Marknadsdomstolen
Marknadsdomstolen
Nummer: MD 1979:9
Rubrik: Oskäliga avtalsvillkor vid
uthyrning av bostadslägenhet. Bl a fråga om avtalsvillkorslagens tillämplighet på hyres- rättens område och i anslutning härtill om betydelsen av rekvisitet "påkallat från allmän synpunkt". Även fråga om innebörden av avtalsvillkorslagens villkorsbegrepp.
Avgörandedatum: 1979-09-03
Lagrum: Avtalsvillkorslagen 1 §
Ämnesområde: Avtalsvillkor Fastigheter Uthyrning
Parter: KO mot Herta Anupöld,
Sundbyberg.
YRKANDEN mm
KO har - såsom han slutligen bestämt sin talan - med stöd av 1 § lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtals- villkor (avtalsvillkorslagen) yrkat förbud vid vite för Herta Anupöld att
dels vid uthyrning av lägenhet till konsument för huvud- sakligen enskilt bruk framdeles använda
a) avtalsvillkor som innebär att annan än Xxxxx Anupöld anges som hyresvärd när Xxxxx Xxxxxxx själv rätteligen är att anse som hyresvärd
b) avtalsvillkor som innebär att hyran inte får betalas månadsvis
c) följande avtalsvillkor eller väsentligen samma villkor: 1 "Skulle under hyrestiden någon fönsterruta eller porslinsdetalj gå sönder förbinder hyresgästen sig att stå för kostnaderna för insättning av nya fönsterrutor och porslinsdetaljer." 2 "Varje skadad eller sönderslagen fönsterruta ersättes med kr 200:-. Tvättfatet med kr 700:- och toalettstol- en med kr 1.700:-." 3 "Hyresgästen förbinder sig att inte ha hemdjur i lägenheten." 4 " förbinder sig
hyresgästen att varken sätta upp affischer med tejp eller slå in spikar i väggarna" 5 "Hyresgästerna har deponerat hos hyresvärden kr 500:- (femhundra kronor), vilket belopp hyresvärden äger rätt att ta i anspråk och låta städa lägenheten efter hyres- gästernas avflyttning i fall hyresgästerna själva ej har utfört flyttningsstädningen." dels vid upplåtelse av hyresrätt till konsument för huvudsakligen enskilt bruk framdeles använda följande avtalsvillkor eller väsentligen samma villkor:
d) "På grund av denna dag träffad överenskommelse upphör kontraktet att gälla från och med..."
Herta Anupöld har i första hand yrkat att KOs talan avvisas. För det fall att marknadsdomstolen inte avvisar KOs talan har Xxxxx Xxxxxxx i andra hand bestritt KOs talan i sak.
Ärendet har företagits till slutlig handläggning vid sammanträde inför marknadsdomstolen.
KO
KO har till utveckling av sin talan anfört: Xxxxx Xxxxxxx är lagfaren ägare till fastigheten Tallbacken 4 x Xxxxxx- xxxxx kommun med gatuadress Xxxxxxxxxxxx 0, Xxxxxxxxxx. KO har genom en anmälan fått sin uppmärksamhet fäst på de formulär till hyreskontrakt som Xxxxx Xxxxxxx använder vid upplåtelse av hyresrätt i det fyravånings flerfamiljs- hus som finns på fastigheten. - I förarbetena till avtalsvillkorslagen (prop 1971:15 s 71) har departements- chefen uttalat att ett avtalsvillkor typiskt sett får anses otillbörligt mot konsumenten, om det med avvikelse från gällande dispositiva rättsregler ger näringsidkaren en förmån eller berövar konsumenten en rättighet och därigenom åstadkommer en sådan snedbelastning i fråga om parternas rättigheter och skyldigheter enligt avtalet att en genomsnittligt sett rimlig balans mellan parterna inte längre är för handen. Denna princip har också kommit till uttryck i marknadsdomstolens praxis. Ett avtalsvillkor kan vara att anse som oskäligt om det presenteras på ett sätt som vilseleder konsumenten rörande avtalets faktiska innebörd (prop 1971:15 s 73).
Marknadsdomstolen har i flera ärenden fastslagit att villkor som åsidosätter konsumentens rättigheter enligt tvingande lagstiftning är att anse som oskäliga enligt avtalsvillkorslagen (bl a i ärendet KO ./. Haga Bil & Motor AB, domstolens beslut 1973:20, och ärendet KO ./. Tomt- & Handels AB Jaco, domstolens beslut 1979:3). - Beträffande yrkandet under a). I de av Herta Anupöld använda kontrakten anges som hyresvärd i de flesta fall Lokette-Produkter AB eller Xxxxx Xxxxxxx AB, oftast Lokette-Produkter AB. Endast ett mindre antal hyresgäster har hyreskontrakt där Xxxxx Xxxxxxx själv är upptagen som hyresvärd. Genom att de nyssnämnda bolagen anges såsom hyresvärd framträder de i sin tur därmed som hyresgäster i förhållande till Xxxxx Xxxxxxx, fastighetsägaren. Beträffande de nyssnämnda bolagen bör uppmärksammas att Xxxxx Xxxxxxx ensam utgör styrelse och
att hon därmed ensam äger teckna firman samt att det enligt KOs bedömning inte funnits något behov av att reservera bostadslägenheter i fastigheten för bolag- ens personal. Lokette-Produkter AB har inte alls bedrivit någon verksamhet och följaktligen inte heller haft några personer anställda. Xxxxx Xxxxxxx AB har under verksam- hetsåren 1969/70 - 1975/77 haft endast ett fåtal personer anställda. Mot bakgrund av vad som sålunda redovisats måste Xxxxx Xxxxxxx anses vara den som i verkligheten är hyresvärd i förhållande till presumtiva hyresgäster. Genom att i stället bolagen i fråga anges som hyresvärd ger emellertid kontraktet sken av att - i strid med verkliga förhållandet - gälla en andrahandsupplåtelse. Förfarandet att ange bolagen såsom hyresvärd används regelmässigt av Herta Anupöld i hennes uthyrningsverksam- het, varför förfarandet måste anses såsom ett i hyreskon- trakten ingående villkor. Villkoret i fråga måste också betraktas som grundläggande eftersom hyresförhållande inte skulle ha kommit till stånd om villkoret inte tagits in i kontrakten. Hyresgäst vilken - såsom i förevarande fall - förvärvar hyresrätt genom andrahandsupplåtelse har en väsentligt svagare rättslig ställning än hyresgäst som hyr direkt av fastighetsägaren. Hyresgäst som hyr i andra hand är beroende av att förstahandshyresgästens hyresrätt inte förverkas eller sägs upp. Den som förvärvar hyres- rätt i andra hand har enligt 12 kap 35 § första st och andra st 1 jordabalken inte rätt att använda lägenheten för byte till annan bostad. Vidare kan hyresgäst som hyr i andra hand ha svårare att göra gällande krav på under- håll och reparation av hyreslägenheten, eftersom han inte kan rikta kravet direkt mot fastighetsägaren utan får vända sig till den som har hyresrätten i första hand. Eventuella åtgärder är sedan i praktiken ofta beroende av om denne i sin tur genomdriver motsvarande krav hos fastighetsägaren. Herta Anupölds förfarande att i hyres- avtal ange annan än fastighetsägaren som hyresvärd leder alltså till att hyresgästerna blir vilseledda om sin rättsliga ställning. Hyresvillkoret är redan av detta skäl att anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen. Genom att hyresgäst som hyr i andra hand har en svagare rättslig ställning än den som hyr direkt av fastighets- ägaren innebär förfarandet fördelar för Xxxxx Xxxxxxx och nackdelar för hyresgästerna. Villkoret leder sålunda till klar obalans i rättsförhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Det är också på denna grund att anse som oskäligt. - Beträffande yrkandet under b ). I de hyres- kontrakt som Xxxxx Xxxxxxx använder finns utrymme för att ange hyran för år, kvartal och månad. I en del fall är utrymmena för års- och kvartalshyra ifyllda med vissa belopp. Utrymmet för månadshyra är däremot ifyllt med ett streck.
Förfarandet att endast fylla i hyresbelopp beträffande kvartalshyran måste uppfattas så, att betal- ning månadsvis är utesluten. I 12 kap 20 § första st jordabalken stadgas att om inte annat avtalats skall hyra betalas i förskott månadsvis. För lägenhet om högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får hyra alltid betalas i förskott månadsvis, även om annat är avtalat. Genom att det nu aktuella villkoret inte ger utrymme för hyresbe- talning månadsvis inskränker det hyresgästens rättigheter enligt tvingande lag. Villkoret är därför att anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen. - Beträffande yrkandet under c)1. Det i denna del påtalade villkoret innebär att hyresgästen är ansvarig för skador i lägen- heten
oberoende av vållande. Enligt 12 kap 24 § första st jordabalken är hyresgäst skyldig att ersätta skada på lägenheten som uppkommer genom vållande av honom själv eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon i hans hushåll, någon som gästar honom, som han inrymt i lägen- heten eller av någon som i lägenheten utför arbete för hyresgästens räkning. Skador på grund av olyckshändelse och skador som uppsåtligt vållats av annan än hyresgästen själv omfattas inte av skadeståndsansvaret. Regeln är enligt 12 kap 1 § sista st tvingande till förmån för hyresgästen. Förevarande villkor, däremot, innebär att hyresgästen är ansvarig även för skador som beror på olyckshändelse eller som uppsåtligt vållats av annan än hyresgästen. Eftersom villkoret följaktligen utvidgar hyresgästens skadeståndsansvar enligt tvingande lag är det att anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen. - Beträffande yrkandet under c)2. Genom det villkor som här påtalas fastställs i förväg ersättningsbeloppen för vissa uppräknade skador i lägenheten. Enligt 12 kap 15 § andra st jordabalken skall hyresvärden låta i bostadslägenheter i flerfamiljshus med skäliga tidsmellanrum ombesörja sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta ansvar för lägen- hets skick omfattar normalt de föremål som nämns i det aktuella villkoret. Föremålen kan alltså vid ett skade- tillfälle vara försämrade genom ålder och bruk. Är detta fallet, skall hyresvärden själv svara för den värdeminsk- ning som beror på dessa faktorer, medan hyresgästen skall svara för återstoden av värdeminskningen, allt jämfört med nyanskaffningskostnaden för föremålet. I förevarande villkor fixeras i förväg ersättningens storlek utan att någon hänsyn tas till den värdeminskning som föremålen kan ha undergått på grund av ålder och bruk. Hyresgästen kan härigenom tvingas utge ersättning som är större än den hyresvärden åsamkade skadan. Villkoret är redan därför att anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen. Villkoret strider dessutom mot de tvingande reglerna i 12 kap 15
§ andra st jordabalken angående hyresvärdens ansvar för bostadslägenhetens skick i flerfamiljshus, i och med att en del av detta ansvar läggs över på hyres- gästen.
Villkoret är även på denna grund att anse som oskäligt. - Beträffande yrkandet under c)3. I 12 kap 25 § första st jordabalken stadgas att hyresgäst är skyldig att vid lägenhetens begagnande iaktta "allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastighet- en". Villkoret under c)3 måste uppfattas som ett gene- rellt förbud mot att ha hund, katt eller någon annan typ av sällskapsdjur. Gränsen för rätten att ha sällskapsdjur dras emellertid genom den nyss nämnda bestämmelsen i jordabalken; så länge sundhet, ordning och skick bevaras inom fastigheten ingår det i hyresgästens normala dispo- sitionsrätt över lägenheten att ha sällskapsdjur. Mot denna bakgrund måste villkoret anses oskäligt. KO vill inte utesluta att särskilda förhållanden i uthyrnings- verksamheten kan motivera att hyresgästernas fria för- foganderätt över lägenheten inskränks i visst avseende. I fastighet som används för uthyrning till speciell katego- ri hyresgäster kan det t ex vara motiverat att begränsa förekomsten av sällskapsdjur. Detsamma kan vara fallet när uthyrningsverksamheten kännetecknas av stor omsätt- ning av hyresgäster. Sålunda kan förbud mot sällskapsdjur vara motiverat i exempelvis hotell, pensionat och i vissa
studentbostäder. Lägenheterna i den av Herta Anupöld ägda fastigheten hyrs ut i avsikt att bereda hyresgästerna stadigvarande bostad. Några särskilda omständigheter som motiverar den genom förevarande villkor gjorda inskränk- ningen i hyresgästernas förfoganderätt till lägenheterna finns inte. - Beträffande yrkandet under c)4. Det villkor som här är aktuellt innebär i påtalad del förbud för hyresgästen att sätta upp affischer med tejp och att spika i väggarna. I 12 kap 24 § första st jordabalken stadgas att hyresgästen under hyrestiden skall väl vårda lägenheten med vad därtill hör. I anslutning till de tidigare berörda villkoren under c)1 och c)2 har berörts hyresgästens ersättningsanvar i vissa fall och hyresvärd- ens skyldighet att hålla lägenheten i godtagbart skick. Normal användning av en lägenhet medför alltid visst slitage. För kostnaderna för reparation i anledning av detta slitage svarar hyresvärden. I det normala bruket av en lägenhet måste anses ingå att hyresgästen sätter upp affischer, tavlor och andra dekorationer i lägenheten. Att generellt förbjuda användning av tejp och spik innebär en kraftig begränsning av hyresgästens möjlighet- er att använda lägenheten. Förevarande villkor är därför att anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen. Vill- koret får också anses innebära att hyresgästen skall ersätta hyresvärden för den skada som kan uppstå genom att spik eller tejp används. Emellertid åligger det, så som nyss nämnts, enligt den tvingande regeln i 12 kap 15 § andra st jordabalken hyresvärden att ombesörja sedvan- liga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. KO hävdar att nu aktuella villkor står i stid med nämnda bestämmelse och att det även på denna grund är att anse som oskäligt. - Beträffande yrkandet under c)5. Det villkor som här är i fråga innebär att hyresvärden har rätt att använda deponerat belopp för att utföra städning, om hyresgästen inte skulle fullgöra sin skyldighet att städa.
Hyresvärden avgör därvid ensam om hyresgästen fullgjort sin skyldig- het. Vid tvist om skyldighetens fullgörande är hyresgäst- en hänvisad till att föra talan vid domstol. På grund härav bör villkoret anses som oskäligt. Villkoret innebär att hyresvärden vid avtalstillfället erhåller säkerhet för en skyldighet hyresgästen har att uppfylla i samband med att hyresförhållandet upphör. Skyldigheten kan därmed inträda först avsevärd tid efter det att säkerhet läm- nats. Under hyrestiden tillgodogör sig hyresvärden ränta på deponerat belopp. Även av detta skäl framstår villkor- et som oskäligt. - Beträffande yrkandet under d). I 12 kap 3 § jordabalken stadgas att, när hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre tid än nio månader, uppsägning alltid skall ske för att bringa hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens utgång. I paragrafen regleras också uppsägningstidens längd när avtal härom inte träffats. I 12 kap 4 § första st föreskrivs att, om hyresavtal är träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och hyresförhållandet vid hyrestidens utgång inte varat längre än nio månader i följd, avtalet skall anses vara förlängt på obestämd tid, såvida hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att flytta. Härutöver gäller enligt 12 kap 46 § jordabalken att hyresgästen i vissa fall har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att hyresvärden i enlighet med de nyss redovisade reglerna sagt upp hyresavtalet respektive anmodat hyresgästen att flytta. I två av de tre
hyreskon- trakt som KOs talan hänför sig till är hyrestiden angiven till ett år. I det tredje kontraktet är hyrestiden endast nio månader, d v s där är fråga om ett s k korttidskontr- akt. I alla kontrakten har frågan om uppsägning och förlängning lämnats oreglerad. I stället har i kontrakten genom förevarande villkor särskilt överenskommits att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång. Det måste enligt KOs mening ligga nära till hands att uppfatta villkoret som en uppsägning av hyresavtalet. Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 1972 sid 233 fastslagit att ett avtalsvillkor av det aktuella slaget inte kan beraktas som en uppsägning av hyresavtalet enligt reglerna i 12 kap 3 § jordabalken. Emellertid finns uppenbar risk för att hyresgästen tror att vill- koret innebär en giltig uppsägning av hyresavtalet. Hyresvärden kan uttnyttja denna missuppfattning och använda villkoret som grund för att påstå att hyresrätten har upphört. Villkoret kommer därvid att strida mot den förut nämnda tvingande regeln om uppsägning av sådana hyresförhållanden som vid hyrestidens utgång varar längre än nio månader i följd. Mot denna bakgrund är villkoret, som alltså inlemmats i själva kontraktsskrivningen, att betrakta som oskäligt i avtalsvillkorslagens mening. Vad gäller korttidskontrakt upphör visserligen hyresavtalet att gälla vid hyrestidens utgång. En förlängning inträder först efter det att hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att ha anmodats att avflytta. Att märka är att både när fråga är om hyreskontrakt som avser längre tid än nio månader och när fråga är om de senast behandlade korttidsförhållanden, där hyresgästen opåtalt suttit kvar i lägenheten, åtnjut- er hyresgästen ett besittningsskydd, d v s en laglig rätt till förlängning av avtalet.
Hyresgästen är således inte i någotdera fallet "skyldig att flytta". Sådan skyldighet har hyresgästen endast om parterna särskilt överenskommit att avtalet inte skall vara förenat med rätt till förläng- ning. Överenskommelsen skall för att gälla följa reglerna i 12 kap 45 § andra st jordabalken. Den skall sålunda träffas genom särskilt upprättad handling och dessutom vara godkänd av hyresnämnden. Den särskilda överenskom- melse om avtalets upphörande vilken finns intagen i kontrakten motsvarar inte dessa krav. KO hävdar således att hyresgästerna genom üdet aktuella villkoret vilseleds om sina rättigheter även såvitt angår jordabalkens regler om hyresgästs besittningsskydd. Dessa regler syftar till att trygga och stärka hyresgästernas ställning på hyres- marknaden och bestämmelserna har tillkommit av sociala skäl. Varje åtgärd hyresvärd vidtar i syfte att minska den trygghet som reglerna är avsedda att ge hyresgästerna är mot denna bakgrund oacceptabel. Det villkor som yrkandet under d) hänför sig till är därför enligt KOs mening oskäligt jämväl enligt den senast åberopade grunden.
Herta Anupöld
Xxxxx Xxxxxxx har till utveckling av sin talan i huvudsak anfört: Hennes grundläggande invändning är att marknads- domstolen saknar behörighet pröva de i ärendet aktuella hyresvillkoren, varför domstolen som sagt har att avvisa KOs talan. Såsom grund för avvisningsyrkandet åberopar Xxxxx Xxxxxxx i första hand att avtalsvillkorslagen är att beteckna inte som lag utan i stället såsom olag. En lag kan
nämligen betecknas som lag enbart om den innehåll- er en norm, d v s ett någorlunda avgränsat rättesnöre. I det motsatta fallet, när den s k lagen saknar innehåll och alltså är normlös, är det i stället fråga om olag. Eftersom atvalsvillkorslagen saknar innehåll och är normlös, utgör den alltså olag. Följaktligen är avtals- villkorslagen såsom lag en nullitet. Med hänsyn till den självständiga och skyddade ställning Sveriges författning tillerkänt domaren och domareden måste domarmakten anses förbjuda domaren att i sin dömande verksamhet tillämpa innehållslösa och normlösa lagar. I stället skall domaren i enlighet med regel nr 7 av de i lagboken alltjämt intagna domarreglerna avlägga avtalsvillkorslagen som olag, varför marknadsdomstolen således inte skall till- lämpa avtalsvillkorslagen utan avvisa KOs talan. - Angående marknadsdomstolens behörighet görs i andra hand gällande att tillämpningen av avtalsvillkorslagen på hyresrättens område i enlighet med lagens förarbeten måste ske med stor försiktighet. Med hänsyn härtill och till att förbud enligt avtalsvillkorslagen skall meddelas endast när det är påkallat från allmän synpunkt kan det ifrågasättas om det någonsin blir aktuellt att tillämpa avtalsvillkorslagen på hyresrättens område. I betraktande härav kan avtalsvillkorslagen inte få tillämpning på de i ärendet aktuella avtalsvillkoren.
Marknadsdomstolen saknar alltså jämväl på denna grund behörighet att befatta sig med förevarande ärende. - Beträffande KOs yrkande under a) angående förbud för avtalsvillkor som innebär att annan än Xxxxx Anupöld anges som hyresvärd när Xxxxx Anupöld själv rätteligen är att anse som hyresvärd åberopar Herta Anupöld jämväl en speciell, tredje grund för avvisning av KOs talan. Det angripna förfarandet att uppta viss person såsom hyresvärd i ett hyresavtal är inte att betrakta som ett avtalsvillkor; ifågavarande element i hyresavtalet faller följaktligen utanför avtalsvillkorslagens tillämpningsområde. - För det fall att marknadsdomstolen inte avvisar KOs talan bestrider Herta Anupöld som sagt KOs talan i sak. - Beträffande KOs yrkande under a). Såsom KO redovisat hänför sig de av KO påtalade förhållandena till uthyrning av bostadslägenheter i ett fyravånings flerfamiljshus.
Huset byggdes 1947 och innehåller sammanlagt 27 bostads- lägenheter, tre andra lägenheter som används till kontor av Xxxxx Xxxxxxx eller Xxxxx Xxxxxxx AB samt en större lokal, som tas i anspråk av Xxxxx Xxxxxxx AB för kemisk- -teknisk tillverkning. Bostadslägenheternas storlek varierar från ett rum och kokvrå till tre rum och kök. Omkring hälften av lägenheterna förhyrs av Xxxxx Xxxxxxx AB respektive Lokette- Produkter AB, vilka bolag alltså i sin tur hyr ut lägenheterna. Bolagens förhyrning kom till stånd på sin tid när bolagen planerade för en expansion av respektive rörelse och därvid väntades få ett säsongs- mässigt behov av personal som skulle behöva bostäder. Sedan bolagens förhyrning kom till stånd har Xxxxx Xxxxxxx emellertid blivit svårt sjuklig, och hon har därvid inte orkat realisera sina planer. På grund härav är det också riktigt - såsom KO påstått - att Lokette- Produkter AB inte bedrivit någon verksamhet och härigenom inte heller haft några personer anställda. KOs påstående angående antalet anställda vid Xxxxx Xxxxxxx AB är däremot riktigt endast under den förutsättningen att fråga är om en bedömning av den genomsnittliga siffran för antalet anställda. Xxxxx Xxxxxxx har därefter över- vägt
att upplåta ifrågavarande lägenheter med bostads- rätt. Inte heller denna plan har dock realiserats beroen- de på dels Herta Xxxxxxxx sjuklighet dels KOs agerande rörande hennes uthyrningsverksamhet. Härvid har en inflammerad situation uppstått som stoppat upp Xxxxx Xxxxxxxx planer. Med hänsyn härtill har Xxxxx Xxxxxxx under senare tid hyrt ut lägenheterna med korttidskon- trakt för att så småningom - när tillfälle ges - ha bevarade handlingsmöjligheter att förverkliga endera av nyssnämnda båda planer. På sista tiden har Xxxxx Xxxxxxx inte ingått nya hyresavtal där Lokette- Produkter AB upptagits som hyresvärd. Såsom hyresvärd har endast skrivits antingen Xxxxx Xxxxxxx själv eller också Xxxxx Xxxxxxx AB. Angivandet av hyresvärd i hyresavtalen är emellertid juridiskt sett en knepig fråga. Xxxxx Xxxxxxx överlät nämligen den 1 januari 1976 ifrågavarande fastig- het till Xxxxx Xxxxxxx AB. Xxxxxxx har dock ännu inte beviljats för bolaget. Orsaken till att lagfart ännu inte meddelats Xxxxx Xxxxxxx AB är att Xxxxx Xxxxxxx i köpe- kontraktet skrivit på för både säljaren och köparen, d v s både för sig själv och såsom ställföreträdare för bolaget. Xxxxx Xxxxxxx utgår emellertid från att överlåt- else ägt rum, och i överensstämmelse härmed har Xxxxx Anupöld också vid upprättande av deklaration och i övriga beskattningssammanhang inrättat sitt handlande som om överlåtelse skett. Om överlåtelsen godkänns och Xxxxx Xxxxxxx AB beviljas lagfart är det naturligtvis en omständighet som är av avgörande betydelse för bedömning- en av KOs yrkande under a). Angående ifrågavarande yrkande under a) gör Xxxxx Xxxxxxx gällande - utöver vad som tidigare anförts såsom grund för avvisning av KOs talan i denna del - att yrkandet innebär att juridisk person förbjuds att vara hyresgäst och samtidigt hyres- värd. Ett dylikt förbud skulle betyda ett långtgående ingrepp i avtalsfriheten och måste därför vila på ut- trycklig lagändring. En lagändring av det slaget skulle emellertid stå i konflikt med grundlagen. Även fortsätt- ningsvis har Xxxxx Xxxxxxx intresse av att kunna använda sig av nu aktuella arrangemang vid uthyrning. Förfarandet underlättar nämligen korttidsupplåtelser och tillgodoser härigenom ett socialt behov utan att hyresgästen därför går miste om något besittningsskydd. Tyvärr underlättar förfarandet tillkomsten av vissa inte önskvärda bulvan- kontrakt. Huruvida dylika är för handen kan avslöjas endast efter en mycket besvärlig bedömning av det indivi- duella fallet. En sådan är inte möjlig att göra inom ramen för en prövning jämlikt avtalsvillkorslagen. I stället bör det ankomma på hyresnämnden och bostadsdom- stolen att i förekommande fall granska arrangemangen. Xxxxx Xxxxxxx har också i något fall vänt sig till vederbörande hyresnämnd och fått dess godkännande. Mot bakgrund av det anförda anser Xxxxx Anupöld att det s k villkoret vartill yrkandet under a) hänför sig inte är att bedöma såsom oskäligt. - Vad härefter gäller yrkan- det under b) innebär ju det i detta sammanhang aktuella villkoret att hyresgästerna tack vare färre hyresinbetal- ningar besparas visst praktiskt besvär. Därtill kommer att villkoret står i överensstämmelse med uppgörelse mellan de centrala parterna på hyresmarknaden angående lämplig tidsperiod för hyran. Mot bakgrund av det anförda är villkoret inte att bedöma såsom oskäligt. Numera använder sig Xxxxx Xxxxxxx dock inte av hyreskontrakt med ifrågavarande villkor. - Beträffande yrkandet under c)1. Villkoret i fråga har ändrats
i de kontrakt Xxxxx Xxxxxxx f n använder. Numera heter det bara: "Vid inflyttning till lägenheten är alla i lägenheten befintliga fönster- rutor och porslinsdetaljer felfria." Villkoret har enligt sin ändrade formulering betydelse endast såsom bevis rörande iakttagelserna vid en eventuell inspektion i anslutning till hyresgästens inflyttning. Inte heller i sin tidigare lydelse var villkoret emellertid att betrak- ta såsom oskäligt. - Beträffande yrkandet under c)2. Det i detta sammanhang aktuella villkoret finns inte längre med i Xxxxx Xxxxxxxx kontrakt, och det har använts endast i det av KO åberopade fallet varvid villkoret togs in i kontraktet på hyresgästens önskan. Villkoret är inte oskäligt. - Beträffande yrkandet under c)3. Villkoret förekommer inte längre i Xxxxx Xxxxxxxx hyreskontrakt. Villkoret infördes sedan Xxxxx Xxxxxxx haft problem med en del hyresgäster som hyst djur i lägenheten.
Sålunda hade en hyresgäst en boaorm i lägenheten, en annan hyresgäst hade en stor schäferhund som hölls inlåst i lägenheten hela dagarna och en tredje hyresgäst höll tre katter. I samtliga dessa fall klagade kringboende grannar på att man hyste ifrågavarande djur. Hyresgästerna sinsemellan fanns det motstridiga intressen angående lämpligheten av djur i lägenhet. Mot bakgrund härav kan ifrågavarande villkor inte anses som oskäligt. - Beträff- ande yrkandet under c)4. Villkoret används inte längre. Villkoret är emellertid rimligt och det kan inte bedömas såsom oskäligt. - Beträffandet yrkandet under c)5. Villkoret utgör en god lösning på det spörsmål som det behandlar, och villkoret i fråga är inte att anse såsom oskäligt. Villkoret har dock numera modifierats på så sätt att hyresgästen äger rätt att utse besiktningsman som har att pröva huruvida hyresgästen fullgjort sin skyldighet att städa sin lägenhet samt att hyresgästen är berättigad till årlig ränta med sex procent på inneståen- de belopp som inte tas i anspråk för städningsutgifter. - Beträffande yrkandet under d). Villkoret användes tidiga- re vid korttidskontrakt. På hyresmarknaden finns det intresse av och behov av dylika korttidskontrakt. Att förbjuda villkoret skulle vara olyckligt från sociala utgångspunkter. Villkoret är inte oskäligt. Herta Anupöld har f n inte några korttidskontrakt löpande, och förläng- ningstid finns angiven i alla hennes kontrakt.
Till bemötande av Xxxxx Xxxxxxxx först under huvudför- handlingen gjorda påstående, att den aktuella fastigheten överlåtits till Xxxxx Xxxxxxx AB, har KO framhållit att påståendet är helt obestyrkt.
ÅBEROPAD BEVISNING
I ärendet har parterna åberopat visst skriftligt materi- al.
KO har åberopat äganderättsbevis avseende ifrågavarande fastighet, registreringsbevis angående Lokette-Produkter AB och Xxxxx Xxxxxxx AB, tre hyreskontrakt beträffande bostadslägenheter i fastigheten samt årsredovisningar beträffande Lokette-Produkter AB och Xxxxx Xxxxxxx AB för verksamhetsåren 1969/70 - 1976/77 respektive 1969/70 - 1975/77.
Av äganderättsbeviset, som är dagtecknat den 29 november 1977, framgår att lagfart på ifrågavarande fastighet senast beviljats för Xxxxx Xxxxxxx.
Registreringsbevisen utvisar att Xxxxx Anupöld är enda ordinarie styrelseledamot i vartdera bolaget och att hon äger ensam teckna dettas firma.
I hyreskontrakten, vilka är upprättade å tryckta formulär, finns i början bl a ett med linjer särskilt markerat rektangulärt utrymme med texten "Hyresvärd" tryckt i övre vänstra hörnet. Ifrågavarande utrymme upptar i maskin- skrift i två av kontrakten Lokette-Produkter AB och i det tredje Xxxxx Xxxxxxx AB. I övrigt innehåller kontrakten de i ärendet påtalade villkoren, varvid kan noteras att de villkor som avses med yrkandena under c)1 - 5 skrivits in i kontrakten med maskinskrift under den tryckta rubriken "Särskilda bestämmelser". Härutöver skall antecknas att hyrestiden angetts till en tidsperiod av ett år i två av kontrakten och till en period av nio månader i det tredje kontraktet. Slutligen skall noteras att det i yrkandet under
d) avhandlade avtalselementet med överenskommelse om hyreskontraktets upphörande såsom KO anfört förekommer i samtliga tre kontrakt. Av kontrakt- en framgår att överenskommelsen har i samtliga fall träffats samma dag som själva hyresavtalet blivit ingång- et. Vidare framgår att överenskommelsen i samtliga fall anger att hyresavtalen skall upphöra fr o m samma dag då den tidigare i kontrakten antecknade hyrestiden upphör.
I årsredovisningarna uppges bl a att Xxxxx Xxxxxxx AB under angiven tid haft endast ett fåtal personer anställ- da.
Herta Anupöld har åberopat ett först under huvudförhand- lingen, i anslutning till slutförandet av hennes talan ingivet köpekontrakt avseende den i ärendet aktuella fastigheten.
I ärendet har på marknadsdomstolens begäran Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighets- ägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund avgett yttranden daterade den 27 februari, den 15 mars respekti- ve den 19 mars 1979. Härvid har organisationerna anfört följande:
SABO
SABO: "Yrkande a. XXXX har intet att erinra mot vad KO anfört. Yrkande b. SABO finner i likhet med KO att villkoret är oskäligt på grund av bland annat frångående av tvingande lagregel. Yrkande c Villkor 1. Villkoret ställer högre krav på hyresgästen än vad 12 kap 24 § jordabalken gör. SABO anser att detta är obilligt. Villkor 2. Villkoret strider mot den praxis på hyresmark- naden enligt vilken hyresgäst ges rätt att vid ersättning för skada tillgodoräkna sig värdeminskning genom ålder och bruk. Sådan rätt tillförsäkras dessutom hyresgästen i förarbetena till 12 kap 24a § jordabalken. XXXX har ingen avvikande mening från KO. Villkor 3. SABO har samstämmig uppfattning med KO. Villkor 4. Villkoret kan - förutom vad KO anfört - anses obilligt
även på grund av vad som stadgas i 12 kap 24a § jordabalken. Villkor 5. Enligt jordabalken är det tillåtet att kräva pant eller borgen för hyrans erläggande. Villkoret stadgar emellertid skyldighet att deponera medel som säkerhet för eventuell ersättningsskyldighet efter avflyttning. Detta synes obilligt. Detsamma gäller att räntan skall tillgodoräknas hyresvärden. Yrkande d. SABO delar även här KOs mening. Villkoret är i sig utan rättsverkan men kan ändå åberopas av hyresvärd mot godtroende hyresgäst, som därvid kan förledas avflytta." Sveriges Fastighetsägareförbund
Sveriges Fastighetsägareförbund: "Den för tiden fr o m den 1 juli 1977 ändrade lydelsen av 1 § i avtalsvillkors- lagen i förening med uttalanden av föredragande departe- mentschefen i prop 1976/77:110 (sid 36 jfr 43) ger vid handen, att denna lag avsetts kunna komma till använding även i fråga om villkor för hyresrätt.
Tillämpligheten är betingad av att fastighetsägaren-hyresvärden är att betrakta såsom näringsidkare och att ifågavarande uthyr- ning sker inom ramen för en yrkesmässig verksamhet, som han i denna egenskap bedriver. Propositionen ger inte närmare besked om vilka fastighetsägare-hyresvärdar, som skall anses ingå i paragrafens målgrupp. Begreppet näringsidkare ges emellerid här en lika vidsträckt innebörd, som i annan 'konsumentpolitisk' lagstiftning (prop sid 43). Det avser alltså varje rättssubjekt, 'som yrkesmässigt driver verksamhet av ekonomisk natur'.
Beträffande begreppet 'yrkesmässigt' förutsätter Lagrådet (prop sid 185) att uthyrningsverksamhet i princip får anses ha yrkesmässig karaktär så snart fastigheten inte används huvudsakligen för enskilt bruk. Utifrån dessa primära förutsättningar skulle avtalsvillkorslagen kunna tänkas vara tillämplig även i förevarande fall. Enligt förbundets uppfattning är det olyckligt att man genom förenämnda proposition, i strid med förslaget i departe- mentspromemorian Ds Ju 1976:13, låtit även hyresvillkor omfattas av avtalsvillkorslagens tillämpningsområde. Härigenom kan icke mindre än tre skilda domstolskategori- er var på sitt håll träffa slutgiltiga avgöranden om vad som är 'skäligt' på hyresmarknadens avtalsområde, Bostads- domstolen vid tillämpning av 12 kap 48 § jordabalken, Fastighetsdomstolen (och överinstans) vid tillämpning av 36 § avtalslagen och Marknadsdomstolen vid tillämpning av avtalsvillkorslagen. Risken för en splittrad praxis är överhängande. I avvaktan på en lagändring, som åter utesluter hyresavtalen från avtalsvillkorslagens tillämp- ningsområde, är det angeläget att lagen, när det gäller hyresvillkor, tillämpas med största möjliga restriktivi- tet. En sådan tillämpning står för övrigt i god överens- stämmelse med lagstiftarens intentioner, särskilt i fråga om bostadsmarknadens avtalsvillkor (prop sid 36). En förutsättning för ingrepp enligt 1 § avtalsvillkorslagen är, att ifrågavarande förbud kan anses vara 'påkallat från allmän synpunkt'. Vad lagen i första hand siktar på och vad man, i vart fall när det gäller hyresvillkor för bostäder, bör begränsa tillämpningen till, är kontrakts- formulär, som upprättats för och används för ett stort antal konsumenter (hyresgäster). Det är närmast kontrakts- formulär utformade inom de större fastighetsförvaltning- arna - möjligen på organisationsnivå - som därmed skulle kunna göras till föremål för
prövning. Skall lagen över huvud taget kunna användas i andra fall inom bostadssek- torn bör det stå klart, att ett avgörande har stort principiellt intresse och kan väntas få betydelse för ett stort antal hyresgäster (jfr prop sid 39). Förevarande fall, som torde vara ovanligt, synes inte svara mot dessa kriterier. Enligt vad förbundet erfarit äger och förvalt- ar ifrågavarande hyresvärd endast ett hyreshus med relativt få lägenheter. De nu ifrågavarande hyresvillkor- en, som kommit till användning vid uthyrning av bostäder inom nämnda hus, får anses ovanliga. Det finns knappast anledning antaga att dessa avtalsvillkor och uthyrnings- rutiner haft eller kommer att få någon spridning utanför detta hus. Att det vid en restriktiv tillämpning av ifrågavarande lagrum skulle finnas andra omständigheter, som gör en prövning av hyresvillkoren 'påkallad från allmän synpunkt', har förbundet svårt att inse. Med hänvisning till vad som ovan anförts ifrågasätter förbun- det om det i detta fall föreligger sådana omständigheter att i ärendet yrkade förbud är motiverade ur allmän synpunkt. För det fall att en prövning skulle anses befogad, önskar förbundet framföra följande synpunkter på de avtalsvillkor som anges i konsumentombudsmannens inlaga till marknadsdomstolen. (Villkoren behandlas i den ordning de upptagits i KOs talan under punkterna a - d).
a. Avtalsvillkor som innebär att annan än fastighetsägar- en, Herta Anupöld, anges som hyresvärd. Enligt förbundets uppfattning får det anses strida mot god sed i hyresför- hållanden, att i hyresavtal ange annan än fastighetsägar- en som hyresvärd, om syftet härmed är att ge hyresgästen en felaktig uppfattning om det verkliga avtalsförhållan- det. Hyresgästen riskerar i sådana fall att bli vilseledd om sin rättsliga ställning med påföljande risk för rättsförlust. Bedömningen blir annorlunda, om syftet med åtgärden är att åstadkomma en reell andrahandsupplåtelse för att möjliggöra att lägenheter i en fastighet blir disponibla för förstahandshyresgästen, om denne själv behöver disponera dem. I dessa fall kan det enligt förbundets uppfattning inte anses oskäligt att avtalen utformas som andrahandsupplåtelser, dock bör detta förhållande framgå av hyresavtalet, t ex genom att i kontraktet intas upplysning härom. Vid sådant fall vinner andrahandshyresgästen redan vid avtalets ingående känne- dom om att avtalet endast avser andrahandsupplåtelse. Det är sålunda inte ovanligt, att företag, vilka är helt fristående från fastighetsägaren, förhyr lägenheter för att i andra hand hyra ut dem till anställda i företaget. För det fall att fastighetsägaren har ett dominerande inflytande över företaget/förstahandshyresgästen, är det enligt förbundet mera lämpligt, att hyresavtalet träffas direkt mellan fastihetsägaren och 'andrahandshyresgäst- en'. Hyresgästen får i sådant fall möjlighet att direkt mot hyresvärden göra gällande de rättigheter som tillkom- mer honom enligt gällande hyreslagstiftning, utan risk för rättsförlust orsakad av t ex passivitet hos en förstahandshyresgäst. Om hyresvärden har behov av att begränsa hyresgästens besittningsskydd till lägenheten, för att han t ex behöver den till anställda i företaget, kan han med hyresgästen träffa överenskommelse jämlikt 12 kap 45 § jordabalken om avstående från besittningsskyddet och hos hyresnämnden begära
godkännande av överenskommel- sen. Förbundet vill i detta sammanhang påpeka, att det inte ankommer på förbundet att avgöra huruvida Herta Anupöld har ett dominerande inflytande över de i detta ärende förekommande företagen eller inte. b. Avtalsvill- kor som innebär att hyran inte får betalas månadsvis. Det framgår ej klart av ansökan om KO yrkar förbud mot möjligheten att över huvud taget avtala om kvartalshyra eller endast förbud mot att 'sätta streck' i rutan för månadshyra.
Enligt 12 kap 20 § 1 st jordabalken gäller, att hyresgäst till bostadslägenhet omfattande högst fyra rum alltid får betala hyran månadsvis, även om annat avtalats. Ett hyresvillkor av ovanstående innebörd kan i och för sig få till följd att hyresgäst, som omfatts av det angivna lagrummet, missleds om sin lagliga rätt att betala månadsvis. Den angivna lagregeln är dock tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att han kan, om han så önskar, betala månadsvis även om hyresvärden motsätter sig detta. Det är inte helt ovanligt att hyresgäster anser det vara en fördel att kunna betala hyran kvartalsvis. Avtalsvillkor av denna typ bör därför ej förbjudas. Beträffande ett eventuellt förbud mot att 'sätta streck' i rutan för månadshyra, vill förbundet påpeka att det av förbundet tillsammans med Hyresgäster- nas Riksförbund utarbetade kontraktsformuläret för bostadslägenheter innehåller följande passus:'Hyran erlägges utan anfordran i förskott senast sista vardagen före varje kalenderkvartals/kalendermånads början.' Avsikten med formuleringen är att ge parterna möjlighet att genom förstrykning välja mellen kvartals/eller månadshyra. I och med att passusen har tillkommit i samråd med den etablerade hyresgäströrelsen, får hyres- gästernas behöriga intressen anses tillgodosedda. Parts- organisationens avsikt med den återgivna passusen har givetvis inte varit att försöka beta hyresgästerna deras legala rätt att i förekommande fall, trots avtalet om kvartalshyra, betala per månad. Det kan för övrigt påpekas att 20 § förutsätter att avtal om exempelvis kvartalshyra i och för sig kan träffas ('även om avtal träffat om tidigare förfallodag').c. och d. Vissa speci- ficerade avtalsvillkor. KO synes enligt ordalydelsen i ansökan (se punkt c.1) ha uppfattningen att hyresgästen ej svarar för skador som uppsåtligen vållas av annan än hyresgästen, d v s inte heller för de personer han eljest ansvarar för, exempelvis familjemedlemmar eller gäster. Enligt förbundets uppfattning torde hyresgästen beträff- ande nämnda personer svara för skador som orsakats både uppsåtligen och genom vårdslöshet. Det är inte ovanligt att tvist uppstår mellan hyresvärd och hyresgäst om vårdnadsplikten åsidosatts eller ej. Sådana tvister kan ofta undvikas om besiktning sker vid tillträdet och besiktningsinstrument upprättas. Förbundet utgår ifrån att KOs anmärkning avseende punkt c.1 inte innefattar krav på förbud mot att parterna vid kontraktstecknandet enas om det skick lägenheten befinner sig i vid tillfäll- et. När det gäller KOs anmärkningar i övrigt under detta avsnitt, anser förbundet att villkoren i vissa fall strider mot tvingande lag och avviker mot vad som kan anses vara god sed i hyresförhållanden."
Hyresgästernas Riksförbund
Hyresgästernas Riksförbund:"Den till förbundet anslutna hyresgästföreningen i
Stor-Stockholm har under åren företrätt åtskilliga hyresgäster mot Xxxxx Xxxxxxx. Tvisterna har som regel uppkommit på grund av olika hyresvillkor, bland annat sådana varom nu är fråga, varigenom Herta Anupöld sökt reglera hyresgästernas rättigheter och skyldigheter i strid med lagstifningens intentioner. Genom hyresgästföreningens ingripande har tvisterna kunnat lösas åtmonstone för tillfället och i varje särskilt fall. Genom den snabba omsättningen av hyresgäster, som troligen sammanhänger med Xxxxx Xxxxxxxx uppträdande som hyresvärd, återkommer missförhållandena dock snart i nya hyreskontrakt. Förbundet ansluter sig i princip till uppfattningen att hyresvillkor och hithöran- de frågor om förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst bör regleras inom hyresrättens område. Vår erfarenhet av att somliga fastighetsägare systematiskt rycker in oskäliga villkor i hyreskontrakten talar ändå för att generella förbud med stöd i avtalsvillkorslagen bör kunna meddelas i undantagsfall. Xxxxx Xxxxxxx utnyttjar den rådande efterfrågan på bostäder genom att förelägga hyressökande villkor som de annars inte skulle vilja eller behöva godtaga. Förfarandet är i och för sig otillbörligt, även om konsekvenserna i det enskilda fallet begränsas genom hyreslagens tvingande regler och förhandlingsrätten för hyresgästorganisationer. Avsikten med villkoren är uppenbart att vilseleda hyresgästerna i fråga om rättsförhållandet mellan parterna. Hyresgästerna skall inges uppfattningen att villkoren måste följas och Xxxxx Xxxxxxx skaffar sig därpå otillbörliga förmåner genom att tillämpa de oskäliga hyresvillkoren i praktik- en. Det skenbara andrahandsförhållandet, med endera av bolagen som förstahandshyresgäst, har tillskapats med syfte att ställa hyresgästerna utan rätt mot Xxxxx Xxxxxxx.
Bolagen ifråga har ingen som helst behov utav personalbostäder än mindre har någon hyresgäst någonsin varit anställd hos något av bolagen. Arrangemanget måste därför bedömas som villkor i hyresavtal mellan Herta Anupöld och respektive hyresgäster. Sammanfattningsvis vill förbundet ansluta sig till KOs yrkande att Xxxxx Xxxxxxx bör förbjudas använda de hyresvillkor som har betecknats a, b samt c 1 - 3 och 5."
MARKNADSDOMSTOLENS SKÄL
Marknadsdomstolen lämnar Xxxxx Xxxxxxxx i första hand gjorda behörighetsinvändning angående s k olag utan avseende.
Såsom redovisats i det föregående har Xxxxx Xxxxxxx i andra hand gjort gällande att marknadsdomstolen saknar behörighet för prövning av i ärendet aktuella villkor eftersom dessa utgörs av hyresvillkor. Härvid har Xxxxx Xxxxxxx närmare bestämt anfört att tillämpningen av avtalsvillkorslagen på hyresrättens område enligt lagens förarbeten måste ske med stor försiktighet. Med hänsyn härtill och till att förbud enligt avtalsvillkorslagen skall meddelas endast när det är påkallat från allmän synpunkt kan det enligt Xxxxx Xxxxxxx ifrågasättas om det någonsin kan bli aktuellt att tillämpa avtalsvillkorslag- en på hyresrättens område.
Angående avtalsvillkorslagens tillämplighet på hyres- rättens område får marknadsdomstolen till en början konstatera att genom lagändring (SFS 1977:452),
som trädde i kraft den 1 juli 1977, äger avtalsvillkorslagen numera tillämpning även på villkor som begagnas vid erbjudande av - med lagtextens terminologi - "annan nyttighet". Uttrycket nyttighet har inom konsumenträtten en vedertagen betydelse. Härmed förstås förutom varor och tjänster, till vilka nyttigheter avtalsvillkorslagens tillämpningsområde var begränsat före lagändringen 1977, också t ex fast egendom, elektrisk kraft, aktier och andra värdepapper, krediter samt rättigheter av olika slag (se prop 1975/76:34 s 125f). Genom att avtalsvill- korslagens tillämpningsområde utsträckts att gälla rättigheter av olika slag har således lagen gjorts tillämplig bl a på villkor som används vid upplåtelse av nyttjanderätt till hus, exempelvis hyra, vilket förhåll- ande särskilt omnämns av föredragande statsrådet i prop till ifrågavarande ändring av avtalsvillkorslagen (se prop 1976/77:110 s 43).
Även om det, såsom nyss klarlagts, av såväl lagtext som lagmotiv entydigt framgår att marknadsdomstolens behörig- het enligt avtalsvillkorslagen kan avse även villkor som används på hyresrättens område är därmed inte avgjort huruvida marknadsdomstolen skall med stöd av avtalsvill- korslagen ingripa på hyresområdet på samma sätt och i samma omfattning som på andra rättsområden. Vederbörande departementschef uttalar sig nämligen i propositionen till nu aktuella lagändring särskilt angående lagens handhavande på hyresområdet. Sålunda förklarar sig departementschefen, efter att först ha anfört att det i avtalsvillkorslagen inte bör göras undantag för villkor som används vid erbjudande av nyttjanderätt till fast egendom, samtidigt vilja understryka att konsumentmyndig- heterna bör handla med varsamhet på det berörda området. Särskilt vill departementschefen framhålla att ett ingripande med stöd av avtalsvillkorslagen förutsätter, förutom att villkoret anses oskäligt mot konsument, att förbud är påkallat från allmän synpunkt. På främst bostadsmarknaden - fortsätter departementschefen - där konsumenterna företräds av organisationer, torde det i praktiken sällan finnas anledning att ingripa med förbud (prop 1976/77:110 s 36). Avtalsvillkorslagens tillämpande beträffande nyttjanderätt till fast egendom skall alltså ske med varsamhet och såvitt avser bostadsmarknaden torde det härvid i enlighet med departementschefens uttalande enbart undantagsvis finnas anledning att ingripa.
Huruvida verkligen i det enskilda fallet finns skäl att meddela förbud beror naturligtvis såsom alltid vid avtalsvillkorslagens tillämpande av om förbudet är - såsom det uttryckligen stadgas i lagtexten - påkallat från allmän synpunkt. Också härom erinrar departements- chefen i samband med ifrågavarande lagändring.
Angående innebörden av rekvisitet "påkallat från allmän synpunkt" uttalar han sig särskilt såväl i propositionen till avtalsvillkorslagen i dess ursprungliga lydelse (prop 1971:15 s 82) som i samband med den nu aktuella lagändr- ingen (prop 1976/77:110 s 39); i sistnämnda sammanhang anför han följande: "Jag vill fästa uppmärksamhet på att ingripande med stöd av avtalsvillkorslagen endast kan ske när förbud är påkallat från allmän synpunkt. Detta innebär att lagen i första hand tar sikte på kontrakts- formulär som används i förhållande till ett större antal konsumenter. Lagen gäller emellertid också avtal som har utformats separat för enskilda fall. I sådana
situationer bör dock ingripande ske endast under förutsättning att ett avgörande kan få principiell betydelse eller på annat sätt kan få verkningar för ett flertal konsumenter. Som exempel nämns i prop 1971:15 (s 82) det fallet att ett visst avtal eller villkor väntas komma till systematisk användning under liknande omständigheter också i förhåll- ande till andra konsumenter."
Som framgått i det föregående har Xxxxx Xxxxxxx just under åberopande av att förbud enligt avtalsvillkorslagen inte är påkallat från allmän synpunkt och att lagens tillämpande på hyresrättens område skall ske med stor försiktighet gjort gällande att marknadsdomstolen inte skall uppta KOs talan till saklig prövning.
I det omtalade lagändringsärendet framhåller departe- mentschefen även vikten av att berörda organisationer informeras, när det skulle finnas anledning till ingrip- ande på bostadsmarknaden (prop 1976/77:110 s 36). Detta är anledningen till att marknadsdomstolen berett SABO, Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund tillfälle att yttra sig.
I SABOs yttrande berörs inte uttryckligen frågan huruvida det i föreliggande fall är påkallat från allmän synpunkt att ingripa med förbud. XXXX uttalar sig emellertid rörande vart och ett av de särskilt påtalade villkoren och ansluter sig därvid i allt väsentligt till KOs mening. Häri får väl då anses ligga jämväl ett biträdande av uppfattningen att avtalsvillkorslagen bör kunna tillämpas. Sveriges Fastighetsägareförbund och Hyresgäst- ernas Riksförbund, däremot, tar särskilt upp detta spörsmål.
Med beaktande av vad som anförts från parternas och de tre organisationernas sida anlägger marknadsdomstolen följande betraktelsesätt i spörsmålet. Såsom Sveriges Fastighetsägareförbund påpekar äger och förvaltar Herta Anupöld bara ett enda hyreshus med relativt få lägenhet- er. Utredning angående i vad mån avtalsvillkoren används även av andra hyresvärdar har inte förebringats. Fastig- hetsägareförbundet påstår för sin del att ifrågavarande hyresvillkor får anses ovanliga. Följaktligen kan det i förevarande ärende knappast anses vara fråga om kontrakts- formulär som används i förhållande till ett större antal konsumenter, d v s sådant förhållande som lagen enligt det tidigare återgivna departementschefsuttalandet i första hand tar sikte på. Emellertid gäller ju lagen också avtal som har utformats för enskilda fall, under förutsättning att ett avgörande kan få principiell betydelse eller på annat sätt kan få verkningar för ett flertal konsumenter. Särskilt mot bakgrund av Hyresgäst- ernas Riksförbunds
uthyrningsverksamhet - såsom bl a framgår av uppgifterna från såväl Hyresgästernas Riksförbund som Xxxxx Xxxxxxx själv - kännetecknas av relativt snabb växling mellan hyresgästerna. Med tanke på vad sålunda anförts och med beaktande också av omständigheterna i övrigt vid ifråga- varande uthyrningsverksamhet föreligger det enligt maknadsdomstolens mening starka skäl för att anse det påkallat från allmän synpunkt med ingripande enligt avtalsvillkorslagen såvida det visar sig vara fråga om avtalsvillkor som är att anse som oskäliga. Vid ett övervägande, huruvida det är från allmän synpunkt påkall- at att tillämpa avtalsvillkorslagen, torde f ö visst avseende böra tillmätas själva arten av de avtalsvillkor varom är fråga; står det klart att villkor som bedöms oskäliga är av central betydelse för hyresförhållandet, talar det i viss mån till förmån för ett ingripande med stöd av avtalsvillkorslagen.
Sammanfattninsvis har marknadsdomstolen alltså kommit fram till att det i förevarande ärende föreligger starka skäl för att vara från allmän synpunkt påkallat att, i händelse av att oskäliga villkor befinns föreligga, ingripa med stöd av avtalsvillkorslagen. Innan slutlig ställning därvidlag tas, har domstolen emellertid att närmare granska de enskilda påtalade villkoren.
Marknadsdomstolen övergår därmed till denna granskning.
I förarbetena till den aktuella lagändringen (prop 1976/77:110 s 38) uttalade vederbörande departementschef beträffande förutsättningarna för förbud enligt avtals- villkorslagen under hänvisning till förarbetena till avtalsvillkorslagen i dess ursprungliga lydelse (prop 1971:15 s 71) att ett avtalsvillkor typiskt sett får anses som otillbörligt mot konsumenten om det med avvik- else från dispositiva rättsregler ger näringsidkaren en förmån eller berövar konsumenten en rättighet och därigen- om åstadkommer en sådan snedbelastning i fråga om parter- nas rättigheter och skyldigheter enligt avtalet att en genomsnittligt sett rimlig balans mellan parterna inte längre är för handen. Beträffande principerna för skälig- hetsbedömningen i övrigt förklarade sig departementschef- en (prop 1976/77:110 s 38) kunna i allt väsentligt hänvisa till prop 1971:15 och prop 1973:138, vilken sistnämnda prop avsåg en mindre ändring i avtalsvillkors- lagen, samt till marknadsdomstolens praxis. I föreliggan- de ärende finner marknadsdomstolen angeläget att också betona att vederbörande departementschef i prop 1971:15 sid 73 anförde att villkor som utformats på ett sätt som är ägnat att vilseleda konsumenten rörande villkorets faktiska innebörd bör kunna förbjudas med stöd av avtals- villkorslagen. Härvid bör särskilt erinras om marknads- domstolens genom ett flertal avgöranden fastlagda praxis att villkor som åsidosätter konsumentens rättigheter enligt tvingande lagstiftning är att anse som oskäliga enligt avtalsvillkorslagen (se t ex domstolens beslut 1973:20, KO ./. Haga Bil & Motor AB).
Såsom förut redovisats går KOs yrkande under a) ut på förbud för Herta Anupöld att "använda avtalsvillkor som innebär att annan än Herta Anupöld anges som hyresvärd när Xxxxx Xxxxxxx själv rätteligen är att anse som hyresvärd".
Utredningen i detta avseende ger vid handen, att i de hyreskontrakt, Xxxxx Xxxxxxx
begagnar, Lokette- Produkter AB eller Xxxxx Xxxxxxx AB upptagits som hyres- värd, vilket kommer dessa bolag att i sin tur framträda som hyresgäster i förhållande till Xxxxx Xxxxxxx som har lagfart å fastigheten och måste betraktas såsom ägare till denna, att Xxxxx Xxxxxxx är ensam styrelse i vartde- ra av bolagen samt att hon med hänsyn härtill och omstän- digheterna i övrigt måste anses vara den som i verklig- heten är hyresvärd i förhållande till utomstående hyres- gäster. Att ettdera av bolagen anges som hyresvärd ger följaktligen ett falskt sken av att hyresupplåtelserna till de utomstående hyresgästerna utgör andrahandsupplåt- elser och att hyresgästerna således har en svagare rättslig ställning än den som tillkommmer hyresgäst vilken förhyr direkt av fastighetsägaren.
Bolagens upptagande såsom hyresvärdar innebär alltså ett uppenbart vilseledande ägnat att kunna påtagligt skada den vilseledda parten. Att med stöd av avtalsvillkors- lagen förbjuda detta förgripliga förfarande är emellertid inte möjligt. Visst rättssubjekts upptagande i kontrakts- formulärs rum för hyresvärd - respektive såsom hyresvärd i ett individuellt utformat hyreskontrakt - låter sig inte rimligen inordnas under avtalsvillkorslagens begrepp "villkor" som skulle kunna "med hänsyn till vederlaget och övriga omständigheter" vara "att anse som oskäligt". Endast en sådan tolkning av avtalsvillkorslagens vill- korsbegrepp står enligt marknadsdomstolens bedömning i överensstämmelse med departementschefens uttalande - i prop till avtalsvillkorslagen i dess ursprungliga lydelse
- att domstolens uppgift är att göra en bedömning av om "ett villkor typiskt sett är otillbörligt gentemot konsumenterna sedda som kollektiv" (prop 1971:15 s 73). Det skall alltså vara fråga om en typiserad, klausulin- riktad bedömning, d v s inriktad på prövning av spörsmål- et huruvida en viss typ av avtalsvillkor är att anse som oskälig (jfr Bernitz, Utvecklingen mot en standardavtals- rätt. II Avtalsvillkorslagen, SvJT 1974 s 97f). Med hänsyn till det anförda nödgas marknadsdomstolen avvisa KOs under a) förda talan.
Under b) har KO yrkat förbud för avtalsvillkor som innebär att hyran inte får betalas månadsvis. Beträffande denna punkt hänför sig alltså KOs talan till ett hyres- kontrakt vari endast hyran för år och kvartal anges. Något belopp för månadshyran anges inte i kontraktet, som avser bostadslägenhet om ett rum och kök.
Genom att endast hyresbeloppen för år och kvartal anges är det enligt marknadsdomstolens bedömning stor risk för att många hyresgäster uppfattar betalning månadsvis som utesluten. I 12 kap 20 § första st jordabalken stadgas - såsom KO framhållit - att om inte annat avtalats skall hyra betalas i förskott månadsvis. För bostadslägenhet om högst fyra rum och kök, varvid kök räknas som rum, gäller vidare att hyra alltid får betalas i förskott månadsvis även om annat är avtalat. Till följd av att den stora risken för att nu ifrågavarande kontraktsutformning rörande hyresbetalningen uppfattas så, att den inte medger betalning månadsvis, inskränker den hyresgästens rättigheter enligt tvingande lag.
Även om den aktuella villkorsutformningen på grund av jordabalkens i detta sammanhang tvingande karaktär saknar verkan, kan inte uteslutas, att hyresgästen uppfattar sig vara bunden av villkoret. Med hänsyn härtill finner marknadsdomstolen villkoret vara att i enlighet med domstolens praxis anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen.
Det villkor vartill KOs yrkande under c)1 hänför sig innebär att hyresgästen är ansvarig för skador i lägen- heten oberoende av vållande. Enligt 12 kap 24 § första st jordabalken är hyresgäst skyldig att ersätta all skada på lägenheten som uppkommer genom hans eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som hyresgästen själv inte vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta. Skador på grund av olyckshändelse omfattas alltså inte av hyresgästens skadeståndsansvar. Beträffande sådana skador som uppsåt- ligt vållats av annan än hyresgästen själv har KO förkla- rat att inte heller dessa skador omfattas av hyresgästens ifrågavarande skadeståndsansvar. Sveriges Fastighetsäga- reförbund, däremot, har gett uttryck för den motsatta uppfattningen att hyresgästen härvid torde svara för skador som orsakats både uppsåtligen och genom vårdslös- het. Att hyresgästen generellt sett skulle vara under- kastad ett så vittgående ansvar som fastighetsägareför- bundet gör gällande överensstämmer enligt xxxxxxxxxxx- stolens bedömning inte med gällande rätt på hithörande rättsområde. Även om det i viss mån kan vara tveksamt hur långt hyresgästens skadeståndsskyldighet sträcker sig beträffande uppsåtlig handling från annan persons sida, måste alltså den av fastighetsägareförbundet framförda tolkningen betecknas såsom alldeles för kategorisk. Genom att det ifrågavarande villkoret gör hyresgästen ansvarig även för skador som beror på olyckshändelse eller som uppsåtligt vållats av annan än hyresgästen utvidgar det följaktligen hyresgästens ansvar utöver vad som gäller enligt den tvingande lagregeln, något som f ö betonats av SABO i dess yttrande. På anförda skäl är villkoret enligt marknadsdomstolens bedömning att anse som oskäligt i avtalsvillkorslagens mening.
Det ifrågavarande villkoret fixerar ersättningens storlek utan att någon hänsyn tas till hyresvärdens ansvar för värdeminskningen. Hyresgästen kan härigenom uppenbarligen avtvingas för stor ersättning. Villkoret är redan på denna grund - såsom KO hävdat - att anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen. Villkoret kan dessutom sägas vara allmänt oförenligt med den återgivna regleringen i 12 kap 15 § andra st jordabalken angående hyresvärdens ansvar för bostadslägenhets skick i fler- familjshus; del av detta ansvar läggs genom villkoret över på hyresgästen.
Villkoret är även till följd härav att - i enlighet med KOs uppfattning - anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen.
Villkoret under c)3 föreskriver att "hyresgästen förbind- er sig att inte ha hemdjur i lägenheten". Angående innebörden av ordet hemdjur må här till en början noteras följande. Ordet är inte upptaget i de två senaste upplag- orna, de nionde och tionde, Av Svenska Akademiens ordlis- ta över svenska språket. Däremot möter det i akademiens "Ordbok över svenska språket" (elfte bandet, H-Hydda, Lund 1932), varvid som betydelse anges "husdjur". Inne- börden av det sistnämnda ordet sägs i sin tur vara "djur som hålles i tamt tillstånd för att vara människan till tjänst eller sällskap, särskilt för att såsom dragare och dylikt eller genom sina produkter eller såsom slaktdjur bereda ägaren ekonomiskt värde". Med hemdjur förstås alltså nötkreatur, svin, får m m, däremot knappast hund och katt. I ordboken anmärks att ordet hemdjur numera är mindre brukat utom i lagspråk. (Såsom exempel kan nämnas 1933 års lag om ägofred, vars första kap handlar om vård av just hemdjur. Därvid är det fråga om nötkreatur, hästar, får, svin m m; se Sjöfors, Lagen om ägofred den 2 juni 1933 jämte därtill hörande författningar med förklar- ande anmärkningar, Stockholm 1934, s 18 f). Det torde alltså kunna anses att den korrekta betydelsen av ordet hemdjur är husdjur, d v s nötkreatur, svin, får m m, och att ordet - i dess egentliga betydelse - inte inbegriper hund och katt. I sin talan har KO emellertid utgått från att det ifrågavarande villkoret uppfattas som ett gene- rellt förbud mot att ha hund, katt eller någon annan typ av sällskapsdjur. Marknadsdomstolen delar KOs bedömning härvidlag. Det finns nämligen anledning anta att de flesta människor inte känner till den korrekta betydelsen av det numera i dagligt tal sällan använda ordet hemdjur utan uppfattar det såsom liktydigt med sällskapsdjur, företrädesvis hundar och katter. Följaktligen har KO goda skäl för sin tolkning av villkoret.
Marknadsdomstolen låter denna tolkning ligga till grund för prövningen, huruvida villkoret är förenligt med avtalsvillkorslagens krav.
Enligt 12 kap 25 § jordabalken är hyresgästen bl a "skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten". Villkoret rörande hemdjur är att bedöma med hänsyn tagen till denna bestämmelse. Det kan inte med fog påstås att hållandet av t ex hund i bostadslägenhet regelmässigt medför att hyresgästen/hundägaren skulle åsidosätta vad som åligger honom beträffande ordning och skick. I allmänhet torde det tvärtom böra anses helt godtagbart att hysa hund, katt eller annat sällskapsdjur i lägenheten. Endast vad gäller speciella typer av bostäder skulle det kunna tänkas vara befogat
med gene- rella förbud mot sällskapsdjur. Sådana speciella typer av bostäder är det i förevarande fall inte fråga om. Genom att det påtalade villkoret följaktligen ålägger hyresgäst- en en längre gående förpliktelse rörande ordning och skick än vad den tvingande bestämmelsen i jordabalken gör är villkoret att beteckna såsom oskäligt enligt avtals- villkorslagen.
Villkoret under c)4 förbjuder hyresgästen att begagna tejp på väggarna och att spika i dessa. Enligt 12 kap 24 § första st första p jordabalken åligger det hyresgästen att under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Normal användning av en bostadslägenhet medför naturligtvis alltid slitage. Sedan man bebott lägenheten visst antal år, kan det t ex bli nödvändigt att få den nytapetserad med anledning av normalt slitage. Dylik tapetseringsskyldighet åvilar hyresvärden enligt 12 kap 15 § andra st jordabalken. Ett generellt förbud mot sådan lägenhetsanvändning som kan anses falla inom ramen för ett normalt slitage står inte i överensstämmelse med jordabalkens tvingande reglering i 12 kap 15 § andra st och 24 § första st första p och måste betraktas som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen. Här gäller således att bedöma huruvida skador till följd av tejp och spikar kan anses utgöra normalt slitage. Vad först avser tejp torde visserligen någon gång kunna hävdas att hyresgäst genom långtgående bruk härav åsidosatt kravet att vårda lägenheten väl. Att generellt göra gällande att använd- ning av tejp inte faller in under normalt slitage av lägenheten kan dock inte vara rimligt. Uppfattningen, att en måttlig användning av spik vid taveluppsättning och liknande skulle gå utöver vad som menas med normalt slitage, vore ännu mindre verklighetspräglad. Att - såsom skett i villkoret - generellt förbjuda användning av tejp och spik innebär mot bakgrund av det anförda en kraftig begränsning av hyresgästens förutsatta möjligheter att nyttja lägenheten. Redan på denna grund måste villkoret vara att anse som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen.
Villkoret får emellertid - som KO anfört - anses innebära att hyresgästen skall ersätta hyresvärden den skada som kan uppstå genom att tejp eller spik begagnats. Enligt den tvingande regeln i 12 kap 15 § andra st jordabalken åligger det hyresvärden att ombesörja sedvanliga repara- tioner med anledning av lägenhetens försämring till följd av ålder och bruk. Genom att det nu ifrågavarande vill- koret måste anses stå i strid med nyssnämnda tvingande bestämmelse i jordabalken är villkoret även på denna grund att betrakta som oskäligt enligt avtalsvillkorslag- en.
Det villkoret vartill yrkandet under c)5 hänför sig innehåller dels en bekräftelse av att hyresgästen deponer- at visst belopp hos hyresvärden dels en föreskrift med innebörd att hyresvärden äger rätt att ta i anspråk det deponerade beloppet och låta städa lägenheten efter hyresgästens avflyttning för det fall att hyresgästen själv inte utfört städningen i anslutning till avflytt- ningen. Villkorets innebörd får anses böra förstås så, att hyresgästen är skyldig att deponera visst belopp som säkerhet för en hyresgästen enligt hyresavtalet åvilande förpliktelse, d v s att städa lägenheten vid avflyttning.
I 12 kap 28 § jordabalken ges vissa regler för det fallet att pant eller borgen är
ställd för hyresavtalets full- görande och den aktuella säkerheten försämras. I övrigt meddelas inga bestämmelser rörande pant och borgen eller andra säkerheter i 12 kap jordabalken; jordabalken utgår från att särskilda avtal kan träffas angående pant och borgen beträffande hyresavtalets fullgörande, och balken inskränker inte tillåtligheten av dylika avtal. Pant eller borgen såsom säkerhet för hyresavtalets fullgörande har naturligtvis sin största betydelse såvitt avser hyresgästens viktigaste förpliktelse enligt hyres- avtalet, d v s att erlägga hyra. I det nu ifrågavarande villkoret med dess depositionskrav är närmast fråga om säkerhet för en hyresgästen åvilande biförpliktelse, nämligen att städa lägenheten i samband med hyresgästens avflyttning. Hyresgästens skyldighet att städa regleras inte i 12 kap jordabalken.
Att ett krav på säkerhet av det i ärendet aktuella slaget inte strider mot jordabalkens uttryckliga reglering utesluter inte prövningen av huruvida dylika säkerhets- arrangemang är godtagbara enligt avtalsvillkorslagen. Härvid gör marknadsdomstolen i förevarande fall följande bedömning. När hyresgäst avflyttar utan att städa sin lägenhet, blir hyresvärden nödsakad att själv låta ombesörja städning. För dylik städning kanske hyresvärden låter anlita ett städföretag. I den mån hyresvärden inte lyckas kräva den avflyttade hyresgästen på utgifterna för städningen åsamkas hyresvärden följaktligen extra kostnad- er i sin uthyrningsverksamhet, kostnader som hyresvärden på längre sikt måste söka täckning för genom att t ex höja hyran för sina lägenheter. Härigenom kan följaktlig- en hyresvärdens övriga hyresgäster komma att drabbas av den avflyttande hyresgästens underlåtenhet. Mot denna bakgrund kan det sägas att syftet med det aktuella villkoret är gott; genom kravet på nedsättning av visst belopp till säkerhet för eventuella framtida utgifter för städning besparas övriga hyresgäster från att drabbas av dessa utgifter. Emellertid måste beaktas att detta krav, som avser ett inte obetydligt belopp, måste för många hyresgäster kännas betungande, i synnerhet som det kan dröja flera år innan hyresgästen får tillbaka sina pengar. Med hänsyn härtill och till att det gäller säkerhet för fullgörandet av en för hyresgästen enligt hyreskontraktet åvilande biförpliktelse av förhållandevis ringa betydenhet anser marknadsdomstolen att det ifråga- varande villkoret inte bör accepteras i normala hyressi- tuationer, d v s när fråga är om ordinära hyreslägenheter avsedda för hyresgäster i allmänhet. Med hänsyn till det sålunda anförda finner marknadsdomstolen att villkoret är att bedöma som oskäligt enligt avtalsvillkorslagen.
Villkoret under d) innebär att hyresvärd och hyresgäst redan vid kontraktsskrivningen träffar avtal om att hyresavtalet skall upphöra att gälla vid en viss tid- punkt. Härigenom finns uppenbar risk för att hyresgästen bibringas uppfattningen att han utan vidare har att flytta vid den i villkoret angivna tidpunkten. På så sätt vilseleds hyresgästen också om sina rättigheter enligt jordabalken.
Enligt 12 kap 3 § första st jordabalken gäller att, om hyresavtal är träffat för bestämd tid och hyresförhållan- det vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid skall ske för att avtalet skall bringas att upphöra vid hyrestidens utgång. Den situation lagstadgandet åsyftar är för handen med avseende å två av de tre hyresförhållanden KO åberopat i ärendet; i två av kontrakten överstiger nämligen hyrestiden nio månader. Eftersom dessa båda kontrakt saknar bestämmelse om uppsägning skall enligt ifrågavarande paragrafs andra st tillämpas en uppsägningstid av tre månader. I paragrafens tredje st anges verkan av utebliven uppsägning; beträff- ande de båda nu aktuella hyresförhållandena skulle då gälla att avtalet förlängs på ett år. I belysning av den redovisade regleringen i jordabalken står det klart att det påtalade villkoret vilseleder i fråga om hyresgästens rättsliga ställning; hyresgästen inges uppfattningen att hyresavtalet såsom en följd av villkorsutformningen automatiskt upphör vid den angivna tidpunkten, trots att 12 kap 3 § jordabalken i själva verket påfordrar
uppsäg- ning för att avtalet skall upphöra och att därvid vill- korsformuleringen i fråga enligt praxis inte kan betrakt- as som en uppsägning av hyresavtalet i enlighet med före- skrifterna i 12 kap 3 § jordabalken. Därtill kommer att hyresgästen enligt 12 kap 46 § jordabalken i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet oaktat hyresvärden i vederbörlig ordning sagt upp hyresavtalet. Hyresgäst har med andra ord i fråga om bostadslägenhet rätt till s k direkt besittningsskydd, försåvitt inte hyresgästen och hyresvärden särskilt överenskommit att avtalet inte skall vara förenat med rätt till förlängning. Dylik överenskom- melse skall emellertid för att få giltighet följa sär- skilda i 12 kap 45 § andra st jordabalken upptagna regler; där föreskrivs att överenskommelsen skall träffas i särskilt upprättad handling och - för det fall att överenskommelsen slutits innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd - dessutom vara godkänd av hyresnämnden. Sist uppmärksammade föreskrift är inte uppfylld i förevarande kontraktssammanhang. Detta för- hållande är ägnat ytterligare framhäva den vilseledande karaktären hos villkorsutformningen i fråga.
hyresgäst- en - i likhet med vad tidigare konstaterats beträffande hyresförhållande enligt 12 kap 3 § jordabalken - endast om parterna i föreskriven ordning särskilt överenskommit att avtalet inte skall vara förenat med rätt till förläng- ning. Såsom redan klarlagts kan den av Xxxxx Xxxxxxx begagnade överenskommelseformen inte betraktas som en enligt jordabalken godtagbar överenskommelse om att hyresavtalet inte skall vara förenat med rätt till förlängning. Med hänsyn till vad sålunda redovisats måste det påtalade villkoret anses vara ägnat vilseleda hyres- gästen rörande dennes rättsliga ställning även då fråga är om korttidsavtal.
Sammanfattningsvis får alltså både beträffande hyresför- hållande som varat nio månader vid hyrestidens utgång och korttidsavtal fastslås att villkoret under d) vilseleder hyresgästen angående dennes rättsliga ställning. Inte minst med hänsyn till att vilseledandet berör för hyres- gästens rättsskydd synnerligen centrala regler rörande uppsägning och förlängning av hyresavtal samt besittnings- skydd, vilka regler betingats av påtagligt sociala skäl, anser marknadsdomstolen att villkoret är att bedöma som uppenbart oskäligt enligt avtalsvillkorslagen.
Marknadsdomstolen har i det föregående funnit det vara i ärendet från allmän synpunkt påkallat att, i händelse oskäliga villkor befanns vara för handen, ingripa med stöd av avtalsvillkorslagen men att domstolen - innan slutgiltig ställning därvidlag togs
- ville först närmare granska de av KO påtalade villkoren. Sedan domstolen vid sin granskning nu konstaterat att villkoren under b), c) 1 - 5 och d) är att enligt avtalsvillkorslagen bedöma som oskäliga mot konsumenten-hyresgästen, vill marknadsdom- stolen i förevarande sammanhang framhålla att de flesta av ifrågavarande villkor befunnits oskäliga på den grunden att de förlett hyresgästen att avstå från den rättsposition han enligt tvingande lagbestämmelser skall åtnjuta. Med hänsyn härtill och till att åsyftade lagbe- stämmelser delvis är av väsentlig betydelse för hyres- gästens sociala trygghet, är det enligt marknadsdomstol- ens bedömning i särskilt hög grad påkallat från allmän synpunkt att Xxxxx Xxxxxxx beträffande de oskäliga avtalsvillkoren meddelas förbud enligt avtalsvillkorslag- en.
MARKNADSDOMSTOLENS AVGÖRANDE
På grund av vad sålunda upptagits förbjuder marknadsdom- stolen Herta Anupöld vid vite av etthundratusen kr att dels vid uthyrning av lägenhet till konsument för huvud- sakligen enskilt bruk använda de ovan under b) och c) 1 - 5 angivna villkoren dels vid upplåtelse av hyresrätt till konsument för huvudsakligen enskilt bruk använda villkor- et ovan under d) dels ock använda väsentligen samma villkor som de nyssnämnda under b), c) 1 - 5 och d).
KOs talan avseende det under a) ovan beskrivna förfaran- det avvisas.
Ledamöter: xxxxxx Xxxxxxxxxx, ordförande, Xxxxxxx, Xxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxx, Xxxxxxxxxx, X Xxxxxxxxxx (skiljaktig),
Moback (skiljaktig) och Wallüen (skiljaktig) Sekreterare:
Skiljaktig mening:
Beträffande beslutet i fråga om KOs yrkande under a) vill vi anföra följande: Normalt är angivande av hyres- värd icke att betrakta som ett villkor. Om emellertid hyresgästen måste acceptera annan än fastighetsägaren (uthyrande hyresgäst) som hyresvärd, är det att betrakta som övriga villkor i kontraktet, såvida relationen mellan fastighetsägaren och den uthyrande hyresgästen är sådan att fastighetsägaren i realiteten är identisk med den uthyrande hyresgästen. Ett sådant villkor kan dock icke i och för sig betraktas som oskäligt, om den enligt kon- traktet angivna hyresvärden (den uthyrande hyresgästen) har utnyttjat och/eller rimligen kan förväntas utnyttja lägenheten för eget bruk, t ex som bostad för anställda. Om ett sådant förhållande icke föreligger utan arrange- manget uppenbarligen endast avser att åstadkomma en skenbar andrahandsupplåtelse, som medför en svagare rättslig ställning för hyresgästen, måste ett villkor av denna typ uppfattas som oskäligt.
KOs yrkande under a) bör därför bifallas.