BESLUT DEN 8 SEPTEMBER 2022 DNR 155/21 SIDA 1 AV 10
BESLUT DEN 8 SEPTEMBER 2022 DNR 155/21 SIDA 1 AV 10
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklare 2 att betala 11 272 kr 50 öre till Mäklare 1.
YRKANDE
Mäklare 1 och Mäklare 2 har gemensamt begärt att nämnden ska fastställa hur provisionen för försäljningen av bostadsrätten till lägenheten nr 1 i Brf Förening- en bör fördelas mellan dem.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Förmedlingsuppdraget ingicks den 17 juni 2020 och sades upp av säljaren den 10 november 2020.
Han bekräftade uppsägningen den 11 november 2020 och överlämnade budgiv- ningslista, journal och spekulantlista. Han upplyste också säljaren om att en se-
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
nare överlåtelse kunde ge honom rätt till ersättning om försäljning skedde till an- visad kund.
Han förklarade för säljaren att han hade några spekulanter som verkligen var in- tresserade av bostaden och skulle återkomma till honom, men säljaren valde ändå att säga upp uppdragsavtalet.
Överlåtelse skedde den 2 december 2020 till en av spekulanterna i den spekulant- lista som hade skickats till säljaren.
Han annonserade bostaden på Hemnet den 9 oktober 2020. Han hade sex vis- ningar i tiden mellan den 14 oktober och den 8 november 2020.
Bostaden var på väg att säljas före visning, men köparen drog sig ur eftersom han, Mäklare 1, först hade fått information av säljaren om att köket var renoverat 2017. Information om att köket inte var renoverat 2017 fick han av säljaren precis efter att de hade kommit överens om pris och kontraktsskrivning. Detta skedde den 15 oktober 2020.
Han hade flera spekulanter på visningarna, men det var framför allt två personer som var intresserade av bostaden. En av dem var NN, som senare köpte bostaden xxx Xxxxxxx 0.
NN var på visningar den 26 oktober och den 1 november 2020. Han hade kontakt med henne senast den 11 november 2020. Hon var då fortfarande intresserad, men hon kände sig inte redo att lägga bud.
Han och Mäklare 2 har haft många dialoger kring uppdelning av arvodet, men har tyvärr inte kommit fram till en överenskommelse.
När uppdragsgivaren anlitade Mäklare 2 låg bostadsrätten ute på Hemnet under åtta dagar, detta enligt statistik från Värderingsdata. Affären skedde till en av de kunder som fanns med i spekulantlistan.
Mäklare 2:s arvode uppgick till 57 000 kr inkl. moms.
Hans arvode var 1,8 procent av köpeskillingen inkl. moms. Slutpriset blev 2 505 000 kr.
Mäklare 2 kontaktade honom i samband med kontraktsskrivningen för att för- söka hitta en överenskommelse om uppdelning av arvodet. Han ansåg att 50/50 var rimligt då det var en anvisad kund samt att bostaden såldes en kort tid efter
uppsägningen samt att han upplevde kunden som att hon generellt behövde tid på sig för att ta ett beslut.
Mäklare 2
Säljaren AA köpte en bostad som han förmedlade den 9 oktober 2020. Vid förfrå- gan om AA:s befintliga bostad berättade hon att ett samarbete redan var ingått med Mäklare 1.
AA kontaktade honom under förmedlingsprocessen. Hon var uppenbart stressad då tillträde av hennes nya bostadsrätt skulle ske den 8 januari 2021 och hennes bank krävde att hennes befintliga bostad skulle vara såld med några veckors mar- ginal; det gick inte som planerat och hon kände sig osäker. Han gav sig inte in i för mycket spekulationer tillsammans med AA utan hänvisade i stället henne till att prata med Mäklare 1.
Efter ytterligare någon vecka kontaktade AA honom igen och frågade hur han skulle ha lagt upp strategin kring en försäljning. För honom var det tydligt att an- nonsen inte höll måttet i form av bilder och presentation (han är medveten om att detta är en subjektiv åsikt) och han ansåg att några saker behövde justeras för att en bra försäljning skulle hinna åstadkommas på den tiden som fanns till förfo- gande: styling via ett stylingföretag, nya och mer kvalitativa bilder och ett lägre utgångspris, detta då Mäklare 1 uppenbarligen inte hade fått in några bud på det befintliga priset.
AA valde att säga upp uppdraget med Mäklare 1 och tecknade ett nytt avtal med honom, Mäklare 2, den 16 november 2020.
Då AA först tackade nej till stylingen (pga. priset) erbjöd han sig att betala halva kostnaden då han ansåg att de båda skulle vinna på det i slutändan. Så pass vik- tigt ansåg han att det var för försäljningen och för att få till en helt annan typ av annons och upplevelse för spekulanterna.
Han och den blivande köparen NN hade en historia tillsammans då de hade träf- fats på andra visningar i området i närtid. Han hade till och med i en dialog angå- ende ett annat objekt frågat om just Bostadsgatan 1 (eftersom han var mån om att den skulle säljas), något NN då sa inte var intressant. När han mottog speku- lantlistan från Mäklare 1 trodde han aldrig att någon av de kunderna skulle bli aktuella, allra minst NN. Ett misstag av honom att inte förekomma detta på ett bättre sätt.
När han fått de administrativa bitarna på plats valde han att annonsera ut bosta- den som en kommande försäljning via sin hemsida samt Hemnet den 24 novem- ber 2020. NN ringde honom och frågade om han tagit över objektet från den tidi- gare mäklaren. Han bekräftade detta varpå NN sa ”vad bra, då kanske jag äntligen kan få svar på mina frågor”. Det som då framkom var att XX och hennes familj (som skulle hjälpa henne med köpet) hade uttryckt en stor oro kring föreningens tomträttsavtal. En fråga som vanligtvis är enkel att kolla upp, men i detta fall var den något komplicerad då föreningen bestod av 18 fastigheter och alla hade inte samma tomträttsavtal. För NN och hennes mamma var det viktigt att få en över- blick över hur detta skulle kunna komma att påverka föreningens ekonomi i fram- tiden. Efter en del sökande efter svar meddelade han till sist NN de svar han fått. NN ansåg att svaren var acceptabla och valde att anmäla sig till den första öppna visningen.
Han publicerade bostaden som till salu och annonserade ut visningar, en mycket lyckad strategi som i att han på bara sex dagar visade bostaden för 25 nya speku- lanter samt en ”gammal” (NN).
Då han förstod att XX var intresserad av lägenheten så återkopplade han till henne tidigt. Hon hade då ytterligare frågor kring framför allt badrummet, som var relativt nyrenoverat av tidigare ägare. Han försökte via säljaren få fram ett kvalitetsdokument, något säljaren inte hade koll på. Han lyckades dock få tag på den tidigare ägaren och därigenom få en kopia på kvalitetsdokumentet. Detta gjorde att XX valde att ge sig in i budgivningen.
En lyckad och snabb budgivning gjorde det sedan möjligt att skriva avtal den 2 december 2020 med ett pris på 2 505 000 kr, dvs. 110 000 kr högre än vad Mäk- lare 1 hade haft som utgångspris och inte fått bud på under den betydligt längre period som denne hade uppdraget. Direkt efter kontraktsskrivningen frågade han NN: ”Hur kom det sig att du inte köpte lägenheten tidigare?” Han fick då svaret att ”lägenheten var helt avskriven då jag inte kände mig trygg med de obesvarade frågorna från den tidigare mäklaren”.
Då han vill hålla goda relationer med sina kollegor i branschen kontaktade han Mäklare 1 och förklarade händelseförloppet. Det som blev avgörande för vilket belopp han var beredd att erbjuda Mäklare 1 var att NN tydligt sa att hon aldrig skulle ha köpt tidigare då hon saknade svar på sina frågor.
Han kan inte på något sätt se att Mäklare 1 på något sätt varit avgörande för att bostaden såldes vid den tidpunkten och till det priset. Att ha i åtanke är också att avslutspriset var 110 000 kr högre än det som tidigare var ett utgångspris, ett ut-
gångspris på en bostad som legat på marknaden under 1,5 månads tid. En säljare som uttryckt en osäkerhet kring mäklarens arbete och en spekulant (sedermera köpare) som uttryckt att bostaden var ”helt avskriven”.
Han erbjöd den först ansvarige mäklaren 1 700 kr som en kompensation för ut- lagda kostnader, alternativt att det fick prövas i FRN.
Mäklare 1 tillade följande:
Han hänvisar fortfarande till att det finns ett tydligt orsakssamband då NN bevis- ligen var intresserad då hon varit på hans visningar vid två tillfällen samt att hon var intresserad fram tills uppdragsavtalet blev uppsagt av säljaren, vilket han även påtalade för säljaren.
Han meddelade säljaren att det var två kunder som fortfarande var intresserade, men att han behövde lite mer tid för att kunderna skulle agera och lägga bud. En av kunderna var som sagt XX, som var på hans visning i oktober samt november 2020.
Eftersom han hade ett uppdrag att förmedla bostaden, att han fick kontakt med köparen XX via förmedlingen av bostaden, då hon var på två visningar och var intresserad, så finns det ett tydligt orsakssamband.
Att ett lägre utgångspris som Mäklare 2 valde medförde ett större intresse är inte konstigt. Han, Mäklare 1, valde att ha ett utgångspris som låg nära säljarens öns- kade slutpris. Mäklare 2 sänkte utgångspriset med cirka 400 000 kr (cirka 17 pro- cent) vilket var långt under vad säljaren ville och behövde sälja bostaden för. Säl- jaren ville och behövde sälja sin bostad för cirka 2 500 000 kr.
Om Mäklare 2 verkligen hade lyckats med marknadsföringsstrategin och planen för försäljningen för att få till bättre förutsättningar för försäljningen, då hade Mäklare 2 inte anvisat en kund köpt bostaden som han, Mäklare 1, träffade, utan det hade då varit en helt annan köpare som han inte alls hade haft kontakt med.
Eftersom det ser ut som att Mäklare 2 och NN har träffats på andra visningar, som Mäklare 2 påstår, så känns det ganska självklart att NN styrker Mäklare 2 argument och står på hans sida. Han känner inte att det upplevs så opartiskt eller trovärdigt; NN vill nog säkert hålla en god relation till Mäklare 2.
Han och XX har bara fått kontakt med varandra via förmedlingen av ovanstående bostad.
Han kämpade hårt med försäljningen av bostaden och hade många visningar. Han hade två kunder som fortfarande var intresserade av bostaden, men tyvärr valde säljaren att säga upp uppdragsavtalet då hon var stressad för att tiden inte räckte till. Hade inte NN varit intresserad så hade hon inte gått på visning vid två olika tillfällen. Det finns med andra ord ett mycket tydligt orsakssamband.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, de båda mäklarnas uppdragsavtal och en mejlkorrespondens mellan Mäklare 2 och köparen.
Den nämnda mejlkorrespondensen hade följande innehåll. Mäklare 2:
”Hej [NN],
[…]
Eftersom jag förvarnade dig via telefon så ska jag hålla mailet kort. Du får gärna be- kräfta nedan alternativt kort summera din egen bild. Min uppfattning kring ditt och […] köp av lägenheten på [Xxxxxxxxxxxx 0];
• Du kontaktade mig så snart du såg annonsen på nätet och uttryckte dig i stil med
´nu kanske jag äntligen kan få svar på mina frågor´, ni saknade då svar på frågor kring de olika tomträttsavtalen.
• Jag kunde på några dagar ge er ett tillräckligt bra svar (även om det var svårt för mig att få det 100% konkret) för att vilja komma på ytterligare visning.
• Efter budgivningen och skrivet kontrakt så ställde jag er frågan varför ni inte köpte via den tidigare mäklaren, ni sa då något i stil med; ´lägenheten var helt avskriven då vi inte kände oss trygga med de svar vi fått av den tidigare mäklaren, efter vi fått svaren från dig så blev det aktuellt igen´.
[…]”
NN:
”Hej [Mäklare 2]!
Yes din bild stämmer. Jag hade frågor om tomträtten eftersom den skulle förhand- las om. Den första mäklaren svarade inte tillfredsställande på mina frågor, han sa bl a att han inte fick tag på någon i bostadsrättsföreningen.”
I Mäklare 2:s uppdragsavtal angavs bland annat att ”annan mäklare inte har anli- tats för förmedling av objektet”.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Betydelsen av Mäklare 2:s ensamrätt
Nämnden vill inleda med att redogöra för frågan om ensamrätt och hur en mäk- lare ska agera när han eller hon åtar sig att förmedla ett objekt som en annan mäklare, Mäklare 1, tidigare haft i uppdrag att förmedla. Som kommer att framgå nedan saknar redogörelsen betydelse för det konkreta ärendet, men nämnden anser att det finns ett värde i att informera om innehållet i gällande rätt, detta för att minska risken för framtida tvister och till undvikande av att mäklare bryter mot god fastighetsmäklarsed.
Av utredningen framgår att Mäklare 2 den 16 november 2020 tecknade ett för- medlingsuppdrag med tre månaders ensamrätt. Köpekontrakt tecknades den 2 december 2020 och således inom ensamrättstiden.
Ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till full provision om objektet överlåts under ensamrättstiden, oavsett vem som blir köpare och oavsett hur mycket eller lite mäklaren bidrog till affären.
När två mäklare har varit successivt verksamma kan situationen uppstå att Mäk- lare 1 har rätt till provision på den grunden att Mäklare 1 har haft störst inverkan på att det blev en affär. Samtidigt kan Mäklare 2 ha rätt till provision på den grunden att objektet överläts under Mäklare 2:s ensamrättstid. Säljaren kan alltså bli skyldig att betala dubbla provisioner.
Den nu skisserade situationen med dubbla provisioner har man velat undvika när säljaren är konsument. När Mäklare 2 får i uppdrag att förmedla ett objekt som en Mäklare 1 tidigare haft i uppdrag att förmedla, ska Mäklare 2 därför undanta de spekulanter som Mäklare 1 tidigare har anvisat från sin ensamrätt. Att tidigare spekulanter är undantagna från ensamrätten ska anges i Mäklare 2:s uppdragsav- tal. På så sätt kommer säljaren endast att bli skyldig att betala en provision.
Normalt får Mäklare 2 kännedom om vilka de anvisade spekulanterna är genom den spekulantlista som Mäklare 1 ska ha överlämnat till säljaren när uppdraget upphör. Har säljaren inte fått någon spekulantlista, ska Mäklare 2 kontakta Mäk- lare 1 för att kontrollera om denne har anvisat några spekulanter och vilka dessa är. Kan ett besked från Mäklare 1 inte fås innan Mäklare 2 ingår förmedlingsupp- draget, ska Mäklare 2 från sin ensamrätt generellt undanta de spekulanter som Mäklare 1 kan ha anvisat, se Kammarrättens i Stockholm dom i mål 8100-15.
FRN har tidigare uttalat att om Mäklare 2 inte har undantagit Mäklare 1:s speku- lanter från sin ensamrätt, får Xxxxxxx 2 inte göra gällande rätt till provision på den grunden att objektet har överlåtits under ensamrättstiden.
Sammanfattningsvis kan Mäklare 2 inte hävda rätt till provision på den grunden att fastigheten överläts under hans ensamrättstid. Det har han inte heller gjort, och av det skälet påpekade nämnden ovan att frågan om ensamrätt saknar bety- delse för det konkreta ärendet Att Mäklare 2 av allt att döma bröt mot god fas- tighetsmäklarsed genom att inte undanta anvisade spekulanter – och även ge- nom att i uppdragsavtalet felaktigt ange att ingen annan mäklare hade anlitats – saknar betydelse för frågan om vem som har rätt till provision. Det nämnden i stället har att bedöma är frågan om orsakssamband, alltså vem av de båda mäk- larna som hade störst inverkan på att det blev en affär.
Orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sök- kostnaderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slutförandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenä- gen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvuddragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rätts- liga ställning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säljare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyl- lade i en rättsfallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandling- arna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision här- för”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av
rättsfallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inver- kat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet.
Bedömningen i detta fall
Mäklare 2 har uppgett att köparens skäl för att inte vilja lägga bud under Mäklare 1:s uppdragstid var att köparen inte fick svar på frågor om föreningens tomträtts- avtal. Det har också bekräftats av NN – låt vara efter ledande frågor från Mäklare 2:s sida – i det mejl som refererats ovan under rubriken ”Utredningen”.
Mäklare 1 har egentligen inte invänt mot Mäklare 2:s och NN:s beskrivning av händelseförloppet, annat än att han uppgett att NN:s inställning beror på att hon vill ha en god relation till Mäklare 2. Han har alltså inte invänt att NN inte ställde den aktuella frågan, att frågan inte var beslutsrelevant och/eller att han besva- rade NN:s fråga. Nämnden utgår därför från att det förhöll sig så som Mäklare 2 påstått, det vill säga att det som avgjorde att NN gjorde affär under Xxxxxxx 2:s uppdragstid, och inte under Mäklare 1:s, var insatser från Mäklare 2:s sida.
Vid denna bedömning anser nämnden att provisionen bör fördelas med 75 pro- cent till Mäklare 2 och 25 procent till Mäklare 1.
Beräkning av beloppet
Nämnden kan endast förordna om den lägre provisionen, i detta fall Mäklare 1:s provision som uppgick till 45 090 kr. Av det beloppet bör Mäklare 2 betala 25 procent, eller 11 272 kr 50 öre, till Mäklare 1. Beloppet inkluderar moms.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar.