Så fungerar en husentreprenad för våra större hus för permanentboende
Så fungerar en husentreprenad för våra större hus för permanentboende
När man som konsument köper ett hus för permanentboende av Arvesund Living AB kan leverans ske på tre olika sätt.
1. Husbyggsats
Ni köper enbart huset som levereras på lastbil till er byggarbetsplats. Byggsatsens innehåll framgår av aktuell leveransdeklaration, LD Villa (+datering).
Ni tecknar enbart ett köpeavtal för huset, en ren materialleverans. Ett entreprenadavtal som reglerar montage och färdigställande, tecknas med byggfirma vid sidan om husavtalet med Arvesund Living. Det kan ske via en s.k. delad entreprenad eller en generalentreprenad.
2. Husbyggsats stomrest och färdig utsida
Vi iordningställer mark och grund och tar hand om huset när det kommer från fabrik. Monterar det och gör det klart från utsidan. Det innebär att huset är klart på utsidan, men invändigt återstår allt arbete med el, VVS, kakel/klinker, målning och byggnation. Huset är halvfärdigt.
Ni tecknar ett husavtal med Arvesund Living, samt ett entreprenad avtal för mark, grund och stomrest (färdig utsida). Resterande invändigt arbete sköts av de hantverkare ni upphandlat själv för invändigt bygge, genom delad entreprenad eller s.k. generalentreprenad.
3. Nyckelfärdigt
Ni köper både hus och arbete (entreprenad) från Arvesund Living AB. En
s.k. totalentreprenad. Vi ombesörjer allt från produktion av huset i fabrik till att det är stomrest med färdig utsida (se ovan) och färdigställt invän digt. Klart för att flytta in.
Ni tecknar ett köpeavtal för huset och ett entreprenadavtal. Tillsam mans bildar dessa två avtal en s.k. totalentreprenad.
Avtal, försäkring | 1. Husbyggsats | 2. Stomrest (färdig utsida) | 3. Nyckelfärdigt |
Husavtal (AA 12) LD Villa (datum) V. | Köpeavtal Ladhus. | Köpeavtal Ladhus. | Köpeavtal Ladhus. |
Entreprenadkon- trakt (ABS 18). | Entreprenadkontrakt för stromrest, färdig utsida. | Entreprenadkontrakt för nyckelfärdigt. | |
Försäkring teck- nad av leverantör. | Gar-Bo: • Nybyggnads försäkring. | Gar-Bo: • Nybyggnads försäkring. • Färdigställande försäkring enbart färdig utsida. | Gar-Bo: • Nybyggnads försäkring. • Färdigställande försäkring totalen- treprenad. |
Försäkring teck- nad av byggherre. | • Villaförsäkring fr.o.m. att huset levereras. • Färdigställande försäkring för egen upphandlad entre- prenad. | • Villaförsäkring fr.o.m. att huset levereras. • Färdigställande försäkring för egen upphandlad entre- prenad för insidan. | • Villaförsäkring fr.o.m. att huset levereras. |
Besiktningar. | • Slutsamråd med kommunen. | • Slutsamråd med kommunen. • Överlämnande av besiktigad stomrest (färdig utsida). | • Slutsamråd med kommunen. • Slutbesiktning av hela entreprenaden. |
Kontrollansvarig
Plan och bygglagen kräver att en kontrollansvarig (KA) finns utsedd till varje nybyggnation av bostäder för permanentboende. Det är en person som, oberoende från husleverantör, entreprenör och byggherre, ska hjälpa kommunen kontrollera att bygget följer plan och bygglagen, samt beviljat bygglov. Det sker via besök, intyg, samråd och kontrollplaner.
KAuppdraget avtalas direkt med byggherren. KA ansvarar för att byg get får sättas igång via ett tekniskt samråd, samt avslutas med ett slut samråd. Vid dessa samråd deltar representant från kommunen.
Inredning
När man köper ett hus från Arvesund Living ingår en komplett husbygg sats enligt Arvesund Livings leveransdeklarationen (LD Villa + datering). Det är en husbyggsats, prefabricerad i fabrik, som tillsammans med entre prenad för mark, grund, montage och invändigt arbete färdigställer ett godkänt hus för boende enligt beviljat bygglov.
Vid sidan husavtal och entreprenadavtal behöver man komplettera med inköp av inredning till toa/duschutrymmen, kök samt klädvård/tvätt stuga. Vi har valt att i vår produktionskostnadskalkyl, som följer med avtalen, kalkylera med ett så kallat köks- och badrumsvärde. Det är en uppskattad totalsumma på vad en leverans från vår köks och klädvårds leverantör (Marbodal) och vår leverantör för badrum (HAFA/Westerberg) kommer att kosta monterad och klar. Detta är ett sätt för oss att ge bygg
herren möjlighet att skräddarsy inredningen i huset efter egna önske mål. Material i form av kök, vitvaror, garderober, duschkranar, handfat, toalettstolar, badrumsskåp ingår alltså inte i vare sig husleveransen eller detta entreprenadavtal. Däremot ingår montering av detta om det köps via Arvesund Livings leverantörer och Arvesund Living ansvarar för entrepre naden.
Väljer man som byggherre att köpa in kök, vitvaror etc på egen hand, ansvarar man både för inköp, transporter, mottagningskontroll, montage och besiktning. Då ingår heller inte detta material i försäkringarna (se ovan). Samma gäller om entreprenad upphandlas av annan entreprenör än Arvesund Living. Då är det upp till byggherren att teckna avtal om mon tage av inredning (kök, badrum etc) med denna entreprenör.
Hus- installations- och rumsbeskrivning
När man tecknar avtal om husleverans från Arvesund Living ingår kom pletta bygg och installationshandlingar. Det innebär att det med husbygg satsen kommer ritningar för hur marken ska beredas,
hur plattan ska gjutas, hur huset ska monteras, hur el ska installeras och vatten, ventilation och värme ska kopplas in. För att få dessa ritningar att stämma mot de önskemål man har, fyller man, tillsammans med ansvarig säljare, i fyra beskrivningar: Hus, Installa tion, Rum och Fönsterbeskrivningar (HIRF).
H. Husbeskrivningen reglerar hur huset ska se ut från utsidan, färg, ytskikt, fönster, dörrar, tak etc.
I. Installationsbeskrivningen anger var elcentraler, ingående vatten, köksavlopp, toalettstolar och brunn nar ska placeras. I och med att en stor del av matning av el, fiber, vatten, ventilation och avlopp gjuts in i plattan, måste man tidigt vara klar över utformning av kök och installationerna i våtrum.
R. Rumsbeskrivning anger invändig ytskikt på väggar, golv och tak. Panel, kakel, klinker etc.
F. Fönsterbeskrivning anger färg, form, öppningar och lås till husets fönster och dörrar.
Utifrån dessa HIRFbeskrivningar projekteras ritningar så alla hantverkare på plats kan göra installationerna enligt byggherrens önskemål. Ju sannare dessa beskriv ningar är, desto mindre ändringar under byggets gång.
Vilka kostnader brukar tillkomma?
När Arvesund Living tecknar avtal om att bygga ett hus, utgår vi från en standardleverans på en standardtomt. Det innebär att med vår kvalitet på material och vårt sätt att bygga, har vi ett riktpris för ett godkänt hus. Men alla tomter är olika. I och med att våra kunder har möjlighet att skräddarsy huset efter tomt, familjesituation och val av standard, försö ker vi tidigt ringa in eventuella extrakostnader. Gör man HIRFbeskriv ningarna noga, är de flesta kostnader på plats innan bygget påbörjas.
Ändringar som sker under resans gång, är svårt att uppskatta kost naden för, men nedan har vi ringat in de områden där kalkylen ofta över skrids.
1. Markarbeten. Detta är den del av kalkylen där det uppkommer flest överraskningar och där det är svårast för oss att räkna. Markens beskaffen het skiljer sig markant och behov
av jordkvalitet, sprängning, pålning, stödmurar, diken, uppfyllnader och dräneringar är exempel på kostnader som tillkommer en normal mark beredning. Vi väljer därför att alltid offerera markarbetena separat och först efter att vi granskat den till tänkta byggplatsen.
I och med att vi inte offererar efterarbeten på tomten (finplanering, gräsmattor, grusgång, trallar, rabatter etc) är detta kostnader man måste ha en buffert för. Förr eller senare dyker de upp även om det inte påverkar färdigställande av huset.
2. Grundläggningsarbeten. Med rätt genomförda markarbeten finns inga överraskningar kring att gjuta en platta med golvvärme. Dessa kalkyler håller normalt utan problem.
3. Byggnadsarbeten. Alla ändringar från ritning ska prissättas både när det gäller inköp av material och genomförande/montering. Via bilagorna för Ändringar och TilläggsArbeten (ÄTAbilagorna) ska man som bygg herre kunna begära att få ett fast pris och/eller uppskattad kostnad för avvikande arbeten som inte finns med i HIRFdokumentationen.
4. VVS. När en platta väl är gjuten går det inte att påverka vare sig värme, vatten eller ventilation mer än marginellt. Val av armaturer (kranar och duschblandare) och porslin (stolar, badkar och handfat) är de få rörliga kostnaderna. Inköp av detta ingår i det s.k. kök och bad rumsvärdet.
5. El. I våra el och fiberprojekteringar, utgår vi från Svensk Elstandard. Det innebär ett begränsat antal uttag och lampor per rum som ingår i avtalet. Med dagens LEDteknik och smarta hem styrningar av hem mens elinstallationer kan man göra många tillval för ökad funktionalitet.
Vi rekommenderar att man efter att huset är stomrest, går runt med elektriker och funderar över önskemål i relation till en standardinstal lation. Vår erfarenhet visar att man bör avsätta en extra elbuffert på minst 50 000 kr som ska täcka spotlights, armaturer till fasaden, dim rar och andra önskemål. El tillsammans med markarbeten är de entre prenadområden där budget normalt kräver ett tillskott.
6. Kakel/klinkers. I entreprenad ingår sättning och läggning av kakel och klinker i våtrum. I bad och duschrum kaklas både golv och väggar, medan i klädvård och toaletter utan dusch läggs endast klinkers på golven. Väggarna målas. I entreprenaden ingår inte kakel och klinkers. Det köper byggherren själv in eller via Arvesund Living, alternativt via ansvarig plattsättare. Ingående kostnad för sättning är begränsad till normala plattstorlekar, 10, 15 eller 20 cm. Vill man ha större eller mindre storlekar tillkommer entreprenadkostnad som ska göras upp
innan arbetet påbörjas. Väljer man att inhandla xxxxxxx själv måste man i tidigt skede informera Arvesund Living/plattsättare om val av plat
ta, mönsterläggning, brunnslösningar etc. Eventuella extrakostnader måste regleras innan plattsättning påbörjas.
7. Målning. I Arvesund Livings entreprenad ingår uppsättning av panel och gips enligt rumsbeskrivning. Allt ingår i entreprenaden förutom inköp av tapeter, som ligger utanför entreprenad. Tapetsering ingår för normal mönsterpassning. Målning är tillsammans med grund och VVS de entreprenader där det tillkommer få extrakostnader. Vill man däremot ha en egen färgkvalitet eller många olika kulörer i huset, kan extrakostnader tillkomma. Detta bör man ha klart vid rumsbeskriv ningen, så målare i god tid kan meddela eventuella extrakostnader.
8. Besiktning. Enligt ABS 18 (Allmänna Bestämmelser för småhusentre prenader) är det byggherren som påkallar och väljer en behörig besikt ningsman inför en slutbesiktning. Det kan ske antingen via GarBo eller direkt till person med behörighet. Besiktningen bekostas av byggherren.
Ändringar och tilläggsarbeten (ÄTA)
När det under resans gång uppstår förändringar ska alltid en ÄTAbilaga (ändringar och tilläggsarbeten) tas fram. Den ska beskriva vad som ska göras, till vilken kostnad och när.
ÄTAbilagorna ska från entreprenör skickas till Arvesund Living som stämmer av och godkänner arbete och kostnad med byggherren.
Om byggherren, och/eller underentreprenör till Arvesund Living, genomför förändringar som skiljer sig från projekteringen, HIRF eller ÄTAbilagor ansvarar inte Arvesund Living för vare sig kostnader, besikt ning eller eventuella konsekvenser ändringen medför. Arbeten genomförda vid sidan om entreprenadavtalet ingår ej i försäkringarna och kommer
ej ekonomiskt hanteras av Arvesund Living. Arvesund Living har dock rätt att fakturera för eventuella extrakostnader för till exempel ritnings underlag, extramaterial, besiktningar m.m. som påverkas.
Xxxxxx att beställ arbeten vid sidan om vad som avtalats, utan att först reglera det med Arvesund Living. Det är det enklaste och billigaste sättet. För mer detaljerad information se vår entreprenadbeskrivning för stom-
resning färdig utsida, alt nyckelfärdigt. Kontakta er lokala säljare kring detta.