ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FASTIGHET II AB (PUBL)

Organisationsnummer 559173-7548

FÖR RÄKENSKAPSÅRET 1 JANUARI 2020 - 31 DECEMBER 2020

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

Innehåll:

Investeringsstrategi VD-ord

Fastighetspresentationer Nyckeltalen Förvaltningsberättelse Bolagsstyrningsrapport

Rapport över totalresultatet - koncernen Rapport över finansiell ställning - koncernen Förändring av eget kapital - koncernen Rapport över kassaflöde - koncernen Resultaträkning - moderbolaget Balansräkning - moderbolaget

Förändring eget kapital - moderbolaget Rapport över kassaflöde - moderbolaget Tilläggsupplysningar med redovisningsprinciper Underskrifter

Revisionsberättelse Definitioner

Sida

ANTAL FASTIGHETER

FASTIGHETSVÄRDE

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

VERKSAMHETEN I KORTHET

340 MKR

UTHYRNINGSBAR YTA

18 431 KVM

DRIFTNETTO

8 301 TSEK

HYRESINTÄKTER

9 235 TSEK

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

VD HAR ORDET

Under 2020 har bolaget köpt sex fastigheter till ett sammanlagt fastighetsvärde om 325 miljoner kronor. Fastigheterna är i huvudsak belägna i Storstockholm, med undantag för Filtret 5 som ligger i Borås. Samtliga fastigheter har befintliga kassaflöden, ligger i fina lägen och har stark utvecklingspotential.

Detaljplaneutvecklingen är fortfarande i startskedet för många av projekten. Sicklaön 73:116 sticker ut som den fastighet där vi redan erhållit positivt planbesked. Nacka kommun har under många år försökt utveckla området runt Ektorps Centrum och är liksom vi angelägna om att vi ska komma framåt i processen. Kommunen har en ambitiös tidplan och utvecklingen av området har hög prioritet hos kommunen.

Vi har byggt upp en gedigen pipeline med fastigheter som passar våra investeringskriterier som vi bearbetar kontinuerligt. Målsättningen är att bolaget ska vara fullinvesterat under kommande år. Vi kommer under det kommande året fortsätta arbetet med detaljplaneutveckling för de fastigheter som förvärvats. I regel initierar vi planarbete direkt i samband med genomförda förvärv och hoppas få chansen att starta ett flertal nya spännande processer under det kommande året. Gällande fastighetsförvaltningen kommer vi fortsätta arbeta med befintligt bestånd genom marknadsanpassning av hyreskontrakt, nyuthyrning av vakanser och driftoptimering.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet II AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor, vilket motsvarar den tredje högsta någonsin. Samtliga affärer i Coeli Fastighet II AB har vi funnit offmarket genom proaktivt arbete, och därav blir vi inte avsevärt drabbade av en potentiell lägre transaktionsvolym på marknaden.

Inom fastighetsbeståndet har vi inte fått in några ansökningar om hyresrabatter från hyresgäster, och således har inga rabatter eller uppskov givits ut. I det fall hyresgäster blir hårt drabbade kommer vi göra en utförlig bedömning av dess likviditetsbehov och hålla en tät dialog med den eventuella hyresgästen. Vi övervakar ständigt pandemins utveckling och konsekvenser och tillträder kommande år med försiktighet.

Stockholm den 31 mars 2021

Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx direktör

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

INVESTERINGSSTRATEGI

INVESTERINGSSTRATEGI OCH MÅL COELI FASTIGHET II AB

Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta är till exempel gamla industriområden som strategiskt ligger bra till för att istället bebyggas med bostäder. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation/infrastruktur.

Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Då detta är en relativt lång process och är beroende av kommunala och politiska beslut (planmonopolet) investerar bolaget endast i fastigheter med befintliga hyresintäkter. Hyresgästerna sitter under utvecklingsperioden kvar i fastigheten vilket gör att den mer eller mindre är fullt uthyrd under detaljplanearbetet. Detta begränsar risken i investeringen, ger löpande avkastning under tiden samt gör att bolaget kan hantera en situation då detaljplanearbetet av någon anledning skulle ta längre tid än planerat.

Bolaget har en opportunistisk investeringsstrategi med mål om att skapa en hög avkastning, avkastningsmålet är 10 % per år (efter avgifter) till bolagets investerare.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FASTIGHETSPRESENTATIONER

SÖDERBY 1:816

Kommun: Haninge

Läge: Norra Brandbergen Fastighetstyp: Industri/föreningslokal Byggår: 1990

Uthyrningsbar yta: 926

RUNÖ 7:145

Kommun: Österåker Läge: Åkersberga Fastighetstyp: Industri Byggår: 2008

Uthyrningsbar yta: 3 064

VIBY 19:16

Kommun: Upplands-Bro Läge: Kungsängen Fastighetstyp: Industri Byggår: 1981

Uthyrningsbar yta: 2 770

Fastigheten förvärvades i november 2019 och är bolagets första förvärv. Fastigheten har tre hyresgäster och en total uthyrningsbar area om 926 kvm (LOA) samt ett antal parkeringsplatser. Fastigheten är belägen i ett industristråk norr om Brandbergens Centrum, som enligt kommunens översiktsplan på sikt ska omvandlas till bostäder.

Fastigheten förvärvades den 16 mars 2020 och tillträddes den 6 april 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 3 064 kvm. Fastigheten ligger i det område som i framtiden kommer att utgöra Centrala Kanalstaden. Österåkers kommun är positiva till att just Coeli som professionell aktör förvärvat fastigheten bidrar till utvecklingen av Åkersberga. Diskussioner förs nu med kommunen om framtida exploatering samt förhandling om ramavtal som ska reglera förutsättningarna för exploateringen.

FILTRET 5

Kommun: Borås Läge: Borås Fastighetstyp: Handel Byggår: 2014

Uthyrningsbar yta: 2 540

Viby 19:16 förvärvades och tillträddes i maj 2020. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 2 770 kvm. Fastigheten är belägen i Kungsängen i Upplands-Bro. Fastigheten är fullt uthyrd till ett företag som tillverkar komponenter till tunga industrifordon. Intill fastigheten driver Genova ett stort projekt för verksamheter och bostäder.

Filtret 5 förvärvades i juli 2020 och är beläget i ett handelsområde längs Göteborgsvägen precis väster Borås stad. Fastigheten är fullt uthyrd till Plantagen med ett hyresavtal som löper till 2035.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FASTIGHETSPRESENTATIONER

KÄRRLILJAN 1

Kommun: Stockholm Läge: Hässelby Fastighetstyp: Handel Byggår: 2014

Uthyrningsbar yta: 2 340

SICKLAÖN 73:116

Kommun: Xxxxx Xxxx: Ektorp

Fastighetstyp: Handel, gym, Industri Byggår: 1957-1989

Uthyrningsbar yta: 3 845

TENNET 4

Kommun: Tyresö Läge: Bollmora

Fastighetstyp: Industri, gym Byggår: 1969-1985

Uthyrningsbar yta: 2 966

Fastigheten förvärvades i juli 2020 och ligger i Hässelby intill Åkermyntan Centrum. Närmsta granne är det nyproducerade bostadsprojektet Xxxxx Xxxxxxx som är uppfört av Hökerum. Bakom Åkermyntan Centrum planerar PEAB för cirka 90 bostäder. Fastigheten är fullt uthyrd till Plantagen. Fastighetens totala markareal är cirka 9 200 kvm och byggnaden endast 2 340 kvm.

Xxxxxxxx 73:116 förvärvades och tillträddes i september 2020. Fastigheten ligger attraktivt intill Ektorps Centrum i Nacka. De största hyresgästerna är ICA, Jyma Bil och Nordic Wellness som tillsammans hyr cirka 80 procent av fastigheten. Utvecklingen av Ektrops Centrum och området har pågått länge och är särskilt prioriterat av kommunen.

Fastigheten förvärvades och tillträddes i September 2020. Fastigheten är fullt uthyrd. Bland hyresgästerna återfinns bland annat Actic, Röstkonsulten, Swea Autu, DAMU och NOA Aluminium som tillsammans hyr cirka 85 procent av fastigheten. Bollmora industriområde är beläget endast 700 meter från Tyresö Centrum och är utpekat för omvandling till bostäder i Tyresö kommuns senaste översiktsplan.

FASTIGHETSRELATERADE	2020-12-31 KONCERNEN	2019-12-31 KONCERNEN
Driftnetto	8 301	121
Uthyrningsbar area kvm	18 431	906
Snitthyra, kr/kvm	1 042	1 104
Antal fastigheter	7	1
Direktavkastning	2,4%	0,9%
Direktavkastning annualiserad	5,1%	4,9%
Marknadsvärde fastighetsbestånd	339 500	14 188
Belåningsgrad	8%	-
Genomsnittlig ränta	2,5%	-
Finansiella Omsättning	9 595	132
Balansomslutning	423 604	229 581
Soliditet	92%	99%
Nettokassa	55 480	153 341
Aktierelaterade P1 aktier	500 000	500 000
P2 aktier genomsnittligt antal	1 243 922	569 373
P2 aktier vid periodens utgång	1 579 900	914 242
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	256	250
NAV	246,57	247,40
Resultat per aktie	-2,04	-1,47
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Kapitalbindning	LÅNESKULD	FÖRFALLODATUM
Swedbank	7 799 990	2021-09-30
Swedbank	3 670 758	2021-09-30
Handelsbanken	16 000 000	2021-09-30

FÖRVÄRV OCH INVESTERINGAR Fastighet	KOMMUN	UTHYRNINGSBAR YTA KVM
Runö 7:145	Österåker	3 064
Viby 19:16	Upplands- Bro	2 770
Filtret 5	Borås	2 540
Kärrliljan 1	Stockholm	2 340
Sicklaön 73:116	Nacka	3 845
Tennet 4	Tyresö	2 966

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NYCKELTAL

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Coeli Fastighet II AB (publ), org nr 559173-7548, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari 2020 - 31 december 2020. Årsredovisningen är upprättad i tusentals kronor om inget annat anges.

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Coeli Fastighet II AB är en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter. Bolaget investerar i fastighetsmarknaden där det finns exploaterings- och utvecklingsmöjligheter. Bolaget ska placera sina tillgångar i fastigheter i Sverige med inriktning på fastigheter och mark där det finns möjlighet att skapa byggrätter för bostadsändamål eller andra kommersiella fastighetsändamål med bra potential för värdeskapande.

Coeli Fastighet II AB grundades i september 2018. Bolaget har under 2019 och 2020 bedrivit kapitalanskaffning genom nyemissioner riktade till allmänheten. Emissionslikviden kommer att användas för att göra fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med investeringarna är att skapa en hög riskjusterad avkastning för bolagets aktieägare.

Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras Bolagets verksamhet av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, kommissionens delegerade förordning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.

För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF- förmaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (xxx.xx. 516401- 9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig portföljförvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som beräknas på emitterad volym. När samtliga emissioner är slutförda och Bolaget påbörjat sina investeringar beräknas förvaltningsavgiften istället baserat på marknadsvärdet av fastigheterna i Bolagets portfölj. Därtill har Coeli Asset Management AB rätt till en AIFM-kostnad om 0,2% på emitterad volym som avser hantering av risk, regelefterlevnad, administration och rapportering.

FINANSIERING

Per den 31 december 2020 uppgick koncernens egna kapital till 390 056 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 27 471 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 8%. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick till 2,5%. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” för känslighetsanalys.

Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 27 471 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.

Under året har Bolagets tredje, och sista, nyemission avslutats. Emissionen som avslutades i februari 2020 tillförde Bolaget cirka 231 MSEK. Total emissionslikvid från samtliga tre emissioner som genomförts under 2019 och 2020 uppgår till cirka 400 MSEK innan avdrag för emissionskostnader. Totalt emitterades 1 579 900 aktier och den genomsnittliga emitteringskursen uppgick till 253,20 SEK/aktie.

FASTIGHETSBESTÅND

Den 31 dec 2020 ägde Bolaget, genom helägda dotterbolag, sju fastigheter med en total area om cirka 18 431 kvm, Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN

• Den 21 mars 2020 stängdes bolagets tredje nyemission. Totalt emitterades 905 680 preferensaktier P2 till en emissionskurs om 255 SEK per aktie. I och med emissionen tillfördes fonden

230 948 400 SEK i emissionslikvid.

• Den 5 juni 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.

• Den 14 december 2020 tillträdde Xxxxx Xxxxxxxxx som verkställande direktör (VD) för Bolaget. Xxxxx efterträder Xxxxxx Xxxxxxxxxx som var Bolagets tidigare VD. Xxxxx är sedan tidigare ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet II AB och är således fullt insatt i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.

Under året har bolaget förvärvat sex fastigheter:

• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:145 i Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar lokalyta om 1 181 kvm och uthyrningsbar mark om 2 800 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd och årliga hyresintäkter uppgår till cirka 1,4 MSEK.

• Den 5 maj 2020 ingick bolaget avtal om förvärv och tillträdde fastigheten Viby 19:16 i Brunna industriområde, Upplands-Bro. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om 2 800 kvm och är fullt uthyrd till ett företag som tillverkar komponenter till tunga industrifordon. De årliga hyresintäkterna uppgår till cirka 2,2 MSEK.

• Fastigheten Kärrliljan 1 förvärvades och tillträddes den 13 juli 2020. Fastigheten är belägen i Hässelby intill Åkermyntans Centrum och är fullt uthyrd till Plantagen. Den uthyrbara ytan uppgår till 2 340 kvm och de årliga hyresintäkterna till cirka 3,1 MSEK.

• Fastigheten Filtret 5 förvärvades och tillträddes den 13 juli 2020. Fastigheten är belägen i ett industriområde längs Göteborgsvägen i Borås och är fullt uthyrd till Plantagen. Den uthyrbara ytan uppgår till 2 540 kvm och de årliga hyresintäkterna till cirka 2,9 MSEK.

• Den 7 september 2020 förvärvade och tillträdde bolaget fastigheten Sicklaön 73:116. Fastigheten är belägen intill Ektorps Centrum i Nacka och har en uthyrbar area om 3 845 kvm samt årliga hyresintäkter om knappt 6 MSEK.

• Den 30 september 2020 förvärvade och tillträdde bolaget fastigheten Tennet 4, belägen i Bollmora industriområde i Tyresö. Fastigheten har en uthyrbar area om 2 966 kvm och årliga hyresintäkter om cirka 2,5 MSEK.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid-19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet II AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa. Samtliga affärer i Coeli Fastighet II AB har vi funnit off-market genom proaktivt arbete, och därav blir vi inte avsevärt drabbade av en potentiell lägre transaktionsvolym på marknaden.

SAMMANFATTNING RÄKENSKAPSÅRET 2020

• Fastighetsbeståndets marknadsvärde per 31 december 2020 uppgick till 339,5 (14,2) MSEK. Förändringen förklaras främst av förvärv av fastigheter under året.

• Hyresintäkterna uppgick till 9 235 (127) TSEK. Förändringen förklaras främst av förvärv av fastigheter under året.

• Resultat efter skatt uppgick -2 539 (-1 344) TSEK, varav -2 457 (-108) TSEK avser värdeförändring fastighet. Detta till följd av investeringar.

• Resultat per aktie uppgick till -2,04 (-2,36) SEK.

• Nettoandelsvärde, NAV, per P2 aktie uppgick till 246,57 (247,4) SEK.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

Sedan den 31 december 2020 har följande väsentliga händelser för bolaget inträffat:

• Den 26 februari 2021 förvärvades fastigheten Tennet 3 i Tyresö.

• Den 26 mars 2021 förvärvades fastigheten Tennet 8 i Tyresö.

FRAMTIDSUTSIKTER

2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.

Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden. Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager- och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg under lång tid framöver.

Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt stark över tid.

Strategin i Coeli Fastighet II AB är att driva detaljplan, främst för bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark vilket är till fördel för bolagets strategi.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Bolaget utsätts löpande för olika risker som kan få betydelse för Bolagets resultat och finansiella ställning. Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna påverka, Bolagets verksamhet, både direkt och indirekt. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, rutiner, policys och minimera riskerna som verksamheten utsätts för. Nedan anges några av de faktorer som kan få betydelse för Bolagets framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning. Se även Not 1 avsnitt “Ränterisk” och Not 9 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.

Bolagets värdeutveckling

En investering i Bolaget är i första hand en långsiktig investering. Möjligheten till avkastning är beroende av potentiell värdestegring på Bolagets aktier, och realisering genom avyttring av fastigheter kommer sannolikt att vara den enda möjligheten till avkastning för den som investerar i Bolagets aktier.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Regulativa krav

Bolagets möjlighet att investera kan begränsas om förändringar i lagstiftning och andra regelverk medför särskilda krav på investerare eller på Bolaget. Eventuella betungande förändringar i det regelverk som är tillämpligt kan medföra negativa konsekvenser för Bolaget och investerarna.

Fastighetsinvesteringar

Om Bolaget inte lyckas genomföra investeringar och avyttringar till fördelaktiga priser kan det få till konsekvens att avkastningen blir sämre än förväntat. Fastigheter som tillgångsslag har historiskt uppvisat god avkastning i förhållande till andra investeringstillgångar. En investerare bör vara medveten om att det finns en risk för att en investering i fastigheter inte på samma sätt kommer att ge en sådan god avkastning som dylika investeringar uppvisat historiskt.

Risker med myndighetsbeslut

Det finns risk att fördröjda, uteblivna eller ändrade beslut från myndighet, t.ex. bygglov eller beslut om detalj- och/eller områdesplaner, kan få konsekvensen att värdet på enskilda investeringsobjekt påverkas negativt.

Teknisk risk

Vid fastighetsköp finns alltid en teknisk risk knuten till fastigheterna som förvärvas. Detta kan exempelvis vara risker som hänger samman med dolda fel eller brister i fastigheterna, risk för skada genom brand eller naturkatastrofer eller historiska förhållanden vad avser föroreningar eller liknande.

Driftskostnader

De viktigaste driftskostnaderna är kostnader för uppvärmning, fastighetsskötsel, el, vatten, renhållning, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkringar, underhåll samt administration. Ökade driftskostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas driftsnetto, och därmed på Bolagets resultat och avkastning. Se även Not 8 “Förvaltningsfastigheter” för känslighetsanalys.

Miljörisk

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Det finns således en risk att krav under vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark, vattenområde eller grundvatten, eller för efterbehandling eller marksanering vid förekomst av förorening i mark, vattenområden eller grundvatten, för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av lagstiftning.

Osäkerhet vid värdering av fastigheterna

Risken vid investeringar i fastigheter påverkas främst av osäkerhetsfaktorer vid värdering av tillgången. Det finns även risk för att de faktorer som ligger till grund för en värdering kan fluktuera och påverka värdet negativt.

Finansiering

Bolagets investeringar kommer delvis att finansieras med lånat kapital. Det innebär att Bolaget exponeras för risker som sammanhänger med tillgång till lånefinansiering, ökade räntekostnader, minskade avdragsmöjligheter för räntekostnader, krav på ökad amortering

och risker i samband med refinansiering när de ursprungliga lånen löper ut. Det föreligger även en risk att Xxxxxxx inte beviljas lån i den utsträckning som önskas för en viss investering.

AKTIEINFORMATION

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2020 till 2 079 900 kr, fördelat på 500 000 P1 aktier och 1 579 900 P2 aktier. P1 aktierna berättigar till tio röster på bolagstämma och P2 aktier till en röst på bolagsstämma. Aktierna i Fastighet II är inte, och har inte varit, föremål för erbjudande till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Aktierna har inte varit föremål för något offentligt uppköpserbjudande. Det finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta aktier och såvitt styrelsen känner till föreligger inga aktieägaravtal. Coeli Fastighet II AB är listat på Nordic Growth Market (NGM) AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF2 PREF 2. Bolagets ISIN-kod är SE0012012672.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Bolagets moderbolag är Coeli Private Equity Management II AB. Moderbolaget har 76 procent av rösterna och 24 procent av antalet aktier.

ORGANISATION

Verkställande direktör är Xxxxx Xxxxxxxxxx. Styrelsen består av styrelseordförande Xxxxxx Xxxxxxxxx och styrelseledamöterna Xxxxxx Xxxxxxx och Xxx Xxxxxxxxx.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar att godkänna styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare enligt nedanstående. Med ledande befattningshavare avses verkställande direktör i bolaget.

Riktlinjerna för ersättning till styrelsen och ledande befattningshavare ska gälla till slutet av årsstämman 2022 och innebär att ersättningsfrågor behandlas och beslutas av styrelsen i sin helhet.

Ingen fast lön eller rörlig ersättning utgår till ledande befattningshavare i bolaget. Ledande befattningshavare ska kunna erhålla ersättning för arbete för bolagets räkning genom andra bolag i koncernen.

Fast lön till styrelsen ska uppgå till högst 125 000 kronor per år per ledamot. Ingen rörlig ersättning utgår till styrelsen. I den mån styrelseledamot utför arbete för bolagets räkning, vid sidan av styrelsearbetet, ska konsultarvode och annan ersättning för sådant arbete kunna utgå.

Styrelsen har rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen bedömer att det i ett enskilt fall finns särskilda skäl som motiverar det.

MILJÖ

Bolagets övergripande miljömål är att minska fastigheternas miljöbelastning genom att minska energiförbrukningen genom att göra effektiva energiinvesteringar.

FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT

Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel (kr)

2020-12-31

Fonden väljer in

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

☐ Hållbarhetsaspekter är avgörande för förvaltarens val av bolag. Fonden har specifika och uttalade kriterier för att välja in bolag utifrån miljö, sociala och affärsetiska frågor. Analys av bolagens arbete med hållbarhet är avgörande för valet av bolag i fonden.

fritt eget kapital årets resultat

disponeras så att

till ägare av P1-aktier utdelas

i ny räkning överföres

390 543 713

-3 465 483

387 078 230

☒ Fondens förvaltare tar hänsyn till hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsaspekter beaktas i ekonomiska bolagsanalyser och investeringsbeslut, vilket får effekt men behöver inte vara avgörande för vilka bolag som väljs in i fonden.

Övrigt

☐ Xxxxx metod som fonden tillämpar för att välja in

HÅLLBARHET

Fonden omfattas av AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB:s policy för ansvarsfulla investeringar. Coeli Asset Management AB har etablerat en process för hur hållbarhet beaktas i förvaltningen, vilket inkluderar interna risklinjer för vilka aspekter som beaktas, vilken metodik som används samt uppföljning av hur detta avspeglas i fondens tillgångar.

Coeli Asset Management AB har signerat det FN-stödda initiativet Principles for Responsible Investments (PRI) och tillämpar dessa principer för att säkerställa att investeringar gjorda tar hänsyn till miljö, sociala aspekter och bolagsstyrningsfrågor.

Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av Coelis fonder innefattar:

• Miljöaspekter (till exempel bolagens inverkan på miljö och klimat).

• Sociala aspekter (till exempel mänskliga rättigheter, arbetstagarrättigheter och likabehandling).

• Bolagsstyrningsaspekter (till exempel aktieägares rättigheter, frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande av korruption).

Coelis policy omfattar samtliga fonder som investerar i noterade bolag, men i så hög utsträckning som möjligt fonder som investerar i onoterade tillgångar, såsom denna fond. Nedan följer information om fondens hållbarhetsarbete enligt Fondbolagens förenings Standard för hållbarhetsinformation.

Hållbarhetsinformation

☒ Hållbarhetsaspekter beaktas i förvaltningen av fonden.

☐ Hållbarhetsaspekter beaktas inte i förvaltningen av fonden.

Hållbarhetsaspekter som beaktas i förvaltningen av fonden

☒ Miljöaspekter (t.ex. bolagens inverkan på miljö och klimat).

☒ Sociala aspekter (t.ex. mänskliga rättigheter, arbetstagarrättigheter och likabehandling).

☒ Bolagsstyrningsaspekter (t.ex. aktieägares rättigheter, frågor om ersättningar till ledande befattningshavare och motverkande av korruption).

☐ Andra hållbarhetsaspekter

Metoder som används för hållbarhetsarbetet

Fonden väljer bort

Fonden placerar inte i bolag som är involverade i följande produkter och tjänster. Högst fem procent av omsättningen i det bolag där placeringen sker får avse verksamhet som är hänförlig till den angivna produkten eller tjänsten.

Produkter och tjänster

☒ Klusterbomber, personminor

☒ Kemiska och biologiska vapen

☒ Kärnvapen

☒ Vapen och/eller krigsmateriel

☒ Alkohol

☒ Tobak

☒ Kommersiell spelverksamhet

☒ Pornografi

☒ Fossila bränslen (olja, gas, kol)

☒ Uran

☒ Genetiskt modifierade organismer (GMO)

☐ Övrigt

Internationella normer

Internationella normer avser internationella konventioner, lagar och överenskommelser såsom FN Global Compact och OECD:s riktlinjer för multinationella företag som rör frågor om miljö, mänskliga rättigheter, arbetsvillkor och affärsetik.

☐ Fonden investerar inte i bolag som kränker internationella normer. Bedömningen görs antingen av fondbolaget självt eller av en underleverantör.

☒ Fonden investerar inte i bolag som inte vidtar åtgärder för att komma till rätta med identifierade problem eller där fonden bedömer att bolagen inte kommer att komma tillrätta med problemen under en tid som fondbolaget bedömer som rimlig i det enskilda fallet.

Fondbolaget påverkar

Fondbolaget använder sitt inflytande för att påverka bolag i hållbarhetsfrågor.

☐ Fondbolaget har kontakt med bolag i syfte att påverka dem i en mer hållbar riktning.

☒ Bolagspåverkan i egen regi

☐ Bolagspåverkan i samarbete med andra investerare

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

☐ Bolagspåverkan genom externa leverantörer/konsulter

☐ Xxxxxx på bolagsstämmor

☐ Deltar i valberedningar för att påverka styrelsens sammansättning

Uppföljning av hållbarhetsarbetet

Uppföljning av hållbarhetsarbetet kommer att redovisas i en separat rapport som publiceras på AIF-förvaltarens hemsida (xxx.xxxxx.xx).

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING

Coeli Fastighet II AB tillämpar svenska lagar, Svensk kod för bolagsstyrning och interna riktlinjer för sin bolagsstyrning. Bolaget har upprättat den här bolagsstyrningsrapporten i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) och Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Bolaget tillämpar även Nordic Growth Market’s (”NGM”) regelverk för bolag vars aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF samt Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder (”LAIF”). Koden tillämpas från börsnotering som gjordes den 17 april 2019. Riktlinjerna avseende Koden finns att tillgå på den hemsida som tillhör Kollegiet för svensk bolagsstyrning (xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx).

Coeli Fastighet II AB:s bolagsordning finns att ladda ner på bolagets webbplats xxxxx://xxxxx.xx/xxxx-xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxx-xxxxxxxxx- ii-ab/. I den här bolagsstyrningsrapporten beskrivs bolagsstyrningen, den interna kontrollen, ledningen och förvaltningen av Bolaget. Koden tillåter att avvikelser från normer görs om dessa avvikelser redovisas i bolagsstyrningsrapporten med angivande av skäl och alternativ lösning. Bolaget har gjort avvikelser från Koden som presenteras i avsnittet ”Avvikelser från Koden”. Utöver detta har Bolaget även utformat interna riktlinjer för bolagsstyrning såsom instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive VD samt processbeskrivning för intern kontroll.

SYSTEM FÖR INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING

Den interna kontrollen bygger på riktlinjer, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar vars efterlevnad följs upp och som utvärderas kontinuerligt. Risker för fel i den finansiella rapporteringen identifieras, analyseras och elimineras på en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer för den interna kontrollen. Styrelsen följer upp bedömningen av den interna kontrollen bland annat genom kontakter med bolagets externa revisorer samt utvärderar den regelbundna rapporteringen från AIF-förvaltaren som sker med minst kvartalsvis frekvens vid styrelsemöten, samt vid behov. Bolagets externa revisorer träffar styrelsen minst en gång per år vid ordinarie styrelsemöten. Styrelsen inhämtar och granskar AIF-förvaltarens antagna policys och riktlinjer vilka formaliserar arbetet kring finansiell rapportering och internkontroll, samt utvärderar att dessa är ändamålsenliga och kontrollerar att de efterlevs. Styrelsen granskar särskilt intern kontroll i samband med finansiell rapportering genom att verksamheten rapporterar status i arbetet med finansiella rapporter samt förser styrelsen med utvärdering av genomfört arbete när rapporterna är färdigställda. Rapporteringen från verksamheten till styrelsen gällande finansiell rapportering gäller såväl reviderad årsredovisning samt översiktligt granskad halvårsrapport. Mot bakgrund av detta samt med beaktande av bolagets storlek och verksamhet har styrelsen vid sin utvärdering bedömt att det inte finns något behov av en internrevisionsfunktion.

AKTIER OCH RÖSTRÄTT

Coeli Fastighet II AB är ett avstämningsbolag vars aktiebok förs av Euroclear Sweden AB.

Aktierna kan vara preferensaktie P1 och preferensaktie P2. Såväl preferensaktier P1 som preferensaktier P2 får ges ut till ett antal motsvarande etthundra (100) procent av det totala antalet aktier i bolaget. Preferensaktier P1 skall berättiga till tio (10) röster vardera, och preferensaktier P2 skall berättiga till en (1) röst vardera.

Aktiekapitalet i Coeli Fastighet II AB uppgick per 31 december 2020 till 2 079 900 SEK fördelat på 500 000 preferensaktier P1 samt 1 579

900 preferensaktier P2.

Preferensaktier P2 som erbjuds till allmänheten är upptagna till handel på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF2 PREF P2 och har ISIN-kod SE0012012672.

STÖRRE DIREKTA ELLER INDIREKTA INNEHAV I BOLAGET

Coeli Private Equity Management II AB innehar per den 31 december 2020 samtliga 500 000 preferensaktier P1, vilket motsvarar 75,99 procent av rösterna och 24,04 procent av det totala antalet utestående aktierna i Bolaget. Utöver detta finns inte, såvitt styrelsen känner till, några direkta eller indirekta aktieinnehav som representerar mer än en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget.

BOLAGSSTÄMMAN

Bolagets högsta organ är bolagsstämman där alla aktieägare har rätt att delta antingen personligen eller genom ombud. Årsstämma hålls årligen senast sex månader efter räkenskapsårets utgång. Årsstämman väljer bolagets styrelse och styrelsens ordförande, fastställer bolagets balans- och resultaträkning, beslutar om disposition av resultatet samt beslutar om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Årsstämman väljer också bolagets revisorer samt beslutar om ändring av bolagsordning. Årsstämman beslutar även om styrelsearvode samt godkänner principerna för

ersättningar och andra anställningsvillkor för koncernledningen. Vid årsstämman har varje aktieägare som huvudregel rätt att rösta för alla sina aktier utan begränsningar i rösträtten. För att få ett ärende behandlat på stämman ska en begäran inkomma till bolaget i god tid före stämman. Styrelsens ordförande utgör funktion för valberedning och förslag till ordförande lämnas via e-post xxxx@xxxxx.xx.

Årsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de lämnade rösterna. Till skydd för de mindre aktieägarna ska dock vissa beslut fattas med kvalificerad majoritet av de lämnade rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Dessutom gäller som en generell minoritetsskyddsregel att bolagsstämma inte får fatta beslut som kan ge en otillbörlig fördel för viss aktieägare eller innebära en nackdel för bolaget eller annan

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

aktieägare. Fullständiga protokoll från genomförda bolagsstämmor finns tillgänglig på bolagets webbplats.

Bolaget har under räkenskapsåret 2020 haft följande bolagsstämmor:

Ordinarie bolagsstämma 2020-04-29

Stämman beslutade att fastställa framlagd resultat- och balansräkning för räkenskapsåret 2019 och att ingen utdelning ska ske. Ansvarsfrihet beviljades verkställande direktören och styrelsens ledamöter.

Vidare omvaldes de tre ordinarie ledarmötena, Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxx fram till slutet av nästa årsstämma. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes som revisor med Xxxxxxx Xxxx som huvudansvarig revisor.

Beslutades att anta riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare enligt med styrelsens förslag.

Årsstämman 2021

Nästa årsstämma för aktieägare i bolaget hålls den 29 april 2021 i Stockholm. Kallelse till årsstämman kommer att ske enligt bolagsordningens bestämmelse samt följa de krav som gäller enligt Svensk kod för bolagsstyrning och aktiebolagslagen.

STYRELSEN

Styrelsens ansvar

Styrelsen är ytterst ansvarig för Coeli Fastighet II AB :s organisation och förvaltningen av verksamheten. Enligt den svenska aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, fastställa budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i bolagets organisation och verksamhet. Styrelsen utser också bolagets VD samt fastställer lön och annan ersättning till VD.

Coeli Fastighet II AB klassificeras som en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) utifrån AIFM-direktivet. Bland annat innebär regelverket att det ska finnas ett förvaringsinstitut som förvarar bolagets tillgångar. Danske Bank A/S Sverige Filial (org. nr. 516401–9811) har utsetts för denna tjänst. Bolaget behöver även ha en AIF-förvaltare (AIFM) för att uppfylla kraven. Coeli Asset Management AB är bolagets AIF-förvaltare. Styrelsen har till uppgift att säkerställa och utvärdera att de avtal som finns mellan bolaget och dess AIF-förvaltare och förvaringsinstitut fullföljs samt att tillse att den löpande rapporteringen som görs till Finansinspektionen genomförts med rätt innehåll och vid rätt tidpunkt.

Styrelsen bär ansvaret för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets verksamhet, som ska ske i bolagets och samtliga aktieägare intresse. Några av styrelsens huvuduppgifter är att hantera strategiska frågor avseende verksamhet, finansiering, etableringar, tillväxt, resultat och finansiell ställning samt fortlöpande utvärdera bolagets ekonomiska situation.

Styrelsens sammansättning

Styrelsens ordförande utvärderar årligen styrelsearbetet, dess arbetsform och effektivitet. Utvärderingen görs efter varje räkenskapsår. Utvärdering avseende räkenskapsår 2019 genomfördes vid det första ordinarie styrelsemötet 2020 och styrelsens bedömning är att styrelsens arbetsform är ändamålsenlig. Bolagets styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av minst tre och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Styrelsen har under räkenskapsåret 2020 bestått av följande tre ordinarie ledamöter; Xxxxxx Xxxxxxxxx (ordförande), Xxx Xxxxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxx. Xxxxxx Xxxxxxxxx är oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till bolagets större aktieägare. Övriga två ledamöter är inte oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledning och i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens sammansättning bedöms vara tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

Styrelsen 2020 Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxx Xxxxxxxxx

Invald

2019

2018

Funktion Ordförande Ledamot Ledamot

Närvaro

9/9

Oberoende i förhållande till bolagets ledning

Ja Nej Nej

Oberoende i förhållande till bolagets större

aktieägare

Ja Nej Nej

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Styrelsens ledamöter

Information om styrelseledamöterna som omvaldes på bolagsstämman den 29 april 2020 följer nedan:

Xxxxxx Xxxxxxxxx

Xxxxxx Xxxxxxxxx Född: 1969

Huvudsaklig utbildning: Civilekonom Ordinarie styrelseledamot samt styrelseordförande sedan 14 juni 2019

Huvudsaklig sysselsättning: VD KF Fastigheter AB

Andra väsentliga uppdrag: Vice styrelseordförande i Folksam ömsesidig sakförsäkring, styrelseordförande Norra Backaplan Fastighets AB, styrelseledamot Bro Markutveckling AB, styrelseledamot Ljusta Projektutveckling AB, styrelseledamot Valbo Volymhandel AB, styrelseordförande i Destination Slussen AB samt styrelseledamot i flertalet bolag inom KF-koncernen.

Xxxxxx Xxxxxxx

Född: 1965

Huvudsaklig utbildning: Ekonomi

Ordinarie styrelseledamot sedan 28 november december 2018 Grundare, huvudägare och koncernchef Coeli-gruppen och har indirekt ägande i Bolaget via Coeli Holding AB där han är huvudägare.

Andra väsentliga styrelseuppdrag: Xxxxxx Xxxxxxx är styrelseledamot i Coeli Holding AB, Coeli Fastighet I AB, Coeli Asset Management AB, Coeli Holding Fastighet II AB, Coeli Holding Fastighet II AB, Coeli Real Estate AB, Coeli Private Equity 2006 AB, Coeli Private Equity 2016 AB, Coeli Private Equity Fund XI AB, Coeli Wealth Management AB, Coeli Shared Service AB, Coeli Private Equity Management II AB, Noga AB, Sävja 1:1 AB, , Oxenborgen Fastigheter AB, Klackkärrsförvaltning ABoch Quadrox AB, Lansen 16 i Täby AB, Gladsheim Fastighet AB, Coeli Investment Partners AB samt styrelsesuppleant i C work stories AB och evenodds AB och styrelseordförande i Coeli Private Equity Management AB.

Xxx Xxxxxxxxx

Född: 1958

Huvudsaklig utbildning: Civilingenjör

Ordinarie styrelseledamot sedan 28 november december 2018 VD för J.G.N. Bygg & Projekt AB sedan 2005.

Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Coeli Holding Fastighet II AB (publ) org nr 559066-4636 samt Coeli Fastighet I AB (publ) org nr 559086-4392.

Xxxxx Xxxxxxxxxx

Född: 1988

Huvudsaklig utbildning: Finansiell ekonomi från Handelshögskolan i Stockholm.

Verkställande direktör sedan december 2020, ansvarig förvaltare sedan 2017. Tidigare var Xxxxx analyschef på Newsec, där han huvudsakligen ägnade sig åt strategisk fastighetsrådgivning och transaktioner. Xxxxx har även erfarenhet som managementkonsult hos Applied Value Group och från PwC Real Estate.

Andra väsentliga uppdrag: VD och ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet I AB.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

Utskott och valberedning

Bolaget har för närvarande ej etablerat någon valberedning. Motivet till denna avvikelse från Koden är den begränsade ägarkretsen, vilket gör att ett särskilt organ utsett av aktieägarna inte anses behövas. Nomineringen av styrelseledamöter hanteras av styrelsens ordförande.

Bolaget har valt att låta hela styrelsen utgöra revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgifter framgår av styrelsens arbetsordning. Revisionsutskottet ska bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet samt biträda valberedningen med förslag till stämmobeslut om revisorsval.

Bolaget har ej inrättat ett specifikt ersättningsutskott utan har valt att låta hela styrelsen utgöra ersättningsutskott. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat i att bereda styrelsen i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen.

Revision

Bolagets revisorer granskar styrelsens och VD:s förvaltning av bolaget och kvaliteten på bolagets redovisningshandlingar och rapporterar resultatet av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver deltar revisorn vid det styrelsemöte då presentation av årsbokslutet sker och lämnar sin rapport från granskningen av bolagets resultat, ställning och interna kontroll. Dessutom kan bolagets revisor lämna en redogörelse för sina iakttagelser direkt till styrelsens ordförande om så bedöms nödvändigt. Revisor väljs av årsstämman för en period av ett år. Vid årsstämman 2020 omvaldes PwC (Öhrling PricewaterhouseCooperAB) med huvudansvarig revisor Xxxxxxx Xxxx för tiden fram intill slutet av årsstämman 2021. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 4 ersättning till revisor.

Avvikelser från Koden

Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning med följande undantag:

• Bolaget har inte någon särskild funktion för internrevision. Styrelsen utvärderar årligen behovet av en sådan funktion och har bedömt att det löpande interna arbetet med intern kontroll som företrädesvis utförs av företagsledningen, utgör en tillräcklig granskningsfunktion med hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.

• Styrelsen har inte inrättat ett specifikt ersättningsutskott. Istället utgör hela styrelsen ersättningsutskott, vilket anses lämpligt med beaktande av bolagets storlek och att ersättning till styrelsens beslutas av årsstämman. Detta motiveras även av att ingen lön eller annan ersättning utgår till ledande befattningshavare i Bolaget då VD ersätts från andra bolag i Coelikoncernen.

• Bolaget har ingen valberedning. Med hänsyn till bolagets storlek har styrelsen bedömt att bolaget ej behöver inrätta en valberedning. Styrelsen är ansvarig för att val och arvodering av styrelse och revisor utförs genom en tillfredsställande process.

• Avseende styrelsens sammansättning är endast en av tre ledamöter i styrelsen oberoende. En av styrelsens ledamöter som ej betraktas som oberoende är styrelseledamot i AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB och en ej oberoende ledamot utför uppdrag på konsultbasis åt Bolaget. Bolagets styrelse har gjort bedömningen att styrelsens sammansättning är tillfredsställande vad gäller kompetens och bakgrund. Bedömningen grundar sig i att de icke-oberoende styrelseledamöterna bedöms kunna agera oberoende då den typ av tjänster de utför för bolaget inte anses påverka deras objektivitet samt att tjänsterna är av ringa omfattning.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

		2020-01-01	2018-10-02
		2020-12-31	2019-12-31
Rörelsens intäkter Hyresintäkter	(not 9)	9 235	127
Övriga intäkter		360	5
Summa rörelsens intäkter		9 595	132
Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter	(not 2)	-2 678	-250
Övriga externa kostnader	(not 3, 5)	-5 517	-1 441
Personalkostnader	(not 4)	-369	-225
Värdeförändring fastighet	(not 9)	-2 457	-108
Summa rörelsens kostnader		-11 021	-2 024
RÖRELSERESULTAT		-1 426	-1 892
Finansnetto Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar		574	393
Resultat försäljning kortfristiga placeringar		-562	6
Räntekostnader	(not 7)	-369	-5
Övriga finansiella kostnader	(not 7)	-253	-158
Summa finansnetto		-610	236
RESULTAT FÖRE SKATT		-2 036	-1 656
Skatt Skatt på periodens resultat	(not 8)	-1 269	6
Uppskjuten skatt	(not 8)	766	306
Summa skatt		-503	312
PERIODENS RESULTAT		-2 539	-1 344
ÖVRIGT TOTALRESULTAT		-	-
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN		-2 539	-1 344
RESULTAT PER P2-AKTIE FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR	(not 20)	-2,04	-2,36

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens resultat	-2 539	-1 344
Övrigt totalresultat	-	-
Poster som inte ska återföras till resultaträkningen	-	-
Poster som senare kan återföras till resultaträkningen	-	-
Periodens totalresultat	-2 539	-1 344
Resultat per P-2 aktie före och efter utspädning	-2,04	-2,36

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2020-12-31

2019-12-31

Tecknat men ej inbetalt kapital		-	61 206
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	(not 9)	339 500	14 188
Summa materiella anläggningstillgångar		339 500	14 188
Finansiella anläggningstillgångar
Uppskjutna skattefordringar	(not 8)	661	213
Summa finansiella anläggningstillgångar		661	213
Summa anläggningstillgångar		340 161	14 401
Omsättningstillgångar Övriga kortfristiga placeringar	(not 12)	55 341	148 395
Kundfordringar		19	80
Övriga fordringar		165	392
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	(not 13)	308	40
Kassa och bank	(not 14)	27 610	4 946
Summa omsättningstillgångar		83 443	153 853
SUMMA TILLGÅNGAR		423 604	229 460
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital	(not 15)	2 080	1 174
Ej registrerat aktiekapital		-	240
Övrigt tillskjutet kapital		391 859	226 612
Balanserat resultat		-1 344	-
Periodens resultat		-2 539	-1 344
Summa eget kapital		390 056	226 682
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	(not 16)	27 471	-
Leverantörskulder		133	1 781
Skulder till koncernföretag		-	35
Skatteskulder		1 493	-
Övriga skulder		339	-
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter	(not 17)	4 112	962
Summa kortfristiga skulder		33 548	2 778
Summa skulder		33 548	2 778
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		423 604	229 460

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)

	Aktiekapital P1	Aktiekapital P2	Ej registrerat aktiekapital P2	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserat resultat	Periodens resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2018-10-02	-	-	-	-	-	-	-
Totalresultat 2 okt 2018 - 31 dec 2019						-1 344	-1 344
Summa totalresultat						-1 344	-1 344
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital P1	50						50
Nyemission	450	674	240	229 343			230 707
Emissionskostnader				-2 731			-2 731
Utgående eget kapital 2019-12-31	500	674	240	226 612	-	-1 000	000 000
Ingående eget kapital 2020-01-01	500	674	240	226 612	-	-1 000	000 000
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 dec 2020						-2 539	-2 539
Summa totalresultat						-2 539	-2 539
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital P2		240	-240				-
Nyemission		666		169 077			169 743
Emissionskostnader				-3 830			-3 830
Omföring föregående års resultat					-1 344	1 344	-
Utgående eget kapital 2020-12-31	500	1 580	-	391 859	-1 344	-2 539	390 056

Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till 2 079 990 kr, fördelat enligt följande:

Xxxxx aktier

Kvotvärde

Preferensaktier 1 (P1)

500 000 st

1 kr

Preferensaktier 2 (P2)

Aktiekapital

1 579 900 st

2 079 900 st

1 kr

Per 2019-12-31 pågick en nyemission där 240 022 aktier var inbetalade men ej registrerade. Hela emissionen om 905 680 aktier betalades in och stängdes under början av året och registrerades i mars 2020.

Preferensaktier 1 (P1): Varje preferensaktie är berättigad till 10 röster.

Preferensaktier 2 (P2): Innehavare av preferensaktier P2 ska genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 246,57kr

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)

		2020-01-01	2018-10-02
		2020-12-31	2019-12-31
Den löpande verksamheten Resultat före skatt		-2 036	-1 656
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter		2 457	108
Värdeförändringar kortfristiga placeringar		-574	-393
Betald skatt		224	-
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		71	-1 941
Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar		900	-512
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder		1 806	2 778
Kassaflöde från den löpande verksamheten		2 777	325
Investeringsverksamheten Investering i fastighet	(not 9)	-327 769	-14 203
Investeringar i kortfristiga placeringar		-200 002	-163 018
Försäljning av kortfristiga placeringar		293 068	15 022
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-234 703	-162 199
Finansieringsverksamheten Nyemission		230 949	169 551
Emissionskostnader		-3 830	-2 731
Upptagna fastighetslån	(not 24)	27 471	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		254 590	166 820
Årets kassaflöde		22 664	4 946
Likvida medel vid årets början		4 946	-
Likvida medel vid årets slut	(not 14)	27 610	4 946
Tilläggsupplysningar Erhållen ränta		-	-
Erlagd ränta		-622	-163

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)

		2020-01-01	2018-10-02
		2020-12-31	2019-12-31
Rörelsens intäkter Övriga intäkter		360	-
Summa rörelsens intäkter		360	-
Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter	(not 2)	-2 678	-250
Övriga externa kostnader	(not 3, 5)	-2 958	-1 394
Personalkostnader	(not 4)	-369	-225
Summa rörelsens kostnader		-6 005	-1 869
RÖRELSERESULTAT		-5 645	-1 869
Resultat från finansiella poster Orealiserad värdeförändring på kortfristiga placeringar		574	393
Resultat försäljning kortfristiga placeringar		-562	6
Ränteintäkter	(not 6)	603	37
Räntekostnader	(not 7)	-	-5
Nedskrivning aktier	(not 10)	-	-51
Övriga finansiella kostnader	(not 7)	-31	-160
Summa resultat från finansiella poster		584	220
Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag		558	-
Summa bokslutsdispositioner		558	-
Resultat före skatt		-4 503	-1 649
Skatt på årets resultat	(not 8)	1 038	334
PERIODENS RESULTAT		-3 465	-1 315

PERIODENS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)

2020-12-31

2019-12-31

Tecknat men ej inbetalt kapital		-	61 206
TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i koncernföretag	(not 10)	1 650	100
Fordran koncernföretag	(not 11)	328 321	14 570
Uppskjutna skattefordringar		1 372	334
Summa finansiella anläggningstillgångar		331 343	15 004
Summa anläggningstillgångar		331 343	15 004
Omsättningstillgångar Fordran koncernföretag		-	34
Övriga kortfristiga placeringar	(not 12)	55 341	148 395
Övriga fordringar		105	-
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	(not 13)	-	40
Kassa och bank	(not 14)	4 133	4 621
Summa omsättningstillgångar		59 579	153 090
SUMMA TILLGÅNGAR		390 922	229 300
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital	(not 15)
Aktiekapital		2 080	1 174
Ej registrerat aktiekapital		-	240
Summa bundet eget kapital		2 080	1 414
Fritt eget kapital
Överkursfond		391 859	226 612
Balanserat resultat		-1 315	-
Periodens resultat		-3 465	-1 315
Summa fritt eget kapital		387 079	225 297
Summa eget kapital		389 159	226 711
Skulder Kortfristiga skulder
Skulder i koncernföretag		-	28
Leverantörsskulder		-	1 729
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter	(not 17)	1 763	832
Summa kortfristiga skulder		1 763	2 589
Summa skulder		1 763	2 589
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		390 922	229 300

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

RAPPORT ÖVER MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL (TSEK)

	Aktiekapital P1	Aktiekapital P2	Ej registrerat aktiekapital P2	Överkursfond	Balanserat resultat	Periodens resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2018-10-02	-	-	-	-	-	-	-
Totalresultat 2 okt 2018 - 31 dec 2019						-1 315	-1 315
Summa totalresultat						-1 315	-1 315
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital P2	50						50
Nyemission	450	674	240	229 343			230 707
Emissionskostnader				-2 731			-2 731
Utgående eget kapital 2019-12-31	500	674	240	226 612	-	-1 315	226 711
Ingående eget kapital 2020-01-01	500	674	240	226 612	-	-1 315	226 711
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 dec 2020						-3 465	-3 465
Summa totalresultat						-3 465	-3 465
Transaktioner med aktieägare
Registrering aktiekapital P2		240	-240				-
Nyemission		666		169 077			169 743
Emissionskostnader				-3 830			-3 830
Omföring föregående års resultat					-1 315	1 315	-
Utgående eget kapital 2020-12-31	500	1 580	-	391 859	-1 315	-3 465	389 159

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS (TSEK)

	2020-01-01	2018-10-02
	2020-12-31	2019-12-31
Den löpande verksamheten Periodens resultat före skatt	-4 503	-1 649
Justeringsposter
Värdeförändringar kortfristiga placeringar	-574	-393
Nedskrivning andelar i koncernföretag	-	51
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	-5 077	-1 991
Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar	-65	-74
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder	-798	2 538
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-5 940	473
Investeringsverksamheten Investeringar i koncernföretag	-	-100
Investeringar i kortfristiga placeringar	-200 002	-163 024
Försäljning av kortfristiga placeringar	293 068	15 022
Lån till koncernföretag	-314 733	-14 570
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-221 667	-162 672
Finansieringsverksamheten Nyemission	230 949	169 551
Emissionskostnader	-3 830	-2 731
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	227 119	166 820
Årets kassaflöde	-488	4 621
Likvida medel vid årets början	4 621	-
Likvida medel vid årets slut (not 14)	4 133	4 621

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 1 - REDOVISNINGSPRINCIPER

Coeli Fastighet II AB (publ), org. nr 559173-7548, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är : Box 3317, 103 66 Stockholm. Moderbolagets P2 aktier är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF2 PREF 2. Koncernredovisningen för år 2020 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda koncernen.

Coeli Fastighet II AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner), vilken specificerar de tilägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste Årsredovisningen, förutom vad som anges nedan.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Det innebär att den finansiella rapporteringen presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste TSEK.

Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att ledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Förvaltningsfastigheternas värdering till verkligt värde inkluderar uppskattningar och bedömningar vilka är att betrakta som väsentliga för redovisningsändamål. Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv.

Se vidare nedan stycke benämnt Anläggningstillgångar - Förvaltningsfastigheter samt not 9 för känslighetsanalys.

Klassificering och uppställningsformer

För moderbolaget redovisas en resultaträkning över resultat och övrigt totalresultat, där för koncernen dessa två rapporter tillsammans utgör en rapport över resultat och övrigt totalresultat. Vidare används för moderbolagetbenämningarna balansräkning respektive rapport över kassaflöde för de rapporter som i koncernen har titlarna rapport över finansiell ställning respektive rapport över kassaflöde. Resultaträkning och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt årsredovisningslagens schema, medan rapporter över resultat och övrigt totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 respektive IAS 7.

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Anläggningstillgångar vars redovisade värde beräknas återvinnas genom försäljning inom ett år klassificeras som anläggningstillgångar som innehas för försäljning.

Koncernredovisning

Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande från Coeli Fastighet II AB (publ). Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget direkt eller indirekt har inflytande över investeringsobjektet, är exponerad för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet och kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet för att påverka storleken på sin avkastning.

Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från den dag det bestämmande inflytandet uppkommer och innefattas i koncernredovisningen till den dag det upphör. Rörelseförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden tillämpas vid den tidpunkt koncernen får ett bestämmande inflytande över förvärvad verksamhet. Förvärvsmetoden innebär att förvärv betraktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarn eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder. Vid successiv ökning av ägande och inflytande sker således en omvärdering av tidigare innehav till verkligt värde vid den tidpunkt koncernen får ett bestämmande inflytande över verksamheten och denna värdeförändring redovisas i resultatet. Xxxxxxxx beräknas som summan av vederlaget för andelarna eller rörelsen och verkligt värde på tidigare ägd andel vid stegvisa förvärv minus det verkliga värdet av dotterföretagets identifierbara

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

tillgångar och övertagna skulder. När skillnaden är negativ redovisas denna effekt direkt i årets resultat. Transaktionsutgiften vid rörelseförvärv kostnadsförs vid förvärvstidpunkten. Villkorade köpeskillingar värderas till verkligt värde både vid förvärvstidpunkten och löpande därefter med värdeförändringar redovisade i resultatet. Sedan bestämmande inflytande uppnåtts redovisas förändringar av ägande som omföring inom eget kapital mellan moderbolagets ägare och innehavare utan bestämmande inflytande, utan att någon omvärdering görs av dotterföretagets nettotillgångar. Vid minskning av ägande i sådan omfattning att bestämmande inflytande går förlorat redovisas eventuellt kvarvarande innehav till verkligt värde med värdeförändringen redovisad i resultatet.

Tillgångsförvärv

När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av nettotillgångar som inte omfattar rörelseverksamhet fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv och förändringar av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.

De förvärv av dotterbolag som hittills skett har varit tillgångsförvärv.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna tramsaktioner elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Orealiserade förluster elimineras på samma sätt som orealiserade vinster, men endast i den utsträckning det inte finns något nedskrivningsbehov.

Värderingsprinciper

Värderingsprinciper tillämpade vid upprättandet av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, i enlighet med IFRS. Verkligt värde baseras på externa värderingar som är gjorda vid bokslutstillfället.

Intäkter

Hyresintäkter periodiseras linjärt över hyresperioden. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. Intäkter från fastighetsförsäljning bokförs på tillträdesdagen om inte risker och förmåner förknippade med fastigheten övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Erhållen utdelning redovisas som finansiell intäkt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.

Segmentsrapportering

Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernen följs upp och redovisas som ett enda segment.

Koncernledningen följer upp driftresultatet och på tillgångssidan värdet på fastigheterna och investeringar. Finansieringen görs centralt och fördelas inte på segment.

Till följd av att bolaget och koncernen endast har en verksamhetsgren och att uppföljning sker per tillgång och inte per geografisk marknad upprättas ingen segmentsredovisning. Koncernen har inga större kunder.

Skatt

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 21,4%, medan uppskjuten skatt beräknas utifrån en skattesats om 20,6% som gäller från och med 2021. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastigheternas bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapport över finansiell ställning/balansräkning. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat/resultaträkning. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Likvida medel

Som likvida medel klassificeras kassa och tillgodohavanden i bank. Redovisning sker till nominellt värde.

Kundfordringar

Koncernen innehar kundfordringarna i syfte att inkassera avtalsenliga kassaflöden och värderar de därför vid efterföljande redovisningstidpunkter till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas som driftkostnad.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

Leverantörsskulder

Leverantörsskulders förväntade löptid är kort, varför skulden redovisats till nominellt belopp.

Övriga finansiella skulder

Långfristiga räntebärande skulder och kortfristiga räntebärande skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader kostnadsförs normalt löpande i rapport över totalresultatet, förutom i de fall när räntekostnaden kan hänförs till ny-, till-, eller ombyggnader. Pantbrevs kostnader inräknas i anskaffningsvärdet för fastigheten i de fall pantbrevsutgiften bedöms uppfylla tillgångskriterierna i IAS 40. Långfristiga skulder har en förväntad löptid längre än ett år.

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter

Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom oberoende externa värderingar. Värdeförändringar redovisas halvårsvis i koncernens rapport över totalresultatet. Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer.

IFRS värderingshierarki är uppdelad i tre nivåer där det enligt nivå 1 finns noterade priser tillgängliga för identiska tillgångar på en aktiv marknad. Vid nivå 2 baseras värderingen inte uteslutande på observerbara priser utan justering krävs för den specifika tillgången. Vid värdering enligt nivå 3, icke observerbara inputs, finns inte identiska tillgångar utan värderingen baseras på uppskattningar och värderingstekniker. Samtliga förvaltningsfastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.

Värderingsmetodik

Bolagets marknadsvärderingar är upprättade i enlighet med IVSC internationella värderingsstandard, nionde upplagan och Samhällsbyggarnas etiska regler. Metoden är en avkastningsbaserad kassaflödesmetod som innebär att fastighetens framtida betalningsströmmar analyseras. Intäkter och kostnader, risker och investeringsbehov och dess förändringar över tiden bedöms. En kalkyl omfattande en viss tid, normalt 5 eller 10 år, upprättas. Driftnettot för respektive år beräknas liksom restvärdet vid kalkylperiodens slut. Alla driftsnetton och restvärdet nuvärdesberäknas och summeras till fastighetens marknadsvärde.

Kalkylstart

Nuvärde av driftnetton

+ Nuvärde av restvärde

+ Värde av byggrätt

= Värde enligt avkastningsbaserad kassaflödeskalkyl

Metoden innebär att transaktioner av likvärdiga fastigheter analyseras. Köp av fastigheter med samma användning inom orten väljs i första hand. Om detta ger för få jämförelser kan även köp på andra orter analyseras. Ofta beräknas några nyckeltal för att få en enklare jämförelse. När det gäller bostadsfastigheter beräknas ofta priset per total area. En annan vanlig parameter är direktavkastningskravet. Detta beräknas utifrån ett uppskattat driftsnetto dividerat med köpeskillingen.

Värderingsparameter

Vid nyttjande av metoden är det viktigt att återspegla marknadens synsätt vid värdetidpunkten på värdegrundade parametrar som inflation, hyresutveckling, drift- och underhållskostnadsutveckling, vakansutveckling, kalkylränta, direktavkastningskrav mm. Direktavkastningskrav beräknas utifrån jämförbara transaktioner. Kalkylräntan är en produkt av inflation och direktavkastningskrav. Kalkylräntananvänds för nuvärdeberäkningen av driftnetton och restvärde. Direktavkastningskravet appliceras på sista årets driftnetto och ger restvärdet. Avkastningsberäkningen görs utan hänsyn till belåning. Kalkylräntekravet är således räntekravet på totalt kapital.

Nedskrivningar

Koncernens finansiella tillgångar omfattas av nedskrivning för förväntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till fallissemang antingen för de nästkommande 12 månaderna eller för den förväntade återstående löptiden för det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt, sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier baserade på rimliga och verifierbara prognoser.

Den förenklade modellen tillämpas för hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade återstående löptid. Ingen IB/UB-analys har upprättats då Koncernen har låga hyresförluster, varför detta ej bedömts väsentligt.

Värderingen av förväntade kreditförluster för kundfordringar och hyresfordringar baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

faktorer. Förväntade kreditförluster värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värderingen av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och andra kreditförstärkningar i form av garantier.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.

Eventualförpliktelser

Med eventualförpliktelser avses ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Finansiell riskhantering

Bolaget ska ha en stark finansiell ställning, och balansen mellan eget kapital och lånat kapital är viktig för företaget.

Finansierings- och likviditetsrisk

Finansierings- och likviditetsrisk definieras som det lånebehov som kan täckas i ett ansträngt marknadsläge. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Bolagets likviditetsrisk består i att koncernen kan sakna likvida medel för betalning av sina åtaganden. För att begränsa likviditetsrisken har bolaget ett kassakrav. Likviditetsplaneringen används för att hantera likviditetsrisken och kostnaderna för koncernen. Målsättningen är att koncernen ska kunna klara sina finansiella åtaganden i uppgångar såväl som nedgångar utan betydande oförutsebara kostnader och utan att riskera koncernens rykte. Likviditetsriskerna hanteras centralt för hela koncernen.

Marknadsrisk

Marknadsrisk är risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker indelas av IFRS i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen utgörs av ränterisker. Koncernens exponering mot valutarisk eller andra prisrisker bedöms som ej väsentlig.

Ränterisk

Bolagets låneavtal har samtliga förfallodatum 2021-09-30. Per den 31 december2020 uppgick koncernens egna kapital till 390 056 TSEK. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 27 471 TSEK motsvarande en belåningsgrad om 8%. Räntan på banklånen är rörliga för närvarande. Räntesatsen bestäms av kreditgivaren med hänsyn till bland annat det allmänna ränteläget, kostnader för upplåning och kapitaltäckning samt de övriga grunder kreditgivaren vid varje tid tillämpar denna typ av kredit. Den genomsnittliga räntan på Bolagets externa låneskulder uppgick per den 31 december 2020 till 2,5%. Bolaget har antagit en finanspolicy som innehåller riktlinjer för finansiering, likviditet och kredithantering.

Känslighetsanalys räntekostnader		Effekt kassaflöde TSEK
Ränteuppgång, procent	2020	2021	2022
1,0%	275	271	267
1,5%	412	406	400
2,0%	549	541	534
2,5%	000	000	000
3,0%	824	812	800
3,5%	961	948	934
4,0%	1 099	1 083	1 067
4,5%	1 236	1 218	1 200
5,0%	1 374	1 354	1 334

REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAG

Årsredovisning har upprättats i enlighet med ÅRL och RFR 2.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som finansiella intäkter.

Anteciperade utdelningar

Anteciperad utdelning från dotterföretag redovisas i de fall moderföretaget ensamt har rätt att besluta om utdelningens storlek och moderföretaget har fattat beslut om utdelningens storlek innan moderföretaget publicerat sina rapporter.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

Koncernbidrag och aktieägartillskott

Koncernbidrag

Koncernbidrag inom koncernen redovisas enligt alternativregeln, dvs att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutdisposition.

Aktieägartillskott

Lämnade aktieägartillskott aktiveras i aktier och andelar hos givaren, efter beaktande av eventuellt nedskrivningsbehov.

Finansiella garantier

I förekommande fall består moderbolagets finansiella garantiavtal i huvudsak av borgensförbindelser till förmån för dotterföretag. Finansiella garantier innebär att bolaget har ett åtagande att ersätta innehavaren av ett skuldinstrument för förluster som denne ådrar sig på grund av att angiven gäldenär inte fullgör betalning vid förfall enligt avtalsvillkoren. För redovisning av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget an av Rådet för finansiell rapportering tillåten lättnadsregel jämfört med reglerna i IAS 39.

Lättnadsregeln avser avser finasiella garantiavtal utställda till förmån för dotterföretag. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för vilket betalningen sannolikt erfordras för att reglera åtagandet.

Finansiella instrument och säkringsredovisning

Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument och säkringsredovisning i IAS 39/IFRS 9 i moderbolaget som juridisk person.

NOT 2 - FÖRVALTNINGSAVGIFTER

Bolaget har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB som innehar AIFM-tillstånd. Avtalet innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som fram till sista emissionens avslut beräknas på emitterad volym, och därefter på det totala fastighetsvärdet.. Under 2020 uppgick förvaltningsagiften till 1 955 (764) tkr. Coeli Asset Management AB har även rätt till en årlig AIF-avgift för risk, regelefterlevnad mm om 0,2 procent (exklusive moms) på den emitterade volymen. Under 2020 uppgick AIF-avgiften till 723 (250) tkr.

NOT 3 - ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER	2020-01-01	2018-10-02
	2020-12-31	2019-12-31
Koncernen
Driftskostnader	-2 295	-11
Fastighetsförvaltningskostnader	-882	-753
Revision	-590	-187
Övriga administrativa kostnader	-574	-288
Övrigt	-1 176	-202
Summa	-5 517	-1 441
Moderbolaget
Revision	-366	-182
Konsultarvoden	-397	-253
Börskostnader	-80	-15
Övrigt	-2 115	-944
Summa	-2 958	-1 394

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 4 - PERSONALKOSTNADER					2020-01-01		2018-10-02
					2020-12-31		2019-12-31
Koncernen och moderbolaget
Styrelsearvoden					-287		-164
Lagstadgade sociala avgifter					-82		-61
Styrelsearvode per ledamot					-369		-225
Styrelsearvode - Xxxxxx Xxxxxxxxx					-209		-125
Styrelsearvode - Xxx Xxxxxxxxx					-78		-47
Lagstadgade sociala avgifter - Xxxxxx Xxxxxxxxx					-59		-39
Lagstadgade sociala avgifter - Xxx Xxxxxxxxx					-23		-14
Ersättningar till ledande befattningshavare	Grundlön/	Rörlig	Pensions-	Aktierelaterade	-369 Övriga		-225
Ersättningar och övriga förmåner 2020	styrelsearvode	ersättning	kostnad	ersättningar	ersättningar		Summa
Styrelsens ordförande Xxxxxx Xxxxxxxxx	125	-	-	-	-		125
Styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx	47	-	-	-	-		47
Styrelseledamot Xxxxxx Xxxxxxx	-	-	-	-	-		-
Verkställande direktören	-	-	-	-	-		-
Ledande befattningshavare (1 person)	-	-	-	-	-		-
Summa	172	0	0	0	0		172
Redovisad kostnad uppgår till 287 TSEK pga en förändrad periodisering av arvodet.
Ersättningar och övriga förmåner 2019	Grundlön/ styrelsearvode	Rörlig ersättning	Pensions- kostnad	Aktierelaterade ersättningar	Övriga ersättningar	Summa
Styrelsens ordförande Xxxxxx Xxxxxxxxx	125	-	-	-	-	125
Styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx	47	-	-	-	-	47
Styrelseledamot Xxxxxx Xxxxxxx	-	-	-	-	-	-
Verkställande direktören	-	-	-	-	-	-
Ledande befattningshavare (1 person)	-	-	-	-	-	-
Summa	172	0	0	0	0	172

Bolagets verkställande direktör och ledande befattningshavare får sin grundlön från övriga bolag inom Coelikoncernen som inte ingår i Coeli Fastighet II AB-koncernen. Xxx Xxxxxxxxx som är styrelseledamot i Bolaget fakturerar Bolaget löpande för konsultuppdrag avseende fastighetsrådgivning från sitt bolag X.X Xxxx AB. Under 2020 har Xxx Xxxxxxxxx fakturerat koncernen 68 (0) och moderbolaget 0 (0) tkr.

Bolagsstämman 2020 beslutade om ett arvode om 125 000 TSEK till styrelsens ordförande samt ett prisbasbelopp till styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx. Xxxxx arvode för styrelsearbete föreslås utgå till Xxxxxx Xxxxxxx.

NOT 5 - ERSÄTTNING TILL REVISORER	2020-01-01	2018-10-02	2020-01-01	2018-10-02
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31

Koncernen Moderbolaget

-507	-187	-283	-182
-60	-	-60	-
-11 - -12	- - -	-11 - -12	- - -
-590	-187	-366	-182

Revisionsuppdrag

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning

Värderingstjänster Övriga tjänster Summa

Under räkenskapsåret 2020 har ersättningen till PwC uppgått till totalt 590 (187) tkr.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 6 - FINANSIELLA INTÄKTER

2020-01-01 2018-10-02

2020-12-31 2019-12-31

Ränteintäkter, koncernföretag

Summa

Moderbolaget

603 37

NOT 7 - FINANSIELLA KOSTNADER	2020-01-01	2018-10-02	2020-01-01	2018-10-02
	2020-12-31	2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31

Koncernen Moderbolaget

Räntekostnader till kreditinstitut	-366	-	-	-
Övriga räntekostnader	-4	-5	-	-5
Övriga finansiella kostnader	-252	-158	-31	-160
Summa	-622	-163	-31	-165

NOT 8 - SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT / UPPSKJUTEN SKATTESKULD	2020-01-01		2018-10-02	2020-01-01	2018-10-02
	2020-12-31		2019-12-31	2020-12-31	2019-12-31
Koncern	K	oncer	nen	Moderbo	laget
Aktuell skatt	-1 269		6	-	-
Uppskjuten skatt, temporär skillnad mellan redovisat och	-272		-28	-	-
skattemässigt värde på byggnader
Uppskjuten skatt, avseende aktiverade underskottsavdrag	1 038		334	1 038	334
Summa	-503		312	1 038	334
Avstämning av redovisad skatt Resultat före skatt	-2 036		-1 656	-4 503	-1 649
Xxxxxxxx skatt enligt gällande skattesats (21,4%)	436		354	964	353
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader och ej skattepliktiga intäkter	-449		-11	-8	-11
Skatteeffekt ej redovisade temporära skillnader	-450		-28	-	-
Skatteeffekt, kvittning räntenetto	-		-	122	-5
Effekt av ändrad skattesats	-40		-3	-40	-3
Redovisad effektiv skatt	-503		312	1 038	334
Uppskjuten skattefordran Avseende aktiverade underskottsavdrag	1 372		334	1 372	334
Avseende värdeförändring fastighet	-272		-28	-	-
Avseende obeskattade reserver	-439		-93	-	-
Summa	661		213	1 372	334

Per balansdagen uppgår koncernens ackumulerade skattemässiga underskott till 5 505 (1 641) TSEK.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 9 - FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Fastighet	Kommun	Bolag	Tillträde	Yta
Söderby 1:816	Haninge	Coeli Söderby AB	2019-11-15	906
Runö 7:145	Österåker	Runö Hamn AB	2020-04-06	3 064
Viby 19:16	Upplands-Bro	Viby Byggförvaltning AB	2020-05-05	2 770
Filtret 5	Borås	Fastighetsaktiebolaget Filtret 5	2020-07-13	2 540
Kärrliljan 1	Stockholm	Fastighetsaktiebolaget Kärrliljan 1	2020-07-13	2 340
Sicklaön 73:116	Nacka	Ektorpsrondellen Fastighets AB	2020-09-07	3 845
Tennet 4	Tyresö	Coeli Tyresö AB	2020-09-30	2 966

Fastigheterna har en total area om ca 18 400 kvm. Bolaget kommer under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet. Förvärven har främst finansierats genom eget kapital.

Koncernen	2020-12-31	2019-12-31
Ingående balans Förvärv	14 188	-
Värdeförändring	327 769	14 296
Utgående balans	-2 457	-108
	339 500	14 188

Per 2020-12-31 har externt värderingsutlåtande enbart inhämtats för fastigheten Söderby 1:816 då denna förvärvades den 15 november 2019. Övriga fastigheter som förvärvades under 2020 har pga den korta innehavstiden värderats till förvärvspriset. I vissa fall inkluderar värderingsutlåtandet en bedömning av värdet av framtida byggrätter. Detta görs för de fastigheter där planarbetet har kommit så långt att en förändrad markanvänding bedöms som sannolik. Värderaren gör en bedömning av den återstående planrisken och reducerar sedan det fulla byggrättsvärdet med denna risk.

Koncernen	2020-01-01	2018-10-02
Hyresintäkter	2020-12-31	2019-12-31
Driftskostnader	9 595	132
Driftnetto	-1 294	-11
	8 301	121
Se not 1 för värderingsmetodik och värderingsparametrar.

Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.

Känslighetsanalys

Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Bolagets bedömda löpande intjäningsförmåga per 31 december 2020 skulle en förändring om 5 procent av driftnettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 17,0 (0,7) mkr uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt med 0,5 procentenheter av marknadens direktavkastningskrav skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 26,1 (1,1) mkr uppåt och 30,9 (1,3) mkr nedåt. Ett avkastningskrav om 6 procent har använts vid beräkning av denna känslighetsanalys.

Förändring av driftnetto, 2020

	-5,00%	-2,50%	0,00%	2,50%	5,00%
-0,50%	12 345	21 605	30 864	40 123	49 382
-0,25%	-2 952	5 904	14 761	23 617	32 474
0,00%	-16 975	-8 488	-	8 488	16 975
0,25%	-29 876	-21 728	-13 580	-5 432	2 716
0,50%	-41 785	-33 950	-26 115	-18 281	-10 446

Förändring av driftnetto, 2019

	-5,00%	-2,50%	0,00%	2,50%	5,00%
-0,50%	509	891	1 273	1 655	2 036
-0,25%	-122	243	609	974	1 339
0,00%	-700	-350	-	350	700
0,25%	-1 232	-896	-560	-224	112
0,50%	-1 723	-1 400	-1 077	-754	-431

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 10 - AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG					2020-12-31	2019-12-31
Moderbolaget
Ingående anskaffningsvärde					151	-
Investeringar					-	151
Aktieägartillskott					1 550
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden					1 701	151
Ingående nedskrivningar					-51	-
Årets nedskrivningar					-	-51
Utgående ackumulerade nedskrivningar					-51	-51
Bokfört värde					1 650	100
Dotterbolag	Org nr	Säte	Andel %	Antal aktier	Eget kapital	Bokfört värde
Coeli Beta I AB	559210-6495	Stockholm	100	50 000	584	1 550
Coeli Beta II AB	559210-6487	Stockholm	100	50 000	57	100
Indirekt ägda bolag	Org nr	Säte	Andel %	Antal aktier		1 650
Coeli Söderby AB	556655-6212	Stockholm	100	1 000
Runö Hamn AB	559150-8469	Stockholm	100	50 000
Viby Byggförvaltning AB	556604-8715	Stockholm	100	1 000
Filtret Holding 5 AB	559261-2880	Stockholm	100	25 000
Fastighetsaktiebolaget Filtret 5	556862-9678	Stockholm	100	500
Kärrliljan Holding 1 AB	559261-2872	Stockholm	100	25 000
Fastighetsaktiebolaget Kärrliljan 1	556068-6460	Stockholm	100	1 000
Ektorpsrondellen Holding AB	559269-9747	Stockholm	100	250
Ektorpsrondellen Fastighets AB	556875-0151	Stockholm	100	500
Coeli Tyresö AB	559261-3037	Stockholm	100	25 000

NOT 11 - FORDRINGAR HOS KONCERNFÖRETAG	2020-12-31	2019-12-31
Moderbolaget Ingående anskaffningsvärde	14 570	-
Tillkommande poster	349 321	14 570
Avgående poster	-35 570	-
Bokfört värde	328 321	14 570

NOT 12 - ÖVRIGA KORTFRISTIGA PLACERINGAR

2020-12-31 2019-12-31

Koncernen och moderbolaget Ingående anskaffningsvärde	148 002	-
Tillkommande poster	200 002	163 024
Avgående poster	-293 630	-15 022
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	54 374	148 002
Ingående orealiserad värdeförändring	393	-
Periodens orealiserade värdeförändring	574	393
Utgående orealiserad värdeförändring	967	393
Bokfört värde	55 341	148 395
Bokfört värde per fond Coeli Likviditetsstrategi	55 341	148 395

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 13 - FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

2020-12-31 2019-12-31

Koncernen Förutbetald försäkring	256	13
Övriga förutbetalda kostnader	52	27
Summa	308	40
Moderbolaget Förutbetald försäkring	-	13
Övriga förutbetalda kostnader	-	27
Summa	-	40

NOT 14 - LIKVIDA MEDEL	2020-12-31	2019-12-31
Koncernen Banktillgodohavanden	27 610	4 946
Summa	27 610	4 946
Moderbolaget Banktillgodohavanden	4 133	4 621
Summa	4 133	4 621

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 15 - EGET KAPITAL

Aktier och ägande Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till 2 079 900 kr, fördelat enligt följande:

Preferensaktier 1 (P1)

Preferensaktier 2 (P2)

Antal

500 000 st

1 579 900 st

Kvotvärde

1 kr

Preferensaktier 1 (P1): Varje Preferensaktie P1 är berättigad till 10 röster.

Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2019 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem (5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Koncernen

Övrigt tillskjutet kapital

Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emissioner.

Moderbolaget

Fritt eget kapital

Följande fonder utgör tillsammans med årets resultat fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna.

Överkursfond

När aktier emitteras till överkurs, det vill säga för aktierna ska betalas mer än aktiernas kvotvärde, ska ett belopp motsvarande det erhållna beloppet utöver aktiernas kvotvärde, föras till överkursfonden.

Balanserade vinstmedel

Balanserade vinstmedel utgörs av föregående års balanserade vinstmedel och resultat efter avdrag under året lämnad utdelning.

INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2018-10-02				0
Händelse räkenskapsåret 2018/2019	Registrering bolagsverket	Antal P1 aktier	Antal P2 aktier	Akitekapital SEK	Emission enligt prospekt
Nyemission P1 aktier	2018-10-02	50 000	-	50 000	Emission AB
Nyemission P1 aktier	2018-10-02	450 000	-	450 000	Emission publ. AB
Nyemission P2 aktier	2019-04-08	-	425 920	425 920	Emission 1
Nyemission P2 aktier	2019-07-12	-	248 300	248 300	Emission 2
Nyemission P2 aktier	2020-03-23	-	905 680	905 680	Emission 3
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-12-31				2 079 900

Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag	Xxxxx aktier	Röstetal	Totalt antal röster	Xxxxx av röster	Kapitalandel
P1 aktier	500 000	10	5 000 000	76%	24%
P2 aktier	1 579 900	1	1 579 900	24%	76%
	2 079 900		6 579 900	100%	100%

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 16 - SKULDER TILL KREDITINSTITUT

2020-12-31

2019-12-31

Koncernen
Ingående fastighetslån	-	-
Upplåning	27 471	-
Utgående fastighetslån	27 471	-
Förfaller inom 1 år Förfaller senare än 1 men inom 5 år	27 471 -	- -
	27 471	-

Belåning av fastigheterna har gjorts genom Swedbank och Collector. Belåningsgraden uppgår till ca 8 % av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta uppgående till 2,5%. Lånen förfaller 2021-09-30. Vid årets slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 27 471 TSEK.

NOT 17 - UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER	2020-12-31	2019-12-31
Koncernen Upplupen etableringskostnad	-	489
Upplupna styrelsearvoden och revision	368	107
Förutbetalda hyresintäkter	2 002	39
Upplupna räntekostnader	76	-
Upplupna förvaltningsavgifter	267	250
Övrigt	1 399	77
Summa	4 112	962
Moderbolaget Upplupen etableringskostnad	-	489
Upplupna styrelsearvoden och revision	368	90
Upplupna förvaltningsavgifter	267	250
Övrigt	1 128	3
Summa	1 763	832

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 18 - STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

2020-12-31

2019-12-31

Ställda säkerheter Koncernen
Fastighetspant	134 653	-
	134 653	-
Moderbolaget
Borgen till förmån för dotterbolag	27 471	-
Samtliga säkerheter är ställda som säkerhet för skuld till kreditinstitut.	27 471	-

NOT 19 - LIKVIDITETSRISK

Koncernen Avtalsenliga löptider för finansiella	Mindre än	Mellan 6 och tolv	Mellan	Mer ån	Summa avtalsenliga	Redovisat värde
skulder per 2020-12-31	6 månader	månader	1 och 5 år	5 år	kassaflöden	fordringar/skulder
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder	133	-	-	-	133	133
Upplåning	198	27 273	-	-	27 471	27 471
Räntor	341	174	-	-	515	-
Summa finansiella skulder	672	27 447	-	-	28 119	27 604
Koncernen
Avtalsenliga löptider för finansiella
skulder per 2019-12-31
Finansiella skulder (exkl derivat)
Leverantörsskulder	1 781	-	-	-	1 781	1 781
Summa finansiella skulder	1 781	-	-	-	1 781	1 781

NOT 20 - RESULTAT PER AKTIE

Med bolagets resultat avses Bolagets resultat dividerat med antalet utestående P2 aktier. Bolaget har inga utestående stamaktier varför beräkning sker med P2 aktier.

	2020-12-31	2019-12-31
Koncernens resultat, kr	-2 538 577	-1 343 267
P2 aktier	1 243 922	569 373
Resultat per aktie	-2,04	-2,36
Beräkning har skett med genomsnittligt antal aktier då antalet aktier har förändrats under året.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 21 - NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset Management AB. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,8 procent (exklusive moms) som fram till sista emissionens avslut beräknas på emitterad volym, och därefter på det totala fastighetsvärdet respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Gällande placering av överskottslikviditet har bolaget avtal med Coeli Asset Management AB som innebär att bolaget får all fast förvaltningsavgift återbetald vid placering i Coeli Asset Management AB:s fonder.

Bolaget har även haft marknadsföringskostnader och emissionskostnader som har fakturerats från andra närstående bolag inom Coeli sfären. Samtliga transaktioner har skett på marknadsmässiga villkor. Under året har Xxxxx Xxxxxxxxxx förvärvat en andel i Coeli Private Equity Management II AB, som är moderbolag till Coeli Fastighet II AB. Detta förvärv har skett till marknadsvärde.

Koncernen	2020-12-31	2019-12-31
Coeli Asset Management AB	2 678	1 014
Coeli Private Equity Management II AB	1 000	-
JGN Bygg & Projekt AB - bolag ägt av styrelseledamot Xxx Xxxxxxxxx	68	-
	3 746	1 014
Moderbolaget	2020-12-31	2019-12-31
Coeli Asset Management AB	2 678	1 014
Coeli Private Equity Management II AB	1 000	-
	3 678	1 014
NOT 22 - LEASINGAVTAL

Förvaltningsfastigheterna leasas till hyresgäster under operationella leasingavtal med månatliga hyresbetalningar. Leasingbetalningar för vissa kontrakt inkluderar KPI-höjningar, men det finns inga andra rörliga leasingbetalningar som beror på ett index eller en ränta. Om det anses nödvändigt för att minska kreditrisken kan koncernen få bankgarantier under leasingperioden.

Även om koncernen exponeras för förändringar i restvärdet i slutet av de nuvarande leasingavtalen ingår koncernen vanligtvis nya operationella leasingavtal och kommer därför inte omedelbart att realisera någon minskning av restvärdet i slutet av dessa leasingavtal. Förväntningarna på framtida restvärden återspeglas i fastigheternas verkliga värde.

Minimileaseavgifter som ska erhållas avseende förvaltningsfastigheter är enligt följande:
Löper till och med:	2020-12-31
2021	582
2022	6 978
2023	4 168
2024	1 510
2025	-
2026 och senare	5 963
NOT 23 - SÄRSKILDA UPPLYSNINGAR FÖR ALTERNATIVA INVESTERINGSFONDER
Enligt lagen (2013:528) om förvaltare av alternativa investeringsfonder ska vissa upplysningar lämnas för alternativa investeringsfonder.

Coeli Fastighet II AB har ett uppdragsavtal med Coeli Asset Management AB, som innehar AIFM-tillstånd. Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-7648) står under Finansinspektionens tillsyn.

För information om ersättningspolicy och ersättning som betalats ut under året till särskild reglerad personal, se upplysningar i årsredovisning för Coeli Asset Management AB (org. nr 556608-7648) hemsida xxx.xxxxx.xx. För att ta del av fondbolagens årsredovisningar vänligen besök fondbolagets hemsida alternativt kontakta Coeli Asset Management AB på xxxx@xxxxx.xx eller x00 (0) 0 000 000 00.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

NOT 24 - AVSTÄMNING AV NETTOKASSA

2020-12-31

2019-12-31

Koncernen
Xxxxx analyseras nettokassan och förändringar för den presenterade perioden.
Likvida medel	27 610	4 946
Övriga kortfristiga placeringar - förfaller efter ett år	55 341	148 395
Bruttoskuld - förfaller inom ett år	-27 471	-
Nettokassa ÖVRIGA TILLGÅNGAR	55 480 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN	153 341
Likvida medel	Låneskulder som Låneskulder som förfaller efter 1 år förfaller inom 1 år	Summa
Nettokassa 2018-10-02 -	- -	-
Kassaflöde 4 946	- -	4 946
Övriga ej kassapåverkande poster 148 395	- -	148 395
Nettokassa 2019-12-31 153 341	- -	153 341

Nettokassa 2020-01-01	153 341	- -	153 341
Kassaflöde	22 664	- -27 471	-4 807
Övriga ej kassapåverkande poster	-93 054	- -	-93 054
Nettokassa 2020-12-31	82 951	- -27 471	55 480

NOT 25 - FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS RESULTAT

2020-12-31

Styrelsen föreslår att tillgängliga vinstmedel i SEK

fritt eget kapital årets resultat

disponeras så att

till ägare av P1-aktier utdelas i ny räkning överföres

390 543 713

-3 465 483

387 078 230

NOT 26 - VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT

Sedan den 31 december 2020 har följande väsentliga händelser för Bolaget inträffat:

• Den 26 februari 2021 förvärvades fastigheten Tennet 3 i Tyresö.

• Den 26 mars 2021 förvärvades fastigheten Tennet 8 i Tyresö.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

NOTER (TSEK)

Styrelsens intygande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har urättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Styrelsen och verkställande direktören vill härmed avge årsredovisningen med tillhörande finansiell ställning för koncernen och moderbolag för fastställelse på årsstämman.

Stockholm 2021-03-31

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx

Ordförande VD

Xxxxxx Xxxxxxx Xxx Xxxxxxxxx

Styrelseledamot Styrelseledamot

Vår revisionsberättelse har avgivits 2021-03-31

Xxxxxxx Xxxx

Öhrlings PricewaterhouseCoopers

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

Revisionsberättelse Till bolagsstämman i

Coeli Fastighet II AB (publ), xxx.xx 559173-7548

Rapport om årsredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Coeli Fastighet II AB (publ) för år 2020 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 9-40 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets och koncernens styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Revisionens inriktning och omfattning

Coeli Fastighet II AB:s verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital investera på den svenska fastighetsmarknaden. Den mest väsentliga balansposten utgörs av förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsidosätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. PwC har reviderat samtliga enheter med verksamhet i koncernen.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna som helhet.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Särskilt betydelsefullt område

Värdering av förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheterna utgör en stor andel av koncernens balansomslutning och deras bedömda värdeförändringar påverkar i hög grad koncernens resultat. Värdering av förvaltningsfastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för ledningens bedömningar.

Bokfört värde på koncernens fastigheter uppgår till 340 mkr. Av bolagets årsredovisning not 1 framgår hur fastigheterna redovisats och värderats och vilka bedömningar bolaget gjort. Av not 9 framgår att flertalet förvärv skett under året och att koncernen därför endast inhämtat extern värdering för en av fastigheterna och att en värdejustering skett med -2,5 mkr. Av not 9 framgår vilka antaganden som ligger bakom bedömningen av värdet. Väsentliga antaganden är bland annat avkastningskrav och bedömt framtida driftnetto.

Betydelsen av uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med det faktum att beloppen är betydande gör att värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.

Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

Vi har i vår revision bland annat tagit del av den oberoende externa fastighetsvärdering som koncernen inhämtat. Vidare har vi utvärderat den värderingsmodell som koncernen använt. Vi har granskat de upplysningar som koncernen lämnar i sin årsredovisning kring förvaltningsfastigheterna.

Värderingarna baseras på bedömningar och är till sin natur behäftade med en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av bolaget använda antagandena ligger inom ett skäligt intervall.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-8 och 45-46. Informationen i “Coeli Fastighet II AB:s ersättningsrapport 2020”, vilken publiceras på bolagets hemsida samtidigt med denna rapport, utgör också annan information. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt XXX och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Coeli Fastighet II AB (publ) för år 2020 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxx. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 13-16 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Xxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx, utsågs till Coeli Fastighet II AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 29 april 2020 och har varit bolagets revisor sedan den 29 november 2018.

Stockholm den 31 mars 2021

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Xxxxxxx Xxxx Auktoriserad revisor

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

DEFINITIONER

Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.

Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan.”

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.

Direktavkastning

Koncernens driftnetto dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.

Genomsnittlig ränta

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

P1 aktier

Preferensaktier 1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.

P2 aktier

Preferensaktier 2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.

Resultat per aktie

Bolagets resultat dividerat med antalet utestående P2 aktier.

Nettoandelsvärde (NAV)

Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för P1-aktier dividerat med antalet P2-aktier.

Nettokassa/nettoskuld

Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.

Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal

Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.

Driftnetto	2020-12-31	2019-12-31
Hyresintäkter	9 595	132
Drift- och underhållskostnader	-981	-11
Fastighetsskatt	-313	-
Driftnetto, TSEK	8 301	121
Direktavkastning annualiserad Koncernens driftnetto på årsbasis	17 213	692
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen	339 500	14 188
Direktavkastning annualiserad, %	5,1	4,9

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

FINANSIELL KALENDER

Publicering av ekonomisk information

Bolagets ekonomiska rapporter kan hämtas på xxxxx://xxxxx.xx/xxxx-xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxx-xxxxxxxxx-xx-xx/

FINANSIELL KALENDER 2021

Datum Aktivitet

2021-04-29 Årstämma

2021-08-31 Halvårsrapport 2021

COELI FASTIGHET II AB (PUBL), ORG. NR. 559173–7548

Box 3317, 000 00 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx 00-00

Tel: 00-000 000 00, Fax: 00-000 000 00, Org: 559086-4392, xxx.xxxxx.xx

Document Metadata

Table of Contents

ÅRSREDOVISNING OCH KONCERNREDOVISNING

Document Metadata