BESLUT DEN 18 JANUARI 2024 DNR 88/23 SIDA 1 AV 9
BESLUT DEN 18 JANUARI 2024 DNR 88/23 SIDA 1 AV 9
Anmälare
NN
Ombud:
Advokaten P-UA och jur kand OP
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen OE
Vad saken gäller
BESLUT
NN har inte rätt till ersättning.
YRKANDEN M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 278 524 kr plus ränta enligt 4 och 6 §§ rän- telagen från och med den 19 november 2022 till dess att betalning sker.
Mäklaren har motsatt sig kravet. Han har inte godtagit något belopp som rimligt i och för sig. Han har accepterat sättet att beräkna ränta. För egen del har han begärt att ett eventuellt skadestånd ska jämkas, i första hand till noll.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Den 14 oktober 2021 köpte NN en bostadsrättslokal i Förorten för 2 500 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
NN fick inte lån och kunde därför inte betala köpeskillingen. Det ledde till att köpet hävdes och att han fick betala skadestånd till säljaren.
Enligt XX gav Mäklaren honom felaktig information om förutsättningarna för att få lån. Han har därför begärt skadestånd.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
Bostadsrätten var en lokal. Den hade inte någon boarea och utgjorde inte någon bostad. Bostadsrätten var heller inte möjlig att finansiera genom ett vanligt bolån eftersom den inte var en bostad.
Innan tecknandet av köpeavtalet uppgav emellertid Mäklaren att det var möjligt att finansiera köpet med ett bolån och att det skulle räcka med ett lånelöfte. Efter köpeavtalets tecknande tillhandahöll Mäklaren felaktigt underlag i form av en mäklarbild, vari framgick att bostadsrätten hade en boarea.
På grund av Mäklarens uppgifter om att köpet var möjligt att finansiera genom ett bolån kände han sig trygg och avstod från en återgångsklausul.
Efter köpeavtalets tecknande visade det sig att bolån inte kunde beviljas med följ- den att han tvingades häva köpeavtalet med skadeståndsskyldighet som följd.
Han hade aldrig köpt bostadsrätten om han hade fått riktig information av Mäkla- ren om förutsättningarna för bolån. Han hade inte någon anledning att misstro Mäklarens uppgifter.
Av ingivet mejl den 27 oktober framgår att Mäklaren hade information om att bo- stadsrättens boarea var 0 kvm. Trots vetskap om detta agerade Mäklaren för att en oriktig uppgift om boarea i mäklarbilden framfördes till honom. Utifrån mejl- kontakten synes det ha varit i syfte att förmå banken att bevilja ett bolån (i enlighet
med den oriktiga information som Mäklaren tidigare lämnat). Förfarandet är an- märkningsvärt. Likaså är det anmärkningsvärt att Mäklaren undanhöll detta från honom. Xxxxxxxxx att försöka ”rätta” uppgiften inför banken visar att Mäklaren uppenbarligen var medveten om dess betydelse för låneförutsättningarna.
Den 2 november 2021 skickade Mäklaren ett mejl till parterna och hänvisade till att någon boarea inte fanns. I samma mejl uttryckte Mäklaren att han inte haft kännedom om att det inte skulle gå att belåna en bostadsrätt utan boarea. I ljuset av ovanstående förfarande där Mäklaren – utan bostadsrättsföreningens vetskap
– försökt att förmedla oriktiga uppgifter om förekomsten av en boarea om 100 kvm, framstår det oriktiga uppgiftslämnandet som uppsåtligt och att Mäklaren måste ha haft kännedom om att det hade effekt för finansieringsmöjligheten.
Skadeståndsberäkning m.m.
Skadan uppgår till 278 524 kr och består av följande:
1. 185 000 kr avseende den återstående delen av inbetalad handpenning, vil- ken tillföll säljaren som skadestånd.
2. 14 981 kr avseende kostnad som han haft för ett tidigare juridiskt ombud i tvisten med säljaren.
3. 14 974 kr avseende kostnad för egenandel och självrisk som inte omfattats av hans rättsskydd i tvisten mot säljaren.
4. 28 524 kr avseende merkostnad för hyra till följd av att bostadsrättsköpet inte kunde genomföras.
Ränteyrkandet är beräknat enligt 4 § 3 st. räntelagen och avser tiden från och med 30 dagar från det att skadeståndskravet preciserades till Mäklaren.
Mäklaren
I första hand bestrids yrkandet på den grund att han inte vare sig uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.
Om något skadestånd ska utgå bör det med hänsyn till omständigheterna sättas ned till noll eller till ett belopp som nämnden anser skäligt.
Påstådd oaktsamhet
NN kontaktade honom via annonsen på Hemnet. NN kom på en privatvisning och bestämde sig snabbt för att lägga ett bud. Budet lades på plats efter bara en liten
stund, efter att XX hade pratat ihop sig med sin kollega som han hade med som sällskap. NN sa sig ha allting klart med finansieringen. Tiden mellan visning och un- dertecknat avtal var knappt ett dygn.
I ett sms före köpet den 14 oktober 2021 påtalade han för NN hur viktigt det var att ha ett godkänt lånelöfte från banken innan undertecknande av köpekontraktet. Han informerade uttryckligen i meddelandet att man annars riskerade att bli ska- deståndsskyldig.
När NN inför kontraktsskrivningen bad om de uppgifter som banken behövde – namn och organisationsnummer samt annan information om bostadsrättsför- eningen – lämnade han även hänvisning till annonsen på Hemnet.
Annonsen på Hemnet har dessvärre inte gått att återskapa, men i annonsen stod det ”100 kvm biarea”. När man klickade sig vidare och läste mer om objektet på Hemnet stod det enbart ”Area: 100 kvm”. Anledningen till detta var att det inte fanns någon möjlighet att på detta ställe skriva in informationen ”Biarea: 100 kvm” och ”Boarea 0 kvm”.
Av den information som NN hade tillhands inför tecknandet av köpeavtalet fram- gick således att det var fråga om en bostadsrättslokal, att den var belägen på vå- ning 0, att man inte fick bo i den och att dess area var 100 kvm. Därutöver fanns en bild på lokalen där det tydligt framgick att fönster saknades. Det framgick inte någonstans i underlaget, som NN och hans bank hade att ta ställning till innan kö- peavtalet tecknades, att lägenheten skulle ha någon boarea. Han var tydlig med att lokalen inte hade någon boarea och att det endast fanns biarea.
Efter det att NN undertecknade överlåtelseavtalet fick han emellertid avslag på sin låneansökan. NN borde först ha tillsett att banken hade godkänt den aktuella loka- len för att därefter skriva på kontraktet. Detta verkar dock NN ha underlåtit och han känner inte till vilka uppgifter som banken hade fått från NN inför köpet.
Efter det att överlåtelseavtal hade ingåtts bad NN om en ny mäklarbild eftersom den befintliga inte haft någon yta angiven överhuvudtaget och banken hade efter- frågat det. Han kontaktade därför föreningens förvaltare och frågade om de kunde skicka en ny mäklarbild med yta angiven, eftersom det på den befintliga mäklarbil- den inte funnits någon yta angiven överhuvudtaget. Förvaltaren skickade då en ny mäklarbild där 100 kvm olyckligt angavs som boarea (i stället för det korrekta bi- area). Han önskade endast att ytan skulle anges. När han mottog den nya mäklar- bilden vidarebefordrade han den till NN.
När NN sedan inte fick något lån från Mellanbanken, försökte han bistå NN och kontaktade banken för att höra vad problemet gällde. Han fick dock inte tag i någon handläggare som kunde hjälpa till. Han fick svar från banken att de inte kunde lämna ut någon information om saken till honom.
Sammanfattningsvis har han inte utfäst att NN skulle komma att beviljas bolån för lokalen. Han uppmanade NN att ha finansieringen klar inför köpekontraktets ingå- ende och han mottog bekräftelse på detta från NN inför undertecknandet. Den felaktiga uppgiften i mäklarbilden är inte något som han fört in och han hade inte heller kännedom om den frågans betydelse för finansieringen. Han lämnade inför köpet korrekt information om lokalen och dess förutsättningar.
Jämkning på grund av medvållande
Om han trots det ovanstående skulle anses skadeståndsskyldig bör eventuellt ska- destånd jämkas på grund att NN underlät att före köpet säkerställa godkänt lå- nelöfte för den specifika lokalen med dess förutsättningar. Han hade understrukit hur viktigt det var med godkänt lånelöfte innan köpekontrakt skulle ingås och in- formerat om att man kan behöva betala skadestånd om man inte har ett godkänt lånelöfte innan man skriver på ett överlåtelseavtal. NN hade inför kontraktsskriv- ningen hänvisat till annonsen på Hemnet där det framgick att det var fråga om just en bostadsrättslokal utan boyta.
På grund av NN medvållande till den uppkomna situationen bör eventuellt skade- stånd jämkas till i första hand noll, eller annars till ett belopp som nämnden anser skäligt.
NN tillade följande:
Han vidhåller att Mäklaren agerade oaktsamt då han lämnade information om att bostadsrättsköpet kunde finansieras med ett bolån och att han kunde känna sig trygg med det lånelöfte han fått av sin bank. Han hade inte anledning att ifråga- sätta Mäklarens uppgifter. Han var vid tidpunkten förstagångsköpare och utgick från att det gick att förlita sig på den information som ges av mäklare.
Mäklaren borde ha varit tydlig med att förklara skillnaderna mellan en bostads- rättslokal och bostadsrättslägenhet och givetvis även vad som fordras vid finansie- ringen av köpet. Det framstår som anmärkningsvärt att Mäklaren inte verkar ha satt sig in i omständigheterna på ett omsorgsfullt vis.
Han noterar att Mäklaren påstår att det inte skulle funnits fönster i bostadsrätten. Påståendet bestrids. Han ger in fotografier utvisande förekomsten av fönster. I
sammanhanget kan noteras att bostadsrätten mer eller mindre var inredd som en vanlig lägenhet med säng, soffgrupp, TV m.m., vilket ytterligare gav intrycket (i vart fall för gemene man) att ett bolån var adekvat. Han hade även med anledning av dessa omständigheter ingen anledning att ifrågasätta Mäklarens uppgifter.
Han bestrider Mäklarens påstående att han är medvållande till skadan. Han hade som sagt inte anledning att ifrågasätta dennes uppgifter. Han följde Xxxxxxxxx råd om ett godkänt lånelöfte, vilket han enligt Mäklaren kunde känna sig trygg med. I samband med köpet hade han med sig en vän vid namn XX. Även han hörde att Mäklaren, vid två tillfällen, uppgav att köpet kunde finansieras med ett bolån.
Vad avser arealuppgiften i mäklarbilden inges korrespondens i saken, utvisande att man från Mäklarens sida verkade för att den felaktiga arealuppgiften infördes i mäklarbeskrivningen.
Såväl enskilt som sammantagna visar omständigheterna kring köpet att Mäklaren agerade vårdslöst vid utförandet av mäklaruppdraget. Xxxxxxxxx har medfört skada för honom, som har tecknat köpeavtal för ett köpeobjekt under helt felaktiga premisser, vilket lett till att köpet blev ogenomförbart. Att köpeavtal alls tecknades baserades på de uppgifter som Mäklaren lämnade. Om han hade fått rätt inform- ation från början om objektets beskaffenhet och finansieringsförutsättningarna, hade någon skada inte uppstått eftersom något köpeavtal aldrig hade tecknats.
UTREDNINGEN
I ett sms före köpet skrev Xxxxxxxx följande till NN:
<.. image(En bild som visar text, Teckensnitt, skärmbild, guide Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
En sms-konversation före köpet mellan Mäklaren och NN hade följande innehåll:
<.. image(En bild som visar text, skärmbild, Teckensnitt Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
[…]
<.. image(En bild som visar text, skärmbild, Teckensnitt Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
I ett mejl till parterna efter köpet skrev Mäklaren följande:
NN har gett in en s.k. vittnesattest från YY med följande innehåll:
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fas- tighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: av- sikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behö- ver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Bedömningen i detta fall
Ärendet handlar om köp av en bostadsrättslokal. Det har inte påståtts att NN köpte lokalen för något annat ändamål än att bedriva näringsverksamhet där. Att det var fråga om näringsverksamhet får också visst stöd av vittnesattesten från YY, se ovan under rubriken ”Utredningen”. NN är med andra ord ingen konsument utan en kommersiell aktör. Det innebär att de regler om god fastighetsmäklarsed som ut- mejslats i praxis bör tillämpas restriktivt och med viss urskillning. En kommersiell aktör måste i betydande utsträckning själv bedöma riskerna med att ingå en affär och vara klar över förutsättningarna för att kunna genomföra den.
Som det får uppfattas ingick NN köpet utan att först stämma av med sin bank och be banken godkänna objektet och lånet. Även om man skulle godta NN:s påstå- ende att Mäklaren sa att det gick att belåna bostadsrätten med ett sedvanligt bolån, anser nämnden att graden av medvållande är så betydande att ett skade- stånd bör jämkas till noll.
Vid denna bedömning saknas det anledning att ta ställning till om Mäklaren age- rade oaktsamt och skadans storlek.
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.