INBJUDAN TILL TECKNING AV UNITS
INBJUDAN TILL TECKNING AV UNITS
2 oktober - 8 november 2013
Obs! Förlängd teckningstid!
American Residential Fastigheter AB (publ)
Detta är en sammanfattning av Informationsmemorandum, utgivet av styrelsen för American Residential Fastigheter AB (publ) (AMREFA) i oktober 2013.
Fullständigt Informationsmemorandum (IM) finns att ladda ner på: xxx.xxxxxx.xx eller xxx.xxxxxxx.xx
KORT OM AMREFA
AMREFA är ett fastighetsbolag, vars verksamhet består i att äga och aktivt förvalta hyresfastigheter på den amerikanska fastig- hetsmarknaden. Bolaget har idag en obelånad fastighetsport- följ om åtta fastigheter i Michigan. I samarbete med Bolagets Amerikanska partner, ProGreen Properties Inc (ProGreen) för-
ERBJUDANDE I SAMMANDRAG (Aktier och Förlagslån)
värvas och förädlas fastigheterna med miljö och energieffekti- visering i fokus. Med låga driftskostnader i kombination med hög attraktionskraft på hyresmarknaden, har portföljen en årlig direktavkastning om ca 9,5 %, dvs. avkastning efter alla kostna- der direkt hänförliga till driften.
Föreliggande erbjudande omfattar en kapitalanskaffning om 20 Mkr vid full teckning.
Erbjudandet består av en unit som utgörs av en aktie och en räntebärande del. För villkor se nedan.
AKTIEN
Aktie American Residential Fastigheter AB (publ)
Teckningskurs 4 SEK
Teckningspost 1 000 st. (4 000 kr)
Bolagsvärde före emissionen 30 000 000 kr
Antal nyemitterade aktier (högst) 2 500 000 st.
Emissionsbelopp 10 000 000 kr
Betalning Efter besked om tilldelning
FÖRLAGSLÅNET
Emittent American Residential Fastigheter AB (publ)
Instrument Förlagslån genom utgivande av Förlagsbevis
Lånebelopp Högst 10 000 000 SEK
Teckningspost 4000 SEK nominellt
Förfallodag Lånet förfaller till betalning den 30 december 2017
Ränta 7,00 % per år. Räntan betalas ut varje 6 månad.
1 teckningspost 4 000 SEK (aktier) plus 4 000 SEK (förlagslån)
Fullständiga villkor för förlagslånet återfinns i fullständigt informationsmemorandum
HANDEL I AKTIEN
Bolaget har för avsikt att söka om listning av aktie och förlags- bevis vid Aktietorget. AktieTorget har sedan den 1 november 2007 Finansinspektionens tillstånd för värdepappersrörelse för drift av handelsplattform. AktieTorget står därmed under Finansinspektionens tillsyn. AktieTorget tillhandahåller ett ef- fektivt aktiehandelssystem (INET Nordic), tillgängligt för ban- ker och fondkommissionärer anslutna till Norex-börserna. Det innebär att den som vill köpa och sälja aktier som är listade på AktieTorget använder sin vanliga bank eller fondkommissionär. Handel i bolagets aktier kan följas på internetadressen www. XxxxxXxxxxx.xx samt hos de flesta internetmäklare och på hem- sidor med finansiell information. Aktiekurser finns även att följa på Text-TV och i dagstidningar.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER 2013
AMREFA tecknar avtal med ProGreen Properties Inc. Genom samarbetet med ProGreen får AMREFA en mycket god närvaro på den amerikanska fastighetsmarknaden.
INFORMATIONTRÄFFAR
Förvärv av American Residential Gap APS (ARG). I under juni månad förvärvade AMREFA ARG. Genom förvärvet tillfördes AMREFA totalt åtta fastigheter. Samtliga fastigheter förvaltas av Bolagets Amerikanska partner XxxXxxxx.
MOTIV TILL EMISSIONEN
Den amerikanska hyresmarknaden växer kraftigt. Många människor som tidigare ägt sina egna hem har, i samband med den finansiella krisen 2008 förlorat sina bostäder till banker och andra kreditinstitut.
Boendeformen att hyra har som ett resultat av detta vux- it kraftigt och blivit allt mer populär, De låga priserna på icke renoverade fastigheter i kombination med generellt stigande hyresnivåer skapar goda förutsättningar för bra lönsamhet och långsiktigt god avkastning. Bolaget har genom sitt samarbete med XxxXxxxx mycket goda möjligheter att förvärva ytterliga- re fastigheter. Likviden som tillförs Bolaget i föreliggande emis- sion skall brukas till ytterligare förvärv.
Anmälan är obligatorisk och görs på xxx.xxxxxx.xx alt xxx.xxxxxxx.xx eller på tel 00-000 000 00 (Eminova) alt. på anmälningssedel längst bak i detta dokument.
Göteborg: torsdagen den 10 oktober kl 12.00 och kl 18.00 på Restuarant Palace
Stockholm: måndagen den 14 oktober kl 12.00 och kl 18.00 på Berns
VD HAR ORDET
Det har troligtvis inte undgått någon att fastig- hetsmarknaden i USA drabbades hårt i samband med finanskrisen 2008. Fastighetspriserna sjönk kraftigt och många famil- jer fick lämna sina hem. Den amerikanska dröm- men om att alla skall äga sin egen bostad har med krisen moderniserats och efterfrågan på hyresbostä-
Tidigt i dialogerna med XxxXxxxx insåg vi att fastig- heterna på marknaden var i dåligt skick och att den amerikanska byggstandarden inte gick att jämföras med de standarder som råder i Sverige. Bristfällig iso- lering och uppvärmningsteknik gjorde att direktav- kastningarna relativt enkelt skulle kunna justeras upp om vi tog detta i beaktning vid förädlingsprocessen.
Ett avtal slöts med ProGreen våren 2013, där Pro- Green blir huvudleverantören av fastigheter. Detta var ett viktigt steg för att säkra kontakter med banker, jurister etc. som behövdes för att på allvar kunna för- värva bra och högavkastande fastigheter.
der har stigit kraftigt. Detta är givetvis en effekt av att tillgången på lån och pengar inte är vad det har varit, men också att man vill ha ett mer enkelt och riskfritt boende. Sjunkande fastighetspriser i kombination med stigande hyresnivåer är ur ett investeringshänse- ende fördelaktigt.
Efter något år när det ”värsta” kaoset hade lagt sig bör- jade jag och en grupp investerare diskutera kring att utnyttja de låga priserna och köpa fastigheter. Några avsåg att själva utnyttja fastigheterna som till exem- pel semesterbostad medan andra såg det som en god placering eftersom direktavkastningarna ofta låg en bit över 10 % vid uthyrning och att säkerhet fanns i en reell tillgång. Allt eftersom diskussionerna fort- satte utkristalliserade sig en tämligen enkel med god affärsidé. Varför inte låta andra investerare ta del av förutsättningarna?
Att ge sig in på den amerikanska fastighetsmarkna- den kräver ett bra nätverk av mäklare, bankkontakter, jurister, revisorer etc. Att på egen hand försöka ska- pa detta nätverk är kostsamt både vad gäller tid och pengar.
Genom vårt befintliga nätverk tog vi kontakt med en aktör, ProGreen Properties Inc.
ProGreen är ett amerikanskt bolag beläget x Xxxxxxx- xxx i staten Michigan, vars verksamhet syftar till att köpa fastigheter för att sedan förädla dem med ett stort fokus på miljö och energieffektivisering. Fastig- heterna säljs sedan till bostadssökare eller till inves- terare.
I juni 2013 förvärvades ett danskt fastighetsbolag
(ARG Aps) vilket totalt ägde åtta fastigheter i Michi- gan. Dessa fastigheter hade något år tidigare förvär- vats från just ProGreen på samma sätt som vi nu avser att arbeta. Detta visade att affärsmodellen höll och att samarbetet med XxxXxxxx fungerade bra.
Genom förvärvet har vi redan i utgångsläget ett bolag som genererar positiva kassaflöden.
Vi skall nu ta nästa steg och kapitalisera upp AMRE- FA inför nya förvärv. Det kapital som inkommer från den rådande nyemissionen skall uteslutande använ- das till förvärv av ytterligare fastigheter. Vi siktar på att förvärva enskilda enfamiljsfastigheter men också lite större hyresfastigheter. Det är hyresfastigheterna som på sikt kommer att utgöra den största delen av den totala fastighetsportföljen. Finansieringsplanen framgent är att utnyttja obligation och lånemark- naden i Sverige, i väntan på att lånefinansiering blir mer tillgängligt i USA än vad det är idag. När möj- ligheterna till lånefinansiering inom kort blir möjligt kommer vi att kunna visa på en historik av god fastig- hetsförvaltning vilket kommer att vara till stor fördel i dialoger med de lokala bankerna.
Bankerna har fortfarande mycket fastigheter i sina ba- lansräkningar och även om priserna redan är på väg upp finns det många goda investeringar att göra. Vi ser mycket positivt på framtiden och vi välkomnar nu dig att bli aktieägare i AMREFA.
Xxxxxxx Xxxxxxxxx, VD
American Residential Fastigheter AB (publ)
VERKSAMHETEN
AMREFA är ett fastighetsbolag vars huvudsakliga verksamhet är att äga och aktivt förvalta hyresfastigheter på den ameri- kanska fastighetsmarknaden. AMREFA skall initialt investera i fastigheter belägna i attraktiva regioner i delstaten Michigan i USA. Orterna där förvärven görs skall karakteriseras av goda demografiska egenskaper som sysselsättning, inkomstnivåer, infrastruktur och befolkningstillväxt. I samarbete med Bolagets amerikanska partner, ProGreen Properties Inc förvärvas och förädlas fastigheterna enligt Bolagets egna kriterier. AMREFA
har tillsammans med ProGreen ett stort kunnande inom en- ergieffektivisering. Genom detta kunnande beräknas Bolagets fastighetsbestånd generera avsevärt högre driftsnetton än vad fastigheter med sedvanlig amerikansk byggstandard gör.
Att miljöanpassa och energieffektivisera Bolagets portfölj in- går mycket tydligt i Bolagets förvärvs- och förvaltningsstrategi. Det är Bolagets uppfattning att detta kommer att skapa stor efterfrågan från såväl hyresgäster som framtida investerare när fastigheterna realiseras.
Fyra av AMREFAS fastigheter. Stonehenge, Lasher, Lacrosse och 13 Mile
AVKASTNING
När AMREFA genomför ett förvärv skall fastigheten eller fastig- heterna i fråga leverera en direktavkastning om minst 9,5 %. De högt ställda kraven på direktavkastning är möjliga på grund av de idag låga fastighetspriserna, samt att hyresnivåerna är sti- gande. Höga driftsnetton och bra underhåll och därmed hög standard är synonymt med stigande priser. AMREFA kommer att lägga stor vikt vid genomförandet av behövliga åtgärder inom tillförd värme, isolering samt implementering av förnyel- sebara energikällor som t.ex solenergi. Allt i syfte att öka att- raktionskraften för fastigheten genom sänkt energiförbrukning och miljöhänsyn.
Den löpande avkastningen kommer till största delen från gene- rerade hyresintäkter. Bolaget ser dock en stark tillväxtpotential på fastigheternas värden över de kommande åren. I dagsläget finns det inga upptagna banklån, vilket gör att de förlagslån som emitteras är att betrakta som seniora med en underliggan- de säkerhet i den befintliga portföljen. Efter det att föreliggan- de nyemission avslutats är ambitionen att framöver till större del finansiera kommande fastighetsförvärv och expansionen, genom utgivande av räntebärande förlagslån vilka kan kombi- neras med andra ägarbaserade instrument.
MARKNAD
Finanskrisen resulterade i att fastighetspriserna sjönk drama- tiskt under åren 2008 till 2011.
Den amerikanska ekonomin är nu i en återhämtningsfas efter landets värsta ekonomiska kris sedan depressionen i slutet på 20-talet. Arbetslösheten ligger idag på 7,3 % vilket historiskt är högt, men har en nedåtgående trend. Landets BNP har sedan 2009 börjat återhämtat sig och förväntas 2013 och 2014 växa med 2-3 %.
Varför investera i Michigan?
Michigan är USA:s elfte största stat med en befolkning på ca 10 miljoner människor. Michigan har i alla tider varit en stark
industristat och har ett stort antal Fortune 500 bolag, t.ex. GM, Ford, Kellog Company, Dow Chemical etc. Michigans största stad är Detroit som är starkt förknippad med fordonsindustrin. I dagsläget investerar AMREFA främst i de ekonomiskt starkare områdena av Michigan. Detroit har ur ett investeringsperspek- tiv varit för riskfyllt, men befinner sig en omstruktureringsfas. AMREFA kommer följa processen på nära håll och ser Detroit som en stad med mycket goda utvecklingsmöjligheter över tid med generellt växande fastighetsvärden.
MÅL OCH STRATEGIER
Det är Bolagets uppfattning att den amerikanska fastighets- marknaden kontinuerligt kommer att återhämta sig. Under återhämtningsfasen är det AMREFAs ambition att vara en ag- gressiv och aktiv fastighetsägare. Sammantaget bedömer Bo- laget att det är strategiskt rätt i tiden att förvärva fastigheter på den amerikanska fastighetsmarknaden.
Konkret målsättning
Målsättningen är att på fem års sikt bygga upp ett bestånd uppgående till ett värde om ca 300-500 MSEK. Det är Bolagets
uppfattning att det amerikanska banksystemet på sikt kommer att öppna upp för sedvanlig belåning. I dagsläget är den möj- ligheten begränsad, varav den initiala kapitaliseringen sker på den svenska kapitalmarknaden. När lokal bankfinansiering blir möjlig, kommer marginalerna att förbättras avsevärt. De medel som tillförs i föreliggande nyemission kommer brukas till för- värv av nya fastigheter och i syfte att stärka Bolagets koncept och affärsmodell.
AMREFAS FÖRUTSÄTTNINGAR
• Stigande fastighetspriser.
• Ökad efterfrågan på hyresfastigheter, med stigande hyresnivåer som följd.
• Höga direktavkastningar.
• Starkt samarbetsavtal med ProGreen ger en mycket god marknadsnärvaro.
• Drift och underhåll outsourcas till låga kostnader.
• Aktiv och välfungerande verksamhet idag.
• Obelånad fastighetsportfölj.
• Goda hävstångsmöjligheter när Amerikansk bankfinansiering blir möjlig.
• Erfaren styrelse med dokumenterad kunskap inom bolagsbyggande, finansiering och fastigheter.
RISKER
En investering i AMREFA utgör en affärsmöjlighet men också risker. Dessa kan på grund av omvärldsfaktorer och bolagets affärsriktning vara svåra att identifiera och kvantifiera. Denna sammanfattning skall endast ses som en introduktion till erbju- dandet.
De investeringsbeslut som läsare fattar, skall grundas på full- ständigt Informationsmemorandumet i sin helhet
EKONOMI, SAMARBETSPARTNER OCH ADRESSER
Räkenskaper i sammandrag
2013-01-01
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG (SEK) - 2013-08-31
Nettoomsättning 447 480
Övriga rörelseintäkter 0
Rörelsekostnader (exklusive avskrivningar) -172 121
EBITDA 275 359
Avskrivningar 0
Rörelseresultat (EBIT) 275 359
Finasiella poster 0
Resultat efter finansiella poster 275 359
Skatt 0
Årets resultat 275 359
BALANSRÄKNINGEN I SAMMANDRAG (SEK) 2013-08-31
Kassa och Bank 992 194
Anläggningstillgångar 4 472 693
Omsättningstillgångar (excl Kassa och Bank) 0
Summa tillgångar 5 464 887
Bundet eget kapital 5 464 887
Fritt eget kapital 0
Totalt eget kapital 5 464 887
Kortfristiga skulder 0
Långfristiga skulder 0
Summa skulder och eget kapital 5 464 887
NYCKELTAL 2013-08-31
Rörelsemarginal | 61,54% |
Vinstmarginal | 61,54% |
Räntabilitet på eget kapital | 5,04% |
Eget kapital | 5 464 887 |
Räntebärande skulder | 0 |
Räntebärande nettoskuld | 0 |
Soliditet | 100,00% |
Skuldsättningsgrad | 0,0 |
Kassaflöde före investeringar | 275 359 |
Antal aktier vid periodens utgång 7 549 541
Samarbetspartner
ProGreen Properties Inc
AMREFA har per den 19 juli 2013 ingått ett avtal med ProGreen Properties Inc”. ProGreen är AMREFAs huvudleverantör av fast- igheter och kommer framgent att spela en viktig roll i uppbygg- naden av AMREFAs fastighetsbestånd.
ProGreen är baserat i Birmingham, Michigan och bedriver en fastighetsverksamhet vilken bygger på att förvärva, renovera och förädla, samt förvalta bostadsfastigheter med potential för god avkastning. ProGreen förvärvar fastigheter ofta direkt från banker genom så kallade Foreclosures eller short sales. Pro- Green kan även förvärva fastigheter vilka är i privat ägo under förutsättningen att det är attraktivt prissatta och att en reell för- ädlingspotential finnes.
Efter förädlingsprocessen ingår det i ProGreens affärsmodell att sedan sälja vidare fastigheterna till privatpersoner eller andra investerare. Del i förädlingsprocessen är att skapa en miljöan- passad och energieffektiv fastighet.
Adresser
American Residential Fastigheter AB (publ) Xxxxxxxxxxxxxx 00, 0 tr
411 14 Göteborg
Tel 0000-000000
Eminova Fondkommission AB
Xxxxxxxxxx 00
114 40 Stockholm
Tel 00-000 000 00
xxx.xxxxxxx.xx xxxx@xxxxxxx.xx
Anmälningssedel för teckning av units i American Residential Fastigheter AB (publ)
Teckningstid
2 okt - 8 nov 2013
kl 15:00.
Teckningskurs
8 000 kr per unit.
Unit
1 unit består av 1 000 aktier samt
förlagslån om nominellt 4 000 kr.
Tilldelning och betalning
Betalning skall ske i enlighet med uppgift på utskickad avräkningsnota.
Undertecknad ansöker härmed om teckning av units i American Residential Fastigheter AB (publ): 1 unit (8 000 kr) 5 units (40 000 kr) 20 units (160 000 kr)
2 units (16 000 kr) 10 units (80 000 kr) 50 units (400 000 kr)
Xxxxx xxxxx:
Om teckningen avser ett belopp överstigande € 15 000 (ca 125 000 kr) ska en kopia på giltig legitimation medfölja anmälningssedeln. Om anmälan avser en juridisk person ska även ett registreringsbevis som styrker firmatecknare medfölja.
Namn/Firma | Person/Xxx.xx |
Adress | Postnr och Ort |
VP-kontonummer eller depånummer | Bank/förvaltare |
Telefon dagtid | E-postadress |
Ort och datum | Underskrift (i förekommande fall firmatecknare eller förmyndare) |
Jag anmäler mig till informationsmötet i □ Göteborg, kl 12 □ Göteborg, kl 18 □ Stockholm, kl 12 □ Stockholm, kl 18.
Anmälningssedeln skickas till: Eminova Fondkommission AB Box 5833
102 48 Stockholm
Fax: 00-000 000 00
Genom undertecknande av denna anmälningssedel medges följande:
att jag tagit del av och förstått samtlig information som utgivits i samband med detta erbjudande, att jag är medveten om att anmälan är bindande, att tilldelning kan komma att reduceras eller helt utebli, att mina personuppgifter behandlas i enlighet med Personuppgiftslagen, att jag befullmäktigar Eminova Fondkommission AB att för min räkning verkställa teckning av tilldelade aktier.
Viktig information
Eminova Fondkommission AB (”Eminova”) (556889-7887) är ett värdepappersbolag som står under Finansinspektionens tillsyn. Eminova har tillstånd att bedriva värdepappersrörelse enligt lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden.
Finansiella instrument som erbjudandet avser har inte och kommer inte att registreras i något annat land än Sverige. De kommer därför inte att erbjudas till försäljning i något annat land där deltagande skulle förutsätta ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än som följer av svensk rätt eller strider mot lag, förordning eller annan bestämmelse i sådant land.
Uppdrag genom undertecknad anmälningssedel befullmäktigar Eminova att för undertecknads räkning sälja, köpa eller teckna sig för finansiella instrument enligt villkoren som utformats för erbjudandet.
Uppdrag genom undertecknad anmälningssedel omfattas inte av den ångerrätt som följer av distans- och hemförsäljningslagen. Tillvägagångssätt och teckningsperiod framgår av den information som utgivits i samband med erbjudandet.
Genom anmälan i detta erbjudande blir undertecknad inte kund hos Eminova. Eminova kommer därför inte att kundkategorisera de som tecknar aktier enligt erbjudandet. Eminova gör inte heller en passandeprövning enligt lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden avseende teckning av värdepapper i erbjudandet.
I den information som utgivits i samband med erbjudandet framgår de risker som följer med en investering i de finansiella instrument som avses.
Den som avser teckna finansiella instrument i enlighet med detta erbjudande uppmanas att noga läsa igenom den information som utgivits. Priset för de finansiella instrument som avses framgår av den information som utgivits i samband med erbjudandet.
Kostnader utöver vad som angivits ovan, såsom skatter eller courtage, som kan komma att uppstå i samband med de finansiella instrument som erbjudandet avser, varken påföres av eller erläggs av Eminova.
Personuppgifter som tecknaren lämnar i samband med anmälan behandlas av Eminova enligt Personuppgiftslagen (1998:204). Behandling av personuppgifter kan även ske hos andra företag som Eminova eller emittenten samarbetar med.
Eminova ansvarar inte för tekniska fel eller fel i telekommunikations- eller posthantering i samband med teckning genom betalning eller inlämnande av anmälningssedel. VP-konto eller depå måste vara öppnat vid tillfället för anmälan.
Klagomål med anledning av Xxxxxxxx hantering av order genom undertecknad anmälningssedel kan insändas per post till Xxxxxxxx klagomålsansvarige på adress Eminova Fond- kommission AB, Att: Xxxxxxxxxxxxxxxxx, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx.
Eminova följer svensk lag och materiell rätt tillämpas på Eminovas erhållna uppdrag. Allmän domstol är behörig domstol.
Tejpa här
Vik här
Frankeras ej. Mottagaren betalar portot.
Eminova FK AB
Svarspost 20625908
Tejpa här
110 05 Stockholm