Mäklarmanual: överlåtelse av upplåtelseavtal i Karlatornet
2022-01-14
Mäklarmanual: överlåtelse av upplåtelseavtal i Karlatornet
Bakgrund
Bostadsrättshavaren har ingått förhandsavtal och därefter ett upplåtelseavtal för en lägenhet i Karlatornet. Tiden för inflyttningen i Karlatornet har flyttats fram sedan bostadsrättshavaren tecknade förhandsavtal. Som en kompensation för detta har bostadsutvecklaren (Karlatornet AB – ett tillhälftenägt Joint Venture mellan Serneke och Balder) utlovat en möjlighet för bostadsrättshavaren att sälja sin lägenhet vidare till en annan köpare och därefter inte längre stå som ansvarig för slutbetalning och tillträde för lägenheten, detta ansvar flyttas i stället över till den nya köparen.
Bostadsrättshavaren ska själv anlita en mäklare för att hitta en ny köpare till lägenheten.
Överlåtelseavtalet
Med anledning av ovan har en rutin tagits fram för hur en överlåtelse av upplåtelseavtalet ska gå till samt en mall för överlåtelseavtal som ska användas. Överlåtelseavtalet innebär i korthet att bostadsrättshavaren överlåter upplåtelseavtalet i sin helhet till en ny köpare (förvärvaren).
Överlåtelsen villkoras av att bostadsrättsföreningen godkänner partsbytet i upplåtelseavtalet.
1) Vid överlåtelsen av upplåtelseavtalet måste framtagen avtalsmall användas. Fyll i / justera uppgifter i de fält som markeras i grått. Inga ändringar utöver detta får göras i mallen.
OBS! Det finns tre mallar som ska användas beroende på om bostadsrättshavaren och förvärvaren kommer överens om ett pris för lägenheten som är högre, lägre eller samma som det som anges i upplåtelseavtalet.
2) Överlåtelseavtalet villkoras av att bostadsrättsföreningen godkänner partsbytet. Detta sker genom Bilaga 5.2, vilken även innehåller medlemskapsansökan, som skickas till föreningen postledes tillsammans med en kopia på undertecknat överlåtelseavtal och ett lånelöfte/intyg från bank som visar att förvärvaren kan genomföra köpet.
3) Möjligheten att överlåta upplåtelseavtalet är tidsbegränsad. För lägenheter i Brf Karlatornet 1:1 och 1:2 ska överlåtelseavtalet vara undertecknat av samtliga parter senast 2022-12-31. För Brf Karlatornet 1:3 och 1:4 ska överlåtelseavtalet vara undertecknat av samtliga parter senast 2023-06-30. Datumet anges som villkor för överlåtelsen i upplåtelseavtalet.
4) Överlåtelsen sker till en överenskommen summa som inte behöver vara densamma som priset bostadsrättshavaren köpt lägenheten för enligt upplåtelseavtalet. Beroende på om bostadsrättshavaren säljer lägenheten med vinst, förlust eller till samma pris ska olika avtalsmallar användas.
Betalning
1) Bostadsrättshavaren har betalat in ett förskottsbelopp eller handpenning till föreningen enligt upplåtelseavtalet. Förvärvaren ska betala in motsvarande belopp på mäklarens klientmedelskonto inom 7 dagar efter att överlåtelseavtalet tecknats. Mäklarens egen mall för depositionsavtal skall användas.
2) Vid det fall bostadsrättshavaren enbart betalat in ett förskottsbelopp till föreningen ska betalning av handpenning enligt upplåtelseavtalet (10 % av lägenhetens pris avräknat erlagt förskott) betalas av förvärvaren till föreningen senast ca 6 månader innan tillträdet.
3) Slutbetalning av insatsen enligt upplåtelseavtalet sker av förvärvaren till föreningen i samband med tillträdet av lägenheten. Eventuell skillnad mellan insatsen enligt upplåtelseavtalet och
det överenskomna priset för överlåtelsen ska betalas direkt till bostadsrättshavaren/förvärvaren i samband med tillträdet, enligt upplåtelseavtalet, av lägenheten.
Exempel: Överlåtelse till ett högre pris
Insats enligt upplåtelseavtalet | 2 500 000 kr |
Förskott | 150 000 kr |
Överenskommet pris vid överlåtelse | 3 000 000 kr |
Mellanskillnad insats och överenskommet pris | 500 000 kr |
Xxxx har tecknat upplåtelseavtal för lägenhet 1201 i Karlatornet där insatsen anges till 2 500 000 kr och har betalat ett förskott till föreningen på 150 000 kr.
Xxxx säljer sedan lägenheten till Xxxxx för 3 000 000 kr genom att överlåta upplåtelseavtalet. Xxxxx ska inom 7 dagar betala minst 150 000 kr till Xxxx, vilket motsvarar förskottsbeloppet för lägenheten enligt upplåtelseavtalet. När föreningen godkänt överlåtelsen av upplåtelseavtalet kommer förskottet som betalats in av Xxxx i stället ses som en betalning från Kalle. Notera att Xxxx och Xxxxx kan komma överens om att ett högre belopp ska betalas. I detta fall är det mäklaren som ska se till att det blir tydligt för Xxxxx vilken del av beloppet som utgör en delbetalning av insatsen enligt upplåtelseavtalet och vilken del som utgör en delbetalning av mellanskillnaden till Xxxx.
6 månader innan tillträdet ska Kalle betala in handpenning till föreningen enligt upplåtelseavtalet och slutligen i samband med tillträdet av lägenheten betala in resterade del av insatsen till föreningen och mellanskillnaden, dvs 500 000 kr (eller resterande del av mellanskillnaden om Xxxxx betalat ett högre belopp vid överlåtelsen), direkt till Xxxx. Vid tillträdet ska Xxxxx uppvisa kvitto på att slutbetalningen enligt upplåtelseavtalet är genomförd för att få nycklarna till lägenheten.
Exempel: Överlåtelse till ett lägre pris
Insats enligt upplåtelseavtalet | 2 500 000 kr |
Förskott | 150 000 kr |
Överenskommet pris vid överlåtelse | 2 000 000 kr |
Mellanskillnad insats och överenskommet pris | 500 000 kr |
Xxxx har tecknat upplåtelseavtal för lägenhet 1201 i Karlatornet där insatsen anges till 2 500 000 kr och har betalat ett förskott till föreningen på 150 000 kr.
Xxxx säljer sedan lägenheten till Xxxxx för 2 000 000 kr genom att överlåta upplåtelseavtalet. Xxxxx ska inom 7 dagar betala 150 000 kr till Xxxx, vilket motsvarar förskottsbeloppet för lägenheten. När föreningen godkänt överlåtelsen av upplåtelseavtalet kommer förskottet som betalats in av Xxxx i stället ses som en betalning från Kalle.
6 månader innan tillträdet ska Xxxxx xxxxxx in handpenning till föreningen enligt upplåtelseavtalet och slutligen i samband med tillträdet av lägenheten betala in resterade del av insatsen till föreningen. I samband med tillträdet enligt upplåtelseavtalet ska Anna betala mellanskillnaden, 500 000 kr, direkt till Kalle. Vid tillträdet ska Xxxxx uppvisa kvitto på att slutbetalningen enligt upplåtelseavtalet är genomförd för att få nycklarna till lägenheten.
Exempel: Överlåtelse till samma pris
Insats enligt upplåtelseavtalet | 2 500 000 kr |
Förskott | 150 000 kr |
Överenskommet pris vid överlåtelse | 2 500 000 kr |
Mellanskillnad insats och överenskommet pris | 0 kr |
Xxxx har tecknat upplåtelseavtal för lägenhet 1201 i Karlatornet där insatsen anges till 2 500 000 kr och har betalat ett förskott till föreningen på 150 000 kr.
Xxxx säljer sedan lägenheten till Xxxxx för 2 500 000 kr genom att överlåta upplåtelseavtalet. Xxxxx ska inom 7 dagar betala 150 000 kr till Xxxx, vilket motsvarar förskottsbeloppet för lägenheten. När
föreningen godkänt överlåtelsen av upplåtelseavtalet kommer förskottet som betalats in av Xxxx i stället ses som en betalning från Kalle.
6 månader innan tillträdet ska Xxxxx xxxxxx in handpenning till föreningen enligt upplåtelseavtalet och slutligen i samband med tillträdet av lägenheten betala in resterade del av insatsen till föreningen. Vid tillträdet ska Xxxxx uppvisa kvitto på att slutbetalningen enligt upplåtelseavtalet är genomförd för att få nycklarna till lägenheten.
Marknadsföring och visning av lägenheten
Bostadstutvecklaren kommer se till att bostadsrättshavaren får relevant information om lägenheten inför en försäljning. Bostadsrättshavaren får lov att välja vilken mäklare den vill anlita för att sälja lägenheten, dock inte Nytt Hem som förmedlar övriga bostadsrättslägenheter i Karlatornet.
1) Ett antal utvalda bilder från projektet skickas till bostadsrättshavaren. Inga andra av projektets bilder får lov att användas vid marknadsföring av lägenheten.
2) Den anlitade mäklarens egna kanaler ska användas vid annonsering av lägenheten. Lägenheten kommer inte att visas i bostadsutvecklarens kanaler.
3) Karlatornet är under uppbyggnad, visningar av den aktuella lägenheten kan därmed inte genomföras på plats i byggnaden.
4) Karlatornets showroom på Xxxxxxxxxx får inte lov att nyttjas för visningar av andra mäklarbyråer än Nytt Hem, Eklund Stockholm New York och Xxxx Xxxxxx Fastighetsförmedling.
Skatteeffekter
1) Eventuell kapitalvinst som ska beskattas beräknas till skillnaden mellan vad bostadsrättshavaren köpt lägenheten för enligt upplåtelseavtalet och det överskjutande beloppet enligt överenskommelse vid överlåtelsen av upplåtelseavtalet (mellanskillnaden). Beskattningstidpunkten är när bindande avtal ingås för överlåtelsen av upplåtelseavtalet. Det innebär att om avtal ingås om att överlåta upplåtelseavtalet under 2022, ska en eventuell vinst deklareras av bostadsrättshavaren (säljaren) för inkomståret 2022 och deklareras senast i början på maj 2023. Detta innebär alltså att bostadsrättshavaren (säljaren) beskattas på vinsten innan hen erhåller betalningen från den nya köparen.
2) För det fall överlåtelsen sker till ett lägre pris är kapitalförlusten för bostadsrättshavaren (säljaren) avdragsgill till 70 procent i inkomstslaget kapital.
3) När förvärvaren i framtiden ska sälja lägenheten kommer kontrolluppgift från föreningen att lämnas enligt ekonomisk plan, dvs insatsen enligt upplåtelseavtalet.
4) Förvärvaren ska själv kontakta Skatteverket med frågor avseende om/hur köpeskilling (mellanskillnad) tas upp i deklarationen.
Checklista: underlag till bostadsrättsföreningen
När överlåtelseavtalet är undertecknat av båda parter ska underlaget skickas med post till bostadsrättsföreningen för godkännande av partsbyte i upplåtelseavtalet. Det är viktigt att underlaget stämmer och är komplett. OBS! Invänta att förvärvaren inbetalat förskott/handpenning för lägenheten innan underlaget skickas till föreningen. Följande delar måste finnas med i underlaget och vara noga granskade av mäklaren:
1) Kopia på undertecknat överlåtelseavtal inkl. bilagor
2) Förfrågan om partsbyte i upplåtelseavtalet och ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen
3) Förvärvarens lånelöfte/intyg från bank/borgen som täcker det totala priset på lägenheten. Ett lånelöfte ska vara utställt från ett erkänt låneinstitut och innehålla täckning för minst lägenhetens totala pris, månadsavgift, lånebelopp och kontantinsats.
4) Fullständiga kontaktuppgifter till förvärvaren (e-postadress är obligatorisk)
5) Kontaktuppgifter till mäklaren för returnering av godkännande av partsbyte och medlemskap Brev till bostadsrättsföreningen skickas till nedan adress (byt ut X mot aktuell förenings nummer):
Brf Karlatornet 1:X Box 3194
400 10 Göteborg
Kontaktuppgifter
Eventuella frågor ställs till Karlatornet Kundcenter: xxxxxx@xxxxxxxxxxx.xx Kontakt med bostadsrättsföreningen: xxxxxx@xxxxxxxxxxx.xx