Contract

21/2481

Prövning av om advokat som tidigare biträtt hyresvärd vid upprättande av hyreskontrakt varit förhindrad att åta sig uppdrag för hyresgästen vid uppkommen hyrestvist.

Disciplinnämndens beslut

Disciplinnämnden tilldelar advokat A varning enligt 8 kap. 7 § andra stycket rättegångsbalken.

Bakgrund

Advokat A har företrätt ett bolag i en tvist mot ett bolag som företrätts av X.

Anmälan

X har i anmälan riktat anmärkningar mot A och anfört i huvudsak följande.

A och han har känt varandra i nästan tjugo år. A har varit anlitad av många av hans bolag.

I januari 2019 skrev xxxx xxxxx (Xxxxx X) ett hyreskontrakt med As bolag (Bolag II). Han hittade sen en andrahandshyresgäst. [] A hjälpte honom med hyreskontraktet och fakturerade Xxxxx X. Några månader efter stämde As bolag hans Bolag I för att A ville ha kontraktet med hyresgästen själv. A visste att han inte skulle vinna så han gav upp och fick betala rättegångskostnaden. Sen stämde A hans bolag igen och han har fått veta av andrahandshyresgästen att A skickat mejl till dem om hur de ska bli av med honom så att de kan hyra direkt av A.

Han vill anmäla A för att han var hans advokat och sedan hjälpte A hans hyresgäst bakom hans rygg.

Advokatens yttrande

A har yttrat sig och anfört i huvudsak följande.

1 / 6

Det noteras att X anlitades av Xxxxx XX som mäklare för att söka förmedla en hyresgäst till en fastighet. Denne föreslog efter viss annonsering att ett bolag vid namn Xxxxx I skulle förhyra fastigheten. Det noteras vidare att X inte är huvudman eller har varit huvudman för aktuellt bolag.

Bolag I kom att förhyra fastigheten från februari 2019 och hyrde sedan i sin tur ut fastigheten till annan hyresgäst. Vid ett möte efterfrågade X om han (A) kunde vara behjälplig med att ta fram en ram för ett hyresavtal till den anvisade hyresgästen, Bolag I, d.v.s. ett liknande hyreskontrakt med vissa uppgifter utelämnade, då Xxxxx I själv skulle förhandla med sin hyresgäst om närmare villkor, vilket förslag till kontrakt översändes.

Mäklaren (X) hänvisade Xxxxx I som betalningsmottagare för utkastet till kontraktet, vilken debiterades.

Kort efter att Xxxxx I tillträtt kontraktet noterade Xxxxx XX att Xxxxx I inte uppfyllde sina åtaganden dels genom att underlåta att deponera avtalad säkerhet, var sen med den första kvartalshyran och när väl betalning skedde inte betalade avtalad hyra med påföljden att uppsägning kort därefter skedde, trots detta var hyresgästen i fortsatt dröjsmål med betalning varför avhysningsförfarande inleddes.

Fråga om lojalitetsplikt

I samband med detta hörde även Bolag I:s egen hyresgäst av sig - som Xxxxx XX inte hade någon avtalsrelation till - då Xxxxx I inte återkopplade gällande diverse åtgärder och hyresfrågor. Vid denna kontakt informerades om att Xxxxx I som hyresvärd ville låna pengar av sin hyresgäst för att i sin tur betala sin egen hyra, vilket Xxxxx XX informerades om. Bolag II som redan inlett en avhysningsprocess mot Bolag I berättade om aktuella förhållanden för Bolag I:s hyresgäst och informerade även om att Xxxxx Is hyresgäst riskerade att förlora ev. förskottshyror. Detta då Xxxxx I uppenbarligen redan före hyresförhållandet ingåtts saknade likvida medel att reglera sin egen hyra med följden att en avhysningsprocess omgående inletts.

Det är riktigt att Xxxxx I:s hyresgäst informerats om hur denne skulle agera för att minimera sin skada, vilket även legat i Bolag II:s intresse. Detta dels då Xxxxx I vid detta tillfälle redan var föremål för avhysning, dels uppenbarligen saknade medel att

reglera sin egen hyra och dels för att skydda Bolag II mot rättsförlust för redan förfallen hyra.

Han ser inte något motstående intresse mellan Bolag II:s intresse och Bolag I:s hyresgäst visavi Bolag I i anledning av ovan. Det finns således ingen lojalitetsplikt mot en hyresgäst som är föremål för avhysningsförfarande i domstol.

Fråga om jäv

För det fall anmälan avser att X – vilket anförs för första gången i denna anmälan – numera uppfattar att jäv uppstått p.g.a. av hans ägande och att denne använt sig av bulvaner för bolaget, så är det svårt att freda sig emot såvida inte detta från början framgått, vilket inte varit fallet.

Kompletterande frågor den 22 augusti 2022

Disciplinnämndens prövningsavdelning beslutade den 22 augusti 2022 att bordlägga ärendet och begärde att advokaten skulle yttra sig över följande.

1. Vilken kännedom hade du om Xs roll i Bolag I då avtal om att Xxxxx I skulle förhyra fastigheten tecknades?

2. När fick du kännedom om Xs roll i Bolag I?

3. Du har angett att X inte är eller varit huvudman för aktuellt bolag - vad avser du med begreppet ”huvudman”?

Advokatens yttrande

A har yttrat sig och anfört i huvudsak följande.

X erhöll uppdraget att förmedla aktuellt hyreskontrakt såsom mäklare. Denne presenterade Xxxxx X som ev. hyresgäst och vid kontraktsskrivning uppträdde X såsom fullmäktig för bolaget.

Under förhyrning företrädde X bolaget såsom fullmäktig. Första gången denne bekräftade att denne i realiteten ägde bolaget även om andra stod som ägare var vid avhysningsprocessen.

Det noteras att X inte varit registrerad ägare, huvudman såsom yttersta indirekta ägare eller för den delen formell företrädare för bolaget.

Med huvudman avses det begreppet som används för att definiera den verkliga ägaren/beslutsfattaren i en organisation.

Genmäle från anmälaren

X har bemött As yttrande och uppgett i huvudsak följande.

A skriver att han inte visste att Xxxxx X är hans bolag. Det är inte sant. De har haft ett långt samarbete och A har varit hans advokat för honom och hans bolag, bl.a. Bolag I och bolaget är registrerat på hans egen adress. Se bara på vad A skriver till andrahandshyresgästen bakom xxxx xxxx. Han har gett in det till Advokatsamfundet tillsammans med sin anmälan. Där skriver A detta: ”Jag tror inte att X kommer att fixa att inte få hyra och samtidigt betala hyra” och han skriver också ”Ni kanske inte bör berätta för X så han kan agera därefter." I nästa mail som A skickade i oktober 2019 skriver han att det är Bolag I som saken gäller, t.ex.: "Nej, Bolag I har inte betalt hyra och Bolag I är stämt för avhysning''. Dessutom signade han hyresavtalet med As Bolag II som suppleant för Bolag I. Hans namnteckning (X) står längst ner på hyreskontraktet. Så A visste mycket väl att det var han och Xxxxx I som han skadade när han gick bakom hans rygg och gjorde upp planerna.

I denna affär så var Xxxxx I As klient och som A tog fram hyresavtalet för. Och det var Xxxxx X som han sen fakturerade för sitt advokatarbete. Sen så gick A bakom ryggen på sin egen klient Xxxxx I genom att be Xxxxx Is hyresgäst att sluta betala hyra för att hans egna Bolag II ville komma över kontraktet.

Att A gick bakom hans rygg och bad Bolag Is hyresgäst att sluta betala hyra tycker han är väldigt illojalt och han känner inte att han vågar anlita en advokat igen om det får gå till så här.

Dessutom borde väl A från första början inte ha skrivit avtal mellan deras bolag över huvud taget. Eftersom A var hans och Xxxxx Is advokat så borde A inte ha gått med på att skriva hyresavtal mellan Xxxxx I och sitt eget Bolag II. Det blev ju då risk för intressekonflikt mellan dem.

Kompletterande fråga den 3 oktober 2022

Disciplinnämndens prövningsavdelning beslutade den 3 oktober 2022 att bordlägga ärendet och begärde att advokaten skulle yttra sig över följande.

1. Vänligen bemöt anmälarens påstående att du tidigare har haft Bolag I som klient och att din uppgift om motsatsen är osann.

Advokatens yttrande

A har yttrat sig och anfört i huvudsak följande.

X anlitades som mäklare för att mäkla hyreskontraktet, vilket han gjorde. Det var X som tog fram hyresgästen och när i tiden X fortsatte att ensam driva uthyrningen vet han faktiskt inte men inledningsvis i processen och fram till huvudförhandlingen var det annan som skötte driften och uthyrningen av fastigheten, då X enligt sig själv någon gång sommaren 2019 övergivit fastigheten men på huvudförhandlingen var det – såvitt han kunnat förstå – enligt Xx egna uppgift endast bulvaner som skött förhyrningen och ägt motparten.

A har lämnat in mejlkorrespondens.

Kompletterande fråga den 24 oktober 2022

Disciplinnämndens prövningsavdelning beslutade den 24 oktober 2022 att bordlägga ärendet och begärde att advokaten skulle yttra sig över följande.

Av ditt svar framgår att X anlitats som mäklare för att mäkla hyreskontraktet. Den fråga som du ombads svara på var dock om Bolag I tidigare varit din klient. Vänligen svara på den frågan.

Advokatens yttrande

A har yttrat sig och anfört i huvudsak följande.

Det är korrekt att Bolag I varit byråns klient då det avhållits ett möte om 2 h den 21 februari då ett sign on standardkontrakt för hyra av lokal upprättats åt Bolag I som översänts till mäklaren.

Genmäle från anmälaren

X har bemött As yttrande ovan och uppgett att det inte stämmer att han anlitades som mäklare. Han är inte mäklare. X har vidhållit sina tidigare anmärkningar.

Nämndens bedömning och beslut

X har riktat anmärkningar rörande hur A har utfört uppdraget som ombud för Xxxxx XX. A har tillbakavisat anmärkningarna och redogjort för sina överväganden samt sitt handlande vid genomförandet av uppdraget.

Av utredningen framgår att A har biträtt X och bolaget Bolag I vid framtagande av ett hyreskontrakt. Därmed har det förelegat en klientrelation mellan X/Bolag I och A. A har kort därefter rådgivit Xxxxx Is hyresgäst hur denna ska agera gentemot hyresvärden Bolag I. A har härigenom brutit mot sin klientlojalitet och tystnadsplikt gentemot X och Bolag I. Genom sitt agerande har A brutit mot god advokatsed.

Därutöver konstaterar nämnden att A först inte besvarat prövningsavdelningens fråga avseende klientrelationen gentemot Bolag I utan att detta skett först efter att prövningsavdelningen upprepat frågan. Inom en advokats yrkesplikt ingår att besvara förelägganden m.m. från bl.a. advokatsamfundets disciplinnämnd. A har härigenom försvårat disciplinnämndens handläggning och genom detta allvarligt åsidosatt sina plikter som advokat.

Nämnden tilldelar därför A varning enligt 8 kap. 7 § andra stycket rättegångsbalken. Utredningen visar inte att A i övrigt brutit mot god advokatsed.