Contract
|
1 (10) |
Mellan Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd, nedan kallad Staden, och Bolaget AB (xxx.xx. XXXXXX-XXXX), nedan kallat Bolaget, gemensamt kallat Parterna, har under förutsättning som anges i § 7 nedan träffats följande
§ 1
Markanvisning
Exploateringsnämnden har 2020-XX-XX beslutat att till Bolaget anvisa det på bilagda karta (Bilaga X) angivna Markområdet. Det anvisade Markområdet ligger inom del av fastigheten Xxxxxxxxxx 0:00 x xxxxxxxxxx Xxxxxxxx, med adress Norra stationsgatan XX.
Denna markanvisning innebär att Bolaget, under en tid av två år från och med ovan angivna datum, har en option att ensam förhandla med Staden om överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal och tomträttsavtal för detta Markområde. Bolaget är medvetet om att Staden, inför överenskommelse om exploatering, kommer att ställa krav på god ekonomisk genomförandeförmåga för planerad bebyggelse inom Markområdet.
Bolaget är ett dotterbolag till Bolag 2 AB (xxx.xx XXXXXX-XXXX). Bolag 2 AB åtar sig gentemot Staden att solidariskt med Xxxxxxx ansvara för fullgörandet av samtliga åtaganden och förpliktelser enligt detta avtal och enligt sådan överenskommelse om exploatering som Staden och Bolaget kan komma att ingå för Markområdet.
§ 2
Avsiktsförklaring/mål
Hagastaden är ett av kommunfullmäktige utpekat angeläget stadsbyggnadsprojekt. År 2007 enades Karolinska Institutet, KTH och Stockholms universitet, tillsammans med Stockholms stad, Solna stad, Stockholms läns landsting samt representanter från näringslivet om visionen för området runt Karolinska och Norra Station. Den partsgemensamma visionen för det nya området Hagastaden anger att området ska bli en vetenskapsstad med fokus på hälsa där arbetsplatser, forskning och bostäder möter kultur och rekreation. En för Stockholm och Solna gemensam fördjupad översiktsplan antogs hösten 2008 av Stockholm respektive Solna. Den första detaljplanen, som omfattar de centrala delarna av området från ett kvarter väster om Solnabron fram till Norrtullplatsen, antogs av kommunfullmäktige 15 mars 2010. Samtidigt godkändes genomförandebeslut för hela projektet.
Stockholms del i projekt Hagastaden rymmer ca 3 000 nya lägenheter, ca 14 000 nya arbetsplatser, nya xxxxxx, mötesplatser m.m. Projektet medför en bättre koppling mellan Stockholm och Solna och skapar innovativa miljöer för högre utbildning och forskning.
Bolaget och Staden ska tillsammans verka för att det ovan angivna Markområdet planläggs för ny bebyggelse med kontor, bostäder och bottenvåningslokaler. Bolaget och Stadens intention är att verka för nedan ungefärliga fördelning och totalyta mellan verksamheterna. Den faktiska fördelningen och ytan mellan verksamheterna kommer att avgöras under detaljplaneprocessen.
Verksamhet |
Kvadratmeter BTA, ca |
Kontor |
X |
Bostäder |
X |
Bottenvåningslokal |
X |
Följande huvudprinciper ska gälla:
Kvartersmarken ska överlåtas med äganderätt till Bolaget.
Bil- och cykelparkering ska lösas inom kvartersmarken, bilparkering i underjordsgarage i enlighet med parkeringsstrategi för Hagastaden.
Inlastning och lossning ska lösas inom kvartersmark i underjordsgarage.
Bolaget ska i god anda samarbeta med andra byggaktörer som markanvisas inom programområdet för västra Hagastaden och övriga aktörer inom Hagastaden.
Bolaget ska delta i marknadsföring och den samordnade kommunikationen för Hagastaden tillsammans med övriga exploatörer och intressenter.
Bolaget ska följa bifogade hållbarhetskrav (Bilaga X).
Bolaget är medvetet om att det ska tas fram tre parallella arkitektförslag för gestaltningen av byggrätten och att Bolaget och Staden tillsammans ska utvärdera vilket förslag som passar bäst in för Markområdet. Bolaget har utslagsröst.
Avfallshantering ska ske via en stationär sopsugsanläggning med kommunalt huvudmannaskap.
Tidplanen för Bolagets utbyggnad av Markområdet ska samordnas med utbyggnaden av resten av Hagastaden.
Bolaget är införstådda med att det finns många inblandade parter och parallella projekt i anslutning till Markområdet och att kraven på samordning med Staden och andra byggherrar under produktionsskedet därför är betydelsefull. Staden har för detta avseende tagit fram ett särskilt PM logistiklösning (bilaga X).
§ 3
Detaljplan
Bolaget och Staden ska tillsammans verka för att en ny detaljplan för Markområdet tas fram, antas och vinner laga kraft.
Om stadsbyggnadskontoret så önskar ska planarbetet genomföras med konsultmedverkan. Stadsbyggnadskontoret utser plankonsult.
Bolaget ska efter avslutat parallellt uppdrag i samråd med stadsbyggnadskontoret i Stockholm utse kvalificerad arkitekt för den husprojektering som behöver göras i samband med detaljplanearbetet.
§ 4
Ekonomi
4.1. Utredningskostnader
Bolaget står för de utrednings- och projekteringskostnader som behövs för detaljplanearbetet och för att parterna ska kunna träffa en överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal. Staden står dock för kostnaderna för egen personal på exploateringskontoret.
Bolaget ska träffa ett avtal för detaljplanearbetet med stadsbyggnadskontoret, om stadsbyggnadskontoret så begär.
Nedlagda utredningskostnader inom ramen för detaljplanearbetet med västra Hagastaden som försiggått denna markanvisning kommer att faktureras bolaget retroaktivt.
4.2. Bygg- och anläggningskostnader
Kvartersmark
Bolaget ska svara för erforderliga evakueringar och rivningar inom den blivande kvartersmarken.
I de fall Staden bedömer att det inom Markområdet kan antas förekomma föroreningar som kan medföra skada för människors hälsa eller miljön beställer, utför och bekostar Staden egna provtagningar och utredningar för att klarlägga och bedöma behovet av efterbehandlingsåtgärder inom den blivande kvartersmarken. Staden tar vid behov fram en handlingsplan för den fortsatta hanteringen och de efterbehandlingsåtgärder som krävs för att marken ska kunna användas enligt ändamålet i blivande detaljplan. Vid denna bedömning använder Staden i första hand tillämpliga Storstadsspecifika riktvärden (xxx.xxxxxxxxx.xx). Staden bekostar inga åtgärder enligt ovan som beställs av Bolaget. Bolagets undersökningsplikt enligt lag påverkas inte av Stadens bedömning vad gäller behovet av provtagning, utredningar m.m.
Bolaget svarar för alla kostnader förknippade med hantering och avsättning av massor som har sådan kvalitet att de kan användas utan att medföra skada för människors hälsa eller miljön. Bolaget svarar alltid för all hantering av massor med halter upp till och med Naturvårdsverkets riktvärden för mindre känslig markanvändning (MKM). Staden svarar för merkostnader för transport och deponi för massor med halter över Naturvårdsverkets riktvärden för mindre känslig markanvändning (MKM).
För att värna om våra naturresurser ska så mycket som möjligt av schaktmassorna återanvändas antingen inom den blivande kvartersmarken eller inom andra områden. Detta ska ske i samråd med tillsynsmyndigheten.
Bolaget ska ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom den blivande kvartersmarken.
Gatu- och parkmark
Bolaget ska svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid den blivande kvartersmarken, till följd av Bolagets bygg- och anläggningsarbeten på den blivande kvartersmarken. Projektering och utförande av alla återställande- och anslutningsarbeten ska utföras i samråd med Staden och enligt Stadens standard.
Huvudregeln i övrigt är att Staden ska svara för och bekosta projektering samt byggande av kommunala anläggningar inom allmän platsmark. Parterna kan överenskomma om annat.
4.3. Sopsugsanläggning
Avfallshantering ska ske via en stationär sopsugsanläggning med kommunalt huvudmannaskap. För bostäder gäller tre fraktioner (restavfall, matavfall och tidningar) och för verksamheter gäller en fraktion (restavfall). Sopsugsanläggningen kommer att bekostas genom anslutningsavgift.
4.4. Parkering
Bolaget ska, för bil- och cykelparkering, följa Stadens parkeringsstrategi för Hagastaden.
Xxxxxxxxx ska ske inom kvarteret i underjordsgarage i enlighet med parkeringsstrategi för Hagastaden och punkt 5.6 nedan. Om behovet inte kan lösas fullt ut inom egen fastighet kan parkeringsköp i P-hus Hagastaden av Stockholm Parkering AB diskuteras.
4.5. Marköverlåtelse
Staden ska till Bolaget med äganderätt överlåta den blivande kvartersmarken för kontor, bostäder och eventuella kommersiella lokaler (butiker eller liknande). Parterna ska träffa överenskommelse om exploatering när planarbetet hunnit så långt att parterna tillsammans anser att en sådan kan träffas, dock senast 2022-10-15.
Köpeskillingen avseende byggrätt för kontor
Köpeskillingen för kvartersmark för kontor skall vara X kr per m2 ljus BTA.
Ovanstående köpeskilling för kontor är bestämd i prisläge 2020-XX-XX och ska regleras – upp eller ner – fram till tillträdestidpunkten med 100 % av förändringen av IPD Svenskt fastighetsindex, Värdeförändring, Kontor Stockholms innerstad utom CBD, framtaget av IPD Norden AB (IPD). Detta index visar värdeförändring per kalenderår för bebyggda fastigheter och tas fram senast under april månad nästföljande år.
Per 2018-12-31 (indextal för år 2018) är indextalet 518 enheter (1983-12-31=100). När indextalet för år 2018 har publicerats beräknas indextalet per 20XX-XX-XX genom linjär interpolering med utgångspunkt från indextalen för 2018 och 2019. Det på detta sätt beräknade indextalet benämns nedan som startindex.
Vid tillträde beräknas köpeskillingen enligt följande:
Om ett startindex enligt ovan har kunnat beräknas:
Slutligt
fastighetsindex beräknas som det vid tillträdestidpunkten av IPD
senast framtagna indextalet omräknat med förändringen av
statistiska centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för december
månad det år detta IPDs indextal avser och KPI för den månad som
infaller två månader före tillträdet. Köpeskillingen vid
tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 20XX-XX-XX
multiplicerad med förhållandet mellan slutligt fastighetsindex och
startindex.
Om ett startindex enligt ovan inte har kunnat beräknas:
Köpeskillingen vid tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 20XX-XX-XX multiplicerad med förhållandet mellan KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet och KPI för juli månad 2019.
Köpeskillingen avseende byggrätt för hotell
Köpeskillingen för kvartersmark för hotell skall vara X kronor per m2 ljus BTA
Ovanstående köpeskilling för hotell är bestämd i prisläge 2020-XX-XX och ska regleras – upp eller ner – fram till tillträdestidpunkten med 100 % av förändringen av IPD Svenskt fastighetsindex, Värdeförändring, Kontor Stockholms innerstad utom CBD, framtaget av IPD Norden AB (IPD). Detta index visar värdeförändring per kalenderår för bebyggda fastigheter och tas fram senast under april månad nästföljande år.
Per 2018-12-31 (indextal för år 2018) är indextalet 518 enheter (1983-12-31=100). När indextalet för år 2018 har publicerats beräknas indextalet per 20XX-XX-XX genom linjär interpolering med utgångspunkt från indextalen för 2018 och 2019. Det på detta sätt beräknade indextalet benämns nedan som startindex.
Vid tillträde beräknas köpeskillingen enligt följande:
Om ett startindex enligt ovan har kunnat beräknas:
Slutligt
fastighetsindex beräknas som det vid tillträdestidpunkten av IPD
senast framtagna indextalet omräknat med förändringen av
statistiska centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för december
månad det år detta IPDs indextal avser och KPI för den månad som
infaller två månader före tillträdet. Köpeskillingen vid
tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 2019-XX-XX
multiplicerad med förhållandet mellan slutligt fastighetsindex och
startindex.
Om ett startindex enligt ovan inte har kunnat beräknas:
Köpeskillingen vid tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 20XX-XX-XX multiplicerad med förhållandet mellan KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet och KPI för
juli månad 2019.
Köpeskillingen avseende byggrätt för bottenvåningslokal
Köpeskillingen för kvartersmark för affärslokal i bottenvåning skall vara X kronor per m2 ljus BTA.
Ovanstående köpeskilling för bottenvåningslokal är bestämd i prisläge 2020-XX-XX och ska regleras – upp eller ner – fram till tillträdestidpunkten med 100 % av förändringen av IPD Svenskt fastighetsindex, Värdeförändring, Kontor Stockholms innerstad utom CBD, framtaget av IPD Norden AB (IPD). Detta index visar värdeförändring per kalenderår för bebyggda fastigheter och tas fram senast under april månad nästföljande år.
Per 2018-12-31 (indextal för år 2018) är indextalet 518 enheter (1983-12-31=100). När indextalet för år 2018 har publicerats beräknas indextalet per 20XX-XX-XX genom linjär interpolering med utgångspunkt från indextalen för 2018 och 2019. Det på detta sätt beräknade indextalet benämns nedan som startindex.
Vid tillträde beräknas köpeskillingen enligt följande:
Om ett startindex enligt ovan har kunnat beräknas:
Slutligt
fastighetsindex beräknas som det vid tillträdestidpunkten av IPD
senast framtagna indextalet omräknat med förändringen av
statistiska centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för december
månad det år detta IPDs indextal avser och KPI för den månad som
infaller två månader före tillträdet. Köpeskillingen vid
tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 20XX-XX-XX
multiplicerad med förhållandet mellan slutligt fastighetsindex och
startindex.
Om ett startindex enligt ovan inte har kunnat beräknas:
Köpeskillingen vid tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 20XX-XX-XX multiplicerad med förhållandet mellan KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet och KPI för juli månad 2019.
§ 5
SÄRSKILDA FÖRUTSÄTTNINGAR
5.1 Byggnation i närheten till Värtabanan och Trafikverkets anläggningar
Strax norr om Markområdet ligger spårområde för Värtabanan. Bolaget är medvetet om detta och står för samtliga merkostnader det kan innebära för Bolaget att bygga nära spårområdet. Om så erfordras ska Bolaget teckna avtal med Trafikverket som reglerar konsekvenser av att bygga nära spårområde.
Bolaget ska följa de krav och restriktioner som Staden ställer gällande byggnation i angränsning till Värtabanan, vilket kommer att regleras i kommande överenskommelse om exploatering.
5.1.1 Säkerhetsavstånd mellan spår och bebyggelse
Bolaget är medvetet om att Trafikverket ställer krav på fritt avstånd mellan bebyggelse och spårområde för Värtabanan. Stadens utgångspunkt är att säkerhetsavstånd och krav på fasadutformning bestäms utifrån ett riskhänseende. Staden svarar för samordning i frågor med Trafikverket.
Bolaget är medvetet om att Trafikverket har en tillfartsväg och vändplats utmed Värtabanan. Trafikverket ställer krav på fritt avstånd mellan spår och bebyggelse som möjliggör vändplats för servicebil.
5.1.2 Byggnation i närheten av bergtunnelkonstruktion för Citybanan
Bolaget är medvetet om att byggnation inom Markområdet sker i anslutning till befintlig bergtunnelkonstruktion för Citybanan. Bolaget är medvetet om att särskilda förutsättningar och restriktioner vid grundläggning och lastnedföring kan följa av detta.
Bolaget är medvetet om att Staden kan kräva att planerade grundläggningsåtgärder och lastnedföringsberäkningar ska redovisas Staden, i egenskap av fastighetsägare, för godkännande innan några grundläggningsåtgärder får påbörjas.
5.2 Byggnation i anslutning till anläggningar tillhörande tunnelbanan
Bolaget är medvetet om att det anvisade Markområdet är belastat av andra konstruktioner som kan innebära begränsningar kring grundläggnings- och produktionsförutsättningarna för den planerade bebyggelsen.
Bolaget är medvetet om att samtliga byggnadstekniska förutsättningar kopplat till Markområdet och de åtgärder som krävs för att uppföra planerad bebyggelse bekostas av Bolaget.
5.2.1 Markanvisning av ytor tillfälligt ianspråktagna för uppförande av tunnelbana
Bolaget är medvetet om att Region Stockholm (FUT) har nyttjanderätt på Markområdet under tiden för uppförandet av tunnelbanan till Arenastaden (gula linjen). Det innebär att fastighetsbildning och eventuell byggstart beror av FUT och den tid de behöver för att färdigställa sina arbeten på platsen. Utbyggnadstid för tunnelbanan är beräknad till åtta år efter lagakraftvunnen järnvägsplan.
5.3 Byggnation i anslutning till anläggningar inom kvarter 37
Serneke i samarbete med KFUM Central Idrott och Kulturcenter AB tilldelades i december 2019 en markanvisning för en mindre arena inom kvarter 37. Bolaget är medvetet om att KFUMs behov prioriteras inom ramen för västra Hagastaden och kan komma att inkräkta på utbredningen av markanvisningsområdet för kvarter 38-39. Bolaget är således införstådda med att utvecklingen av KFUMs mindre arena inom kvarter 37 kan resultera i olika fasta förutsättningar att förhålla sig till inom markanvisningsområdet.
5.4 Koordinatdifferens
Bolaget ansvarar för att inhämta korrekta stomnätspunkter och korrekt projekteringsunderlag från Staden.
5.5 Teknisk anläggning för elförsörjning
Det finns inte någon nätstation inom, eller i anslutning till, västra Hagastaden som kan försörja kommande bebyggelse med el. Det begränsade utrymmet inom planområdet gör att teknisk anläggning för elförsörjning med fördel bör placeras i underjordsgarage, eller på annan lämplig plats, inom kvartersmark, som egen 3D-fastighet eller med servitut.
Bolaget medger att erforderlig yta för nätstation görs tillgänglig inom kvartersmark och kan regleras som teknisk anläggning i kommande detaljplan.
Vid markanvisningstillfället är inte nätstationens slutgiltiga utbredning och höjdläge bestämt vilket kan påverka Markområdets omfattning.
5.6 Underjordsgarage
I västra Hagastaden planeras ett underjordsgarage med en gemensam angöring för alla kvarter inom detaljplaneområdet. Utrymmet längs med Norra Stationsgatan är begränsat och fler angöringspunkter skapar sämre förutsättningar att skapa aktiva bottenvåningslokaler och en levande stadsmiljö i området.
Bolaget är medvetet om att parkering och angöring ska lösas i underjordsgarage med en gemensam angöringspunkt för alla fastigheter inom västra Hagastaden. Utformning av underjordsgarage, angöring och övriga för garage nödvändiga utrymmen kommer att utredas under detaljplaneprocessen. Formen för fastighetsreglering av underjordsgarage och angöring avgörs av Lantmäterimyndigheten.
Bolaget är införstådda med att flera parter är involverade i utformningen av ett underjordsgarage i västra Hagastaden och att andra byggprojekt planeras i anslutning till Markområdet och att detta kräver samordning med Staden och andra byggherrar inom detaljplaneområdet.
§ 6
Markanvisningspolicy m.m.
Bolaget ska följa samtliga villkor i bilagda markanvisningspolicy (Bilaga X), beslutad i kommunfullmäktige den 15 december 2015. Detta innebär bland annat att Bolaget ska följa Stadens, av kommunfullmäktige, gatu- och fastighetsnämnden, marknämnden eller exploateringsnämnden vid markanvisningar beslutade generella krav. Exempel på sådana krav är att integrera olika former av specialbostäder, lokaler för förskola, social omsorg och service, att göra ute- och inomhusmiljön tillgänglig för människor med funktionsnedsättning, att uppfylla vissa krav avseende avfallshantering och byggnation i anslutning till allmän platsmark m.m.
Enligt Stadens markanvisningspolicy gäller vidare att markanvisningen inte får överlåtas samt att Staden under vissa förutsättningar får återta markanvisningen. Med tillägg till detta har Staden rätt att återta markanvisningen om Bolagets ägarförhållanden ändras utan Stadens godkännande därtill. Om Bolaget går i konkurs förfaller markanvisningen.
§ 7
Giltighet
Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte överenskommelse om exploatering enligt § 1, § 4.5 och § 4.6 ovan träffats mellan Staden och Bolaget senast 20XX-XX-XX.
Bolaget är medvetet om
att beslut om att anta detaljplan meddelas av stadsbyggnadsnämnden eller kommunfullmäktige. Beslut om att anta detaljplan ska föregås av samråd med dem som berörs av planen och andra beredningsåtgärder. Bolaget är även medvetet om att sakägare har rätt att överklaga beslut att anta detaljplan och att beslut om antagande av detaljplan kan prövas i särskild ordning,
att detta avtal inte är bindande för kommunens organ, med undantag för exploateringsnämnden, vid prövning av förslag till detaljplan.
* * * * *
Detta avtal har upprättats i tre likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt.
Stockholm den
För Stockholms kommun För Bolaget
genom dess exploateringsnämnd
( ) ( )
( ) ( )
För Bolaget 2
( )
( )
BILAGOR
X. Karta
X. Hållbarhetskrav
X. PM Logistiklösning Hagastaden
X. Markanvisningspolicy
X. Generella områdeskrav Hagastaden