Kostnadskalkyl

Kostnadskalkyl

Bostadsrättsföreningen Olen 1

769641-2555

Kostnadskalkyl för Bostadsrättsföreningen Olen 1 Organisationsnummer 769641-2555

Kalkylen avser fastighet Funäsdalen 8:366 i Härjedalens kommun.

Bostadsrättsföreningen som registrerades hos Bolagsverket 2022-05-20, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning i tiden. Upplåtelsen kan även avse mark.

Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.

Bostadsrättsföreningen har för avsikt att under åren 2022-2023 uppföra tre flerbostadshus i Funäsdalen. Föreningen skall totalt omfatta 20 stycken lägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt. Bostadsarean kommer totalt att uppgå till 1206 m2. Upplåtelse beräknas till Q3 2023. Inflyttning kommer att ske under Q1 2024. Byggnaderna ligger i sådant samband att en ändamålsenlig samverkan mellan bostadsrätterna kan ske. Fastigheten kommer att vara fullvärdesförsäkrad inklusive styrelseansvarsförsäkring.

Bostadsrättsföreningen är ett äkta bostadsföretag. I det fall verksamheten initialt ej uppgår till 60% kan föreningen skattemässigt bli ett så kallat oäkta bostadsföretag.

För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 3§ bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för projektet.

A. Fastighetsbeskrivning

Fastighetsbeteckning Funäsdalen 8:366

Kommun Härjedalens kommun

Adress Xxxxxxxxxxx 00

Tomtareal 2218 m2

Byggnadsår 2022-2023

Gemensamhetsanläggning Under utredning.

Samfällighet Samfällighet för väghållning inom området ska bildas.

Servitut Xxxx servitut belastar fastigheten

Typ av hus Flerbostadshus

Boarea 1206 m2 (arean är uppmätt på ritning)

Antal lgh 20 st

Parkering En parkeringsplats per hushåll

Detaljplan Detaljplan för Funäsdalen 8:112, 8:203 m fl, Olen antagen 2011-12-08. Akt nr: 2362-P12/8.

Projektets status Bygglov erhållet, Startbesked för grundläggning erhållet. Xxxx och grundläggningsarbeten påbörjade.

B. Projektkostnad

Anskaffningskostnad, beräknad (inkl köpeskilling fastighet/aktier, entreprenadkostnad m m.)

77 360 136 kr

Lagfart, beräknad 170 000 kr

Pantbrevskostnad (2,0%) 193 064 kr

Summa 77 723 200 kr

Dispositionsfond 50 000 kr

Att finansiera 77 773 200 kr

C. Finansiering

Beräknat föreningslån med snittränta, 4,5 %

(Kredittiden motsvarar bindningstiden.)

9 653 200 kr

Insatser 68 120 000 kr

Summa 77 773 200 kr

D. Taxeringsvärde och pantbrev

Beräknat taxeringsvärde 2023
	Byggnad	18 800 000 kr
	Mark	2 788 000 kr
	Totalt	21 588 000 kr
Uttagna pantbrev		0 kr
E. Föreningens kostnader Ränta	4,5 %	434 394 kr
Driftskostnader, uppskattade	363 kr/m2	437 978 kr
Fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift* Avskrivning av byggkostnaden **	0 1,00%	615 000	0 kr 0 kr
Amorteringar ***	0,50%		48 266 kr
Avsättning underhåll ****	40 kr/m2		48 266 kr
Summa			968 904 kr

* Befrielse från kommunal fastighetsavgift i 15 år enligt gällande regelverk

** Avskrivningsbeloppet är beroende av byggkostnaden och kan således ändras om byggkostnaden justeras.

*** Amortering sker årligen med 0,5 % första 5 åren. Därefter sker amortering linjärt under avskrivningstiden resterande 95 år.

**** Enligt föreningens stadgar §47 ska avsättningar göras med minst 0,1% av taxeringsvärdet.

F. Finansiering årskostnader

Årsavgift medlemmar 968 904 kr

Summa 968 904 kr

G. Lägenhetsredovisning Hus 1:1

Lgh nr	Area nr	Rum & kök	Andelstal %	Insats kr	Årsavgift kr	Årsavgift kr/mån
1001	65,64	3	5,44%	2 990 000	52 707	4 392
1002	36,67	1	3,04%	1 840 000	29 445	2 454
1003	36,67	1	3,04%	1 840 000	29 445	2 454
1004	66,45	3	5,51%	2 790 000	53 357	4 446
1101	76	4	6,30%	4 790 000	61 026	5 086
1102	36,67	2	3,04%	2 890 000	29 445	2 454
1103	36,67	2	3,04%	2 890 000	29 445	2 454
1104	76	4	6,30%	4 790 000	61 026	5 086
1201	87,62	4	7,26%	4 690 000	70 356	5 863
1202	87,62	4	7,26%	4 690 000	70 356	5 863
	606,01		50,22%	34 200 000	486 608	40 551
Hus 1:2 Lgh	Area	Rum	Andelstal	Insats	Årsavgift	Årsavgift
nr	nr	& kök	%	kr	kr	kr/mån
1001	70,52	3	5,84%	3 490 000	56 625	4 719
1002	53,16	2	4,41%	2 340 000	42 686	3 557
1101	52,1	3	4,32%	3 850 000	41 835	3 486
1102	53,15	3	4,41%	3 190 000	42 686	3 557
1201	71,38	3	5,92%	4 190 000	57 316	4 776
	300,32		24,89%	17 060 000	241 148	20 096
Hus 1:3 Lgh	Area	Rum	Andelstal	Insats	Årsavgift	Årsavgift
nr	nr	& kök	%	kr	kr	kr/mån
1001	70,52	3	5,84%	3 490 000	56 625	4 719
1002	53,16	2	4,41%	2 340 000	42 686	3 557
1101	52,1	3	4,32%	3 850 000	41 835	3 486

1102	53,15	3	4,41%	2 990 000	42 686	3 557
1201	71,38	3	5,92%	4 190 000	57 316	4 776
	300,32		24,89%	16 860 000	241 148	20 096
Brf Olen 1 Lgh	Area	Andelstal		Insats	Årsavgift	Årsavgift
nr	nr	%		kr	kr	kr/mån
Hus 1:1	606,01	50,22%		34 200 000	486 608	40 551
Hus 1:2	300,32	24,89%		17 060 000	241 148	20 096
Hus 1:3	300,32	24,89%		16 860 000	241 148	20 096
	1206,65	100%		68 120 000	968 904	80 742

Kostnaden för lägenhetens hushållsel, kabel-TV/bredband och hemförsäkring ingår ej i ”årsavgift" ovan.

H. Uppskattade övriga kostnader per lägenhet utöver vad som ingår i årsavgiften

Area m2	Hushållsel ca kr/mån	Bredband ca kr/mån	Hemförsäkring ca m2 kr/mån
55	250	300	175
75	375	300	263
90	450	300	315

Kostnaderna ovan är uppskattade, de faktiska kostnaderna beror på förbrukning och abonnemang/avtal med leverantör.

I. Nyckeltal

Anskaffningskostnad	64 412 kr/m2
Föreningslån	8 000 kr/m2
Insats + upplåtelse	56 454 kr/m2
Driftkostnad	363 kr/m2
Årsavgift	803 kr/m2
Uppskattad värmekostnad	67 kr/m2
Uppskattad elkostnad	60 kr/m2
Uppskattad bredbandskostnad	30 kr/m2
Uppskattad hemförsäkringskostnad	42 kr/m2
Avskrivningar	510 kr/m2
Amortering	40 kr/m2

Kassaflöde 40 kr/m2

J. Övrigt

Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde. Säkerhet för lånen kommer att utgöras av pantbrev. Bindningstiden för lånen avses att mixas vid slutplacering så att snitträntan inte överstiger den i kostnadskalkylen angivna räntan.

Kalkylen är baserad på de förutsättningar för finansiering för projektet som fanns då kalkylen upprättades 2022-10-21.

Fastighetsförvärvet kommer att ske genom att föreningen förvärvar aktier i det bolag som äger fastigheten. Bostadsrättsföreningen förvärvar sedan fastigheten genom en interntransaktion från bolaget. Lägenheterna kommer att upplåtas med bostadsrätt och fastigheten utnyttjas sedan som säkerhet för föreningens lån. Bolaget kommer därefter att likvideras eller säljas vidare.

Försäljning av fastighet via aktiebolag till en bostadsrättsförening (”Bolagsombildning”) har prövats av Regeringsrätten 2006-05-03. För det fall bostadsrättsföreningen i framtiden avyttrar fastigheten kommer det övertagna skattemässiga värdet att ligga till grund för beräkning av skattepliktig vinst.

Bostadsrättsföreningens syfte är att upplåta lägenheter med bostadsrätt utan begränsning i tiden. Bostadsrättsföreningen kommer således inte att sälja fastigheten. Om föreningen ändå beslutar att sälja fastigheten finns en latent skatteskuld som ska betalas vid försäljningen.

Bostadsrättsföreningen beräknar att i redovisningen göra avskrivningar på fastighetens uppskattade bokförda byggnadsvärde, i enlighet med regelverket K3 (BFNAR 2012:1). Eftersom kostnaden för respektive komponent inte är känd vid kostnadskalkylens upprättande beräknas avskrivningen i prognosen till 1% (615 392 kr) av byggnadens värde. Föreningen avser inte att ta ut årsavgifter för att täcka avskrivningar.

Bostadsrättsföreningens beräknade årsavgift kommer att täcka föreningens löpande utbetalningar för drift, låneräntor, amorteringar samt avsättning till yttre underhållsfond. Föreningen kommer att redovisa ett årligt underskott som utgör differensen mellan årlig avskrivning och summan av årlig amortering och avsättning till underhållsfond. Detta kommer inte att påverka föreningens likviditet.

Insatsernas och årsavgifternas fördelning mellan bostadsrätterna framgår av den bilagda lägenhetsförteckningen. Som bilaga redovisas även en prognos med en känslighetsanalys med avseende på förändring av ränta och inflation.

Uppgifterna i föreliggande kostnadskalkyl är preliminära.

Styrelsen ansöker samtidigt om tillstånd hos Bolagsverket att uppbära förskott på insatserna från köpare av bostadsrättslägenheter i föreningens fastighet.

Funäsdalen den 2022-10-21

Bostadsrättsföreningen Olen 1

Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxx

BILAGA:

Prognos och känslighetsanalys

Bilaga 1. Ekonomisk prognos

År År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Kapitalkostnader (kr)

Räntor	434 394	432 222	430 050	427 878	425 706	423 534	401 129	378 723
Avskrivningar	615 392	615 392	615 392	615 392	615 392	615 392	615 392	615 392

Driftkostnader

Driftkostnader 000 000 000 738 455 673 464 786 474 082 483 563 533 893 589 461

Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 40 823

Amorteringar/Avsättningar

Avsättning underhåll	48 266	49 231	50 216	51 220	52 245	53 290	58 836	64 960
Amortering	48 266	48 266	48 266	48 266	48 266	99 580	99 580	99 580

Erfoderlig årsavgift exkl avskrivningar 968 904 976 457 984 205 992 150 1 000 299 1 059 968 1 093 438 1 173 547

Årsavgifter kr/kvm/år 803 809 816 822 829 879 906 973

Underskott avskrivning - avsättning underhåll 518 860 517 894 516 910 515 905 514 881 462 522 456 975 450 851

Nödvändig nivå på årsavgifter 968 904 976 457 984 205 992 150 1 000 299 1 059 968 1 093 438 1 173 547

Kassaflöde

Intäkter	968 904	976 457	984 205	992 150	1 000 299	1 059 968	1 093 438	1 173 547
Kostnader	872 372	878 960	885 723	892 664	899 788	907 098	935 022	968 184
Återinförda avskrivningar
Kassaflöde för löpande drift	96 532	97 497	98 482	99 000	000 000	152 870	158 416	205 363
Amorteringar	48 266	48 266	48 266	48 266	48 266	99 580	99 580	99 580
Investeringar
Summa Kassaflöde	48 266	49 231	50 216	51 220	52 245	53 290	58 836	105 783
Ackumulerat kassaflöde	48 266	97 497	147 713	198 934	251 178	304 468	587 335	940 467

Prognosförutsättningar

Ränteantagande	4,50%	4,50%	4,50%	4,50%	4,50%	4,50%	4,50%	4,50%
Inflationsantagande*	2%	2%	2%	2%	2%	2%	2%	2%
Taxeringsvärde	21 558 000	21 989 160	22 428 943	22 877 522	23 335 073	23 801 774	26 279 082	29 014 230
Föreningslån	9 653 200	9 604 934	9 556 668	9 508 402	9 460 136	9 411 870	8 913 968	8 416 066

*Avser driftskostnader, taxeringsvärde, skatter och avsättningar

Fastigheten förvärvas under löpande kalenderår. Men ovanstående prognos och nedanstående känslighetsanalys beräknas på hela år, 1/1 -31/12.

Föreningen gör i prognosen linjär avskrivning med 615 392 kr. Föreningen kommer bokföringsmässigt att redovisa ett årligt underskott som utgör differensen mellan årlig avskrivning och summan av årlig amortering och avsättning till underhållsfond.

Känslighetsanalys

Dagens inflationsnivå och dagens räntenivå

År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16

Årsavgift enligt ovanstående prognos kr/kvm/år 803 809 816 822 829 879 906 973

Årsavgifter om:

Dagens inflationsnivå och

1. Dagens räntenivå +1%	000	000	000	901	908	914	949	1 023
2. Dagens räntenivå +3%	1 043	1 048	1 054	1 059	1 064	1 113	1 128	1 182

Dagens räntenivå och

1. Dagens inflationsnivå +1%	803	813	824	835	847	858	924	1 040
2. Dagens inflationsnivå +3%	803	822	841	861	883	948	1 072	1 287

ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG

Undertecknade har, för det ändamål som avses i 5 kap 3 § bostadsrättslagen, granskat kostnadskalkylen för Bostadsrättsföreningen Olen 1, organisationsnummer

769641-2555, och lämnar följande intyg.

Kostnadskalkylen innehåller upplysningar av betydelse för bedömningen av föreningens tänkta verksamhet. De uppgifter som har lämnats i kalkylen är riktiga och stämmer överens med innehållet i för oss tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss.

I kalkylen gjorda beräkningar bedöms vara vederhäftiga och kalkylen framstår som hållbar.

På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att kostnadskalkylen enligt vår uppfattning vilar på tillförlitliga grunder.

Digital signering

Xxxxx Xxxx Xxxxxx Xxx

Jur.kand. Civ.ek.

Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Intygsgivarna omfattas av ansvarsförsäkring.

Vid granskningen har följande handlingar varit tillgängliga:

Registreringsbevis Stadgar Fastighetsinformation Beslut om avstyckning

Beräkning av taxeringsvärde Ritningar samt situationsplan Rumsbeskrivning

Bygglov 2022-06-22

Bankoffert Handelsbanken 2022-10-07

Transaction 09222115557479815955 Signed NH, TB, AU, CM

Document

Kostnadskalkyl Olen 1 20221021 Main document

10 pages

Initiated on 2022-10-21 13:44:42 CEST (+0200) by

Xxxxxxxxxxx Xxxxxx (CB)

Finalised on 2022-10-26 09:45:45 CEST (+0200)

Initiator

Xxxxxxxxxxx Xxxxxx (CB)

Cortina Projektledning AB

xxxxxxxxxxx.xxxxxx@xxxxxxxxx.xx

x00000000000

Signing parties

Xxxxxx Xxxxxxxxx (NH) Brf Olen 1 xxxxxxxxx.xxxxxx@xxxxx.xxx x00000000000 Signed 2022-10-21 13:54:08 CEST (+0200)	Xxxxx Xxxxx (TB) Brf Olen 1 xxxxxxx@xxxxx.xxx x00000000000 Signed 2022-10-21 15:53:13 CEST (+0200)
Xxxxxx Xxx (AU) Intygsgivare xxxxxx.xxx@xxxx.xx x00000000000	Xxxxx Xxxx (CM) Intygsgivare xxxxx.xxxx@xxxxxx.xx x00000000000
Signed 2022-10-26 09:45:45 CEST (+0200)	Signed 2022-10-24 11:10:47 CEST (+0200)

This verification was issued by Scrive. Information in italics has been safely verified by Scrive. For more information/evidence about this document see the concealed attachments. Use a PDF-reader such as Adobe Reader that can show concealed attachments to view the attachments. Please observe that if the document is printed, the integrity of such printed copy cannot be verified as per the below and that a basic print-out lacks the contents of the concealed attachments. The digital signature (electronic seal) ensures that the integrity of this document, including the concealed attachments, can be proven

mathematically and independently of Scrive. For your convenience Scrive also provides a service that enables you to automatically verify the document's integrity at: xxxxx://xxxxxx.xxx/xxxxxx