En fastighet kan ägas i kvotdelar, t.ex. till hälften. Ägarna av en kvotägd fastighet kan ingå ett inbördes avtal om nyttjande och besittning av fastigheten.
En fastighet kan ägas i kvotdelar, t.ex. till hälften. Ägarna av en kvotägd fastighet kan ingå ett inbördes avtal om nyttjande och besittning av fastigheten.
Avtalet kallas avtal om besittningsdelning.
Ett avtal om besittningsdelning kan avse en kvotägd fastighet, såsom en lägenhet eller tomt, ett överlåtet outbrutet område på fastigheten och en legorätt eller annan nyttjande- rätt som omfattas av inskrivningsskyldigheten.
Det lönar sig att göra upp ett skriftligt avtal
Inga särskilda form- eller innehållskrav ställs på ett avtal om besittningsdelning. Ägarna kan avtala om delningen av besittningen på ett för dem ändamålsenligt sätt.
Det finns dock alltid skäl att göra upp avtalet om besittnings- delning skriftligt. I avtalet ska man nämna parterna och noggrant beskriva fastigheten som är föremål för avtalet.
Följande uppgifter ska anges om fastigheten: kommunen där fastigheten är belägen, byns eller stadsdelens namn (eller stadsdelens nummer) och lägenhetens namn och register- nummer eller kvarterets och tomtens nummer. Vi rekom- menderar att fastigheten individualiseras med den gällande fastighetsbeteckningen. Om föremålet för avtalet är ett outbrutet område ska föremålet också anges med beteck- ningen för det outbrutna området. När föremålet för avtalet är en legorätt ska man för närmare beskrivning också uppge datum för legoavtalet och den s.k. anläggningsbeteckningen om en sådan givits för legorätten. Beteckningen för ett outbrutet område och anläggningsbeteckningen framgår exempelvis av lagfarts- och gravationsbeviset.
Delningen av besittningen mellan samägarna av fastigheten bör definieras så entydigt som möjligt. Förutom skriftliga beskriv- ningar finns ofta skäl att bifoga en karta som avtalet hänvisar till och som visar delningen av besittningen. Avtalet om besittningsdelning ska dateras och undertecknas av parterna.
Används allmänt för parhusfastigheter
Både byggnader som ägs enskilt av samägarna och byggnader som ägs gemensamt kan vara belägna på kvotägda fastighe- ter. Besittningsdelningen kan gälla både markområdet och byggnaderna på fastigheten. Ett avtal om besittningsdelning har visat sig vara ett smidigt sätt att organisera nyttjandet och besittningen av en kvotägd fastighet mellan samägarna.
För exempelvis parhusfastigheter är det typiskt att avtalet om besittningsdelning används för att anvisa en av byggna- dens bostäder och en viss del av gårdsområdet till respektive ägare.
En del av fastighetens markområde kan genom avtalet lämnas i gemensam besittning. Vid inskrivningsförfarandet har det även godkänts att besittningsdelning endast gäller byggnaden och att hela fastighetens markområde enligt avtalet lämnas i gemensam besittning.
I avtalen om besittningsdelning kan det finnas mycket detaljerade villkor om bl.a. samnyttjoområden, parkerings- platser, gångar, lekplatser, skötsel av områden och kostnads- fördelning.
Giltigheten ska avtalas
Det finns skäl att anteckna giltigheten för avtalet om besitt- ningsdelning i avtalet. Avtalet kan gälla tills vidare eller för viss tid.
Om inte annat avtalats om giltigheten anses avtalet gälla tills vidare.
Ytterligare information, ansökningsblanketter, pris- och kontaktuppgifter på webbplatsen xxx.xxxxxxx.xx
Inverkan på samägandet
Samägande av fastighet regleras av lagen om vissa samägan- derättsförhållanden (L 180/1958). Enligt lagen får varje samägare självständigt förfoga över sin andel, t.ex. överlåta andelen, söka inteckning eller grunda panträtt.
Däremot kräver en rättshandling som gäller hela fastigheten, t.ex. överlåtelse eller pantsättning, i regel samtycke från alla samägare. Samägaren har inte heller äganderätt utan endast besittnings- och nyttjanderätt till det område som i avtalet anvisats för dennes exklusiva bruk.
Upplösning av samägandet
En samägare kan kräva att ett markområde som motsvarar dennes ägande avskiljs från fastigheten och görs till en självständig registerenhet. Om det inte är möjligt att avskilja andelen genom skifte eller om detta skulle medföra betydan- de kostnader eller i betydande grad minska fastighetens värde kan samägaren kräva att en domstol bestämmer att fastighe- ten ska säljas för att upplösa samäganderättsförhållandet.
I detta fall har avtalet om besittningsdelning den betydande konsekvensen att samägaren inte effektivt kan kräva att egendomen ska säljas för att upplösa samäganderättsförhål- landet under avtalets giltighetstid. Detta trots att avskiljning av andelen genom skifte inte skulle vara möjligt eller ekono- miskt attraktivt.
Användning av kvotdelen som säkerhet
Uppgörandet och inskrivningen av avtalet om besittningsdelning höjer normalt värdet på samägarens kvotdel som säkerhet.
E3015 10/2009
Den del av fastigheten och byggnaden som avtalsenligt och exklusivt är i samägarens besittning och bruk visar konkret vad som är föremålet för en intecknad kvotdel och den på inteckningen grundade panträtten. Vid en eventuell utmätning av kvotdelen vet man också exakt vad försäljningen i prakti- ken avser.
Avtalet om besittningsdelning kan inskrivas
Ett avtal om besittningsdelning kan inskrivas som en särskild rättighet till fastigheten i lagfarts- och inteckningsregistret. Ansökan om inskrivning ska lämnas till lantmäteribyrån.
Inskrivning rekommenderas alltid eftersom ett oinskrivet avtal om besittningsdelning inte binder kvotdelens nya ägare om denne vid förvärvet inte kände till avtalet. Inskrivningen fastställer att avtalet består även vid en eventuell tvångsreali- sering, t.ex. utmätning.
Avtalet om besittningsdelning kan endast inskrivas i lagfarts- och inteckningsregistret med bästa företräde. Med detta menas att avtalet alltid går före bl.a. inteckningar.
Om tidigare fastställda inteckningar eller tidigare inskrivna särskilda rättigheter hänför sig till fastigheten krävs samtycke från dessa rättsinnehavare innan avtalet om besittningsdelningen kan skrivas in.Tidigare fastställda inteckningar för hela fastighe- ten måste också upplösas i kvotdelar, och nya inteckningar kan endast fastställas om inteckningarna hänförs till kvotdelarna.
Senare gjorda ändringar i avtalet om besittningsdelning kan skrivas in under motsvarande förutsättningar som det egentliga avtalet. För att skriva in ändringen krävs normalt samtycke från de panthavare som hänför sig till kvotdelarna.
Avtalet skrivs in på lantmäteribyrån
Avtalet om besittningsdelning skrivs in på den lantmäteribyrå inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Lantmä- teribyråernas verksamhetsområden och kontaktuppgifter finns på Lantmäteriverkets webbplats xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx.
Föreskrivna avgifter uppbärs för inskrivningen.
När man söker inskrivning av avtalet om besittningsdelning lönar det sig att använda den blankett som utarbetats för detta ändamål. Den ger noggrannare anvisningar om ansökan. Avtalet ska bifogas i original. Ansökningsblanketter, anvisning- ar och information om avgifter fås på lantmäteribyråerna och på adressen xxx.xxxxxxx.xx.
Lantmäteribyråerna betjänar på 35 orter. Växel 020 631121 från och med 1.1.2010.
Lantmäteriverket svarar för fastighetssystemet, register som gäller fastigheter och allmänna kartverksarbeten i Finland. Lantmäteriverket producerar information och tjänster kring fastigheter, terräng och omgivning för enskilda kunders, företagens och samhällets behov. Lantmäteriverket befrämjar också samanvändning av geografisk information.
Från början av 2010 sköter lantmäteribyråerna inskrivningsärenden som gäller fastigheter, t.ex. lagfarter och inteckningar.