Utlåtande 2006: RIII (Dnr 302-2051/2006)

Utlåtande 2006: RIII (Dnr 302-2051/2006)

Avtal med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdens Förvaltning om iordningställande av Fisksjöäng, byten av vissa markområden samt köp av markområden i Albano och Värtahamnen m.m. Avtal med JM Fastigheter AB om köp av kv. Grönland m.m.

Hemställan från marknämnden

Villkorat av kommunfullmäktiges godkännande senast 12 juni 2006

Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta följande

1. Avtal med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdens Förvaltning, innebärande iordningställande av Fisksjöäng, byten av vissa markområden samt köp av xxxx x Xxxxxx och Värtahamnen m.m., godkänns (bilaga 1).

2. Avtal med JM Fastighets AB om transportköp av fastigheten Djurgården 1:39, kv. Grönland godkänns bilaga 2).

3. Stadens utgifter om 74,7 mnkr för markköp, investeringsutgifter om

23 mnkr för upprustning av Fisksjöäng samt tillkommande driftkostnader om ca 1 mnkr per år får beaktas vid upprättandet av marknämndens budget för 2007 och kommande år.

4. Protokollet i detta ärende förklaras omedelbart justerat.

Föredragande borgarrådet Xxxx Xxxxxxxx anför följande.

Ärendet

Det är för Stockholms stad angeläget att lösa hinder för bostadsbyggandet i Hjorthagen-Värtanområdet och att lösa vissa andra markfrågor tillsammans

med staten. Staden har därför genom marknämnden förhandlat fram ett avtal med Statens fastighetsverk (SFV) och Kungliga Djurgårdens Förvaltning (KDF) om bl.a. markköp, markbyten och investering på Norra Djurgården. Ett led i avtalet är att av JM Fastighets AB transportköpa en fastighet i Djurgårds- staden som KDF avser utveckla för varvsändamål.

Stadens utgifter uppgår till 60 mnkr för markköp och 23 mnkr för upprust- ning av Fisksjöäng. Avtalet innebär dessutom driftkostnader om sammanlagt ca 1 mnkr per år för ersättning till staten avseende utökad drift i nationalstads- parken och underhåll i Hagaparken. I avtalet klargörs även äganderätter och fastighetsgränser m.m.

Remisser

Ärendet är remitterat till stadsledningskontoret.

Stadsledningskontoret anser att det är angeläget att rationella fastighetsin- nehav tillskapas, vilket bl.a. underlättar planerat bostadsbyggande. Det eko- nomiska resultatet av avtalet med Statens fastighetsverk och Kungliga Djur- gårdsförvaltningen bedöms sammantaget bli acceptabelt för staden. Stadsled- ningskontoret föreslår därför att kommunfullmäktige godkänner avtalet med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdsförvaltningen.

Mina synpunkter

Staden och staten har under åren förhandlat om och gemensamt upprättat by- tes- och köpeavtal avseende mark så att ett mer rationellt fastighetsinnehav uppnåtts för parterna, vilket även är fallet i det avtal som behandlas i detta ärende. Detta avtal omfattar upprustningsåtgärder, deltagande i förvaltnings- kostnader, servituts- och arrendeavtal samt förvärv.

Avtalet innebär även för stadens del att Rosenbadsparken och tre markom- råden av förgårdskaraktär överförs från staden till Statens fastighetsverk och för statens del att huvudmannaskapet för Riddarholmen övergår från staden till staten.

Staden förvärvar även fastigheten Grönland 1:39 av JM Fastighets AB och transporterar omedelbart köpet vidare till Kungliga Djurgårdsförvaltningen utan förpliktelser för staden. I och med transportköpet löses en tvist mellan staden och JM. Staten/Kungliga Djurgårdsförvaltningen, ges möjlighet att tillträda fastigheten som ska iordningställas.

Det är mycket positivt att staden, i och med detta ärende, kan bygga nya bostäder och studentbostäder i Xxxxxx, Xxxxxx och Norra Djurgården, säkra

rekreationsområden för boende i Norra Djurgårdsstaden samt att området invid Beckholmen på Djurgården rustas och görs tillgängligt.

Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådets förslag.

Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår kommunfullmäktige besluta följande

1. Avtal med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdens Förvaltning, innebärande iordningställande av Fisksjöäng, byten av vissa markområden samt köp av xxxx x Xxxxxx och Värtahamnen m.m., godkänns (bilaga 1).

2. Avtal med JM Fastighets AB om transportköp av fastigheten Djurgården 1:39, kv. Grönland godkänns (bilaga 2).

3. Stadens utgifter om 74,7 mnkr för markköp, investeringsutgifter om

23 mnkr för upprustning av Fisksjöäng samt tillkommande driftkostnader om ca 1 mnkr per år får beaktas vid upprättandet av marknämndens budget för 2007 och kommande år.

4. Protokollet i detta ärende förklaras omedelbart justerat.

Stockholm den

På kommunstyrelsens vägnar:

A N N I K A B I L L S T R Ö M

Xxxx Xxxxxxxx

Xxxxxx Xxxxxxxx

ÄRENDET

Marknämnden beslutade den 27 april 2006 att godkänna kontorets förslag till beslut enligt följande.

1. Marknämnden godkänner för sin del till utlåtandet bifogade avtal med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdens Förvaltning om iord- ningställande av Fisksjöäng, byten av vissa markområden samt köp av xxxx x Xxxxxx och Värtahamnen m m.

2. Nämnden godkänner för sin del till utlåtandet bifogade avtal med JM Fastighets AB om transportköp av fastigheten Djurgården 1:39, kv Grönland.

3. Nämnden underställer besluten kommunfullmäktige.

4. Nämnden ger kontoret i uppdrag att genomföra köpen och övriga åt- gärder enligt avtalen.

5. Nämnden godkänner investeringsutgifter om 23 mnkr avseende upp- rustning av Fisksjöäng samt ger kontoret i uppdrag att genomföra des- sa arbeten inom projekt Norra Djurgårdsstaden.

Markkontorets tjänsteutlåtande, daterat den 7 april 2006 har i huvudsak föl- jande lydelse.

Sammanfattning

Mellan markkontoret och staten genom Statens Fastighetsverk (SFV) och Kungliga Djurgårdens Förvaltning (KDF) har avtal upprättats om utvecklingen av Norra Djur- gårdsstaden. Avtalet omfattar upprustningsåtgärder, deltagande i förvaltningskostnader och servituts- och arrendeavtal i samband med nedläggning av kraftledning i tunnel, mm.

Avtalet omfattar också stadens förvärv av fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen och del av Norra Djurgården 1:1 i Albanoområdet.

Avtalet innebär även för stadens del att Rosenbadsparken och tre markområden av förgårdskaraktär överförs från staden till SFV och för statens del att huvudmannaska- pet för Riddarholmen övergår från staden till staten. Expertrådet för fastighetsvärde- ring kommer att behandla förvärven 2006-04-19, i ärende med dnr 0000-000-0000.

Staden förvärvar även fastigheten Grönland 1:39 av JM Fastighets AB och trans- porterar omedelbart köpet vidare till KDF utan förpliktelser för staden. I och med transportköpet löses en tvist mellan staden och JM. Staten/KDF, ges möjlighet att tillträda fastigheten.

Kontoret anser det angeläget att komma överens med KDF vad gäller utvecklingen av områdena i Albano och Norra Djurgårdsstaden. Det är därför av största vikt att avtalen undertecknas och att kontoret bekostar upprustning samt bidrar med driftkost-

nad avseende Fisksjöäng som till stor del kommer nyttjas av boende i Norra Djur- gårdsstaden. Genom förvärvet av Valparaiso blir staden ensam markägare i området runt Siljaterminalen.

Xxxxxxxx föreslår att nämnden för sin del godkänner bilagda avtalsförslag och un- derställer beslutet kommunfullmäktige för godkännande. Xxxxxxxx föreslår också att nämnden ger kontoret i uppdrag att fullfölja avtalen.

Xxxxxxxx föreslår vidare att nämnden i enlighet med detta utlåtande godkänner kon- torets förslag till delgenomförandebeslut för Norra Djurgårdsstaden och ger kontoret i uppdrag att utföra de arbeten som är förenade med detta beslut. Beslutet villkoras av ny detaljplan.

Bakgrund

Staden och staten, genom Statens Fastighetsverk (SFV), tidigare Byggnadsstyrelsen, har under åren förhandlat om och gemensamt upprättat bytes- och köpeavtal avseende mark så att ett mer rationellt fastighetsinnehav uppnåtts för parterna. Ett liknande för- farande ligger till grund för de avtal som behandlas i detta tjänsteutlåtande. Förelig- gande avtal inbegriper inte bara SFV utan även Kungliga Djurgårdens förvaltning (KDF), då vissa av de markområden som berörs disponeras av Xxxx Xxx:t Konungen inom ramen för den enskilda dispositionsrätten. Den Kungliga Dispositionsrätten be- vakas och förvaltas av KDF. Lagfaren ägare till fastigheten är svenska staten genom SFV.

Kontoret, SFV och KDF har förhandlat om och gemensamt upprättat förslag till ett avtal som dels reglerar iordningställande av Fisksjöäng mm, dels medger stadens för- värv av markområden i Värtahamnen och Albano och dels reglerar byte av ett flertal mindre markområden i staden, mm.

Fastigheten Djurgården 1:39, kv Grönland, förvärvades 1996 av Fastighetsaktiebo- laget Strandpromenaden som ingår i JM-koncernen (JM). JM avsåg bebygga fastighe- ten med bostäder. Området ingår sedan 1995 i Nationalstadsparken. I detaljplanearbe- tet motsatte sig stadsbyggnadsnämnden bostadsändamål med hänvisning till intillig- gande bullrande verksamhet från varv på Beckholmen, vilket avses bevaras. I ett inle- dande skede gjorde staden en planändring vilken innebar att gällande industribyggrätt utgick. Strandpromenaden stämde staden och en rättslig process har pågått sedan 1997 där Strandpromenaden har begärt skadestånd av staden i enlighet med övergångsbe- stämmelserna vid ändringen av PBL. KDF har intresse av Djurgården 1:39 i utveck- landet av ett museivarv tillgängligt för allmänheten. Parterna har överenskommit att staden förvärvar Djurgården 1:39 av JM som därmed avstår alla rättsliga anspråk på staden, varpå köpet omedelbart transporteras till KDF. Genom transportköpet av Djur- gården 1:39 får KDF möjlighet att utveckla området för museal varvsverksamhet, vilket ligger i linje med den detaljplan som stadsbyggnadskontoret arbetar med.

Inom projektet Norra Djurgårdsstaden har Gatu- och fastighetsnämnden och kom- munfullmäktige fattat flertalet beslut. GFN har i två omgångar fattat beslut om mark- anvisning till 20 byggherrar och KF fattade 2004-12-14 delgenomförandebeslut om

investering om 1 100 Mnkr rörande tidiga arbeten inom exploateringsområdet. Inve- steringarna avser förberedande åtgärder i området för att frigöra mark för bostadsbe- byggelse. I huvudsak innebär dessa investeringar avveckling av gasverksamheten, nedläggning av kraftledning i tunnel och flytt av gasledningar samt ny dagvattenkul- vert.

Nedläggning av kraftledning i tunnel är en förutsättning för exploateringen, då bo- städerna annars hamnar inom det säkerhetsavstånd kraftledningen har. Tunneln ligger helt inom stadens fastigheter förutom området vid tunnelns norra mynning, Fisksjö- äng, där marken ägs av staten och förvaltas av KDF. Fisksjöäng är en del av National- stadsparken. För att genomföra en nedläggning av kraftledningen i tunnel krävs med- givande av KDF, vilket har lett till att KDF ställt krav på staden om upprustning av Fisksjöäng så att området kan möta det ökade användartrycket som förväntas i och med den kommande exploateringen. Parterna har därför under året förhandlat om en omdaning av området och har gemensamt tagit fram förslag till gestaltning.

AVTAL

Avtal med SFV och KDF

Mellan KDF, SFV och staden har upprättats ett avtal, bilaga 1, som i huvudsak inne- bär att parterna kommit överens om följande:

- Överlåtelse av xxxx xxxxxxxxxxx,

Staden köper fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen och del av Norra Djurgården 1:1 i Albanoområdet.

Avtalet innebär att staden, under förutsättning att Xxxx Xxx:t Konungen avstår sin enskilda dispositionsrätt till markområdena, köper fastigheten Valparaiso 1 i Värta- hamnen och ca 5 200 m2 av Norra Djurgården 1:1, Albano.

Fastigheten Valparaiso 1 ligger i Värtanområdet och kommer att ingå i utbyggna- den av Norra Djurgårdsstaden. Köpeskillingen är 54,7 Mnkr. Marken är för närvaran- de utarrenderad till Stockholms Hamn som långtidsparkering. Valparaiso 1 tillträds när köpeavtalet vunnit laga kraft. Den framtida användningen är för närvarande oklar men fastigheten ligger centralt i utbyggnadsområdet och är en förutsättning för fortsatt planering och av betydelse för såväl hamnens utveckling som terminalområdet. Samti- digt med förvärvet av Valparaiso 1 förvärvar staden Valparaiso 2 från Jernhusen på delegationsnivå och uppnår med detta full rådighet över en viktig del av exploate- ringsområdet.

Valparaiso 1 och 2

I Albano-området köper staden ca 5 200 m2 av fastigheten Norra Djurgården 1:1 för en köpeskilling av 20 Mnkr. Markområdet tillträds när fastighetsbildning vunnit laga kraft. Området är ett före detta småindustriområde som är evakuerat bortsett från en arrendator. Markområdet skall ingå i ett markbyte mellan bl a Akademiska Hus, Jern- husen och staden. Bytet är reglerat i avtal mellan parterna och godkändes av GFN 2004-05-18. Markområdet som tillfaller staden ska upplåtas till Svenska Bostäder med tomträtt och avses bebyggas med ca 150 studentlägenheter. Med tanke på att projektet ingår i 20 000-bostäder-projektet krävs ett snabbt beslut. Kontoret föreslår därför att detta beslut omedelbart justeras.

Expertrådet för fastighetsvärdering kommer att behandla ärendet 2006-04-19, dnr 0000-000-0000.

Albano

Staden erhåller vederlagsfritt fem mindre delar av fastigheten Norra Djurgården 1:1 som kommer att ingå i Norra Länkenområdet.

Staden överlåter vederlagsfritt till SFV

- del av museiparken på Blasieholmen

- förgårdsmarken till Bondeska Palatset

- Rosenbadsparken

- område framför Dramatiska Teatern

Kontoret anser att samtliga markområden som överlåts från staden administrativt bör höra till statens fastighetsinnehav. Staden har inga intäkter för något av områdena och de belastar stadens driftbudget. Kontoret har i samråd med trafikkontoret gjort bedöm- ningen att allmänhetens tillgång till områdena inte kommer att försämras av ägarbytet.

Staden överlåter vederlagsfritt till KDF

två mindre fastigheter vid kv Grönland; Djurgården 1:17 och 1:19 till staten. Djurgår- den 1:17 ligger vid Beckholmssundet, är ca 350 m2 till ytan och utgör strandkant/kaj.

Djurgården 1:19 är en vattenfastighet om 50 m2 i Beckholmssundet. Kontoret anser att båda fastigheterna bör regleras in i Djurgården 1:39, kv Grönland.

För stadens del innebär avtalet dessutom att huvudmannaskapet för Riddarholmen avses övergå till staten genom detaljplaneändring.

- Klargörande av äganderätter och fastighetsgränser inom Djurgårdsstaden,

- Detaljplaneintentioner vid planläggning av Norra Djurgårdsstaden, Albano och kv Grönland,

- Servitut för terminalbyggnad och kraftledningstunnel i Fisksjöäng,

KDF godkänner upplåtelse av xxxx för att möjliggöra markförläggning av kraft- ledning. Kraftledningen ansluter i Fisksjöäng via en terminal-byggnad det luftbur- na nätet. KDF för sin del godkänner upplåtelse av xxxx för detta ändamål .

- Iordningsställande av Fisksjöäng samt gång- och cykelväg m.m.

Som en del av exploateringen åtar sig staden att på egen bekostnad rusta upp Fisk- sjöäng och anlägga gång- och cykelväg genom området samt broar över Husarvi- ken. Staden förbinder sig vidare att bekosta kompostanläggning på Fisksjöängs- området som påverkas när terminalplattan för kraftledningen byggs och att iord- ningställa närliggande grön- och rekreationsområden.

- Ersättning för ökade driftskostnader

På grund av ökade driftskostnader i nationalstadsparken till följd av exploatering- en förbinder sig staden att till KDF årligen utge ersättning om 332 000 kr.

- Stadens deltagande i underhållet av Hagaparken med 650.000 kr/år

Mellan Ståthållarämbetet, Stockholms stad, Solna stad och byggnadsstyrelsen in- gicks 1989 ett avtal beträffande Hagaparkens skötsel och angående ersättning. Avtalet förlängdes två gånger och har därefter sagts upp av staden med upphöran- de vid utgången av mars 2004. Ersättningen uppgick vid uppsägningen till

800.000 kronor/år. Avtalet fortlöper alltjämt mellan övriga avtalsparter. SFV/KDF och staden har efter förhandlingar överenskommit att ingå nytt avtal om ersättning för Ståthållarämbetets skötsel av Hagaparken. Kontoret bedömer att driftkostna- den inryms inom ordinarie budgetram.

Förslag till köpeavtal med JM Fastighets AB

Mellan staden och JM har upprättats ett förslag till köpeavtal, bilaga 5. Staden köper Djurgården 1:39, kv Grönland för en köpeskilling om 14,7 mnkr varvid JM återkallar sin stämningsanökan mot staden. Köpet transporteras omedelbart vidare till staten, KDF. Köpet är villkorat av att regering och riksdag godkänner statens köp.

Del av Djurgården 1:39 - Grönland

Delgenomförandebeslut

Utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden med ca 5 000 nya lägenheter och kommersiel- la inslag, medför att ett stort antal människor kommer att flytta in i området. Inom exploateringsområdet planeras park- och rekreationsområden med kvaliteter som över- stiger de krav staden ställer på innehåll och omfattning i samband med ny exploate- ring. Dock ser kontoret att Fisksjöäng till stor del kommer att nyttjas av boende i Nor- ra Djurgårdsstaden och just närheten till Fisksjöäng och Nationalstadsparken är en av exploateringsområdets stora tillgångar. KDF har inte varit beredd att acceptera avtal avseende terminalpunkten för kraftledningen med mindre än att samtidig upprustning sker av Fisksjöängsområdet.

Investeringen som finns upptagen i projektets budget, men ej är medtagen i tidigare delgenomförandebeslut, uppgår till 23 mnkr och består i huvudsak av följande poster:

Entreprenadkostnad	10 000 000
Hantering av förorenade massor	4 000 000
Utförande av KDF:s kompostanläggning	4 000 000
Projektering, projektledning, oförutsett mm	5 000 000
Totalt	23 000 000

I och med att Fisksjöäng övergår från att vara ett betes- och ängsområde till ett område som i högre grad kommer att kunna nyttjas för rekreation med gång- och cykelförbin- delser och gräsytor ökar driftkostnaderna. Staden skall årligen betala driftkostnader till KDF enligt bilaga 1 – Avtal. Ersättningen uppgår till 332 000 kr per år. Första utbetal- ningen av driftkostnaden bedöms falla ut årsskiftet 09/10 och avtalet gäller i tio år.

I samband med att KDF upplåter mark för terminalbyggnad skall Staden årligen er- lägga arrendeavgift om 168 000 kr från och med arbetena med kraftledningstunneln påbörjas vilket planeras till vintern 2007.

Driftkostnaderna ovan belastar projektet Norra Djurgårdsstaden och kommer att behandlas i kommande budgetberedning.

Markkontorets synpunkter

Kontoret anser det angeläget att komma överens med KDF vad gäller utvecklingen av områdena i Norra Djurgårdsstaden. Norra Djurgårdsstaden är ett av stadens viktigaste utvecklingsområden med totalt ca 5000 lgh varav ca 2000 i den första etappen. Den nya stadsdelen kommer att befolkas av ca 7 000 invånare som kommer att nyttja na- turmarken i Fisksjöäng mm för rekreation. De åtgärder staden påtar sig i samband med utvecklingen av stadsdelen anser kontoret därför är rimliga.

Att lägga kraftledningen i tunnel är direkt avgörande för Norra Djurgårdsstadens genomförande varför det är av stor vikt att träffa servituts- och arrendeavtal med KDF om terminalbyggnaden. Kontoret anser att en upprustning av Fisksjöäng bör kopplas samman med exploateringen då den kommer att tillföra denna stora fördelar. Invester- ingen är en möjlighet för staden att i samband med exploateringen rusta upp och för- stärka de natur- och kulturmiljöer som finns i Fisksjöäng samtidigt som de förorening- ar som finns kvar efter Fisksjöängs gamla industriområde tas om hand. Vidare anser kontoret att investeringarna i nya gång- och cykelbanor med tillhörande broar över Husarviken förbättrar områdets tillgänglighet och attraktivitet avsevärt. Stadens åta- ganden i Fisksjöäng förutsätter att ny detaljplan för bostadsändamål antas för Norra Djurgårdsstaden.

Beträffande förvärven av fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen och del av Norra Djurgården 1:1 i Albanoområdet anser kontoret att båda förvärven är mycket angeläg- na. Båda projekten är viktiga för staden och köpeskillingarna för markområdena som förvärvas är acceptabla.

Det är också rimligt att staden ånyo deltar i skötseln av Hagaparken, då parken till stor del utnyttjas av Stockholmarna. Det årliga beloppet, 650.000 kr/år, får också anses acceptabelt, mot beaktande av att ersättningen tidigare varit betydligt högre.

Delarna i avtalet med staten som är av byteskaraktär liknar tidigare ingångna avtal mellan parterna. Kontoret tycker att det är rimligt att förgårdsmark till statens fastighe- ter överförs till dessa. Vad beträffar Rosenbadsparken har starka önskemål framställts från regeringskansliet om möjligheten att öka säkerheten till Rosenbad, vilket skulle underlättas om parken ägs av staten. Parterna är överens om att parken även framledes

ska utgöra park. Kontoret anser att de markområden som överlåts från staden administ- rativt bör höra till statens fastighetsinnehav. Staden har inga intäkter för något av om- rådena och de belastar stadens driftbudget. Kontoret har i samråd med trafikkontoret gjort bedömningen att allmänhetens tillgång till områdena inte kommer att försämras av ägarbytet. För stadens del innebär avtalet i huvudsak att huvudmannaskapet för Riddarholmen övergår till staten och att vissa mindre (totalt ca 7 000 m2) delar av Norra Djurgården 1:1 överförs till staden.

Kontoret anser att stadens transportköp av Grönland 1:39 från JM löser en tvist mellan parterna utan förpliktelser för staden och ger staten, KDF, möjlighet att tillträda fastigheten.

Markkontorets förslag

Mot bakgrund av ovanstående redogörelse för utbyggnaden av Norra Djurgårdsstaden mm, ambitionen att uppnå ökad rationalitet i parternas fastighetsinnehav mm och kon- torets synpunkter på desamma föreslår kontoret att nämnden för sin del godkänner bilagda avtalsförslag och underställer kommunfullmäktige avtalen för godkännande. Xxxxxxxx föreslår också att nämnden ger kontoret i uppdrag att fullfölja avtalen.

Xxxxxxxx föreslår dessutom att nämnden i enlighet med detta utlåtande godkänner kontorets förslag till delgenomförandebeslut för Norra Djurgårdsstaden och ger konto- ret i uppdrag att utföra de arbeten som är förenade med detta beslut.

REMISSER

Ärendet har för synpunkter remitterats till stadsledningskontoret.

Stadsledningskontorets tjänsteutlåtande, daterat den 11 maj 2006, har i hu- vudsak följande lydelse.

SAMMANFATTNING

Det är angeläget att lösa hinder för bostadsbyggandet i Hjorthagen-Värtanområdet och att lösa vissa andra markfrågor tillsammans med staten. Staden har därför genom marknämnden förhandlat fram ett avtal med Statens fastighetsverk (SFV) och Kungli- ga Djurgårdens Förvaltning (KDF) om bl.a. markköp, markbyten och investering på Norra Djurgården. Ett led i avtalet är att av JM Fastighets AB transportköpa en fastig- het i Djurgårdsstaden som KDF avser utveckla för varvsändamål.

Stadens utgifter uppgår till 60 mnkr för markköp och 23 mnkr för upprustning av Fisksjöäng. Avtalet innebär dessutom driftkostnader om sammanlagt ca 1 mnkr per år för ersättning till staten avseende utökad drift i nationalstadsparken och underhåll i Hagaparken. I avtalet klargörs även äganderätter och fastighetsgränser m.m.

Det ekonomiska resultatet av avtalet med SFV och KDF bedöms sammantaget bli acceptabelt för staden. Stadsledningskontoret föreslår därför att kommunfullmäktige (KF) godkänner avtalet med SFV och KDF samt avtalet med JM Fastighets AB.

BAKGRUND

Staden och staten, genom SFV och KDF, har under åren förhandlat om köp och byten av fastigheter för att uppnå ett mer rationellt fastighetsinnehav för parterna. I förelig- gande ärende gäller detta bl.a. förvärv av markområden i Värtahamnen och Albano samt markbyte av ett flertal mindre markområden i staden.

Inom projektet Norra Djurgårdsstaden har KF fattat delgenomförandebeslut om in- vestering om 1 100 mnkr rörande förberedande åtgärder i området för att frigöra mark för bostadsbebyggelse. I huvudsak innebär dessa investeringar avveckling av gasverk- samheten i Hjorthagen, nedläggning av kraftledning i tunnel och flytt av gasledningar samt ny dagvattenkulvert.

Tunneln ligger helt inom stadens fastigheter förutom området vid tunnelns norra mynning, Fisksjöäng, där marken ägs av staten och förvaltas av KDF.

För att genomföra en nedläggning av kraftledningen i tunnel krävs medgivande av KDF, vilket har lett till att KDF ställt krav på staden om upprustning av Fisksjöäng så att området kan möta det ökade användartrycket som förväntas i och med den kom- mande exploateringen.

Fastigheten Djurgården 1:39, kv Grönland, förvärvades 1996 av JM-koncernen.

I detaljplanearbetet motsatte sig stadsbyggnadsnämnden bostadsändamål med hän- visning till intilliggande bullrande verksamhet från varv på Beckholmen, vilket avses bevaras. JM har stämt staden och en rättslig process har pågått sedan 1997 där JM har begärt skadestånd av staden. KDF har intentioner att utveckla området för museal varvsverksamhet.

ÄRENDET

Mellan KDF, SFV och staden har upprättats ett avtal, som i huvudsak innebär att par- terna kommit överens om följande:

Staden köper

• Fastigheten Valparaiso 1 i Värtahamnen. Köpeskilling 54,7 mnkr.

• Ca 5 200 kvm av fastigheten Norra Djurgården 1:1 i Albanoområdet (för byg- gande av studentbostäder). Köpeskilling 20 mnkr.

Staden köper och transporterar vidare till staten

• Djurgården 1:39, kv. Grönland. Köpeskilling 14,7 mnkr.

För dessa fastighetsaffärer ska staden erlägga en ersättning till staten om 60 mnkr och till JM Fastighets AB om 14,7 mnkr.

Staden övertar - utan någon ekonomisk ersättning till staten

• Fem mindre delar av fastigheten Norra Djurgården 1:1 (för utbyggnad av Norra Länken)

Staden överlåter - utan någon ekonomisk ersättning från staten

• Del av museiparken på Blasieholmen

• Förgårdsmarken till Bondeska Palatset

• Rosenbadsparken

• Område framför Dramatiska Teatern

• Två mindre fastigheter vid kv. Grönland: Djurgården 1:17 och 1:19

Dessutom innehåller avtalet klargörande av äganderätter och fastighetsgränser inom Djurgårdsstaden samt detaljplaneintentioner vid planläggning av Norra Djurgårdssta- den, Albano och kv. Grönland. Vidare regleras i avtalet servitut för terminalbyggnad och kraftledningstunnel i Fisksjöäng samt iordningsställande av Fisksjöäng samt gång- och cykelväg m.m – vilket medför en investeringsutgift för staden om ca 23 mnkr. Slutligen regleras ersättning från staden för ökade driftkostnader – totalt ca 1 mnkr per år - i nationalstadsparken samt för stadens deltagande i underhållet av Hagaparken.

ÄRENDETS BEREDNING

Marknämnden (MN) har den 27 april 2006 för sin del godkänt avtal med SDF och KDF, innebärande iordningsställande av Fisksjöäng, byten av vissa markområden samt köp av xxxx x Xxxxxx och Värtahamnen m.m. MN har dessutom godkänt avtal med JM Fastighets AB om transportköp av fastigheten Djurgården 1:39, kv. Grönland. Besluten underställs nu KF för godkännande.

Ärendet har remitterats till stadsledningskontoret. Inom stadsledningskontoret har ärendet beretts av ekonomiavdelningen i samråd med infrastrukturavdelningen.

STADSLEDNINGSKONTORETS SYNPUNKTER

Beslutsunderlag

I tjänsteutlåtandet till MN anges att huvudmannaskapet för Riddarholmen övergår från staden till staten. Vid slutförhandlingen av avtalet kom parterna dock överens om att detta ska regleras i ett särskilt avtal. Den felaktiga formuleringen i tjänsteutlåtandet påverkar dock inte MN:s beslut, som korrekt åberopar det slutförhandlade avtalet.

Stadsledningskontoret anser att det nu presenterade beslutsunderlaget ger en otyd- lig bild av det ekonomiska resultatet, vad gäller den ekonomiska ersättningen till staten för markköpen och transportköpet. Dessutom saknas beskrivning av budgetkonsekven- ser. Stadsledningskontoret har därför gjort vissa förtydliganden i detta ärende.

Ekonomiska förutsättningar

Stadens markköp har behandlats i expertrådet för fastighetsvärdering, som enligt upp- gift inte haft någon erinran. Stadsledningskontoret gör ingen annan bedömning i denna del.

På fråga från stadsledningskontoret har meddelats att de mindre fastigheter som överlåtes till staten inte har något bokfört värde. Även de fem mindre markytor som staden övertar från staten beräknas sakna bokfört värde. Driftkostnadskonsekvenserna har bedömts vara försumbara.

Investeringen i Fisksjöängsområdet (23 mnkr) har väl motiverats av MN. Även er- sättningen till KDF (332 tkr per år) för ökade driftkostnader i nationalstadsparken till följd av ny bebyggelse på Norra Djurgården kan förefalla rimlig.

Varför staden ska betala så stor ersättning (650 tkr per år) för deltagande i under- hållet i Hagaparken kan emellertid ifrågasättas – särskilt som staden redan 2004 sagt upp avtalet. Kostnaden är dock nu lägre än tidigare (800 tkr per år). Stadsledningskon- toret har erfarit att denna post liksom enskilda formuleringar i avtalet är en eftergift för att nå enighet om avtalet som helhet.

Markköpet i Värtahamnen och den nu aktuella investeringen i Fisksjöäng ingår i exploateringsekonomin för hamnområdet Hjorthagen – Värtan. Där har KF 2004 fattat genomförandebeslut om investeringsutgifter på 1 100 mnkr. Stadsledningskontoret påpekade då att projektet beräknas ge ett ekonomiskt underskott och att projektet dessutom är förenat med betydande tidsmässiga och ekonomiska risker.

En rapport om avveckling av Loudden som oljeterminal avses presenteras under sommaren 2006. Stadsledningskontoret föreslår att MN i anslutning härtill gör en lägesredovisning för hela hamnområdet och därvid gör en reviderad beräkning av ekonomiskt resultat för exploateringen i Hjorthagen-Värtan, inklusive konsekvenserna av avtalet med SFV och KDF om investeringar i Fisksjöäng, markköp i Värtahamnen m.m.

I stadens budget för 2006 finns avsatta investeringsmedel för åtgärder inom Gas- verksområdet. Stadsledningskontoret förutsätter att de investeringsutgifter som avtalet medför kommer att inrymmas i MN:s planeringsramar för investeringar under 2006 och kommande år. Kontoret förutsätter likaså att de ökade driftkostnader som avtalet medför kommer att inrymmas i MN:s driftbudget för 2006 och kommande år.

Samlad bedömning

Det är angeläget att rationella fastighetsinnehav tillskapas, vilket bl.a. underlättar planerat bostadsbyggande. Det ekonomiska resultatet av avtalet med SFV och KDF bedöms sammantaget bli acceptabelt för staden. Stadsledningskontoret föreslår därför att KF godkänner avtalet med SFV och KDF.

BILAGOR

1. Avtal med Statens fastighetsverk och Kungliga Djurgårdens Förvaltning om iord- ningsställande av Fisksjöäng, vissa markbyten samt markköp i Albano, och Värta- hamnen m.m.

2. Avtal med JM Fastighets AB om transportköp av fastigheten Djurgården 1:39, kv. Grönland.