Exploateringsavtal med Första Fastighets AB Ideon och Wihlborgs Ideon Fastigheter AB avseende detaljplan för Helgonagården 8:1 m.fl (Ideontorget), PÄ 26/2016a i Lund
Tekniska nämnden |
Exploateringsavtal med Första Fastighets AB Ideon och Wihlborgs Ideon Fastigheter AB avseende detaljplan för Helgonagården 8:1 m.fl (Ideontorget), PÄ 26/2016a i Lund
Dnr TN 2020/0173
Sammanfattning
Kommunen har tillsammans med aktörerna på företagsområdet Ideon/Medicon Village/Pålsjö i Lund arbetat fram ett ramprogram i syfte att stärka området, skapa en attraktiv stadsdel och tillföra nya kvaliteter. Programområdet ska förtätas med bl.a. nya volymer av kontor, centrumverksamhet, forskning och bostäder. I Ramprogrammet anges flera viktiga platsbildningar och stråk som ska omgestaltas i samband med förtätningarna i området. En av de högprioriterade nya platserna som ska tillskapas är Ideontorget kring den planerade spårväghållplatsen i området.
Första Fastighets AB Ideon och Wihlborgs Ideon Fastigheter AB, nedan kallad Wihlborgs, äger fastigheterna Syret 1, 7, 8 och Vätet 1, vilka är belägna i ovan nämnda ramprogramområde intill den plats som planeras utgöra Ideontorget. För fastigheterna har en ny detaljplan tagits fram som möjliggör förtätning med nya byggrätter för kontor, forskning, centrumverksamhet m m om ca 22 970 kvm BTA. Wihlborgs planerade byggnation ingår i en detaljplan som även omfattar två andra exploatörers mark, nya byggrätter på kommunens mark och delar av nya allmänna platser som ska tillskapas: Ideontorget, Ideongatan och den nordligaste delen av Idépromenaden.
Ett förslag till exploateringsavtal har upprättats mellan Lunds kommun och Wihlborgs i syfte att reglera kostnader och genomförande av detaljplanen, så som överlåtelse av mark, gatukostnadsersättning, uttag av medfinansieringsersättning för infrastrukturanläggningar m m.
Postadress | Besöksadress | Telefon växel | Internetadress | e-post |
Box 41 221 00 Lund | Kristallen, Brotorget 1 | 046-359 50 00 |
Beslutsunderlag
Tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse daterad 2020-02-17 Förslag till exploateringsavtal mellan Wihlborgs Fastigheter AB och Lunds kommun (bifogas)
BN Förslag till detaljplan för Helgonagården 8:1 m.fl, PÄ 26/2016a antagandehandling (bifogas)
Ramprogram för Ideon och Pålsjö företagsområde 2010-04-08 (bifogas ej)
Barnets bästa
Exploateringen utgör ett steg i att möjliggöra en verksamhet som skapar arbetstillfällen, vilket kan gynna barn till arbetande föräldrar. I övrigt påverkar inte beslutet barn/unga men under planprocessen har hänsyn tagits till barn och ungas intressen, behov och situation i enlighet med barnkonventionen.
Ekonomiska konsekvenser
Inom detaljplanens område finns fyra olika exploatörer som får ny byggrätt. Det exploateringsavtal som denna tjänsteskrivelse gäller är skrivet med Första Fastighets AB Ideon och Wihlborgs Fastigheter AB och reglerar endast deras delar av kostnaderna.
Detaljplanens genomförande innebär kostnader för utbyggnad av allmänna platser, intäkter i form av gatukostnadsersättning och intäkter för markförsäljningar. Markförsäljningar kommer att regleras i separat köpeavtal. Sammantaget bedöms detaljplanens genomförande innebära ett nettoöverskott till kommunen, dvs. kommunens intäkter för nya byggrätter avräknat de kostnader som genomförandet innebär.
Därutöver reglerar avtalet medfinansieringsersättning för E22 och spårvägsbidrag. Bidragen täcker en del av kommunens kostnader för dessa, sedan tidigare beslutade, kommunala investeringarna.
Miljömässiga konsekvenser
Exploateringsavtalet reglerar detaljplanens genomförande.
Avtalet innebär inte några andra miljömässiga konsekvenser än vad som beskrivs i detaljplan för Helgonagården 8:1 m.fl, PÄ 26/2016a.
Ärendet
Bakgrund
Kommunen har år 2010 tillsammans med aktörerna på företagsområdet Ideon/Medicon Village/Pålsjö i Lund arbetat fram ett ramprogram i syfte att stärka programområdet, skapa en attraktiv stadsdel och tillföra nya kvaliteter. Nuvarande storskaliga struktur ska brytas för att istället skapa variation och stadsmässighet. Företagsområdet ska förtätas med nya volymer av kontor, centrumverksamhet, forskning och bostäder. En av de
högprioriterade nya platserna som ska tillskapas är Ideontorget kring den planerade spårväghållplatsen i området och Idépromenaden, som planeras utgöra ett stråk som sträcker sig mellan Ideontorget och söderut mot Xxx Xxxxxx väg.
Bild 1. Ramprogramområde Ideon/Medicon Village/Pålsjö, PÄ 7/2008
Bild 2. Utdrag ur ramprogrammet med nya allmänna platser namngivna. Detaljplaneområdet är markerat med rött.
Ramprogrammet utgör ett helhetskoncept som omfattar såväl förtätning som nya allmänna platser. Varje enskild detaljplan inom ramprogramområdet är kopplad till helhetsvisionen och utgör således en del i en etappvis utbyggnad.
Första Fastighets AB Ideon och Wihlborgs Ideon Fastigheter AB, nedan kallad Wihlborgs, äger fastigheterna Syret 7, 8 och Vätet 1,
vilka är belägna i ovan nämnda ramprogramområde intill den plats som planeras utgöra Ideontorget.
Bild 3. Rödmarkerade är fastigheterna Syret 7, 8 och Vätet 1
Wihlborgs har år 2016 ansökt om detaljplaneläggning och ett förslag till detaljplan har tagits fram som bl.a innebär förtätning inom Wihlborgs fastigheter med nya byggrätter för kontor, forskning, centrumverksamhet m m med ca 22 970 kvm ny BTA. Wihlborgs planerade byggnation ingår i en detaljplan som även omfattar två andra exploatörers mark, nya byggrätter på kommunens mark och delar av nya allmänna platser som ska tillskapas, Ideontorget, Ideongatan och den nordligaste delen av Idépromenaden.
Bild 4. Utdrag ur detaljplaneförslaget (granskningshandling), del av Helgonagården 8:1 m fl (Ideontorget), PÄ 26/2016a.
Bild 5. Fastighetsägarstruktur idag.
Bild 6. Visualisering från väster av Ideontorget. På bilden redovisas spårvägs- hållplatsen med Wihlborgs föreslagna bebyggelse. Illustration: EGA arkitekter.
Exploateringsavtalet
Inom detaljplanens område finns fyra olika exploatörer som får ny byggrätt: Wihlborgs, Hotel Ideon Gästeri, Akademiska Hus och Lunds kommun. Det exploateringsavtal som denna tjänsteskrivelse gäller är skrivet med Wihlborgs och reglerar Wihlborgs delar av detaljplanens genomförande och kostnader som följer därav.
Marköverlåtelser och servitut
Mark som i detaljplanen utgörs av allmän platsmark överlåtes till kommunen utan ersättning.
Kommunen överlåter till Wihlborgs ett xu-område som ligger i anslutning till Wihlborgs fastighet söder om Ideongatan. Se rödmarkerat område i bild 7 nedan. Området överlåts utan ersättning. En gång- och cykelväg och en fjärrkylavledning kommer att flyttas hit i samband med genomförandet av detaljplanen.
Kommunen ska bekosta iordningställandet av den del av gång- och
cykelvägen som flyttas till denna del av xu-området. Wihlborgs svarar för driften.
Bild 7. Marköverlåtelse av xu-område
Wihlborgs upplåter hela xu-området beläget inom Wihlborgs fastighet och det som överlåts enligt ovan till servitut för allmän gång- och cykeltrafik till förmån för kommunen. Wihlborgs upplåter även utan ersättning ledningsrätt för en ledning för fjärrkyla som kommer flyttas hit.
Bild 8. Xu-område som upplåts för servitut resp ledningsrätt.
Kommunen överlåter 24 kvm mark av fastigheten Helgonagården 8:1 som utgörs av kvartersmark och som ligger i anslutning till fastigheten Xxxxx 0. Marken är värderad internt med genomsnittsvärdesmetoden. För marken betalar Wihlborgs 160 000 kronor.
Exploateringsavtalet reglerar vad som gäller för en markremsa som i nyligen antagen Detaljplan för Östra Torn 27:2 m fl (Trafikplats Ideon), planlagts som allmän platsmark men som i nu aktuellt detaljplaneförslag åter planläggs som kvartersmark. Att markremsan fortsatt kan tillhöra Vätet 1 är avgörande för befintliga parkeringsplatsers bibehållande för Wihlborgs och
entreprenadutbyggnaden av E22 är anpassade efter att så kan ske. Detaljplanen för Trafikplats Ideon är dock överklagad vilket innebär att denna riskerar att vinna laga kraft efter nu aktuell detaljplan.
Exploateringsavtalet reglerar att oavsett vilken av detaljplanerna som vinner laga kraft först, är parterna överens om att denna mark fortsatt ska tillhöra Wihlborgs fastighet Vätet 1 och få nyttjas av Exploatören såsom kvartersmark. I första hand ska markremsans tillhörighet till Vätet 1 åstadkommas genom att i lantmäteriförrättning begära mindre avvikelse från detaljplan vid fastighetsbildningen. Om så inte är möjligt ska markens tillhörighet istället åstadkommas genom annan detaljplan som möjliggör fastighetsregleringen. Exploatören ska inte vara skyldig att erlägga någon ersättning för markremsan.
Bild 9. Markremsa som i Detaljplan för Östra Torn 27:2 m fl (Trafikplats Ideon), planlagts som allmän platsmark men som i nu aktuellt planförslag åter planläggs som kvartersmark
Wihlborgs behöver riva en befintlig dagvattendamm och ersätta med en ny i samband med detaljplanens genomförande. Dammens volym ska inkluderas i framtida system som behövs för den bebyggelse som Wihlborgs planerar att anlägga inom kommunens mark och som sedan tidigare är markanvisad till Wihlborgs. I tidpunkten mellan att befintlig dagvattendamm rivs och fram tills permanent lösning kan byggas, behöver Wihlborgs inrätta en tillfällig dagvattenlösning.
Avtalet medger rätt för Wihlborgs att anlägga en sådan dagvattenlösning inom kommunens mark som är markanvisad till Wihlborgs.
Gestaltning av allmänna platser
De allmänna platserna inom detaljplanen utgör som tidigare nämnts, Ideontorget, Ideongatan och den nordligaste delen av Norra Idépromenaden.
Bild 10. Illustration av de nya platsbildningarna inom detaljplanen i förhållande till ny bebyggelse.
Ideontorget planeras utgöra Ideonområdets viktigaste offentliga rum. Såväl utformningen av den allmänna platsmarken, angränsande byggnaders förgårdsmark som byggnadernas nedersta våningsplan kommer tillsammans påverka hur detta rum upplevs. Lunds kommun har tagit fram ett förslag på ambitionsnivå inför de allmänna platsernas fortsatta gestaltning, vilken förankrats med exploatörerna inom detaljplanens område. Materialet, Riktlinjer för gestaltning, Allmän platsmark och anslutande kvartersmark, utgör bilaga till exploateringsavtalet och grund för exploatörernas gatukostnader.
Bild 11. Xxxxxx Xxxxxxxxxx för gestaltning, Allmän platsmark och anslutande kvartersmark,
Ideontorget
Bild 12. Utdrag ur Riktlinjer för gestaltning, Allmän platsmark och anslutande kvartersmark för Idépromenaden.
En sammanhängande utformning av allmän platsmark och förgårdsmark ska eftersträvas. För att säkerställa ett arbetssätt inför det fortsatta arbetet inför skapandet av en omsorgsfull och sammanhängande gestaltning av mark och byggnader, har kommunen och exploatörerna inom detaljplanen tillsammans tagit fram ett PM. I PM:et beskrivs bl.a hur kontakt och dialog ska ske i samband med att de olika exploatörerna söker bygglov. Bland annat anges att bottenvåningarna på Wihlborgs och övrigas bebyggelse intill Ideontorget ska utformas så att de bidrar till en attraktiv stadsmiljö. Vidare anges kvalitetsnivå och ambitioner inför gestaltningen av den allmänna platsmarken. Wihlborgs och kommunen är överens om att så långt som möjligt i det fortsatta arbetet, följa vad som anges i detta PM.
Utbyggnad av de Allmänna anläggningarna kommer ske etappvis i takt med att Wihlborgs och övriga fastighetsägare inom detaljplanens område färdigställer sin bebyggelse.
Exploateringsavtalet reglerar hur Wihlborgs kan avropa utbyggnad av Ideontorget norr om Ideongatan och angränsande del av Ideongatan.
Allmänna anläggningar och kostnadsbedömning
Kostnaderna för de allmänna anläggningarna inom detaljplanen bedöms uppgå till cirka 37 miljoner kronor i 2019 års kostnadsläge exklusive mervärdesskatt. I kostnaderna ingår inte kommunala tjänstepersoners tid för genomförande av projektet.
Kostnaderna ska främst fördelas mellan exploatörerna som får ny byggrätt inom detaljplanen, d v s Wihlborgs, Akademiska Hus, Hotell Ideon och kommunen.
De olika exploatörerna har olika tidplaner för sin byggnation och angränsande delar av de Allmänna anläggningarna ställs i ordning i takt med respektive exploatörs byggnation. Den tid det därmed beräknas att ta innan samtliga Allmänna anläggningar inom
detaljplaneområdet är färdigställda innebär i detta fall att det inte anses vara praktiskt möjligt att de olika exploatörerna delar på de faktiska kostnaderna. Därför har istället ett fast pris beräknats utifrån ett tak för exploateringskostnaderna om cirka 1000 kr/kvm BTA, vilket bedömts som rimligt. Det innebär att gatukostnaderna utgör 630 kronor per kvadratmeter byggrätt (därtill kommer spårvägsbidrag och medfinansieringsersättning för E22 om sammanlagt 370 kr/kvm BTA i dagens penningvärde).
Exploatörernas gatukostnadsersättningar utgörs av fasta belopp. För att uppnå den ambitionsnivå och följa de riktlinjer för gestaltning av allmän platsmark som anges i exploateringsavtalet kan kostnaderna för anläggningarna bli högre än vad gatukostnadsersättningen genererar. Kommunen kommer att stå för dessa överskjutande kostnader. Dessa kostnader tas från intäkter som de kommande markförsäljningarna av kommunala byggrätterna kring Ideontorget genererar.
Exploatörernas gatukostnader för byggrätter inom detaljplanen uppgår till cirka 24 miljoner kronor. Kommunens gatukostnader för de byggrätter som kommunen avser att sälja uppgår till cirka 11,3 miljoner kronor. Det innebär att de sammanlagda gatukostnadsersättningarna inom detaljplanen uppgår till cirka 35 miljoner kronor. Överskjutande del, uppskattningsvis cirka 2 miljoner kronor och därtill kostnader för risk och kommunala tjänstepersoners tid, tas från intäkter som de kommande markförsäljningarna av kommunala byggrätterna kring Ideontorget genererar.
Wihlborgs gatukostnader utgör således enbart en del av de allmänna platsernas finansiering. Wihlborgs gatukostnader uppgår till
14 470 000 kronor. Gatukostnaderna indexeras med en faktor som motsvarar 50% av KPI (konsumentprisindex) och 50% av medelentreprenadindex för anläggning avseende grupperna 211 (jordterrassering m m) och 231 (överbyggnad m m) fram tills betalning sker.
Avtalet reglerar en avbetalningsplan för gatukostnaderna som börjar löpa när kommunen färdigställt Ideontorget norr om Ideongatan.
Avbetalningsplanen innebär att för varje kvm BTA bygglov som vunnit laga kraft för Wihlborgs nya byggrätter inom detaljplanen, ska de betala 630 kronor med index enligt ovan. Slutfakturering ska ske senast tio år efter att detaljplanen vunnit laga kraft.
Spårvägsbidrag
Spårvägen har byggts med sträckning från Lund C till ESS. Wihlborgs och Lunds kommun har sedan tidigare tecknat en överenskommelse om omfattningen av denna medfinansieringsersättning, s.k. spårvägsbidrag, som innebär att ny bebyggelse belägen närmare än 500 meter från spårväghållplatsen ska bidra ekonomiskt till
spårvägens utbyggnad. Denna exploatering är belägen inom 500 meter från spårväghållplatsen och Wihlborgs ska således bidra till kostnaderna för spårvägen kopplat till byggrätter inom detaljplanen.
Medfinansieringsersättning E22
Idag råder kapacitetsproblem i rusningstrafik vid trafikplats Lund Norra. För att möjliggöra förtätning i ramprogramområdet företagsområdet Ideon/Medicon Village/Pålsjö krävs ombyggnad av befintlig infrastruktur och nybyggnad genom bl.a. ny anslutning till E22:an (nyligen antagen detaljplan Trafikplats Ideon, PÄ 23/2014).
Den nya trafikplatsen är en förutsättning för att området ska kunna förtätas och innebär också en förbättrad tillgänglighet till företagsområdet och därmed ökad attraktivitet. Fastighetsägare i företagsområdet Ideon/Medicon Village/Pålsjö kommer ta del av dessa fördelar och ska således stå för en del av kommunens kostnader genom att betala medfinansieringsersättning.
Trafikverket och Lunds kommun har år 2017 tecknat ett avtal avseende anläggandet av ovan nämnd trafikplats. Fastighetsägarnas andel av medfinansieringsersättning per kvm BTA ny byggrätt inom ramprogramområdet har beräknats till 50 kronor plus index (investeringsindex väghållning, basmånad 2019-05 för tidpunkten fram tills trafikplatsen är utbyggd, därefter fortsatt uppräkning med konsumentprisindex). Medfinansieringsersättningen beräknas utifrån den i detaljplanen tillåtna byggrätten med undantag för parkeringsanläggning.
Wihlborgs medfinansieringsersättning är beräknad utifrån att detaljplanen medger en ny byggrätt om 22 970 kvm BTA inom Wihlborgs fastigheter. Wihlborgs ska i detta exploateringsavtal således bidra till trafikplatsens utbyggnad med 1 148 000 kronor plus ovan nämnt index. Ersättningen betalas i samband med att bygglov beviljas, dock tidigast när byggnation av den nya trafikplatsen påbörjats förutsatt att så sker före år 2025.
Ekonomisk säkerhet
Wihlborgs moderbolag är Wihlborgs Fastigheter AB, vilket är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen och är Lunds största kommersiella fastighetsägare. Bolaget har ett bokfört värde om 45 miljarder kronor och är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Wihlborgs ska för fullgörande av sin betalningsskyldighet för gatukostnadsersättning och medfinansieringsersättning för E22 enligt avtalet, ställa en säkerhet i form av moderbolagsborgen till ett värde om 16 miljoner kronor
Förvaltningens förslag till beslut
Tekniska nämnden föreslås besluta
att godkänna förslag till exploateringsavtal med Wihlborgs Ideon Fastigheter AB och Första Fastigheter AB Ideon för detaljplan PÄ 26/2016a
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxx
Teknisk direktör Exploateringschef
Beslut expedieras till:
Wihlborgs Ideon Fastigheter AB och Första Fastighets AB Ideon Akten
VA-SYD