Markbyte Gorsinge 1:1, Biskopskvarn

KS § 56 X.xx. KS/2022:111 - 253

Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att

1. ge kommunstyrelsen mandat att godkänna markbyte utifrån ärendets beskrivning.

Kommunstyrelsen beslutar att

2. under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar enligt ovan, uppdra till mark- och exploateringsenheten att genomföra markbyte samt upprätta exploateringsavtal för nämnda fastighet.

Beslutsgång

Ordföranden finner att det endast finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.

Beskrivning av ärendet

Under senare delen av 2021 kom Kilenkrysset AB in med en förfrågan om att förvärva en del av kommunal mark som ligger i anslutning till E20 vid området Biskopskvarn. Efter en dialog mellan parterna har man enats om en ömsesidig vilja att göra ett markbyte. Strängnäs kommun får enligt förslaget om markbyte tillgång till mark som idag är exploaterad och klar för bebyggelse.

Strängnäs kommuns mark, Gorsinge 1:1, omfattar cirka 200 000 kvadratmeter och har ett försäljningsvärde av 58 000 000 kronor. Den mark som Strängnäs kommun erbjuds omfattar cirka 72 000 kvadratmeter och har ett sammanlagt försäljningsvärde på cirka 54 600 000 kronor.

Mellanskillnaden om 3 400 000 kronor ska regleras genom kontant likvid.

De fastigheter som Strängnäs kommun erbjuds i markaffären är:

• Navet 5 cirka 5000 m2

• Gnejsen 2 cirka 15 000 m2

• Gnejsen 3 cirka 52 000 m2

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Kilenkrysset AB och Strängnäs kommun ska i samband med markbytet teckna ett exploateringsavtal angående utbyggnad av allmän platsmark.

Mark som kommunen säljer till Kilenkrysset.

Navet 5 ca 5000 m² som kommunen förvärvar.

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Gnejsen 2 och 3 ca 67 000 m² som kommunen förvärvar.

Ekonomiska konsekvenser för kommunen

Genom att genomföra bytet får kommunen tillgång till redan exploaterad mark som snabbare kan erbjudas till intressenter i behov av verksamhetsmark. Vilket ger ökade möjligheter för kommunens näringsliv att utvecklas.

Värdering Gorsinge 1:1 82 000 000 kronor Kostnad exploateringskostnad allmän plats som regleras i exploateringsavtal 24 000 000 kronor

Netto 58 000 000 kronor

Värdering Navet 5, Gnejsen 2 och 3 54 600 000 kronor

Kontant likvid 3 400 000 kronor

Övriga konsekvenser

Genom att genomföra bytet får kommunen tillgång till redan exploaterad mark som snabbare kan erbjudas till intressenter i behov av industrimark. Detta är i linje med de principer i etableringsplanen som kommunstyrelsen beslutat att kommunen ska följa.

Uppföljning

Beslutet följs upp av mark- och exploateringsenheten.

Beslutsunderlag

Tjänsteutlåtande, Markbyte Gorsinge 1:1 – Biskopskvarn, 2022-03-04 Rapport, Värdeutlåtande avseende del av Gorsinge 1:1, 2022-02-22 Rapport, Värdeutlåtande avseende Navet 5, 2022-03-01

Rapport, Värdeutlåtande avseende Gnejsen 2, 2022-03-01

Rapport, Värdeutlåtande avseende Gnejsen 3, 2022-03-01

Beslutet skickas till

Kommunfullmäktige

Justerandes sign

Utdragsbestyrkande

Mark- och exploateringsenheten

Värdeutlåtande

avseende del av fastigheten

Gorsinge 1:1

Strängnäs kommun

Värderingsobjektet från ovan.

2022-02-22

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

UPPDRAG

Uppdragsgivare Strängnäs kommun genom Xxxxx Xxxxxxxxx.

Syfte Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra in- ternt beslutsunderlag inför försäljning.

Värderingsobjekt Del av Gorsinge 1:1 i Strängnäs kommun, med orange markerat på bilden nedan.

Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 2022-02-22.

Förutsättningar För utlåtandet gäller bifogade ”Allmänna villkor för värdeutlå- tande”, där det bl.a. framgår att marken förutsätts ej vara belastad med miljöföroreningar. Vidare förutsätts markförhållandena vara normala.

Marknadsvärdebedömningen redovisas inkl. gata och exkl. anslut- ningskostnad för VA.

Underlag - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).

- Taxeringsuppgifter.

- Muntliga uppgifter från uppdragsgivaren.

- Utdrag ur detaljplan.

- Marknadsinformation.

- Kartmaterial.

BESKRIVNING

Lagfaren ägare Strängnäs Kommun (Xxx.xx 212000-0365).

Fastighetstyp Verksamhetsmark.

Läge Värderingsobjektet är beläget ca 6 km söder om Strängnäs.

Näromgivningen består mestadels av skogs- och åkermark. Trafik- led (E20) nås på mycket nära avstånd via trafikplats Biskopskvarn.

Källa: xxxxx://xxxxxxxx.xxxxxxxxxxxx.xx/

Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas av en detaljplan från 2004-12-24. Ge- nomförandetiden har gått ut. Planen anger ”JK”, dvs industri, la- ger, bilservice, handel med skrymmande varor och sällanköpsvaror samt kontor. Ej dagligvaror. Högsta exploateringsgrad varierar mellan 0,3 resp 0,4 (byggnadsarea/ fastighetsarea). Högsta bygg- nadshöjd är 12 m.

Värt att notera är att det pågår ett detaljplanearbete angående värderingsobjektet. Den nya detaljplanen anger verksamheter och kontor som ändamål. Högsta byggnadshöjd utökas till 20 m och exploateringsgraden till 60 % (byggnadsarea/fastighetsarea). Detta innebär att det kan finnas förväntningar om en större byggrätt framöver, vilket rimligtvis borde ha en positiv värdepåverkan.

Servitut, samfälligheter,

inteckningar etc. Vid värdebedömningen förutsätts att värderingsobjektet ej omfat- tas av några belastningar i form av servitut, gemensamhetsanlägg- ningar, nyttjanderätter etc som påverkar marknadsvärdet.

Tomtbeskrivning Värderingsobjektets areal uppgår till ca 21,75 ha. Värderingsobjek- tet är idag obebyggt och består av skogs- och åkermark.

VÄRDERING Metodtillämpning

Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets mark- nadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Marknadsvärdet bedöms med en ortsprisanalys av gjorda jämförbara fastighetsköp.

Marknadsanalys

Allmänt Vi har för närvarande ett starkt konjunkturläge med stor efterfrå- gan på både varor och tjänster. Stark efterfrågan har, i kombinat- ion med utbudsbegränsningar, logistikproblem och stigande råva- rupriser och elpriser, medfört till högre konsumentpriser och höjd inflation. Riksbanken bedömer dock att prisökningar till följd av utbudsstörningar kommer att vara övergående, varför Riksbanken valde under det senaste mötet i december att hålla reporäntan oförändrad på 0 % och att fortsätta köpa obligationer för ytterli- gare 37 miljarder kr under det första kvartalet 2022.

Under vintern har vi sett en ökad smittspridning av Covid-19 vilket medförde att restriktionerna i samhället skärptes.

Elpriserna har stigit kraftigt och regeringen har nu beslutat att ge en elpriskompensation till småhusägare.

Den svenska börsen har haft en svag utveckling under inledningen av 2022. I diagrammet nedan visas utvecklingen för Carnegies fas- tighetsindex samt OMXS30.

Fastighetsmarknaden Aktiviteten på transaktionsmarknaden är stor och 2021 uppnåd- des en ny toppnotering med en omsättning om ca 400 miljarder kr. Transaktionsmarknaden har präglats av flera stora strukturför- värv, bl.a. Heimstadens förvärv av Akelius, Corems förvärv av Klö- vern och Castellums förärv av Kungsleden. Finansieringsmöjlighet- erna för strukturförvärv är goda genom att bolag betalar med egna aktier eller genom att ställa ut obligationer.

Det finns ett stort intresse bland utländska investerare att köpa fastigheter i Sverige. Under 2021 utgjorde ca 25 - 30 % av omsätt- ningen av utländskt kapital. Norden utgör den tredje största inve- sterarmarknaden i Europa efter Storbritannien och Tyskland.

Intresset är störst för bostäder, samhällsfastigheter och logistik, vilket även var attraktiva segment innan pandemin. Men allt ef- tersom befolkningen vaccinerades, restriktionerna lättades och ak- tiviteten i ekonomin ökade, har investerarna åter börjat intressera sig för kontor, handel och hotell vilket tyder på att de ser mer po- sitivt på dess utveckling framöver. Ägarkoncentrationen och korsä- gande på fastighetsmarknaden har ökat.

Bankernas utlåning mot fastighetsbranschen har ökat under pan- demin; både mot kommersiella fastigheter och mot den privata bostadsmarknaden. Under de senaste åren har belåningsgraden stigit för kommersiella fastigheter.

Senast 2045 har Sverige som mål att inte ha några nettoutsläpp av växthusgaser i atmosfären. För bygg- och fastighetssektorn som idag står för ca 20 % av utsläppen har detta medfört ett ökat fokus på hållbarhetsfrågor; allt ifrån nya regelverk till teknisk innovation. KPI steg med 2,8 % på årsbasis i oktober 2021 vilket medför att merparten av lokalhyrorna höjs lika mycket till 2022.

Hyresmarknaden Efter en lång period av stark hyrestillväxt på kontorsmarknaden, särskilt i storstäderna och i större regionsstäder, har hyrestillväx- ten stannat av. Kontorshyresgäster letar i allmänhet efter mo- derna och yteffektiva lokaler i etablerade kontorsområden med bra kollektivtrafik. Efterfrågan för coworking/flexibla kontorslös- ningar har ökat. Vakanserna finns främst i det äldre kontorsbe- ståndet som har tappat i attraktionskraft. Företagen tar tid på sig att utvärdera lokalbehoven vilket resulterat i att uthyrningsproces- ser numera tar längre tid.

Butikshyresnivåerna är pressade och vakanserna ökar. Många bu- tiker har svårt att betala hyran på grund av minskad omsättning. Livsmedelshandeln och viss lågprishandel uppvisar dock god för- säljning och utgör därmed ett undantag.

Under senare tid ser vi en tudelad hyresutveckling för såväl indu- stri-, lager och logistiklokaler där den mattats av i vissa regioner men är fortsatt stark i andra. E-handelns expansion har medfört en stor efterfrågan på moderna logistiklokaler och segmentet har un- der de senaste åren uppvisat en stark hyresutveckling.

Den genomsnittliga hyreshöjningen för landets bostadshyror 2021 uppgick till 1,4 %.

Strängnäs Strängnäs kommun har 37 963 invånare (tredje kvartalet 2021).

Befolkningstillväxten i kommunen har under det senaste året varit 2,4 % att jämföra med 0,5 % för hela landet. Arbetslösheten i kom- munen var i september 7,1 % att jämföra med 7,5 % för hela lan- det.

Strängnäs Södermanlands län Riket

Befolkning, kv 3 2021	37 000	000 000 10	435 447
Befolkningstillväxt rullande 12 mån	2,4%	0,6%	0,5%
Arbetslöshet, sep 2021	7,1%	10,1%	7,5%
Medianinkomst, 2019	350 300	325 800	337 400
Xxxxx högutbildade	14%	12%	17%

Några av de största arbetsgivarna i Strängnäs förutom kommunen är Pfizer Health AB, Mekonomen grossist, Benders och Leine och Linde AB.

Industrier i Strängnäs är främst belägna i södra delen av tätorten i Storängen, Malmby och längs Finningevägen och Markörvägen samt i väst i Kvittens industriområde.

Ortspris

Ett ortsprismaterial har framtagits avseende planlagd tomtmark för industriändamål som köpts sedan 2020 i Strängnäs och jämför- bara orter.

Kommun	Fastighet	Datum	Areal	Köpeskilling, Tkr	Kvmpris	Anm.
Nykvarn	Hällby 5:72	nov-21	44 184	4 568	103	1
Enköping	Hagalund 1:31	okt-21	3 929	4 125	1 049	2
Eskilstuna	Slagsta 1:25	aug-21	7 065	2 216	313	3
Eskilstuna	Kjula-Blacksta 1:88	aug-21	8 530	3 833	449	4
Eskilstuna	del av Kjula-Blacksta 1:5	aug-21	47 000	18 800	400	5
Eskilstuna	del av Kjula-Blacksta 1:5	jun-21	45 000	18 000	400	6
Enköping	Stenvreten 8:30	maj-21	132 750	165 000	1 243	7
Strängnäs	Järnet 16	mar-21	3 462	2 300	664	8
Nykvarn	Norrkärr 2:23	mar-21	7 591	5 503	724	9
Strängnäs	Bussen 9	jan-21	6 656	666	100	10
Nykvarn	Mörby 5:54	dec-20	12 617	10 000	792	11
Eskilstuna	Navaren 10	jul-20	8 715	2 699	309	12
Eskilstuna	Indelningen 1	mar-20	11 822	2 346	198	13
Medel			26 102	18 466	519

Not enligt tabellen:

1) Industri, högsta byggnadshöjd är 8 m. Högst en fjärdedel av fastighetens areal får bebyggas.

2) Industri, kontor, handel dock ej dagligvaror. Största BYA är 50% av fastighetsarean.

3) Handel, småindustri och kontor. Högsta nockhöjd över mark är 12 m.

4) Industri, lager, logistik och kontor. Största BYA är 60 % av fastighetsarean.

5) Industri, lager, logistik och kontor. Största BYA är 60 % av fastighetsarean.

6) Industri, lager, logistik och kontor. Största BYA är 60 % av fastighetsarean.

7) Lager, kontor samt småindustri. Byggrätt på 2/3 av tomten

8) Industri, högsta byggnadshöjd är 9 m. Största BYA är 50 % av fastighetsarean.

9) Industri, högsta byggnadshöjd är 17 m. Största BYA är 25 % av fastighetsarean

10) Industri, lager, bilservice, handel med skrymmande varor och lågprisvaror, dock ej dagligvaror. Högsta byggnadshöjd är 15 m och största BYA är 40 % av fastighetsarean.

11) Industri, kontor, handel dock ej dagligvaror. Maximal yta för handel inom planområdet är 4 ha. Högsta byggnadshöjd är 16 m och högsta exploateringsgrad i BTA per fastighets area är 0,6.

12) Industri, högsta byggnadshöjd 7,5 m.

13) Industri, högsta byggnadshöjd 8 m.

Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan fin- nas, har köpts till priser mellan 100 och 1 240 kr/kvm med ett me- deltal kring 520 kr/kvm. Marknaden bedöms ha stärkts och det har skett en prisutveckling sedan merparten av transaktionerna ovan genomfördes. Värderingsobjektet har en betydligt större tomta- real än samtliga objekt i ortsprismaterialet och generellt inbringar tomter med större areal ett lägre pris i kr/kvm.

Utöver försäljningarna ovan har Forum kännedom om nedanstå- ende fastighetsaffärer i Strängnäs:

I februari 2021 tecknades ett markanvisningsavtal gällande ca

13 000 kvm av fastigheten Strängnäs 2:1 med populärnamn ”Snö- upplaget” mellan Strängnäs kommun och Fastighets AB Erikslund

11. Området är beläget ca 3 km väster om centrala Strängnäs. Av- sikten är att uppföra en anläggning för försäljning av bilar, bilser- vice samt drivmedelsförsäljning. Köpeskillingen är 1 300 kr/kvm BTA, därtill tillkommer ett exploateringsbidrag på 150 kr/kvm BTA. Byggrätten ska minst uppgå till 6 000 kvm vilket ger en total köpe- skilling inkl. exploateringsbidrag på 8,7 Mkr vilket motsvarar ca 670 kr/kvm tomtareal. Området ligger i anslutning till fastigheten Kvitten 9 som såldes för 688 kr/kvm markareal under 2018.

Sammanfattande

I oktober 2019 tecknades ett köpeavtal med Leine och Linde gäl- lande del av fastigheten Strängnäs 2:1 vid Västerport, ca 2,5 km väster om centrala Strängnäs. Köpeskillingen baseras på ett be- dömt marknadsvärde för verksamhetsmark på 750 kr/kvm tomta- real

bedömning Värderingsobjektets läge bedöms som gott för ändamålet med närhet till centrala Strängnäs, E20 och trafikplats Biskopskvarn. Förutsatt att marken skulle vara avstyckad till ”normalstora” indu- stritomter skulle de troligen ha ett marknadsvärde kring 500 - 600 kr/kvm tomtareal.

Värderingsobjektet har en stor tomtareal och som nämnts ovan inbringar större tomter generellt ett lägre marknadsvärde i kr/kvm. Värderingsobjektets marknadsvärde bedöms vara lägre än värdet för köpen av Kjula-Blacksta 1:88 (449 kr/kvm) och del av Kjula-Blacksta 1:5 (400kr/kvm), då dessa fastigheter har en betyd- ligt mindre tomtareal samt att de är belägna i ett mer etablerat verksamhetsområde. Fastigheterna i Kjula har dessutom en större byggrätt (60 % av fastighetsarean) än värderingsobjektet (30 - 40%) i dagsläget.

Värderingsobjektets marknadsvärde bedöms dock ligga över vär- det Hällby 5:72, då värderingsobjektet har en större byggrätt, 30- 40% av fastighetsarean kontra 25 % för Hällby 5:72. Marknadsvär- det för värderingsobjektet bedöms även vara högre än köpen av Slagsta 1:25 (313 kr/kvm) och Navaren 10 (309 kr/kvm), då vär- deringobjektets läge med skyltläge ut mot E20 bedöms som något bättre. Utifrån detta bedöms det att marknadsvärdet för värde- ringsobjektet återfinns mellan 315 – 400 kr/kvm tomtareal.

Det pågår som nämnts ovan ett detaljplanearbete gällande värde- ringsobjektet, där byggrätten kan komma att utökas. Detta borde rimligtvis innebära förväntningar som har en positiv värdepåver- kan.

Utifrån rådande marknadssituation, ortspris, värderingsobjektets läge och storlek bedöms värdet till 82 000 000, vilket motsvarar ca 375 kr/kvm tomtareal.

MARKNADSVÄRDE

Marknadsvärdet av del av fastigheten Gorsinge 1:1 i Strängnäs kommun bedöms vid värdetidpunkten 2022-02-22 till:

Åttiotvå miljoner kronor [ 82 000 000 kr ]

OBS! Notera värderingsförutsättningarna under ”Förutsättningar” ovan.

Västerås 2022-02-22

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Xxxxxx Xxxxxxx

Fastighetsekonom Civilingenjör

Bilagor;

1. Allmänna villkor för värdeutlåtande

VÅRA KONTOR

Stockholm

Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx

Tel 00 000 00 00

Göteborg

Xxxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxx

Tel 000 00 00 00

Malmö

Södra Promenaden 59, 211 38 Malmö

Tel 000 00 00 00

Norrköping

Xxxxx Xxxxxxxxx 00, 000 00 Norrköping

Tel 000 00 00 00

Nyköping

Xxxxxx Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxx

Tel 0000 000 00

Sundsvall

Xxxxxxxxxxx 0, 000 00 Sundsvall

Tel 000 000 00 00

Umeå

Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck

Tel 000 000 00 00

Västerås

Xxxxxxxxxxxxx 0, 000 00 Västerås

Tel 000 000 00 00

Östersund

Xxxxxxxxx 00, 831 34 Östersund

Tel 000 000 00 00

Värdeutlåtande

Kommun Strängnäs

Objekt Navet 5

Värdetidpunkt 2022-03-01

Företagssäte: Företagssäte:

Org. nr: 556107–6968 Org. nr: 556760–5026

VärderingsInstitutet X. Xxxxxxxxx AB Värderingsinstitutet Norra AB c/o Xxxxxxxxxxxxx 0 VärderingsInstitutet X. Xxxxxxxxx AB

641 52 Katrineholm Xxxxxxxxxxxxx 0

xxxx@xxxxxxxxx.xx 641 52 Katrineholm

xxx.xxxxxxxxx.xx xxxxx@xxxxxxxxx.xx

Värdeutlåtande mark

Värderingsobjekt: Navet 5 Kommun: Strängnäs Uppdragsgivare: Kilenkrysset AB Värdetidpunkt: 2022-03-01

Typ: 411, industrienhet tomtmark.

Uppdrag: Bedömning av marknadsvärde. Vi utför alla uppdrag enligt allmänna villkor för värdeutlåtande (se närmare xxx.xxxxxxxxx.xx)

Ändamål: Värderingen ska enligt uppdragsgivaren användas för

externt bruk inför försäljning/köp.

Lagfaren ägare: Kilen 153 Strängnäs AB

Förutsättningar

I värderingen förutsätts Detaljplan: Navet 1 och del av Strängnäs 3:1

Och Strängnäs 3:17, Strängnäs, laga kraft 2008-09-24. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra kvartersmark för Kontor, lager och handel med skrymmande varor.

Områdets exploateringsgrad är 40 % bruttoarea/fastighetsarea med max byggnadshöjd 12 meter i 3 våningsplan.

I värdebedömningen förutsätts en byggrätt med bestämmelserna enligt detaljplanen:

Tomtmark (kvm)				4968
Utnyttjandegrad fastighetsbildning (procent)				40%
Byggnadshöjd max 12 meter (antal plan)				3
Kvartersmark kontor, lager, handel (kvm BTA)				5962

Kostnader för tillkommande markundersökningar eller andra markarbeten såsom pålning har ej beaktats i värderingen.

Anslutningsavgifter avseende inkoppling av el, vatten- och avlopp, optofiber mm tillkommer vid anslutningstillfället och har ej beaktats i värderingen.

Allmän beskrivning

Fastigheten är belägen straxt norr om kilenrondellen ca 4 km söder om centrala Strängnäs. Omgivande bebyggelse består mestadels av verksamhetslokaler.

Tomtmarken är på totalt 2 986 kvm.

Markens beskaffenhet på planområdet

Miljöaspekter

Planbestämmelser

Detaljplan: Navet 1 och del av Strängnäs 3:1

Och Strängnäs 3:17, Strängnäs, laga kraft 2008-09-24.

Xxxxxxxx, ledningsrätt och panträtt

Någon särskild servituts utredning har inte utförts.

I fastigheten finns 1 pantbrev uttaget till ett sammanlagt belopp av 1 575 000 kr. Någon särskild pantbrevs utredning har inte utförts.

Taxeringsvärde

Fastighetens taxeringsvärde har beräknats enligt Skatteverkets beräkningsmodell med utgångspunkt av typkod 310 samt 2 489 BTA LOA och bedöms uppgå till

5 600 000 kr enligt taxeringsår 2020.

Värderingsunderlag

Uppdragets omfattning, värdetidpunkt

Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris som kan utvinnas vid en försäljning under normala omständigheter på den öppna marknaden.

Värderingsmetod

Med hjälp av ortsprisanalys av kända försäljningar av fastigheter med typkod 310 i regionen har vi gjort jämförelser med värderingsobjektet. Vi har även bedömt värdet efter lokal marknadskännedom samt utifrån värderingsobjektets läge och övriga förutsättningar.

Okulärbesiktning

Fastigheten besiktades av Xxxx Xxxxxxxx 2022-02-15. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen samt lämnade uppgifter av uppdragsgivaren.

Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken.

Värderingsinstitutet ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register.

Områdesbeskrivning

Strängnäs kommun ligger mitt i Mälardalen i Södermanlands län. Staden har en lång historia och kännetecknas främst av Strängnäs domkyrka. Befolkningen har stadigt ökat under senare tid och kommunen har ca 37 000 invånare. De stora tätorterna är Strängnäs, Mariefred, Stallarholmen och Åkers Styckebruk. De största arbetsgivarna är förutom Strängnäs kommun, Åkers Sweden, Pfizer, (IDEMA) Oberthur Technologies AB och Menigo Food Service System. Många av de boende pendlar idag till orter såsom Eskilstuna, Västerås, Enköping, Södertälje, Uppsala och Stockholm. Samtliga städer nås via E20 eller väg 55 på mindre än 1 timme. Det mest kända besöksmålet i kommunen är Mariefred med Gripsholms slott.

Fastighets- och hyresmarknad

Fastighetsmarknaden för industri och kontor och butikslokaler i Strängnäs kommun bedöms svagt stigande. Det har skett få försäljningar och efterfrågan bedöms svagt stigande med ett begränsat utbud.

Hyran för bedöms ligga i intervallet 1 000 till 2 200 kr per kvm, medel på 1 300 kr per kvm och utgör varmhyra inklusive fastighetsskatt.

Direktavkastningen bedöms ligga i intervallet 6,0 till 7,25 % och medel på 6,5 % med en långsiktig vakansnivå mellan 2 - 6 %.

Exploateringskalkyl Byggrätt

Exploateringskalkylen syftar till att utvärdera den fastighetsekonomiska lönsamheten i det kommande projektet för den planerade byggrätten. Slutsatser om objektets värde dras utifrån en förhandsbedömning av marknadsvärdet efter nerlagda kostnader per den innevarande värdetidpunkten, (projektvärdet). När syftet, som i detta fall, är att bedöma och redovisa projektvärdet i ett kommande skede är det vanligast att tillämpa en enklare ”ettårig” nettokapitaliseringskalkyl.

Projektvärde = Driftnetto (normaliserat)/Direktavkastningskrav

Driftnettot räknas fram som den förväntade hyresintäkten för lokalerna minus förväntade kostnader för fastighetens drift, underhåll och fastighetsskatt. Projektvärdet minskat med bedömda exploateringskostnader (exkl kostnad för köp och sanering av mark) och avsättning för exploatörens risk och vinst vilket normalt motsvarar 20 % av nettot utgör objektets marknadsvärde. Ingående parametrar i kalkylen marknadsanpassas och åsätts rådande marknadsförutsättningar och en sannolik köpares överväganden inför ett förvärv.

I vår exploateringskalkyl har vi utgått från uppdragsgivarens uppgifter om projektkostnad för byggnation av industri och verksamhetslokaler samt rådande marknadsförutsättningar enligt nedan.

	Exploateringskalkyl Strängnäs Navet 5, 2022-03-01

Förutsättningar exploatering enligt detaljplan Navet 1 mfl, 2008-09-24
Tomtmark (kvm)		4968
Utnyttjandegrad fastighetsbildning (procent)		40%
Byggnadshöjd max 12 meter (antal plan)		3
Kvartersmark kontor, lager, handel (kvm BTA)		5962

Marknadsförutsättningar färdigställd kvartersmark
Område Strängnäs Storängen, handel, kontor
		Handel/kontor
Hyresintäkt kr/kvm LOA		1700
Hyresrisk		3,0%
DoU kr/kvm LOA		300
Bedömd direktavkastning nettokapitalisering		6,00%
Bedömt värde kr/kvm LOA		22483
Omräkningstal LOA/BTA		0,85
Projektvärde (kr/kvm BTA)		19111
Byggandskostnader (kr/BTA)		16000	16000	kr/BTA
Beaktade kostnader mark vid bedömningstidpunkt
Kostnad VA taxa (kr/kvm hårdgjord yta)		0	0	kr VA taxa/avtal
Kostnader markarbeten (kr/kvm hårdgjord yta)		0	0	kr/kvm
Kostnader vägar (kr/BTA)		0	0	kr/meter
Övria kostnader		0
Summa exploateringskostnader (kr/kvm BTA)		16000
Kostnader exklusive VA samt markarbeten
Summerat projektvärde
Netto (kr/kvm BTA)		3111
Projektvinst (kr/kvm BTA)		622	20%
Byggrättsvärde (kr/kvm BTA)		2489
Byggrätt (kvm BTA)		5962
Exploateringstid		0
Real Kalkylränta		0
Bedömt byggrättsvärde, kr		14 836 435
Kr / kvm BTA		2 489
Kr / kvm tomtmark		2 986

Ortsprisanalys

Datum	Fastighets beteckning	Kommun	Adress	Köpare	Köpeskilling (kSEK)	Areal (m²)	BTA LOA kvm	BTA BOA kvm		Köp / areal (m²)	Kr / BTA BOA	Kr / BTA LOA	Tax BOA tkr	Tax LOA tkr	Typ kod	K/T
2021-09-27	YLLESOCKAN 0	Xxxxxxxxxx	Xxxxxxxxxxxxxx 00 (+)	ANDERSLUNDA MARK AB	5 433	4 228	100		666	1 285	1 148	765	3 499	50	310	1,53
2021-09-01	NÄTET 1	Strängnäs	Xxxxxxxxxx 00X (+)	DROTTNINGGRANEN FAST 4 AB	7 812	2 380	0		375	3 282	5 681		2 750	0	310	2,84


2021-05-11	RIDÖ 3:33	Västerås		BSK SEXTANTEN	200	4 288	150			46		1 333	0	82	310	2,44
2021-04-08	SOLEN 0	Xxxxxxxxxx	Xxxxxxxxxx 0	MORSOLEN FASTIGHET AB	3 030	1 981	1 010			1 529		3 000	0	3 030	310	1,00





2019-02-21	PANTERN 10	Strängnäs	Sanetta Parkväg 10 (+)	MARIEFREDS PANTERN AB	2 792	2 385	0		670	1 170	1 672		1 252	0	310	2,79

I vår ortsprisanalys har vi studerat försäljningar avseende typkod 310 i Strängnäs, Eskilstuna, Västerås och Södertälje kommun med en köpeskilling överstigande taxeringsvärdet, med jämförbara lägen från 2019-01-01 och framåt. Materialet omfattar 12 transaktioner efter gallring. Priserna för byggrätter LOA varierar mellan 765 och 10 000 kr / BTA. Medelvärdet uppgår till 3 570 kr / BTA och medel för K/T 3,74. Priserna för tomtmark varierar från 50 till 3 282 kr / kvm med ett medelvärde på 1 471 kr / kvm.

Medel 1 471 3 007 3 570 3,74

Mindre tomter betingar till viss del ett högre värde räknat per kvm och vi kan även konstatera att jämförelseobjektens läge och tillåten byggrätt påverkar köpeskillingen. Värderingsobjektet bedöms i detta fall med tonvikt på läget vid Kilen samt till viss del tillåten byggrätt ligga något under medel för ortsprismaterialet motsvarande 2 500 kr / BTA LOA.

Värdebedömning

Med ledning av ortsprismaterialet, projektets exploateringskalkyl, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets läge, förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan.

Kronor per BTA:	2 500 kr	14 905 000 kr
Kronor per KVM:	3 000 kr	14 904 000 kr
Medelvärde:		14 904 500 kr

Marknadsvärde

Xxxxxxxxxxxxxx uppskattas till Fjortonmiljoner niohundratusen kronor, 14 900 000 kr.

Osäkerhetsintervallet har approximerats till +/- 800 000 kr.

Jämförelsetal
Kronor per BTA	2 499
Kronor per KVM	2 999
K/T	2,66

Eskilstuna 2022-03-02

Värderingsinstitutet X. Xxxxxxxxx AB

Xxxx Xxxxxxxx

Jägmästare/Civ.ek

Bilagor

Bilaga I Fastighetsdatautdrag Bilaga II Karta

Bilaga III Fotografier

b i l a g a I Fa s t i g h e t s d ata u t d r a g

038 Allmän+Taxering 2022-02-09

Fastighet

Beteckning

Strängnäs Navet 5

UUID:

2fe09adf-d750-10d8-e053- 7e44ed8f2781

Senaste ändringen i allmänna delen

2018-07-19

Nyckel:

040184196

Län- och kommunkod

0486

Senaste ändringen i inskrivningsdelen

2019-01-09

Distrikt Strängnäs Domkyrkodistrikt

Distriktskod

212114

Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen

2022-02-07

Läge, karta

Område	N (SWEREF 99 TM)	E (SWEREF 99 TM)
1	6580693.7	615443.7
			Stor fastighetskarta

Areal

Område

Totalt

Totalareal

4 968 kvm

Därav landareal

4 968 kvm

Därav vattenareal

Lagfart

Ägare	Andel	Inskrivningsdag	Akt
559144-9987	1/1	2018-12-13	D-2018- 00723162:1
Kilen 153 Strängnäs AB

Ägare

Andel

Inskrivningsdag

Akt

Box 554

645 25 Strängnäs

Köp (även transportköp): 2018-12-12

Köpeskilling: 2.221.000 SEK, avser hela fastigheten.

Inteckningar

Totalt antal inteckningar: 1 Totalt belopp: 1.575.000 SEK

Nr		Belopp	Inskrivningsdag	Akt
2		1.575.000 SEK	2017-03-24	D-2017-00120461:2

Inskrivningar

Nr	Inskrivningar		Inskrivningsdag	Akt
1	Avtalsservitut sjövattenledning		2016-04-22	D-2016-00177271:1

Rättigheter

Ändamål	Rättsförhållande	Rättighetstyp	Rättighetsbeteckning
Se beskrivning	Last	Avtalsservitut	D201600177271:1.1 Akt
	Bildningsåtgärd: Uppgift saknas
	Beskrivning: Sjövattenledning
Utrymme	Last	Officialservitut	0486-02/31.1 Akt
	Bildningsåtgärd: Anläggningsåtgärd

Planer, bestämmelser och fornlämningar

Planer	Datum	Akt
Detaljplan: Strängnäs 3:1, 3:17, Gorsinge 1:31 m fl	2000-08-09	0486-P00/20
	Laga kraft: 2000-09-05	Akt
	Genomf. start: 2000-09-
	06
	Genomf. slut: 2005-09-
	05

Detaljplan: Navet 1 och del av strängnäs 3:1 och	2008-08-25	0486-P08/16
strängnäs 3:17	Laga kraft: 2008-09-24	Akt
	Genomf. start: 2008-09-
	25
	Genomf. slut: 2018-09-
	24

Taxeringsuppgifter

Taxeringsvärde Taxeringsår

Industritillbehör saknas

Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet.

752211-4

Industrienhet, tomtmark (411)

Taxeringsenhet

Taxeringsvärde därav

markvärde

1.242.000

SEK

1.242.000 SEK

2019

Taxerad Ägare	Xxxxx	Juridisk form	Ägandetyp

559144-9987 Kilen 153 Strängnäs AB Box 554 645 25 Strängnäs	1/1	Aktiebolag	Lagfart eller Tomträtt
Värderingsenhet industrimark 301389317.
Taxeringsvärde 1.242.000 SEK	Riktvärdeområde 0486024	Riktvärde tomtareal 250 SEK/kvm
Tomtareal 4 968 kvm	Byggrätt ovan mark	Riktvärde tomtareal 250 SEK/kvm

Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter

Gemensamhetsanläggningar

Strängnäs Strängnäs GA:2

Åtgärd

Fastighetsrättsliga åtgärder

Avstyckning Överenskommelse enligt anläggningslagen

Datum

2016-04-08

Akt

0486-15/10 Akt

Anläggningsåtgärd

2018-07-19

0486-2018/23 Akt

Ursprung

Strängnäs Strängnäs 3:1

Ajourförande inskrivningsmyndighet

B I L A G A II K A R TA

B I L A G A I I I F O T O G R A F I E R

Värdeutlåtande

Kommun Strängnäs

Xxxxxx Xxxxxxx 0

Värdetidpunkt 2022-03-01

Företagssäte: Företagssäte:

Org. nr: 556107–6968 Org. nr: 556760–5026

VärderingsInstitutet X. Xxxxxxxxx AB Värderingsinstitutet Norra AB c/o Xxxxxxxxxxxxx 0 VärderingsInstitutet X. Xxxxxxxxx AB

641 52 Katrineholm Xxxxxxxxxxxxx 0

xxxx@xxxxxxxxx.xx 641 52 Katrineholm

xxx.xxxxxxxxx.xx xxxxx@xxxxxxxxx.xx

Värdeutlåtande mark

Värderingsobjekt: Gnejsen 2 Kommun: Strängnäs Uppdragsgivare: Kilenkrysset AB Värdetidpunkt: 2022-03-01

Typ: 410, industrienhet tomtmark.

Uppdrag: Bedömning av marknadsvärde. Vi utför alla uppdrag enligt allmänna villkor för värdeutlåtande (se närmare xxx.xxxxxxxxx.xx)

Ändamål: Värderingen ska enligt uppdragsgivaren användas för

externt bruk inför försäljning/köp.

Lagfaren ägare: Kilen Gorsingeberget AB

Förutsättningar

I värderingen förutsätts detaljplan: Del av Gorsinge 1:1 samt 1:20 mfl Gorsingeskogen blad 1 och 2, laga kraft 2006-07-01. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra kvartersmark för industri, lager, bilservice, handel med skrymmande varor och lågprisvaror. Även annan verksamhet av servicekaraktär som riktar sig till de i området verksamma. De verksamheter som avses är restauranger, café, friskvårdsanläggningar samt viss vård i form av företagshälsovård eller liknade.

Områdets exploateringsgrad är 50 % bruttoarea/fastighetsarea

I värdebedömningen förutsätts en byggrätt med bestämmelserna enligt detaljplanen:

Tomtmark (kvm)				15161
Utnyttjandegrad fastighetsbildning (procent)				50%
Byggnadshöjd max 30 meter (antal plan)				1
Kvartersmark industri, lager, service (kvm BTA)				7581

Kostnader för utförda markarbeten har beaktats i värdebedömningen.

Anslutningsavgifter avseende inkoppling av el, vatten- och avlopp, optofiber mm tillkommer vid anslutningstillfället och har ej beaktats i värderingen.

Allmän beskrivning

Fastigheten är belägen vid Gorsingeberget ca 4 km söder om centrala Strängnäs. Omgivande bebyggelse består mestadels av industrilokaler. Tomtmarken är på totalt 15 161 kvm och är belägen norr om malmbyvägen ca 1 km väster om Malmby.

Markens beskaffenhet på planområdet

Området består till största delen av en bergsplatå. Berggrunden består till övervägande delen av yngre granit och pegmatit enligt bergrundskartan över Södermanlands län. Delar av planområdet är utpekade av länsstyrelsen vara lämpliga för bergtäktsverksamhet.

Miljöaspekter

MILJÖKONSEKVENSBESKRIVNING GORSINGESKOGEN 2005-05-27

Sammanfattning I enlighet med översiktsplanen för Strängnäs stad som utpekar planområdet varande lämpligt för industriändamål planeras verksamhet för detta ändamål. Avsikten med miljökonsekvensbeskrivningen är att ge en samlad bedömning av exploateringens miljöpåverkan. Sammantaget så bedöms områdets höga läge i förhållande till omgivningen, de geologiska förutsättningarna och verksamhetens art medför att de viktigaste aspekterna för att minimera effekterna på miljön är

• Gestaltning/utformning av området i sin helhet

• Lokala lösningar för dagvattenhantering

• Trafiklösningar till/från och inom området.

Sammanfattande bedömning Den bedömning som görs i översiktsplanen att marken ska användas för industriändamål överensstämmer bra med miljöbalken kriterier om att en plats skall väljas så att ändamålet kan uppnås med minsta intrång och olägenhet för människors hälsa och miljön. De viktigaste miljöaspekterna med betydande miljöpåverkan vid exploateringen bedöms vara dagvattenhantering, risker i samband med förorenat dagvatten och verksamhetens inverkan på landskapsbilden. Väl genomtänkta system, kravspecifikationer i anläggningsskedet och en noggrann uppföljning av åtgärder är nödvändiga för ett lyckat resultat.

Planbestämmelser

Detaljplan: Del av Gorsinge 1:1 samt 1:20 mfl Gorsingeskogen blad 1 och 2, laga kraft 2006-07-01.

Xxxxxxxx, ledningsrätt och panträtt

Någon särskild servituts utredning har inte utförts.

I fastigheten finns 1 pantbrev uttaget till ett sammanlagt belopp av 3 000 000 kr. Någon särskild pantbrevs utredning har inte utförts.

Taxeringsvärde

Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 1 646 000 kr enligt taxeringsår 2020.

Värderingsunderlag

Uppdragets omfattning, värdetidpunkt

Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris som kan utvinnas vid en försäljning under normala omständigheter på den öppna marknaden.

Värderingsmetod

Med hjälp av ortsprisanalys av kända försäljningar av fastigheter med typkod 411 i regionen har vi gjort jämförelser med värderingsobjektet. Vi har även bedömt värdet efter lokal marknadskännedom samt utifrån värderingsobjektets läge och övriga förutsättningar.

Okulärbesiktning

Fastigheten besiktades av Xxxx Xxxxxxxx 2022-02-15. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen samt lämnade uppgifter av uppdragsgivaren.

Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken.

Värderingsinstitutet ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register.

Områdesbeskrivning

Fastighets- och hyresmarknad

Fastighetsmarknaden för industri och verksamhetslokaler i Strängnäs kommun bedöms svagt stigande. Det har skett få försäljningar och efterfrågan bedöms svagt stigande med ett begränsat utbud.

Hyran för bedöms ligga i intervallet 450 till 750 kr per kvm, medel på 550 kr per kvm och utgör kallhyra inklusive fastighetsskatt.

Direktavkastningen bedöms ligga i intervallet 5,0 till 7,25 % och medel på 5,5 % med en långsiktig vakansnivå mellan 1 - 5 %.

Exploateringskalkyl Byggrätt

Projektvärde = Driftnetto (normaliserat)/Direktavkastningskrav

I vår exploateringskalkyl har vi utgått från uppdragsgivarens uppgifter om projektkostnad för byggnation av industri och verksamhetslokaler samt rådande marknadsförutsättningar enligt nedan.

	Exploateringskalkyl Strängnäs Gnejsen 2, 2022-03-01

Förutsättningar exploatering enligt detaljplan Gorsingeskogen, 2006-02-06
Tomtmark (kvm)		15161
Utnyttjandegrad fastighetsbildning (procent)		50%
Byggnadshöjd max 30 meter (antal plan)		1
Kvartersmark industri, lager, service (kvm BTA)		7581

Marknadsförutsättningar färdigställd kvartersmark
Område Strängnäs Malmby, industri, lager, service
		Industri/logistik
Hyresintäkt kr/kvm LOA		700
Hyresrisk		3,0%
DoU kr/kvm LOA		80
Bedömd direktavkastning nettokapitalisering		4,50%
Bedömt värde kr/kvm LOA		13311
Omräkningstal LOA/BTA		0,9
Projektvärde (kr/kvm BTA)		11980
Bedömd byggandskostnad (kr/BTA)		11000	11000	kr/BTA
Nedlagda kostnader mark vid bedömningstidpunkt
Kostnad VA taxa (kr/kvm hårdgjord yta)		0	0	kr VA taxa/avtal
Kostnader markarbeten (kr/kvm hårdgjord yta)		-300	150	kr/kvm
Kostnader vägar (kr/BTA)		0	0	kr/meter
Övriga kostnader		0
Summa exploateringskostnader (kr/kvm BTA)		10700
Kostnader inklusive VA samt markarbeten
Summerat projektvärde
Netto (kr/kvm BTA)		1280
Projektvinst (kr/kvm BTA)		256	20%
Byggrättsvärde (kr/kvm BTA)		1024
Byggrätt (kvm BTA)		7581
Exploateringstid		0
Real Kalkylränta		0
Bedömt byggrättsvärde, kr		7 762 432
Kr / kvm BTA		1 024
Kr / kvm tomtmark		512

Ortsprisanalys

I vår ortsprisanalys har vi studerat försäljningar avseende typkod 411 i Strängnäs, Eskilstuna, Västerås och Södertälje kommun med en köpeskilling överstigande taxeringsvärdet, med ett liknande logistiklägen samt en jämförbar exploateringsgrad motsvarande 40 % från 2019-01-01 och framåt. Materialet omfattar 25 transaktioner efter gallring. Priserna för byggrätter varierar mellan 300 och 5 333 kr / BTA. Medelvärdet uppgår till 1 596 kr / BTA och medel för K/T 2,90. Priserna för industritomtmark varierar från 120 till 2 133 kr / kvm med ett medelvärde på 678 kr / kvm.

Datum	Fastighets beteckning	Kommun	Adress	Köpare	Överlåtelse form	Areal (m²)	Köp per areal (m²)	Kr /BTA Typ 40 % kod		K/T
2021-12-21	ESKADERN 4	Västerås	Xxxxxxxxxxxxxx 0	SVEDYK & BYGG AB	Lagfart	4 046	519	1 298	411	1,04
2021-10-25	ALMNÄS 5:47	Södertälje	Xxxxxxxxxxxx 00	XXXXX 0000 XXXXXX AB	Lagfart	14 770	609	1 523	411	3,39
2021-08-26	KJULA-BLACKSTA 1:88	Eskilstuna	Propellervägen 4 (+)	KJULA-BLACKSTA 1:88 AB	Lagfart	8 530	449	1 123	411	5,62
2021-03-17	JÄRNET 16	Strängnäs	Backavägen 2 (+)	HS HUS HOLDING AB	Lagfart	3 462	664	1 660	411	2,66
2020-12-18	ALMNÄS 5:41	Södertälje	Pontonjärgatan 8	FASTIGHETSAKTIEBOLAGET PROFOSSEN AB	Lagfart	15 051	531	1 328	411	2,95
2020-11-04	SKIFTINGE 1:6	Eskilstuna	Xxxxxxxxxxxxxx 0 (+)	MAXFASTIGHETER RONDELLEN AB	Lagfart	3 622	621	1 553	411	2,49
2020-10-29	LASTAREN 4	Södertälje	Xxxxxxxxxxxx 0	XXXXX XXXXXXXX I SÖDERTÄLJE AB	Lagfart	3 849	715	1 788	411	1,10
2020-10-15	ÅKERS STYCKEBRUK 11:1	Strängnäs	Xxxxxxxx 0	ROYA, ARMAN	Lagfart	2 687	236	590	411	1,97
2020-10-01	HOVMÄSTAREN 4	Västerås	Långängsvägen 10	PT ASIAN TRADING AB	Lagfart	2 501	549	1 373	411	1,10
2020-07-07	NAVAREN 10	Eskilstuna	Xxxx Xxxxxxxxxx Väg 5	FASTIGHETSBOLAGET UPPSTÄLLNINGEN AB	Lagfart	8 715	309	773	411	1,24
2020-06-24	RÅCKSTA 2:3	Strängnäs	Hagalund	ÅKERS KRUTBRUK FÅRHAGEN AB	Lagfart	13 775	120	300	411	1,00
2020-06-08	KRANKROKEN 7	Västerås	Hallsta Xxxxxxxxx 00	TALLIOSAKE KRANKROKEN I VÄSTERÅS AB	Lagfart	4 584	696	1 740	411	2,13
2020-06-01	GÅRDSTUNET 3	Västerås	Vagnbodsvägen 2	VAGNBODENS FASTIGHETS AB	Lagfart	5 280	602	1 505	411	8,62
2020-06-01	GÅRDSTUNET 1	Västerås	Vagnbodsvägen 1	VAGNBODENS FASTIGHETS AB	Lagfart	8 581	567	1 418	411	8,12
2020-01-23	ULLVI 3:686	Västerås		SEVA RACING AB	Lagfart	881	409	1 023	411	2,93
2019-10-11	LASTAREN 7	Södertälje	Xxxxxxxxxxxxxx 00	LASTAREN BYGG AB	Lagfart	3 813	655	1 638	411	1,01
2019-10-10	SERVITRISEN 1	Västerås		DINA KUBIK AB	Lagfart	15 361	361	903	411	1,15
2019-05-20	ARBETSLEDAREN 0	Xxxxxxxxxx	Xxxxxxxxxxxxx 0	ARBETSLEDAREN 1 AB	Lagfart	5 001	815	2 038	411	1,36
2019-05-02	TRANBÄRET 3	Västerås	Slånbärsgatan 5	SPMC FASTIGHET AB	Lagfart	3 405	1 642	4 105	411	5,48
2019-04-18	ACKUMULATORN 3	Västerås		MÄLARFAST I VÄSTERÅS AB	Lagfart	8 365	375	938	411	1,25
2019-03-15	MARIEKÄLLA 1:29	Södertälje	Genetaleden 35	FOOD FOLK SVERIGE AB	Lagfart	5 749	1 391	3 478	411	1,99
2019-03-13	SÅGKLINGAN 6	Västerås	Pilgatan 31 (+)	KLANGSÅGEN MARK AB	Lagfart	2 880	2 133	5 333	411	6,10
2019-03-12	ALMNÄS 5:31	Södertälje	Pontonjärgatan 11	ALMNAS FASTIGHET AB	Lagfart	5 996	879	2 198	411	5,50
2019-02-18	TJUREN 8	Södertälje	Xxxxxxxxxxx 00X	AB ENERGIHYTTEN	Lagfart	1 717	700	1 750	411	1,17
2019-02-10	SMÄLTSMEDEN 1	Västerås	Gjutjärnsgatan 14	HAZARA ECONOMIC CENTER AB (HEC AB)	Lagfart	4 364	412	1 030	411	1,13
						Medel	678	1 696		2,90

Mindre tomter betingar till viss del ett högre värde räknat per kvm och vi kan även konstatera att jämförelseobjektens verksamhet och logistik läge påverkar köpeskillingen.

Värderingsobjektet bedöms i detta fall med tonvikt på logistikläget vid Gorsingeberget samt till viss del utförda markarbeten, ligga något under medel för ortsprismaterialet motsvarande 1 100 kr/BTA.

Värdebedömning

Kronor per BTA:	1 100 kr	8 339 100 kr
Kronor per KVM:	600 kr	9 096 600 kr
Medelvärde:		8 717 850 kr

Marknadsvärde

Xxxxxxxxxxxxxx uppskattas till Åttamiljoner sjuhundratusen kronor, 8 700 000 kr.

Osäkerhetsintervallet har approximerats till +/- 500 000 kr.

Jämförelsetal
Kronor per BTA	1 148
Kronor per KVM	574
K/T	5,28

Eskilstuna 2022-03-02

Värderingsinstitutet X. Xxxxxxxxx AB

Xxxx Xxxxxxxx

Jägmästare/Civ.ek

Bilagor

Bilaga I Fastighetsdatautdrag Bilaga II Karta

Bilaga III Fotografier

b i l a g a I Fa s t i g h e t s d ata u t d r a g

038 Allmän+Taxering 2022-02-09

Fastighet

Beteckning Strängnäs Gnejsen 2

UUID:

80076b0a-0cf4-572b-e053-

7e44ed8f060a

Senaste ändringen i allmänna delen

2020-10-09

Nyckel:

040185963

Län- och kommunkod

0486

Senaste ändringen i inskrivningsdelen

2021-10-26

Distrikt Strängnäs Domkyrkodistrikt

Distriktskod

212114

Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen

2022-02-07

Läge, karta

Område	N (SWEREF 99 TM)	E (SWEREF 99 TM)
1	6579201.0	616034.1
			Stor fastighetskarta

Areal

Område

Totalt

Totalareal

1 5161 kvm

Därav landareal

1 5161 kvm

Därav vattenareal

1 5161 kvm

Lagfart

Ägare		Andel	Inskrivningsdag	Akt
559320-2921		1/1	2021-10-11	D-2021- 00452327:1

Ägare	Andel	Inskrivningsdag	Akt
Kilen Gorsingeberget AB
Box 554 645 25 Strängnäs
Köp (även transportköp): 2021-10-01 Köpeskilling: 4.210.626 SEK, avser hela fastigheten.

Inteckningar

Totalt antal inteckningar: 1 Totalt belopp: 3.000.000 SEK

Nr		Belopp	Inskrivningsdag	Akt
1		3.000.000 SEK	2021-01-08	D-2021-00007059:1

Planer, bestämmelser och fornlämningar

Planer	Datum	Akt
Detaljplan: Gorsinge 1:1 samt 1:20 mfl gorsingeskogen	2006-05-29 Laga kraft: 2006-07-01 Genomf. start: 2006-07-02 Genomf. slut: 2021-07-01	0486-P06/42 Akt

Plananmärkning: Upphävande av strandskydd för industrigata(akt 0486-P06/42 vol 2) Plananmärkning: Ändrade bestämmelser se akt 0486-P09/1

Taxeringsuppgifter


Taxeringsenhet
Industrienhet, annan övrig byggnad (433)
761956-4

Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet.

Industritillbehör saknas

Taxeringsvärde

därav

Taxeringsår

Taxeringsvärde byggnadsvärde markvärde

2020

1.646.000 SEK

130.000 SEK

1.516.000

SEK

Taxerad Ägare

Andel

Juridisk form

Ägandetyp

556204-9378

Skruvfabrikens Fastighets Aktiebolag C/O Strängnäs Mekaniska AB Xxxxxxxxxxx 0

645 41 Strängnäs

1/1

Aktiebolag

Lagfart eller Tomträtt

Värderingsenhet industrimark 301595650.

Taxeringsvärde

1.516.000 SEK

Riktvärdeområde

0486900

Tomtareal

15 161 kvm

Byggrätt ovan mark

Riktvärde tomtareal

100 SEK/kvm

Värderingsenhet industribyggnad under uppförande 301627801.

Taxeringsvärde 130.000 SEK
Yta 0 kvm
	Standardklass Uppgift saknas
Nybyggnadsår	Tillbyggnadsår	Värdeår

Åtgärd

Fastighetsrättsliga åtgärder

Avstyckning

Datum

2019-01-23

Akt

0486-2018/52 Akt

Ursprung

Strängnäs Gorsinge 1:1

Ajourförande inskrivningsmyndighet

Lantmäteriet

Kontorbeteckning: Norrtälje

Telefon: 0000-00 00 00

B I L A G A II K ARTA

B I L A G A I I I F O T O G R A F I E R

Värdeutlåtande

Kommun Strängnäs

Xxxxxx Xxxxxxx 0

Värdetidpunkt 2022-03-01

Företagssäte: Företagssäte:

Org. nr: 556107–6968 Org. nr: 556760–5026

VärderingsInstitutet X. Xxxxxxxxx AB Värderingsinstitutet Norra AB c/o Xxxxxxxxxxxxx 0 VärderingsInstitutet X. Xxxxxxxxx AB

641 52 Katrineholm Xxxxxxxxxxxxx 0

xxxx@xxxxxxxxx.xx 641 52 Katrineholm

xxx.xxxxxxxxx.xx xxxxx@xxxxxxxxx.xx

Värdeutlåtande mark

Värderingsobjekt: Gnejsen 3 Kommun: Strängnäs Uppdragsgivare: Kilenkrysset AB Värdetidpunkt: 2022-03-01

Typ: 410, industrienhet tomtmark.

Uppdrag: Bedömning av marknadsvärde. Vi utför alla uppdrag enligt allmänna villkor för värdeutlåtande (se närmare xxx.xxxxxxxxx.xx)

Ändamål: Värderingen ska enligt uppdragsgivaren användas för

externt bruk inför försäljning/köp.

Lagfaren ägare: Kilenkrysset Aktiebolag

Förutsättningar

Områdets exploateringsgrad är 50 % bruttoarea/fastighetsarea.

Till fastigheten Gnejsen 3, totalt 2 002 kvm skall enligt uppdragsgivaren del av Gorsinge 1:20 regleras och den totala tomtmarken förutsätts utgöra 52 000 kvm.

I värdebedömningen förutsätts en byggrätt med bestämmelserna enligt detaljplanen:

Tomtmark (kvm)				52000
Utnyttjandegrad fastighetsbildning (procent)				50%
Byggnadshöjd max 30 meter (antal plan)				1
Kvartersmark industri, lager, service (kvm BTA)				26000

Kostnader för utförda markarbeten samt anslutningar för VA har beaktats i värdebedömningen.

Anslutningsavgifter avseende inkoppling av el, optofiber mm tillkommer vid anslutningstillfället och har ej beaktats i värderingen.

Allmän beskrivning

Fastigheten är belägen vid Gorsingeberget ca 4 km söder om centrala Strängnäs. Omgivande bebyggelse består mestadels av industrilokaler. Tomtmarken är på totalt 52 000 kvm och är belägen norr om malmbyvägen ca 1 km väster om Malmby.

Markens beskaffenhet på planområdet

Miljöaspekter

MILJÖKONSEKVENSBESKRIVNING GORSINGESKOGEN 2005-05-27

• Gestaltning/utformning av området i sin helhet

• Lokala lösningar för dagvattenhantering

• Trafiklösningar till/från och inom området.

Planbestämmelser

Detaljplan: Del av Gorsinge 1:1 samt 1:20 mfl Gorsingeskogen blad 1 och 2, laga kraft 2006-07-01.

Xxxxxxxx, ledningsrätt och panträtt

Någon särskild servituts utredning har inte utförts. Någon särskild pantbrevs utredning har inte utförts.

Taxeringsvärde

Fastighetens taxeringsvärde har beräknats enligt Skatteverkets beräkningsmodell och bedöms uppgå till 5 200 000 kr enligt taxeringsår 2020.

Värderingsunderlag

Uppdragets omfattning, värdetidpunkt

Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris som kan utvinnas vid en försäljning under normala omständigheter på den öppna marknaden.

Värderingsmetod

Okulärbesiktning

Fastigheten besiktades av Xxxx Xxxxxxxx 2022-02-15. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen samt lämnade uppgifter av uppdragsgivaren.

Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken.

Värderingsinstitutet ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register.

Områdesbeskrivning

Fastighets- och hyresmarknad

Hyran för bedöms ligga i intervallet 450 till 750 kr per kvm, medel på 550 kr per kvm och utgör kallhyra inklusive fastighetsskatt.

Direktavkastningen bedöms ligga i intervallet 5,0 till 7,25 % och medel på 5,5 % med en långsiktig vakansnivå mellan 1 - 5 %.

Exploateringskalkyl Byggrätt

Projektvärde = Driftnetto (normaliserat)/Direktavkastningskrav

I vår exploateringskalkyl har vi utgått från uppdragsgivarens uppgifter om projektkostnad för byggnation av industri och verksamhetslokaler samt rådande marknadsförutsättningar enligt nedan.

	Exploateringskalkyl Strängnäs Gnejsen 3, 2022-03-01

Förutsättningar exploatering enligt detaljplan Gorsingeskogen, 2006-02-06
Tomtmark (kvm)		52000
Utnyttjandegrad fastighetsbildning (procent)		50%
Byggnadshöjd max 30 meter (antal plan)		1
Kvartersmark industri, lager, service (kvm BTA)		26000

Marknadsförutsättningar färdigställd kvartersmark
Område Strängnäs Malmby, industri, lager, service
		Industri/logistik
Hyresintäkt kr/kvm LOA		700
Hyresrisk		3,0%
DoU kr/kvm LOA		80
Bedömd direktavkastning nettokapitalisering		4,50%
Bedömt värde kr/kvm LOA		13311
Omräkningstal LOA/BTA		0,9
Projektvärde (kr/kvm BTA)		11980
Byggandskostnader (kr/BTA)		11000	11000	kr/BTA
Nedlagda kostnader mark vid bedömningstidpunkt
Kostnad VA taxa (kr/kvm hårdgjord yta)		-215	5594256	kr VA taxa/avtal
Kostnader markarbeten (kr/kvm hårdgjord yta)		-600	300	kr/kvm
Kostnader vägar (kr/BTA)		0
Övria kostnader		0
Summa exploateringskostnader (kr/kvm BTA)		10185
Kostnader inklusive VA samt markarbeten
Summerat projektvärde
Netto (kr/kvm BTA)		1795
Projektvinst (kr/kvm BTA)		359	20%
Byggrättsvärde (kr/kvm BTA)		1436
Byggrätt (kvm BTA)		26000
Exploateringstid		0
Real Kalkylränta		0
Bedömt byggrättsvärde, kr		37 339 405
Kr / kvm BTA		1 436
Kr / kvm tomtmark		718

Ortsprisanalys

Datum	Fastighets beteckning	Kommun	Adress	Köpare	Överlåtelse form	Areal (m²)	Köp per areal (m²)	Kr /BTA Typ 40 % kod		K/T
2021-12-21	ESKADERN 4	Västerås	Xxxxxxxxxxxxxx 0	SVEDYK & BYGG AB	Lagfart	4 046	519	1 298	411	1,04
2021-10-25	ALMNÄS 5:47	Södertälje	Xxxxxxxxxxxx 00	XXXXX 0000 XXXXXX AB	Lagfart	14 770	609	1 523	411	3,39
2021-08-26	KJULA-BLACKSTA 1:88	Eskilstuna	Propellervägen 4 (+)	KJULA-BLACKSTA 1:88 AB	Lagfart	8 530	449	1 123	411	5,62
2021-03-17	JÄRNET 16	Strängnäs	Backavägen 2 (+)	HS HUS HOLDING AB	Lagfart	3 462	664	1 660	411	2,66
2020-12-18	ALMNÄS 5:41	Södertälje	Pontonjärgatan 8	FASTIGHETSAKTIEBOLAGET PROFOSSEN AB	Lagfart	15 051	531	1 328	411	2,95
2020-11-04	SKIFTINGE 1:6	Eskilstuna	Xxxxxxxxxxxxxx 0 (+)	MAXFASTIGHETER RONDELLEN AB	Lagfart	3 622	621	1 553	411	2,49
2020-10-29	LASTAREN 4	Södertälje	Xxxxxxxxxxxx 0	XXXXX XXXXXXXX I SÖDERTÄLJE AB	Lagfart	3 849	715	1 788	411	1,10
2020-10-15	ÅKERS STYCKEBRUK 11:1	Strängnäs	Xxxxxxxx 0	ROYA, ARMAN	Lagfart	2 687	236	590	411	1,97
2020-10-01	HOVMÄSTAREN 4	Västerås	Långängsvägen 10	PT ASIAN TRADING AB	Lagfart	2 501	549	1 373	411	1,10
2020-07-07	NAVAREN 10	Eskilstuna	Xxxx Xxxxxxxxxx Väg 5	FASTIGHETSBOLAGET UPPSTÄLLNINGEN AB	Lagfart	8 715	309	773	411	1,24
2020-06-24	RÅCKSTA 2:3	Strängnäs	Hagalund	ÅKERS KRUTBRUK FÅRHAGEN AB	Lagfart	13 775	120	300	411	1,00
2020-06-08	KRANKROKEN 7	Västerås	Hallsta Xxxxxxxxx 00	TALLIOSAKE KRANKROKEN I VÄSTERÅS AB	Lagfart	4 584	696	1 740	411	2,13
2020-06-01	GÅRDSTUNET 3	Västerås	Vagnbodsvägen 2	VAGNBODENS FASTIGHETS AB	Lagfart	5 280	602	1 505	411	8,62
2020-06-01	GÅRDSTUNET 1	Västerås	Vagnbodsvägen 1	VAGNBODENS FASTIGHETS AB	Lagfart	8 581	567	1 418	411	8,12
2020-01-23	ULLVI 3:686	Västerås		SEVA RACING AB	Lagfart	881	409	1 023	411	2,93
2019-10-11	LASTAREN 7	Södertälje	Xxxxxxxxxxxxxx 00	LASTAREN BYGG AB	Lagfart	3 813	655	1 638	411	1,01
2019-10-10	SERVITRISEN 1	Västerås		DINA KUBIK AB	Lagfart	15 361	361	903	411	1,15
2019-05-20	ARBETSLEDAREN 0	Xxxxxxxxxx	Xxxxxxxxxxxxx 0	ARBETSLEDAREN 1 AB	Lagfart	5 001	815	2 038	411	1,36
2019-05-02	TRANBÄRET 3	Västerås	Slånbärsgatan 5	SPMC FASTIGHET AB	Lagfart	3 405	1 642	4 105	411	5,48
2019-04-18	ACKUMULATORN 3	Västerås		MÄLARFAST I VÄSTERÅS AB	Lagfart	8 365	375	938	411	1,25
2019-03-15	MARIEKÄLLA 1:29	Södertälje	Genetaleden 35	FOOD FOLK SVERIGE AB	Lagfart	5 749	1 391	3 478	411	1,99
2019-03-13	SÅGKLINGAN 6	Västerås	Pilgatan 31 (+)	KLANGSÅGEN MARK AB	Lagfart	2 880	2 133	5 333	411	6,10
2019-03-12	ALMNÄS 5:31	Södertälje	Pontonjärgatan 11	ALMNAS FASTIGHET AB	Lagfart	5 996	879	2 198	411	5,50
2019-02-18	TJUREN 8	Södertälje	Xxxxxxxxxxx 00X	AB ENERGIHYTTEN	Lagfart	1 717	700	1 750	411	1,17
2019-02-10	SMÄLTSMEDEN 1	Västerås	Gjutjärnsgatan 14	HAZARA ECONOMIC CENTER AB (HEC AB)	Lagfart	4 364	412	1 030	411	1,13
						Medel	678	1 696		2,90

Mindre tomter betingar till viss del ett högre värde räknat per kvm och vi kan även konstatera att jämförelseobjektens verksamhet och logistik läge påverkar köpeskillingen.

Värderingsobjektet bedöms i detta fall med tonvikt på logistikläget vid Gorsingeberget samt till viss del utförda markarbeten inklusive VA-anslutning, ligga något under medel för ortsprismaterialet motsvarande 1 500 kr/BTA.

Värdebedömning

Kronor per BTA:	1 500 kr	39 000 000 kr
Kronor per KVM:	750 kr	37 700 000 kr
Medelvärde:		38 350 000 kr

Marknadsvärde

Xxxxxxxxxxxxxx uppskattas till Trettioåttamiljoner fyrahundratusen kronor, 38 400 000 kr.

Osäkerhetsintervallet har approximerats till +/- 2 000 000 kr.

Jämförelsetal

Kronor per BTA

1 477

Kronor per KVM

738

K/T

7,38

Eskilstuna 2022-03-02

Värderingsinstitutet X. Xxxxxxxxx AB

Xxxx Xxxxxxxx

Jägmästare/Civ.ek

Bilagor

Bilaga I Fastighetsdatautdrag Bilaga II Karta

Bilaga III Fotografier

b i l a g a I Fa s t i g h e t s d ata u t d r a g

038 Allmän+Taxering 2022-02-09

Fastighet

Beteckning Strängnäs Gnejsen 3

UUID:

edcc7b46-878a-438f-bd84- b3648350fc34

Senaste ändringen i allmänna delen

2021-06-14

Nyckel:

040187732

Län- och kommunkod

0486

Senaste ändringen i inskrivningsdelen

2021-06-16

Distrikt Strängnäs Domkyrkodistrikt

Distriktskod

212114

Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen

2022-02-07

Läge, karta

Område	N (SWEREF 99 TM)	E (SWEREF 99 TM)
1	6578903.6	615554.8
			Stor fastighetskarta

Areal

Område

Totalt

Totalareal

2 002 kvm

Därav landareal

2 002 kvm

Därav vattenareal

2 002 kvm

Lagfart

Ägare		Andel	Inskrivningsdag	Akt
556283-6931		1/1	1991-01-02	91/81

Ägare	Andel	Inskrivningsdag	Akt
Kilenkrysset Aktiebolag
Box 554 645 25 Strängnäs
Inskrivet ägarnamn: Kilenkrysset AB
Köp (även transportköp): 1990-11-30 Ingen köpeskilling redovisad.

Planer, bestämmelser och fornlämningar

Planer	Datum	Akt
Detaljplan: Gorsinge 1:1 samt 1:20 mfl gorsingeskogen	2006-05-29 Laga kraft: 2006-07-01 Genomf. start: 2006-07-02 Genomf. slut: 2021-07-01	0486-P06/42 Akt

Plananmärkning: Upphävande av strandskydd för industrigata(akt 0486-P06/42 vol 2) Plananmärkning: Ändrade bestämmelser se akt 0486-P09/1

Taxeringsuppgifter

Taxeringsenhet

Industrienhet, tomtmark (411)

Ej taxerad, preliminär

klassificering

Åtgärd

Fastighetsrättsliga åtgärder

Datum

Akt

Fastighetsrättsliga åtgärder

Avstyckning

Datum

2021-06-07

Akt

0486-2021/6 Akt

Ursprung

Strängnäs Gorsinge 1:20

Ajourförande inskrivningsmyndighet

Lantmäteriet

Kontorbeteckning: Norrtälje

Telefon: 0000-00 00 00

B I L A G A II K A R TA

B I L A G A I I I F O T O G R A F I E R

Document Metadata

Table of Contents

Markbyte Gorsinge 1:1, Biskopskvarn

Document Metadata