Perioden januari–december i korthet
Bokslutskommuniké, januari– december 2023
Perioden januari–december i korthet
• Avtal tecknades med Trafikverket om förebyggande skadeersättning på 385 Mkr kopplat till byggande av Ostlänken. I fjärde kvartalet erhölls 100 Mkr och cirka 150 Mkr erhålls 2024
• Stockholm Skavsta Airport genomförde organisatoriska förändringar och effektiviseringar som bedöms ge positiv resultatpåverkan om cirka 8 Mkr 2024 och därefter cirka 12 Mkr på årsbasis
• Avsiktsförklaring tecknad fjärde kvartalet om JV och 15-årigt hyresavtal med molntjänst- företaget evroc för utveckling av en fastighet. Markaffären är baserad på ett underliggande fastighetsvärde om 4 600 SEK/kvm byggrätt
• Hyresavtal på 15 år tecknades med Bankomat och avtal om JV tecknades med BRA Bygg. Avyttring till JV-bolag baseras på underliggande fastighetsvärde om 4 450 SEK/kvm byggrätt
• NATO-Industry Forum 2023 hölls i Scandinavian XPO under oktober
• I linje med utdelningspolicyn föreslår styrelsen att utdelning inte lämnas för 2023
Efter periodens utgång
• Xxxx Xxxxxxxxx har meddelat styrelse och valberedning att han inte önskar bli omvald som styrelseledamot vid årsstämman. Valberedningen har meddelat styrelsen att den avser föreslå omval av alla styrelseledamöter utom Xxxx Xxxxxxxxx och nyval av Xxxxxxx Xxxxxxxx, XXX i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, som styrelseledamot vid årsstämman 2024
Finansiella nyckeltal | Jan – dec 2023 | Jan – dec 2022 | Okt– dec 2023 | Okt– dec 2022 |
Intäkter, Mkr | 421,7 | 295,9 | 124,7 | 87,2 |
Bruttoresultat, Mkr | 111,9 | 68,4 | 39,3 | 14,5 |
Resultat före värdeförändringar, Mkr | -89,5 | 269,5 | -19,5 | -19,4 |
Resultat före skatt, Mkr | -128,4 | 415,8 | 23,5 | -143,2 |
Periodens resultat, Mkr | -127,4 | 486,6 | 20,2 | -119,0 |
Resultat per aktie före utspädning, kr | -2,0 | 7,7 | 0,3 | -1,9 |
Resultat per aktie efter utspädning, kr | -2,0 | 7,7 | 0,3 | -1,9 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | ||||
efter förändringar i rörelsekapital, Mkr | -106,3 | -93,1 | -49,9 | 7,5 |
Belåningsgrad, fastigheter, % | 25 | 25 | 25 | 25 |
Avkastning på eget kapital, % | -3 | 11 | ||
Fastigheter nyckeltal | ||||
Marknadsvärde fastigheter, Mkr | 6 515 | 6 584 | 6 515 | 6 584 |
Substansvärde (NAV) per aktie, kr | 86 | 89 | 86 | 89 |
Förändring i underliggande hyresvärde, % | 27,9 | 29,5 | 7,5 | 7,9 |
Underliggande hyresvärde, Mkr | 237,8 | 186,0 | 237,8 | 186,0 |
Överskottsgrad, % | 79 | 66 | 78 | 64 |
Realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr | - | 91,1 | - | -12,8 |
Orealiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr | -40,1 | 55,1 | 9,0 | -111,0 |
Marknadsvärde fastighetsportföljen
6 515 MKR
(6 584 Mkr)
Periodens resultat
-127,4 MKR
(486,6 Mkr)
Avkastning
på eget kapital
-3 %
(11 %)
Intäkter
421,7 MKR
(295,9 Mkr)
Belåningsgrad
25 %
(25 %)
NAV per aktie
86KR
(89 KR)
Bra affärsaktivitet och stärkt likviditet
Arlandastad Groups intäkter ökade under året medan resultatet tyngdes av högre räntekostnader. Åtgärder för att stärka intjäningsförmåga och lönsamhet börjar få genomslag. Trots en osäker omvärld skapade vi affärer till attraktiva fastighetsvärden, och noterade en tilltagande aktivitet mot slutet av året. Likviditeten stärktes genom avtalet med Trafikverket.
Intäkterna under året ökade med 43 procent till 421,7 Mkr, varav hyresintäkterna bidrog med 184,0 Mkr och intäkter från Operativa verksamheter med 223,2 Mkr. Resultatet minskade till -127,4 Mkr till följd av ökade finansiella kostnader i spåren av ett väsentligt högre ränteläge samt underskott i verksamheten i Skavsta. För att stärka lönsamheten genomförde vi organisatoriska förändringar som får successivt genomslag, och vi ökade amorteringarna på våra lån.
Kassaflödet uppgick till -160,1 Mkr och likvida medel var vid periodens slut 234,2 Mkr.
Fortsatt låg belåningsgrad
Marknadsvärdet på fastighets- och byggrättsportföljen visade på stabilitet i rådande marknadsklimat och uppgick till 6,52 Mdkr. Marknadsvärdet på kommersiella fastigheter ökade med 252 Mkr främst till följd av högre hyresvärden, medan marknadsvärdet på
byggrätterna minskade med 248 Mkr till följd av högre avkastnings- krav. Belåningsgraden var fortsatt låg och uppgick till 25 procent.
Affärer till attraktiva fastighetsvärden
Vi tecknade ett hyresavtal på 15 år med Bankomat och ingick avtal om joint venture med BRA Bygg. Avyttringen till JV-bolaget är base- rad på ett underliggande fastighetsvärde om 4 450 SEK/kvm bygg- rätt. I fjärde kvartalet tecknade vi en avsiktsförklaring med det nya molntjänstbolaget evroc om att bilda ett JV-bolag för gemensamt
ägande och utveckling av bolagets första datacenter i Europa och ett femtonårigt hyresavtal. Markaffären är baserad på ett underliggande fastighetsvärde om 4 600 SEK/kvm byggrätt. Modellen med JV gör att vi utvecklar fastigheter samtidigt som vi värnar likviditeten.
Avtal ger likviditetstillskott
I slutet av året stärktes likviditeten genom ett avtal med Trafikverket om förebyggande skadeersättning på totalt 385 Mkr kopplat till järn- vägen Ostlänken. I fjärde kvartalet erhöll vi 100 Mkr och under 2024 utbetalas ytterligare cirka 150 Mkr.
Planer på nytt internationellt kongresscenter
Vi beslutade att påbörja ett arbete för att utveckla ett nytt internationellt kongresscenter i anslutning till Scandinavian XPO i spåren av de framgångsrika uthyrningarna under Sveriges ordförandeskap i EU och höstens NATO-Industry Forum 2023.
Utveckling och effektivisering av Stockholm Skavsta Airport Utvecklingen och effektiviseringen av Stockholm Skavsta Airport fortsatte. Det handlar både om att öka intäkter genom fler flyg- linjer och att minska kostnader genom organisatoriska förändringar. Passagerarantalet ökade med 23,4 procent. Vi genomförde en större omorganisation och införde ett mer effektivt arbetssätt som väntas påverka resultatet positivt med cirka 8 Mkr 2024 och därefter med cirka 12 Mkr på årsbasis.
Bra utgångsläge
Under året tog vi ett viktigt steg mot ökad hållbarhet genom att införa ett nytt ramverk med mål och nyckeltal som integreras i verksamheten. Med vårt nya hållbarhetsramverk som bas och
med en god likviditet har vi ett bra utgångsläge för att fortsätta att framgångsrikt utveckla våra områden tillsammans med kunder och samarbetspartners under de kommande åren.
Xxxxxx Xxxx
Vd och Koncernchef
Trots en osäker omvärld fortsatte vi att skapa affärer till attraktiva fastighetsvärden, och noterade en tilltagande aktivitet mot slutet av året.
Hur vår affärsmodell skapar värde
Operativa verksamheter
I de fall vi ser att vi kan tillföra värden, det vill säga attrahera andra hyresgäster eller driva trafik till området i vår fastighetsaffär, kan vi även driva operativa verksamheter som genererar kassaflöde.
Fastighetsförädling, projektutveckling
Vi anpassar sättet vi bygger på utifrån omgivningens förutsättningar. Genom att utveckla områden etappvis ökar inte bara värdet där vi bygger, utan också samtidigt värdet på alla de återstående byggrätter som ännu inte har utvecklats.
Fastighetsförvaltning
Fokus ligger på att förstå och samarbeta med våra hyresgäster. Vi förvaltar våra byggnader med ett långsiktigt och hållbart perspektiv som genererar värden och kassaflöde.
Värdeökning byggrätt
Fastighetsförädling, detaljplaneprocess
Våra ledord i arbetet med detaljplaner är analys, funktion och långsiktighet. Det handlar om att vi ska förverkliga vår affärsidé att ta tillvara potentialen i stora strategiskt placerade områden. Ett viktigt steg i den här processen är att skapa generella detaljplaner som gör att vi kan anpassa området efter de behov som uppstår.
Fastighetsförädling, markförvärv
Vi identifierar och förvärvar stora strategiskt placerade områden med en växande infrastruktur och outvecklad potential. Varje plats ska gå att hållbart planera, utveckla, bygga och förvalta utifrån vår affärsmodell.
Det här är Arlandastad Group
V ÄRDE
Arlandastad Group är ett fastighets- utvecklingsbolag. Genom vår förmåga att se och ta tillvara potentialen i stora strategiskt placerade områden skapar vi värde för investerare och samhället
i stort. Vi kontrollerar hela kedjan från markförvärv till långsiktig förvaltning samt driver operativa verksamheter i de fall det tillför värden till fastighetsaffären.
Mål
Avkastning
Avkastning på eget kapital skall över tid överstiga 15 procent.
Riskbegränsning
Våra mål
Explore Arlandastad
%
20
Avkastningen på eget kapital ska över tid överstiga 15 procent
Fastigheternas belåningsgrad ska över tid inte överstiga 50 procent
%
50
Explore Skavsta
15
40
10
30
5
20
0
10
-5
0
2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023
Fastigheternas belåningsgrad skall över tid ej överstiga 50 procent.
Projekt och byggrätter
Projekt | Typ av projekt | Byggrätter (kvm) | Status | Tidplan | Bedömd investering (Mkr) | Varav återstår, (Mkr) | Uthyrningsgrad |
Antagna | Ej specificerat | 491 834 | Projektutveckling | - | - | - | - |
Antagna i JV/intressebolag | Ej specificerat | 135 815 | Projektutveckling | - | - | - | - |
Under detaljplaneprocess Stadsdel 6 | Ej specificerat | Bedömd 500 000 | Detaljplaneprocess | –2025 | - | - | - |
Under detaljplaneprocess Stadsdel för idrott, hälsa och innovation | Ej specificerat | Bedömd 150 000 | Detaljplaneprocess | –2024 | - | - | - |
Delsumma | 1 277 649 | - | - | - |
Explore Arlandastad – Byggrätter
Explore Arlandastad – Pågående projekt
Bedömd investering
Varav återstår,
Projekt | Typ av projekt | Planerad yta (kvm) | Status | Tidplan | (Mkr) | (Mkr) | Uthyrningsgrad |
F60 Företagspark (JV 50 %) | Företagspark | 124 444 | Projektutveckling | 2022 –2027 | 1 813 | 1 700 | 1 % |
Bake My Day (intressebolag 49 %) | Bageri | 9 676 | Projektutveckling | 2022 –2024 | 205 | 102 | 100 % |
Scandinavian XPO – Etapp 2 | Kontor, service, hotell, vård | 16 550 | Projektutveckling | 2020 –2025 | 160 | 97 | 30 % |
Bankomat (JV 50%) | Lager och distribution | 1 695 | Projektutveckling | 2023 –2024 | 40 | 25 | 100 % |
Delsumma | 152 365 | 2 218 | 1 924 | - |
Explore Arlandastad – Planerade/kommande projekt
Bedömd investering
Varav återstår,
Projekt | Typ av projekt | Planerad yta (kvm) | Status | Tidplan | (Mkr) | (Mkr) | Uthyrningsgrad |
DRIVELAB BIG evroc (50%) | Datacenter | 3 500 | Projektutveckling | 2024–2025 | 90 | 90 | |
DRIVELAB BIG – Etapp 2 | Utbildning och möten | 4 500 | Projektutveckling | 2026–2027 | 90 | 90 | - |
DRIVELAB Sales & Service – Etapp 2 | Bilförsäljning och service | 9 000 | Projektutveckling | 2025–2026 | 95 | 95 | - |
F60 Företagspark – Etapp 2 | Företagspark | 38 000 | Projektutveckling | 2026 –2028 | 551 | 551 | - |
XPO Congress Center | Kongress / Hotell | 10 000 | Projektutveckling | 2026–2027 | 300 | 300 | |
Scandinavian XPO – Co-working | Kontor | 6 000 | Projektutveckling | 2026–2027 | 120 | 120 | - |
F59 | Kontor. lager och verksamheter | 15 000 | Projektutveckling | 2026–2027 | 200 | 120 | |
Infrastruktur/ väg Stadsdel 6 | Infrastruktur/väg | Detaljplaneprocess | 2026 | 50 | 50 | - | |
Stadsdel 6 – Etapp 1 | Kontor och verksamheter | 17 000 | Detaljplaneprocess | 2025 –2026 | 375 | 375 | - |
Delsumma | 103 000 | 1 871 | 1 791 | - |
Explore Skavsta – Byggrätter
Projekt | Typ av projekt | Byggrätter (kvm) | Status | Tidplan | Bedömd investering (Mkr) | Varav återstår, (Mkr) | Uthyrningsgrad |
Antagna | Ej specificerat | 612 000 | Projektutveckling | - | - | - | - |
Under detaljplaneprocess | Ej specificerat | Bedömd 430 000 | Detaljplaneprocess | 2023 – | - | - | - |
Delsumma | 1 042 000 | - | - | - |
Explore Skavsta – Planerade/kommande projekt
Bedömd investering
Varav återstår,
Projekt | Typ av projekt | Byggrätter (kvm) | Status | Tidplan | (Mkr) | (Mkr) | Uthyrningsgrad |
Förädling befintligt bestånd | Hyresgästanpassning | 5 000 | Projektutveckling | 2024–2025 | 100 | 100 | 0 % |
Nyproduktion i Östra området | Kontor/verksamhet | 10 000 | Projektutveckling | 2024 –2025 | 150 | 150 | 0 % |
Delsumma | 15 000 | 250 | 250 | - |
Projektfaser under kommande treårsperiod
2024 | 2025 | 2026 | |||||||||||||
Projekt | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | |||
Explore Arlandastad – Pågående projekt | |||||||||||||||
F60 Företagspark (JV 50 %) | |||||||||||||||
Bake My Day (Intressebolag 49 %) | |||||||||||||||
Scandinavian XPO – Etapp 2 | |||||||||||||||
Bankomat (JV 50%) | |||||||||||||||
Explore Arlandastad – Planerade/kommande projekt | |||||||||||||||
DRIVELAB BIG evroc (50%) | |||||||||||||||
DRIVELAB BIG – Etapp 2 | |||||||||||||||
DRIVELAB Sales & Service – Etapp 2 | |||||||||||||||
F60 Företagspark – Etapp 2 | |||||||||||||||
XPO Congress Center | |||||||||||||||
Scandinavian XPO – Co-working | |||||||||||||||
F59 | |||||||||||||||
Infrastruktur/väg Stadsdel 6 Etapp 1 Stadsdel 6 | Start 2027 | ||||||||||||||
Detaljplanearbete Stadsdel 6 | |||||||||||||||
Detaljplanearbete Idrott, hälsa, innovation Explore Skavsta – Planerade/kommande projekt | |||||||||||||||
Förädling befintligt bestånd Nyproduktion i östra området Detaljplanearbete utvecklingsområde | Detaljplan | eprocess | Pro | jektutveckling | Färdigställs i etapper Förvaltning | Färdigställs i etapper Antas som flera separata detaljplaner | |||||||||
Två av Sveriges största utvecklingsprojekt
Arlandastad Group äger och driver två av Sveriges största utvecklingsprojekt. Fördelat på två strategiskt placerade områden äger och förfogar vi över närmare 8 miljoner kvadratmeter mark.
Uppsala
E4
Stadsdel 6
Arlanda flygplats
Arlandabanan
Stadsdel för idrott, hälsa
Stadsdel 1
Stadsdel 5
Explore Arlandastad
När vi förvärvade den stora marken vid Arlanda var det en yta utan tydligt användningsområde och ingångsvärdet var därefter. I dag heter samma område Explore Arlandastad och är ett av Sveriges största utvecklingsprojekt om 2,9 miljoner kvadratmeter.
och innovation
Stadsdel 4
Markförvärv ca 484 ha
Förvärv Option
E4
Stockholm Skavsta Airport
Stockholm
Xxxxxxxxx 00
52
Nyköping kommuns utvecklingsområde
Nyköping kommuns utvecklingsområde
Stockholm
E4
Nyköping
Explore Skavsta
År 2022 förvärvade vi ett 4,84 miljoner kvadratmeter stort område vid Stockholm Skavsta Airport. Därmed äger och driver vi i dag två av Sveriges största utvecklingsprojekt.
Explore Arlandastad
Nya kunder och samarbetspartners
Arlandastad Group välkomnade en rad nya kunder och samarbets- partners, däribland Bankomat, BRA Bygg, evroc, Tesla och NIO.
Vi tecknade ett hyresavtal med Bankomat som löper i 15 år och innebär att Arlandastad Group uppför ett nytt hus på cirka 1 700 kvm med möjlighet att växa med ytterligare cirka 200 kvm. Ett JV-bolag skapades med BRA Bygg för utveckling av fastigheten. Avyttringen till JV-bolaget om 3 300 kvm byggrätt är baserad på ett underliggande fastighetsvärde om 4 450 SEK/kvm byggrätt.
En avsiktsförklaring tecknades med molntjänstföretag evroc om att bilda ett JV-bolag för gemensamt ägande och utveckling av 3 400 kvm byggrätt, och ett femtonårigt hyresavtal med ett av bolagen
i evroc-koncernen. Markaffären är baserad på ett underliggande fastighetsvärde om 4 600 SEK/kvm byggrätt.
Elbilsföretaget Tesla tecknade avtal om att etablera en laddstation med 40 elbilsladdare där bygglov återstår för att starta uppföran- det. XXX uppförde sin batteribytesstation som rymmer 21 batterier och kan utföra upp till 408 batteribyten per dag.
Potential om ytterligare drygt 1 miljon byggrätter Xxxxxxx fortsatte med detaljplaner som bedöms tillföra drygt 1 miljon kvm byggrätter när de blir antagna.
Bygget av bageriet Bake My Day på 10 000 kvm fortsatte liksom arbetet med detaljplaner i Stadsdel 6 och i området för idrott och hälsa.
Möten i Scandinavian XPO gav mer affärer och expansionsplan Scandinavian XPO hyrdes av Regeringskansliet under ordförande- skapet i EU januari – juni 2023, och för NATO-Industry Forum 2023 i oktober. Uthyrningarna ökade intresset och attraherade nya hyresgäster. I spåren av de framgångrika uthyrningarna planeras ett nytt internationellt kongresscenter i Arlandastad, vilket markerar en betydande expansion för området.
Efter periodens utgång nominerades Scandinavian XPO till utmär- kelsen ”Europas ledande mötes- och konferenscenter" i World Travel Award 2024.
Molntjänstföretaget evroc (visionsbild)
NATO-Industry Forum 2023
Nytt kongresscenter vid Scandinavian XPO (visionsbild)
Explore Skavsta
Förädling av Explore Skavsta
Arbetet intensifierades med förädling av området där det redan finns positiva planbesked, liksom för ytor där det finns färdiga detaljplaner. Förarbeten utfördes inför start av nya detaljplaner för andra mark- områden där Nyköpings kommun ansvarar för framdriften med stöd från oss genom bland annat projektledning och tekniska underlag.
Trafikverkets arbete med pågående infrastruktursatsningar som Ostlänken, nya vägar och annan infrastruktur, påverkar i vilken takt och ordning som området detaljplaneras.
Utveckling och effektivisering av Stockholm Skavsta Airport Arbetet pågick med att utveckla och effektivisera Stockholm Skavsta Airport. Organisatoriska förändringar och det nya mer effek- tiva arbetssättet Basic Airport Concept väntas ge en positiv resulta- teffekt om cirka 8 Mkr 2024 och därefter cirka 12 Mkr på årsbasis.
Ökat passagerarantal på Stockholm Skavsta Airport Passagerarantalet ökade sedan Norwegian började flyga från Stockholm Skavsta Airport 1 april. Norwegian beslutade att utöka trafiken till Alicante och Malaga till sommaren 2024 och att även flyga under vinterhalvåret från november 2024. Flygbolaget beslutade också att öppna en ny direktlinje till Palma från 1 maj 2024. Ytterligare destinationer är under övervägande.
I december 2023 inledde Lumiwings flygningar till Tuzla. Den nya direktlinjen trafikerar Stockholm Skavsta Airport två gånger i veckan året om.
Likviditetstillskott om 385 Mkr och utökad bankkredit Arlandastad Groups dotterbolag Stockholm Skavsta Flygplats AB ingick ett avtal med Trafikverket om en förebyggande skadeersätt- ning på 385 Mkr med anledning av bygget av Ostlänken, som väntas påbörjas 2024. Utbetalningen görs i omgångar från fjärde kvartalet 2023 till och med 2027. I fjärde kvartalet 2023 erhölls 100 Mkr och under 2024 kommer utbetalningen att uppgå till cirka 150 Mkr. Sörmlands Sparbank beviljade en utökad kredit med 50 Mkr.
Hållbarhet
Vi ser hållbarhetsarbetet som en central del i att framtidsäkra Arlandastad Group.
Det ger oss möjlighet att fortsätta generera värde för alla som verkar och vistas i våra områden.
Nytt hållbarhetsramverk
Hållbarhet är en central del i vår affärsstrategi. I linje
med företagets övergripande syfte ”Vi gör plats för framtiden” har vi implementerat hållbarhetsramverket FRAMTIDEN (Finansiering, Resurseffektivitet, Affärsetiskt, Människan, Tillsammans, Innovativt, Dekarbonisering, Ekosystemtjänster, Nu).
Hållbarhetsramverket bygger på tidigare mål och strategier men med en ökad bredd. Med FRAMTIDEN adresserar vi företagets väsentliga hållbarhetsområden.
F inansiering – Genom att koppla finansiering till vårt hållbarhetsarbete möjliggör vi en bredare bas av investerare och mer förtroendefulla relationer med våra finansiärer
R esurseffektivitet – Vi ska verka för ökad resurseffektivitet och cirkuläritet
A ffärsetiskt – En god affärsetik ska genomsyra hela vår verksamhet och värdekedja
M änniskan – Vi vill främja hälsa och välbefinnande hos våra medarbetare samt hos de som verkar i och vistas på våra platser
T illsammans – Vi bidrar till en hållbar utveckling tillsammans med våra intressenter genom hela värdekedjan
I nnovativt – Omställningen mot ett hållbart samhälle kräver att vi tänker innovativt för nya vägar framåt
D ekarbonisering – Med dekarbonisering arbetar vi för att minska utsläppen av växthusgaser genom hela värdekedjan
E kosystemtjänster – Vi ska skydda ekosystemtjänster och den biologiska mångfalden
N u – Vi behöver agera nu för att skapa den framtid vi vill ha
Systematiskt hållbarhetsarbete
Hållbarhetsramverket integreras i verksamheten genom ett systematiskt hållbarhetsarbete. Under respektive område finns mål, nyckelinitiativ, aktiviteter samt KPIer för att kunna mäta resultat och framsteg.
Händelser under perioden
Miljöcertifiering av byggnader är ett viktigt verktyg för att säkerställa att våra fastigheter byggs på ett mer hållbart sätt, med minskad miljöpåverkan samt säkra och hälsosamma miljöer.
Under perioden har projekteringsarbete färdigställts i linje
med EU:s taxonomiregelverk och miljöcertifieringssystemet Miljö- byggnad 4.0 vilket resulterat i följande:
• Klimatriskanalys i syfte att identifiera och förebygga de största klimatriskerna
• Byggområdets ekologiska värde har utvärderats och åtgärder identifierats i syfte att skydda och utveckla ekologiska värden
• Krav på klimatdeklaration samt klimatpåverkananalys för de produktgrupper som har störst klimatpåverkan
Förstudie om introduktion av självkörande elektrisk buss
Vi genomförde en förstudie tillsammans med RISE och Vy om introduktion av elektriska, självkörande bussar mellan långtidsparkeringen och terminalbyggnaderna vid Stockholm Arlanda Airport.
Lokal förankring och samverkan för en hållbar utveckling I syfte att säkerställa en stark lokal förankring och vara en accelerator för en hållbar utveckling i de områden vi verkar
arrangerade Arlandastad Group tillsammans med Sigtuna respektive Nyköping kommun två hållbarhetsevent där vi samlade över
150 personer från näringslivet, offentlig sektor och civilsamhälle
till inspiration, lokala paneldebatter och workshops på tema hållbar utveckling.
Förbättrad uppföljning av klimatdata
Som stöd i arbetet med förbättrad uppföljning av klimatdata upphandlades och implementerades systemstöd för hantering av hållbarhetsdata.
Energistrategi
Arbete påbörjades med en koncernövergripande energistrategi i riktning mot klimatneutralitet till 2030.
Totalresultat för koncernen i sammandrag
Omsättning och resultat
Belopp i Tkr | Jan – dec 2023 | Jan – dec 2022 | Okt – dec 2023 | Okt– dec 2022 |
Hyresintäkter | 184 008 | 125 521 | 60 112 | 32 065 |
Intäkter från Operativa verksamheter | 223 215 | 167 476 | 54 313 | 54 314 |
Övriga rörelseintäkter | 14 472 | 2 945 | 10 276 | 817 |
Intäkter | 421 695 | 295 941 | 124 701 | 87 193 |
Fastighetskostnader | -75 854 | -61 262 | -26 003 | -17 496 |
Kostnader från Operativa verksamheter | -233 896 | -166 278 | -59 366 | -55 217 |
Bruttoresultat | 111 945 | 68 401 | 39 332 | 14 480 |
Administrationskostnader | -108 016 | -83 350 | -38 865 | -20 603 |
Finansiella intäkter | 7 435 | 1 331 | 7 038 | 768 |
Finansiella kostnader | -103 037 | -54 166 | -28 859 | -14 018 |
Vinst vid rörelseförvärv | - | 337 289 | - | - |
Vinst avyttring inventarier | 2 173 | - | 1 816 | - |
Resultat före värdeförändringar | -89 500 | 269 506 | -19 538 | -19 373 |
Resultat från intressebolag | 1 176 | 34 034 | ||
Realiserade värdeförändringar fastigheter | - | 91 142 | - | -12 825 |
Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -40 106 | 55 133 | 8 990 | -111 044 |
Resultat före skatt | -128 430 | 415 781 | 23 486 | -143 242 |
Skatt på periodens resultat | 1 039 | 70 769 | -3 219 | 24 266 |
Periodens resultat | -127 391 | 486 550 | 20 195 | -118 976 |
Övrigt totalresultat Poster som senare kan komma att omföras till resultaträkningen: Omräkning av utländska filialer | - | - | - | -1 572 |
Övrigt totalresultat | - | - | - | -1 572 |
Summa totalresultat | -127 391 | 486 550 | 20 195 | -120 548 |
Periodens resultat hänförligt till | ||||
Moderbolagets aktieägare | -136 000 | 000 000 | 6 061 | -117 762 |
Innehav utan bestämmande inflytande | 9 196 | -3 500 | 14 134 | -1 214 |
- varav andel av periodens resultat | ||||
Periodens totalresultat hänförligt till | ||||
Moderbolagets aktieägare | -136 000 | 000 000 | 6 061 | -119 334 |
Innehav utan bestämmande inflytande | 9 196 | -3 500 | 14 134 | -1 214 |
- varav andel av övrigt totalresultat | ||||
Resultat per aktie före/efter utspädning, kr | -2,0 | 7,7 | 0,3 | -1,9 |
Intäkterna steg till 421,7 Mkr (295,9), varav 184,0 Mkr (125,5) avser hyresintäkter och 223,2 Mkr (167,5) avser Operativa verksamheter. De ökade hyresintäkterna beror främst på högre omsättningshyror och indexuppräkning, 45,1 Mkr och Skavsta, 13,4 Mkr. Av intäkter från Operativa verksamheter stod utbildning för 91,7 Mkr (104,9), flygplats- drift för 70,3 Mkr (36,2) och eventverksamheten för 61,2 Mkr (23,3).
I Fastighetskostnader på 75,9 Mkr (61,3) ingår avskrivningar på rörelsefastigheter med 30,0 Mkr (18,2).
Bruttoresultatet uppgick till 111,9 Mkr (68,4), varav 108,1 Mkr (64,3) kommer från Fastighetsförädling och Förvaltning och -10,7 Mkr (1,2) från Operativa verksamheter.
Administrationskostnaderna uppgick till 108,0 Mkr (83,4), varav 34,2
Mkr (31,2) avser koncerngemensamma kostnader, och 45,8 Mkr (25,4) avser Operativa verksamheter. Fastighetsförvaltning stod för 25,6 Mkr (21,4) och Fastighetsförädling utgjorde 2,4 Mkr (5,4). Det fjärde kvartalet steg administrationskostnaderna varav 6,9 Mkr avser korri- gering av avskrivningar på leasingkostnader avseende 2022.
Finansnettot uppgick till -95,6 Mkr (-52,8) och inkluderar främst rän- tekostnader för lånefinansiering. Förändringen beror främst på högre räntekostnader till följd av väsentligt högre räntenivå.
Fastighetsvärdet för Bake My Day-projektet steg under kvartal 4 utifrån ett ökat hyresvärde vilket gav en svag positiv helårseffekt från intressebolag.
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till
-40,1 Mkr (55,1) främst till följd av högre avkastningskrav som motver- kar värdeökningen i förädlade fastigheter. Fastigheterna värderades externt som tidigare av Forum Fastighetsekonomi AB per 31/12 2023.
Per halvårsskiftet omklassificerades terminalbyggnaden på fastig- heten Skavsta 8:9 från rörelsefastighet till förvaltningsfastighet, då den till begränsad del används för interna ändamål, och ej bedöms vara säljbar i delar. Vidare blir uppdelning mellan drift och fastig- hetsförvaltning tydligare inför en omstrukturering av verksamheten i Skavsta. Omklassificeringen ingår i orealiserade värdeförändringar fastigheter och påverkade halv- och helårsresultat med 122,3 Mkr.
Skatt på periodens resultat uppgick till 1,0 Mkr (70,8). Periodens resultat uppgick till -127,4 Mkr (486,6) och resultat per aktie till -2,0
Koncernens finansiella ställning i sammandrag
Belopp i Tkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Goodwill | 15 718 | 15 718 |
Övriga immateriella anläggningstillgångar | 844 | 416 |
Förvaltningsfastigheter | 5 956 550 | 5 953 500 |
Rörelsefastigheter | 549 575 | 574 628 |
Leasingtillgångar | 9 529 | 14 994 |
Varulager | 1 750 | - |
Övriga anläggningstillgångar | 79 884 | 82 504 |
Andelar i intressebolag | 000 000 | 000 003 |
Anläggningstillgångar | 6 946 754 | 6 943 764 |
Kortfristiga fordringar | 232 960 | 147 535 |
Likvida medel | 234 216 | 394 307 |
Omsättningstillgångar | 467 176 | 541 842 |
Summa tillgångar | 7 413 930 | 7 485 606 |
Eget kapital och skulder | ||
Eget kapital | 4 521 707 | 4 649 074 |
Långfristiga skulder | 1 427 345 | 1 635 287 |
Förskott | 100 000 | - |
Långfristiga leasingskulder | 1 461 | 4 435 |
Uppskjuten skatteskuld | 916 507 | 917 547 |
Avsättningar | 50 000 | 50 000 |
Långfristiga skulder | 2 495 313 | 2 607 268 |
Kortfristiga skulder | 170 386 | 24 317 |
Kortfristiga leasingskulder | 7 404 | 3 024 |
Aktuella skatteskulder | 21 939 | 3 256 |
Övriga kortfristiga skulder | 197 181 | 198 662 |
Kortfristiga skulder | 396 910 | 229 264 |
Summa eget kapital och skulder | 7 413 930 | 7 485 606 |
Tillgångar
Fastigheter
Arlandastad Groups fastighetsbestånd bestod vid periodens slut av 14 fastigheter, vilka utgörs av kommersiella fastigheter samt byggrätter. Fastigheternas marknadsvärde uppgick enligt extern värdering per 31 december 2023 till 6,52 Mdkr (6,58). I fastighets- beståndet ingår även en markanläggning belägen på arrenderad mark.
Stigande räntenivåer under året har resulterat i högre avkastnings- krav. För Arlandastad Group minskade marknadsvärdet på byggrät- terna med 248 Mkr till följd av högre avkastningskrav.
Marknadsvärdet på de kommersiella fastigheterna ökade med 252 Mkr främst till följd av högre hyresvärden medan marknadsvärdet på rörelsefastigheter minskade med 73 Mkr. Sammantaget ökade marknadsvärdet på kommersiella fastigheter och rörelsefastigheter med 179 Mkr (se tabeller på sidan 13).
Andelar i intressebolag
Andelar i intressebolag uppgick till 332,9 Mkr (302,0) och utgörs främst av andelar i JV-bolaget Arlandastad F60 AB om 228,7 Mkr (255,7) och Arlandastad Extra Fem AB (Bake My Day) om 44,1 Mkr (46,2). Andelarna har redovisats enligt kapitalandelsmetoden.
Marknadsvärde fastighetsportföljen
Mkr 8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
Redovisat värde rörelsefastigheter
Belopp i Mkr
Ingående anskaffningsvärde
Jan – dec
2022
513
575
15
-
-10
-30
Jan – dec
2023
Investeringar i befintliga fastigheter Omklassificering från förvaltningsfastigheter
Omklassificering till förvaltningsfastigheter Periodens avskrivningar
Utgående redovisat värde
55
25
-
-18
575
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick till 1 597 Mkr (1 659) vid periodens slut. Amortering av låneskulder uppgick till 110,5 Mkr (29,0). Genomsnittlig räntenivå för finansiering var 6,16 procent. Räntetäckningsgraden upp- gick till 1,16 (1,29). Genomsnittlig löptid för lånen i bolaget är 2,5 år.
Bolagets finansiering utgörs främst av bankskuld som omfattas av lånekovenanter relaterade till en underkoncern i Arlandastad Group. Kovenanterna är kopplade till räntetäckningsgrad, soliditet, likviditet och lån i förhållande till fastigheters marknadsvärde. Under fjärde kvartalet har bolaget gjort extra amorteringar om 90 Mkr utöver löpande amorteringar.
550
0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 2021 2022 2023
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Jan – dec Jan – dec
Belopp i Mkr 2023 2022
Verkligt värde per 1 januari 5 953 5 610
Investeringar i befintliga fastigheter 33 140
Periodens förvärv | - | 626 |
Avyttringar | - | -452 |
Omklassificeringar | 11 | -25 |
Orealiserade värdeförändringar | -40 | 55 |
Verkligt värde per periodens slut | 5 957 | 5 953 |
Fördelning av verkligt värde förvaltningsfastigheter | ||
Kommersiella fastigheter | 2 593 | 2 341 |
Byggrätter | 3 364 | 3 612 |
* Befintliga byggnadskreditiv ligger i JV-bolagen och konsolideras därmed inte i Arlandastad Group.
Xxxxxxxxxxxxxx på rörelsefastigheter 558 631
Belåningsgrad fastighetsbestånd
Belåningsgraden uppgick till 25 procent (25) vid periodens slut. Belåningsgraden beräknas som räntebärande skulder i förhållande till totalt marknadsvärde på förvaltnings- och rörelsefastigheter.
Eget kapital
Arlandastad Groups balansomslutning uppgick vid periodens slut till 7,4 Mdkr (7,5). Det egna kapitalet uppgick till 4,5 Mdkr (4,6). Koncernens soliditet uppgick till 61 procent (62). Avkastningen på eget kapital, rullande tolv månader, var -3 procent (11).
Skatt
Uppskjuten skatteskuld per den 31 december 2023 uppgick till 916,5 Mkr (917,5). Den uppskjutna skatteskulden är väsentligen hänförlig till förvaltningsfastigheter.
Avsättningar
I samband med förvärvet av Stockholm Skavsta Airport gjordes en miljöutredning för att säkerställa vilka miljörisker som var förknippade med förvärvet. Den största miljörisken rör eventuell framtida rening av en vattentäkt på flygplatsområdet. För miljö- riskerna gjordes en avsättning om 50 Mkr i samband med att
vi tillträdde Xxxxxxx under andra kvartalet 2022. Avsättningen kvarstod oförändrad vid utgången av perioden.
Finanspolicyn ger möjlighet att använda finansiella instrument bland annat för ränte- och lånelöptidshantering. Inga sådana instrument nyttjades under fjärde kvartalet.
Fördelning av räntebärande skulder
Belopp i Mkr
Fastighetslån 1 447,0
Förlagslån 150,0
Byggnadskreditiv, nyttjade i pågående projekt * -
Övrig finansiering -
Totala räntebärande skulder 1 597,0
Beviljade byggnadskreditiv, ej nyttjade * -
Lånelöften avseende byggnadskreditiv i kommande projekt -
Ej nyttjad kreditfacilitet 8,0
Kreditförfallostruktur 31 december 2023 | ||
Kreditavtal | Mkr | Andel, % |
0 –1 år | 170,4 | 11 % |
1–2 år | 776,2 | 48 % |
2–3 år | 100,0 | 6 % |
3– 4 år | 560,8 | 35 % |
4–5 år | 0,0 | 0 % |
> 5 år | 0,0 | 0 % |
Totalt | 1 597,0 | 100 % |
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
Belopp i Tkr | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Omräknings- reserv | Balanserad vinst | Innehav utan bestämmande inflytande | Totalt eget kapital |
Eget kapital 2022-01-01 | 569 | 834 340 | 2 565 | 3 322 972 | - | 4 160 446 |
Periodens resultat jan-dec 2022 | - | - | 490 050 | -3 500 | 486 550 | |
Omföring av omräkningsreserv | - | - | -2 565 | - | - | -2 565 |
Transaktioner med ägare: Innehav utan bestämmande inflytande | - | - | - | - | 4 727 | 4 727 |
Incitamentsprogram | - | -84 | - | - | - | -84 |
Eget kapital 2022-12-31 | 569 | 834 256 | 3 813 022 | 1 227 | 4 649 073 | |
Periodens resultat jan-dec 2023 | - | - | - | -136 587 | 9 196 | -127 391 |
Fusionsresultat Transaktioner med ägare: Innehav utan bestämmande inflytande | 25 | - | 25 - | |||
Eget kapital 2023-12-31 | 000 | 000 000 | - | 3 676 435 | 10 423 | 4 521 707 |
Belopp i Tkr | Jan – dec 2023 | Jan – dec 2022 | Okt – dec 2023 | Okt – dec 2022 |
Resultat före värdeförändringar Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | -89 500 53 224 | 269 506 -309 590 | -19 538 23 684 | -19 373 -5 528 |
Summa Betald skatt | -36 276 19 843 | -40 084 -3 605 | 4 146 1 015 | -24 901 4 603 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital | -16 433 | -43 689 | 5 161 | -20 298 |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder | 1 250 -89 587 - 1 481 | -1 145 -33 727 -14 533 | 1 219 -94 174 37 888 | -1 083 5 437 23 493 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | -106 251 | -93 094 | -49 906 | 7 549 |
Investeringsverksamheten | ||||
Rörelseförvärv | - | -30 140 | - | - |
Avyttringar av fastigheter | - | 266 146 | - | - |
Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | -427 | - | -100 | - |
Avyttring av immateriella anläggningstillgångar | - | -10 | - | -31 |
Erlagd handpenning | - | -30 000 | - | -30 000 |
Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -63 955 | -216 967 | -21 859 | -65 677 |
Förvärv av finansiella tillgångar | -28 987 | -28 491 | 749 | 29 901 |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -93 369 | -39 462 | -21 210 | -65 807 |
Finansieringsverksamheten | ||||
Incitamentsprogram | - | -84 | - | - |
Mottaget förskott | 100 000 | 100 000 | ||
Upptagna lån hos kreditinstitut | 50 000 | 114 505 | 50 000 | 25 000 |
Amortering av låneskulder | -110 471 | -28 993 | -99 614 | 590 |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 39 529 | 85 428 | 50 386 | 25 590 |
Periodens kassaflöde | -160 091 | -47 128 | -20 730 | -32 668 |
Likvida medel vid periodens början | 000 000 | 000 435 | 254 946 | 426 983 |
Kursdifferens i likvida medel | - | -8 | ||
Likvida medel vid periodens slut | 234 216 | 394 307 | 234 216 | 394 307 |
Koncernens rapport över kassaflöden
Kassaflöde och likvida medel
Periodens kassaflöde uppgick till -160,1 Mkr (-47,1), vilket utgörs av kassaflöde från den löpande verksamheten -106,3 Mkr (-93,1), investeringsverksamheten -93,4 Mkr (-39,5) och finansierings-
verksamheten 39,5 Mkr (85,4).
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital uppgick till -16,4 Mkr (-43,7). Ej kassaflödes-
påverkande poster uppgick till 53,2 Mkr (-309,6). Rörelsekapital- förändringen uppgick till -89,8 Mkr (-49,4). I jämförelsesiffran för 2022 ingår förvärvet av Skavsta. Justering för poster som ej ingår i kassaflödet består av avskrivningar.
Kassaflödet från investeringsverksamheten om -93,4 Mkr (-39,5) avser investeringar i fastigheter -64,0 Mkr (-217,0) och finansiella anläggningstillgångar som utgörs av aktieägartillskott till intres- sebolag -29,0 Mkr (-28,5). Investeringsverksamheten påverkades positivt under 2022 av en fastighetsförsäljning som tillförde bolaget 266,1 Mkr.
Finansieringsverksamheten påverkade kassaflödet med 39,5 Mkr (85,4) och består av utbetalningen från Trafikverket på 100 Mkr som ingår i posten Mottaget förskott samt amortering av låneskulder och upptagna lån. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 234,2 Mkr (394,3).
Segmentsredovisning – verksamhetsområden
Koncernen 2023 Jan – dec, Tkr | Fastighets- förädling | Förvaltning av fastigheter | Operativa verksamheter | Koncern- gemensamt | Elimineringar | Summa |
Hyresintäkter | 6 796 | 205 134 | 15 501 | -43 423 | - | 184 008 |
Intäkter från Operativa verksamheter | - | 860 | 223 215 | -860 | - | 223 215 |
Övriga intäkter | 1 082 | 2 476 | 9 598 | 1 316 | - | 14 472 |
Rörelseintäkter | 7 879 | 208 470 | 248 313 | -42 967 | - | 421 695 |
Fastighetskostnader | -2 587 | -42 712 | -361 | -161 | - | -45 820 |
Avskrivning fastigheter | - | -21 808 | -8 226 | - | - | -30 034 |
Kostnader från Operativa verksamheter | - | - | -277 319 | 43 423 | - | -233 896 |
Bruttoresultat | 5 292 | 143 951 | -37 593 | 295 | - | 111 945 |
Administrationskostnader | -2 351 | -25 643 | -45 799 | -34 223 | - | -108 016 |
Finansnetto | -585 | -94 208 | -808 | - | - | -95 601 |
Vinst avyttring inventarier | - | 2 107 | - | 65 | 2 173 | |
Resultat före värdeförändringar | 2 356 | 26 207 | -84 200 | -33 863 | - | -89 500 |
Resultat från andelar i intressebolag | 964 | - | 212 | - | - | 1 176 |
Orealiserade värdeförändringar fastigheter | -214 182 | 174 076 | - | - | - | -40 106 |
Resultat före skatt | -210 862 | 200 283 | -83 988 | -33 863 | - | -128 430 |
Koncernen 2022 Jan – dec, Tkr | Fastighets- förädling | Förvaltning av fastigheter | Operativa verksamheter | Koncern- gemensamt | Elimineringar | Summa |
Hyresintäkter | 7 321 | 141 928 | - | -26 468 | 122 781 | |
Intäkter från Operativa verksamheter | - | - | 170 216 | - | - | 170 216 |
Övriga intäkter | 12 | 532 | 1 758 | 642 | - | 2 945 |
Rörelseintäkter | 7 333 | 142 460 | 171 974 | -25 826 | - | 295 942 |
Fastighetskostnader | - | -43 041 | - | -38 | - | -43 078 |
Avskrivning fastigheter | - | -18 184 | - | - | - | -18 184 |
Kostnader från Operativa verksamheter | - | - | -192 143 | 25 865 | -166 278 | |
Bruttoresultat | 7 333 | 81 235 | -20 169 | - | - | 68 402 |
Administrationskostnader | -5 401 | -21 437 | -25 357 | -31 152 | - | -83 350 |
Finansnetto | -514 | -50 147 | -2 174 | - | - | -52 835 |
Återföring negativ goodwill | - | - | - | 337 289 | - | 337 289 |
Resultat före värdeförändringar | 1 418 | 9 651 | -47 700 | 306 137 | - | 269 507 |
Realiserade värdeförändringar fastigheter | 91 142 | - | - | - | - | 91 142 |
Orealiserade värdeförändringar fastigheter | 53 633 | 1 500 | - | - | - | 55 133 |
Resultat före skatt | 146 193 | 11 151 | -47 700 | 306 137 | - | 415 782 |
Arlandastad Group är ett fastighetsutvecklingsbolag
med tre verksamhetsområden – tillika redovisningssegment
– Fastighetsförädling, Fastighetsförvaltning och Operativa verksamheter.
Bolaget äger och förfogar över sammanlagt nära 8 miljoner kvadratmeter mark fördelat på två av Sveriges största utvecklings- projekt, Explore Arlandastad och Explore Skavsta. Bolagets fastighetsförädling utgörs av detaljplanearbete, projektutveckling och omvandling av befintliga fastigheter till nya verksamheter.
Affärsmodellen bygger på att kontrollera hela värdekedjan från förvärv av mark och planprocesser till byggandet och
sedermera förvaltning av fastigheterna. I de fall bolaget ser att det kan tillföra värden, det vill säga attrahera andra hyresgäster eller driva trafik till området i fastighetsaffären, bedriver bolaget Operativa verksamheter som genererar kassaflöde.
En omklassificering har skett av verksamhet som tidigare redovisades som operativ till att redovisas som hyresintäkt på grund av att verksamheten administreras av extern part.
Ackumulerat
Nyckeltal, Fastighetsförvaltning
Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, %
Resultat före värdeförändringar, Mkr
Jan – dec
2023
162,4
79
26,2
Jan – dec
2022
93,0
66
9,7
Kvartal
Okt– dec Okt – dec
2023 2022
50,1 23,2
78 64
26,0 -13,6
Verksamhetsområde Fastighetsförvaltning
Hyresintäkterna uppgick till 205,1 Mkr (141,9). Ökningen är huvudsakligen hänförlig till ökad omsättningshyra och indexuppräkning samt verksamhet i Skavsta. Skavsta förvärvades i maj 2022 och ingår således under del
av jämförelseperioden.
(18,2) Bruttoresultatet uppgick till 144,0 Mkr (81,2). Ökningen | Förändring av underliggande hyresvärde rensat för förvärvade fastigheter, % | 27,9 | 9,7 | 7,5 | 8,2 |
kommer främst från indexuppräkning och ökade omsättnings- | Belåningsgrad, % | 25 | 25 | 25 | 25 |
hyror. | Marknadsvärde kommersiella fastigheter, Mkr | 2 593 | 2 341 | 2 593 | 2 341 |
Administrationskostnaderna uppgick till 25,6 Mkr (21,4). Finansiella poster uppgick till -94,2 Mkr (-50,1) och avser främst räntekostnader för lånefinansiering. Ökningen beror | Hyresintäkter och överskottsgrad |
Underliggande hyresvärde, Mkr | 237,8 | 186 | 237,8 | 186 |
Förändring av underliggande hyresvärde, % | 27,9 | 29,5 | 7,5 | 7,9 |
Fastighetskostnaderna uppgick till 42,7 Mkr (43,0,) och avskrivningarna på rörelsefastigheterna uppgick till 21,8 Mkr
på en något högre räntebärande skuld och väsentligt högre räntor. Den genomsnittliga räntenivån för finansieringen var 6,16 (3,28) procent för perioden.
Resultat före värdeförändringar uppgick till 26,2 Mkr (9,7). Arlandastad Group fastställer värdet på förvaltningsfastigheter ge- nom externa värderingar av oberoende värderingsinstitut varje kvar- tal. Per den 31 december 2023 har fastigheterna värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB såsom tidigare år. Genomsnittligt avkastningskrav för portföljen uppgick till 6,9 procent (6,5).
Mkr 70
63
56
49
42
35
28
21
14
7
0 Q1
Q2 Q3 Q4 Q1
Q2 Q3 Q4 Q1
Q2 Q3
% 100
80
60
40
20
Q4 0
2021 2022 2023
Totala hyresintäkter Överskottsgrad
Nyckeltal, Fastighetsförädling
Investeringar, Mkr Projektvinst %
Genomsnittligt värde byggrätter Arlandastad (kr/kvm) Genomsnittligt värde byggrätter Skavsta (kr/kvm)
Marknadsvärde förädlingsfastigheter, Mkr
Jan – dec 2022
195
35
3 426
302
3 612
Okt– dec 2022
67
-
3 426
302
3 612
16
- 3 181
287
3 364
48
40
3 181
287
3 364
Okt – dec 2023
Jan – dec 2023
Verksamhetsområde Fastighetsförädling
Fastighetsförädling är den verksamhetsdel inom Arlandastad Group som hanterar konceptutvecklingen samt exploateringen av den befintliga markportföljen som bolaget förfogar över.
Affärsmodellen bygger på att kontrollera hela värdekedjan från förvärv av mark och planprocesser till byggandet och sedermera förvaltning av fastigheterna.
Per 31 december 2023 har koncernen tagit mindre än tio procent i anspråk av de potentiella byggrätterna om cirka 1,3–1,4 miljoner kvadratmeter bruttototalarea, BTA, inom utvecklingsprojektet Explore Arlandastad.
Investeringar i nybyggnation samt om- och tillbyggnation av befintligt bestånd är viktiga faktorer i Arlandastad Groups värdeskapande. Värdet på byggrätter och förädlingsfastigheterna i Arlandastad Group uppgick till 3 364 Mkr (3 612).
I Explore Arlandastad har byggrätternas genomsnittliga värde minskat från 3 426 till 3 181 kr/kvadratmeter BTA. I Explore Skavsta har byggrätterna värderats till ett genomsnittligt värde om
287 kr/kvadratmeter BTA (302). Den totala projektvinsten uppgick till 40 procent för perioden (35).
Verksamhetsområde Operativa verksamheter
I verksamhetsområde Operativa verksamheter ingår huvudsakligen tre dotterbolag: Training Partner och Scandinavian XPO och, sedan den 17 maj 2022, flygplatsdriften i Skavsta. Training Partner erbjuder utbildningar till återförsäljare och generalagenter inom fordons- industrin. Scandinavian XPO bedriver eventverksamhet i mötes- och evenemangsarenan med samma namn.
Intäkter från Operativa verksamheter uppgick till 223,2 Mkr (170,2). Intäkterna från utbildningsverksamheten bidrog med 91,7 Mkr (104,9) och flygplatsverksamhet med 70,3 Mkr (36,2). Intäkterna från evene- mangsverksamheten i Scandinavian XPO uppgick till 61,2 Mkr (23,3).
Affärsområdets totala orderstock, förbokade evenemang och utbildningar med mera, uppgick vid periodens slut totalt till 95,1 Mkr (148,2), varav 87,5 Mkr (99,7) bedöms redovisas under kommande
Totala intäkter och bruttomarginal
Mkr 70
60
50
40
30
20
10
% 30
20
10
0
-10
-20
-30
Orderstock
Mkr 200
175
150
125
100
75
50
25
tolv månader. Bokningsmönstret för konferenser har ändrats under 0
senare år med kortare ledtider som följd. Orderingången för Training
Partner påverkas av säsongsmässiga variationer. Flygplatsdrift ingår
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 2021 2022 2023
-40
0 Q2
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 2022 2023
Inom 12 månader Senare än 12 månader
inte i orderstocken.
Bruttoresultatet uppgick till -37,6 Mkr (-20,2). Det lägre resultatet beror främst på Stockholm Skavsta Airport. Resultat före värdeföränd- ringar uppgick till -84,2 Mkr (-47,7). I fjärde kvartalet ökade adminis- trationskostnaderna varav 6,9 Mkr avser korrigering av avskrivningar på leasingkostnader för Stockholm Skavsta Airport avseende 2022. Organisatoriska förändringar bedöms påverka resultatet positivt med cirka 8 Mkr 2024 och därefter med cirka 12 Mkr på årsbasis.
Utbildningsverksamhet Event och konferenser
Flygplatsdrift Övrigt
Bruttomarginal
Nyckeltal Operativa verksamheter, Mkr | Jan – dec 2023 | Jan – dec 2022 |
Intäkter från Operativa verksamheter | 223,2 | 170,2 |
Bruttoresultat | -37,6 | -20,2 |
Total orderstock | 95,1 | 148,2 |
Orderstock kommande 12 månader | 87,5 | 99,7 |
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Belopp i Tkr | Jan – dec 2023 | Jan – dec 2022 | Okt – dec 2023 | Okt– dec 2022 |
Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter | 9 989 11 576 | 21 693 10 132 | - 2 582 | 5 069 2 965 |
Totala intäkter Fastighetskostnader | 21 565 -5 680 | 31 825 -10 106 | 2 582 -223 | 8 034 -3 247 |
Driftsöverskott | 15 885 | 21 719 | 2 359 | 4 788 |
Administrationskostnader | -44 819 | -40 444 | -12 415 | -12 792 |
Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar | -3 022 | -40 504 | -99 | -36 433 |
Finansnetto | 152 977 | - | 4 782 | -4 733 |
Avyttring aktier i dotterföretag | - | 251 407 | - | - |
Förvaltningsresultat | 121 021 | 192 178 | -5 373 | -49 171 |
Förlust avyttring fastighet | -44 641 | - | - | - |
Bokslutsdispositioner | -28 727 | -1 073 | - | -6 673 |
Resultat före skatt | 47 653 | 191 105 | -5 373 | -55 844 |
Skatt på periodens resultat | -4 703 | 706 | - | 706 |
Periodens resultat | 42 950 | 191 811 | -5 373 | -55 138 |
Moderbolagets finansiella ställning i sammandrag
Belopp i Tkr | 2023-12-31 | 2022-12-31 |
Förvaltningsfastigheter Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Övriga anläggningstillgångar | - 32 197 1 045 003 64 312 | 138 569 215 712 1 869 549 39 247 |
Anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Kassa och bank | 1 141 511 66 186 79 752 75 581 | 2 263 077 - 39 562 340 761 |
Omsättningstillgångar | 221 519 | 380 323 |
Summa tillgångar Eget kapital och skulder | 1 363 031 | 2 643 399 |
Eget kapital Skulder till kreditinstitut | 982 853 - | 939 903 1 503 262 |
Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag Kortfristiga skulder | - 218 723 161 455 | 1 503 262 167 969 32 266 |
Kortfristiga skulder | 380 178 | 200 235 |
Summa eget kapital och skulder | 1 363 031 | 2 643 399 |
Tillgångar
Resultaträkning
Moderbolaget Arlandastad Groups verksamhet består av koncern- funktioner och koncernadministration. Totala intäkter uppgick för perioden till 21,6 Mkr (31,8). Hyresintäkterna uppgick till 10,0 Mkr (21,7) och övriga intäkter till 11,6 Mkr (10,1). Övriga rörelseintäkter avser huvudsakligen Management fee samt vidarefakturering av koncerngemensamma kostnader till dotterbolagen.
Administrationskostnaderna uppgick till 44,8 Mkr (40,4). Av- och nedskrivningar uppgick till 3,0 Mkr (40,5). Finansnettot uppgick till 153,0 Mkr (0) och är i huvudsak hänförligt till omstrukturering inom koncernen, där fastigheter och lån har flyttats från moderbolaget till en underkoncern, samt ökade räntekostnader och även ränteintäkter. Förlust avyttring fastighet avser internförsäljning i samband med omstrukturering. Resultatet för moderbolaget uppgick till 43,0 Mkr (191,8).
Balansräkning
Moderbolagets balansomslutning uppgick till 1 363,0 Mkr (2 643,4).
Det egna kapitalet uppgick till 982,9 Mkr (939,9). Ökningen av det egna kapitalet kommer från periodens resultat.
I samband med en omstrukturering av koncernens låneportfölj såldes fastigheten Norslunda 1:8 internt under andra kvartalet 2023.
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital
Belopp i Tkr | Aktiekapital | Överkursfond | Balanserad vinst | Periodens resultat | Totalt eget kapital |
Eget kapital 2022-01-01 | 569 | 531 002 | 306 408 | -89 803 | 748 176 |
Omföring av föregående års resultat | - | - | -89 803 | 89 803 | - |
Periodens resultat | - | - | - | 191 811 | 191 811 |
Transaktioner med ägare: Incitamentprogram | - | -84 | - | - | -84 |
Eget kapital 2022-12-31 | 569 | 530 918 | 216 605 | 191 811 | 939 903 |
Omföring av föregående års Periodens resultat Transaktioner med ägare Incitamentprogram | resultat | - - - | - - - | 191 811 - - | -191 811 42 950 - | - 42 950 - |
Eget kapital 2023-12-31 | 569 | 530 918 | 408 416 | 42 950 | 982 853 | |
Övrig information
Medarbetare
Antal heltidsanställda var vid periodens slut 148 (162) personer.
Säsongsvariationer
Arlandastad Groups driftsöverskott påverkas av säsongsvariationer avseende driftskostnader. Generellt är kostnaderna högre årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för upp- värmning och fastighetsskötsel såsom snöröjning. Även Operativa verksamheter har säsongsvariationer där verksamheten minskar under jul- och nyårshelgerna samt under sommarmånaderna.
Redovisningsprinciper
Arlandastad Group upprättar koncernredovisningen i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs- rapporten är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 Delårs- rapportering presenteras såväl i noter som på annan plats
i delårsrapporten.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen dock med beaktande av rekommendationer från Rådet för finansiell rapportering, RFR 2, Redovisning för juridiska personer. Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade sedan årsredovisningen föregående år.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har förekommit, förutom sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befatt- ningshavare.
Intäkter från avtal med kunder
För att koncernen ska kunna redovisa intäkter från avtal med kunder analyseras varje kundavtal i enlighet med den femstegsmodell som återfinns i IFRS 15.
Intäkter från Operativa verksamheter
Intäkter från Operativa verksamheter redovisas i enlighet med IFRS 15. Intäkten redovisas när koncernen uppfyller ett prestationsåtagande, vilket är då kunden övertar kontrollen av varan eller tjänsten. Bedömningen är att respektive
utbildningstillfälle eller event utgör ett eget prestationsåtagande.
Skadeersättning från Trafikverket för arbeten kopplade till den planerade Ostlänken
Arlandastad Groups dotterbolag Stockholm Skavsta Flygplats AB ingick i oktober 2023 avtal med Trafikverket om skadeersättning om 385 Mkr för åtgärder på anläggningen som behöver göras åren 2024 till 2027 som förberedelser för framdragande av järnvägsprojekt Ostlänken. Bolaget erhöll i december 2023 en första utbetalning under avtalet på 100 Mkr. Under kommande år kommer ytterligare 285 Mkr erhållas, varav cirka 150 Mkr 2024. I enlighet med IAS 20 kommer bolaget redovisa erhållna belopp som förskott för åtgärder som ska vidtas för att uppfylla åtaganden i avtalet. Intäkter kommer således redovisas i takt med att kostnader för åtagandena uppstår så att intäkter mot kostnader matchas. I den mån belopp kvarstår, i enlighet med planen för kostnaden för skadeersättningen, kommer sådant belopp intäktsredovisas när kostnadens storlek för kvarva- rande åtaganden går att bedöma med erforderlig tillförlitlighet.
Avrundning
I bokslutskommunikén avrundas samtliga sifferuppgifter enligt gängse princip. Delsummor i tabeller och uppställningar har inte justerats för att få totalsummor att stämma. Vid summering av avrundade delsummor kan därför totalsumman i vissa fall avvika.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter utgörs av fastigheter som innehas för uthyrning till externa hyresgäster. Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde enligt IAS 40 i rapporten för finansiell ställning. Värdering har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.
Rörelsefastigheter
Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas för koncernens produktion och tillhandahållande av varor eller tjänster, lagring eller administrativa ändamål och redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar i enlighet med IAS16. För fastigheter med blandad användning, då en del av fastigheten innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegring och en annan del används i rörelsen, gör Arlandastad Group en bedömning
om delarna kan säljas var för sig. Om så är fallet delas fastigheten upp i en förvaltningsfastighet och en rörelsefastighet. Om delarna inte bedöms kunna säljas var för sig klassificerar Arlandastad Group fastigheten som en förvaltningsfastighet om den del som används
i rörelsen uppgår till högst 10 procent av den totala fastigheten. Annars klassificeras hela fastigheten som en rörelsefastighet.
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Den beräknade nyttjandeperioden för rörelsefastigheter är 25 år.
Förvaltningsfastigheter och värdeförändring
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, dvs ett bedömt marknadsvärde per bokslutsdagen. För att säkerställa att värderingarna blir rättvisande används oberoende externa värde- ringskonsulter.
Fastighetsvärderingen grundas på observerbara och icke observer- bara indata. Observerbara data med störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drifts- och underhållskostnader, plane- rade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och vakansnivåer.
Fastighetsbeståndet värderas, liksom tidigare år, av externa värde- rare fyra gånger per år, vid kvartalsskifte. Samtliga fastigheter besik- tigas inte vid varje värdering utan med avtalad periodicitet utifrån ålder, användning och hyresavtalens längd. Under 2023 anlitades Forum Fastighetsekonomi AB för att uppskatta det verkliga värdet av fastighetsinnehavet. Arvodet för värderingar är inte beroende
av fastigheternas marknadsvärden. Externa värderingar utförs av auktoriserade/-certifierade värderare. Huvudmetod för utförda
värderingar utgörs av en modell där framtida kassaflöden och ett beräknat restvärde nuvärdeberäknas (DCF-metoden). För byggrät- ter bedöms marknadsvärdet med en utökad ortsprismetod genom jämförelser med avtal om överlåtelser av liknande objekt.
Värdering av räntebärande skulder
Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde vär- deras initialt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter första redovisningstillfälle värderas de enligt effektivräntemetoden.
Risker och osäkerhetsfaktorer
I bolaget är framför allt fastighetsvärdering, projektverksamhet, finansiering samt uthyrning, med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek, prioriterade områden för riskhantering. Bolaget har rutiner för att kontinuerligt värdera och minimera dessa risker.
En turbulent omvärld orsakade ökad inflation och större osäkerhet i leverantörskedjorna om både pris och leveranstider för byggmate- rial under våren. Vid periodens utgång hade dock pris och leverans- tider återgått till nivåer före covid 19-pandemin. Tillgång till lånat kapital har varierat i en ansträngd kapitalmarknad med stigande kreditmarginaler som följd. Således är total finansieringskostnad på marknaden betydligt högre än vid årets inledning.
Utöver vad som framgår ovan beskrivs koncernens och moder- bolagets risker och riskhantering i årsredovisningen för 2022.
Ägarstruktur
Arlandastad Group har ett aktieslag. Xxxxx utstående aktier 31 december 2023 var 63 255 586 stycken. Stängningskursen 29 december 2023 var 31 kronor per aktie, vilket motsvarar ett marknadsvärde om 1 961 Mkr. Per 31 december 2023 utgjordes största aktieägare i Arlandastad Group AB av Gelba Management AB med 46,6 procent, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB med 14,2 procent och Styviken Invest AS med 9,8 procent.
Utdelningspolicy
Arlandastad Group kommer använda sitt löpande kassaflöde för att finansiera ytterligare exploatering av befintlig projektportfölj samt
utforska potentiella framtida förvärv. Inom de närmaste åren har styrelsen därför ingen avsikt att föreslå någon utdelning.
Utdelning
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023, i linje med utdelningspolicyn.
Årsstämma
Årsstämma kommer att hållas den 16 april 2024 i Sigtuna.
Händelser efter balansdagen
Xxxx Xxxxxxxxx har meddelat styrelsen och valberedningen att han inte önskar bli omvald som styrelseledamot vid Arlandastad Group AB (publ) årsstämma den 16 april 2024. Valberedningen har meddelat styrelsen att den avser att föreslå omval av alla styrelse-
ledamöter utom Xxxx Xxxxxxxxx och nyval av Xxxxxxx Xxxxxxxx, COO i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Valberedningens fullständiga förslag kommer att presenteras i samband med kallelsen till årsstämman.
Bokslutskommunikén har ej varit föremål för revisorernas granskning.
Arlandastad den 15 februari 2024. Styrelsen
Kalender
21 mars 2024 Års- och hållbarhetsredovisning 2023
16 april 2024 Årsstämma
16 maj 2024 Delårsrapport
för perioden januari – mars 2024
18 juli 2024 Delårsrapport
för perioden januari – juni 2024
14 november 2024 Delårsrapport
för perioden januari – september 2024
13 februari 2025 Bokslutskommuniké 2024
Denna information är sådan information som Arlandastad Group är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 15 februari 2024 kl. 08.00 CET.
Finansiella definitioner
Antal utestående aktier
Antal registrerade aktier vid periodens slut.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat efter skatt senaste tolvmånadersperioden i procent av genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad fastigheter, %
Räntebärande skulder exklusive skuld för finansiell leasing
i procent av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut.
Bruttoresultat fastighetsförvaltning
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning samt avskrivning på rörelsefastigheter.
Bruttoresultat operativa verksamheter
Intäkter från operativa verksamheter minus kostnader för drift av den operativa verksamheten.
Medelantal utestående aktier
Genomsnitt antal utestående aktier under perioden.
Orderstock intäkter från operativa verksamheter Avtalade framtida intäkter för utbildnings, - mötes, - och eventverksamheten i de operativa verksamheterna.
Resultat per aktie, kr
Periodens resultat dividerat med medelantal utestående aktier för perioden.
Räntetäckningsgrad
Bruttoresultat efter finansiella intäkter genom finansiella kostnader.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital vid periodens utgång i procent av balansomslutningen.
Substansvärde (NAV) per aktie, kr
Redovisat eget kapital justerat för verkligt värde på hela fastighetsbeståndet med återläggning av uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Substansvärde (NAV) används för att ge intressenter information om Arlandastad Groups långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Fastighetsrelaterade definitioner
BTA, kvm
Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.
Driftnetto fastighetsförvaltning
Hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning, exklusive avskrivningar på fastigheter.
Fastighetskostnader
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift och fastighetsskatt som avskrivning på rörelsefastigheter.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme, el och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror, inklusive omsättningshyror, exklusive hyrestillägg.
LOA, kvm
Byggnaden/byggnaders uthyrningsbara area för lokaler.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomförda projekt minus total investering i procent av total investering.
Överskottsgrad, %
Driftnetto, ej inkluderat avskrivningar på rörelsefastigheter, i segment fastighetsförvaltning i procent av redovisade hyresintäkter.
Arlandastad Group AB
Xxxxxxxxxxx Slinga 00, 000 00 Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx, x00 (0) 0 000 000 00
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Xxxxxx Xxxx, VD och koncernchef, xxxxxx.xxxx@xxxxxxxxxxx.xx, mobil: 0722 – 253 771 Xxxxxx Xxxxx, CFO, xxxxxx.xxxxx@xxxxxxxxxxx.xx, mobil: 070 – 000 00 00
Arlandastad Group AB
Org nr: 556694-0978, Xxx 000, 000 00 Xxxxxxxxx-Xxxxxxx
Besöksadress:
Xxxxxxxxxxx Slinga 00, 000 00 Xxxxxxxxxxx