BESLUT DEN 9 SEPTEMBER 2021 DNR 3/21 SIDA 1 AV 12
BESLUT DEN 9 SEPTEMBER 2021 DNR 3/21 SIDA 1 AV 12
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Chefsjuristen N.R.
Vad saken gäller
Skadestånd och nedsättning av provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 15 000 kr till NN.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 65 000 kr. Mäklaren har motsatt sig att betala.
BAKGRUND
Mäklaren har på uppdrag av NN förmedlat bostadsrätten till en lägenhet i Föror- ten. Bostadsrätten såldes den 13 februari 2020 för 2 450 000 kr.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
I objektsbeskrivningen angavs att det var fråga om tre rum och kök. I bostads- rättsföreningens register var lägenheten dock noterad som ett rum och kök.
Efter köpet träffades ett tilläggsavtal varigenom NN betalade 20 000 kr till köpar- na i prisavdrag. I avtalet angavs bland annat följande.
”Köparen är medveten om att lägenheten är en 1:a om 71 kvm. Då det framkommit att badrummet eventuellt inte är renoverat fackmässigt är parterna överens om att säljaren kompenserar köparen med 20 000 kr för detta. Då säljaren svarat för kom- pensation friskrives säljaren för fel och brister i bostadsrätten.”
Parterna är överens om att Mäklaren slutade sin anställning på mäklarföretaget innan mäklaruppdraget var avslutat och att resterande delar av uppdraget utför- des av en annan mäklare. De är dock oense om huruvida detta skedde med NN:s godkännande eller inte.
NN har också gjort gällande att Xxxxxxxx glömde att släcka levande ljus och låsa en dörr efter visning samt att det förekom fel i köpekontraktet.
NN har dels begärt att Mäklarens provision om 45 000 kr ska sättas ned till noll, dels att Mäklaren ska betala skadestånd med 20 000 kr.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
NN:s inlagor är skrivna på engelska. Nämnden har redigerat mycket sparsamt i inlagorna. I det anonymiserade beslutet används termen ”The Broker” när NN hänvisat till Mäklaren i sina inlagor.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
He would like to claim that 65 000 kr from The Broker. The reason for the amount is 45 000 kr for the broker´s fee and 20 000 kr which, as a result of The Broker´s incompetence and dishonesty, he paid to the buyers in compensation to continue the contract without dispute.
The reason for the claim for the broker´s fee to be repaid is that The Broker did not complete his duties to an acceptable standard, missed information, lied to the buyers and was careless with the apartment.
• The Broker did not inform him of his dismissal from Mäklarföretaget and was uncontactable for a period before the key-handover, during which both the buyers and he had become very concerned with the contract due to missing information and when it became clear that The Broker had been dishonest with both parties.
• The Broker did not correctly inform the buyers of the official number of rooms.
• In particular, The Broker stated that the buyers knew the apartment was a 1 r.o.k., which they did not. The objektsbeskrivning, sent only to the buy- ers, stated it was 3 r.o.k. He made repeated statements on the phone to The Broker insisting that the buyers should be made aware of this, and at least once clearly in sms before the contract signing. The Broker later (still before contract signing) confirmed that the buyers were ”well aware that the apartment was a 1 r.o.k.”
• The Broker left the ground-floor uteplats door unlocked after viewings (The Broker had a key and he, NN, did not live in the apartment at the time of viewings.)
• The Broker left lit candles in the apartment after viewings.
• The Broker did not include any objektbeskriving to sign with the contract.
• The Broker included the wrong address information on the contract.
• The Broker was unavailable to address concerns during a critical time be- tween contract signing and handover date.
• The Broker failed to follow up on requests for information from the buy- ers.
Reasons for payment of the 20 000 kr
The buyers became very unhappy with the contract and distrustful of him and The Broker. They sought to escape the contract, stating the inaccuracies as grounds to do so.
In order to keep the contract without dispute, they signed an additional agree- ment, correcting some of the former mistakes. In particular the buyers signed to acknowledge the apartment as 1 r.o.k. and the correct address.
He believes this repayment was a direct result of The Broker being unreachable for mediation (due to having been dismissed from Mäklarföretaget without in- forming hem) and, primarily, as a result of his inaction and dishonesty throughout the process with the buyers.
Mäklaren
Skadeståndskravet
Kravet på skadestånd grundas, såvitt kan förstås, på att han inte tydligt nog in- formerade köparna om att lägenheten hos bostadsrättsföreningen var registrerad som 1 r.o.k. NN menar att han på grund av detta tvingades ingå ett tilläggsavtal om nedsättning av köpeskillingen för att köparna skulle stå fast vid köpet.
Hans uppfattning är att han informerade köparna om att lägenheten var en om- byggd etta. Det gjorde han dels muntligt på visning, dels genom att tillhandahålla ett utdrag från föreningens lägenhetsregister, en s.k. mäklarbild. De kopior på sms som NN har bifogat anmälan bekräftar bilden av att han informerade köpar- na, och det finns ingenting i materialet som tyder på motsatsen. Det finns således inga belägg för att han skulle ha varit oaktsam.
Av tilläggsavtalet framgår att nedsättningen av köpeskillingen gjordes med an- ledning av att badrummet eventuellt inte var fackmässigt renoverat. Även om parterna i avtalet även enades om att lägenheten var 1 r.o.k., råder det ingen tvekan om att nedsättningen gjordes med anledning av badrummets skick och inte på grund av att lägenheten var registrerad som 1 r.o.k. Även om han skulle anses ha varit oaktsam, saknas det orsakssamband mellan den oaktsamheten och den skada som NN påstår sig ha lidit.
Vid bedömning av om skada föreligger ska utgångspunkt tas i hur den skadeli- dandes situation skulle ha sett ut om mäklaren hade agerat korrekt. I det aktuella fallet hävdar NN att han lidit skada till följd av att han, Mäklaren, inte informe- rade köparna om att lägenheten egentligen bestod av 1 r.o.k. Om han hade in- formerat köparna på det sätt som det påstås att han inte gjorde, får det hållas som sannolikt att köparna, hade begärt en nedsättning av köpeskillingen med samma belopp. NN:s ekonomiska situation hade således inte sett annorlunda ut än vad den gör nu.
Slutligen kan det konstateras att det belopp som begärs i ersättning är förhållan- devis lågt i förhållande till köpeskillingen storlek. Hans uppfattning är att belop-
pet är för lågt för att ha haft någon påverkan på bostadsrättens marknadsvärde och menar att NN inte heller i detta avseende har lidit någon skada.
Krav på nedsättning av provision
Han tillbakavisar uppgiften om att han inte skulle ha informerat om att han avslu- tade sin anställning i tiden mellan kontraktets undertecknande och tillträdet. Tvärtom ringde han upp och förklarade att han stod i begrepp att sluta på Mäk- larföretaget och att tillträdet skulle komma att genomföras med en av hans kolle- ger på samma företag.
Som framgått ovan menar han att han informerade köparna om antalet rum in- nan överlåtelseavtalet undertecknades. NN har inte presenterat någonting som talar för motsatsen. Tvärtom talar de kopior på sms som bifogats anmälan för att han informerade köparna.
Han medger att han glömde släcka ljusen, vilket var högst olyckligt. Att han skulle ha glömt att låsa dörren är dock en uppgift han förnekar.
Han angav inte fel adress i överlåtelseavtalet utan ett felaktigt lägenhetsnummer. Detta upptäcktes dock och korrigerades i ett tilläggsavtal efter det att han hade avslutat sin anställning.
Beträffande uppgiften om objektsbeskrivning menar han att köparna fick en så- dan i samband med visning, vilket innebär att de i god tid före köpet kunde ta del av den objektsbeskrivning som hade upprättats.
NN:s påstående att han inte var tillgänglig för att bistå parterna i deras diskuss- ioner kan förklaras av att han då hade avslutat sin anställning hos Mäklarföreta- get och att ansvaret för de kvarvarande momenten i uppdraget, med parterna godkännande, hade tagits över av en av hans före detta kolleger. Att det förhöll sig så kan bekräftas av att parterna uppenbarligen fick hjälp med att upprätta det aktuella tilläggsavtalet, som är upprättat på Mäklarföretagets brevpapper.
NN har tillagt följande:
Both buyers will willingly attest to the fact that information about the number of rooms was not provided to them. The sms he has provided the board shows only that The Broker claims to have told the buyers, not that he had. When he showed this sms to the buyers, they were shocked and began to distrust other aspects of their dealings with The Broker as this sms was evidence to them that The Broker had clearly lied.
After much discussion with the buyers, it is clear to him that if The Broker had informed the buyers of all information correctly, they would not have felt misled, nor any distrust, and would not have asked for a reduction in price.
As is clear from the ”tilläggsavtal”, the reimbursement to the buyers is a direct payment from seller to the buyers and not a reduction in sale price, the financial impact is therefore significant.
Angående påståendet att Xxxxxxxx informerade om att denne stod i begrepp att sluta på företaget och att en kollega skulle hantera tillträdet: This is the most in- furiating statement in the defence. This absolutely did not happen. Neither he, nor the buyers, were informed of The Broker's termination of employment.
He made repeated attempts to reach The Broker by phone, on a number that presumably he no longer used.
There is no written communication informing neither himself nor the buyers of The Broker´s dismissal from Mäklarföretaget. Both buyers will attest to the fact that they were not informed, as he was not.
It's also possible that AA at Mäklarföretaget recalls his phone call to the office asking why The Broker was not contactable. It was AA who explained to him that The Broker was no longer working with Mäklarföretaget.
Angående hans påstående att Mäklaren glömde släcka ljus och låsa efter visning: It's not just unfortunate, it's dangerous and reckless. Additionally, The Broker`s response to this complaint changes between the FMI report, where he claims no memory of leaving lit candles, and here he admits it.
Angående hans påstående att Mäklaren angav fel lägenhetsnummer: The buyers had so little trust in The Broker and the information they had recieved from him. They were looking for ways to void the contract and the wrong ad- dress/apartment number was, as the buyers saw it, a way out of the contract. He does not believe they would have signed the corrected ”tilläggsavtal” without the 20 000 SEK compensation.
Angående Mäklarens påstående att ansvaret för de kvarvarande momenten i uppdraget med parternas godkännande togs över av en av hans före detta kolle- gor: No information regarding this was given to him or the buyers. All three of them will attest to this fact. AA and BB at Mäklarföretaget may recall their com- plaints that they were not informed, when they finally attended the office of Mäklarföretaget to resolve this.
Angående påståendet att det faktum att tilläggsavtalet upprättades på Mäklarfö- retagets brevpapper visar att parterna godkände att en kollega övertog uppdra- get: This is absolutely not evidence of a correct handover of responsibilities. The help they ultimately received was as a result of calling Mäklarföretaget's office, asking for The Broker and why he was not answering his phone, learning from AA that The Broker had been dismissed and asking for help themselves. AA agreed to help them resolved the issue. This does not constitute a correct handover and the letterhead of Mäklarföretaget only shows that they sought their professional as- sistance, not that any correct handover took place. Neither he, nor the buyers, were informed of any handover of responsibilities, nor of The Broker's termina- tion.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, ett tilläggsavtal, sms-korrespondens och ett beslut från Fastighetsmäklarinspektion- en i ett tillsynsärende mot Mäklaren.
I beslutet från Fastighetsmäklarinspektionen meddelas Mäklaren påföljd på grund av följande förseelser.
• Underlåtenhet att släcka levande ljus.
• Fel vid överlämnandet av uppdraget till kollega.
• Felaktig uppgift om antalet rum.
• Felaktigt angivet lägenhetsnummer.
• Underlåtenhet att bevara handlingar.
I ett mejl den 17 juni 2020 skrev BB på mäklarföretaget bland annat följande till NN:
”Here comes a late response, sorry for that. Of course I remember you and all this mess. […].
I agree that the information from us could have been better, and I am not trying to say something,else, but to our defense we have a lot of complaints on [The Broker] […].”
I Fastighetsmäklarinspektionens beslut angavs att Mäklaren hade skrivit följande i en inlaga till inspektionen.
”Han hade ingen möjlighet att meddela parterna att han bytt arbetsgivare.” […]
"När det gäller de tända ljusen bad han säljaren om ursäkt för det, men han kan inte minnas att han glömde ljusen tända."
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa om- ständigheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssam- band och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre be- viskrav tillämpas.
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För ned- sättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens age- rande eller underlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte ske. Med ringa åsidosät- tande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten mins- kar i någon egentlig mening.
Det är uppdragsgivaren som normalt har bevisbördan för att sådana omständig- heter föreligger som kan medföra rätt till nedsättning av provisionen. Kan ett på-
stående om att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter inte bevisas, kan någon nedsättning inte utdömas.
Nedsättningens storlek beräknas enligt allmänna principer för prisavdrag vid utfö- rande av tjänster. Som exempel kan nämnas det fall där inte hela tjänsten har blivit utförd. Nedsättning kan då ske med högst det belopp som det kostar upp- dragsgivaren att få resterande del av tjänsten utförd av någon annan näringsid- kare. I andra fall får nedsättningens storlek bedömas mer fritt.
Antalet rum i lägenheten
Det är utrett att lägenheten marknadsfördes som tre rum och kök, men att den i föreningens lägenhetsregister var angiven som ett rum och kök.
Mäklaren har uppgett att han muntligen informerade köparna om uppgiften i lägenhetsförteckningen. Det har han emellertid inte kunnat bevisa. Nämnden utgår därför från att någon sådan information inte lämnades.
Nästa fråga är om Mäklaren gjorde fel som inte redovisade uppgiften i lägenhets- förteckningen om ett rum och kök.
Nämnden delar inte Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning att en mäklare är bunden av det antal rum som anges i lägenhetsförteckningen, eller definitionen på rum enligt lagen (2006:378) om lägenhetsregister. I stället bör ett funktionellt begrepp som anknyter till det allmänna språkbruket kunna användas. Det som enligt normalt språkbruk beskrivs som ”ett rum”, bör också kunna beskrivas som ett rum i mäklarens objektsbeskrivning, se FRN 8/18.
I detta fall har Mäklaren emellertid inte invänt att lägenheten hade tre ”rum” en- ligt det allmänna språkbruket. Hans enda invändning är att han muntligen infor- merade köparna om uppgiften i lägenhetsförteckningen, och det är som nämnts inte visat att han gjorde det. Någon utredning om de tre ”rummens” utformning har heller inte getts in i ärendet. Nämnden utgår därför från att lägenheten inte borde ha beskrivits som att den hade tre rum. Med andra ord agerade Mäklaren felaktigt i denna del.
Överlämnande av uppdraget
Det är utrett att Mäklaren slutade sin tjänst på mäklarföretaget och att de reste- rande delarna av uppdraget överlämnades till en kollega. Enligt Mäklaren gjordes detta med parternas godkännande, något som NN har förnekat.
Att mäklaren avslutar en anställning innebär inte att mäklaruppdraget avslutas. Mäklaren har heller inte invänt att han enligt uppdragsavtalet hade rätt att över- lämna de resterande delarna av uppdraget till en kollega. Nämnden utgår därför från att ett överlämnande krävde NN:s godkännande.
Mäklaren har inte kunnat bevisa att NN godkände överlämnandet. Nämnden ut- går därför från att något sådant godkännande inte lämnades. Nämnden tillägger att mejlväxlingen mellan NN och BB, samt vad Mäklaren uppgav i ärendet i Fas- tighetsmäklarinspektionen, tyder på att något godkännande inte lämnades.
Sammanfattningsvis agerade Mäklaren felaktigt i denna del.
Tända ljus och olåsta dörrar
Mot Mäklarens förnekande är det inte bevisat att han glömde att låsa dörren. Någon grund för kritik mot Mäklaren finns därför inte i den delen.
Parterna är överens om att Mäklaren glömde att släcka levande ljus efter visning- en. Det innebär att han åsidosatte sina skyldigheter mot NN.
Fel lägenhetsnummer
Det är utrett att fel lägenhetsnummer angavs i köpekontraktet, men att detta senare korrigerades.
Nämnden anser att Mäklaren åsidosatte sina skyldigheter mot NN genom att ange fel lägenhetsnummer. Det gäller även om felet knappast innebar att köpe- kontraktet blev ogiltigt enligt bostadsrättslagens regler.
Skadestånd
NN har begärt skadestånd med 20 000 kr. Beloppet avser det prisavdrag som NN betalade till köparna.
I tilläggsavtalet mellan NN och köparna nämns visserligen att lägenheten var en 1:a. Det framgår dock tydligt att prisavdraget i sin helhet avsåg påstådda brister i lägenhetens badrum. Redan av det skälet kan NN inte få något skadestånd.
Nämnden tillägger att även om prisavdraget hade avsett det faktum att lägen- heten var en 1:a, hade något skadestånd inte blivit aktuellt. Om en köpare får prisavdrag på grund av att en viss uppgift om lägenheten visar sig vara felaktig, innebär det normalt inte att säljaren har lidit en ekonomisk skada. Tvärtom: ge-
nom att betala prisavdrag får säljaren i regel den köpeskilling han eller hon skulle ha fått om någon felaktig uppgift inte hade förekommit.
Nedsättning av provision
Som framgått ovan har nämnden kommit fram till att Mäklaren i flera avseende åsidosatte sina skyldigheter mot NN. Frågan är om det ska medföra någon ned- sättning av provisionen eller om förseelserna ska ses som ringa. Här gör nämnden följande bedömning.
Frågan om antalet rum nämndes i tilläggsavtalet. Den måste i och för sig ha varit föremål för diskussion mellan parterna, men köparna krävde inte något prisav- drag för det faktum att lägenheten var registrerad som ett rum och kök. Nämn- den anser att förseelsen ska ses som ringa och att provisionen inte ska sättas ned av denna anledning.
Mäklaren överlämnade mäklaruppdraget till en kollega utan NNs godkännande. Det medför att provisionen ska sättas ned. Nämnden anser att provisionen bör sättas ned med 15 000 kr.
Nämnden anser inte att provisionen ska sättas ned på grund av underlåtenheten att släcka ljusen. Nämnden anmärker att de tända ljusen inte orsakade någon skada eller annan olägenhet. Förseelsen ska därför ses som ringa.
Nämnden anser inte heller att provisionen ska sättas ned på grund av det felakt- igt angivna lägenhetsnumret. Felet upptäcktes och avhjälptes, och förseelsen bör därför ses som ringa.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.