KOSTNADSKALKYL
Bostadsrättsföreningen Övre Linnefjäll Xxx.xx: 769632-3141
KOSTNADSKALKYL
2022-08-28
Bostadsrättsföreningen Övre Linnefjäll
Denna kostnadskalkyl upprättas enligt följande:
A Allmänna förutsättningar B Nyckeltal, År 1
C Preliminär beskrivning av fastigheten
D Beräknade kostnader för föreningens förvärv
E Preliminär finansieringsplan samt beräkning av föreningens årliga kostnader, År 1 F Driftskostnader
G Beräkning av föreningens årliga intäkter
H Ekonomisk prognos, År 1-6, År 11 samt År 16 I Känslighetsanalys, År 1-6, År 11 samt År 16
J Särskilda förhållanden
Enligt Bostadsrättslagen föreskrivet intyg
Bostadsrättsföreningen Övre Linnefjäll, som registrerades hos Bolagsverket 2016-05-26, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens fastighet upplåta bostadslägenheter med nyttjanderätt utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens fastighet, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrättsföreningen har sitt säte i Göteborgs kommun, Västra Götalands län.
Bostadsrätt är den rätt i föreningen, som en medlem har på grund av upplåtelse. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.
Bostadsrättsföreningen avser att uppföra 6 st. bostadsrättslägenheter på fastigheten Göteborg Röd 8:1 för bostadsrättsföreningens räkning. Total bostadsarea ca 436 m2
För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3 § Bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat kostnadskalkyl för projektet som är granskad och godkänd av intygsgivarna. Om förskott debiteras kommer bankgaranti att inges till Bolagsverket som säkerhet för återbetalning av förskott enligt 5 kap. 5 § Bostadsrättslagen (1991 :614).
Inflyttning beräknas ske ca Q2 2023. Upplåtelse sker i samband med inflyttning.
Beräkning av föreningens årliga kostnader grundar sig på bedömningar gjorda vid kalkylens upprättande i augusti 2022.
Totalentreprenad enl. ABT 06 utförs av Xxxxx Xxxx AB som tecknar entreprenadavtal med Brf Övre Linnefjäll. Bostadsrättsföreningen Övre Linnefjäll är vid byggstart lagfaren ägare till fastigheten Göteborg Röd 8:1.
Föreningens skattemässiga anskaffningsvärde på fastigheten är lägre än det redovisade anskaffningsvärdet.
I bostadsrättsföreningen uppkommer därav en latent skatteskuld. Denna skatteskuld kan endast regleras om föreningen i framtiden säljer hela eller delar av Göteborg RÖD 8:1
Föreningen avses bli en äkta bostadsrättsförening. Fastigheten avses bli fullvärdesförsäkrad.
Fastighetens taxeringsvärde är beräknat till 11 990 000 kr.
Belåning i föreningen per kvm lägenhetsyta, år 1: 8 550 SEK/kvm Amortering per kvm BOA (rak 100 år), ca: 86 SEK/kvm Insats inkl. upplåtelseavgift per kvm BOA lgh, ca: 52 046 SEK/kvm Föreningens totala anskaffningskostnad per kvm BOA: 60 600 SEK/kvm Årsavgift per kvm BOA: 568 SEK/kvm
Gemensam drift- och underhållskostnad per kvm BOA: 128 SEK/kvm (exkl kall-och varmvatten, el samt tjänster för bredband, TV och telefoni)
Enskild drift per kvm BOA: 111 SEK/kvm (Kan variera beroende på lgh-storlek samt antal boende)
Avsättning för underhållsfond per kvm år 1: 30 SEK/kvm
C Preliminär beskrivning av fastigheten
Fastighetsbeteckning: Göteborg RÖD 8:1
Adress: Övre Xxxxxxxxxxxxxxxx 0, XXXXXXXXX
Areal: 1083 kvm
Byggår: 2022-2023
Värdeår: 2023
Antal lgh: 6 st.
Total yta: 436 kvm BOA +103 kvm förråds- samt gemensamhetsytor
Antal plan: 2 plan samt källare
Uppvärmning: Frånluftsvärmepanna i varje lägenhet samt solpanel
Vatten/Avlopp: Anslutning till det kommunala vatten och avloppsnätet Vattenförbrukning: Gemensamt abonnemang separat mätning debiteras enligt
faktisk förbrukning
Avfall: Gemensamma sopkärl
Hushållsel: Separat mätning debiteras enligt faktisk förbrukning
Ventilation: Frånluft
Parkering: Finns 1 st. till varje lägenhet, en HKP samt en gästparkering
Ytterväggar: Betongväggar med isolering, utvändig träpanel
Fönster: Aluminium, trä invändigt
Yttertak: Betongpannor med solpaneler placerade mot sydost
Gällande planbestämmelse: Avstyckningsplan akt 1480K-XIV-2011 Rättigheter/samfällighet: Övre Linnefjälls Samfällighetsförening xxx.xx: 717921-7430
Göteborg Röd GA:44 andelar 3,8 Göteborg Röd GA:42 andelar 3,8 Göteborg Röd 74:1 - servitut
Beräknat taxeringsvärde: Mark: 3 190 000 SEK
Byggnad: 8 800 000 SEK
Totalt: 11 990 000 SEK
Kortfattad lägenhetsbeskrivning
Golv | Väggar | Tak | |
Hall: | Instegsklinker/Parkett | Gips, målad slätväv | Vitmålat |
Badrum/WC: | Klinker | Kakel | Vitmålat |
Kök: | Parkett | Gips, målad slätväv | Vitmålat |
Vardagsrum: | Parkett | Gips, målad slätväv | Vitmålat |
Sovrum | Parkett | Gips, målad slätväv | Vitmålat |
D Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv
Köpeskilling för fastigheten Lagfartskostnad Expeditionsavgift
Projekt- och entreprenadkostnader Pantbrev
Föreningsbildning mm G:A bildning väg Övrigt
SUMMA 26 428 000 NOT 1
NOT 1 Summan avser Fastighet, totalentreprenad inkl. kringkostnader
Fastighet, entreprenad- och byggherrekostnader. Likviditetsreserv om 20 000 SEK ingår.
Köpeskilling: 26 428 000 SEK
Beräknad anskaffningskostnad 26 428 000 SEK
E Preliminär finansieringsplan samt beräkning av föreningens årliga kostnader
Specifikation över de lån som beräknas upptas för föreningens finansiering. Årliga kostnader avser kapital- samt driftskostnader År 1 efter utbetalning av lån. Årliga kostnader för avsättningar avser År 1 efter tillträdesdag.
Avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan av byggnaden (ej mark) enligt Skatteverkets allmänna råd/rättsliga vägledning.
Preliminär finansieringsplan i SEK
Lån 1) | Belopp | Ränta % 2) | Bindningstid 3) | Räntekostnad | Amortering 4) | Säkerhet 5) |
1 | 2 228 000 | 2,6 % | 3 mån | 57 928 | 22 280 | Pant |
2 | 750 000 | 4,22 % | 3 år | 31 650 | 7 500 | Pant |
3 | 750 000 | 4,55 % | 5 år | 34 125 | 7 500 | Pant |
SUMMA: | 3 728 000 | Snitt 3,8% | 141 664 | 37 280 | Pant |
Lån: 3 728 000 SEK
Insatser: 22 700 000 SEK
Summa finansiering: 26 428 000 SEK
Summa År 16): 178 944 SEK varav amortering 37 280 SEK
Avsättning för föreningens framtida fastighetsunderhåll sker med ca 30 kr/kvm boa och
i enlighet med föreningens stadgar när underhållsplan har upprättats. 13 080 SEK Driftskostnader gemensam avgift 7): 55 500 SEK
Driftskostnader vattenförbrukning. Gemensamt abonnemang med
individuell mätning 8): 13 080 SEK
Summa beräknade kostnader År 1* inkl. amortering och avsättning: 260 604 SEK
*Exkl. avskrivningar
1) Vid tid för slutfinansiering kan annan uppdelning av lån bli aktuellt
2) Räntor enligt offert inkl. räntemarginal
3) Vid tid för slutfinansiering kan annan bindningstid av lån bli aktuellt
4) Rak amortering Amorteringstid ca 100 år, 1%. Avsatta medel i form av avskrivning skall användas.
5) Säkerhet för lån blir pantbrev
6) Summa År 1 inkl. ränta och amortering, exkl. avskrivning
7) Gemensamma driftskostnader, vilka ingår i årsavgiften
8) Uppskattad driftskostnad vatten. Gemensamt abonnemang med enskild mätning per lgh.
Fastighetsskatten till och med värdeåret ingår i den totala anskaffningskostnaden.
I enlighet med nuvarande regler utgår ingen fastighetsavgift vid nybyggnation av bostadsrätter femton (15) år efter fastställt värdeår.
F Specifikation driftskostnader
DRIFTSKOSTNADER | |||
Fastighetsskötsel inkl. teknisk förvaltning | 4 000 | ||
Yttre renhållning städ, snöröj. | 10 000 | ||
Ekonomisk förvaltning | 15 000 | ||
Sopor | 12 000 | ||
Fastighetsel, värme gemensam yta | 0 | NOT 1 | |
Övriga kostnader | |||
Fastighetsavgift | 0 | NOT 2 | |
Styrelsearvoden | 4 000 | ||
Försäkringar | 7 000 | ||
Oförutsett och övriga kostn. | 3 500 | ||
Summa driftskostnader | 55 500 kr | (ca 128 kr/kvm) | |
Uppskattad driftskostnad för vatten | 13 080 kr | ||
(Gemensamt abonnemang som debiteras separat efter faktisk förbrukning.) | |||
Hushållsel, varmvatten- och värme | 48 396 kr | (ca 111 kr/kvm) | |
TOTAL SUMMA DRIFTSKOSTNADER inkl. skatt 103 896 kr
Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli lägre eller högre än det beräknade värdet. Hushållsel, varmvatten- och värme beräknas till 111 kr/kvm boa/år per lgh vid helårsboende. Vattenförbrukningen beräknas till 30 kr/kvm boa/år
Tjänster för bredband, TV och telefoni enligt individuella abonnemang (ca 230 kr/mån/lgh). Ovanstående beräkningar kan variera beroende på familjekonstellation och eller lägenhetsstorlek.
NOT 1 Fastigheten är självförsörjande avseende fastighetsel p.g.a. egen elproduktion genom solpaneler. Ev. överskott föredelas enligt andelstal/lgh.
NOT 2 Fastighetsavgift betalas inte de första femton (15) åren därefter betalas full avgift
G Redovisning av lägenheterna och beräkning av föreningens årliga intäkter
Andelstalen är beräknade insats inkl. upplåtelseavgift/total insats.
Avgifterna är andelsberäknade
Xxx.xx | RoK | Vån. Plan | Area per lgh (m2) | Lgh förråd (m2) | Antal (st) | Insats (SEK) | Upplåtelse- avgift (SEK) | Total insats inkl. upplåtelse- avgift (SEK) | Andels- tal (%) | Månads- avgift (SEK) | Årsavgift per lgh (SEK) | Beräknad årsavgift vatten (SEK) | Tot. beräkn. mån.avgift inkl. vatten (SEK) |
1001 | 3 | 1 | 69 | 4,5 | 1 | 3 050 000 | 630 000 | 3 680 000 | 16,21 | 3 344 | 40 125 | 2 070 | 3 516 |
1002 | 1 ½ | 1 | 57 | 4,5 | 1 | 2 450 000 | 530 000 | 2 980 000 | 13,13 | 2 708 | 32 499 | 1 710 | 2 851 |
1003 | 3 | 1 | 69 | 4,5 | 1 | 3 050 000 | 630 000 | 3 680 000 | 16,21 | 3 344 | 40 125 | 2 070 | 3 516 |
1101 | 3 | 2 | 69 | 5,25 | 1 | 3 050 000 | 700 000 | 3 750 000 | 16,52 | 3 408 | 40 890 | 2 070 | 3 580 |
1102 | 4 | 2&3 | 103 | 9 | 1 | 4 000 000 | 860 000 | 4 860 000 | 21,41 | 4 416 | 52 995 | 3 090 | 4 674 |
1103 | 3 | 2 | 69 | 5,25 | 1 | 3 050 000 | 700 000 | 3 750 000 | 16,52 | 3 408 | 40 890 | 2 070 | 3 580 |
TOTALT: | 436 | 33 | 6 | 18 650 000 | 4 050 000 | 22 700 000 | 100 | 20 627 | 247 524 | 13 080 | 21 717 | ||
RoK = Rum och Kök
Varje lägenhet har individuell mätning av el och avgifterna är exkluderade kostnader för detta i årsavgiften. Tjänster för bredband, TV och telefoni sker enligt individuella abonnemang
I enlighet med vad som föreskrives i föreningens stadgar skall föreningens löpande utgifter, inkluderande amorteringar och avsättningar till fonder, täckas av årsavgifter som fördelas efter bostadsrätternas andelstal.
Årsavgift gemensamma1) | 247 524 |
Årsavgift vatten. Gemensamt abonnemang med individuell mätning | 13 080 |
Summa årsavgifter | 260 604 |
Summa beräknade intäkter År 1 | 260 604 |
1) I årsavgift andelstal ingår ej vatten, varmvatten, hushållsel och bredband Beräknad årsavgift för vattenförbrukning uppskattas till ca 30 kr/kvm |
Individuella abonnemang:
Tjänster för bredband, TV och telefoni beräknas till ca 230 kr/lgh/mån Hushållsel, varmvatten- och värme beräknas till ca 111 kr/kvm.
Ovanstående beräknade uppgifter kan variera beroende på lägenhetsstorlek och antal boende.
År 1 | År 2 | År 3 | År 4 | År 5 | År 6 | År 11 | År 16 | |
INTÄKTER Årsavgift andelstal gemensamma | 247 524 | 252 474 | 257 524 | 262 674 | 267 928 | 273 286 | 301 730 | 333 135 |
Årsavgift efter förbrukning | - | - | - | - | - | - | - | - |
Förbrukningskostnad som ej ingår i årsavgift Årsavgift vatten (debiteras enligt verklig förbrukning) | 13 080 | 13 342 | 13 608 | 13 881 | 14 158 | 14 441 | 15 944 | 17 604 |
Årsavgifter bostadsrätter | 260 604 | 265 816 | 271 132 | 276 555 | 282 086 | 287 728 | 317 675 | 350 739 |
Summa intäkter | 260 604 | 265 816 | 271 132 | 276 555 | 282 086 | 287 728 | 317 675 | 350 739 |
KOSTNADER | ||||||||
Driftskostnad Driftskostnad andelstal gemensamma | 55 500 | 56 610 | 57 742 | 58 897 | 60 075 | 61 276 | 67 654 | 74 696 |
Xxxxxx (debiteras enligt verklig förbrukning) | 13 080 | 13 342 | 13 608 | 13 881 | 14 158 | 14 441 | 15 944 | 17 604 |
Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift | - | - | - | - | - | - | - | 12 000 |
Kapitalkostnader Räntor | 141 664 | 140 247 | 138 831 | 137 414 | 135 997 | 136 352 | 130 853 | 123 583 |
Avskrivningar | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 |
Summa kostnader | 284 744 | 284 699 | 284 681 | 284 692 | 284 731 | 286 569 | 288 951 | 302 383 |
Årets bokföringsmässiga resultat 1 | - 24 140 | - 18 883 | - 13 549 | - 8 137 | -2 644 | 1 158 | 28 723 | 48 356 |
Underhåll | ||||||||
Avsättning för underhållfond (Yttre) | 13 080 | 13 342 | 13 608 | 13 881 | 14 158 | 14 441 | 15 944 | 17 604 |
Ackumelerad avsättning till underhållsfond | 13 080 | 26 422 | 40 030 | 53 911 | 68 069 | 82 510 | 79 167 | 163 802 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||||||
Årets bokföringsmässiga resultat | - 24 140 | - 18 883 | - 13 549 | - 8 137 | -2 644 | 1 158 | 28 723 | 48 356 |
Årets avskrivning | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 | 74 500 |
Kassaflöde före finansieringsverksamheten | 50 360 | 55 617 | 60 951 | 66 363 | 71 856 | 75 658 | 103 223 | 122 856 |
Likviditetsreserv | 20 000 | |||||||
Amortering | - 37 280 | - 37 280 | - 37 280 | - 37 280 | - 37 280 | - 37 280 | - 37 280 | - 37 280 |
Årets kassaflöde exkl. likviditetsreserv före avsättning till underhållsfond | 13 080 | 18 337 | 23 671 | 29 083 | 34 576 | 38 378 | 65 943 | 85 576 |
Årets kassaflöde | 0 | 4 996 | 10 063 | 15 203 | 20 417 | 23 937 | 49 999 | 67 972 |
Ackumelerad kassa | 20 008 | 24 996 | 35 058 | 50 261 | 70 678 | 94 615 | 215 027 | 542 041 |
Låneskuld | 3 728 000 | 3 690 720 | 3 653 440 | 3 616 160 | 3 578 880 | 3 541 600 | 3 355 200 | 3 168 800 |
Förutsättningar: |
Årsavgifterna höjs med 2% per år |
Driftskostnaderna höjs med 2 % per år |
Kommunal fastighetsavgift: Enligt nuvarande regler utgår ingen fastighetsavgift 15 efter fastställt värdeår |
Antagen inflation 2% |
Rak amortering 37 280 SEK per år i ca100 år |
Medelränta 3,80% år 1- 5 och 3,85% år 6-10, 3,90% år 11-16 |
Ommålning av fasader år 10 uttag 80 000 |
1) Årets bokföringsmässiga resultat |
Eftersom avskrivning för löpande räkenskapsår antas ske enligt en rak avskrivningsplan för byggnaden enligt Skatteverkets allmänna råd/rättsliga vägledning förväntas det bokföringsmässiga resultatet bli negativt. |
Bostadsrättsföreningens likviditet påverkas dock inte av detta, se "Årets kassaflöde" ovan. |
Årsavgift per kvm (exkl. hushållsel, värme, kall- och varmvatten) om: | |||||||
År 1 | År 2 | År 3 | År 4 | År 5 | År 6 | År 11 | År 16 |
Antagen inflationsnivå och | ||||||||
Antagen räntenivå | 568 | 579 | 591 | 603 | 615 | 627 | 692 | 764 |
Antagen räntenivå + 1% | 663 | 676 | 690 | 704 | 718 | 732 | 808 | 892 |
Antagen räntenivå +2% | 749 | 764 | 779 | 795 | 811 | 827 | 913 | 1 008 |
Antagen räntenivå - 1% | 492 | 502 | 512 | 522 | 533 | 543 | 600 | 662 |
Antagen räntenivå och | ||||||||
Antagen inflationsnivå | 568 | 579 | 591 | 603 | 615 | 627 | 692 | 764 |
Antagen inflationsnivå +1% | 574 | 585 | 603 | 621 | 639 | 658 | 763 | 885 |
Antagen inflationsnivå +2% | 579 | 591 | 614 | 639 | 664 | 691 | 841 | 1 023 |
Antagen inflationsnivå -1% | 562 | 574 | 585 | 597 | 609 | 621 | 685 | 757 |
Förutsättningar: |
Antagen inflation 2% |
Rak amortering 37 280 SEK per år i ca 100 år |
Antagen räntenivå 3,8% |
1) Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats med belopp som ovan angivits och årsavgift som ovan angivits eller som styrelsen beslutar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttas efter beslut av styrelsen.
2) Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår inte – vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras.
3) Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Detta gäller även förråd och mark om sådana ingår i upplåtelsen.
4) Bostadsrättsföreningen kommer att inne fullvärdesförsäkring för fastigheten samt styrelseansvarsförsäkring. Bostadsrättsföreningen tecknar även bostadsrättstillägget som gäller för privatpersoner, dock bör bostadsrättsinnehavaren teckna hemförsäkring som komplement. Då juridiska personer står som bostadsrättsinnehavare måste de själva teckna bostadsrättstillägget då dessa ej omfattas av det som bostadsrättföreningen tecknar.
5) Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på ett sådant sätt som föreningens stadgar föreskriver.
6) Ändring av insatser och andelstal beslutas av föreningsstämma.
7) Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättsinnehavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för utförande av efterarbeten, ev. garantiarbeten eller andra arbeten som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättsinnehavaren äger ej rätt till någon ersättning för kostnader eller andra olägenheter på grund av sådana arbeten.
8) Inflyttning i lägenheterna kan komma att ske innan fastigheten i sin helhet är färdigställd. Bostadsrättsinnehavaren erhåller ingen ersättning för eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav.