EXPLOATERINGSAVTAL I FALUN | 1
xxxxx.xx/
Exploateringsavtal i Falun
EXPLOATERINGSAVTAL I FALUN | 1
– Så går det till
2 | EXPLOATERINGSAVTAL I FALUN
Exploateringsavtal i Falun – Så går det till
Inledning 3
Riktlinjer för exploateringsavtal i Falun 4
När avser kommunen att ingå exploateringsavtal? 6
Principer för åtgärder och kostnader i avtalet 7
Handläggning av exploateringsavtal 9
Utgångspunkter
Inledning
I Falu kommun tecknas exploateringsavtal och planavtal mellan kommunen och en byggherre eller en fastighetsägare i samband med detalj- planeläggning av mark som kommunen inte äger.
Kommunens kostnader för utbyggnad av all- männa platser finansieras av de byggherrar/fastig- hetsägare som har nytta av detaljplanen.
Byggherren/fastighetsägaren står för den ekono- miska risken för planarbetet eftersom kommu- nen varken kan eller får ge löfte om att detalj- planen vinner laga kraft.
Mål
Riktlinjerna ska bidra till transparens och ökad tydlighet som medverkar till att en mångfald av aktörer/exploatörer ska kunna genomföra projekt där exploateringsavtal ingår.
Riktlinjerna för exploateringsavtal i Falu kommun är framtagen av NAI Svefa i samarbete med Falu kommun. Medverkande konsulter Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxx, under våren 2015.
Riktlinjer för exploateringsavtal i Falun
Vad är ett exploateringsavtal?
Ett exploateringsavtal är ett avtal för genom- förande av en detaljplan mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen.
Det innebär att om kommunen äger den mark som regleras i ett avtal om genomförande av en detaljplan, så är avtalet per definition inte ett exploateringsavtal. Blandade avtal, med ömse- sidiga markbyten mellan kommunen och privat markägare, kan också förekomma och i dessa fall blir reglerna om exploateringsavtal inte heller tillämpliga. I dessa avtal används riktlinjerna i tillämpliga delar.
Benämningen exploatör används fortsättningsvis i riktlinjerna som ett gemensamt begrepp för en byggherre eller en fastighetsägare.
Vad regleras i exploateringsavtalet?
Exploateringsavtalet reglerar förutsättningar- na och ansvarsfördelningen för kostnader och genomförande av en detaljplan. Exploaterings-
avtal reglerar även villkoren för marköverlåtelser mellan exploatören och kommunen. Det gäller
främst överlåtelser av mark som behövs för att tillgodose behovet av allmänna platser samt kommunens behov av kvartersmark för kommu- nal service/allmän byggnad för t.ex. vård, skola
m.m. Innehållet i exploateringsavtal anpassas i varje enskilt fall för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra en detaljplan.
Det geografiska området som exploaterings- avtalet reglerar definieras som ett exploaterings- område. Exploateringsområdets avgränsning beror på omfattningen av genomförandeåtgärder kopplade till detaljplanen. Omfattningen av ett exploateringsområde kan motsvara ett eller flera detaljplaneområden. Ett exploateringsområde kan även vara en mindre del av ett detaljplane- område eller sträcka sig utanför detaljplane- området.
I exploateringsavtalet regleras ansvar för utföran- de och finansiering av allmän plats och anlägg- ningar för VA samt andra åtgärder inom ett detaljplaneområde.
Exploateringsavtalet kan även reglera kostna- der utanför det aktuella planområdet som är nödvändiga för att genomföra detaljplanen, t.ex. avfarter eller andra investeringar i teknisk infrastruktur. Även andra kostnader som är en nödvändig förutsättning för planens genomför- ande regleras i ett exploateringsavtal. Exempel på sådana frågor som kan regleras i ett exploate- ringsavtal är t.ex. frågor om markföroreningar, skydds- och säkerhetsåtgärder, bebyggelsens
utformning, tidsplanering, kontroller och garan- tier för exploatörens åtaganden, ansökning om lantmäteriförrättning, frågor om säkerheter och förfarande vid tvister, m.m.
I de fall det finns utarbetade gestaltnings- principer för utbyggnaden av detaljplanen kopplas de till exploateringsavtalet. Genom hänvisning i exploateringsavtalet knyts även för projektet relevant politiskt beslutade dokument, så som kommunens träbyggnadsstrategi och parkeringsnorm.
Vad regleras i planavtalet?
I planavtalet förbinder sig exploatören att betala kostnaden för detaljplanen inklusive nödvändiga utredningar. Kommunens gällande riktlinjer och strategier ligger till grund för planarbetet. För kommunens arbete med planärendet debiteras nedlagd tid enligt i förväg överenskommet fast pris alternativt löpande räkning. I båda fallen utgår kostnaden från av kommunfullmäktige antagen plan- och bygglovtaxa. Kostnader för externt utförda utredningar betalas normalt direkt av exploatören. Kostnader för externt utförda utredningar som kommunen upp- handlat, externa kopieringskostnader, fastighets- förteckning och annonskostnader vidare- faktureras till exploatören utan administrativt påslag.
När avser kommunen att ingå exploateringsavtal?
Förutsättningar för tecknande av exploateringsavtal
Ett exploateringsavtal tecknas med exploatören i samband med detaljplaneläggning. Exploate- ringsavtal tecknas bl.a. i de fall detaljplanelägg- ningen innebär komplexa genomförandefrågor, behov av överlåtelse av mark för allmän plats eller allmän byggnad eller behov av att reglera
ekonomiska åtagande som inte täcks av kommu- nala taxor m.m.
Utgångspunkten för tecknande av ett exploate- ringsavtal är att reglera överlåtelser av mark som behövs för att tillgodose behovet av allmänna platser samt finansiering av anläggandet av gator, vägar och andra allmänna platser. Avtalet inne- fattar även anläggningar för vattenförsörjning och avlopp som är nödvändiga för att detalj- planen ska kunna genomföras.
Vid ändring av bestämmelser i en befintlig detaljplan som innebär begränsade kommunala åtaganden för allmän plats eller VA-anläggningar krävs inte alltid att ett exploateringsavtal tecknas. Åtgärden kan då hanteras genom planuppdrag och planavtal.
Inom vilka geografiskt avgränsade områden avser kommunen att ingå exploateringsavtal?
Kommunen avser ingå exploateringsavtal inom alla kommundelar och i varje geografiskt område när det krävs för att säkerställa genomförandet av en detaljplan. Det kan gälla geografiskt avgrän- sade områden med såväl enskilt eller kommunalt huvudmannaskap, inom verksamhetsområden för kommunalt VA, eller områden inom eller utanför tätorter.
Principer för åtgärder och kostnader i avtalet
Vilka åtgärder och kostnader avser kommunen att få täckning för?
Om kommunen är huvudman för allmän plats ansvarar kommunen för utbyggnaden av all- männa platser och anläggningar. Kommunens krav på utformning och standard på gator, vägar och annan allmän platsmark beskrivs i exploate- ringsavtalet. Kommunens kostnader för utbygg- nad av dessa platser och anläggningar inom detaljplaneområdet samt nödvändiga åtgärder utanför planområdet för att kunna genom-
föra detaljplanen ska täckas av exploatören via exploateringsavtal. I kommunens kostnader för iordningställande av allmänna platser ingår kost- nad för markförvärv/marklösen, förprojektering/ projektering, anläggande, byggherrekostnader, konstnärlig utsmyckning m.m.
I samband med etappvis utbyggnad inom ett och samma detaljplaneprogram ska exploatören genom exploateringsbidrag bidra ekonomiskt. Exploateringsbidraget kan gälla både genom- förda och framtida allmänna platser och an- läggningar som anges i ett detaljplaneprogram. Motsvarande gäller även för allmänna platser och anläggningar som anges i fördjupad över-
siktsplan, strukturplan eller liknande som föregår detaljplanen.
Principer för kostnadsfördelning
Exploatören ska bekosta eller vidta åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras på ett ändamålsenligt sätt. I enlighet med plan- och bygglagens (PBL) bestämmelser om vad som får regleras i ett exploateringsavtal kommer kostnaderna för utbyggnad av allmän plats och allmänna anläggningar fördelas skäligt och rättvist mellan kommunen och exploatörer, och emellan de olika exploatörerna. Principerna för fördelning av kostnaderna följer i princip vad som föreskrivs i gatukostnadsbestämmelserna i PBL.
Marköverlåtelse och ersättning
Mark eller annat utrymme som enligt detalj- planen ska användas till allmän plats eller kommunens behov av kvartersmark för allmän byggnad eller anläggning, t.ex. skola, förskola, pumpstation o.s.v. överlåts av exploatören till kommunen. Ersättning utgår i enlighet med expropriationslagens (ExprL) ersättningsbestäm- melser. Mark som kommunen upplåter eller överlåter till exploatören sker till marknadsvärde i enlighet med kommunens skyldigheter enligt kommunallagen och EU:s statsstödsregler.
Andra kostnader och ersättningar som exploatören normalt ansvarar för
Exploatören ska bekosta nödvändiga utredningar och markundersökningar som inte ingår i plan- kostnaden, men som är nödvändiga för genom- förande av detaljplanen eller som underlag till exploateringsavtal.
Exploatören ansvarar för och bekostar alla åtgär- der som krävs för utbyggnad på kvartersmark, såsom att ansöka om alla nödvändiga tillstånd, att utföra markförstärkning, att verkställa xxxx- xxxxxxxx, att iordningställa parkering, att vidta bullerdämpande åtgärder m.m. Exploatören ansvarar även för och bekostar alla anläggningar inom kvartersmark, all anslutning till allmän plats samt återställningsarbeten vid utbyggnad av kvartersmark. Det är även exploatörens ansvar att se till att dagvattnet från kvartersmarken omhändetas lokalt så långt det är möjligt.
Exploatören bekostar de lantmäteriförrättningar som krävs.
Även flytt av befintliga ledningar som krävs för att kunna genomföra detaljplanen bekostas av exploatören. Exploatören åtar sig även att
bekosta övriga åtgärder som krävs för att kunna genomföra exploateringen som t.ex. marksane- ring, arkeologiska utredningar m.m.
Det åligger exploatören att ta reda på och ansöka om alla nödvändiga tillstånd som behövs för att exploatören ska kunna genomföra utbyggnad i enlighet med detaljplan, däribland bygglov och xxxxxxx. Exploatören bekostar samtliga avgifter som tillkommer för exploateringen på kvarters- mark, t.ex. för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele m.m.
För de allmänna platser där det är enskilt huvud- mannaskap inrättas gemensamhetsanläggning/-ar enligt anläggningslagen. I anläggningslagen finns bl.a. bestämmelser om anläggande och underhåll av vägar och andra allmänna platser som har enskilt huvudmannaskap. Exploatören ansvarar för att vidta och bekosta nödvändiga åtgärder
för inrättande av gemensamhetsanläggning inkl. ansökan om lantmäteriförrättning.
Säkerhet
Som säkerhet för exploatörens åtaganden i enlighet med exploateringsavtalet ska exploa- tören ställa bankgaranti eller annan säkerhet som kommunen bedömer som godtagbar.
Säkerhetens storlek ska motsvara exploatörens finansiella åtagande enligt exploateringsavtalet.
Handläggning av exploateringsavtal
På vilket sätt avser kommunen att tidsmässigt bereda frågan om exploateringsavtal?
I planavtal anges preliminär tidplan för plan- arbetet. Tidplanen för utbyggnadens olika skeden anges i exploateringsavtalet. I plan- beskrivningen till samrådet framgår det om kommunen avser att ingå exploateringsavtal i samband med detaljplaneläggning av ett område. Framtagande av exploateringsavtal och förhand- ling pågår parallellt med detaljplaneläggningen. Exploateringsavtal ska undertecknas av exploa- tören innan antagandebeslut av detaljplan fattas.
På vilket sätt avser kommunen att formellt bereda frågan om exploateringsavtal?
Kommunfullmäktige godkänner exploaterings- avtal i de flesta fall. Det förekommer att en detaljplan antas av kommunstyrelsen och inte kommunfullmäktige, då räcker det att även exploateringsavtalet antas av kommunstyrelsen.
Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen handlägger arbetet med exploateringsavtal.
10 | EXPLOATERINGSAVTAL I FALUN
Falu kommun • Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen • 023-830 00 • xxx.xxxxx.xx
Falu kommun, kommunikationskontoret, januari 2016 • Foto: Xxx Xxxx, Trons, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx-Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxx