BESLUT DEN 18 FEBRUARI 2021 DNR 77/20 SIDA 1 AV 8
BESLUT DEN 18 FEBRUARI 2021 DNR 77/20 SIDA 1 AV 8
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen B. L.
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
NN har inte rätt till ersättning.
YRKANDEN M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 33 725 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Han har godtagit att det begärda beloppet är rimligt i och för sig. För egen del har han begärt att ett eventuellt skadestånd ska sättas ned, i första hand till noll.
BAKGRUND
Den 19 juni 2019 köpte NN en fastighet i Småstad. Affären förmedlades av Xxxxx- xxx.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
Affären föregicks av en budgivning där NN bjöd 50 000 euro för fastigheten, ett bud som säljaren accepterade. Priset i köpekontraktet angavs till 565 000 kr.
Enligt XX använde Mäklaren en felaktig växelkurs; 50 000 euro motsvarades inte av 565 000 kr utan av 531 275 kr. Hon har begärt skadestånd för differensen mel- lan 565 000 kr och 531 275 kr.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att NN inte har rätt till ersättning.
Nämnden anmärker att XX har skrivit inlagor både på svenska och på engelska. Inlagorna återges nedan som de är skrivna.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
Säljaren ville först ha 550 000 kr för fastigheten. Hon lämnade ett bud om 50 000 euro i antagandet att det motsvarade 500 000 kr, detta eftersom växelkursen år 2018 var 1:10. Hon fick svar att ”the seller accept the bid of 50 000 Euros” och att ”the agreed price is 50 000 Euros”.
Den 5 juni 2019 fick hon köpeavtalet på svenska med en förklaring på engelska att ”50 000 Euros are approximately 565 000 SEK”. Senare frågade hon sin bank i Marbach om växelkursen och fick veta att ECB:s växelkurs var 10,62. Därmed var 50 000 euro 531 275 kr.
Hon bad Mäklaren förklara skillnaden på 33 725 kr och då förklarade han att han hade använt valutakursen hos Forex. När hon informerade honom om att Forex växelkurs inkluderade en växelavgift som hon inte behövde betala då hon beta- lade via sin bank, svarade han inte.
Mäklaren
Grunder
Xxxxxxxx bestrids i första hand på den grunden att han inte vare sig uppsåtligen eller av vårdslöshet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.
Vidare bestrids att det föreligger ett orsakssamband mellan påstått vårdslöst age- rande och den påstådda skadan.
Om nämnden skulle anse att han är skadeståndsskyldig ska ett skadestånd jäm- kas, i första hand till noll. Jämkning ska ske dels på grund av NN:s medvållande, dels på grund av att hon inte har begränsat sin skada. Medvållandet har bestått i att hon accepterat priset om 565 000 kr utan att ha kontrollerat efter vilken kurs priset räknats fram, vilket är vårdslöst. NN har inte begränsat sin skada då hon vid tillträdet erbjudits att frånträda köpet utan att drabbas av några som helst konse- kvenser, men avstått från erbjudandet.
Omständigheter
NN anmälde via mejl till honom den 30 maj 2019 att hon var intresserad av bo- staden och önskade få en visning. Han hade inte någon möjlighet att då efter- komma hennes önskemål. NN besökte själv bostaden, varefter hon den 31 maj 2019 i mejl på engelska lämnade ett bud om 50 000 euro och skrev att hon inte visste vad det motsvarade i SEK.
Några dagar senare kontaktade han säljaren på telefon och berättade att ett bud hade inkommit (säljaren saknade e-post). Omräkningen från euro till SEK gjorde han genom att gå in på webbplatsen xxxxx.xx. Han minns idag inte exakt vad han sade till säljaren, men är av uppfattningen att innebörden av det han sade var att ett bud lämnats i euro och att det motsvarade ett belopp om 565 000 kr. Säljaren tillfrågades om hon var villig att sälja för det priset, vilket hon accepterade.
Han inte sagt till XX att säljaren godtog budet om 50 000 euro utan att ange det omräknade beloppet 565 000 kr. Han kan ha haft ett telefonsamtal med NN den 4 juni 2019, men då sagt att säljaren var villig att sälja bostaden för 50 000 euro, vilket omräknat blev 565 000 kr.
Han upprättade ett köpekontrakt som han via mejl den 5 juni 2019 skickade till NN. I mejlet skrev han kortfattade förklaringar på engelska till paragraferna i kon- traktet. Beträffande priset skrev han att 50 000 euro ungefär motsvarade 565 000 kr.
XX hade en bekant som hjälpte henne med översättning av kontraktet till tyska. Den 7 juni 2019 kontaktades han av NN:s bekant och de pratade bl.a. om husets skick, möjligheterna att få huset besiktigat och om möbler skulle ingå i köpet. Den bekante tog inte upp något om den köpeskilling som angetts i kontraktet. Han skickade samma dag ett mejl till NN där han bad henne att specificera vilka möb- ler hon var intresserade av. Den 8 juni svarade NN och angav bl.a. vilka möbler som var av intresse. Inget nämndes från NN:s sida om priset som angetts i kon- traktet.
Den 8 juni 2019 skrev NN under köpekontraktet.
Den 11 juni 2019 meddelade XX via mejl till honom att hon betalat handpenning om 250 000 kr och att återstående belopp om 315 000 kr skulle betalas den 24
juni 2019.
Den 23 juni 2019 skickade NN ett mejl till honom där hon skrev att hon haft kon- takt med sin bank och fått informationen att 50 000 euro motsvarade 531 000 kr. Hon önskade få förklarat varför köpeskillingen uppgick till 565 000 kr. Han sva- rade samma dag att han hämtat växlingskursen från Forex Bank. NN svarade da- gen efter att hon inte förstod varför det var en sådan skillnad mellan Forex och den bank hon anlitat, men att hon hade skrivit under kontraktet och därmed ac- cepterat.
Den 4 juli 2019 träffades han och parterna för tillträdet. NN tog åter upp frågan om prisskillnaden och angav att hon kände sig lurad att genomföra köpet. Sälja- ren var inte villig att sänka köpeskillingen motsvarande prisskillnaden utan stod fast vid 565 000 kr. Efter diskussion erbjöds NN att köpet skulle återgå och återfå köpeskillingen i dess helhet, utan något krav på skadestånd från säljaren. NN ville dock inte att köpet skulle återgå utan ville fullfölja köpet, vilket skedde.
Oaktsamhet
NN kände till att utgångspriset för huset var 550 000 kr. Hon lämnade ett bud om 50 000 euro med uppfattningen att det motsvarade en köpeskilling om 500 000 kr med en kurs på 1:10. När hon erhöll köpekontraktet var köpeskillingen angiven till 565 000 kr och i mejlet, till vilket köpekontraktet var bifogat, angavs att 50 000 euro ungefär motsvarade den angivna köpeskillingen. Trots att XX lämnat sitt bud i euro, kan det inte ha undgått henne att det belopp i kr som hon velat betala för huset inte motsvarade det som angavs i köpekontraktet. Köpekontraktet med däri angiven köpeskilling får därför anses som ett anbud med samtliga villkor eller ett motbud, vilket NN kunde acceptera eller förkasta; hon accepterade den an- givna köpeskillingen genom att skriva under kontraktet. Han angav visserligen inte direkt den kurs han använde sig av, men genom att dividera det angivna be- loppet i SEK hade det varit enkelt för NN att räkna ut kursen och kunna jämföra den kurs hon skulle ha kunnat få från ”sin” bank. Hon befann sig inte i någon tidspressad situation utan hade gott om tid till sitt förfogande. Hon hade också hjälp med översättning av köpekontraktet, vilket i och för sig inte var behövligt beträffande sifforna. Mot denna bakgrund bestrids att han varit oaktsam.
Orsakssamband
I och med att den kurs som han använde sig av vid framräkningen av köpeskil- lingen i SEK var lätt att räkna fram, och NN inte gjort den räkneoperationen, skulle det inte ha påverkat utgången av köpet även om han direkt angett kursen han använt från Forex. I samma riktning talar även den omständigheten att han i mejlet när han skickade över köpekontraktet angav att framräknat belopp unge- fär motsvarar lämnat bud i euro. Likaså att NN vid tillträdet avstod från att låta köpet återgå. Det brister således i orsakssambandet.
Medvållande
NN har utan svårigheter och tidspress kunnat räkna ut omräkningskursen till SEK innan hon skrev under kontraktet. Någon kontroll har hon uppenbarligen inte gjort, trots att det måste ha stått klart för henne att beloppet enligt köpekontrak- tet i jämförelse med hennes egen uppfattning om vilket belopp i SEK hon ansåg sig vara beredd att betala inte stämde överens. Att inte göra denna kontroll innan påskrift och accepterande av köpekontraktet är vårdslöst och ska föranleda jämkning om han anses skadeståndsskyldig.
Ej begränsat sin skada
En skadelidande har en plikt att vidta rimliga åtgärder för att begränsa sin skada. Om den skadelidande inte vidtar sådana åtgärder, får den skadelidande själv bära den skada som hade kunnat undvikas genom de skadebegränsande åtgärderna. NN har utan någon kontroll av omvandlingskursen för köpeskillingen i köpekon- traktet godtagit denna. När hon tog upp frågan om prisskillnaden igen vid tillträ- det erbjöds hon att utan några konsekvenser låta köpet återgå och få tillbaka sina pengar; ett erbjudande hon avstod från och stod fast vid köpet. Om hon hade accepterat erbjudandet hade hon inte lidit någon skada. Det är rimligt att ställa kravet på henne att hon skulle ha låtit köpet återgå. Om nämnden anser att han är skadeståndsskyldig, utgör även dessa omständigheter skäl att jämka ett skade- stånd.
NN har tillagt följande:
She doesn't know the exact date she found out the ECB exchange rate. She re- members that it was definitely before the transfer of the 2nd instalment. When she drew Xxxxxxxx'x attention by telephone to the difference in the ECB's ex- change rate to the Forex exchange rate, and that Forex automatically added an
exchange fee to the exchange rate, he replied that he did not know that there was a European Central Bank.
Since she has transmitted the purchase price in Swedish crowns, she had to pay an exchange fee at her bank and she told the broker that he was not willing to pay an exchange fee two times.
The broker then told her that she could withdraw from the contract, which she definitely did not want. Because of health reasons she absolutely has to spend the summer in the cooler north. The house in Småstad, at xxx xxxx of the forest with many shady trees, was ideal for her.
Her bank advisor recommended that she should pay the purchase price in xx- xxxxx and reclaim the wrongly included exchange fee retrospectively.
At the meeting on the 4th of July 2019 she had the impression that the seller un- derstood very well that she did not want to pay the exchange fee twice, especial- ly not at this amount. In Austria, she paid 300 euros exchange fees instead of SEK 34 000, which is more than ten times as much.
The broker insisted that he would not repay the exchange fee. When she said that she would sue him retrospectively, he argued that SEK 565 000 was the local price for a house in this region. However, in her research in the area, she found out that this price of more than SEK 500 000 always included an owner occupied land. However, the house is on a leased land (arrende).
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av ett mejl från Mäklaren till NN den 5 juni 2019. I mejlet skrev Mäklaren bland annat följande.
”The agreed price is 50 000 euro approximately 565 000 SEK.”
På fråga från nämnden har NN uppgett att hon fick kännedom om den lägre väx- elkursen först efter undertecknandet av köpekontraktet. Mäklaren har inte invänt mot den uppgiften.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har brutit mot fastighetsmäklarlagen, dels att det har upp- kommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäkla- rens brott mot lagen och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att brottet mot fastighetsmäklarlagen ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade handlat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Enligt 25 § fastighetsmäklarlagen kan ett skadestånd sättas ned eller helt falla bort, om det är skäligt.
Bedömningen i detta fall
Nämnden har kommit fram till att NN inte har rätt till ersättning. Skälen för det är följande.
I ärendet FRN 58/18 ansåg nämnden att en mäklare har ett visst ansvar för att kontrollera en köpeskilling som baseras på en viss växelkurs, om mäklaren känner till att köpeskillingen baseras på en växelkurs. Det gällde, ansåg nämnden, oav- sett om det är mäklaren eller någon annan som har beräknat växelkursen.
I detta fall är det utrett att NN lade ett bud på 50 000 euro och att budet accepte- rades av säljaren efter det att Mäklaren hade uppgett att det motsvarade 565 000 kr. Vidare har det inte ifrågasatts att den relevanta växelkursen innebar att 50 000 euro motsvarades av 531 275 kr. Inte heller har det ifrågasatts att NN vid tidpunkten för köpet trodde att 50 000 euro motsvarades av 565 000 kr, låt vara att Xxxxxxxx har gjort gällande att hon borde ha insett att det inte stämde. Beträffande det sistnämnda kan noteras att NN, när hon lade budet om 50 000 euro, enligt egen uppgift trodde att det motsvarade 500 000 kr.
Nämnden anser att NN under alla omständigheter bär en stor del av ansvaret för den uppkomna situationen. Eftersom hon hade uppfattningen att 50 000 euro motsvarades av 500 000 kr när hon lade sitt bud, borde hon ha reagerat på att
köpeskillingen angavs till 565 000 kr. Det gäller särskilt som det bara gick några dagar mellan det att budet lades och köpekontrakt skrevs.
Nämnden anser att även om det var så att Mäklaren agerade oaktsamt, ska ett eventuellt skadestånd nedsättas till noll på grund av medvållande från NN:s sida.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.