SKV 378 utgåva 7

Skatteregler för bostadsrätts- föreningar och deras medlemmar

Xxxxxxxxxx vänder sig till bostadsrättsföreningar och deras med- lemmar och behandlar de skattefrågor som är aktuella antingen föreningen beskattas som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. Även kontrolluppgiftsskyldighet, registrering hos Skatteverket, arbetsgivaravgifter och källskatt samt mervärdesskatt behandlas.

De regler som beskrivs i denna broschyr gäller i huvudsak även för äldre bostadsföreningar (s.k. besittningsföreningar) och bostadsaktie- bolag samt medlemmar/delägare i sådana.

För dig som vill veta mera, finns hänvisningar till ytterligare information i broschyren.

Broschyren behandlar inte försäljning av bostads- rätt som är privatbostad. Se i stället broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321).

Innehållsförteckning

Definitioner 3

Aktuella lagar och allmänna råd 3

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag? 4

Hur görs bedömningen 4

• Kvalificerad användning 4

• Okvalificerad användning 4

• Garage 5

• Tredimensionell fastighetsbildning 5

• Bedömningsmetod 5

• Xx xxxxxx xxxxxxxxxxxx 0

• Ekonomiska föreningar med annat än bostäder 5

Beskattning av privatbostadsföretag 6

Resultat som hör till fastigheten 6

• Hyror, avgifter m.m. 6

• Räntor och räntebidrag 6

Resultat som inte hör till fastigheten 6

• Rörelseinkomst 6

• Kapitalvinster och och andra kapitalintäkter 6

• Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt 6 Inkomster från samfällighetsförening 6 Underskott och ackord 7

Försäljning av fastigheten 7 Likvidation 7

Deklarationsskyldighet 7

Beskattning av medlem i privatbostads- företag – Fysisk person 9

Utdelning 9

Uthyrning 9

Ränteutgifter 9

Försäljning av privatbostadsrätt 9 Försäljning av näringsbostadsrätt 9

• Övrigt 10 Likvidation 10

Beskattning av medlem i privatbostads- företag – Juridisk person 10

Utdelning 10

Uthyrning av lägenhet 10 Ränteutgifter 10

Övriga utgifter 10

Försäljning av näringsbostadsrätt 10

Beskattning av oäkta bostadsföretag 11

Uttagsbeskattning 11

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt 11 Bostadsrättsförening utan fastighet 11 Inkomster från samfällighetsförening 11 Underskott och ackord 12

Försäljning av fastighet 12 Deklarationsskyldighet 12

Om ett oäkta bostadsföretag blir ett privatbostads- företag eller vice versa 13

Beskattning av medlem i oäkta bostads- företag – Fysisk person 14

Utdelning – bostadsförmån 14

• Lättnadsreglerna 14 Uthyrning av lägenhet 17 Ränteutgifter 17 Kapitaltillskott 17

Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag 17

• Uppskov 18

Beskattning av medlem i oäkta bostads- företag – Juridisk person 19

Utdelning 19

Uthyrning av lägenhet 19 Ränteutgifter 19

Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag 19

Självförvaltning 20

Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift 21

Brutet räkenskapsår 21

Delägare i samfällighetsförening med särskild taxeringsenhet 21

Nybyggda hus 21

Föreningens bokföringsskyldighet 22

Föreningens räkenskapsår 22 Omläggning av räkenskapsår 22

Registrering hos Skatteverket 23

Arbetsgivavgifter, mervärdesskatt och F-skattsedel 23

Betalning av preliminär skatt 23 Mervärdesskatt 24

Xxxxxxxxx skattskyldighet 24

Xxxxxxxxx skattskyldighet vid överlåtelse 24 Uttagsbeskattning 24

Parkeringsverksamhet 24

Arbetsgivarredovisning 25

När får en skattsedel effekt? 25

När ska bostadsrättsföreningar göra skatteavdrag? 25 När ska bostadsrättsföreningar betala arbetsgivaravgifter? 25

Hur beräknas arbetsgivaravgifterna? 25 När ska arbetsgivaravgifter och

avdragen skatt redovisas och betalas? 25 Säsongsregistrering 26

Kontrolluppgifter 27 Ersättning för utfört arbete 27 Utdelning 27

Överlåtelse av bostadsrätt 28

• Uppgiftslämnarens namn, adress och organisationsnummer 28

• Överlåtarens namn, adress och personnummer 28

• Rättelsedatum 28

• Specifikationsnummer 28

• Bostadsrättens/lägenhetens beteckning 28

• Oäkta bostadsföretag 28

• Uppgifter om överlåtelsen 28

• Överlåtelse genom köp, byte eller liknande 28

• Uppgifter om överlåtarens förvärv 29

• Begränsat skattskyldiga 29 Inlämning av kontrolluppgifter 30

Rättelse av tidigare inlämnad kontrolluppgift 30

Lämna skattedeklaration via Internet 31

Ombud 31

Fastighetstaxering 31

Aktuella broschyrer 32

Definitioner

Beskattningsår: För fysiska personer det kalenderår som närmast föregått taxeringsåret och för juridiska personer det räkenskapsår som närmast föregått taxeringsåret.

Bostadsförening: Bostadsförening är en äldre typ av förening som upplåter lägenheter. Bostadsföreningar kan vara antingen besittningsföreningar eller hyres- föreningar.

En besittningsförening är en bostadsförening som upplåter nyttjanderätten på obegränsad tid. Skillna- den mellan en bostadsförening och en bostadsrätts- förening behöver inte vara stor, i varje fall inte om bostadsföreningen är en besittningsförening. Den väsentliga skillnaden är att olika civilrättsliga regel- komplex gäller – lagen om ekonomiska föreningar för bostadsföreningar och bostadsrättslagen för bostads- rättsföreningar.

En principiell skillnad är att en medlem i en bostads- förening alltid kan lämna föreningen och återkräva sin insats medan en bostadsrättshavare inte har mot- svarande möjlighet utan får lita till att få tillbaka vad han satsat genom en överlåtelse av bostadsrätten.

Bostadsföretag: Samlingsbeteckning på ekono- miska föreningar eller aktiebolag som tillhandahåller bostäder till sina medlemmar/delägare. Beroende på verksamhet klassificeras bostadsföretag som privat- bostadsföretag eller oäkta bostadsföretag.

Bostadsrättsförening: En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägen- heter med bostadsrätt.

Medlem: En medlem i ett bostadsföretag kan sägas vara ”delägare” i företaget. Det är bara till medlem som en lägenhet kan upplåtas med bostadsrätt. Med- lemskapet är personligt och kan därför inte automa- tiskt överlåtas på någon annan.

Näringsbostadsrätt: Med näringsbostadsrätt avses en sådan andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt.

Oäkta bostadsföretag: Bostadsföretag som inte är privatbostadsföretag.

Privatbostad: Bostadsrätt i ett privatbostadsföretag räknas som privatbostad om den helt eller till över- vägande del används eller är avsedd att användas för permanent boende eller som fritidsbostad åt med- lemmen eller honom närstående.

Privatbostadsföretag (tidigare benämnt äkta bostadsföretag): Med privatbostadsföretag avses bl.a. en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till klart övervägande del (minst 60 %) består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen.

Privatbostadsrätt: Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad.

Taxeringsår: Med taxeringsår förstås det kalenderår under vilket taxeringsbeslut rörande årlig taxering ska meddelas.

Äkta bostadsföretag: Tidigare benämning på privatbostadsföretag, se ovan.

Aktuella lagar och allmänna råd

Bokföringslagen SFS 1999:1078

Bostadsrättslagen SFS 1991:614

Lag om ekonomiska föreningar SFS 1987:667 Lag om statlig fastighetsskatt SFS 1984:1052 Fastighetstaxeringslagen SFS 1979:1152 Inkomstskattelagen SFS 1999:1229 (IL)

Lag om självdeklarationer och kontrolluppgifter SFS 2001:1227

Mervärdesskattelagen SFS 1994:200 Skattebetalningslagen SFS 1997:483

Årsredovisningslagen SFS 1995:1554

Lag om kommunal fastighetsavgift SFS 2007:1398

Skatteverkets allmänna råd om gränsdragning mellan privatbostadsföretag och oäkta bostadsföretag samt beskattning av oäkta bostadsföretag och dess med- lemmar SKV A 2008:25 (tillämpas fr.o.m. 2010 års taxering)

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag?

En bostadsrättsförening beskattas antingen som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföre- tag. Ett privatbostadsföretag beskattas inte för inkom- ster som hör till fastigheten, se sidorna 6–8. Ett oäkta bostadsföretag beskattas däremot på samma sätt som andra ekonomiska föreningar och aktiebolag, dvs. i princip ska samtliga intäkter och kostnader tas med vid inkomstberäkningen, se sidorna 11–12.

Bedömningen om en förening är att anse som privat- bostadsföretag eller inte görs utifrån förhållandena vid varje beskattningsårs utgång. Skatteverket prövar om föreningens egen bedömning i inkomstdeklara- tionen är riktig.

Om en bostadsrättsförening vid utgången av ett be- skattningsår, bedöms vara ett privatbostadsföretag, antas detta förhållande ha gällt hela beskattningsåret och vice versa.

Även medlemmarnas beskattning skiljer sig åt bero- ende på om de är medlemmar i ett privatbostadsföre- tag eller i ett oäkta bostadsföretag. Läs mer under avsnitten om medlemmens beskattning på sidorna 9–10 resp. 14–19.

Hur görs bedömningen?

Med privatbostadsföretag avses en svensk ekono- misk förening (eller aktiebolag) vars verksamhet till minst 60 % består i att till de egna medlemmarna (del- ägarna) tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen (aktiebolaget), s.k. kvalificerad använd- ning. Uppfylls inte dessa krav är föreningen att be- trakta som ett oäkta bostadsföretag.

Om en bostadsrättsförenings verksamhet ett enstaka år passerar 60 % -gränsen åt något håll ändras som regel inte det sätt på vilket föreningen beskattas.

I gränsfall bör beaktas om insatser eller årsavgifter avseende lokaler eller annan inte kvalificerad använd- ning, bidragit till att finansiera medlemmars boende. Föreligger inte någon sådan finansiering talar detta för att företaget i vissa fall kan utgöra ett privatbostads- företag trots att en något mindre del av lägenheterna än som motsvarar 60 % av taxeringsvärdet upplåtits till medlemmars boende. Detta kan vara fallet om samtliga bostadslägenheter och lokaler är upplåtna med bostadsrätt samtidigt som det framgår att stor- leken på insatser eller årsavgifter är fördelade så att medlemmarnas boende inte finansieras genom de insatser eller årsavgifter som gäller för lokaler.

Om en förening inledningsvis inte lyckats få tillräck- ligt antal medlemmar och därför i viss omfattning hyr ut bostadslägenheter till utomstående, kan föreningen beskattas som ett privatbostadsföretag. Det gäller även om en något mindre del av lägenheterna över- gångsvis upplåtits till medlemmars boende än vad som normalt krävs. Detta gäller endast andra fall än då hyresrätter ombildas till bostadsrätter (t.ex. vid nyproduktion).

När en bostadsrättsförening inte ensam äger fastig- heten kan reglerna för privatbostadsföretag inte till- lämpas. Detsamma gäller om det finns mindre än tre bostadslägenheter i föreningens fastighet.

Kvalificerad användning

Till den kvalificerade användningen räknas de bo- stadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till fysiska personer.

Om en medlem själv bor i sin lägenhet eller hyr ut den bör inte inverka på bedömningen. Har en med- lem däremot flera bostadslägenheter, bör de lägen- heter som medlemmen hyr ut till andra än närstående inte anses ha använts till medlemmars boende.

Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden kan ingå i den kvalificerade användningen även om ytorna inte ingår i lägenheter- nas bostadsyta. Sådana gemensamma utrymmen kan vara t.ex. hobbylokal, tvättstuga, källar- och vindsför- råd, bastu samt enklare lokal för föreningens förvalt- ning.

Okvalificerad användning

Till den okvalificerade användningen räknas t.ex. upplåtelse av

• bostadslägenheter med hyresrätt

• lokaler

• bostadsrättslägenheter till juridiska personer

• antenn- eller reklamplats eller dylikt

• parkeringsplatser/garage. (Upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad, se nedan under ”Garage”.)

• gemensamhetsutrymmen som saknar ett naturligt samband med bostaden, som t.ex. festlokal samt övernattningslägenhet.

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag?

Garage

Garage som upplåts av bostadsrättsföreningen till en medlem kan nyttjas antingen genom en separat hyresupplåtelse eller ingå i bostadsupplåtelsen.

Användningen ska i bägge fallen räknas med i den kvalificerade användningen. Det avgörande är att upplåtelsen sker av bostadsrättsföreningen till med- lem som är fysisk person och som innehar en bostad som upplåts med bostadsrätt i föreningen.

Upplåter bostadsrättsföreningen ett garage till exem- pelvis ett utomstående parkeringsbolag som i sin tur skriver avtal med medlemmen, räknas detta inte in

i den kvalificerade användningen. Det räknas dock in i den kvalificerade användningen om

• garaget är en gemensamhetsanläggning som föreningen är delägare i

• en samfällighetsförening förvaltar anläggningen, och

• samfällighetsföreningen upplåter garageplatserna.

Tredimensionell fastighetsbildning

Varje fastighet omfattar en viss avgränsad del av markytan men kan i vissa fall också avgränsas på höjden och djupet. Exempelvis kan en fastighet med kommersiella lokaler på de lägre våningsplanen och bostäder på de övre bilda två självständiga fastigheter med lokaler respektive bostäder. Detta slag av fastig- heter kallas tredimensionella fastigheter.

En sådan uppdelning av en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening antingen direkt av bostadsrätts- föreningen eller indirekt genom en annan juridisk person innebär ingen förändring när man beräknar om föreningen är ett privatbostadsföretag eller inte. Det är föreningens verksamhet som avgör bedöm- ningen, inte varje särskild fastighet. Om det däremot är föreningens medlemmar som direkt äger en annan juridisk person som t.ex. äger fastigheten med loka- lerna, sker bedömningen för varje juridisk person för sig.

Bedömningsmetod

En bostadsrättsförening räknas alltså som ett privat- bostadsföretag om den till minst 60 % bedriver kvali- ficerad verksamhet. För att avgöra om detta krav är uppfyllt beräknar man först hyresvärdena för fastig- heten. Med hyresvärden menas det aktuella årets bruksvärdehyra för bostäder och marknadshyra för lokaler (även garage), dvs. samma hyresberäkningar som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Bruks- värdeshyra kan anses motsvara den genomsnittshyra som används vid fastighetstaxeringen. Bruksvärde- hyran reduceras om medlemmarna har skyldighet att svara för löpande inre underhåll, se under ”Uttagsbe- skattning” på sidan 11.

För gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden, ingår hyresvärdet redan i den normala bruksvärdehyran, se ovan. Sådana ut- rymmen får normalt inte något särskilt hyresvärde

vid fastighetstaxeringen. För gemensamma utrymmen som anses sakna ett naturligt samband med boendet, ska det hyresvärde som fastställts vid fastighetstaxe- ringen, alternativt marknadshyran om en sådan finns, läggas till den okvalificerade användningen.

Med hjälp av dessa hyresvärden delar man sedan upp verksamheten på en kvalificerad och en okvalificerad del. Den kvalificerade delen måste uppgå till minst 60 % av föreningens totala verksamhet för att föreningen ska klassificeras som ett privatbostadsföretag.

Exempel

En bostadsrättsförening äger en fastighet som består av såväl bostäder som lokaler. Bostäderna upplåts delvis med hyresrätt till icke-medlemmar. Hyresvärdena uppgår till följande belopp:

Bostäder upplåtna med bostadsrätt till medlemmarna (ej juridiska perso- ner), omräknade till bruksvärdehyra

Bostäder upplåtna med hyresrätt, enligt resultaträkningen

Lokaler upplåtna med hyresrätt, enligt resultaträkningen

7 000 000 kr

1 000 000 kr

2 000 000 kr

Den beräknade totalhyran uppgår alltså till 10 000 000 kr. Den kvalificerade användningen består i detta exempel endast av de bostäder som upplåts med bostadsrätt. Av verksamheten kan därmed 7 000 000/10 000 000 = 70 % hänföras till kvalificerad verksamhet. Föreningen är ett privatbostadsföretag.

Så kallad garantiregel

Även andelsvärden eller motsvarande kan utgöra för- delningsgrund. Om bostadsrättsföreningen utgjort ett privatbostadsföretag från början, behåller fören- ingen även fortsättningsvis sin karaktär, oavsett för- ändringar i hyresnivåerna. För att denna fördelnings- grund ska kunna tillämpas måste samtliga bostäder och lokaler vara upplåtna med bostadsrätt. Förutsätt- ningen är dessutom att det inte skett en fysisk eller ekonomisk omdisponering så att andelsvärdena eller motsvarande samt avgifterna inte längre återspeglar den ursprungliga fördelningen mellan bostäder och lokaler, t.ex. vid ombyggnad eller förändring av den ekonomiska planen.

Ekonomiska föreningar med annat än bostäder

Reglerna för privatbostadsföretag gäller även ekono- miska föreningar vars verksamhet till minst 90 % be- står i att tillhandahålla garage eller någon annan för medlemmarnas personliga räkning avsedd gemen- sam anordning i byggnader som ägs av föreningen,

Exempel

En ekonomisk förening äger två garagebyggnader där upplåtelse till största delen sker till föreningens medlem- mar. Två garage av totalt 20 hyrs dock ut till utomstående. Hyresvärdena uppgår till följande belopp:

Upplåtelse till medlemmar 130 000 kr

Upplåtelse till andra än medlemmar 13 000 kr

Den beräknade totalhyran uppgår alltså till 143 000 kr. Den kvalificerade användningen kan beräknas till

130 000/143 000 = 91 %. Föreningen är ett privatbostads- företag.

t.ex. värmecentral. Reglerna kan inte tillämpas om garaget eller den gemensamma anordningen efter förrättning av Lantmäteriet utgör en samfällighet. Hur samfälligheter beskattas framgår av broschyren ”Skatteregler för samfälligheter” (SKV 293).

Till den kvalificerade användningen räknas verksam- het som vänder sig till de fysiska personer som är medlemmar i föreningen. Den bedömningsmetod som man använder för bostäder och lokaler kan även tillämpas för garage och liknande anordningar.

Beskattning av privatbostadsföretag

Resultat som hör till fastigheten

Ett privatbostadsföretag ska inte ta upp inkomster och inte dra av utgifter som hör till fastigheten. Inkomst från samfällighet beskattas, se nedan.

Hyror, avgifter m.m.

Exempel på intäkter som inte ska tas upp är års- eller månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser och upplåtelser av reklam- eller antennplats.

Räntor och räntebidrag

Ränteinkomster ska inte tas upp och ränteutgifter ska inte dras av till den del de hör till föreningens fastig- het. Räntebidrag ska inte tas upp.

Resultat som inte hör till fastigheten

Har ett privatbostadsföretag andra inkomster än så- dana som hör till fastigheten ska de tas upp. Beskatt- ning ska alltid ske i inkomstslaget näringsverksamhet. Tidpunkten för beskattning skiljer sig om det är rörelseinkomst eller kapitalvinst.

Rörelseinkomst

Inkomst från rörelse ska beskattas. Det kan t.ex. vara matservering, bilpool, motionsanläggning eller café. För sådan verksamhet följer beskattningstidpunkten bokföringsmässiga grunder. Det innebär att inkom- ster och utgifter ska hänföras det år då de enligt god redovisningssed ska tas upp som intäkt eller kostnad i räkenskaperna.

Rörelsens intäkter och utgifter ska redovisas i ett räkenskapsschema. Läs mer på sidan 6 under ”Deklarationsskyldighet”.

Kapitalvinster och andra kapitalintäkter

Föreningen ska ta upp och beskattas för kapitalin- täkter. Det kan t.ex. vara utdelning på aktier eller

ränteintäkter som inte hör till fastigheten. Det kan också vara kapitalvinst på värdepapper och fastigheter eller inlösta och sålda bostadsrätter, se dock nedan under ”Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt”.

Kapitalvinst beskattas vid tidpunkten för avyttring. Till exempel ska en aktievinst beskattas vid försäljning (dvs. vid tidpunkten för försäljningsavtalets under- tecknande). Beskattningstidpunkten för utdelning och ränta följer dock bokföringsmässiga grunder.

För utdelning är det i allmänhet när stämman beslutat om utdelning.

Föreningen ska dra av kapitalkostnader såvida de inte hör till fastigheten. Det kan t.ex. vara ränta på lån för inköp av aktier. Ränta på lån som är nedlagda i fastig- heten får däremot inte dras av.

Inkomster och utgifter från kapitalförvaltning ska inte redovisas i räkenskapsschemat. Beloppen tas med i beräkningen när årets resultat beräknas. Läs mer på sidan 7 under ”Deklarationsskyldighet”.

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt

En förening har inkomster när en bostadsrätt upplåts första gången, t.ex. vid föreningens bildande, vid upp- låtelse av råvind i en redan befintlig förening eller vid upplåtelse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.

Den insats som den nya bostadsrättshavaren betalar utgör inte en skattepliktig inkomst, utan påverkar endast föreningens eget kapitalkonto. Om föreningen därutöver tar ut en s.k. upplåtelseavgift bör den kunna ses som ett kapitaltillskott och blir därmed inte heller den föremål för beskattning hos föreningen.

Inkomster från samfällighetsförening

I en sådan samfällighetsförening som inte själv be- skattas fördelas inkomster och utgifter på delägarna i samfälligheten med belopp som motsvarar respek- tive delägares andel i samfälligheten.

Beskattning av privatbostadsföretag

Som inkomst och utgift från en samfällighet som inte själv beskattas, ska privatbostadsföretaget endast redovisa avkastning av kapital (dvs. ränteintäkter och utdelning) och bara till den del avkastningen över- stiger 600 kr samt kapitalvinster och kapitalförluster. Som intäkt ska således inte erhållna statliga räntebi- drag tas upp. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital, tomträttsavgäld eller för återbetalning av stat- liga räntebidrag.

Ett privatbostadsföretag ska ta upp utdelning som den får från en samfällighetsförening som själv be- skattas för sina inkomster och utgifter.

Läs mer i broschyren ”Skatteregler för samfälligheter” (SKV 293). Broschyren finns bara som pdf-fil på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Underskott och ackord

Om underskott uppkommer vid beräkning av in- komsten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kommande år.

Ett underskott av näringsverksamheten från det före- gående beskattningsåret ska dras av i den utsträck- ning det inte finns några begränsningar för detta. Ett exempel på en sådan begränsning är att bostadsföre- taget är eller har varit försatt i konkurs.

Om bostadsföretaget har fått ackord utan konkurs, har en del av skulden fallit bort genom ackordet. Underskottet ska i sådant fall reduceras med det er- hållna ackordet. Detta gäller oavsett om föreningen fått avdrag för de kostnader som skulden är hänförlig till eller inte.

Det är det inrullade underskottet för ackordsåret som ska reduceras med uppkommen ackordsvinst.

Försäljning av fastigheten

Vid försäljningar beräknas kapitalvinst eller kapital- förlust i princip på samma sätt som för fysiska per- soner. Redovisning sker dock i inkomstslaget närings- verksamhet.

Ingen återföring av tidigare medgivna värdeminsk- ningsavdrag eller förbättrande reparationer och underhåll – som vid försäljning av näringsfastighet – ska göras, eftersom dessa kostnader inte har fått dras av utan ingår i de kostnader som hör till fastigheten och som därmed inte är avdragsgilla.

Kapitalvinsten vid försäljning är skattepliktig i sin helhet. Om försäljningen medfört en förlust gäller för denna kapitalförlust att den bara får dras av mot kapi- talvinster på fastigheter. Den del av förlusten som inte kan dras av får rullas vidare och utnyttjas kommande beskattningsår på motsvarande sätt. Begränsningen i avdragsrätten gäller inte om fastigheten under de tre senaste åren i betydande omfattning har använts för produktions- eller kontorsändamål eller liknande hos det säljande företaget. Läs mer i broschyren ”Försälj- ning av näringsfastighet” (SKV 313).

Likvidation

Ett privatbostadsföretag som under räkenskapsåret trätt i likvidation och sålt fastigheten, behåller sin beskattningskaraktär tills föreningen är helt upplöst. Detta trots att föreningen efter försäljningen egent- ligen inte är ett privatbostadsföretag, då föreningen inte längre kan bereda bostad åt sina medlemmar.

Deklarationsskyldighet

En bostadsrättsförening är alltid deklarationsskyldig, oberoende av inkomst. Deklarationen lämnas på blan- ketten ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002).

Ett privatbostadsföretag ska endast redovisa överskott eller underskott på deklarationsblankettens första sida. Ett överskott redovisas i ruta 1.1 och ett under- skott i ruta 1.2. I normalfallet ska räkenskapsschemat inte fyllas i. Skattemässiga justeringar ska inte heller fyllas i. Beräkningen av överskott eller underskott kan göras med hjälp av sammanställningen nedan eller den hjälpblankett (SKV 2195) som finns att hämta på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Om privatbostadsföretaget även har inkomst från rörelse, som redogjorts för på sidan 6 under ”Rörelse- inkomst”, ska den redovisas på inkomstdeklarationens räkenskapsschema. Dessutom ska eventuella skatte- mässiga justeringar redovisas. Resultatet efter skatte- mässiga justeringar (ruta 4.15 eller 4.16) ska inte föras fram till sidan 1. I stället ska resultatet från rörelsen läggas till i nedanstående beräkning i ruta ”Överskott som hör till annat än fastigheten” eller ”Underskott som hör till annat än fastigheten”. När resultatet från rörelsen har lagts till övriga intäkts- och kostnadsposter erhålls det överskott eller underskott som ska redovisas i ruta 1.1 eller 1.2 på deklarationens första sida.

Beräkningen av om ett överskott eller underskott uppkommer för beskattnings- året görs enligt följande:

Skattepliktiga kapitalintäkter +

Överskott som hör till annat

än fastigheten +

Avdragsgilla kapitalkostnader -

Underskott som hör till annat - än fastigheten

Outnyttjat underskott från - tidigare år

Reduktion av underskott med

hänsyn till exempelvis ackord +

Överskott som ska redovisas i

ruta 1.1 på deklarationsblankettens = första sida

Underskott som ska redovisas = i ruta 1.2

Se exempel på nästa sida!

Beskattning av privatbostadsföretag

Exempel

Bostadsrättsföreningen Tre Kryss har kalenderår som räken- skapsår. Samtliga lägenheter i fastigheten är bostäder som upplåts till fysiska personer. Föreningen beskattas således som ett privatbostadsföretag. Ingen annan verksamhet bedrivs. Föreningen har under 2010 fått inkomstränta med 12 000 kronor, fått utdelning på aktier med 15 000 kronor och har haft räntekostnader på 120 000 kronor. Föreningen fick statligt räntebidrag med 35 000 kr. Underskott fastställ- des föregående beskattningsår till 550 000 kronor.

Föreningen beräknar sin beskattningsbara inkomst enligt följande:

Resultatet från fastighetsförvaltningen beskattas inte. Inkomsträntan hör till fastigheten och ska därför inte heller beskattas. Föreningens enda skattepliktiga inkomst detta år är därför utdelningen som kvittas mot inrullat under- skott.

Blanketten ska inte lämnas till Skatteverket men bör sparas eftersom Skatteverket kan begära in en redogörelse hur resultatet har beräknats.

Siffror i ring - se bifogade upplysningar.

Privatbostadsföretag

ka inte lämnas till Skatteverket

Taxeringsår2011

Hjälp- blankett

Beräkning av överskott och underskott

För privatbostadsföretag gäller särskilda skatteregler. Med privatbostadsföretag avses bl.a. en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till klart övervägande del (minst 60 %) består i att åt sina med- lemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Ett företag som inte uppfyller dessa krav, s.k. oäkta bostadsföretag, ska tillämpa allmänna regler och ska därför inte använda denna hjälpblankett.

Företaget ska endast redovisa överskott eller underskott på deklarationsblankettens första sida, ruta

1.1 eller 1.2 i Inkomstdeklaration 2. Denna hjälpblankett kan användas för att beräkna detta resultat.

För ytterligare information, se broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras med- lemmar" (SKV 378). I broschyren under Beskattning av privatbostadsföretag finns det ett exempel som visar hur hjälpblanketten ska fyllas i och var underskott/överskott ska anges i inkomstdeklarationen.

Beräkningen av om ett överskott eller underskott uppkommer för beskattnings- året görs enligt följande

Skattepliktiga kapitalintäkter 1 4	+	15	000
Överskott som hör till annat än fastigheten 2	+
Avdragsgilla kapitalkostnader 3 4	-
Underskott som hör till annat än fastigheten 5a	-
Outnyttjat underskott från tidigare år 5b	-	550	000
Reduktion av underskott med hänsyn till exempelvis ackord 5c	+
Överskott som ska redovisas i ruta 1.1	=
Underskott som ska redovisas i ruta 1.2	=	535	000

i exemplet.

Inkomstdeklaration 2

Aktiebolag, ekonomisk förening m.fl. - taxeringen 2011

Organisationsnummer

Bokslutsdatum enligt Bolagsverket Fr.o.m.

T.o.m.

Skatteverket

0000-000 000

Namn (firma) adress

Senast den 2 maj 2011 ska deklarationen finnas hos Skatteverket.

Belopp anges i hela krontal.

Vid dubbla taxeringar, ange om deklarationen avser

Första räkenskapsåret eller Andra räkenskapsåret

Datum då blanketten fylls i

Underlag för inkomstskatt

1.1. Överskott

av näringsverksamhet

1.2 Underskott

av näringsverksamhet

535 000

Underlag för avkastningsskatt

1.6 Underlag för avkastningsskatt 15%. Försäkringsföretag m.fl. Avsatt till pensioner

1.7 Underlag för avkastningsskatt 27%. Försäkringsföretag m.fl. Utländska kapitalförsäkringar

1.3 Underskott som inte redovisas i p. 1.2, koncernbidrags- och fusion ärrat underskott

Här fyller du i beloppet från ”Underskott som ska redovisas i ruta 1.2” som visas

FS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Fysisk person

Utdelning

Värdet av en hyresförmån är skattefri. Annan utdel- ning räknas som inkomst av kapital för den som har en privatbostadsrätt. Inkomsten ska tas upp till beskatt- ning om utdelningen överstiger beskattningsårets avgifter och andra inbetalningar som medlemmen gör (förutom eventuella kapitaltillskott).

Om medlemmen har en näringsbostadsrätt är utdel- ning i form av hyresförmån skattefri. Xxxxx utdelning ska i sin helhet tas upp till beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet.

Uthyrning

Inkomster som en medlem får p.g.a. sin privatbostads- rätt räknas som inkomst av kapital. En hyresinkomst ska således tas upp som inkomst av kapital av den medlem som hyr ut en sådan bostadsrätt.

Ett schablonavdrag medges med 12 000 kr per lägen- het. Avdrag ska även medges med den del av avgiften (förutom eventuella kapitaltillskott) som avser den uthyrda delen. Man får inte dra av mer än vad man fått i inkomst.

Enligt proposition 2010/11:1 ändras beloppet till 18 000 kr. Ändringen föreslås träda ikraft den

1 januari 2011 och tillämpas första gången vid taxe- ringen 2012.

Du kan räkna ut ditt eventuella överskott av uthyr- ningen på hjälpblanketten ”Uthyrning m.m.” (SKV 2199). För över överskottet till deklarationsblanketten i ruta 51 ”Överskott vid uthyrning av privatbostad”. Du behöver bara lämna in hjälpblanketten om Skatte- verket frågar efter den.

Inkomster som en medlem får p.g.a. sin närings- bostadsrätt räknas som inkomst av näringsverksam- het. En hyresinkomst ska således tas upp som inkomst av näringsverksamhet för den medlem som hyr ut en sådan bostadsrätt. För den del som används privat och således inte används i näringsverksamheten ska en bostadsförmån tas upp. Utgifter som kan hänföras till användningen av bostadsrätten t.ex. räntor, avgif- ter (utom kapitaltillskott), reparation och underhåll, ska dras av.

Ränteutgifter

Skuldränta på medlemmens lån avseende privat- bostadsrätt är avdragsgill i inkomstslaget kapital.

Försäljning av privatbostadsrätt

Vid försäljning av en bostadsrätt som är en privat- bostad beräknas kapitalvinsten eller kapitalförlusten som skillnaden mellan försäljningspriset och omkost- nadsbeloppet.

Av en kapitalvinst ska 22/30 tas upp till beskattning och hälften av en kapitalförlust dras av. En sådan vinst eller förlust ska redovisas i inkomstslaget kapital.

Försäljningen redovisas på blankett K6.

I broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321) kan du läsa hur man räknar ut omkostnadsbeloppet och deklarerar försäljningen. Du kan också läsa om du har rätt till uppskov med vinsten samt hur du i sådana fall begär uppskov.

Försäljning av näringsbostadsrätt

Försäljning av näringsbostadsrätt beräknas i princip enligt samma kapitalvinstregler som gäller vid försälj- ning av privatbostadsrätt, se föregående stycke. Det finns dock vissa regler som är speciella för närings- bostadsrätt.

Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll som medgetts under försäljningsåret och de fem närmast föregående beskattningsåren ska återföras till beskattning som intäkt i näringsverksamheten. Det belopp som återförs får dras av som en omkost- nad vid kapitalvinstberäkningen.

Reparationer och underhåll anses förbättrande om de medfört att bostadsrätten var i bättre skick vid försäljningen än vid ingången av femte året före för- säljningsåret, eller vid inköpet om detta skedde senare.

Utgifter för förbättrande reparation och underhåll som återförs till beskattning i näringsverksamhet är avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen utan den be- loppsbegränsning som annars gäller för förbättrings- utgifter. Utgifter som tidigare dragits av och som inte återförs är inte avdragsgilla.

Om det blir underskott i näringsverksamheten under det beskattningsår som bostadsrätten sålts, ska un- derskottet dras av från kapitalvinsten. Avdraget får inte överstiga vinsten före avdraget.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Fysisk person

Kapitalvinst vid försäljning av näringsbostadsrätt är skattepliktig till 90 % och en kapitalförlust är avdrags- gill till 63 %.

Redovisning sker på blankett K8.

Övrigt

För att bestämma rätt beskattningsår gäller samma regler som för försäljning av fastighet. Huvudregeln är att skattskyldighet för vinst respektive avdragsrätt för förlust inträder när bindande avtal om försäljning görs.

När det gäller försäljning av bostadsrätter, avgörs frågan om företaget är ett privatbostadsföretag eller

ett oäkta bostadsföretag utifrån förhållandena vid för- säljningsårets ingång.

Likvidation – friköp

I samband med s.k. friköp av en fastighet från en bo- stadsrättsförening överlåter medlemmen sin bostads- rätt till föreningen. Ersättningen för bostadsrätten kapitalvinstbeskattas. Utskiftat belopp som medlem- men får efter överlåtelsen av bostadsrätten ska be- handlas som utdelning i sin helhet. Beloppet tas upp till beskattning till den del det tillsammans med an- nan utdelning överstiger inbetalade avgifter (förutom eventuella kapitaltillskott) under beskattningsåret.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Juridisk person

Utdelning

Juridisk person, som är medlem i privatbostadsföre- tag, beskattas inte för något förmånsvärde om avgif- ten till bostadsföretaget understiger marknadsmässig hyra.

Övrig utdelning, t.ex. i pengar, räknas som inkomst av näringsverksamhet.

Uthyrning av lägenhet

Uthyrning av lägenhet beskattas i enlighet med van- liga regler för näringsverksamhet.

Ränteutgifter

Avdragsrätt föreligger i enlighet med vanliga regler för näringsverksamhet.

Övriga utgifter

Utgifter som kan hänföras till användningen av bo- stadsrätten t.ex. räntor, avgifter (utom kapitaltill- skott), reparation och underhåll, ska dras av.

Försäljning av näringsbostadsrätt

Försäljning av bostadsrätt beräknas med vissa in- skränkningar enligt samma kapitalvinstregler som gäller för fysiska personer men redovisning ska ske i inkomstslaget näringsverksamhet.

Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll som medgetts under försäljningsåret och de fem när- mast föregående beskattningsåren ska återföras till beskattning i näringsverksamheten. Det belopp som återförs ska dras av som en omkostnad vid kapital- vinstberäkningen. Detta avdrag ska göras utan den beloppsbegränsning som annars gäller för förbätt- ringsutgifter. Utgifter som tidigare dragits av och som inte återförs är inte avdragsgilla.

Kapitalvinst och kapitalförlust är skattepliktig respek- tive avdragsgill i sin helhet.

Beträffande bostadsrätter som ägs av handelsbolag gäller att kapitalvinst/-förlust beräknas enligt de regler som gäller för respektive delägare.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Juridisk person

Beskattning av oäkta bostadsföretag

Exempel

Bostadsrättsföreningen Solglimten beskattas som ett oäkta bostadsföretag. Föreningens byggnad har vid fas- tighetstaxeringen fått värdeår 2000. Föreningens med- lemmar svarar själva för reparation och underhåll av sina lägenheter. Föreningen ska, vid beräkning av uttagsbe- skattningens storlek, reducera hyran på orten till 95 %.

En bostadsrättsförening är en juridisk person där samtliga inkomster och utgifter räknas till inkomst- slaget näringsverksamhet. Inkomstberäkningen ska ske utifrån bokföringsmässiga grunder. Redovisning enligt bokföringsmässiga grunder innebär att inkom- ster och utgifter ska redovisas som intäkter och kost- nader för de år på vilka de belöper. Detta betyder bl.a. att en inkomst ska hänföras till det år, då den enligt

god redovisningssed ska tas upp som intäkt i räken- skaperna, även om betalning ännu inte kommit in. Motsvarande gäller beträffande utgifterna. Vidare ska hänsyn tas till fordrings- och skuldposter.

För ett oäkta bostadsföretag sker inkomstberäkningen utifrån de verkliga intäkterna och kostnaderna. Till exempel är uppburna årsavgifter och hyresintäkter skattepliktiga. Samtidigt är samtliga kostnader av- dragsgilla inom ramen för inkomstslaget näringsverk- samhet, t.ex. driftskostnader för föreningens fastig- het, styrelsearvoden och värdeminskningsavdrag för byggnader.

Avdrag för avsättning till periodiseringsfond kan ske om avsättning skett i räkenskaperna. Avdrag kan göras med maximalt 25 % av överskottet av närings- verksamheten före avdraget. Periodiseringsfond ska återföras till beskattning senast det sjätte taxerings- året efter det taxeringsår då avsättningen gjordes.

Uttagsbeskattning

Om en lägenhet varit upplåten till medlem utan ersätt- ning, eller mot lägre ersättning än marknadsvärdet, ska företaget uttagsbeskattas för en intäkt upp till marknadsvärdet. Detta innebär att bostadsföretaget ska ta upp en ”fiktiv” intäkt i sin inkomstdeklaration, under ”Skattemässiga justeringar”. Detta behöver dock inte göras om det endast är fråga om en obetyd- lig skillnad mellan marknadsvärdet och ersättningen.

Marknadsvärdet beräknas med ledning av hyran på orten. Med hyran på orten menas det som betalas för

en hyreslägenhet med motsvarande standard på orten och där hyresvärden svarar för underhållet.

Om delägaren själv svarar för reparation av lägenheten tas endast 90 % av hyran på orten upp som intäkt. Om föreningens byggnad vid fastighetstaxeringen har fått ett värdeår som understiger det aktuella kalenderåret med 10 år eller mindre (dvs. för kalenderåret 2010 ska värdeåret vara 2000 eller senare), ska 95 % av hyran på orten tas upp som intäkt. Med kalenderår avses här året före taxeringsåret, även om föreningen har brutet räkenskapsår.

För en lägenhet som är upplåten till annan än medlem görs normalt ingen uttagsbeskattning, däremot tas den verkliga hyran upp som intäkt. Om hyran ligger under den marknadsmässiga nivån ska uttagsbeskatt- ning ske, om inte hyressättningen varit affärsmässigt motiverad.

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt

En förening har inkomster när en bostadsrätt upplåts första gången t.ex. vid föreningens bildande, vid upp- låtelse av råvind i en redan befintlig förening eller vid upplåtelse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.

Bostadsrättsförening utan fastighet

En förening som inte förvärvat någon bostadsfastig- het beskattas som ett oäkta bostadsföretag. Fören- ingen ska lämna inkomstdeklaration och i den redo- visa sina intäkter och kostnader enligt de regler som gäller i inkomstslaget näringsverksamhet. Läs mer

i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handels- bolag” (SKV 294).

Inkomster från samfällighetsförening

I en sådan samfällighetsförening som inte själv be- skattas fördelas inkomster och utgifter på delägarna i samfälligheten med belopp som motsvarar respektive delägares andel i samfälligheten.

Om ett oäkta bostadsföretag äger del i en sådan sam- fällighet, ska föreningens andel av intäkter och kost- nader tas upp som om dessa avsett bostadsföretagets

Beskattning av oäkta bostadsföretag

egna fastigheter. Ingen redovisning av intäkter och kostnader behöver göras om föreningens nettoin- komst (intäkter minus avdragsgilla kostnader) av samfälligheten är mindre än 600 kr.

Bostadsföretaget ska ta upp utdelning som den får från en samfällighetsförening som själv beskattas för sina inkomster och utgifter.

Läs mer i broschyren ”Skatteregler för samfällig- heter” (SKV 293). Broschyren finns bara som pdf-fil på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Underskott och ackord

Om underskott uppkommer vid beräkning av inkom- sten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kom- mande år.

Ett underskott av näringsverksamheten från det före- gående beskattningsåret ska dras av i den utsträck- ning det inte finns några begränsningar för detta. Ett exempel på en begränsning är om den skattskyldige är eller har varit försatt i konkurs.

Det är det inrullade underskottet för ackordsåret som ska reduceras med uppkommen ackordsvinst.

Försäljning av fastighet

Vid försäljningar av näringsfastighet som är en kapi- taltillgång gäller att beräkningen sker i princip enligt kapitalvinstreglerna för fysiska personer. Redovis- ning sker dock i inkomstslaget näringsverksamhet. Läs mer i broschyren ”Försäljning av näringsfastig- het” (SKV 313).

Deklarationsskyldighet

Ett oäkta bostadsföretag ska lämna inkomstdeklara- tion, oavsett inkomst. Deklarationen lämnas på blan- ketten ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002).

Till deklarationen ska lämnas bilagan ”INK2R Räkenskapsschema” (SKV 2002a), som innehåller

en balans- och resultaträkning. Dessutom ska bilagan ”INK2S Skattemässiga justeringar” (SKV 2002b) fyllas i. Läs mer i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handelsbolag” (SKV 294).

Om ett oäkta bostadsföretag blir ett privatbostadsföretag eller vice versa

Bostadsföretaget anses fortfarande bedriva närings- verksamhet. Det är endast sättet att beräkna inkom- sten av näringsverksamheten som har förändrats. Uttagsbeskattning blir inte aktuellt.

Om avsättning skett till periodiseringsfond och bo- stadsföretaget byter karaktär till privatbostadsföretag innan tiden för återföring har löpt ut, behöver periodi- seringsfonden inte återföras av den anledningen.

Periodiseringsfonden ska, enligt vanliga regler, åter- föras senast det sjätte taxeringsåret efter det taxe- ringsår då avsättningen skedde.

Ackumulerade underskott försvinner inte om bostads- företaget ändrar karaktär från oäkta bostadsföretag till privatbostadsföretag eller vice versa.

Beskattning av medlem i oäkta bostadsföretag – Fysisk person

Exempel:

Beräkning av bostadsförmån / Utdelning

Utdelning – bostadsförmån

År 2009		År 2010
Xxxxxxxxxxxx per år	85 000 kr	90 000 kr
Nedsättning för underhållsansvar (10 % av marknadshyran)	- 8 500 kr	- 9 000 kr
Avgift till föreningen	- 60 000 kr	- 62 000 kr
Bostadsförmån/Utdelning (punkt 2.6 på K12)	16 500 kr	19 000 kr

Om du är medlem i ett oäkta bostadsföretag är din andel en delägarrätt. Utdelning på en delägarrätt är skattepliktig. All utdelning du får från föreningen i form av t.ex. kontanter ska du ta upp som utdelning under inkomst av kapital. Även bostadsförmån räknas i detta fall som utdelning. Föreningen ska lämna kon- trolluppgift till Skatteverket om lämnad utdelning, se sidan 27 under ”Utdelning”.

Värdet av bostads- eller annan hyresförmån ska du redovisa varje år. Du räknar ut värdet genom att jäm-

föra hyresvärdet med vad du har betalat för din lägen- het under året.

Om föreningen har huvudansvaret för att reparera och underhålla lägenheten motsvaras hyresvärdet av hyran på orten för en hyreslägenhet med motsvarande stan- dard. Som vägledning för beräkning av hyran på orten kan du när det gäller bostäder använda ställnings- tagandet ”Värdering av bostadsförmåner inklusive bilagan Hyresnivåtabeller”. Skrivelsen hittar du på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx om du går in under rubriken Rättsinformation och vidare till Ställningstaganden.

Om du bär huvudansvaret för att reparera och under- hålla lägenheten, vilket är det normala för en bostads- rättshavare, bör hyresvärdet reduceras. Om du själv svarar för reparation av lägenheten bör hyresvärdet beräknas till 90 % av hyran på orten. Om föreningens byggnad vid fastighetstaxeringen har fått ett värdeår som understiger det aktuella kalenderåret med 10 år eller mindre (dvs. för kalenderåret 2010 ska värdeåret vara 2000 eller senare) ska i stället hyresvärdet beräk- nas till 95 % av hyran på orten.

För att räkna fram förmånsvärdet ska hyresvärdet minskas med årsavgiften för lägenheten. Kapitaltill- skott får inte räknas med. Avdrag för reparation och underhåll får inte göras.

Ditt bostadsförmånsvärde, som du räknat fram enligt ovanstående, ska du behandla som utdelning från för- eningen, se exempel på sidan 14–16.

Observera att viss del av utdelningen kan vara skatte- fri enligt de s.k. lättnadsreglerna.

Lättnadsreglerna

Vid beräkning av den skattepliktiga utdelningen kan en viss del av utdelningen vara skattefri enligt de s.k. lättnadsreglerna. Undantaget från beskattning gäller även kapitalvinst, se sidan 17 under ”Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag”. Lättnadsreglerna har tagits bort, men får ändå tillämpas övergångsvis för andelar i oäkta bostadsföretag fram till och med ut- gången av 2011. Lättnadsbelopp får således beräknas till och med inkomståret 2011 (2012 års deklaration).

Lättnadsbeloppet

Lättnadsbeloppet, dvs. den del av utdelningen som är skattefri, räknas fram genom att lättnadsunderlaget multipliceras med lättnadssatsen, dvs. 70 % av stats- låneräntan (SLR) vid utgången av november månad året före beskattningsåret. Uppgift om SLR finns på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Lättnadssatsen bestäms med två decimaler. Lättnadsunderlaget x (0,70 x SLR) = lättnadsbeloppet.

En privatperson eller ett dödsbo beskattas inte till den del utdelningen ryms inom lättnadsbeloppet. Överskjutande belopp beskattas enligt vanliga regler.

Om utdelningen understiger lättnadsbeloppet får utrymmet sparas för att användas vid beräkning av

senare års lättnad, se sidan 15 under ”Sparat lättnads- utrymme”.

Om en andel har bytt ägare under året får inte både säljaren och köparen beräkna ett lättnadsbelopp. Det är den person som fick årets första utdelning som får tillgodoräkna sig lättnadsbeloppet. Normalt är det säljaren.

Lättnadsunderlaget

Underlaget för skattefri utdelning, dvs. lättnadsunder- laget utgörs av omkostnadsbeloppet för andelen samt sparat lättnadsutrymme (se nästa stycke). Med om- kostnadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har förvärvats från annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare delägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarutgifter. Till anskaff- ningsutgiften läggs kapitaltillskott, se sidan 17 under ”Kapitaltillskott”.

Om andelen anskaffats efter den 31 december 1991 är anskaffningsutgiften lika med den faktiska kostnaden vid förvärvet. Om andelen anskaffats före denna tid- punkt kan man använda en av två metoder för att be- räkna anskaffningsutgiften.

En andel som är anskaffad tidigast 1970 och senast 1989 får räknas upp med hänsyn till förändringarna i det allmänna prisläget från och med det år då andelen förvärvades. Kapitaltillskott som gjorts under denna period får också räknas upp. Uppräkningen ska göras med indextalet som motsvaras av det år andelen an- skaffades enligt tabellen nedan. En andel som är an- skaffad före 1970 får använda uppräkningstalet för 1970.

Anskaff- ningsår	Uppräk- ningstal	Anskaff- ningsår	Uppräk- ningstal
1970	5,04	1980	2,08
1971	4,68	1981	1,86
1972	4,42	1982	1,71
1973	4,14	1983	1,57
1974	2,76	1984	1,45
1975	3,43	1985	1,35
1976	3,11	1986	1,30
1977	2,79	1987	1,25
1978	2,54	1988	1,18
1979	2,37	1989	1,11

Om andelen är anskaffad före 1 januari 1992 får an- skaffningsutgiften även beräknas enligt kapitalunder- lagsregeln. Anskaffningsutgiften anses då vara i prin- cip skillnaden mellan tillgångar och skulder (beräk- nat på visst sätt) i företaget vid utgången av det räken- skapsår för vilken taxering skedde 1993, fördelat på antalet andelar. Om utdelning lämnats under 1993 ska denna avräknas. Därefter gäller att utdelning som lämnats med belopp överstigande respektive års vinst ska reducera kapitalunderlaget. Uppgifter om kapital- underlaget kan erhållas från föreningen.

Sparat lättnadsutrymme

Om utdelningen ett visst år understiger det skattefria lättnadsbeloppet, så sparas återstående belopp till nästa år och det sparade lättnadsutrymmet läggs till följande års lättnadsbelopp. Vidare får det sparade lättnadsutrymmet läggas till andelens omkostnads- belopp när man beräknar nästa års lättnadsbelopp.

Det kan också få betydelse för beräkningen av en eventuell kapitalvinst vid försäljning.

Exempel

A har köpt sin andel/bostadsrättslägenhet för 900 000 kr. Han har ett kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidi- gare år på 1 680 kr. Summan av dessa belopp 901 680 kr, utgör A:s lättnadsunderlag. Statslåneräntan den 30 novem- ber 2009 var 3,20 %, vilket innebär att lättnadssatsen för inkomståret 2010 blir 2,24 %, dvs. 0,7 x 3,20.

A:s lättnadsbelopp uppgår därmed till 20 197 kr, dvs.

2,24 x 901 680. Summan av lättnadsbeloppet och det kvar- stående sparade lättnadsutrymmet, 21 877 kr (20 197 +

1 680), motsvarar den del av A:s utdelning som är skattefri.

Karaktärsbyte

I de fall ett karaktärsbyte skett från ett oäkta bostads- företag till ett privatbostadsföretag, kan ett lättnads- belopp som finns sparat vid karaktärsbytet inte utnytt- jas. Detta gäller både vid utdelnings- och kapitalvinst- beskattningen.

Hur utdelningen deklareras

Beräkningen av lättnadsbeloppet m.m. görs på blan- kett K12 och bifogas inkomstdeklarationen.

Uppkommer ett överskott ska detta tas upp som skattepliktig utdelning i inkomstdeklarationen under rubriken ”Kapital – Ränteinkomster, utdelningar m.m.”.

Uppkommer ett underskott ska detta tas upp som ”Kvarstående sparat lättnadsutrymme” på blankett K12 vid nästkommande års taxering.

Exempel för 2009

Utdelning/vinst i s.k. oäkta bostadsrättsförening

C. Beräkning av utdelning som är skattefri bostadsförmån/Utdelning på

D. Beräkning av löneunderlag

2.10 Summan av ersättningar 1 i företaget och dess dotterföretag under 2008 reducerat med statliga bidrag för lönekostnader under 2008. Med ersättningar avses löner, förmåner och ersättningar som ingår i underlag för beräkning av socialavgifter och särskild

katt på vsinko 08 m.m.

Blankett K12, sidan 2

Delägarens (bostadsrättsinnehavarens) namn

Personnummer

Bostadsrättsföreningens namn

Se exemplet: Beräkn

Organisationsnummer

ing av

2.1 Omräknat omkostnadsbelopp på andelar sidan 14	+	900	000
2.2 Löneunderlag. Belopp vid p. 2.13 nedan	+
2.3 Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år	+		0
2.4 Underlag för beräkning av skattefri utdelning	=	900	000
2.5 Utdelning på andelar under inkomståret	01 +	16	500
2.6 Lättnadsbelopp (2,02 % av beloppet vid p. 2.4)	-	18	180
2.7 Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år	-		0
2.8 Skattepliktig utdelning (+) förs till inkomst av kapital, ruta 50 i Inkomstdeklaration 1	02 =		0
2.9 Sparat lättnadsutrymme (-) till påföljande år	=	1	680

Exempel för 2010

Utdelning/vinst i s.k. oäkta bostadsrättsförening

C. Beräkning av utdelning som är skattefri bostadsförmån/Utdelning

D. Beräkning av löneunderlag

2.10 Summan av ersättningar 1 i företaget och dess dotterföretag under 2009 reducerat med statliga bidrag för lönekostnader under 2009. Med ersättningar avses löner, förmåner och ersättningar som ingår i underlag för beräkning av socialavgifter och särskild

eskatt på viss ärvsinkom 009 m.m.

Blankett K12, sidan 2

Delägarens (bostadsrättsinnehavarens) namn	Personnummer
Bostadsrättsföreningens namn Se exemplet: Beräk	1n0 Oirngangisatioansnvummer

på sidan 14

2.1 Omräknat omkostnadsbelopp på andelar

900 000

2.2 Löneunderlag. Belopp vid p. 2.13 nedan

2.3 Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år

1 680

2.4 Underlag för beräkning av skattefri utdelning

901 680

2.5 Utdelning på andelar under inkomståret

19 000

2.6 Lättnadsbelopp (2,24 % av beloppet vid p. 2.4)

20 197

2.7 Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år

1 680

2.8 Skattepliktig utdelning (+) förs till inkomst av kapital, ruta 50 i Inkomstdeklaration 1

2.9 Sparat lättnadsutrymme (-) till påföljande år

2 877

Uthyrning av lägenhet

Erhållen hyra av s.k. andrahandsuthyrning räknas som inkomst av kapital. Detta gäller oavsett om ut- hyrningen avser bostad eller lokal. Avgifter till före- ningen (förutom eventuella kapitaltillskott) och be- lopp motsvarande utdelning i form av bostadsförmån, som avser den uthyrda delen får dras av. Det är den bostadsförmån som skattemässigt behandlats som utdelning som avses (se sidan 14). Man får dock inte dra av mer än vad man fått i hyresinkomst. Utgifter för t.ex. reparation och underhåll, som direkt föran- letts av uthyrningen, är också avdragsgilla.

Ränteutgifter

Skuldränta på medlemmens lån för köp av bostads- rätten, är avdragsgill i inkomstslaget kapital.

Kapitaltillskott

Som kapitaltillskott räknas inbetalningar till föreningen som lämnas utan villkor om återbetalning och som föreningen i sin redovisning behandlat som kapital- tillskott. Inbetalningen ska ha höjt det egna kapitalet

i föreningen.

Försäljning av andel

i oäkta bostadsföretag

En andel i ett oäkta bostadsföretag jämställs vid för- säljning med en andel i en ekonomisk förening eller i ett aktiebolag. Detta innebär att vinsten är skatteplik- tig i sin helhet. En andel i ett bostadsföretag som vid ingången av året inte utgör ett privatbostadsföretag anses utgöra en andel i ett oäkta bostadsföretag.

E. Beräkning vinst/förlust

1 Ersättningar till arbetstagare som innehar kvalificerade andelar i företaget eller annat företag inom samma koncern ska inte tas med.

2 Du får inte göra avdrag för den del av förbättringsutgiften som motsvaras av skattereduktion för ROT-arbete i vissa fall. Läs mer på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

3 Om förlusten uppstått vid försäljning av aktier i ett bostadsaktiebolag för du istället över den till Inkomstdeklaration 1 ruta 81.

4 Om vinsten uppstått vid försäljning av aktier i ett bostadsaktiebolag för du istället över den till Inkomstdeklaration 1 ruta 54.

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

K12-2

SKV 2112 14 02

10-10

Exempel: Redovisning av försäljning Blankett K12, sidan 2

Detta kan t.ex. bli fallet om föreningen är nybildad under året.

Från försäljningsinkomsten, som utgörs av ersätt- ningen för andelen minskad med försäljningsomkost- nader, får avdrag göras för omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har förvärvats av annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare del- ägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarut- gifter. Till anskaffningsutgiften läggs kapitaltillskott, se under ”Kapitaltillskott”.

I omkostnadsbeloppet får även utgifter för förbättring av lägenheten ingå. Dock bara till den del som de inte tidigare dragits av vid den löpande beskattningen.

Utgifter för reparation och underhåll utgör endast förbättringsutgifter om åtgärderna medfört att lägen- heten är i ett bättre skick vid försäljningen än vid för- värvet.

Den som har en andel i ett oäkta bostadsföretag har rätt till skattereduktion för ROT-arbeten. De ROT- arbeten som omfattas är sådana som en bostadsrätts- innehavare normalt svarar för och som utförs inne i bostaden. När det gäller fönster och dörrar i lägen- heten ger endast arbeten på insidan av dessa rätt till skattereduktion.

Man har inte rätt till skattereduktion för

• reparation eller nybyggnad av balkong

• inglasning av befintliga balkonger

• stambyten av vatten-, avloppsledningar och motsvarande

• fasadrenoveringar.

2.14 Ersättning minus utgifter för avyttring

100 000

2.15 Summa verkligt omkostnadsbelopp 2

900 000

2.16 Återföring av uppskovsbelopp

2.17 Vinst (för beloppet till p. 2.19)

(+)

200 000

2.18 Förlust. För beloppet till Inkomstdeklaration 1 ruta 83 3.

(-)

2.19 Vinst i p. 2.17

200 000

2.20 Kvarstående sparat lättnadsutrymme till den del det hör till de sålda andelarna

2 877

2.21 Vinst. För beloppet till Inkomstdeklaration 1 ruta 64 4.

197 123

En mer detaljerad lista över vad som ger eller inte ger rätt till skattereduktion för ROT-arbete finns på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Skattereduktion för ROT-arbeten som man erhållit fr.o.m. den 8 december 2008 ska minska omkostnads- beloppet vid kapitalvinstberäkningen.

Lättnadsreglerna har som tidigare nämnts tagits bort. Reglerna får dock övergångsvis tillämpas även vid försäljning av andel i ett oäkta bostadsföretag. Om det kvarstår något sparat lättnadsutrymme har man rätt att under en övergångsperiod räkna av det från kapi- talvinsten, se vidare under ”Lättnadsreglerna” på sidan 14–15. Observera att sparat lättnadsutrymme endast får minska en kapitalvinst men inte öka en kapitalförlust.

Försäljningen redovisas på blankett K12. Vinsten efter det att eventuellt sparat lättnadsutrymme räknats av tas upp till 100 %. En kapitalförlust är avdragsgill till 70 % vid försäljning av andel i en oäkta bostadsrätts- förening. Om bostadsföretaget är ett bostadsaktiebo- lag kan dock en eventuell förlust kvittas mot kapital- vinster på aktier och marknadsnoterade delägarrätter. Den del av förlusten som överstiger sådana vinster är avdragsgill till 70 %.

Uppskov

Vid försäljning av en andel i oäkta bostadsföretag medges inte uppskov. Det krävs att föreningen upp- fyller villkoren för att vara ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten för att uppskov ska medges.

Du kan dock få uppskov med beskattningen när du säljer en andel i en förening som vid försäljningstid- punkten är ett privatbostadsföretag, även om fören- ingen var ett oäkta bostadsföretag vid ingången av året. I ett sådant fall ska beräkning av vinsten ske enligt reglerna om andel i oäkta bostadsföretag. Är övriga förutsättningar för uppskov uppfyllda kan upp- skov medges.

Om du har rätt till och vill begära helt eller delvis upp- skov med beskattning av vinsten, så för du inte över vinsten från p. 2.22 på blankett K12 till ruta 64 i in- komstdeklarationen. Du som uppfyller villkoren för slutligt uppskov tar upp vinsten på blankett K6 under avsnitt I p. 1. Om du begär ett preliminärt uppskov tar du i stället upp vinsten på blankett K6 under avsnitt

D p. 1.

För en mer utförlig redogörelse bl.a. av hur man fyller i blanketterna K6 och K2, samt för definitioner hän- visas till broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321).

Beskattning av medlem i oäkta bostadsföretag – Juridisk person

Utdelning

Medlem i ett oäkta bostadsföretag är skattskyldig för all utdelning från föreningen som inkomst av

näringsverksamhet under förutsättning att innehavet inte är näringsbetingat. En onoterad andel i ett aktie- bolag eller i en ekonomisk förening anses vara närings- betingad, om ägaren till andelen är ett aktiebolag eller en ekonomisk förening och andelen är en kapi- taltillgång. Detta får till följd att utdelning från ett oäkta bostadsföretag som lämnas till aktiebolag och ekonomiska föreningar i normalfallet blir skattefri för mottagaren.

Uthyrning av lägenhet

Inkomst från s.k. andrahandsuthyrning ska tas upp. För avdrag för kostnader gäller vanliga regler för inkomstslaget näringsverksamhet.

Ränteutgifter

Avdrag för räntekostnader får göras enligt vanliga regler för inkomstslaget näringsverksamhet.

Försäljning av andel

i oäkta bostadsföretag

Det är förhållandena vid årets ingång som avgör om försäljningen avser en andel i ett oäkta bostadsföretag eller en andel i ett privatbostadsföretag. Om fören- ingen är nybildad under året anses den inte vara ett privatbostadsföretag vid årets ingång.

En andel i ett oäkta bostadsföretag, som är en bostads- rättsförening, ska vid försäljning beskattas som en försäljning av en andel i en ekonomisk förening.

Från försäljningsinkomsten, som utgörs av ersätt- ningen för andelen minskad med försäljningsom- kostnader, får avdrag göras för omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har förvärvats av annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare del- ägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarut- gifter. Till anskaffningsutgiften läggs kapitaltillskott, se sidan 17 under ”Kapitaltillskott”. Utgifter för för- bättring av lägenheten kan också ingå i omkostnads- beloppet. Detta under förutsättning att utgifterna inte tidigare har dragits av.

I normalfallet är kapitalvinster på näringsbetingade andelar skattefria och kapitalförluster inte avdrags- gilla. Detta får till följd att när ett aktiebolag eller en ekonomisk förening säljer en andel i ett oäkta bostads- företag ska vare sig kapitalvinst tas upp eller kapital- förlust dras av.

Ett handelsbolag är inte skattskyldigt för inkomst- skatt. Det är i stället delägarna som beskattas för sin del av handelsbolagets nettoinkomst. Kapitalvinst på en andel (aktie eller andel i ekonomisk förening)) i ett oäkta bostadsföretag som ägs av ett handelsbolag ska dock inte beskattas om kapitalvinsten inte skulle ha beskattats om handelsbolagsdelägaren själv hade avyttrat andelen. Motsvarande kapitalförlust får inte heller dras av. Om ett handelsbolag avyttrar en andel i ett oäkta bostadsföretag ska alltså en handelsbolags- delägare som är aktiebolag inte beskattas för sin del av kapitalvinsten.

Självförvaltning

Den ersättning i form av avdrag på årsavgiften som en medlem i en bostadsrättsförening får för att utföra enklare förvaltningsuppgifter på föreningens fastig- het inom ett öppet system för självförvaltning är skattefri.

Enklare förvaltningsuppgifter är göromål som nor- malt kan utföras av alla medlemmar och som inte kräver speciell kompetens, exempelvis

• trappstädning

• trädgårdsskötsel

• enklare reparationer

• byte av glödlampor och annan förbruknings- materiel

• tillsyn av källarutrymmen, vindar, garage och tvättstugor.

Som enklare förvaltningsuppgifter räknas inte större reparationer och underhåll, rörarbeten, elarbeten, fasadmålning, omläggning av tak, arbete med fören- ingens redovisning eller styrelsearbete.

Undantaget från skatteplikt gäller endast till den del avdraget på årsavgiften inte överstiger den egna lägenhetens andel av den totala utgiften för förvalt- ningsuppgiften. Ytterligare en förutsättning är att samtliga medlemmar som deltar i självförvaltningen får avdrag på årsavgiften med samma belopp.

Varje lägenhet motsvarar en andel. Vid beräkning av det skattefria utrymmet ska utgiften fördelas på samt- liga lägenheter i fastigheten, oavsett om innehavarna deltar i självförvaltningen eller inte.

Avdraget på årsavgiften kan bestämmas med utgångs- punkt från vad den entreprenör som anlitades före självförvaltningen debiterade eller från marknads- priset på orten.

Följande exempel illustrerar hur beräkningen av skattepliktig respektive skattefri del kan ske (exempel ur prop. 1996/97:119).

Exempel

I ett hus med tio lägenheter deltar fem i självförvaltning i form av trappstädning och trädgårdsskötsel. Den totala kostnaden för trappstädningen är 3 000 kr per månad.

De fem medlemmarna tar över halva trappstädningen, vilket innebär att den inbesparade kostnaden är 1 500 kr per månad. När det gäller trädgårdsskötseln är den totala kostnaden 2 000 kr per månad. Detta arbete omhändertas i sin helhet av de fem medlemmarna. Den inbesparade kostnaden är således (1 500 + 2 000 =) 3 500 kr per månad.

De fem medlemmar som deltar i självförvaltningen får nedsättning på sin avgift med (3 500/5 =) 700 kr per månad.

Det skattefria taket utgör dock den totala kostnaden divi- derat med det totala antalet lägenheter, dvs. (5 000/10 =) 500 kr.

De medlemmar som deltar i självförvaltningen får alltså skattefri nedsättning med 500 kr, och resterande 200 kr utgör en skattepliktig inkomst av tjänst.

På den del av avdraget på årsavgiften som är skatte- pliktig inkomst av tjänst ska föreningen

• betala arbetsgivaravgifter (se sidan 25 under avsnittet ”Arbetsgivarredovisning”)

• lämna kontrolluppgift (se sidan 27).

Om en medlem, vid sidan av de sysslor som omfattas av självförvaltningen, mot ersättning även gör andra arbeten för föreningens räkning, är denna ersättning skattepliktig inkomst av tjänst.

Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift

Från och med den 1 januari 2008 har fastighetsskatten avskaffats för småhus samt för bostadsdelen i fler- bostadshus och ersatts av en kommunal fastighets- avgift. För lokaldelen i flerbostadshus tas statlig fastighetsskatt ut.

Ägaren eller den som ska anses som ägare till en fas- tighet vid ingången av kalenderåret ska betala fastig- hetsavgift och fastighetsskatt för hela kalenderåret. En tomträttsinnehavare ska exempelvis anses som ägare till marken i det här sammanhanget och svarar därför för fastighetsskatten/fastighetsavgiften för både byggnad och mark.

Den kommunala fastighetsavgiften för småhus upp- går kalenderåret 2010 till 6 387 kr per värderings- enhet för småhus som är uppfört med tillhörande tomtmark, dock högst 0,75 % av taxeringsvärdet. Den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 1 277 kr per bostadslägenhet dock högst 0,4 % av taxeringsvärdet.

Fastighetsskatt tas ut med en viss procent på under- laget för fastighetsskatt. Taxeringsvärdet för beskatt- ningsåret ligger till grund för att fastställa underlag för fastighetsskatt.

Fastighetsavgift och fastighetsskatt beräknas för kalenderår. Någon jämkning på grund av att ett räken- skapsår är förkortat eller förlängt ska inte göras, se dock nedan under rubriken ”Brutet räkenskapsår”.

Någon jämkning för att en fastighet förvärvas eller avyttras under kalenderåret ska inte heller ske.

En mer utförlig redogörelse av reglerna om fastig- hetsavgift och fastighetsskatt finns i broschyren ”Fastighetsskatt och fastighetsavgift” (SKV 296).

Brutet räkenskapsår

Vid ett förlängt räkenskapsår som innefattar två ingångar av kalenderår tas fastighetsavgift/fastighets- skatt ut för båda dessa år. Olika underlag kan gälla för dessa kalenderår. Vid ett förkortat räkenskapsår som inte innefattar ingången av något kalenderår tas ingen fastighetsavgift/fastighetsskatt ut.

Delägare i samfällighets- förening med särskild taxeringsenhet

Om bostadsföretaget är delägare i en samfällighets- förening som äger en fastighet, men som inte själv beskattas för sina inkomster och utgifter, ska bostads- företaget betala fastighetsskatt/fastighetsavgift för sin andel av denna fastighet. Värdet av andelen läggs till det förtryckta underlaget.

Nybyggda hus

Nybyggda småhus och nybyggda eller i vissa fall ombyggda flerbostadshus (bostadsdelen) är befriade från fastighetsavgift de första fem åren och får halv skatt de fem därpå följande åren. Den som sedan tidi- gare år haft rätt till denna lättnad vid nybyggnation fortsätter att erhålla lättnad resterande år även i det nya systemet med fastighetsavgift. Läs mer i bro- schyren ”Fastighetsskatt och fastighetsavgift”

(SKV 296).

Föreningens bokföringsskyldighet

Bostadsrättsföreningar är en form av ekonomiska för- eningar som har till ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. Bostadsrättsfören- ingar är bokföringsskyldiga enligt Bokföringslagen på samma sätt som andra ekonomiska föreningar.

Det betyder att bostadsrättsföreningar är skyldiga att löpande bokföra alla affärshändelser, dvs. alla in- och utbetalningar, uppkomna fordringar eller skulder, samt egna tillskott till och uttag ur föreningen av pengar, varor eller annat.

Affärshändelserna ska bokföras så att de kan presen- teras i både den ordning de har bokförts (så kallad grundbokföring) och i en systematisk ordning där man delar upp olika typer av affärshändelser för sig (så kallad huvudbokföring).

Kontanta in- och utbetalningar ska bokföras senast påföljande arbetsdag. Andra affärshändelser ska bok- föras så snart det kan ske. Varje affärshändelse ska också motsvaras av en verifikation. Verifikationen ska ge följande information om affärshändelsen:

• datum när verifikationen sammanställdes

• datum för affärshändelsen

• vad affärshändelsen avser

• affärshändelsens belopp

• vilken motpart affärshändelsen berör.

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att upprätta en års- redovisning. Detta innebär att de ska upprätta resultat- och balansräkning med noter och förvaltningsberät- telse. Kopior av handlingarna ska hållas tillgängliga för alla som är intresserade senast en månad efter det att föreningsstämman fastställt balansräkningen och resultaträkningen. En finansieringsanalys ska ingå i årsredovisningen om föreningen uppfyllt minst två av följande krav:

• Antalet anställda har under vart och ett av de två senaste räkenskapsåren i medeltal uppgått till mer än 50.

• Värdet av företagets tillgångar har enligt balans- räkningen under vart och ett av de två senaste räkenskapsåren uppgått till mer än 25 miljoner kr.

• Nettoomsättningen enligt resultaträkningen har under vart och ett av de två senaste räkenskaps- åren uppgått till mer än 50 miljoner kr.

Årsredovisningen ska i detta senare fall sändas in till Bolagsverket. För dessa föreningar gäller även att de ska utse en auktoriserad eller godkänd revisor som avlagt revisorsexamen.

Bolagsverket kan förelägga om att bestyrkta kopior av årsredovisningshandlingarna ges in dit.

Föreningens räkenskapsår

Räkenskapsåret för en bostadsrättsförening ska normalt sett omfatta 12 månader. Föreningens räken- skapsår måste dock inte följa kalenderåret, utan den kan i stället ha ett s.k. brutet räkenskapsår. Ett brutet räkenskapsår för en bostadsrättsförening får bara följa något av följande tre alternativ; 1/5 – 30/4, 1/7 – 30/6 eller 1/9 – 31/8.

Föreningens räkenskapsår ska framgå av föreningens stadgar.

Föreningens första räkenskapsår börjar löpa redan den dag då föreningen registreras hos Bolagsverket – även om föreningens ekonomiska verksamhet skulle komma igång först senare. Föreningens första räken- skapsår får därför omfatta kortare tid än 12 månader eller utsträckas till att omfatta max 18 månader. På det sättet kan man ”jämka” föreningens första räkenskaps- år så att det slutar på ett ”tillåtet” bokslutsdatum. Det- samma gäller när föreningens räkenskapsår läggs

om (framgår nedan). Det är också tillåtet att korta av räkenskapsåret när föreningens bokföringsskyldig- het upphör.

Omläggning

av räkenskapsår

Det finns också vissa möjligheter att byta boksluts- datum även efter det att föreningen börjat driva sin verksamhet. Beslut om ändringen måste då först tas av föreningsstämman. Om föreningen vill byta till brutet räkenskapsår krävs ett tillstånd av Skatteverket. Däremot kan man byta från brutet räkenskapsår till ett räkenskapsår som följer kalenderåret utan särskilt beslut från Skatteverket.

Omläggningen måste i båda fallen anmälas till Bolags- verket för att det nya räkenskapsåret ska börja gälla.

Registrering hos Skatteverket

Arbetsgivaravgifter, mer- värdesskatt och F-skattsedel

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att hos Skatte- verket anmäla sig som arbetsgivare om de betalar ut ersättningar för arbete i en sådan omfattning att de är skyldiga att

• göra skattevadrag

• betala arbetsgivaravgift/särskild löneskatt.

Bostadsrättsföreningen anmäler sig som arbetsgivare och anmäler skattskyldighet till mervärdesskatt genom att fylla i relevanta avsnitt av blanketten ”Skatte- och avgiftsanmälan” (SKV 4620). På den kan föreningen

också vid behov ansöka om F-skattsedel. (Det blir aktuellt om föreningen utför ett arbete eller en tjänst åt någon annan.)

Information finns i broschyren ”Företagsregistrering

– Ny-, ändrings- och avregistrering hos Skatteverket” (SKV 418). Mer information om F-skattsedel finns på sidan 25 i denna broschyr.

När föreningen blivit registrerad får den automatiskt skattedeklarationer, inbetalningskort och information om hur man redovisar och betalar till föreningens skattekonto. En bra hjälp kan vara ”Skattedeklara- tionsbroschyren” (SKV 409).

Betalning av preliminär skatt

Preliminär skatt (F-skatt) ska betalas med belopp som så nära som möjligt motsvarar den slutliga skatten enligt den årliga taxeringen året efter inkomståret.

De skatter som fastställs vid den årliga taxeringen är de som redovisas på sidan ett på inkomstdeklaratio- nen, t.ex. inkomstskatt, fastighetsskatt, fastighets- avgift och särskild löneskatt på pensionsmedel. Om moms redovisas i inkomstdeklarationen ingår även sådan skatt i F-skatten.

Den preliminära skatten ska betalas av bostadsrätts- föreningen själv efter särskild debitering. Skatten framgår av den skattsedel som Skatteverket skickar ut i januari varje år och ska betalas med lika stora belopp varje månad under tiden februari till januari

året därpå. F-skatten beräknas antingen enligt en schablonmetod eller med ledning av uppgifter i en preliminär självdeklaration. Beräkning enligt scha- blonmetoden görs med utgångspunkt från den slut- liga skatten vid den senaste taxeringen.

Om förhållandena ändras, t.ex. om nettointäkten blir högre eller lägre än tidigare beräknat eller om under- laget för statlig fastighetsskatt eller kommunal fastig- hetsavgift höjs, bör föreningen lämna en preliminär självdeklaration (SKV 4314) för att undvika att betala för låg eller för hög preliminärskatt. Blanketten finns på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx eller går att beställa via service- telefonen 000-000 000, direktval 6802.

Mervärdesskatt

En bostadsrättsförening ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. Föreningen har inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

Överlåtelse och upplåtelse av bostadsrätt och hyres- rätt har undantagits från momsplikt. Undantaget om- fattar även föreningens eventuella tillhandahållande av gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar om det ingår i nyttjanderätten.

I vissa fall ska en bostadsrättsförening redovisa moms. Det gäller t.ex.

• om föreningen ansöker om s.k. frivillig skattskyl- dighet vid uthyrning av verksamhetslokaler

• vid uttagsbeskattning

• vid parkeringsverksamhet.

Xxxxxxxxx skattskyldighet

Uthyrning och annan upplåtelse av fastighet undan- tas normalt från skatteplikt. Fastighetsägare kan dock ansöka om s.k. frivillig skattskyldighet för ut- hyrning av verksamhetslokal. Genom den frivilliga skattskyldigheten kan det bli möjligt för en hyresgäst som är momsregistrerad att göra avdrag för ingående moms på fastighetskostnader.

Uthyrare som förklarats frivilligt skattskyldig ska redovisa utgående moms på hyran för sådan fastighet eller fastighetsdel som omfattas av skattskyldigheten. Avdrag får göras för ingående moms som hänför sig till denna skattepliktiga uthyrning. Den moms som debiteras på hyran får hyresgästen göra avdrag för som ingående moms enligt allmänna regler.

Den som önskar bli frivilligt skattskyldig för uthyr- ning av fastighet ska ansöka om registrering hos Skatteverket. Sådan ansökan ska göras på blankett SKV 5704. Ansökan om skattskyldighet ska göras för varje lokal för sig. Det är således inte nödvändigt att ansöka om skattskyldighet för alla verksamhets- lokaler i en fastighet.

Xxxxxxxxx skattskyldighet vid överlåtelse

Den frivilliga skattskyldigheten följer med fastigheten vid en överlåtelse. Det innebär att den nya fastighets- ägaren övertar skattskyldigheten utan att behöva ansöka om det och betraktas som skattskyldig fr.o.m. tillträdesdagen. Om den nya fastighetsägaren inte vill överta den frivilliga skattskyldigheten måste den gamla och den nya fastighetsägaren på blankett

SKV 5724 gemensamt ansöka om att den frivilliga skattskyldigheten ska upphöra. En sådan ansökan ska göras senast dagen före tillträdet.

För utförligare information hänvisas till broschyren ”Xxxxxxxxx skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler” (SKV 563).

Uttagsbeskattning

Att ta en vara eller tjänst i anspråk genom uttag är också en momspliktig omsättning. Uttagsbeskattning ska bland annat ske när en bostadsrättsförening, med egen anställd personal utför vissa tjänster och skötsel på fastighet eller en fastighetsdel som inte är föremål för momsplikt. De tjänster som ska uttagsbeskattas är byggnads- och anläggningsarbeten, reparationer, lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel. Uttagsbeskattning sker om löne- kostnaderna för arbeten på en fastighet eller fastig- hetsdel som inte är föremål för momsplikt överstiger 300 000 kr per beskattningsår, inklusive socialavgifter. En bostadsrättsförening som inte är frivilligt skatt- skyldig till moms och som håller sig med en anställd fastighetsskötare kan på detta sätt komma att uttags- beskattas.

För vidare information om hur beskattningsunderlag vid uttagsbeskattning beräknas, se ”Momsbroschyren” (SKV 552).

Parkeringsverksamhet

Om en bostadsrättsförening hyr ut parkeringsplatser till bostadsrättsinnehavarna är uthyrningen inte momspliktig för föreningen. Uthyrning till utom- stående är momspliktig.

Uthyrning av platser och lokaler (garage) anpassade för parkering är momspliktig om den sker till någon (parkeringsföretag) som i sin tur hyr ut parkerings- platserna i en yrkesmässig verksamhet.

Arbetsgivarredovisning

Det finns olika slag av skattsedlar, F- skattsedel eller A-skattsedel. Den som inte har F-skatt har automa- tiskt A-skatt. Skattsedeln bestämmer vem, uppdrags- givaren eller uppdragstagaren, som är ansvarig för betalning av preliminär skatt och socialavgifter på ersättning för utfört arbete.

För en privatperson eller enskild näringsidkare som har A-skattsedel ska uppdragsgivaren normalt göra skatteavdrag och betala arbetsgivaravgifter. Om en juridisk person har A-skattsedel ska uppdragsgivaren endast göra skatteavdrag med 30 %. Arbetsgivaravgif- ter eller särskild löneskatt kan aldrig bli aktuellt att betala på ersättning till juridiska personer.

En person som både bedriver näringsverksamhet och samtidigt har anställning kan också ansöka om att få en F-skattsedel med villkor – en så kallad FA-skatt- sedel. En person med FA-skattsedel kan alltså använda F-skattsedeln i sin näringsverksamhet och A-skatt- sedeln i anställningen.

När får en skattsedel effekt?

Uppdragsgivaren (föreningen) är skyldig att ta reda på vilken form av skattsedel som uppdragstagaren har. Om uppdragstagaren uppger att han har A-skatt- sedel så gäller den. Då ska föreningen göra skatte- avdrag och betala arbetsgivaravgifter. För juridiska personer med A-skattsedel ska uppdragsgivaren endast göra skatteavdrag.

En F-skattsedel kan antingen visas upp eller så kan uppdragstagaren ange på anbudshandling eller faktura att han har F-skatt. Det kan ske antingen när ersätt- ningsbeloppet bestäms eller när ersättningen betalas ut. I båda fallen gäller F-skattsedeln, vilket innebär att uppdragstagaren själv betalar preliminär skatt och sina sociala avgifter.

Om uppdragstagaren har FA-skattsedel och vill att

F-skatt ska gälla måste han skriftligen åberopa F-delen av sin skattsedel.

När ska bostadsrättsföre- ningar göra skatteavdrag?

I de fall föreningen betalar ut kontant ersättning för arbete till en privatperson med A-skattsedel ska för- eningen göra skatteavdrag på utbetalningen. Även på styrelsearvode ska föreningen dra skatt. Skatteavdrag ska i dessa fall i regel göras med 30 % av ersättningen. Om ersättningen från föreningen inte uppgår till

1 000 kr under inkomståret behöver skatteavdrag inte göras.

När ska bostadsrätts- föreningar betala arbetsgivaravgifter?

Den som betalar ut ersättning till en privatperson eller enskild näringsidkare för arbete i Sverige ska betala arbetsgivaravgifter på beloppet om inte mottagaren har F-skattsedel. Det spelar ingen roll om den som mottar ersättningen är formellt anställd av utbetalaren eller inte. Med ersättning för arbete avses kontant lön och andra skattepliktiga förmåner. Även på styrelse- arvode och liknande ersättningar ska föreningen be- tala arbetsgivaravgifter om den sammanlagda ersätt- ningen till en person uppgår till minst 1 000 kr under inkomståret. Särskilda regler gäller om mottagaren är 65 år eller äldre vid årets ingång. Se broschyren ”Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter” (SKV 401).

Hur beräknas arbetsgivaravgifterna?

Procentsatsen för arbetsgivaravgifterna fastställs varje år och förtrycks på skattedeklarationen.

Aktuella procentsatser hittar du på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Särskilda regler gäller om mottagaren inte fyllt 26 år vid årets ingång. Verksamhet som bedrivs i stödom- råde A får, med vissa undantag, dra av upp till 10 % på avgiftsunderlaget. Se broschyren ”Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter” (SKV 401).

När ska arbetsgivaravgifter och avdragen skatt redovisas och betalas?

Redovisning för utbetalda löner och andra förmåner ska normalt vara Skatteverket tillhanda senast den

12 i månaden efter att ersättningen betalats ut till upp- dragstagaren. Den som är registrerad som arbetsgi- vare får normalt ut en skattedeklaration varje månad. Av denna framgår vilken dag redovisningen ska vara inne (ruta 01) och för vilken månad föreningen dekla- rerar arbetsgivaravgifter och avdragen skatt. Samma dag som redovisningen ska vara inne ska föreningens inbetalningar av avdragen skatt och arbetsgivaravgif- ter finnas på föreningens skattekonto.

När skattedeklarationen är ifylld och undertecknad av behörig firmatecknare ska den skickas in till den adress som står på baksidan. Om skattedeklarationen kommit bort för en viss månad ska föreningen vända

sig till Skatteverket för att få en ny blankett. Skatte- deklarationer går att beställa via servicetelefonen

000-000 000, direktval 6805 eller via xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Föreningen kan inte använda en annan månads skatte- deklaration, eftersom skattedeklarationen skannas in automatiskt.

Det är viktigt att den som är skyldig att redovisa ser till att sända redovisningen i god tid för att undvika förseningsavgift.

För utförligare upplysningar om redovisningen i skattedeklaration och om betalningar, se ”Skatte- deklarationsbroschyren” (SKV 409).

Säsongsregistrering

En förening som inte betalar ut annat än till exempel styrelsearvode en eller två gånger om året kan an- söka om att bli registrerad som säsongsarbetsgivare. Då behöver föreningen inte fylla i fler skattedeklara- tioner än nödvändigt och undviker därmed onödigt arbete och onödiga risker för till exempel försening av post.

Om föreningen redovisar moms varje månad kan den inte samtidigt vara registrerad som säsongsarbets- givare.

En säsongsarbetsgivare får endast ut två skattedekla- rationer per år. På dessa anges endast deklarationsår i förväg. Säsongsarbetsgivaren använder någon av dessa skattedeklarationer för att redovisa när en ersättning väl har betalats ut. Redovisningen ska då som vanligt ske senast den 12 i månaden efter att löneutbetalningen skett.

För en utförligare redogörelse av reglerna om skatt- sedlars rättsverkningar, skatteavdrag och arbetsgi- varavgifter, se broschyren ”Skatteavdrag och arbets- givaravgifter” (SKV 401).

Kontrolluppgifter

Upplysningar finns i broschyren "Kontrolluppgifter - ränta, utdelning m.m." SKV 373. Broschyren finns bara som pdf-fil på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Belopp anges i hela krontal.

KU31

Kontrolluppgift Inkomstår

Utdelning m.m. på delägarrätter 2010

40 Rättelsedatum om rättad uppgift sänds in 570 Specifikationsnummer

Uppgiftslämnarens namn och adress

Brf Tornet Lixxxxxxx 0

123 45 Småstad

Den skattskyldiges namn och adress

Xxxxx Xx Lixxxxxxx 0

123 45 Småstad

Uppgiftslämnarens person-/organisationsnummer

Den skattskyldiges person-/organisationsnummer

XXXXXX-XXXX

61 Delägare m.fl.

i fåmansföretag

Avdragen skatt

Avdragen utländsk skatt

574

Utbetald utdelning m.m.

19 000

504

Annan inkomst

572

ISIN-nummer

523

Depånummer

524

Andel av depån

571

Namn på aktien/andelen/ (delägarrätten)

Brf Tornet

Fälten nedan fylls endast i för begränsat skattskyldiga

Utländskt skatteregistreringsnummer

76 Landskod

77 Födelseort om utländskt skatteregistreringsnummer saknas 78 Landskod

Webbplats

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

Servicetelefon

000-000 000

Personlig service

Skatteupplysningen 0000-000 000

Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd.

För att kunna lämna riktiga kontrollupp- gifter är det viktigt att föreningen bevarar alla uppgifter om medlemmarnas anskaff- ningsutgifter, kapitaltillskott osv.

Du kan välja mellan att skicka kontroll- uppgifterna på fil via Skatteverkets fil- överföringstjänst på Internet eller lägga dem på en cd eller diskett som skickas till Skatteverkets inläsningscentral.

Du kan läsa mer om filöverföring på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/X-xxxxxxxx/Xxxxxxxxxxxxx. Du kan också lämna uppgifterna på kon- trolluppgiftsblankett. Kontrolluppgifterna ska lämnas till Skatteverket senast den

31 januari året efter det år som uppgiften avser.

Ersättning

för utfört arbete

SKV 2322 19 01 W 10-04

Den som betalat ut ersättning för arbete under året ska lämna kontrolluppgift, om ersättningen är skattepliktig inkomst av tjänst. Kontrolluppgift ska också lämnas om ersättningen utgör inkomst av närings- verksamhet och mottagaren inte har

F-skattsedel. Sådana kontrolluppgifter ska lämnas oavsett om bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag eller inte.

Kontrolluppgiften lämnas på blankett KU10 (SKV 2300). Mer information finns i broschyren ”Kontrolluppgifter – lön, förmåner m.m.” (SKV 304).

Exempel

Xxxxx Xx äger en andel i ett oäkta bostadsföretag. Hon har under 2010 fått utdelning med 19 000 kr (se exempel på sidan 14). Kontrolluppgiften som det oäkta bostads- företaget ska upprätta för Berits räkning kan se ut som exemplet ovan.

Utdelning

Ett oäkta bostadsföretag ska lämna kontrolluppgift för medlemmar om de är fysiska personer eller döds- bon. I kontrolluppgiften anges utdelning under året. Med utdelning avses både utdelning i form av kontan- ter och delägarnas bostadsförmån, se sidan 14 under ”Utdelning – bostadsförmån”. Observera att hela ut- delningsbeloppet ska anges, även om utdelningen kan vara delvis skattefri p.g.a. de s.k. lättnadsreglerna.

Kontrolluppgift ska lämnas på blankett KU31 (SKV 2322), se exempel ovan. Mer information om KU31 finns i broschyren ”Kontrolluppgifter – ränta, utdel- ning m.m.” (SKV 373). Broschyren finns bara som pdf-fil på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Överlåtelse av bostadsrätt

Privatbostadsföretag och oäkta bostadsföretag ska lämna kontrolluppgift om medlems överlåtelse (bl.a. försäljning och gåva) av privatbostadsrätt eller andel i oäkta bostadsföretag. Uppgifterna ska lämnas på KU55 och är i allt väsentligt samma för privatbostads- företag och oäkta bostadsföretag. Det anges särskilt där uppgiftslämnandet skiljer sig.

Kontrolluppgiften ska lämnas för fysiska (privat) per- soner och dödsbon. Den ska lämnas både till Skatte- verket och till överlåtaren. För överlåtaren ligger upp- gifterna till grund för att deklarera resultatet av över- låtelsen på blankett K6 (privatbostadsrätt) eller K12 (andel i oäkta bostadsföretag). Skatteverket redovisar vissa uppgifter i kontrolluppgiften på överlåtarens specifikation till inkomstdeklaration.

① Uppgiftslämnarens namn, adress och organisationsnummer

Uppgiftslämnare är privatbostadsföretaget eller det oäkta bostadsföretaget. Fyll i fullständigt namn, adress och organisationsnummer. Aktiebolag kan förkortas AB och ekonomisk förening EF.

② Överlåtarens namn, adress och personnummer

Överlåtare är den som t.ex. har sålt eller givit bort bo- stadsrätten eller andelen. Ange överlåtarens senaste kända adress. För fysisk person anges personnummer och för dödsbo dödsbonummer.

③ Rättelsedatum

En felaktig kontrolluppgift rättas genom en ny kon- trolluppgift. Den ska vara ifylld med samtliga uppgif- ter, då den ersätter tidigare lämnad kontrolluppgift. Om den rättade kontrolluppgiften skickas in senast den 1 mars 2011 kommer de rätta uppgifterna med

i överlåtarens inkomstdeklaration. Om den rättade kontrolluppgiften skickas efter att överlåtaren har lämnat sin deklaration till Skatteverket kan, beroende på den rättade uppgiften, överlåtaren behöva rätta sin inkomstdeklaration.

Specifikationsnummer

Specifikationsnummer ska bara anges om fler än en kontrolluppgift lämnas för en och samma person. Det kan t.ex. förekomma om personen har sålt flera bo- stadsrätter eller andelar under ett och samma år.

Lämpligen numreras kontrolluppgifterna 1,2 o.s.v.

⑤ Bostadsrättens/lägenhetens beteckning

Här anges den överlåtna bostadsrätten/lägenhetens beteckning.

⑥ Oäkta bostadsföretag

Om det är en andel i ett oäkta bostadsföretag som har överlåtits ska detta anges genom ett kryss i ruta 638.

⑦ Uppgifter om överlåtelsen

Tidpunkten för överlåtelsen framgår av överlåtelse- avtalet (dagen för undertecknandet av överlåtelse- handlingen). Om överlåtelsen är undertecknad den 1 november men tillträdet är först den 1 januari ska den 1 november anges som överlåtelsetidpunkt.

Med överlåten andel avses den andel av hela bostads- rätten som har överlåtits. Om t.ex. en person som äger 100 procent av en bostadsrätt säljer halva bo- stadsrätten, ska 50 procent anges i ruta 632 ”Över- låten andel”. Dessutom ska ett kryss sättas i ruta 637, eftersom överlåtelsen inte omfattar hela bostadsrätten. Om det i stället är en person som äger hälften av en bostadsrätt som säljer sin andel, ska 50 procent anges i ruta 632. Om den andre ägaren inte har sålt sin del (50 procent) ska ruta 637 markeras. Har den andre ägaren också sålt sin andel ska ruta 637 inte markeras.

Om överlåtelse skett genom arv, gåva, bodelning eller liknande ska detta anges genom ett kryss i ruta 633. Då ska överlåtaren inte beskattas och övertagaren träder in i överlåtarens skattemässiga situation.

⑧ Överlåtelse genom köp, byte eller liknande

När överlåtelse skett genom köp, byte eller liknande ska ett antal uppgifter som ligger till grund för över- låtarens kapitalvinstberäkning lämnas.

Överlåtelsepris

Har överlåtelsen skett genom försäljning anges över- låtelsepriset. Det är bruttobeloppet utan avdrag för eventuella utgifter i samband med försäljningen. Är det ett byte ska marknadsvärdet på den tillbytta till- gången anges som överlåtelsepris. Har vid bytet överlåtaren även betalat pengar ska detta minska överlåtelsepriset och har pengar erhållits ska detta öka överlåtelsepriset.

Inre reparationsfond

Den som övertar bostadsrätten övertar också över- låtarens andel av innestående medel på inre repara- tionsfond. För att överlåtaren ska kunna räkna av övertagen reparationsfond vid kapitalvinstberäk- ningen ska det anges i kontrolluppgiften vid ruta 635.

Kapitaltillskott

Kapitaltillskott som har varit avsedda för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombygg- nad ska redovisas i ruta 636. Det kan t.ex. vara för- höjda insatser eller andra tillskott i avsikt att minska föreningens skulder. Om bostadsrätten har förvärvats genom upplåtelse från föreningen ska den fastställda insatsen (grundavgiften) inte redovisas här utan i ruta 643, läs mer under ”Uppgifter om överlåtarens förvärv”.

Tilläggsköpeskilling Tilläggsköpeskilling är ersättning för över- låtelse utöver den som tidigare betalats ut.

Upplysningar finns i broschyren "Skatteregler för bo-

Kontrolluppgift

Överlåtelse av bostadsrätt

KU55

Inkomstår

2010

Denna tillkommade ersättning ska beskat- tas hos överlåtaren det taxeringsår belop-

stadsrättsföreningar och deras medlemmar", SKV 378. Belopp anges i hela krontal.

Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd.

Uppgiftslämnarens namn och adress

40 Rättelsedatum om rättad uppgift sänds in

③

Överlåtarens namn och adress

570 Specifikationsnummer

pet blir känt.

Utskiftade belopp i samband med fören- ingens upplösning ska inte beskattas som

BRF Atle ①

A-vägen 11

111 11 A-stad

Xxxxx Xxxxxxxxx ②

X-xxxxx 00

222 22 B-stad

Uppgiftslämnarens person-/organisationsnummer Överlåtarens person-/organisationsnummer

tilläggsköpeskilling utan som utdelning.

XXXXXX-XXXX ①

XXXXXX-XXXX ②

⑨ Uppgifter om överlåtarens förvärv

630

Bostadsrättens/lägenhetens beteckning

1:11 ⑤

⑥

638 Bostadsföretaget är ett oäkta bostadsföretag (inte privatbostadsföretag)

Uppgifter om överlåtelsen

Uppgifter om överlåtarens förvärv ⑨

Uppgiftslämnandet gäller också vissa uppgifter för förvärvet av den överlåtna bostadsrätten.

Tidpunkt för överlåtelsen

Överlåten andel

631

632

2010-01-21 ⑦

Tidpunkt för förvärvet

Förvärvad andel

640

641

1997-06-21

Tidpunkten för förvärvet

I ruta 640 anges vid vilken tidpunkt som

637

Endast del av bostadsrätten överlåten

642 Tidpunkt för förvärvet tidigarelagd till följd av förvärv genom arv, gåva, bodelning eller liknande

643

den överlåtna bostadsrätten förvärvades. Om förvärvet har skett stegvis vid flera tillfällen (t.ex. genom köp mellan makar) är det datumet för första förvärvstillfället

633

Överlåtelsen har skett genom arv, gåva, bodelning eller liknande

⑧

Om överlåtelsen skett genom köp, byte eller liknande lämnas även nedanstående uppgifter

700 000

634

Överlåtelsepris (bruttobelopp)

635

Förvärvspris (bruttobelopp)

Bostadsrättens andel av innestående medel på inre reparationsfond vid förvärvet

Bostadsrättens andel av föreningens behållna för- mögenhet den 1 januari 1974

644

645

250 000

som ska anges på kontrolluppgiften.

Förvärvad andel

Har andelar förvärvas vid flera tidpunkter ska den vid överlåtelsetillfället totala an- delen anges i ruta 641. Har 25 procent för-

Bostadsrättens andel av inne- stående medel på inre repara- tionsfond vid överlåtelsen

Kapitaltillskott för amortering av lån eller finansiering av för- bättringsarbeten på fastigheten

Tilläggsköpeskilling

636

639

100 000

värvats vid ett tillfälle och 50 procent vid

Fälten nedan fylls endast i för begränsat skattskyldiga

ett annat anges 75 procent.

00 00 00-00

Arv, gåva, bodelning eller liknande

Utländskt skatteregistreringsnummer

76 Landskod

⑩

Om den överlåtna bostadsrätten har förvärvats genom arv, gåva, bodelning eller liknande ska detta markeras med ett kryss i ruta 642. I ruta 640 anges då vid vilken tidpunkt den tidigare ägaren förvärvat bostadsrätten. Om den sålda bostadsrätten är förvärvad t.ex. genom gåva anges i ruta 640 tidpunkten för gåvogivarens för- värv (och inte tidpunkten för gåvan).

Förvärvspris (bruttobelopp)

Har den avyttrade bostadsrätten förvärvats genom köp ska priset enligt avtal anges i ruta 643. Det är bruttobeloppet som ska anges, d.v.s. man ska inte göra avdrag för olika utgifter i samband med köpet. Om bostadsrätten har förvärvats genom upplåtelse från föreningen är förvärvspriset den i upplåtelseav- talet fastställda insatsen (grundavgift) med tillägg för eventuella upplåtelse- och överlåtelseavgifter.

Har den överlåtna bostadsrätten förvärvats genom byte är förvärvspriset marknadsvärdet på den bort- bytta tillgången. Har vid bytet även pengar betalats ska detta ingå i förvärvspriset och har pengar erhål- lits vid förvärvet ska detta reducera förvärvspriset.

Inre reparationsfond

Bostadsrättens andel av innestående medel på inre reparationsfond vid förvärvet ska tas upp som en intäktspost vid överlåtarens kapitalvinstberäkning. Uppgiften ska lämnas i ruta 644.

Andel i förmögenheten

Vid kapitalvinstberäkningen får anskaffningsutgiften beräknas som 150 procent av bostadsrättens andel den 1 januari 1974. Om överlåtaren har anskaffat privatbostadsrätten senast under 1973 ska uppgift lämnas i ruta 645 om överlåtarens andel av privat- bostadsföretagets förmögenhet den 1 januari 1974. Uppgiften ska inte lämnas av oäkta bostadsföretag.

⑩ Begränsat skattskyldiga

Den som inte är bosatt, stadigvarande vistas eller har väsentlig anknytning till Sverige är begränsat skatt- skyldig. Den som är begränsat skattskyldig ska bara beskattas för vissa inkomster, t.ex. för kapitalvinst på privatbostadsrätt. I ruta 76 anges överlåtarens utländ- ska skatteregistreringsnummer och det utländska skatteregistreringsnumrets landskod. Läs mer i bro- schyren ”Kontrolluppgifter – ränta, utdelning m.m.” (SKV 373).

Inlämning av kontrolluppgifter

Skatteverket har utarbetat ett registreringsprogram för kontrolluppgifter (SKV 261). Programmet är gra- tis och årsbundet, vilket innebär att det endast kan användas för det aktuella året. När det gäller bostads- företag kan programmet användas för att bl.a. lämna följande kontrolluppgifter:

• Lön m.m. – KU10 (SKV 2300)

• Utdelning och innehav av delägarrätter – KU31 (SKV 2322)

• Överlåtelse av bostadsrätt – KU55 (SKV 2324)

Programmet kan laddas ner från xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Programmet kan även beställas via servicetelefonen 000-000 000, direktval 6807 eller via skattekontoret.

Det går även att redovisa kontrolluppgifter på andra elektroniska sätt, se broschyren ”Kontrolluppgifter – teknisk beskrivning” (SKV 260).

Diskett, cd m.m. ska skickas till Skatteverkets inläs- ningscentral. Inga brev eller meddelanden ska skickas med. Sådant ska i stället skickas till föreningens skattekontor.

Adressen till Skatteverkets inläsningscentral är: Skatteverkets inläsningscentral

Enhet 4300

839 86 Östersund

Kontrolluppgifter på papper finns på skattekontoret och kan också laddas ner från xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Där kan du även ladda ner broschyrerna ”Kontroll- uppgifter – teknisk beskrivning” (SKV 260), ”Kon- trolluppgifter – lön. förmåner m.m.” (SKV 304) och ”Kontrolluppgifter – ränta, utdelning m.m. (SKV 373). På sista sidan kan du se vilka broschyrer som du kan beställa via Skatteverkets servicetelefon.

Viktigt! När kontrolluppgifter lämnas in på kontroll- uppgiftsblanketter (pappersblanketter), måste alltid ett sammandrag bifogas, blankett SKV 2304. Detta gäller också när rättelser lämnas in.

Rättelse av tidigare inlämnad kontrolluppgift

Rättelse av felaktiga uppgifter kan göras antingen elektroniskt eller på kontrolluppgiftsblankett.

På en rättelseuppgift ska alla uppgifter för en person tas med, även sådana uppgifter som inte berörs av rättelsen.

För att Skatteverket ska kunna identifiera och rätta en kontrolluppgift måste följande uppgifter alltid finnas:

• Person-/organisationsnummer (om uppgifter fanns med i tidigare kontrolluppgift och i så fall med samma siffra).

• Specifikationsnummer (om uppgift fanns med i tidigare kontrolluppgift och i så fall med samma siffra).

• Rättelsedatum om det gäller en rättelse av en tidigare lämnad kontrolluppgift. I övriga fall, t.ex. om ytterligare kontrolluppgifter ska lämnas i efter- hand, betraktas de som nya och ska lämnas utan rättelsedatum.

Det går endast att registrera en uppgift på varje rad. Om föreningen måste ange flera summor eller datum, ska ett fristående brev med förklaring skickas in till föreningens skattekontor.

Lämna skattedeklaration via Internet

Skattedeklaration för moms, arbetsgivaravgifter och avdragen skatt kan numera även lämnas via Internet. Möjlighet finns också att få åtkomst till skattekontot via Internet. För att kunna skicka in skattedeklaratio- nen via Internet krävs

• att föreningen anmäler behörig företrädare till Skatteverket

• att den behörige företrädaren skaffar en e-legitimation.

På xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, under E-tjänster, finns infor- mation om skattedeklaration via Internet. Där kan man bl.a. läsa om hur man skaffar e-legitimation samt hur man anmäler behörig företrädare (blanketten Anmälan Elektroniska tjänster – Skattedeklaration).

Skatteverket ska meddelas om en företrädare inte längre är behörig att teckna föreningen.

En bostadsrättsförening kan inte lämna skattedekla- ration via Internet om

• föreningen har s.k. säsongsregistrering och bara lämnar skattedeklaration någon gång per år

• föreningen tecknas av flera personer gemensamt.

Ombud

Ett ombud kan efter ansökan få rätt att lämna skatte- deklaration elektroniskt för föreningens räkning. Läs mer på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, sökväg E-tjänster/Skatte- deklaration.

Fastighetstaxering

Vid fastighetstaxering indelas fastigheter i taxerings- enheter med olika beteckningar som t.ex. småhus- enhet, hyreshusenhet, lantbruksenhet och industri- enhet. Taxeringsvärde beräknas för var och en av de olika enheterna.

Som småhusenhet betecknas byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad kan höra olika komplementhus som garage, förråd och annan mindre byggnad samt den mark som upp- tas av byggnaden och området i anslutning till denna byggnad.

Som hyreshusenhet betecknas byggnad som är in- rättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande samt den mark som upptas av byggnaden och området i anslutning till denna byggnad.

Fastighetstaxeringssystemet består av tre olika delar: allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxe- ring och särskild fastighetstaxering. Allmän respektive förenklad fastighetstaxering sker vart tredje år.

Normalt taxeras fastigheter som ägs av bostadsrätts- föreningar som hyreshusenheter. När byggnaderna består av småhus ska dock taxering ske som småhus- enheter. Det gäller även för de fall småhusen består av radhuslängor på samma fastighet. Om föreningens byggnader utgörs av både hyreshus och småhus kommer föreningens egendom att bli föremål för allmän eller förenklad fastighetstaxering olika år.

För ytterligare information, se broschyrerna: ”Fastig- hetstaxering Småhus 2009–2011” (SKV 389), ”För- enklad fastighetstaxering Hyreshus” (SKV 384) eller gå in på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx under rubriken Fastig- hetstaxering.

Aktuella broschyrer

Skatteverkets servicetelefon: Ring 000-000 000. Vänta på svar.

Slå sedan direktvalet för det du vill beställa.

Försäljning av bostadsrätt (SKV 321), direktval 7407. Försäljning av småhus och ägarlägenhet (SKV 379),

direktval 7401.

Försäljning av näringsfastighet (SKV 313)* Fastighetsskatt och fastighetsavgift (SKV 296),

direktval 7501.

Fastighetstaxering Småhus 2009–2011(SKV 389),

direktval 7502.

Förenklad fastighetstaxering Hyreshus (SKV 384). Kontrolluppgifter – teknisk beskrivning (SKV 260).* Kontrolluppgifter – lön, förmåner m.m. (SKV 304),

direktval 7612.

Kontrolluppgifter – ränta, utdelning m.m. (SKV 373).* Skatteregler för samfälligheter (SKV 293).*

Skatteregler för privatpersoner (SKV 330),

direktval 7103.

Skatteregler för enskilda näringsidkare (SKV 295),

direktval 7603.

Skatteregler för aktie- och handelsbolag (SKV 294),

direktval 7616.

Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter (SKV 401),

direktval 7606.

Skattedeklarationsbroschyren (SKV 409),

direktval 7702.

Företagsregistrering – Ny-, ändrings- och avregistre- ring hos Skatteverket (SKV 418), direktval 7605.

Momsbroschyren (SKV 552), direktval 7607.

Xxxxxxxxx skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler (SKV 563), direktval 7611.

*Finns bara som pdf-fil på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Självbetjäning dygnet runt: Webbplats: xxx.xxxxxxxxxxxx.xx Servicetelefon: 000-000 000

Personlig service: Ring Skatteupplysningen, inom Sverige: 0000-000 000

från utlandet: x00 0 000 000 00

SKV 378 utgåva 7. Utgiven i februari 2011.

Document Metadata

Table of Contents

SKV 378 utgåva 7

Document Metadata