BESLUT DEN 18 FEBRUARI 2021 DNR 94/20 SIDA 1 AV 10
BESLUT DEN 18 FEBRUARI 2021 DNR 94/20 SIDA 1 AV 10
Anmälare
NN och YY
Ombud:
C.F.
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 29 015 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Han har godtagit att det begärda beloppet är rimligt i och för sig.
BAKGRUND
Den 20 februari 2020 köpte NN och YY (”anmälarna”) bostadsrätten till en lägen- het i Storstad för 5 600 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. Enligt köpekon- traktet skulle tillträde ske den 3 augusti 2020 eller annat datum enligt överens- kommelse.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
Den 18 maj 2020 kom anmälarna och säljarna via sms överens om att tillträde skulle ske den 4 juli 2020, vilket anmälarna underrättade Mäklaren om via sms den 27 maj 2020.
Mäklaren vidtog inga åtgärder med anledning av underrättelsen, som han själv hävdat att han inte tog del av, och tillträde kom att ske först den 31 juli 2020.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att an- mälarna inte har rätt till ersättning.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Anmälarna
Grunden för kravet är att Mäklaren inte återkopplade på ett meddelande från dem angående tidigareläggning av tillträdesdatum. De hamnade i situationen att de var utan bostad i tre veckor. Det är de extrakostnader detta medförde som de nu kräver ersättning för.
De har dels tvingats magasinera sina tillhörigheter, dels skaffa boende för sig själva och sina två barn under tiden den 4 juli - 31 juli 2020.
Specifikation av skadan:
• Hyra av bostad 8-18 juni 2020: 16 000 kr.
• Magasinering av möbler: 1 990 kr.
• Parkeringskostnader: 800 kr.
• El m.m. och förbrukningskostnader: 1 200 kr.
• Fördyrade levnadskostnader för mat m.m.: 2 000 kr.
• Flyttkostnader från magasin: 7 025 kr.
Mäklaren
Anmälarna sökte honom via sms den 27 maj. De gjorde endast detta försök att nå honom, vid ett tillfälle över sms. Inga fler sms, inga samtal och inga övriga kon- takter.
Anmälan bygger på att han missade detta sms som anmälarna skickade till ho- nom för att justera tillträdesdagen. Han vill tillägga att på all övrig kommunikat- ion ifrån både köpare och säljare så har han återkopplat inom 24 timmar.
Då han inte tog del av sms:et så följde han det överlåtelseavtal som tecknades mellan köpare och säljare och som angav att tillträde skulle ske den 3 augusti 2020 och var i god tro om att allt var enligt plan.
I en digital värld är det inte ovanligt att söner och döttrar i unga åldrar använder föräldrars telefon, något som han befarar kan ha hänt vid detta tillfälle. Det kan också vara så att telefonen har legat i hans ficka och att han kom åt någon knapp, men han tog aldrig del av sms:et och läste det aldrig – därav kunde han inte heller svara på det.
Anmälarna gjorde nästa försök att nå honom cirka en månad senare, den 23 juni. Den gången mejlade de samma förfrågan på grund av att säljarna nu inte kunde flytta tillträdesdagen längre, ett mejl som hamnade i hans skräppost/spamfilter på kontoret och som han inte heller tog del av vid det tillfället. Trots detta sva- rade han på mejlet inom 24 timmar.
Han beklagar självklart detta och anser att det är oerhört olyckligt, men menar också att vid justering av tillträde och något av så stor vikt så kunde anmälarna eller säljarna ha ringt honom då de inte fick svar via mejl eller sms. Han har sin telefon på dygnet runt och svarar i telefon både kvällar och helger, han är absolut inte svår att få tag i. Hade anmälarna ringt hade han omedelbart svarat på deras mejl och sms.
När mäklaren som anmälarna anlitade för att sälja sitt hus kontaktade honom den 24 juni 2020 med ett mejl som faktiskt nådde honom, och då han fick in- formationen om att anmälarna sökt honom, svarade han samma dag och försökte omedelbart hjälpa anmälarna med ärendet.
Även efter den 24 juni har han gjort allt han kan för att hjälpa både köpare och säljare till en bra lösning och anser inte att det är hans fel att säljare och köpare enats om något och inte säkerställt att det fungerade eller hade blivit bokat.
Han vill tillägga att inte heller säljarna kontaktade honom och meddelade om önskemål kring justering av tillträdesdag under tidsperioden ovan.
Nämnden ställde följande frågor till anmälarnas ombud.
1. Av dina huvudmäns uppgifter framgår att säljarna den 19 juni förklarade att denne inte kunde ”hålla plan med inflyttning 4 juli". På vilket sätt påverkade det sakernas tillstånd att mäklaren inte vidtog några åtgärder med anledning av meddelandet den 27 maj om ändring av tillträdesdagen? Eller annorlunda ut- tryckt: Xxxx säljarna kunnat hålla överenskommelsen om mäklaren hade agerat redan i slutet av maj? Om så, förklara hur och varför.
2. Dina huvudmän och säljarna hade en överenskommelse om tillträde den 4 juli. Varför höll dina huvudmän inte fast vid den överenskommelsen och krävde till- träde då?
Anmälarna har tillagt följande:
Fråga 1: Om Mäklaren hade läst deras sms den 27 maj, och agerat professionellt, hade ett tilläggsavtal tecknats. Då hade säljarna haft ansvaret för att avtalad in- flyttning den 4 juli inte kunde genomföras.
Fråga 2: Vid deras kontakt med Mäklaren den 24 juni klargjorde denne att en ändring av tillträdesdatum måste ske skriftligen i ett avtal som mäklaren ombe- sörjer. Eftersom detta avtalsskrivande inte skedde (på grund av Mäklarens under- låtenhet att återkoppla på deras sms), tydliggjorde Mäklaren att de inte kunde kräva att komma in i lägenheten den 4 juli, trots att det fanns ett avtal med säl- jarna.
Det kan tilläggas att de aldrig sålt någon fastighet tidigare.
Anledningen till att de kräver Mäklaren på ersättning för sina extrakostnader är följande. Om Mäklaren hade agerat professionellt när sms:et lästs, så hade ett avtal om nytt tillträde tecknats omgående, och då hade säljarna varit skyldiga att acceptera tillträde den 4 juli. Detta enligt Mäklaren.
De hade planerat att kräva säljarna på ersättning för de kostnader som uppstod
p.g.a. att den överenskomna inflyttningen inte kunde ske den 4 juli som överens- kommits. Anledning till att krav mot säljarna inte framställdes var att Mäklaren hävdade att en ändring av inflyttningsdatum måste överenskommas skriftligt via mäklaren. De undrar om det kan vara så att Mäklaren inte hade rätt i att det måste skrivas ett tilläggsavtal när det gäller tidigare tillträde.
Mäklaren har i huvudsak tillagt följande:
Han går noga igenom överlåtelseavtalet innan det undertecknas av köpare och säljare. Han har under sina år som mäklare vid flertalet gånger justerat tillträdes- datum efter att köpare och säljare gemensamt kommit överens om att de önskar justera tillträdesdatum. Han är därför oerhört tydligt på den punkten vid genom- gången av överlåtelseavtalet. Ska tillträdesdatum justeras från det som står angi- vet i avtalet, måste parterna gemensamt inkomma med den informationen till honom och då upprättar han ett tilläggsavtal som reglerar justeringen av tillträ- desdag.
§ 12 i överlåtelseavtalet reglerar när skriftliga meddelanden anses levererade och där framgår det tydligt att sms inte är att anses som ett skriftligt sätt att kommu- nicera. Där står också att en kännedomskopia alltid ska gå till mäklaren. För att undvika missförstånd är han tydlig med att informera att om möjligt mejla all in- formation och cc:a honom som mäklare så alla får informationen och det samti- digt.
Han anser att anmälarna talar emot sig själva. Å ena sidan hävdar de att han meddelade dem att ett sms med förslag om ny tillträdestid inte räcker som avtal för ett nytt datum för tillträde utan att det behöver bekräftas och signeras av båda parter. Senare i samma inlaga ifrågasätter de hans yrkeskunskap – de und- rar om han känner till att man måste skriva ett tilläggsavtal. Något som han alltså tidigare sagt att han påpekat att säljare och köpare behöver göra för att tidigare- lägga tillträdesdatum.
Det är för honom oerhört konstigt att om man nu gör en så stor affär som en fas- tighetsaffär för första gången inte gör allt som står i sin makt för att få tag på ho- nom som mäklare om man nu vill justera eller undrar över det som redan är avta- lat. Är det något som är av stor vikt, som justeringen av tillträdesdag tydligen var, så ställer han sig frågande till varför man skickar ett sms som avslutas med en fråga, utan att följa upp eller få en bekräftelse på den frågan på 28 dagar. Det låg i anmälarnas intresse att få till stånd en överenskommelse och då borde de ha ringt, skickat sms igen och mejlat. Helt enkelt gjort allt de kunde för att få tag på honom. I detta fall har inget gjorts under dessa 28 dagar från anmälarnas sida.
Vid kontraktsskrivningen informerade han och gick noga igenom med båda parter att en justering av tillträdesdagen var möjlig om båda parter var överens och ett tilläggsavtal om justeringen tecknades och signerades. Han meddelade anmälar- na detta igen vid kontakt den 24 juni.
Han kan bara konstatera att till honom har ingen tydlig information inkommit om att både säljare och köpare var angelägna om att justera tillträdestiden. Xxxx- xxxxx skickade ett sms till honom den 27 maj (som han aldrig såg/uppfattade). Sms:et utgjordes av en fråga som avslutades med: ”Träffas vi dagen innan på fre- dagen och löser allt?”
Detta sms uppfattades inte av honom och han har därför inte heller svarat på det till någon av parterna. Han vidhåller att han tycker det är oerhört anmärknings- värt att man inte försöker få kontakt på något sätt mellan den 27 maj och den 24 juni, då han fick ett mejl.
Tilläggas ska att anmälarna uppskattningsvis har mejlat/sms:at honom cirka 20-30 gånger från kontaktskrivningen fram till dagens datum. Han har vid samtliga fall förutom sms:et den 27 maj besvarat deras sms och mejl inom 24 timmar. Oftast mycket snabbare än så. Han anser därför att de borde reagerat på att han inte återkopplade. Deras kommunikation var tät och bra fram till den 27 maj. Tilläggas till detta bör också att inget av dessa 20-30 meddelanden skickades mellan den 27 maj och den 24 juni, då det var helt tyst från anmälarna.
XX skrev ett mejl den 23 juni där han ville uppmärksamma honom på vad som sagts mellan köpare och säljare om justering av tillträdesdag. Han tog del av mej- let först den 24 juni då det fastnade det i hans spamfilter.
Inga av sms:en mellan anmälarna och säljarna där diskussion om justering av till- trädesdatum fördes inkluderade honom som mäklare. Säljarna hörde aldrig av sig angående tidigareläggande av tillträdesdag, anmälarna hörde endast av sig en gång (via det sms som han inte tog del av den 27 maj).
När han nåddes av mejlet från YY den 24 juni med dess information om önskad justering av tillträdesdag, kontaktade han säljarna per telefon och kollade vad som var bestämt. Säljarna informerade då om att de hade sms:at anmälarna an- gående att tidigarelägga tillträdet, men att de inte trodde att det var bestämt då det inte bekräftats och inget tilläggsavtal upprättats. De hade endast via sms fö- reslagit ett tidigareläggande då de ”trodde” att de skulle bli klara med renove- ringen av sitt nya boende tidigare än väntat. Säljarna informerade honom under detta telefonsamtal om att detta förändrats igen och de inte skulle hinna bli klara och att de meddelat anmälarna detta. Säljarna ansåg inte heller att det fanns ett avtal om nytt tillträdesdatum utan ansåg att det var tillträdesdatumet i överlåtel- sekontraktet som skulle råda.
Han har inte varit involverad i någon diskussion om avtalsbrott. Det fanns av mejl och sms att döma en vilja från båda parter att försöka tidigare lägga tillträdesda- tum, men då kommunikationen mellan parterna uppenbarligen inte varit tillräck- lig så har man inte kommit ända fram till ett tilläggsavtal. Hade han bara fått en tydlig information från båda parter så hade han givetvis varit behjälplig med ett tilläggsavtal direkt.
Han anser inte att man kan tro sig ha en överenskommelse när det finns ett tyd- ligt avtal som säger något annat. I överlåtelseavtalet står det tydligt att all in- formation mellan parterna som är av betydelse för avtalet ska ske skriftligen.
Det är för honom väldigt anmärkningsvärt hur man kan ställa sig helt ovetande till att man behöver signera ett tilläggsavtal för att ha ett nytt bindande avtal om tillträdesdag, då anmälarna uppenbart precis gjort detta via annan mäklare i samband med deras egen försäljning. Det var ju detta som föranledde hela dis- kussionen om att tidigarelägga tillträdesdagen.
Att använda argumentation om att man är ovetande och tror att det är på ett visst sätt kan inte lastas honom. Att utan fått ett nytt tillträdesdatum bekräftat av säljare och mäklare, samt i avsaknad av tilläggsavtal, ändå välja att tidigare lägga sin egen utflytt och genom det ådra sig extra omkostnader kan inte lastas någon annan än anmälarna.
UTREDNINGEN
Anmälarna har gett in ett schema över händelseförloppet i tabellform. Av tabel- len framgår bland annat att anmälarna och säljarna den 18 maj kom överens om att flytta tillträdet till den 4 juli. Det bekräftades med ett sms från säljarna där de skrev att ”4 juli blir perfekt”.
Av schemat framgår vidare att anmälarna den 27 maj meddelade Xxxxxxxx om den ändrade tillträdesdagen (det meddelande som Mäklaren uppgett att han inte noterade) och att säljarna den 19 juni skrev följande till anmälarna: "Kan inte hålla plan med inflyttning 4 juli!!"
I ett mejl till anmälarna den 24 juni 2020 skrev Xxxxxxxx bland annat följande.
”Jag har nu haft kontakt med säljaren som säger att han absolut räckte ut en hand och frågade om tidigare tillträde för er del, men han är samtidigt tydlig med inte såg det som ”bokat” och att han ej lovat något – utan frågade om det var möjligt och att han sedan skulle jobba på att få hantverkarna klara.
När det gäller bokning av tillträde så måste det alltid ske via mig och banken, dvs vi behöver få en tydlig kontakt, samtliga parter ska kunna datum och banken ska även bekräfta tiden. Det ska sen även skrivas ett tilläggsavtal mellan dig och säljaren in- nan tillträdet för att bekräfta ett tidigareläggande.
[…]
Inget tillträde har bokats den 4:e då den informationen aldrig nått mig. Det ni skulle gjort när ni ej fick svar är givetvis att ha slagit mig en signal och gjort ett nytt försök att få tag i mig. Samt att vi skulle ha signerat ett tilläggsavtal och bokat en tid med banken. Innan dessa saker är genomförda så är ingen tillträde garanterat och det blir nu oerhört svårt att lösa detta.”
I köpekontraktet angavs bland annat följande.
”Skriftliga meddelanden enligt detta avtal ska ske [på vissa angivna sätt] samt med
kännedomskopia till ansvarig mäklare.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har brutit mot någon skadeståndssanktionerad regel i fastig- hetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens brott mot lagen och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att brottet mot fastighetsmäklarlagen ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade handlat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Oaktsamhet
Nämnden har kommit fram till att Mäklaren agerade oaktsamt. Skälen för det är följande.
Enligt Mäklaren krävs det ett undertecknat avtal för att tillträdesdagen ska kunna ändras. I FRN har han bland annat uppgett att ”det är för honom väldigt anmärk- ningsvärt hur man kan ställa sig helt ovetande till att man behöver signera ett tilläggsavtal för att ha ett nytt bindande avtal om tillträdesdag”. Samma uppfatt-
ning redovisade han även till anmälarna i det mejl den 24 juni 2020 som refere- rats ovan under rubriken ”Utredningen”.
Den uppfattning som Mäklaren redovisat är felaktig, i alla fall som utgångspunkt. En överenskommelse om ändring av tillträdesdag kan normalt ingås formlöst, och i detta fall hade anmälarna och säljarna via sms utbytt samstämmiga viljeförkla- ringar om att ändra tillträdesdagen till den 4 juli. (En annan sak är att det är lämp- ligt att en sådan överenskommelse dokumenteras i ett mer formellt avtal.)
Den utgångspunkt som angetts ovan kan förändras genom en överenskommelse om s.k. avtalad skriftform. Det innebär att parterna har kommit överens om att ett avtal dem emellan måste ingås på ett visst sätt för att vara bindande. Skälet till avtalad skriftform är vanligen att parterna inte ska ”råka” bli bundna i sam- band med att de muntligen diskuterar villkoren för avtalet.
I detta fall hade parterna i köpekontraktet kommit överens om att ”skriftliga meddelanden enligt detta avtal” skulle skickas på visst sätt. Sms var inte ett av de sätten. Parterna är emellertid aldrig bundna av de formkrav de själva har ställt upp. Formkraven kan avtalas bort, och det kan ske formlöst. I detta fall räcker det, enligt nämndens mening, att parterna rent faktiskt ingick ett avtal via sms för att de ska anses ha avtalat bort det eventuella formkravet, jfr Lexinos kommentar till 32 § köplagen, p. 2.1.7.1. Nämnden tillägger dessutom att det är tveksamt om formkravet i köpekontraktet alls tog sikte på avtal mellan parterna. Formulering- en ”skriftliga meddelanden enligt detta avtal” tar snarare sikte på ensidiga med- delanden som en part kan vilja rikta till den andra parten och som enligt avtalet ska göras skriftligen, exempelvis om det finns en avtalad rätt att begära köpets återgång med stöd av en s.k. besiktningsklausul.
Sammanfattningsvis anser nämnden att Mäklaren agerade oaktsamt genom att hävda den felaktiga uppfattningen att en ändring av tillträdesdag krävde ett un- dertecknat avtal.
Orsakssamband
Nämnden har kommit fram till att det inte är bevisat att Mäklarens oaktsamhet orsakade någon ekonomisk skada. Skälen för det är följande.
Av anmälarnas egna uppgifter – se ovan under rubriken ”Utredningen” – framgår att säljarna den 19 juni förklarade att denne inte kunde ”hålla plan med inflytt- ning 4 juli”. Vid sådant förhållande saknade det betydelse att Mäklaren inte vid- tog några åtgärder med anledning av meddelandet den 27 maj om ändring av
tillträdesdagen, det som han uppgett att han inte tog del av, och att han gav fel- aktig information i mejlet den 24 juni. Även om han hade vidtagit åtgärder och lämnat korrekt information hade det knappast förändrat sakernas tillstånd. An- norlunda utryckt saknas det orsakssamband mellan oaktsamheten och anmälar- nas skada. Anmälarnas krav ska därför avslås.
Övrigt
Det förefaller som att säljarna begick ett avtalsbrott mot anmälarna genom att inte hålla överenskommelsen om tillträdesdag. Detta sagt med reservation för att det kan finnas omständigheter som inte har framkommit i ärendet och som kan påverka den nu angivna slutsatsen. Men om slutsatsen är riktig, innebär det att säljarna är ersättningsskyldiga gentemot anmälarna.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.