastställda taxorna. Denna möjlighet ska dock endast vara ett alternativ i de fall förutsättningarna för den aktuella upplåtelsen gör att det anses oskäligt att tillämpa taxan. Följande exempel redogör för när det är svårt att tillämpa de föreslagna taxorna. Arrendatorn som har lägenhetsarrendet vid Visholmen, Zon 1, bedriver kiosk- och minigolfverksamhet. Arrendeområdet har en areal om cirka 1 750 kvm och skulle den föreslagna taxan omfatta detta avtal skulle arrendeavgiften uppgå till minst 350 000 kr per år, vilket inte anses rimligt. Vid denna typ av upplåtelser skulle kommunen behöva frångå de föreslagna taxorna.

Taxorna för upplåtelser genom arrende ska årligen justeras med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Taxan kommer uppdateras en gång var femte år av kommunens mark- och exploateringsenhet.

Implementering av taxan

Taxan bör förslagsvis inarbetas zon för zon. Zon 1 anses lämplig att börja med, för att sedan arbeta vidare med Zon 2 och Zon 3. Förslagsvis bör de mer omfattande arrendeformerna såsom anläggningsarrende och lägenhetsarrende först ses över för att sedan arbeta vidare med de andra arrendetyperna.

Eftersom kommunens arrendeavtal har olika avtalstider kommer vissa avtal succesivt att löpa ut med tiden således anses det lämpligt att tillämpa den nya taxan vid nytecknande av avtal oaktat vilken zon eller vilken arrendetyp det aktuella avtalet har.

Med hänsyn taget till att många av kommunens arrendeavtal är mycket gamla och således saknar en marknadsmässig taxa kan det vid nytecknande av avtal bli en rejäl höjning av arrendeavgiften för arrendatorn. Förslagsvis bör då en succesiv infasning av taxan ske, exempelvis bör höjning ske gradvis under en viss period exempelvis ett år.

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Beslutet kommer att medföra ökade intäkter för kommunen. Det är svårt att göra en adekvat bedömning avseende hur mycket kommunens intäkter kommer att öka om de nya taxorna godkänns eftersom samtliga avtal har olika avtalsperioder och taxan i många hänseenden kommer arbetas med ur ett dynamiskt perspektiv med prisspann. Nedanstående exempel kan dock anses vägledande.

Arrendetyp Tidigare medeltaxa Grundavgift Ny taxa

Kolonilotter	0,4 kr/kvm per år	10 000 vid nytecknande	4 kr/kvm per år
Lägenhetsarrende zon 2,3	3,8 kr/kvm per år	10 000 vid nytecknande	5–200 kr/kvm per år
Liten brygga	500 kr/brygga per år	Utgår ej	1000–2 000 kr/år + 500 kr/år/båt
Upplåtelse av fiskevatten	17 kr/per ha per år	10 000 vid nytecknande	40–60 kr/ha per år

Övriga konsekvenser

Implementering av taxan genom att säga upp och teckna nya avtal innebär ett omfattande arbete för mark- och exploateringsenhetens markförvaltare.

Uppföljning

Mark- och exploateringsenheten verkställer beslutet och implementerar taxan succesivt. Taxan uppdateras var femte år.

Beslutsunderlag

Tjänsteutlåtande arrendetaxor Strängnäs kommun, 2022-04-26 Styrdokument, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, förslag, 2022-04-26 Bilaga, Utredning arrendetaxor Strängnäs kommun, 2022-04-26

Beslutet skickas till

Kommunfullmäktige

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Mark- och exploateringsenheten