Redogörelse för godtagbar säkerhet i exploateringsavtal i Alingsås kommun
Redogörelse för godtagbar säkerhet i exploateringsavtal i Alingsås kommun
Xxxxxx Xxxxxxxxx, exploateringsingenjör Alingsås kommun 2022-03-08
I samband med beslut att anta exploateringsriktlinjer, kommunfullmäktige den 12 december 2018, § 230, behandlade kommunstyrelsen ärendet den 26 november 2018, § 228 och fattade beslut om att för egen del ge kommunledningskontoret i uppdrag att ta fram de alternativ som kommunen anser vara godtagbar säkerhet.
Exploateringsenheten har, tillsammans med ekonomiavdelningen, studerat vilka alternativ som kommunen kan ställa som godtagbar säkerhet.
Bankgaranti
Idag är bankgaranti den enda säkerheten som Alingsås kommun kan acceptera då en sådan garanti bedöms vara den mest tillförlitliga. En bankgaranti innebär att banken garanterar, genom att gå i borgen för exploatören, att kommunen kommer erhålla de kostnader som exploatören, enligt exploateringsavtalet, förbundit sig till. Skulle köpet återgå erhåller kommunen bankgarantin av banken så att kommunen kan bygga ut det som innan varit överenskommet. Garantin sätts med grund i den uppskattningen man gjort för utbyggnadens omfattning.
För bankgaranti betalar köparen normalt ränta till banken under den tid som bankgarantin är gällande.
Alternativ till bankgaranti
1. Moderbolagsborgen
Att ställa moderbolagsborgen som säkerhet är endast möjligt om det finns ett moderbolag. Fysisk person har alltså inte nytta av modebolagsborgen. Det är vanligt att större exploatörer vill använda sig av moderbolagsborgen, vilket delvis beror på att det finns en möjlighet att undvika stämpelskatt. Ett bolag startas upp under moderbolaget, där exploateringsfastigheten kommer att ägas av det nya bolaget. Vid försäljning överlåtes hela bolaget, som innehar fastigheten, istället för att enbart sälja fastigheten. På så sätt kan stämpelskatt undvikas, eftersom det inte anses vara ett jordabalksköp.
Det kan finnas skäl för att använda moderbolagsborgen, exempelvis om anläggningen som ska byggas ut är liten och inte så kostsam.
2. Pantbrev
Ett pantbrev som säkerhet vid exploatering innebär att exploatören pantsätter en annan fastighet, som kommer tillfalla kommunens ägo om de inte lyckas finansiera sina åtaganden i exploateringsavtalet. Detta sätt ställer krav på exploatören att ha
annan mark i besittning som täcker de kostnader som exploatören åtar sig i avtalet. För kommunen innebär det att ställning behöver tas till vad marken som erbjuds har för värde för kommunen. Vidare finns det andra frågetecken gällande pantbrev; exempelvis hur kommunen sedan skulle erhålla fastigheten som pantbrevet omfattar. Detta alternativ förutsätter även att fastigheten inte är belånad eller pantsatt sedan tidigare.
3. Insättning av pengar på ”mellanhandskonto”
Detta sätt är inte möjligt att tillämpa som godtagbar säkerhet för kommunen, eftersom att osäkerheten och risken är för stor. Det går inte att på ett säkert sätt se till att kommunen erhåller pengarna om en extern juridisk eller fysisk person äger kontot som pengarna sätts in på. Skulle exploatören sätta in pengarna på och låsa ett konto är det inte heller en tillräcklig säkerhet för kommunen, eftersom att det finns fortfarande ingen garanti att de pengarna kommer kommunen tillhanda.
Sammanfattning
Det finns inget säkrare alternativ för kommunen än att använda bankgaranti som godtagbar säkerhet i exploateringsavtal. Både exploateringsenheten och ekonomiavdelningen anser dock att kommunen, vid specifika undantagsfall, kan godta annan säkerhet om särskilda skäl föreligger.