BESLUT DEN 22 FEBRUARI 2022 DNR 134/21 SIDA 1 AV 11
BESLUT DEN 22 FEBRUARI 2022 DNR 134/21 SIDA 1 AV 11
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Rätt till provision, alternativt nedsättning av provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 107 500 kr till NN och YY.
YRKANDEN M.M.
NN och XX har begärt att Mäklaren i första hand ska betala 107 500 kr och i andra hand 76 500 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala.
BAKGRUND
Den 20 maj 2021 lämnade NN och YY (”NN-YY”) ett förmedlingsuppdrag till Mäk- laren avseende bostadsrätten till en lägenhet i Storstaden. Bostadsrätten såldes den 19 oktober 2021 för 4 300 000 kr.
I Mäklaren exemplar av uppdragsavtalet angavs bland annat följande.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
I NN-YY:s exemplar av uppdragsavtalet angavs bland annat följande.
På fråga från nämnden har parterna uppgett att samtliga parters signaturer finns på NN-YY:s exemplar av uppdragsavtalet, men att på Mäklaren exemplar finns bara hans signatur.
NN-YY har i första hand gjort gällande att de inte har ingått något avtal med en
s.k. provisionstrappa. I andra har de gjort gällande att provisionen ska sättas ned på den grunden att provisionstrappan, om nämnden skulle anse att en sådan är avtalad, inte ska börja vid 3 750 000 kr utan vid 4 060 000 kr.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är skyldig att återbetala den del av provisionen som grundade sig på provis- ionstrappan.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
Grunder
Grunden för förstahandsyrkandet är att förmedlingsuppdragsavtalet endast om- fattar provision om fast belopp på 75 000 kr, inte den utökade provisionen som Mäklaren påstår.
Om den utökade provisionen anses omfattas av förmedlingsuppdragsavtalet, an- ser de att provisionen är oskälig. Detta då provisionstrappan utgår från värdering av bostadsrätten som gjordes lång tid innan försäljning var aktuell och därmed startar väsentligt under bostadsrättens värde vid försäljningen. Om utökad pro- vision anses omfattas av förmedlingsuppdragsavtalet bör provisionstrappan där- för som lägst börja vid en värdering som var aktuell vid försäljningen, vilket borde varit åtminstone 4 060 000 kr. Arvodet bör därför i så fall beräknas enligt föl- jande.
Fast arvode 75 000 kr plus utökad provision enligt följande provisionstrappa: 10 procent över 4 060 000 kr (10 000 kr), 15 procent över 4 160 000 (21 000 kr) och
25 procent över 4 310 000 kr (0 kr).
Redogörelse för händelseförloppet
Den 20 oktober 2021 fick de besked från Mäklaren att mäklararvodet uppgick till 182 500 kr. Samma dag framförde de sina synpunkter till Mäklaren och chefen för mäklarföretaget, ZZ, och begärde att arvodet skulle sättas ned. Mäklarföretaget uppgav att de inte avsåg att sätta ned arvodet utan drog det från utbetald hand- penning.
De anser att arvodet är beräknat felaktigt och därför ska sättas ned.
När förmedlingsuppdraget ingicks värderade Mäklaren deras bostadsrätt till 3 750 000 kr. I uppdragsavtalet som de har undertecknat har de kryssat i att avtalet omfattar provision med fast pris på 75 000 kr.
I avtalshandlingen finns även vissa andra uppgifter om förslag på utökad provis- ion (provisionstrappa), något som dock inte kryssats i avtalet. Som de förstår det är det denna trappa som Mäklaren utgått från vid beräkningen av arvodet.
Enligt mäklarföretaget ingår den utökade provisionen i arvodet och de har skickat en kopia av deras exemplar av uppdragsavtalet. De två avtalsexemplaren skiljer
sig åt vad gäller om rutan för utökad provision är ikryssad eller inte. De anser att det är deras exemplar av avtalet, som saknar detta kryss, som är gällande för be- räkning av arvodet.
Under mötet i maj 2021, när de diskuterade arvodet med Mäklaren, gav han dem förslag att arvodet skulle omfatta fast pris plus utökad provision. Mäklaren fyllde då i förslaget till utökad provision på avtalet. Det de dock kom överens om var fast pris på 75 000 kr och det var även det alternativet som de kryssade i avtalet. Rutan vid utökad provision är inte ikryssad.
De anser därför i första hand att arvodet har beräknats felaktigt och att det stri- der mot deras avtal. Mäklararvodet ska därför sättas ned med 107 500 kr, till to- talt 75 000 kr.
Om nämnden skulle anse att även den utökade provisionen omfattas av avtalet, anser de att den är oskälig med hänsyn till följande.
När uppdragsavtalet ingicks i maj 2021, då bostadsrätten värderades till 3 750 000 kr, var de tydliga med att de ville förbereda bostadsrätten för försäljning, men att de inte visste när de skulle vilja sälja eftersom de inte på riktigt börjat titta på nya objekt (de ville köpa innan de sålde och letade efter ett hus). De be- rättade att det kunde ta lång tid innan en försäljning skulle bli aktuell. Mäklaren hade inga synpunkter på detta.
De hade ingen anledning att i maj 2021 ifrågasätta Mäklaren värdering av bo- stadsrätten. De saknar kunskap om bostadsrättsmarknaden och vid värderingen litade de därför på Mäklaren, som de förmodar utgick från tidigare försäljning av motsvarande bostadsrätt i föreningen, som dock hade skett något halvår tidigare, i november 2020.
Enligt den provisionstrappa som fanns föreslagen som utökad provision framgick följande: 10 procent över 3 750 000 kr, 15 procent över 3 850 000 kr och 25 pro-
cent över 4 000 000 kr.
Efter att de tecknade uppdragsavtalet har marknaden förändrats, priserna har fortsatt att gå upp och en motsvarande bostadsrätt som deras såldes omkring den 21 september 2021 för 4 060 000 kr (förmedlad av Mäklaren). Den bostads- rätt som såldes i september 2021 ligger i deras förening, på deras våningsplan och har samma planlösning och storlek som deras. Den stora skillnaden mellan den bostadsrätten och deras är att deras lägenhet har inglasad balkong och ligger i ett öppnare/ljusare läge.
Den 21 september, efter avslutad budgivning för grannlägenheten, kontaktade Mäklaren dem och uppgav att det fanns intressenter kvar från denna budgivning som kunde tänka sig att köpa deras bostadsrätt för över fyra miljoner kr med ett längre tillträde om det var aktuellt för dem. De svarade att de ville köpa ny bo- stad innan de sålde, för att inte riskera att stå utan boende. Den 30 september meddelade de Mäklaren att de hade vunnit budgivningen på ett radhus och att det därmed var dags att gå vidare med försäljningen av bostadsrätten. Mäklaren återkom med besked om att det fanns en spekulant som var intresserad av en privat visning och som kunde tänka sig att lägga ett bud på över fyra miljoner kr. De avstod dock från detta och meddelade att de ville ha en öppen visning.
Deras bostadsrätt har alltså ökat i värde, jämfört med den värdering Mäklaren gjorde i maj 2021, och när de skulle lägga ut den till försäljning (den 9 oktober 2021) bestämdes utgångspriset till 3 795 000 kr. De blev kontaktade av Mäklaren sen eftermiddag dagen innan objektet skulle läggas ut på Hemnet och bestämde då utgångspriset. De var alla överens om att bostadsrätten borde säljas för i vart fall marknadsvärdet, som ansågs vara i vart fall 4 060 000 kr.
Om provisionstrappan, så som den är föreslagen i avtalet, skulle tillämpas, får det konsekvensen att mäklararvodet skulle uppgå till ett oskäligt belopp, totalt 182 500 kr, motsvarande drygt 4,2 % procent av försäljningspriset. Redan utgångspri- set om 3 795 000 kr låg över den föreslagna starten för provisionstrappan och värdering av bostadsrätten borde ligga på över fyra miljoner kr när de la ut den till försäljning, dvs. redan då på det högsta steget i provisionstrappan. Resultatet av detta blir att, eftersom försäljningspriset gick upp till 4 300 000 kr, provisionen blir mycket hög. Den är oskälig jämfört med om provisionstrappan hade startat på bostadsrättens värdering i oktober 2021, dvs. strax över fyra miljoner kr.
Med hänsyn till detta bör en eventuell tillämpning av provisionstrappan innebära att det lägsta steget på provisionstrappan åtminstone bör ligga på 4 060 000 kr, dvs. att utökad provision utgår med tio procent över 4 060 000 kr och att nästa steg i trappan (15 procent) då ligger på 4 160 000 kr. Det sista steget enligt trap- pan (25 procent) skulle bli aktuellt först vid försäljning för 4 310 000 kr eller mer, vilket därför inte aktualiseras i deras fall.
De var tydliga med att de inte hade ordnat med nytt boende vid tecknande av förmedlingsuppdraget och att deras avsikt var att göra bostadsrätten försälj- ningsklar för att förenkla inför en i framtiden troligtvis kommande försäljning. De var tydliga gentemot Mäklaren med att det kunde dröja lång tid innan en försälj- ning av bostadsrätten blev aktuell.
Mäklaren hade ett stort övertag mot dem som säljare/konsumenter. De har inte, varken vid förmedlingsuppdragsavtalet eller senare, fått information om vad en eventuell tillämpning av en provisionstrappa skulle innebära vid stigande priser på marknaden, dvs. att värdet av bostadsrätten ökade kraftigt från tidpunkten för avtalet till tidpunkten för försäljningen. De har inte heller fått någon information om hur det bedömda marknadsvärdet bedömdes/antogs förändras från maj 2021 och framåt. Inga belopp nämndes heller vid uppdragsavtalets ingående om vad en provisionstrappa skulle kunna få för utslag i kronor. Någon ytterligare diskuss- ion om eventuell tillämpning av provisionstrappan har de inte haft inför försälj- ningen.
Eftersom Mäklaren hade ett övertag i kännedom om värderingar, marknadens variation, eventuella ekonomiska konsekvenser och samtidigt ska iaktta säljarnas ekonomiska intresse, anser de att de borde ha fått tydlig information från Mäkla- ren om det ovanstående. Om den utökade provisionen anses omfattas av avtalet, borde de vid avtalsskrivningen även ha fått information om detta samt om de ekonomiska konsekvenserna vid en eventuell tillämpning av denna provisions- trappa. Det fick de inte. Mot bakgrund av att de själva inte hade kunskap om marknadsvärdet för bostadsrätten, och inte heller kunnat förutse värdeföränd- ringar vid en försäljning långt framåt i tiden, har de inte haft någon möjlighet att bedöma vilken effekt på provisionen en provisionstrappa kunde komma att få.
Utifrån avtalet har de alltså utgått från det de kryssat i och skrivit under, dvs. det fasta arvodet på 75 000 kr. Det bör noteras att det fasta arvodet inte i sig är ett orimligt arvode vid förmedling av en bostadsrätt i den aktuella prisklassen. Det har inte heller funnits något extra tidskrävande moment i samband med försälj- ningen. Det har exempelvis varit fotografering vid ett kort tillfälle, några mejlkon- versationer om korrigeringar av felaktig information av objektsbeskrivningen samt en söndagsvisning (40 min) och en måndagsvisning (30 min). Enligt uppgift från Mäklaren var det totalt sju sällskap på visningarna samt fyra budgivare.
Budgivningen skedde under en dag och dagen därpå skrev de kontrakt. Deras uppfattning är att försäljningsuppdraget inte kan anses vara av sådan extraordi- när karaktär att det på något sätt skulle motivera det oskäligt höga arvodet.
Mäklaren
Han och NN-YY kom överens om att han skulle ta ut en fast provision om 75 000 kr samt tillämpa en provisionstrappa.
När de träffades första gången berättade han om provisionstrappan och därefter träffade XX-XX flera andra mäklare. De ringde senare tillbaka till sa att de ville anlita honom, trots att han sagt att i hans arvode ingick en provisionstrappa.
Uppdragsavtalet skrevs under hemma hos XX-XX och han hade då två exemplar med sig. Alla skrev under båda exemplaren vid sittande bord och han vet att de var överens om provisionen vid sittande bord.
På NN-YY:s exemplar är det signaturer vid provisionstrappan och på hans exem- plar är det endast signatur av honom och det beror att det är hans exemplar. Från och med nu ska vara mer noggrann med att säkerställa att båda exemplaren signeras av alla parter.
Han kan inte svara på hur det kommer sig att krysset i rutan framför provisions- trappan inte finns på det av NN-YY inskannade exemplaret. Det han vet är att det exemplaret hela tiden har funnits hemma hos NN-YY. Vidare vet han att hans ex- emplar skannades in i hans mäklarsystem den 21 maj 2021.
Enligt hans mening står det klart att XX-XX var införstådda med att provisions- trappan skulle tillämpas på förmedlingsuppdraget. Dels hade de pratat om den vid hans besök och NN-YY valde sedan honom som mäklare trots, eller kanske tack vare, provisionstrappan. Varför skulle NN-YY skriva sina initialer bredvid överenskommelsen (i sitt exemplar) om de inte var överens om provisionstrap- pan? Det går inte ihop för honom.
NN-YY har inte någon gång under processen påtalat att de känt sig osäkra kring deras överenskommelse, vilket de haft flera möjligheter till under både telefon- samtal samt mailväxlingar, utan deras missnöje visade sig först när arvodet skulle betalas.
NN-YY har dessutom tidigare anlitat hans kollega för ett uppdrag där en provis- ionstrappa användes. Med anledning av det låter det osannolikt att de inte skulle veta hur en provisionstrappa fungerar.
NN-YY anför i andra hand att provisionstrappan är felaktigt beräknad. Han anser att hans beräkning av provisionstrappan är helt korrekt då den är baserad på det bedömda marknadsvärdet. Som stöd för hans påstående ger han in statistik från tidigare försäljningar av de bostäder han förmedlat i fastigheten. Statistiken visar tydligt att slutpriset för liknande bostäder som han förmedlat innan den 20 maj 2021 låg en bra bit under 4 000 000 kr.
Det stämmer att han en månad innan försäljningen förmedlade en liknande bo- stad i fastigheten för 4 060 000 kr, men det var efter att de hade ingått förmed- lingsuppdraget. Att han lyckades förmedla den aktuella bostaden för 4 300 000 kr var fantastiskt utifrån rådande marknad. Enligt hans mening är det en kombinat- ion av hans extremt hårda arbete samt ett mått av tur som ledde fram till det fina slutpriset. XX-XX hörde även av sig till hans chef och berättade hur nöjda de var med hans arbete och att de blev väldigt nöjda med priset. Det känns då lite trå- kigt att de hör av sig för första gången och klagar på hans arvode när det väl ska betalas.
Med anledning av det ovan anförda bestrider han NN-YY:s yrkande på alla punk- ter. Han anser att det är klarlagt att de var överens om provisionstrappan när de träffades och skrev under förmedlingsuppdraget, vilket visas av att NN-YY har satt sina signaturer precis vid provisionstrappan. Vidare anser han att provisionstrap- pan är korrekt beräknad och de var också alla överens om hur den skulle se ut när de skrev under förmedlingsuppdraget. Saken med provisionstrappor är ju att de faktiskt slår in ibland, vilket ger honom som mäklare det där extra incitamentet att arbeta hårt. I det här fallet slog den in och slutpriset överträffade både hans och NN-YY:s förväntningar.
Det känns lite märkligt att en kund kan vara helt överens med mäklaren om pro- visionen när man ingår avtalet och sedan när man märker att det blev dyrare än man hade räknat med, trots att man också fick väsentligen bättre betalt, så ska man kunna säga att arvodet är oskäligt. Det är som att man skulle gå på restau- rang och beställa det dyraste på menyn och när notan sedan kommer in så vill man inte betala för att man tycker att det blev för dyrt. Trots att man har ätit upp maten. Det är nog alla överens om att det inte är så det går till.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat de två exemplaren av uppdragsavtalet och mejlkonversation.
Arvodesparagrafen i uppdragsavtalet har återgetts ovan under rubriken ”Bak- grund”. Där anges också vilka av parterna som har signerat respektive avtalsex- emplar.
I ett mejl till NN-YY den 26 oktober 2021 skrev Xxxxxxxxx kollega ZZ bland annat följande.
”Vill även flagga för att det kan bli lite känsligt att anse ett avtal som ogiltigt när det bara saknas en ibockning på ena avtalet då allt annat var ifyllt på båda och även ini- tialer på sidan samt att det hela hanterats efter kontrakt signerats dessutom. Så jag vet inte exakt vad FRN kan tänka sig svara i det här fallet då det kan landa vidare gällande förtal/tryckfrihetsbrott.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Rättsliga utgångspunkter
Uppdragsavtalet ingicks före den 1 juli 2021 och det är därför 2011 års fastig- hetsmäklarlag som är tillämplig.
Enligt 9 § 1 st. fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och undertecknas av parterna. Enligt samma bestämmelse får en mäk- lare, till skillnad från en uppdragsgivare, inte åberopa ett muntligt avtalsvillkor. Med andra ord: även om mäklaren kan bevisa bortom allt rimligt tvivel att det finns ett muntligt avtalsvillkor som avviker från det skriftliga avtalet, gäller ändå det skriftliga avtalet.
I förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 38, motiverades skriftlighetskravet på följande sätt.
”Ett skriftlighetskrav medför allmänt sett flera fördelar. Det skapar ordning och reda och ger båda parterna bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för uppdragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan parterna. Från konsumentsynpunkt är ett skriftlighetskrav av särskilt värde, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privat- person kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. Konsumen- ten ges incitament att bättre än annars överväga avtalets innehåll.”
I 32 § 1 st. avtalslagen finns en regel om s.k. förklaringsmisstag. Om någon har avgett en viljeförklaring som på grund av felskrivning eller liknande har fått ett annat innehåll än som avsetts, är den som lämnade viljeförklaringen inte bunden av den, om den som mottog viljeförklaringen insåg eller borde ha insett missta- get.
Enligt nämndens mening gäller regeln om förklaringsmisstag i 32 § avtalslagen framför fastighetsmäklarlagens skriftlighetskrav, om dessa båda normer skulle anses kollidera med varandra. Med andra ord: om mäklaren kan bevisa dels att det skriftliga uppdragsavtalet fick ett innehåll som inte avspeglade mäklarens av-
sikt, dels att uppdragsgivaren insåg eller borde ha insett detta, bör mäklaren inte vara bunden av det skriftliga avtalet.
Bedömningen i detta fall
I detta fall handlar det inte om något påstått, muntligt avtalsvillkor utan om två skriftliga avtalsexemplar med delvis olika innehåll. I Mäklaren exemplar av upp- dragsavtalet var den ruta som aktiverade provisionstrappan ikryssad, men inte i NN-YY:s exemplar. Enligt grunderna för skriftlighetskravet i fastighetsmäklarlagen ankommer det på Mäklaren att visa att hans avtalsexemplar är det gällande, skriftliga avtalet.
Mäklaren har framhållit att XX-XX skrev sina signaturer i anslutning till arvode- sparagrafen och att detta visar att parterna var överens om en provisionstrappa. Det argumentet är dock inte bärkraftigt. I arvodesparagrafen fanns ju ett hand- skrivet moment som båda parter ostridigt var överens om, nämligen att arvodet – alternativt grundarvodet – uppgick till 75 000 kr. NN-YY skulle därmed under alla omständigheter ha signerat arvodesparagrafen, oavsett om någon provisions- trappa var avtalad eller inte. Vidare signerade NN-YY endast sitt exemplar av uppdragsavtalet, inte Mäklaren exemplar, och det var endast Mäklaren exemplar som innehöll en bestämmelse om provisionstrappa. Till detta kommer att Mäkla- ren signerade NN-YY:s exemplar av avtalet, där det ju inte fanns någon bestäm- melse om provisionstrappa.
Sammanfattningsvis har Mäklaren inte visat att hans avtalsexemplar är det gäl- lande, skriftliga avtalet. Tvärtom ger parternas signaturer på NN-YY:s avtalsexem- plar, och där rutan för provisionstrappan inte var ikryssad, stöd för den motsatta uppfattningen.
Av samma skäl som redogjorts för ovan har Mäklaren inte heller visat att det var fråga om ett förklaringsmisstag från hans sida och som NN-YY insåg eller borde ha insett.
Det sagda innebär att arvodet ska anses uppgå till 75 000 kr, i enlighet med hur det är formulerat i NN-YY:s exemplar av uppdragsavtalet. Det innebär i sin tur att Mäklaren bör återbetala 107 500 kr till NN-YY.
Övrigt
Mejlet från ZZ, som återgetts ovan under rubriken ”Utredningen”, kan tolkas som ett påstående om att NN-YY riskerade att göra sig skyldiga till brott. Det skickades uppenbarligen med syftet att NN-YY skulle avstå från att kräva återbetalning av
provisionen. Mejlets innehåll var felaktigt i sak och det stred antagligen mot god fastighetsmäklarsed att skicka det.
Nämnden nämner detta endast för Mäklaren och ZZ:s kännedom. Någon bety- delse för ärendets utgång har det inte haft.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.