BESLUT DEN 16 DECEMBER 2021 DNR 18/21 SIDA 1 AV 15

BESLUT DEN 16 DECEMBER 2021 DNR 18/21 SIDA 1 AV 15

Anmälare

NN och YY

Motpart

Mäklaren

Ombud:

Försäkringsjuristen BL

Vad saken gäller

Skadestånd

BESLUT

NN och YY har inte rätt till ersättning.

YRKANDE M.M.

NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 520 000 kr.

Mäklaren har motsatt sig att betala. För egen del har hon begärt att ett eventuellt skadestånd ska nedsättas, i första hand till noll.

BAKGRUND

Den 21 mars 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Småstad för 6 200 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.

Postadress E-post m.m.

FRN E-post: xxx@xxx.xx

First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12

Xxxxxxxxxxxxxx 00 xxx.xxx.xx

164 40 Kista

Enligt NN-YY agerade Mäklaren oaktsamt i vissa avseenden och orsakade en eko- nomisk skada. De har därför begärt att hon ska betala skadestånd.

Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.

VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY

Fastigheten var varudeklarerad med besiktning utförd av Besiktningsbolaget. Be- siktningen var dock inte fullständig. Håltagning i golvet för att kontrollera syllar och uppreglade golv var inte utfört, detta eftersom säljaren nekade besiktningsman- nen att göra hål i golvet för kontroll och fuktmätning.

De krävde att få den resterande delen av besiktningen utförd, vilket de påtalade innan köpekontraktet skrevs. Mäklaren bokade tid för håltagning av golvet två veckor framåt i tiden, räknat från dagen för köpekontraktet.

Vid håltagningen visade det sig att fastigheten var i ett sådant skick att en extra kostnad på cirka 500 000 kr skulle tillkomma för att åtgärda syllar och uppreglade golv.

De sa omgående att de ville häva köpet. De fick då veta att detta inte var möjligt eftersom ingen s.k. besiktningsklausul fanns med i kontraktet. Detta trots att de hade meddelat innan kontraktet skrevs att de ville besiktiga golvet. De ifrågasatte varför denna klausul saknades och fick till svar från Mäklaren att hon aldrig hade hört talas om att de ville besiktiga fastigheten ytterligare, detta trots att hon bo- kade tid för håltagning och själv var med vid denna.

En besiktningsklausul skulle ha funnits i kontraktet som gav dem rätt att häva köpet efter att besiktningen var fullgjord.

De diskuterade även via Mäklaren om säljarna kunde gå ner i pris. De ville reducera priset med 200 000 kr, men detta nekades. De kom i stället fram till en överens- kommelse med säljarna att de kunde få häva köpet. De skrev ett hävningsavtal och fastigheten lades ut igen till försäljning. Utgångspriset var detsamma som tidigare, 5 995 000 kr.

Mäklaren hade visning vid två tillfällen och fick ett lågt bud på 5 800 000 kr, som direkt godtogs. Det hela gick på en vecka. Efter ett bud och två visningstillfällen anser de inte att man gjort vad man kunnat för att sälja fastigheten till ett rimligt pris. Priset låg långt under marknadsvärdet.

De är väl insatta i vad kontraktsbrottet innebar för dem och vet att de blir skyldiga att betala en mellanskillnad om huset säljs billigare. De vet också att säljarna är skyldiga att begränsa sin skada. Säljarna får inte slumpa iväg fastigheten utan är skyldiga att genomföra försäljningen på ett omsorgsfullt sätt.

Mäklaren gjorde inte vad hon hade kunnat. Hon förklarade dessutom för säljarna att de hade rätt till skadestånd, så för säljarnas del spelade det mindre roll vad huset såldes för. Säljarna är i ålder 80+ och förlitade sig på vad Mäklaren sa till dem.

Vid omförsäljningen visades den fullgjorda besiktningen fram. Den visade på fas- tighetens brister och sänkte därför värdet. Detta bidrog till att huset såldes billi- gare. De anser inte att de är skadeståndsskyldiga för den summa som värdet sjönk med på grund av detta.

Mäklaren var även väldigt tydlig med att meddela alla spekulanter om att ett kon- traktsbrott skett och att huset därför var till salu igen. Otroligt oprofessionellt.

De blev även tvingade att betala Mäklarens arvode vid omförsäljningen. Arvodet uppgick till 120 000 kr, detta för samma fastighet som hon sålt två veckor tidigare och även då till ett arvode om 120 000 kr. Helt orimligt. Allt arbete var redan gjort och endast ytterligare en visning krävdes.

De vill ha tillbaka de 520 000 kr som de betalade i skadestånd till säljarna. 400 000 kr för lägre köpeskilling och 120 000 kr för mäklarprovision.

Mäklaren

I första hand bestrids yrkandet om skadestånd på den grunden att hon inte upp- såtligen eller av vårdslöshet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklar- lagen.

I andra hand bestrids yrkandet om skadestånd på den grunden att det saknas or- sakssamband mellan påstådd vårdslöshet och påstådd skada.

Om FRN skulle anse att hon är skadeståndsskyldig, ska ett skadestånd jämkas till noll eller till ett belopp som FRN anser skäligt. Detta på grund av att NN-YY har varit

medvållande till sin skada genom att skriva under köpekontraktet trots vetskap om avsaknaden av en besiktningsklausul samt att därefter begå ett avtalsbrott genom att inte fullfölja köpet, medförande bland annat att de frånhände sig kontrollen över försäljningen av fastigheten, vilket är vårdslöst.

Omständigheter

Marknadsföringen påbörjades den 13 mars 2020 på mäklarföretagets hemsida och till hennes spekulantregister. Dagen efter anmälde NN-YY att de var intresserade och ville komma på visning. Vid samtalet tog NN-YY upp frågan om besiktning och informerades om att sådan var utförd och att de skulle få del av besiktningsproto- kollet vid visningen. NN-YY berättade att de hade lånelöfte och att de inte behövde sälja sin befintliga bostad för att kunna köpa fastigheten.

Den 17 mars deltog NN-YY vid en förhandsvisning. Vid visningen informerade hon särskilt om det besiktningsmannen hade noterat om grundläggningen och att säl- jarna inte låtit göra något provhål eftersom besiktningsmannen inte känt någon lukt i huset samt att säljarna inte velat förstöra golvet. Hon upplyste om att möj- ligheten fanns att göra ett provhål. Hon uppfattade vid samtal med YY att han ar- betade inom byggbranschen och att han var insatt i byggnadskonstruktion och pro- blematiken med det slag av grundläggningen som fanns i huset. YY förklarade vid visningen att han hade planer på att göra om golvet i huset. De diskuterade frågan om möjlig förekomst av tryckimpregnerat trä i golvkonstruktionen. Hon upplevde inte att detta skulle innebära något problem för NN-YY. Under visningen gick YY runt i huset och mätte; han visade inte någon oro för det som antecknats i besikt- ningsprotokollet beträffande golvkonstruktionen. Ingen ställde några ytterligare frågor om golvkonstruktionen och visade inte något intresse av att få göra ett prov- hål eller ytterligare besiktning.

Dagarna efter visningen ringde YY ett flertal gånger till henne och ville ”stänga af- fären”. NN-YY kunde tänka sig att köpa fastigheten för 6 200 000 kr. De ville inte att fastigheten skulle läggas ut på Hemnet.

Den 20 mars ringde hon till XX-XX och berättade att säljarna var villiga att sälja fastigheten för 6 200 000 kr med de förutsättningar som framgick av besiktnings- protokollet. NN-YY diskuterade sinsemellan och återkom efter någon timma och accepterade. Tid för kontraktsskrivning bokades till den 21 mars. Inte under något av samtalen som hölls efter visningen framförde NN-YY något önskemål om att få göra ett provhål eller genomföra ytterligare en besiktning. Inte heller har visade de någon oro för noteringarna i besiktningsprotokollet om golvkonstruktionen. Frå- gan om besiktningsklausul var överhuvudtaget inte på tal.

När NN-YY kom till hennes kontor på dagen för kontraktsskrivningen, pratade hon enskilt med YY eftersom hon hade fått en indikation om att det kunde finnas ett problem med finansieringen. Hon upplyste honom om möjligheten av att införa en

s.k. låneklausul i köpekontraktet om behov fanns. Hon framhöll att de var bundna till köpeavtalet om de skrev under det utan en sådan klausul, även om det fanns problem med finansieringen. YY sa att det inte fanns något behov av att föra in en sådan klausul.

Vid kontraktsskrivningen var både säljare och köpare närvarande. Hon gick igenom kontraktshandlingarna och parterna signerade dokumenten. Ingen av parterna hade någon invändning. Efter att köpekontraktet var underskrivet av båda parter övergick de till att gå igenom den s.k. bopärmen (pärm med samtliga dokument om fastigheten samlade). Då nämnde YY att han önskade att göra ett provhål i gol- vet. Hon reflekterade inte särskilt över hans önskemål eftersom hon uppfattat ho- nom som byggnadskunnig och väl insatt i frågan och hon såg önskemålet mer som en möjlighet för honom att få det konstaterat om det förekom tryckimpregnerat trä i konstruktionen eller inte. Hon hjälpte till med att ta kontakt med Besiktnings- bolaget och bokade en tid för besiktning med håltagning, vilken genomfördes den 31 mars. Resultatet är redovisat i ett protokoll som NN-YY har gett in till FRN. Det konstaterades vid besiktningen att golvkonstruktionen och syllar bestod av tryck- impregnerat trä. Uppmätt fuktkvot låg på godkända värden och lukten var normal. På kvällen dagen för håltagningen underrättade NN-YY henne om att de till följd av resultatet av besiktningen inte kunde flytta in i huset i nuvarande skick.

En mejlväxling mellan NN-YY och henne ägde rum och ett möte hölls på hennes kontor. Både hon och NN-YY tog kontakt med säljarna. Vid NN-YY:s kontakt med säljarna angav de att de inte ville fullfölja köpet av ekonomiska skäl. Inget nämndes om att resultatet från håltagningen skulle vara skälet till att de inte ville fullfölja köpet. Det hela utmynnade i att ett avtal träffades den 29 april om hävning av kö- pet.

Efter det att köpet hävts påbörjade säljarna en omförsäljning med hjälp av henne. Fastigheten marknadsfördes återigen på mäklarföretagets hemsida och med ut- skick till personer som anmält intresse gjordes. Annons lades även ut på Hemnet. Två visningar hölls för 16 spekulanter varav två intressenter anmälde att de var intresserade av att köpa huset. En av intressenterna var tvungen att först sälja sitt hus innan något konkret bud kunde läggas, så en budgivare återstod. Corona-pan- demins utveckling medförde en osäkerhet på marknaden, likaså den omständig- heten att fastigheten återigen var ute till försäljning samt att säljarna redan köpt en annan bostad i Stockholmsområdet sammantaget med att säljarna upplevde

det som besvärligt att börja om säljprocessen på nytt, gjorde att säljarna bestämde sig för att acceptera det lagda budet om 5 800 000 kr och köpekontrakt skrevs den 17 maj.

Hon anser att hon med hänsyn taget till rådande omständigheter gjorde vad som kunde krävas av henne för att sälja fastigheten på nytt till ett bra pris. Hon förnekar att hon, så som NN-YY synes påstå, skulle ha uppmanat säljarna att godta ett lågt bud eftersom NN-YY i vilket fall var skadeståndsskyldiga gentemot säljarna för mel- lanskillnaden. Hon anser att hon haft en skyldighet att vid omförsäljningen lämna information om anledningen till att huset var ute till försäljning på nytt och om resultatet från den kompletterande besiktningen där provhål togs upp.

Hon kan inte vitsorda att det föreligger omständigheter från den andra besikt- ningen med provhål som inte var kända tidigare och som föranleder en nödvändig åtgärdskostnad om 500 000 kr.

Hon förnekar att hon, så som antyds, genom någon form av illojalt förfarande, skall ha ökat skadan genom att ta ut arvode för omförsäljningen. Efter det att köpet hävts skulle fastigheten läggas ut för försäljning på nytt. Säljarna önskade att ta hennes tjänster i anspråk på nytt, varför de ingick ett nytt förmedlingsavtal. Ersätt- ningen för hennes arbete skulle utgå med provision om två procent. Efter det att fastigheten sålts fakturerades säljarna i enlighet med förmedlingsavtalet och beta- lade 116 000 kr – inte 120 000 kr – för hennes arbete. Hon anser att det arvode hon och säljarna avtalade om är skäligt.

NN-YY tillade i huvudsak följande:

De begär skadestånd av följande skäl.

• Besiktningsklausul utelämnades i kontraktet, trots icke fullgjord besiktning.

• Mäklaren var inte opartisk, utan stod helt på säljarnas sida i alla frågor.

• Efter den kompletterande besiktningen, när de försökte kommunicera med säl- jarna för att hitta en gemensam lösning, stod Mäklaren emellan. De fick ingen kon- takt eller respons från säljarna. De uppsökte då säljarna för att personligen över- lämna ett brev, det skedde omkring kl. 20 på kvällen. Vid detta tillfälle var Mäklaren i säljarnas bostad. Det kan man verkligen ifrågasätta. Hon kom inte ens till dörren vid överlämnandet av brevet, utan gömde sig inne i huset.

• Mäklaren försökte inte förklara för säljarna vad den kompletterande besikt- ningen innebar och att den sänkte bostadens marknadsvärde. Säljarna förstod tro- ligen aldrig följden, eller att resultatet hade inverkan på deras försäljningspris. De informerades inte om omkostnaderna en reparation av husets grund skulle inne- bära för en köpare. Alternativt visste både mäklare och säljare mycket väl om detta och försökte mörklägga det hela. De anser att Mäklaren redan här såg endast sin egen chans till vinning i affären och sin egen möjlighet att kunna tjäna pengar på den fortsatta processen.

• Efter hävningsavtalet gjorde Mäklaren inte vad hon kunde för att minimera ska- deståndet, utan tvärtom. Hon kunde enkelt ha kontaktat de intressenter hon hade sedan tidigare och visat huset för dem. Många hade enligt henne själv hört av sig och velat titta på huset när de köpte det. Ändå hade Mäklaren mage att ta ut ännu ett arvode på 116 000 kr för att åter visa huset för intressenter hon redan hade i ett register. Allt annat arbete var redan gjort i hennes tidigare försäljning, med samma arvode hon redan fått betalt för två veckor tidigare.

• Även under visningen som Mäklaren höll vid omförsäljningen var hon väldigt noga med att informera alla besökare omedelbart om att ett kontraktsbrott ägt rum och att på grund av detta var huset åter till salu. Mäklaren utsatte dem för förtal och sa att ekonomiska problem skulle ligga bakom omförsäljningen.

• Vid visningen visades även den fullständigt utförda besiktningen fram. Den extra slutliga besiktningen, som utfördes och bekostades av dem, var med vid visningen och lades fram till spekulanterna. Inget de visste om eller blev tillfrågade om.

• Vid omförsäljningen fanns en besiktningsklausul med i kontraktet, trots den ut- förda, kompletterande besiktningen. Varför inte vid deras köp?

• De fick ingen information angående omförsäljningen. De fick veta på omvägar att huset sålts igen. Normalt tillvägagångssätt vore väl att hålla dem underrättade och även rekommendera säljarna att ta deras erbjudande på 6 000 000 kr istället för att sälja till någon annan för 5 800 000 kr.

• Efter att huset sålts igen så hörde de ingenting av någon. Varken Mäklaren eller säljarna kontaktade dem för att informera. De ville veta vad huset sålts för, hur mycket säljarna ville ha i ersättning och ville ha sin del av handpenning på 620 000 kr tillbaka. De fick slutligen, när de själva ringde upp säljarna, svaret att ”de hade minsann inga pengar som var deras”.

Mer om omständigheterna

Det hör inte alls till saken att de skulle renovera huset eller i vilken bransch de arbetar. De skulle göra en ganska omfattande renovering av bostaden, men de skulle inte byta syllar och grund.

Efter provborrningen, som de bad om att få utförd innan några papper skrevs, så ändrades renoveringsbehovet avsevärt. Värden som uppmättes av Besiktningsbo- laget var på gränsen till godkända. De skulle bland annat lägga nytt golv i huset och renovera badrum. Detta gör man inte på den grund huset visade sig ha. En mer- kostnad på cirka 500 000 kr tillkom innan de ens kunde påbörja den tänkta reno- veringen. Detta plus den för dem dyrbara tid det skulle ta att byta grund och syllar i huset. Deras plan var från början att flytta in och renovera successivt. Med de värden som mätningen av Besiktningsbolaget utvisade, blev det för en omöjlighet att bo i den miljön med fyra barn. Således skulle de behöva behålla sitt boende i ytterligare ett antal månader innan huset var beboeligt. Så dubbla boendekostna- der under mycket längre tid än de hade räknat med, samt de 500 000 kr extra i omedelbar renoveringskostnad, tvingade dem att tänka om.

Nästa felaktiga punkt i Mäklarens uttalanden rör priset och försäljningen.

Fastigheten lades ut till ett utgångspris på 5 995 000 kr. När de varit på visningen erbjöd de säljarna att köpa huset för den summan. Säljarna var inte nöjda med detta, men om de fick 6 200 000 kr fick de köpa det. Kontrakt skulle skrivas dagen efter.

Här följer ännu en påhittad historia i Mäklarens inlaga. Hon påstår att hon på kon- traktsdagen skulle ha pratat enskilt med YY om finansieringen och att hon skulle fått indikation på att det fanns problem med finansieringen. Det är ett rent på- hopp, utan grund och sanning.

Som de sagt tidigare var de noga med att berätta för mäklaren att de önskade borra hål i golven innan kontraktet var undertecknat. De anser att en besiktningsklausul absolut skulle ha funnits med i kontraktet. Mäklaren var själv med på besiktningen och visste mycket väl att den inte var fullständig. Ändå valde hon att utelämna klausulen i kontraktet.

Håltagning av golven bokades av Mäklaren. De bekostade det hela. Samma dag som håltagningen gjordes, och de fick veta resultatet, kontaktade de Mäklaren för att informera henne om att de inte kunde flytta in i huset i det skick det befann sig

i. De har fyra barn, varav två med astma, och de skulle aldrig utsätta dem för den

dåliga luft huset visade sig ha. De föreslog säljarna att sänka priset med 200 000 kr nu när husets skick uppdagats. De fick ett blankt nej till svar, via Mäklaren.

Det var först efter köpet som de blev varse att ingen besiktningsklausul fanns i kon- traktet. Säljarna och Mäklaren gav dem bara kalla handen och godtog inte deras erbjudande att minska köpesumman till 6 000 000 kr. I stället sålde de till någon annan för 200 000 kr mindre. Såg kanske Mäklaren här sin chans till egen ekono- misk vinning av en omförsäljning?

Efter hävningsavtalet gjorde Mäklaren inte vad hon kunde för att minimera skade- ståndet, utan tvärtom. Hon kunde enkelt ha kontaktat de intressenter hon hade sedan tidigare och visat huset för dem. Många hade enligt henne själv hört av sig och velat titta på huset när de köpte det. I stället hade Mäklaren mage att ta ut ännu ett arvode på 116 000 kr för att åter visa huset för intressenter hon redan hade i ett register. Allt annat arbete var redan gjort i hennes tidigare försäljning, med samma arvode hon redan fått betalt för. Det är en orimlig och oetisk kostnad utan grund.

Mäklaren tillade i huvudsak följande:

Hon förnekar att hon skulle ha agerat partiskt och att hon på något sätt skulle ha hindrat NN-YY från att kontakta säljarna. Vid den händelse när NN-YY överlämnade ett brev till säljarna befann hon sig hemma hos säljarna. Anledningen därtill var att säljarna ville diskutera några frågor.

Den kompletterande besiktningen med håltagning resulterade i att det konstate- rades att golvreglarna och syllen bestod av träskyddsbehandlat material, att fukt- kvoten uppmättes till 13-14 procent, att lukten var normal och att inga skador no- terades. Av protokollet framgår att vid en fuktkvot om 17 procent finns risk för mikrobiell tillväxt. Hon förnekar att det genom den kompletterande besiktningen skulle ha uppdagats att luften i huset var dålig och att huset var obeboeligt. Återi- gen ska framhållas att hon förnekar att resultatet av ombesiktningen i sig skulle ha resulterat i ett behov av renovering uppgående till 500 000 kr för att få huset be- boeligt.

Hon anser att den omständigheten att YY arbetar i och driver ett aktiebolag inom byggbranschen (Småstadens plåtslageri) är relevant i detta sammanhang, dels vid samtalen mellan dem angående byggnadens konstruktion och skick, dels att YY i sin egenskap av näringsidkare torde vara van att sluta avtal och förstå innebörden därav samt att därvid bevaka sina intressen.

Hon anser att hon vid omförsäljningen var skyldig att informera de som kom på visningen att skälet till omförsäljningen av villafastigheten var följden av ett kon- traktsbrott. Hon sa inte att ekonomiska problem skulle vara anledningen till om- försäljningen.

Det är riktigt att det i köpekontraktet vid omförsäljningen togs in en besiktnings- klausul. Skälet till detta var att köparna uttryckligen önskade det då de ville genom- föra ytterligare en besiktning med upptagande av ett provhål och att detta inte var gjort vid kontraktsskrivningen.

Utöver vad som tidigare anförts om hennes provision för omförsäljningen ska näm- nas att fotografier från den tidigare objektsbeskrivningen kunde återanvändas i en ny objektsbeskrivning, men i övrigt fick arbetet göras om på nytt med marknads- föring på Hemnet och förberedelser inför visning, nya registerutdrag för fastig- heten etc. Xxxxxxx kom genomförandet av visningar, resor, kontakter med intres- senter och sedermera kontraktsskrivning. Det arbete som hon lade ned vid omför- säljningen motsvarade i princip det arbete som läggs ned vid en nyförsäljning. Rek- visiten för rätt till provision enligt fastighetsmäklarlagen var uppfyllda och säljarna har betalat provisionen i enlighet med det nya förmedlingsavtal som träffades inför omförsäljningen. Det stämmer således inte såsom NN-YY påstår att arbetet med omförsäljningen endast bestod i att kontakta personer som tidigare anmält sitt in- tresse för fastigheten.

Den kompletterande besiktningen med håltagning gjordes den 31 mars 2020. Da- gen efter skickade NN-YY ett mejl till henne där de påstod att huset behövde bygg- gas om till en kostnad om minst 500 000 kr och det var en kostnad som säljarna skulle få stå för om köpet skulle fullföljas. Vid efterföljande kontakter med NN-YY framställde de ett önskemål om att köpeskillingen skulle sänkas med 200 000 kr.

Säljarna såg inte någon anledning att gå NN-YY till mötes då köpekontraktet var underskrivet och inga fel eller skador uppdagats vid den kompletterande besikt- ningen. Ett möte hölls på hennes kontor den 22 april med henne, hennes chef och NN-YY, varvid den uppkomna situationen genomgicks och diskuterades. Bland an- nat uppgav NN-YY, med ändring av sin tidigare inställning, att köpeskillingen skulle sänkas med 500 000 kr för att köpet skulle fullföljas.

NN-YY lade inte något bud vid omförsäljningen. Deras påstående om att de erbjöd sig att köpa huset för 6 000 000 kr är felaktigt.

NN-YY tillade i huvudsak följande:

Att Mäklaren tar upp vad YY arbetar med och vilka bolagsstyrelser han sitter i är fullkomligt irrelevant.

Vad gäller Mäklarens provision anser de att hennes förklaring att hon tog ut ytter- ligare ett arvode är helt galen. Det enda som tillkom på nytt var en kostnad för att lägga ut en annons på Hemnet, reskostnad för att köra till två visningar, nedlagd visningstid samt kontraktsskrivning. Att Mäklaren rådde säljarna att lägga ut en Hemnet-annons är även det helt galet, när hon redan hade ett register av intres- senter på just denna fastighet att kontakta.

Det står helt klart att allt som har gjorts och sagts efter hävningsavtalet är att ”det spelar ingen roll vad era omkostnader blir, det är ändå [NN och YY] som står för dem”. Vilken säljare hade annars gått med på att betala samma mäklare, två arvo- den á 116 000 kr för samma försäljning, två gånger inom en månad?

Det är intressant att Mäklaren inte nämner någonting om användandet av den be- siktning som de utförde och bekostade. Den användes utan deras godkännande vid omförsäljningen. Detta har Mäklaren fått en disciplinär påföljd för, men hon nämner inget om det.

Det som upprör dem mest med Mäklarens senaste inlaga är att det påstås att de aldrig bjöd 6 000 000 kr för fastigheten. Den 1 april 2020, när håltagningen av gol- vet var gjord, och de fått resultaten, kontaktade de Mäklaren. De diskuterade då resultatet av den fullgjorda besiktningen och bad henne att diskutera med säljarna om de kunde mötas på 6 000 000 kr.

Mäklaren har bekräftat att ”vid efterföljande kontakter med NN-YY framställde de ett önskemål om att köpeskillingen skulle sänkas med 200 000 kr”. Men i stycket därefter står att ”NN-YY lade inte något bud vid omförsäljningen. Deras påstående om att de erbjöd sig att köpa huset för 6 000 000 kr är felaktigt.”

Att Mäklaren nu säger att de aldrig erbjöd säljarna 6 000 000 kr står de helt oför- stående till. Meddelade hon aldrig säljarna detta bud?

UTREDNINGEN

Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, en del av besiktningsprotokollet från den första försäljningen, besiktningsprotokollet från

provborrningen, en vittnesattest från säljarna samt ett beslut från Fastighets- mäklarinspektionen som rörde den aktuella affären.

NÄMNDENS BEDÖMNING

Allmänt om skadestånd

För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har brutit mot fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens brott mot lagen och skadan.

Kravet på orsakssamband innebär i regel att brottet mot fastighetsmäklarlagen ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: ska- dan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade handlat riktigt.

Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: av- sikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behö- ver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.

Avsaknad av besiktningsklausul

Utredningen visar

• att fastigheten var förbesiktigad av säljarna,

• att NN-YY var medvetna om att besiktningsmannen hade flaggat för att grundläggningen med platta på mark var en riskkonstruktion,

• att någon fuktmätning inte hade gjorts, och

• att NN-YY ändå valde att underteckna ett ovillkorat köpekontrakt.

Vid nu angivna förhållanden anser nämnden att NN-YY i alla händelser var medvål- lande till skadan i så stor utsträckning att ett eventuellt skadestånd i denna del skulle ha jämkats till noll.

Omförsäljningen

Nämnden vill påpeka att det är säljaren som är skyldig att begränsa sin skada vid en omförsäljning. En mäklare har att följa säljarens instruktioner om hur omförsälj- ningen ska gå till och vilket pris som ska accepteras, men ska givetvis informera

säljaren om skadebegränsningsplikten. Mäklaren ska också vidarebefordra alla bud och meddelanden från spekulanterna.

Att NN-YY innan hävningen framförde att de ville möta säljarna på 6 000 000 kr, som ett sätt att undvika kontraktsbrott, innebär inte att de lade ett bud på det beloppet i samband med omförsäljningen. I varje fall är det inte visat att Mäklaren insåg eller borde ha insett att detta var deras avsikt. Inte heller i övrigt är det visat att Mäklaren skulle ha åsidosatt sina skyldigheter i denna del.

Skadestånd avseende provisionskostnaden

Köparens kontraktsbrott med åtföljande hävning påverkar i regel inte mäklarens rätt till provision. Mäklaren bär, brukar det sägas, avslutsrisken men inte fullgö- relserisken. Det betyder att mäklaren normalt har rätt till provision redan när det finns ett bindande köpekontrakt. Med andra ord hade Mäklaren rätt till provision för det första köpet, det som hävdes.

Frågan är om Mäklaren även hade rätt till provision för omförsäljningen. Om hon inte hade det, fanns heller ingen skada avseende provisionskostnaden som NN-YY hade kunnat bli betalningsskyldig för.

Traditionellt har det ansetts att en mäklare har rätt till ytterligare en provision om denne förmedlar fastigheten till en ny köpare efter en hävning. I rättsfallet NJA 2010 s. 58 uttalade HD dock följande.

” … mäklaren [har normalt] rätt till provision även om uppdragsgivaren och dennes motpart avtalat att en överlåtelse ska kunna hävas vid kontraktsbrott … Det anförda innebär inte att en mäklare utan vidare ska vara berättigad till ännu en provision vid omförsäljning efter hävning av den första överlåtelsen.”

Situationen med provision vid omförsäljning var inte aktuell i rättsfallet, men HD ansåg ändå att frågan var så pass viktig att den ägnades det ovan citerade utta- landet. Samtidigt gav HD inte några ledtrådar till hur uttalandet skulle förstås: när har en mäklare rätt till provision vid en omförsäljning och när har han det inte? Det enda rättsfallet säger är att mäklaren ”inte utan vidare” har rätt till provision i ett sådant fall.

I Juridisk Tidskrift 2010-11 s. 461 f. skriver professor Xxxx Xxxxxxx, med fotnoterna utelämnade, följande om rättsfallet.

”HD:s inskott om att mäklaren inte nödvändigtvis ska vara berättigad till en andra provision vid en omförsäljning väcker några funderingar. Resonemanget är så kort- hugget att man inte kan dra någon direkt slutsats, men frågan är om inte HD än en

gång beaktat rättsfiguren obehörig vinst. Möjligen tänkte sig HD en situation där upp- dragsgivaren själv utan mäklarens biträde säljer till någon annan spekulant som mäk- laren anvisat under den föregående budgivningen. I denna situation skulle man kunna resonera så att mäklaren genom den första provisionen redan fått betalt för sitt arbete med att anskaffa spekulanter, och att det ligger utanför mäklarens infly- tande att bestämma vem som uppdragsgivaren slutligen väljer att ingå avtal med. Att det i mellantiden förekommit en provisionsgrundande överlåtelse innebär inte att den senare överlåtelsen ska anses sakna samband med den första. Om den senare överlåtelsen givit högre köpeskilling är det möjligt att en tilläggsprovision ska utgå. Man kan också tänka sig att försäljning sker till någon som mäklaren inte anvisat men att detta sker under en tid när mäklaren enligt uppdragsavtalet fortfarande har en- samrätt. I denna situation kan man resonera så att det första uppdragsavtalet avslu- tats, och att uppdragsperioden därmed förfallit i förtid. Möjligen avsåg HD något mera. Det kan av uttryckssättet inte uteslutas att mäklaren inte skulle vara berättigad till provision trots att han biträtt vid en senare försäljning. Det vore logiskt svårt att komma därhän att mäklaren skulle ha rätt till betalning för det först utförda uppdra- get, men inte för senare arbete. Mäklaren torde knappast kunna anses vara skyldig att biträda vid en senare försäljning, och det vore märkligt om mäklaren inte skulle vara berättigad till ersättning för arbete som denne frivilligt åtagit sig.”

I detta fall har Mäklaren uppgett, vilket NN-YY har bekräftat, att hon annonserade fastigheten på Hemnet och höll visningar. Uppdraget liknade på så sätt en ”vanlig” förmedling, låt vara att intag med faktainsamling m.m. redan var gjort inom ramen för det tidigare uppdraget och att affären gick ganska snabbt att genomföra. Nämnden anser att huvudregeln ska tillämpas i detta fall, det vill säga att Mäklaren även hade rätt till provision för omförsäljningen. NN-YY kan därför inte få skade- stånd av Mäklaren för den provisionskostnad som säljarna krävt dem på ersättning för.

Överlämnande av besiktningsprotokoll

NN-YY har uppgett att Mäklaren utan deras medgivande överlämnade ett besikt- ningsprotokoll som tillhörde dem och att hon meddelats en disciplinär påföljd på grund av detta. Det finns dock inget yrkande (begäran om ersättning) från NN-YY:s sida som är kopplad till denna grund. NN-YY har ju begärt skadestånd för den för- lorade handpenningen, inte ersättning för att Mäklaren använde deras besikt- ningsprotokoll. Frågan om besiktningsprotokollet är därför inget som nämnden har möjlighet att pröva.

Nämnden vill ändå tillägga att Fastighetsmäklarinspektionens beslut i disciplinä- rendet mot Mäklaren förefaller stå i viss konflikt med tidigare praxis på området, se Kammarrättens i Stockholm dom i mål 3337-1999.

Övrigt

Nämnden är inte behörig att pröva tvister mellan köpare och säljare. Det förefaller också oklart om säljarna behöll hela handpenningen eller inte. Nämnden vill ändå påpeka följande. Enligt köpekontraktet hade säljarna endast rätt att få ersättning för sin faktiska skada. Om skadan understeg handpenningens belopp, så som NN- YY uppgett att den gjorde, hade de rätt att få tillbaka den överskjutande delen. Med andra ord: om det är så att NN-YY betalade 620 000 kr i handpenning, och säljarnas skada endast uppgick till 520 000 kr, har NN-YY rätt att få tillbaka 100 000 kr från säljarna.

På nämndens vägnar:

Xxxxxx Xxxxx

INFORMATION

I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.

Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.