Ansökan om upphandlingsskadeavgift
Förvaltningsrätten i Luleå Box 849
971 26 Luleå
Ansökan om upphandlingsskadeavgift
Sökande
Konkurrensverket, 103 85 Stockholm
Motpart
Bodens kommun
Saken
Upphandlingsskadeavgift enligt 21 kap. 1 § 3 lagen (2016:1145) om offentlig upphandling (LOU)
Yrkande
Konkurrensverket yrkar att förvaltningsrätten enligt 21 kap. 1 § 3 LOU beslutar att Bodens kommun ska betala 7 000 000 (sju miljoner) kronor i upphandlingsskadeavgift.
Adress 103 85 Stockholm
Besöksadress Xxxxxxxxx 000
Telefon 00-000 00 00
Grunder
Bodens kommun har brutit mot 10 kap. 1 § LOU genom att den
16 september 2020, eller som senast den 21 september 2020, sluta avtal om byggentreprenadarbeten med SBB i Norden AB (559053-5174), utan föregående annonsering, se bilaga 1–3. Eftersom förutsättningarna för att sluta avtal utan föregående annonsering saknades utgör avtalen en otillåten direktupphandling.
Bakgrund och omständigheter
Inledning
Bodens kommun (kommunen) har genomfört en transaktion avseende sale- and-lease-back med SBB i Norden AB1 (SBB), som omfattar ett överlåtelseavtal (Överlåtelseavtalet) och köpebrev (Köpebrevet), se bilaga 1– 2, som avser överlåtelse av fastigheten Boden 52:6 (Medborgarhuset) till ett värde av 31 000 000 kronor. Transaktionen omfattar även ett hyresavtal (Hyresavtalet), se bilaga 3, avseende förhyrning av Medborgarhuset för kommunalt ändamål. Hyresavtalet innehåller också ett åtagande från SBB:s sida om att ”genomföra underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” till ett sammanlagt värde om 69 000 000 kronor. Genom Hyresavtalet åtar sig kommunen att erlägga ersättning i form av ”hyra” för SBB:s åtaganden.
Det är dessa avtal (Transaktionen) som omfattas av Konkurrensverkets ansökan.
Transaktionen innebär att kommunen har slutit ett byggentreprenadkontrakt i enlighet med 1 kap. 9 § 1 LOU. Transaktionen, som inte har föregåtts av annonsering i enlighet med 10 kap. 1 § LOU, utgör en otillåten direktupphandling.
Medborgarhusets omfattande behov av renovering
”Medborgarhuset”, del av fastigheten Boden 52:62 i Bodens kommun, inhyser bland annat en teater, bowlinghall, biograf och kontor för två av Bodens kommuns förvaltningar. Byggnaden består av två källarplan (våning 1–2) och fem plan ovan mark (våning 3–8). Medborgarhusets översta tre plan (våning 5–8) brukar betecknas som den s.k. höghusdelen. Byggnaden är sammanbyggd med angränsade fastigheter Hotell Bodensia (Oxeln 8) i öster och Galleria Enter (Oxeln 9) i söder och väster.
1 Genom partsbyteshandling undertecknad den 21 september 2020 har SBB Boden Medborgarhus AB, 559267- 3437, med nuvarande firma SBB Medhus AB, inträtt i Överlåtelseavtalet i SBB:s ställe.
2 Fastigheten hade tidigare fastighetsbeteckningen Oxeln 1.
Medborgarhuset uppfördes 1965, inga större generella renoveringar hade genomförts sedan uppförandet och byggnaden är i dåligt skick. Behovet av renoveringar är till stor del akut vad avser bland annat avlopp, ventilation och el.
Kommunen, som var ägare till fastigheten, hade uppmärksammat det omfattande behovet av arbeten på fastigheten.
Under 2016 genomfördes en statusbesiktning och 2018 behandlande Fastighetsnämnden en åtgärdsplan där det listas en rad ”större ingrepp” som under en statusbesiktning konstaterats nödvändiga för att ”fastigheten ska kunna fortsätta nyttjas”. Kostnaderna uppskattades till 63 600 000 kronor. Det framhölls samtidigt att uppskattningen inte gav en komplett bild av fastighetens renoveringsbehov, då till exempel åtgärder av underhållskaraktär inte är medräknade, se bilaga 4–5.
Förhandlingar och avtal med SBB om Medborgarhuset
I maj 2019 kontaktade SBB kommunen med ett förslag till samarbete. Bakgrunden var bland annat SBB:s vilja att investera i kommunen och intresse av att förvärva ”Enter Galleria”, i fastigheten Xxxxx 0 angränsande till Medborgarhuset.
I augusti 2019 gav SBB PropCon Sweden AB (PropCon) i uppdrag att genomföra en teknisk besiktning av Medborgarhuset i syfte att ”identifiera och beskriva synliga och kända brister vilka kan ha väsentlig inverkan på fastigheternas ekonomiska värde inför en eventuell överlåtelse”. I rapporten uppskattas att kostnaderna för åtgärder som är nödvändiga att vidta inom fem år ”för att behålla fastighetens befintliga funktioner och i brukbart skick” uppgår till ca 68 745 000 kronor. Kostnader avseende normal drift, underhålls- och skötselkaraktär, myndighetsbesiktningar, samt brister vars åtgärdskostnad antogs understiga 50 000 kronor, är dock inte inräknade i detta belopp, se bilaga 6.
Den 12 december 2019 slöt Kommunen och SBB en avsiktsförklaring som bland annat avsåg Medborgarhuset (Avsiktsförklaringen) , se bilaga 7. Av avsiktsförklaringen framgår att kommunen och SBB inlett förhandlingar som bland annat syftande till att träffa överlåtelseavtal rörande del av Medborgarhuset, att kommunen skulle ingå hyresavtal avseende lokaler i Medborgarhuset samt att SBB skulle åta sig att ”utföra eftersatt underhåll på fastigheten”.
Den 3 mars 2020 utvecklades det föreslagna samarbetet mellan kommunen och SBB i en tjänsteskrivelse (Tjänsteskrivelsen), se bilaga 8.
Den 6 april 2020 beslutade kommunfullmäktige att godkänna den föreslagna affärsuppgörelsen med SBB, se bilaga 9.
Kommunfullmäktiges beslut blev föremål för talan om laglighetsprövning enligt 13 kap. 8 § kommunallagen (2017:725) (KL), (Förvaltningsrätten i Luleå, mål nr 838-20).
I dom den 21 juli 2020 avslog förvaltningsrätten överklagandena. Av domen framgår bland annat att rätten i första hand prövade om beslutet rörde offentlig upphandling i den mening som avses i LOU och att domstolen, med utgångspunkt i tillgängligt material, gjorde bedömningen att XXX inte var tillämplig. Förvaltningsrätten gjorde därefter bedömningen att det inte framkommit att kommunens beslut ska upphävas på någon av de grunder som anges i 13 kap. 8 § KL.
Den 21 augusti 2020 undertecknades Överlåtelseavtalet avseende Medborgarhuset av kommunen och SBB, se bilaga 1.3 Av avtalet framgår att dess ”giltighet och bestånd” förutsätter att Förvaltningsrätten i Luleås dom i mål nr 838-20 vinner laga kraft.4
Den 16 september 2020 vann Förvaltningsrätten i Luleås dom i mål nr 838-20 laga kraft, se bilaga 10.
Den 21 september 2020 undertecknades Hyresavtalet, se bilaga 3.
Samma dag undertecknade parterna Köpebrevet, genom vilket kommunen överlät Medborgarhuset (fastigheten Boden 52:6) till en sammanlagd köpeskilling om 31 000 000 kronor, se bilaga 2.
Det är den Transaktion som regleras i Överlåtelseavtalet, och i det därtill kopplade Köpebrevet och Hyresavtalet, bilaga 1–3, som omfattas av aktuell ansökan om upphandlingsskadeavgift.
Under år 2020 öppnade Konkurrensverket ett ärende som bland annat avsåg kommunens försäljning av Medborgarhuset. Den 26 november 2020 inleddes en skriftväxling med kommunen avseende Transaktionen.
Den 5 januari 2021, respektive den 8 januari 2021, det vill säga efter att Konkurrensverket inlett sin granskning, undertecknade kommunen och SBB en handling som benämns ”Kodifierande Överenskommelse beträffande upphandlingar enligt LOU” (Överenskommelsen), se bilaga 11.
3 Den 21 september 2020 har SBB Boden Medborgarhus AB, 559267-3437, med nuvarande firma SBB Medhus AB, inträtt i överlåtelseavtalet i SBB:s ställe.
4 Bilaga 1, punkten 15.
Kommunen har, under Konkurrensverkets utredning, bland annat uppgett att SBB:s åtaganden avseende underhållsarbeten och hyresgästanpassningar är av ”finansiell art”. Enligt kommunen rör Transaktionen inte ett kontrakt i den mening som aves i LOU. Kommunen uppger närmare bestämt att Transaktionen innehåller bindande avtalsvillkor som innebär att SBB endast har rätt till den avtalade ersättningen i form av hyreshöjning om projektering och utförande av de byggentreprenadarbeten om 69 000 000 kronor som omfattas av Transaktionen föregås av offentligt upphandling enligt LOU. Enligt kommunen har SBB inte rätt att självständigt och efter eget skön låta utföra aktuella byggentreprenadarbeten enligt avtalad modell för hyresjustering. Enligt kommunen innebär vidare detta villkor att det inte föreligger en otillåten kontraktstilldelning enligt LOU. Kommunen uppger att marknaden kommer få konkurrera om aktuella byggentreprenadarbeten när kommunen och SBB tillsammans konkurrensutsätter dessa enligt LOU. Kommunen gör också gällande att SBB:s ”finansieringsåtaganden” avseende byggentreprenadarbeten upp till 69 000 000 kronor till merparten avser funktionsåterställande åtgärder som kan omfattas av hyresundantaget i
3 kap. 19 § LOU.
Närmare om Transaktionen
I kommunens årsredovisning för år 2020 omnämns Transaktionen avseende Medborgarhuset som ett sale-and-lease-back-avtal. Det framhålls att Transaktionen innebär att kommunen sålde fastigheten och hyr tillbaka merparten, samt att den nya ägaren ”i samförstånd med kommunen ska investera” 69 000 000 kronor i fastigheten, se bilaga 12.5
Transaktionen föranleddes av att Kommunen hade svårigheter att i närtid finansiera det stora investeringsbehov som förelåg i fastigheten och ville få nödvändiga arbeten utförda till en acceptabel kostnad. Kommunen ville fortsätta nyttja Medborgarhuset och fann det också mycket angeläget att kvarteret Oxeln, innehållande såväl Medborgarhuset som Gallerian Enter, utvecklas till en ”attraktiv mötesplats Bodens centrum”, se bilaga 13. 6
Av Överlåtelseavtalet och Köpebrevet, bilaga 1–2, framgår att Medborgarhuset överlåtes till en köpeskilling om 31 000 000 kronor. Av Överlåtelseavtalet framgår också att parterna ska teckna ett kopplat hyresavtal avseende Medborgarhuset, som även innefattar åtaganden för SBB om att genomföra ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar”.7
5 Bilaga 12, not 24.
6 Bilaga 13 avser ett utlåtande av en konsult, som agerat rådgivare i kommunens affärsuppgörelse med SBB avseende Medborgarhuset. Utlåtandet åberopades av kommunen i Förvaltningsrätten i Luleås mål nr 838-20. 7 Bilaga 1, punkten 8.5, samt bilagor till bilaga 1.
Överlåtelseavtalet innehåller också bilagor som i allt väsentligt motsvarar Hyresavtalet med bilagor.8
Köpeskillingen om 31 000 000 kronor har beräknats med utgångspunkt i fastighetens bokförda värde hos kommunen. Värdet är kopplat till förväntad hyresintäkt.9 Vid hyrestidens utgång förväntas fastigheten ha ett värde om 105 315 000 kronor, se bilaga 14.10
Hyresavtalet innehåller åtaganden från kommunen om att hyra lokaler i Medborgarhuset under en hyrestid som i praktiken uppgår till minst 35 år.11
Hyresavtalet innehåller också åtaganden från SBB om att genomföra ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” på hyresobjektet till ett belopp om 69 000 000 kronor.12 Det föreskrivs bland annat att hyresvärden ”ska tillse att eftersatt underhåll på Fastigheten åtgärdas och tillse att de hyresgästanpassningar som anges i Bilaga 3 (Underhållsarbeten och hyresgästanpassningar) genomförs. Efter att hyresgästanpassningarna har genomförts ska Parterna gemensamt besiktiga åtgärderna.”13 Av Bilaga 3 till Hyresavtalet framgår vidare att hyresvärden ”har åtagit sig att genomföra underhållsarbeten och hyresgästanpassningar på Hyresobjektet” till ett belopp om 69 000 000 kronor och att detta åtagande innebär att hyresvärden ska ”åtgärda de tekniska brister på Hyresobjektet som anges i teknisk besiktning utförd av Propcon…”.14
Av detta följer att Hyresavtalets åtaganden om ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” bland annat avser underhåll av installationer av avlopp, värme och vatten till ett uppskattat värde om ca 23 800 000 kronor, ventilation till ett uppskattat värde om ca 15 600 000 kronor samt elinstallationer till ett uppskattat värde om ca 11 000 000 kronor.15
För SBB innebar Transaktionen att man, genom att kommunen erlägger ersättning i form av ”hyra” i enlighet med Hyresavtalet, får en tillfredsställande avkastning på sin ”investering”, se bilaga 13. Ersättningen har i första hand har beräknats med utgångspunkten i att SBB ska ges en direktavkastning på fem procent i syfte att täcka avskrivning gå fastigheten
8 Jämför bilaga 1 och bilaga 3.
9 Se bilaga 13.
10 Bilaga 14, s. 13. Bilagan avser ett utlåtande från Cushman & Wakefield avseende Medborgarhuset, som åberopades av kommunen i Förvaltningsrätten i Luleås mål nr 838-20.
11 Se bilaga 1:3, punkten 2. Hyrestiden räknas från och med tillträdesdagen till och med utgången av den månad som infaller 25 år efter tillträdesdagen. Om inte uppsägning sker skriftligen minst 24 år och 11 månader före den avtalade hyrestidens utgång förlängs hyrestiden med 10 år. För efterföljande förlängningsperioder ska en uppsägningstid om 12 månader gälla, i annat fall är hyreskontraktet förlängt med fem år åt gången.
12 Se bilaga 3:2, punkten 1.2, samt bilaga 3:3, Underhållsarbete och hyresgästanpassningar.
13 Se bilaga 3:2, punkten 1.2.
14 Bilaga 3:3, Underhållsarbete och hyresgästanpassningar.
15 Bilaga 6, s. 40 f.
och ge ränta på ”investeringen”, se bilaga 13. Konkurrensverket noterar att 69 procent av investeringen avser kompensation för åtaganden om att ”genomföra underhåll och utföra hyresgästanpassningar”. Detta följer av att SBB:s investering bestod i åtaganden om att åtgärda eftersatt underhåll och utföra hyresgästanpassningar till ett värde av 69 000 000 kronor, samt av köpeskillingen om 31 000 000 kronor. Konkurrensverket noterar att en stor del av ”hyran” således avser ersättning för SBB:s åtaganden om att ”genomföra underhåll och utföra hyresgästanpassningar”.
Ersättningen ökar i betydande mån efter att de ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” som omfattas av Transaktionen har genomförts. Utgångspunkten är att SBB åtar sig att ”investera” de 69 000 000 miljoner kronorna avseende ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” under åren 2021–2023, och ersättningen gradvis ska trappas upp från ett belopp om 1 710 000 kronor per år innan investeringen har genomförts, till 5 515 000 kronor per år, allteftersom arbetena har genomförts, se bilaga 14.16 Ersättningen ökar således med mer än 200 procent vid tidpunkten då aktuella ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” är genomförda.
Konkurrensverket noterar att detta också talar för att en stor andel av ”hyran” avser SBB:s åtaganden om att ”genomföra underhåll och utföra hyresgästanpassningar”.
Inget av avtalen i Transaktionen har föregåtts av annonsering enligt XXX.
Transaktionen innehåller inte heller, vilket kommunen har gjort gällande, några avtalsvillkor som innebär att SBB:s rätt att genomföra aktuella ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” efter eget skön begränsas genom krav på att dessa arbeten ska föregås av offentligt upphandling enligt XXX. Transaktionen innehåller däremot en särskild reglering av att eventuella arbeten till ett värde som överstiger 69 000 000 kronor om tillämpligt ska ”genomföras i enlighet med LOU”.17
I Avsiktsförklaringen och i Tjänsteskrivelsen, som föregick Transaktionen, finns förvisso skrivningar om att parterna i samråd skulle ”överenskomma om de åtgärder som ska genomföras” avseenden aktuella ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” och ”upphandla dessa gemensamt”.18 Av Överlåtelseavtalet och Hyresavtalet, som saknar sådana skrivningar, framgår emellertid att dessa avtal ”… utgör parternas fullständiga reglering av alla frågor…” som avtalen berör, samt att de ”…ersätter alla tidigare överenskommelser, åtaganden och utfästelser…”.19
16 Bilaga 14, s. 9 f.
17 Bilaga 3:1, punkten 1.2, samt bilaga 3:4, punkten 3.5.
18 Bilaga 7 och bilaga 8.
19 Bilaga 1, punkten 14.5.2 samt bilaga 1 till ansökans bilaga 3, punkten 5.9.
I Överenskommelsen, som enligt ordalydelsen syftar till att ”kodifiera vad parterna sedan förhandlingarnas början har varit överens om i fråga om gemensamma upphandlingar” anges att parterna är överens om att ”samtliga upphandlingspliktiga moment” som ingår Transaktionen ska ”upphandlas gemensamt av parterna på ett sätt som är förenligt med LOU”.20
Överenskommelsen slöts emellertid några månader efter Transaktionen, och efter att Konkurrensverket hade inlett sin granskning. Att en upphandlande myndighet i efterhand ingår ett nytt avtal, med förändrade villkor, saknar betydelse vid bedömningen av frågan om det har förelegat en överträdelse av LOU vid det första avtalet.21 Överenskommelsen återspeglar vidare inte avtalsinnehållet vid Transaktionen och det går enligt Konkurrensverkets mening inte att tolka Transaktionen på det sätt som följer av Överenskommelsen. Detta framgår av att Överlåtelseavtalet och Hyresavtalet saknade sådana villkor, och dessutom innehöll villkor som syftar till att reglera att det inte är relevant att beakta annat än det som följer av dessa avtal. Det framgår också av att upphandling enligt XXX av andra arbeten särskilt reglerades i Transaktionen.
Det noteras särskilt att kommunen, under Konkurrensverkets utredning, har uppgett att man är av uppfattningen att aktuella ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” omfattas av hyresundantaget i 3 kap. 19 § LOU. Detta kan möjligen förklara varför Transaktionen i sin helhet inte föregicks av annonsering enligt XXX, och varför inte heller de villkor i Avsiktsförklaringen, som eventuellt kan ha syftat till att Transaktionen skulle vara förenlig med XXX, har inkluderats i den slutliga utformningen av Transaktionen.
Transaktionen utgör en otillåten direktupphandling
Transaktionen omfattas av XXX
Transaktionen innebär i korthet att kommunen, som är upphandlande myndighet för Transaktionen22, genom avtal med extern part, överlåter en fastighet, att samma myndighet garanterar sig nyttjanderätt till fastigheten genom avtal om förhyrning under längre tid, och att den externa parten samtidigt åtar sig att genomföra underhållsarbeten och hyresgästanpassningar på ”hyresobjektet” till ett betydande värde. Den externa parten betalar en köpeskilling för fastigheten och den upphandlande myndigheten åtar sig att betala ersättning för Transaktionen i form av ”hyra”.
20 Bilaga 11.
21 Jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 26 april 2021 i mål nr 5491-20.
22 Se 1 kap. 22 § LOU och HFD 2018 ref. 67. Jfr bland annat HovR för Övre Norrlands dom i mål nr T 417-20. Jfr även 5 kap. 4 § LOU samt skäl 20 och art. 5.2 i Direktiv 2014/24/EU.
Parterna benämner de avtal som ingår i Transaktionen ”Överlåtelseavtal”, ”Köpebrev”, och ”Hyreskontrakt”.
Konkurrensverket gör bedömningen att Transaktionen utgör ett sådant odelbart blandat kontrakt vars huvudföremål är ett byggentreprenadkontrakt enligt 1 kap. 9 § 1 LOU. Vid dessa förhållanden omfattas Transaktionen i sin helhet av XXX.
Detta utvecklas nedan under punkterna 42–72.
Gällande rätt
XXX omfattar de åtgärder som vidtas av upphandlande myndigheter i syfte att anskaffa varor, tjänster eller byggentreprenader genom tilldelning av kontrakt och ramavtal.23
Frågan om en transaktion utgör ett byggentreprenadkontrakt, i den mening som avses i LOU, och i de unionsrättsliga bestämmelser som lagen genomför, ska avgöras enligt unionsrätten. Parternas kvalificering av de avtal som omfattas av en transaktion är således inte avgörande för om de omfattas av LOU.24
Begreppet anskaffning bör förstås i vid mening som att få tillgång till fördelarna av de berörda byggentreprenaderna, varorna eller tjänsterna, vilket inte nödvändigtvis kräver att äganderätten överlåts till den upphandlande myndigheten. Anskaffningar av byggentreprenader, varor eller tjänster omfattas således oberoende av om de genomförs genom inköp, leasing eller andra kontraktsformer.25
Med kontrakt avses ett skriftligt avtal med ekonomiska villkor som ingås mellan en eller flera upphandlande myndigheter och en eller flera leverantörer, och avser leverans av varor, tillhandahållande av tjänster eller utförande av byggentreprenad.26
Det krävs inte att den som ingår ett avtal med en upphandlande myndighet direkt ska kunna utföra den avtalade prestationen med egna resurser för att anses utgöra en leverantör i den mening som avses i LOU. Det är tillräckligt att denne är i stånd att utföra den aktuella prestationen genom att lämna nödvändiga garantier härför.27
23 1 kap. 2 § LOU.
24 Se EU-domstolens dom i mål C-537/19, Wiener wohnen, p. 43.
25 Skäl 4 till Direktiv 2014/24/EU.
26 1 kap. 15 § LOU.
27 Se EU-domstolens dom i mål C-536/07, Kommissionen mot Tyskland, p. 59 och i mål C-399/98, Ordine degli Architetti, p. 90. Jfr EU-domstolens dom i mål C-220/05, Xxxx Xxxxxx, p. 29.
Med ekonomiska villkor avses att den upphandlande myndigheten erhåller en prestation mot vederlag, och att prestationen är av direkt ekonomiskt intresse för den upphandlande myndigheten.28 Det ska röra sig om rättsligt bindande skyldigheter av ömsesidigt bindande karaktär. Ett ekonomiskt intresse kan konstateras inte bara när den upphandlande myndigheten ska bli ägare till de byggnadsverk eller de anläggningar som avses i kontraktet, utan även om det förutses att den upphandlande myndigheten ska ha rätt att förfoga över dessa byggnadsverk eller anläggningar för offentliga ändamål.29
Ett kontrakt enligt XXX motsvaras inte nödvändigtvis av endast ett avtal. Ett kontrakt kan också bestå av en överenskommelse i flera led som tillsammans betraktas som ett kontrakt enligt LOU.30
Överlåtelse av fastighet utgör inte en anskaffning och omfattas således som huvudregel inte av XXX. Då en överlåtelse utgör del av en transaktion som innebär att ett byggentreprenadkontrakt senare ska tilldelas kan emellertid transaktionen som helhet betraktas som ett kontrakt som ska upphandlas enligt LOU.31
Avtal om hyra av fastighet har uttryckligen undantagits från LOU:s tillämpningsområde.32 Undantaget kan emellertid inte göras gällande vid transaktioner som är att betrakta som ett byggentreprenadkontrakt vid en sådan tolkning som följer av XXX och unionsrätten.33
Begreppet byggentreprenad regleras i 1 kap. 9 § LOU. Definitionen omfattar tre typer av kontrakt. Med byggentreprenadkontrakt avses närmare bestämt kontrakt som
1. avser utförande eller både projektering och utförande av arbete som är hänförligt till en verksamhet som anges i bilaga 1,
2. avser utförande eller både projektering och utförande av ett byggnadsverk, eller
3. innebär att ett byggnadsverk realiseras, enligt krav som ställs upp av en upphandlande myndighet som utövar ett avgörande inflytande över typen av byggnadsverk eller över projekteringen.34
28 Se EU-domstolens dom i mål C-451/08, Xxxxxx Xxxxxx, p. 48–49.
29 Se EU-domstolens dom i mål C-451/08, Xxxxxx Xxxxxx, p. 48–51 och i mål C-537/19, Wiener wohnen, p. 44.
30 Se C-451/08 Xxxxxx Xxxxxx, p. 82.
31 Se C-451/08 Xxxxxx Xxxxxx, p. 82. Jfr även EU-domstolens tolkning av konktraktsbegreppet i mål C-215/09,
Xxxxxxxxxx Oy, p. 34 och i mål C-606/17, IBA Molecular, p. 17 och 24–26.
32 3 kap. 19 § LOU.
33 Se bland annat EU-domstolens dom i mål C-537/19, Wiener wohnen, p. 49. Det noteras dock särskilt att detta avgörande avsåg frågan om det rörde sig om en byggentreprenad i den mening som följer av 1 kap. 9 § 3 LOU och inte, som i detta fall, enligt 1 kap. 9 § 1 LOU.
34 1 kap. 9 § 1 LOU.
Vid avtal som innehåller kontrakt som omfattas av LOU, såsom byggentreprenadkontrakt, men som även innehåller inslag av överlåtelse och förhyrning av fastighet, tillämpas bestämmelserna om blandade kontrakt i LOU för att avgöra om XXX är tillämplig. När det är fråga om ett blandat kontrakt, vars olika delar är sammanbundna så att de inte kan separeras och bildar en odelbar enhet, ska transaktionen prövas i sin helhet vid den rättsliga kvalificeringen och bedömas på grundval av de bestämmelser som styr den del som utgör kontraktets huvudsakliga föremål eller dominerande beståndsdel.35 Storleken på leverantörens ersättning eller frågan hur betalning sker är visserligen inte avgörande vid bedömningen, men dessa förhållanden saknar inte helt betydelse.36
I skälen till det direktiv som LOU genomför noteras särskilt att offentliga tjänstekontrakt på området för fastighetsförvaltningstjänster i vissa fall omfattar byggentreprenad. Om sådan byggentreprenad är av underordnad betydelse i förhållande till kontraktets huvudinnehåll och är en följd av, eller ett komplement till detta, kan det faktum att sådan byggentreprenad ingår i upphandlingen inte anses vara ett tillräckligt skäl för att klassificera det offentliga tjänstekontraktet som ett offentligt byggentreprenadkontrakt.37
Vad gäller blandade kontrakt som innehåller byggentreprenader noteras särskilt att prövningen till viss del kan avse olika moment, beroende på vilken av definitionerna av begreppet i 1 kap. 9 § 1–3 LOU som aktualiseras i det enskilda fallet. För att det ska anses föreligga ett byggentreprenadkontrakt enligt 1 kap. 9 § 3 krävs exempelvis, till skillnad från i 1 kap. 9 § 1, som är aktuell i det här målet, att det görs en prövning av om det har förelegat ett avgörande inflytande över typen av byggnadsverk eller över projekteringen.38
Det huvudsakliga syftet med Transaktionen är ett byggentreprenadkontrakt enligt LOU
SBB:s åtagande avseende ”underhållsarbeten och hyresgästanpassningar” avser bland annat åtagande om att genomföra underhåll av installationer av avlopp, värme och vatten till ett uppskattat värde om ca 23 800 000 kronor,
35 2 kap. 1–2 §§ och 12 § första stycket LOU. Se även bland annat EU-domstolens dom i C-537/19, Wiener wohnen,
p. 46, i mål C-213/13, Xxxxxxxxxx, p.41, i mål C-220/05, Xxxx Xxxxxx, p. 37, i mål C-412/04, Kommissionen mot Italien,
p. 47 och i mål C-536/07, Kommissionen mot Tyskland, p. 57. Se även EU-domstolens dom i mål C-149/08, Club Hotel Loutraki, p. 48 och däri angiven praxis. Se också prop. 2015/16:195 s. 361 f, 363 ff. och 368 f.
36 Se bland annat EU-domstolens dom i mål C-537/19, Wiener wohnen, p. 52 och däri angiven praxis. Jfr mål C-536/07, Kommissionen mot Tyskland, p. 60–61.
37 Direktiv 2014/24/EU, skäl 8. Se även EU-domstolens dom i mål C-331/92, Gestion Hotelera, p. 26 och 29.
38 Jfr bland annat EU-domstolens dom i mål C-537/19, Wiener wohnen, i vilket prövningen avsåg frågan om det förelåg ett byggentreprenadkontrakt i den mening som avses i 1 kap. 9 § 3 LOU, till skillnad från i detta mål, som rör byggentreprenad enligt 1 kap. 9 § 1 LOU.
ventilation till ett uppskattat värde om ca 15 600 000 kronor samt elinstallationer till ett uppskattat värde om ca 11 000 000 kronor.39
Detta utgör sådana byggentreprenadarbeten som återfinns i bilaga 1 till LOU, i undergrupperna 45.33 VVS-arbeten och 45.31 Elinstallationer till huvudgruppen 45 Byggverksamhet dvs. nybyggnad, renovering och normal reparation.40
Åtagandet om att ”genomföra” aktuella arbeten innebär att SBB har agerat som leverantör enligt LOU. Det saknar i detta sammanhang betydelse om SBB har för avsikt att utföra byggentreprenaderna själv, eller genom att anlita annan.41
Det rör sig om rättsligt bindande skyldigheter av ömsesidigt bindande karaktär. Det noteras också att kommunen har ett direkt ekonomiskt intresse av aktuella arbeten och att SBB tillhandahåller de tjänster som omfattas av Transaktionen mot ersättning. Av Hyresavtalet framgår att SBB erhåller ersättning från kommunen i form av hyra.
Av detta följer att Transaktionen innefattar avtal om byggentreprenadkontrakt med ekonomiska villkor i den mening som avses i 1 kap. 9 § 1 och 15 § LOU.
Eftersom Transaktionen även innehåller vissa särdrag som kännetecknar fastighetsöverlåtelse och hyresavtal42, aktualiseras bestämmelserna om blandade kontrakt i 2 kap. 2 § och 12 § första stycket i LOU.43
Av omständigheterna framgår att Transaktionen utgör en odelbar enhet.
Hyresavtalet, som innehåller åtaganden om byggentreprenadarbeten, hade inte haft något syfte om det inte vore för Överlåtelseavtalet. Hyresavtalet utgjorde en bilaga till Överlåtelseavtalet. Innan Överlåtelseavtalet var kommunen ägare till Medborgarhuset med rätt att nyttja lokalerna, och hade därför inte behov av förhyrning av lokaler i Medborgarhuset. Att kommunens åtagande om förhyrning utgör en förutsättning för den köpeskilling som har avtalats i Överlåtelseavtalet talar också för att det har varit fråga om en sammanhängande odelbar transaktion (se ovan punkterna 26–27). Överlåtelseavtalet skulle vidare inte ha haft något syfte om kommunen inte hade haft ett behov av att anskaffa de aktuella byggentreprenaderna på fastigheten. För kommunens del föranleddes
39 Bilaga 6, s. 40 f.
40 Se bilaga 1, 3 och 6.
41 Se EU-domstolens dom i mål C-536/07, Kommissionen mot Tyskland, p. 59 och i mål C-399/98, Ordine degli Architetti, p. 90. Jfr EU-domstolens dom i mål C-220/05, Xxxx Xxxxxx, p. 29.
42 Se 3 kap. 19 § LOU.
43 Se bland annat prop. 2015/16:195 s. 361 f, 363 ff. och 368 f.
Transaktionen av svårigheter att i närtid finansiera det stora investeringsbehov som förelåg i fastigheten. Kommunen gjorde också bedömningen att Transaktionen i sin helhet innebar en möjlighet att under längre tid fortsatt nyttja de lokaler som avyttras till en acceptabel kostnad (se ovan punkten 25). Den ersättningsmodell som regleras i Transaktionen syftade således, sett ur kommunens perspektiv, till att finansiera aktuella byggentreprenadarbeten. Den ersättning som regleras i Hyresavtalet avser också i praktiken till stor del ersättning för SBB:s ”investering” beträffande aktuella byggentreprenadarbeten (se ovan punkterna 31–32). Dessa omständigheter medför sammantaget att det är nödvändigt att det blandade kontraktet ingås med en enda leverantör.44
De villkor i Transaktionen som har särdrag av det slag som normalt kännetecknar ett hyresavtal medför inte att hyresförhållandet utgör det huvudsakliga ändamålet med Transaktionen.
Eftersom kommunen i detta specifika fall var ägare till fastigheten innan Transaktionen, och i denna egenskap förfogade över dess nyttjande, kan det omedelbara syftet med Transaktionen inte bestå i förhyrning av byggnad.
Det noteras också att merparten av den totala ersättning om ca 193 000 000 kronor (se nedan punkterna 79–84) som kommunen ska erlägga med anledning av Transaktionen förvisso erläggs i form av ”hyra”. Detta är ett villkor som normalt hänför sig till hyresavtal. Att ersättningen erläggs i form av ”hyra” har dock ingen avgörande betydelse för bedömningen av det huvudsakliga syftet.45
Av omständigheterna framgår att en betydande andel av den totala ersättningen inte syftar till att utgöra sådan ”hyra” i vanlig mening som avses i 3 kap. 19 § LOU, utan i stället avser ersättning för de byggentreprenadarbeten som omfattas av XXX. Ersättningen har beräknats med utgångspunkten att ge SBB en direktavkastning på fem procent, i syfte att täcka dels avskrivning på fastigheten, dels ge ränta på SBB:s ”investering”. SBB:s investering bestod till 69 procent av aktuella åtaganden om byggentreprenadarbeten, (se ovan punkten 31). Det noteras också att ersättningen successivt ska öka i takt med att aktuella byggentreprenadarbeten har genomförts och att hyran ökar i betydande mån efter att aktuella byggentreprenadarbeten är genomförda (se ovan punkten 32).
Att ersättningen till leverantören i form av ”hyra” till största delen syftar till att erlägga ersättning för aktuella byggentreprenader har förvisso inte någon
44 Jfr EU-domstolens dom i mål C-149/08, Club Hotel Loutraki, p. 53–54.
45 EU-domstolens dom i mål C-213/13, Xxxxxxxxxx, p. 50.
avgörande betydelse för bedömningen av det huvudsakliga föremålet med kontraktet, men det saknar inte betydelse för bedömningen. 46
De byggentreprenader som SBB åtar sig att utföra är vidare förvisso till synes till stor del avsedda att försätta byggnaden i brukbart skick. Att tillse att byggnaden är i brukbart skick och genomföra sedvanliga hyresgästanpassningar är ett ansvar som normalt åligger en hyresvärd. Det kan därför förekomma att arbeten av sådan karaktär anses vara av underordnad betydelse i förhållande till hyresavtal och utgöra en följd av eller ett komplement till sådana avtal.47 Det går emellertid inte att bortse från att avtal om förhyrning och anskaffning av byggentreprenader i detta specifika fall slöts i samband med en överlåtelse, att behovet av de byggentreprenader som omfattas av Transaktionen förelåg vid tidpunkten för överlåtelsen, och att det rör sig om byggentreprenadarbeten av förhållandevis betydande värden.
Det också klart att inte heller de villkor i Transaktionen som har särdrag av det slag som normalt kännetecknar en överlåtelse utgör det huvudsakliga ändamålet med Transaktionen.
Transaktionen innebär visserligen att äganderätten till fastigheten övergick till SBB, och att SBB därför kan förvänta sig en inkomst från fastigheten även efter att den ersättning som har avtalats genom Transaktionen till fullo har erlagts.48 Det framgår också att fastigheten, efter att Hyresavtalet har löpt ut, beräknas ha ett restvärde om 105 315 000 kronor (se ovan punkten 27).
Av omständigheterna framgår emellertid att överlåtelsen i detta specifika fall sannolikt inte hade haft något syfte om det inte vore för kommunens behov av byggentreprenadarbeten, och svårigheterna att i närtid finansiera dessa arbeten (se ovan punkten 25). Dessa förhållanden talar emot att överlåtelsen skulle vara det omedelbara syftet med Transaktionen. Det noteras också att det uppskattade värdet av aktuella byggentreprenadarbeten uppgick till
69 000 000 kronor. Detta utgör i sig ett betydande värde sett till den köpeskilling om 31 000 000 kronor som SBB erlade vid överlåtelsen. Det står också klart att största delen av den ersättning om ca 193 000 000 kronor som kommunen betalar med anledning av Transaktionen har beräknats med utgångspunkt i SBB:s åtaganden avseende aktuella byggentreprenadarbeten (se nedan punkterna 79–84 och ovan punkten 31).
Av detta följer att det byggentreprenadkontrakt som regleras i Transaktionen inte är av underordnad betydelse, eller ett komplement, till de villkor som
46 Jfr mål C-536/07, Kommissionen mot Tyskland, p. 60–61.
47 Jfr Direktiv 2014/24/EU, skäl 8.
48 I Cushman & Wakefields värdeutlåtande bedöms fastighetens marknadsvärde vid hyrestidens slut uppgå till 105 315 miljoner kronor, se s. 14.
har särdrag av förhyrning och överlåtelse. Det står i stället klart att byggentreprenadkontraktet utgör det huvudsakliga ändamålet med Transaktionen. Vid dessa förhållanden utgör Transaktionen i sin helhet ett sådant byggentreprenadkontrakt som omfattas av LOU.
Transaktionen har inte föregåtts av annonsering enligt XXX
Av omständigheterna framgår att Transaktionen inte har föregåtts av annonsering enligt XXX. Inga leverantörer har således fått möjlighet att konkurrera om att erbjuda motsvarande Transaktion till bättre villkor, exempelvis genom att erbjuda lägre total ”hyra”.
Eftersom Transaktionen utgör ett sådant byggentreprenadkontrakt som omfattas av XXX xxxxx den, enligt huvudregeln, ha föregåtts av annonsering enligt 19 kap. 9 § LOU eller 10 kap. 1 § LOU om värdet av upphandlingen överstiger direktupphandlingsgränsen (586 907 för 2019 och 615 312 kronor
för 2020) respektive tröskelvärdet (52 620 561 för 2019 och 54 938 615 för
2020).
Undantagen från skyldigheten att annonsera upphandlingar ska tolkas restriktivt.49
Upphandlingens värde
Värdet av en upphandling är det totala belopp som ska betalas enligt de kontrakt som ingår i upphandlingen. Options- och förlängningsklausuler ska beaktas som om de hade utnyttjats. Värdet ska bestämmas exklusive mervärdesskatt.50
Uppskattningen ska avse värdet vid den tidpunkt då anbudsinfordran skickas ut eller, om en sådan inte krävs, vid den tidpunkt då den upphandlande myndigheten påbörjar upphandlingsförfarandet.51
Metoden för att uppskatta en upphandlings värde får inte väljas i avsikt att undvika att bestämmelserna om upphandling över tröskelvärdena blir tillämpliga.52
Den aktuella upphandlingens värde uppgår till minst 193 377 450 kronor exklusive mervärdesskatt. Detta utvecklas nedan under punkterna 80–84.
49 Se bland annat EU-domstolens dom i mål C-199/85, Kommissionen mot Italien, p. 14, de förenade målen C-20/01 och C-28/01, Kommissionen mot Tyskland, p. 58, mål C-385/02, Kommissionen mot Italien, p. 19, mål C-394/02 Kommissionen mot Grekland, p. 33 och mål C-26/03 Stadt Halle, p. 46. Se även prop. 2006/07:128 s. 291 samt RÅ 2005 ref. 10, RÅ 2008 ref. 79, RÅ 2009 not 134 och HFD 2019 ref. 65.
50 5 kap. 3 § LOU.
51 5 kap. 5 § LOU.
52 5 kap. 6 § LOU.
Överlåtelseavtalet och Hyresavtalet innebär att kommunen initialt ska erlägga ersättning i form av en bashyra om 1 709 402 kronor per år. Bashyran kommer successivt att öka varje kvartal upp till 5 514 200 kronor per år, i takt med att hyresvärden utfört de byggentreprenader som parterna har avtalat om och kan verifiera nedlagda kostnader upp till 69 000 000 kronor. Justering av hyran sker i enlighet med en indexklausul och med tillägg vid eventuella framtida tilläggs-, ombyggnads- och nyinvesteringar. Utgångspunkten är att SBB åtar sig att investera de 69 000 000 miljoner kronorna under åren 2021– 2023, och att hyran uppgår till ca 1 710 000 kronor på årsbasis år 2020 och år 2021, till 2 645 000 kronor år 2022, till 4 515 000 kronor år 2023 och till
5 515 000 kronor år 2024 (se ovan punkten 32 samt bilaga 14).53
Konkurrensverket finner inte skäl att ifrågasätta att det var dessa ”hyresbelopp” som var aktuella vid den relevanta värdetidpunkten.54
Överlåtelseavtalet och Hyresavtalet innebär vidare att kommunen ska utge ersättning till SBB för fastighetsskatt, se bilaga 3.55 Enligt hyresavier uppgår skatten för år 2021 till 338 070 kronor, se bilaga 15.
Ersättningen i form av årlig ”hyra” och fastighetskatt ska erläggas under Hyresavtalets avtalstid, som i praktiken uppgår till minst 35 år, (se ovan punkten 28).
Transaktionen innebär möjlighet till ett obegränsat antal förlängningar och ett totalt värde kan därför inte fastställas med exakthet. Det står dock i vart fall klart att värdet inte understiger summan av årshyrorna jämte fastighetsskatt multiplicerat med de första 35 år som regleras i avtalet. Detta innebär ett sammantaget minsta värde om 193 377 450 kronor (1 710 000 + 1 710 000 +
2 645 000 + 4 515 000 + (0 000 000 x 00) + (338 070 x 35)). Upphandlingens
värde uppgår således som lägst till detta belopp.
Eftersom värdet överskrider relevant tröskelvärde för byggentreprenader borde Transaktionen som huvudregel ha föregåtts av annonsering enligt 10 kap. 1 § LOU.
Inget undantag från annonseringsplikten är tillämpligt
Av ovan följer att Transaktionen inte avser ett hyresavtal i den mening som avses i LOU. Undantaget i 3 kap. 19 § LOU är därför inte tillämpligt.
53 Bilaga 14, s. 9 f.
54 Se 5 kap. 5 § LOU angående värdetidpunkten.
55 Bilaga 3:1, Särskilda bestämmelser, punkten 3.3.
Eftersom det inte heller föreligger omständigheter som talar för att något annat undantag från kravet på annonsering har varit tillämpligt utgör Transaktionen en otillåten direktupphandling.
Upphandlingsskadeavgift
Vid en otillåten direktupphandling får en allmän förvaltningsdomstol efter ansökan av Konkurrensverket besluta att en upphandlande myndighet ska betala en upphandlingsskadeavgift.56 Det finns inget krav på att den upphandlande myndigheten ska ha agerat med uppsåt eller av oaktsamhet för att en avgift ska kunna dömas ut. Bristande kännedom om gällande rätt eller missförstånd om lagstiftningens innehåll utgör inte heller någon ursäkt för en överträdelse.57
En upphandlingsskadeavgift ska vara effektiv, proportionerlig och avskräck- ande. Syftet med avgiften är bland annat att säkerställa att upphandlingsreglerna följs och att skattemedlen används på ett korrekt sätt.58
Tidsfristen för Konkurrensverkets ansökan
En ansökan om upphandlingsskadeavgift ska ha kommit in till förvaltnings- rätten inom ett år från det att avtalet slöts.59
I Överlåtelseavtalet, som undertecknades av parterna den 21 augusti 2020, stadgades att avtalets ”giltighet och bestånd” förutsatte att Förvaltningsrätten i Luleås dom i mål nr 838-20 vann laga kraft. Domen vann laga kraft den
16 september 2020.
Köpebrevet upprättades den 21 september 2020, vilket är samma dag som Hyresavtalet undertecknades av parterna.
Ett bindande avtal har därmed som tidigast uppkommit den
16 september 2020, och som senast den 21 september 2020. En ansökan om upphandlingsskadeavgift måste ha lämnats in till domstolen inom ett år från dessa datum.
Överträdelsens sanktionsvärde och avgiftens storlek
En upphandlingsskadeavgift ska uppgå till lägst 10 000 kronor och högst tio miljoner kronor. Avgiften får inte överstiga tio procent av upphandlingens värde enligt 5 kap. LOU.60
56 21 kap. 1 § 3 LOU.
57 Prop. 2009/10:180 s. 193 och 368.
58 A. prop. s. 196–197.
59 21 kap. 7 § LOU.
60 21 kap. 4 § LOU.
Den aktuella upphandlingens värde är minst 193 377 450 kronor (se ovan punkterna 79–84). Det medför att upphandlingsskadeavgiften kan uppgå till högst tio miljoner kronor.
Vid fastställande av upphandlingsskadeavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till hur allvarlig överträdelsen är.61 Upphandlingsskadeavgiftens storlek ska bestämmas med hänsyn till alla relevanta omständigheter i det enskilda fallet inom ramen för avgiftens avskräckande syfte. Utgångspunkten är att avgiften ska bestämmas så att myndigheten, och även andra myndigheter, följer LOU. Ju allvarligare överträdelsen kan anses vara, desto högre belopp bör avgiften fastställas till.62 Det högsta avgiftsbeloppet är reserverat för särskilt graverande fall.63
Vid bedömningen av sanktionsvärdet ska hänsyn tas till såväl försvårande som förmildrande omständigheter. Det ska även vägas in hur klar överträdelsen kan anses vara. Omständigheten att exempelvis rättsläget är oklart kan påverka sanktionsvärdet så att överträdelsen anses mindre allvarlig. Däremot kan sanktionsvärdet anses högre om ett avtal löper under en förhållandevis lång tid eller avser ett högt värde. Även förhållanden hos den upphandlande myndigheten som exempelvis upprepade otillåtna direkt- upphandlingar kan ses som en försvårande omständighet. Att en upphand- lande myndighet har drabbats av andra negativa ekonomiska konsekvenser till följd av överträdelsen kan dock i vissa fall ses som en förmildrande omständighet.64 Otillåtna direktupphandlingar är en av de allvarligaste överträdelserna inom upphandlingsområdet och sanktionsvärdet ska därför ofta vara högt.65
I ringa fall ska någon avgift inte beslutas. Avgiften får efterges om det finns synnerliga skäl.66
I detta fall är det fråga om en otillåten direktupphandling. Sanktionsvärdet är därför som regel högt. Rättsläget kan inte anses oklart. Det finns bland annat en förhållandevis omfattande praxis om hur blandade kontrakt ska bedömas enligt XXX.
Konkurrensverket anser att det förhållande att Hyresavtalets avtalstid kan förlängas vid ett obegränsat antal tillfällen är en omständighet som ska påverka sanktionsvärdet i höjande riktning. Dels eftersom avtalstiden kan komma att sträcka sig över en mycket lång tid. Dels eftersom avtalstidens
61 21 kap. 5 § LOU.
62 Prop. 2009/10:180 s. 197 och 369–370.
63 Se Högsta förvaltningsdomstolens avgörande HFD 2014 ref. 69.
64 A. prop. s. 197–198 och 369–370.
65 Se prop. 2009/10:180 s. 197 och jfr exempelvis HFD 2014 ref. 69 och Kammarrätten i Göteborgs domar den 20 november 2014 i mål nr 4402-14 och den 2 december 2014 i mål nr 4915-13.
66 21 kap. 5 § LOU.
längd påverkar den ersättning som erläggs med anledning av Transaktionen. Den totala ersättningen riskerar vid dessa förhållanden att uppgå till ett avsevärt högre belopp än det belopp som enligt ovan beräkning utgör upphandlingens värde.
Detta måste emellertid, i detta specifika fall, vägas mot att upphandlingens värde även till viss del innefattar ersättning som i ett normalt hyresförhållande bör betraktas som rena hyreskostnader. Vid bedömningen har Konkurrensverket även vägt in att Överlåtelseavtalets giltighet gjordes beroende av frågan om laga kraft i ett tidigare meddelat avgörande i allmän förvaltningsdomstol (se ovan punkten 15).
Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna i ärendet anser Konkurrensverket att en upphandlingsskadeavgift på 7 000 000 kronor är en proportionerlig sanktion för den aktuella överträdelsen.
Ansökan i original undertecknas inte egenhändigt.
Xxxxx Xxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxxxx
Bifogas
Bilaga 1 Överlåtelseavtalet
Bilaga 2 Köpebrev
Bilaga 3 Hyresavtalet
Bilaga 4 Statusbesiktning Medborgarhuset Bilaga 5 Åtgärdsplan Medborgarhuset 2018 Bilaga 6 Besiktning PropCon
Bilaga 7 | Avsiktsförklaring Medborgarhuset |
Bilaga 8 | Tjänsteskrivelse mars 2020 |
Bilaga 9 | Kommunfullmäktiges beslut |
Bilaga 10 | Lagakraftbevis |
Bilaga 11 | Överenskommelsen 2021 |
Bilaga 12 | Utdrag ur ÅR 2020 |
Bilaga 13 | Utlåtande |
Bilaga 14 | Utlåtande Cushman & Wakefield |
Bilaga 15 | Faktura med uppgift om fastighetsskatt |