BESLUT DEN 12 DECEMBER 2022 DNR 24/22 SIDA 1 AV 9
BESLUT DEN 12 DECEMBER 2022 DNR 24/22 SIDA 1 AV 9
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklare 2 att betala 50 000 kr till Mäklare 1.
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att Mäklare 2 ska betala 50 000 kr. Mäklare 2 har motsatt sig kravet.
BAKGRUND
Mäklare 1 har haft uppdrag att förmedla en fastighet i Förorten. Uppdraget ingicks den 20 december 2021 och löpte med ensamrätt fram till den 19 mars 2022.
Den 1 februari 2022, under ensamrättstiden, sade säljarna upp (hävde) uppdrags- avtalet med omedelbar verkan.
Den 3 februari 2022 gav säljarna Mäklare 2 uppdrag att förmedla fastigheten. Mäk- lare 2:s uppdragsavtal gällde med ensamrätt fram till den 3 maj 2022.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Fastigheten såldes den 10 februari 2022, det vill säga under tid då både Mäklare 1 och Mäklare 2 hade ensamrätt.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- lare 1 har rätt till hela provisionen.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Säljarna var väldigt måna om att försäljningen skulle skötas så mycket ”under radarn” som möjligt. De ville inte synas på Hemnet eller ha öppna visningar.
Den 10 januari 2022 hade hon en första visning för en spekulant. Den 17 januari 2022 hade hon en andra visning för samma spekulant, som sänkte sitt bud efter denna visning. Xxxxxxxx blev väldigt missnöjda och tyckte att det kändes oseriöst.
Den 21 januari 2022 hade hon ett långt möte med säljarna på sitt kontor där de gick igenom olika alternativ. Antingen gå vidare med spekulanten som sänkt sitt bud från 6 500 000 kr till 6 300 000 kr eller ha fler visningar. Säljarna valde att gå vidare med spekulanten som hade tittat på fastigheten. Spekulanten lyckades dock inte få igenom sin finansiering, vilken han tidigare hävdat var klar.
Den 24 januari 2022 bokade de tid för att fotografera huset.
Den 26 januari ringde säljarna och sa att de ville anlita en annan mäklare. Den mäk- laren, som var Mäklare 2, hade redan bokat in visning samt ringt spekulanter som hon haft kontakt med. Bland annat spekulanten som redan tittat på fastigheten.
Efter diskussioner med säljarna gick de med på att hon visade fastigheten för yt- terligare en spekulant. Hon bokade in tid för visning, men spekulanten avbokade tätt inpå. Hon bokade en ny tid för visning, men då vill inte säljarna längre att hon skulle visa fastigheten.
Den 1 februari 2022 ville säljarna säga upp uppdraget, trots att hon varit väldigt tydlig med att hon hade ensamrätt fram till den 19 mars 2022 och därmed rätt till arvode om fastigheten skulle säljas inom denna tid.
Den 2 februari 2022 bekräftade hon uppsägningen med hjälp av en jurist från sitt branschförbund. Av bekräftelsen framgick tydligt att hon hade rätt till arvode om
huset såldes under hennes ensamrättstid. Hon bifogade även spekulantlista på de spekulanter som hon hade provisionsanspråk för.
Den 8 februari åkte hennes sambo förbi huset och såg en visningsskylt från Mäk- larföretaget utanför.
Den 10 februari 2022 såg hon på Hemnet att huset hade sålts av Mäklare 2. Han kommunicerade inte på något sätt med henne angående sin försäljning, trots att han var väl medveten om att hon hade ensamrätt.
Hon kontaktade Mäklare 2 via mejl och han erbjöd henne 12 500 kr i ersättning. Han erkände även hennes ensamrätt.
Hon begär att hon ska få hela sin provision, dvs. 50 000 kr inklusive moms, då fas- tigheten såldes av annan fastighetsmäklare under hennes ensamrättstid.
Mäklare 2
Innan han tecknade förmedlingsuppdrag fick han kännedom om att säljarna haft ett uppdrag med en annan mäklare. Med omsorgsplikt, som Mäklare 2, informe- rade han säljarna om reglerna att det inte går att ha två ensamrättsavtal och att Mäklare 1 kan ha rätt till arvode. Xxxxxxxx bekräftade att uppdraget var uppsagt och informerade honom om den sedvanliga spekulantlistan från Mäklare 1.
Därefter tecknades uppdragsavtal som även inkluderade information om tidigare uppdrag med annan mäklare och att det fanns en spekulantlista. Köparen fanns inte upptagen på spekulantlistan och säljarna valde att sälja till hans köpare. Han anser att han fullgjort sina skyldigheter som Mäklare 2.
Kravet bestrids helt och han anser att han har rätt till full provision.
Nämnden ställde följande frågor till Mäklare 2:
”Vilken information och/eller vilka handlingar angående Mäklare 1:s uppdrag fick du från säljaren? Visste du att uppsägning hade skett under ensamrättstiden och att Mäklare 1:s ensamrätt sträckte sig fram till den 19 mars 2022?”
Mäklare 2 besvarade frågorna enligt följande:
Som tidigare anförts informerade han säljarna om att det inte går att ha två en- samrättsavtal samtidigt, att Mäklare 1 kan ha rätt till arvode lång tid efter uppdra- get upphört, att det kan ses som avtalsbrott om man avbryter ett uppdrag i förtid samt om konsekvenserna detta kan leda till. Därefter fick han ta del av säljarnas
skriftliga uppsägning och även Mäklare 1:s skriftliga bekräftelse av uppsägningen och spekulantlistan. Säljarna tyckte bekräftelsen inte var så tydlig och kunde inte med säkerhet veta var de stod i frågan.
Några av frågetecknen var att säljarna hade gjort en uppsägning med omedelbar verkan. Mäklare 1 bekräftade den uppsägningen, men senare i samma dokument hävdade hon att ensamrätten kvarstod. Säljarna sa även att de haft telefonsamtal med Mäklare 1 där hon sa sig förstå uppsägningen. Mäklare 1 skrev därefter ett mejl till säljarna (som han inte tagit del av) som säljarna tolkade som att hon gick med på uppsägningen. Med tanke på informationen som säljarna mottagit föreslog han att de borde klargöra med Mäklare 1 var de stod i frågan, innan han inledde ett uppdrag.
Kort därefter återkopplade säljarna till honom. De hade varit i kontakt med både KA och LG på Mäklarfirmans lokala kontor och med Mäklare 1 i frågan om uppsäg- ningen. Säljarna informerade honom om att de under inga omständigheter skulle låta Mäklare 1 eller Mäklarfirman ha med deras försäljning att göra. Vidare infor- merade säljarna honom om att Mäklare 1 hade värderat fastigheten till minst 7 000 000 kr, men det talades även om summor upp mot 8 000 000 kr. Kort efter att de ingått ett uppdragsavtal tog Mäklare 1 fram en spekulant som hon dessutom gav rådet att sälja till för endast 6 300 000 kr. Mäklare 1 upprättade ett köpekon- trakt och kallade parterna till kontraktsskrivning. Säljarna tyckte det var anmärk- ningsvärt att på så kort tid och helt utan marknadsföring lämna råd om att sälja för 6 300 000 kr, trots att Mäklare 1 strax innan hade sagt att värdet var avsevärt högre.
Dessutom uppgav säljarna att de hade uppmärksammat att Mäklare 1 och hennes mäklarföretag tidigare hade samarbetat med denna köpare, vilket säljarna normalt sett inte tyckte var något fel, men i denna situation skapade det en förtroendekris.
Säljarna ville att de skulle ingå ett förmedlingsuppdrag, trots hans information om ensamrätt etc. Han har inte gjort någon bedömning huruvida säljarna gjorde rätt i sin uppsägning mot Mäklare 1 utan endast informerat om hur reglerna kring detta ser ut och vilka risker som finns. Xxxxxxxx gjorde själva bedömningen att de hade godtagbara skäl till uppsägningen och ville därför ingå ett uppdrag med honom.
Det förefaller snarare som att frågan står mellan Mäklare 1 och säljarna, om säl- jarna hade godtagbara skäl för uppsägningen eller inte.
Mäklare 1 tillade i huvudsak följande:
Hon vill bemöta några punkter i Mäklare 2:s inlaga:
• Säljarna uppgav inte någon grund för sin uppsägning.
• Hon var väldigt tydlig mot säljarna angående att de inte kunde sälja huset under hennes ensamrättstid utan att hon hade rätt till arvode.
• Mäklare 2 ringde två av de spekulanter som hon haft kontakt med. Detta samtal skedde långt innan hon fick uppsägningen från säljarna.
• Mäklare 2 bokade även visning med en av dessa spekulanter innan hon hade mottagit någon uppsägning från säljarna.
• Fastigheten har värderats till 7 000 000 kr, men säljarna har även utfört flera åtgärder för att nå dit. Bland annat att städa tomten.
• Några kontrakt blev det aldrig aktuellt att upprätta och heller inte någon bokad tid för kontraktsskrivning då spekulanten inte fick igenom sin finansiering.
• Hon har endast fått visa huset för en spekulant.
• Ordet ”förstår” i meningen ”…där hon sa sig förstå uppsägningen” har tagits ur sitt sammanhang. Det hon ”förstod” var att säljarna ville att fler skulle få se fastigheten innan de tackade ja till det bud som lagts. Hon sa att hon förstod det och bad att få visa huset för en till spekulant som var intresserad. Säljarna ville dock inte ge henne någon möjlighet att visa huset för fler spekulanter.
• Hon har haft ett långt möte med säljarna där hon även var väldigt tydlig med att hon hade ett bud som säljarna självklart inte behövde godta. Nästa steg var då att fota några utomhusbilder och se till att boka in en visning för fler speku- lanter. Detta blev sedan inte aktuellt för säljarna.
• Det stämmer att hon tidigare samarbetat med den spekulant som hon visat hu- set för. Även Mäklare 2 ringde till denna spekulant och erbjöd honom att köpa huset för 6 500 000 kr.
En Mäklare 2 ska enligt god fastighetsmäklarsed verka för att uppdragsgivaren inte hamnar i en situation där denne riskerar att få dubbla provisionsanspråk mot sig. Då hon varit tydlig och informerat både säljarna och Mäklare 2 om att hon inte kommer att släppa ensamrätten, borde Mäklare 2 ha avrått säljarna från att sälja huset under hennes ensamrättstid, alternativt hört av sig till henne med ett förslag
om uppdelning av arvodet, vilket är kutym. I stället har det nu uppkommit en situ- ation där känslan är att Mäklare 2 försöker hålla sin rygg fri och sätter säljarna i en situation där de riskerar att få betala dubbla arvoden.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, de båda mäklarnas uppdragsavtal, Mäklare 1:s bekräftelse på uppsägningen samt hennes spekulantlista.
Mäklare 1 har gett in två yttranden från sina kollegor KA och LG.
På fråga från nämnden har parterna uppgett att fastighetens huvudsakliga använd- ningsområde var eget boende, det vill säga säljarna var konsumenter i fastighets- mäklarlagens mening.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Ärendet är udda och avviker från en ”vanlig” tvist om konkurrerande provisionsan- språk. De tvister som nämnden normalt hanterar ser ut på följande sätt: Mäklare 1 får i uppdrag att förmedla en bostad, men någon försäljning kommer inte till stånd. Säljaren säger upp mäklaruppdraget efter ensamrättstidens utgång, det vill säga avtalsenligt, och anlitar en ny mäklare. Den nye mäklaren, Mäklare 2, ska i sitt uppdragsavtal ha undantagit tidigare anvisade spekulanter från sin ensamrätt, detta för att skydda säljaren från risken för dubbla provisioner. Mäklare 2 etablerar därefter kontakt med en spekulant som tidigare har anvisats av Mäklare 1 och som köper bostaden. Nämndens uppgift blir då att ta ställning till det s.k. orsakssam- bandet, det vill säga vem av mäklarna som har bidragit mest till affären. Till skillnad från en domstol kan nämnden besluta att provisionen ska fördelas på visst sätt mellan de båda mäklarna. Utfallet behöver alltså inte bli – och blir oftast inte – att Mäklare 1 eller Mäklare 2 får hela provisionen.
I detta fall är situationen i stället följande: En säljare ingår ett ensamrättsuppdrag med en Mäklare 1. Under ensamrättstiden häver säljaren uppdragsavtalet – med rätt eller orätt – och anlitar en Mäklare 2, som också tecknar ett ensamrättsupp- drag. Bostaden säljs därefter vid en tidpunkt då både Mäklare 1 och Mäklare 2 har ensamrätt. Civilrättsligt blir säljaren då skyldig att betala dubbla provisioner. Un- dantag gäller om säljaren hade rätt att häva uppdragsavtalet med Mäklare 1; i så fall har Mäklare 1 inte rätt till provision.
Man kan tänka sig olika lösningar på situationen, och det finns skäl som talar för och emot de olika lösningarna.
En lösning är att låta säljaren stå risken att behöva betala dubbla provisioner. Ar- gumentet för det är att säljaren häver uppdragsavtalet på egen risk. Nämnden har tidigare ansett att detta bör gälla om säljaren är en kommersiell aktör, se FRN 112/19. Samma uppfattning redovisades även i FRN 22/21. I det fallet var säljaren visserligen konsument, men en närstående till säljaren, som var advokat, hante- rade hävningen och det nya uppdraget med Mäklare 2. Av det skälet ansåg nämn- den att det inte fanns skäl att skydda säljaren från risken för dubbla provisioner. Mäklare 2 fick hela provisionen, men nämnden upplyste samtidigt om att Mäklare 1 hade möjlighet att vända sig mot säljaren med sitt provisionskrav och få det prö- vat i allmän domstol. Domstolen kunde då, skrev nämnden, pröva om säljaren haft rätt att häva uppdragsavtalet med Mäklare 1 eller inte.
En annan lösning är att bortse från problematiken med hävning och ensamrätt och i stället fördela provisionen i enlighet med hur man ser på orsakssambandet, alltså vem av mäklarna som hade störst inverkan på att det blev en affär. Det innebär å andra sidan att en säljare kan vinna på att begå avtalsbrott, till skada för minst en av de inblandade mäklarna.
En tredje lösning är att låta Mäklare 1 få hela provisionen. Argumentet för det är att Mäklare 2 inte ska ingå ett uppdrag under en annan mäklares ensamrättstid. Om man då frånkänner Mäklare 2 provisionsrätt i en tvist om konkurrerande pro- visionsanspråk, ger det Mäklare 2 incitament att agera korrekt. Å andra sidan: om man alltid och oavsett omständigheterna skulle frånkänna Mäklare 2 rätt till pro- vision i ett sådant fall, låser man i praktiken säljaren till Mäklare 1 och hindrar säl- jaren från att anlita en ny mäklare, även i de fall där säljaren haft rätt att häva uppdragsavtalet.
I detta fall har nämnden kommit fram till att Mäklare 1, alltså Mäklare 1, bör ha rätt till hela provisionen. Skälen för det är följande:
Det får anses utrett att säljarna var ”vanliga” konsumenter, det vill säga de hade inte tillgång till någon juridisk sakkunskap i samband med hävningen av Mäklare 1:s förmedlingsuppdrag. I det avseendet skiljer sig ärendet från FRN 22/21.
En säljare måste ha möjlighet att häva ett förmedlingsuppdrag under ensamrätts- tiden och anlita en ny mäklare. Något absolut hinder för en Mäklare 2 att acceptera ett sådant uppdrag bör därför inte finnas. Om säljaren är konsument, och inte har anlitat juridisk sakkunskap, bör det dock krävas att Mäklare 2 tydligt förklarar den
effekt som kan inträda, alltså att säljaren kan bli skyldig att betala dubbla provis- ioner. Mäklaren bör även redogöra för förutsättningarna för att den risken ska in- frias, bland annat att det krävs ett väsentligt avtalsbrott från Mäklare 1:s sida för att säljaren ska ha rätt att häva förmedlingsuppdraget under ensamrättstiden. Slut- ligen bör Mäklare 2 även informera säljaren om alternativet att vänta ut Mäklare 1:s ensamrätt och först därefter säga upp förmedlingsuppdraget, jfr prop. 1983/84:16 s. 23.
Konsekvensen av att Mäklare 2 bryter mot de ovan angivna reglerna bör normalt vara att Mäklare 2 inte kan göra anspråk på någon del av provisionen i förhållande till Mäklare 1.
Mäklare 2 har uppgett att han informerade säljarna om att ”det inte går att ha två ensamrättsavtal samtidigt”, att ”Mäklare 1 kan ha rätt till arvode lång tid efter upp- draget upphört”, att ”det kan ses som avtalsbrott om man avbryter ett uppdrag i förtid” och om ”konsekvenserna detta kan leda till”. Han har vidare uppgett att säljarna tyckte att Mäklare 1:s bekräftelse på deras uppsägning (egentligen häv- ning) ”inte var så tydlig” och att de ”inte med säkerhet [kunde] veta var de stod i frågan”.
Nämnden anser inte att Mäklare 2 lämnade den information som han borde ha lämnat. Som nämnts borde han tydligt ha informerat säljarna om risken för dubbla provisioner, förutsättningarna för att den risken skulle infrias samt om alternativet att vänta ut Mäklare 1:s ensamrätt. Nämnden anser därför att Mäklare 1 har rätt till hela provisionen.
Beräkning av beloppet
Nämnden kan endast besluta om den lägre av de två provisionerna. I detta fall hade Mäklare 1 den lägre provisionen och den uppgick till 50 000 kr. Mäklare 2 bör så- ledes betala det beloppet till henne.
På nämndens vägnar:
Xxxxxx Xxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.