BESLUT DEN 24 FEBRUARI 2022 DNR 112/21 SIDA 1 AV 9
BESLUT DEN 24 FEBRUARI 2022 DNR 112/21 SIDA 1 AV 9
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Rätt till provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 30 000 kr till NN.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 30 000 kr. Mäklaren har motsatt sig att betala.
BAKGRUND
Den 18 augusti 2021 sålde NN bostadsrätten till en lägenhet i Storstaden för 3 700 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
NN:s exemplar av det skriftliga uppdragsavtalet hade i nu relevanta delar följande innehåll.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
Även Mäklarens exemplar av uppdragsavtalet hade i nu angivet avseende samma innehåll:
Enligt NN ska provision utgå med 1,9 procent på köpeskillingen, det vill säga 70 300 kr (3 700 000 X 0,019).
Enligt Mäklaren ska provision utgå med 1,9 procent på hela köpeskillingen plus 15 procent på den del av köpeskillingen som översteg 3 500 000 kr, det vill säga 100 300 kr ((3 700 000 X 0,019) + (200 000 X 0,15)).
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren endast har rätt till provision med 1,9 procent av köpeskillingen.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
I enlighet med avtalet ska Mäklaren få 1,9 procent av köpeskillingen i provision och inget mer utöver det. Efter försäljningen vägrade Mäklaren dock fullfölja av- talet och hävdade att han hade rätt till ytterligare 15 procent av det belopp som översteg köpeskillingen. Detta var ingenting som de diskuterade eller kom över- ens om, varken muntligt eller skriftligt, vilket också framgår av bifogat avtal där det är tydligt ikryssat vilket alternativ som ska gälla.
Avtalet är upprättat efter deras överenskommelse om att enbart 1,9 procents provision skulle utgå vid försäljning, därav är även det förifyllt och förberett av
Mäklaren i avtalet. Hade de kommit överens om annat, hade han även förberett det inför påskrift av avtal. Han kan inte be henne fylla i utgångspriset vid påskrift av det förberedda avtalet utifrån de premisser som diskuterats tidigare och sedan hävda att punkten (som inte ens är ikryssad) ska vara giltig. Lagen är även tydlig med att mäklare inte får åberopa ett avtalsvillkor som inte tagits in i avtalet. I och med att det som kryssvalsalternativ inte är ikryssat, kan det inte heller anses vara en del av vad som är överenskommet och påskrivet.
Hon har haft dialog med Mäklaren samt redogjort för sin ståndpunkt och upp- fattning att han tog 30 000 kr för mycket i arvode samt att det inte är förenligt med det avtal som de har ingått. Mäklaren delar inte hennes synpunkt och de kommer inte fram i ärendet. Det kan även tilläggas att hon haft dialog med mäk- larens chef samt Mäklarsamfundet och att samtliga tycker att Mäklarens age- rande är märkligt.
Grunden för yrkandet är att det av avtalet tydligt framgår att Mäklaren enbart ska få 1,9 procent av köpeskillingen i provision, vilket också är det enda alternativet som är ikryssat och valt som alternativ.
Nämnden ställde följande fråga till NN:
”Xxx skrev in ´3 500 000´ i avtalet och när skedde det i förhållande till när parterna undertecknade avtalet?”
NN svarade följande:
”Han bad mig skriva utgångspriset vid påskrift.”
Mäklaren
Han träffade XX hemma hos henne den 4 juni 2021, efter att hon kontaktat ho- nom med önskan om att sälja lägenheten. Han värderade lägenheten till 3,4-3,5 miljoner kr. De kom överens om ett utgångspris om 3,5 miljoner kr.
På mötet gick de igenom förmedlingsuppdraget tillsammans och fyllde i utgångs- priset under rubriken ”Utgångspris”. Under rubriken ”Provision” förklarade han att det är 1,9 procent av köpeskillingen samt därutöver 15 procent av den even- tuella del av köpeskillingen som översteg överenskommen nivå. Han rekommen- derade NN att de skulle sätta den nivån från utgångspriset, alltså 3,5 miljoner kr. De räknade på olika exempel på slutpris och vad det då skulle kosta, t.ex. om lä- genheten skulle säljas för 3,55 miljoner kr så innebar det 7 500 kr extra i provis- ion. NN godtog detta då redan på utgångspriset så skulle det innebära en rekord-
notering i föreningen. Därför fyllde de gemensamt i avtalet med summan 3,5 mil- joner kr på raden för den extra provisionen. Som framgår av avtalet är procent- satsen om 15 procent ifylld redan före mötet. Att sedan rutan inte bockats i blir inte relevant då de kom överens om det tillsammans och satte sina initialer längst ned på sidan.
Han lade först ut lägenheten som en kommande försäljning på sin hemsida, men efter att intresset varit svalt så lade han den 13 augusti ut den på den öppna marknaden. Han hade en förhandsvisning till en spekulant som efter förhandling valde att lägga bud på 3,7 miljoner kr, vilket var den högsta noteringen för en 3
r.o.k. om 78,1 kvm i föreningen någonsin. De kom överens om att skriva kontrakt 18 augusti. Innan kontraktet undertecknades frågade NN vad provisionen lan- dade på. Han var då hemma så han sa att hans skulle kolla när han var på kon- toret och förberedde kontraktshandlingarna. De kom då överens om att NN skulle komma en timme tidigare till kontoret så att de kunde gå igenom det till- sammans, vilket de gjorde. Han berättade vad arvodet skulle hamna på och NN godtog detta och gick vidare med att sälja lägenheten.
När medlemskapet var godkänt och han hade betalat ut handpenningen minus sitt arvode, ringde NN och sa att han hade tagit för mycket betalt. Detta trots att de pratat om det och kommit överens om det på vårt första möte och ytterligare en gång innan hon valde att gå vidare med att sälja lägenheten.
Han skulle aldrig ta ett högre arvode än vad som avtalats och tycker hela situat- ionen är väldigt kränkande för honom som yrkesman. Han har högst kundnöjdhet av alla på mäklarföretaget och även NN gav honom betyg, vilket gör det hela väl- digt märkligt.
Nämnden noterade att de båda avtalsexemplaren skiljde sig åt i vissa avseen- den, bland annat var utgångspris ifyllt i Mäklaren exemplar men inte i NN:s ex- emplar. Nämnden ställde därför följande frågor till Mäklaren:
”Det exemplar av uppdragsavtalet som du har gett in skiljer sig i flera avseenden
från det exemplar som anmälaren har gett in.
Vem har gjort de handskrivna tilläggen i ditt exemplar och när skedde det i förhål- lande till undertecknandet av avtalet? Vem har, enligt din uppfattning, gjort de handskrivna tilläggen i anmälarens exemplar och när skedde det i förhållande till undertecknandet av avtalet?
Finns det något särskilt skäl till att utgångspris anges i det ena avtalet men inte i det andra?”
Mäklaren svarade följande:
På ett kundmöte, när förmedlingsuppdraget ska signeras, går han och kunden igenom det tillsammans. Kunden sitter med sitt exemplar och han med sitt ex- emplar. Han ber kunden fylla i de fält som är tomma medan de går igenom avta- let och kommer överens om utgångspris och provision.
Således är fälten i hans avtalsexemplar ifyllda av honom på kundmötet, förutom en uppgift som är ifylld i efterhand. Det är uppgiften längst upp till höger där det står ”[Lägenhetsnummer]”. Det var för att köparens bank hade bett om att lä- genhetsnumret skulle stå angivet exakt, som det gör i utdraget från föreningens lägenhetsförteckning. Korrekt lägenhetsnummer enligt ekonomiska planen är 111 (0000 är Skatteverkets lägenhetsnummer och den uppgiften tar han in för bli- vande köpares skull då det behövs för adressändring). Resterande siffror lägger förvaltarna till i sina system för att de ska kunna skilja föreningarna åt.
När de har fyllt i varsitt exemplar så byter de för att signera varandras exemplar. Han sa då till NN att hon inte skulle glömma att fylla i de uppgifter som hon hade missat. Uppgiften om de 15 procenten i NN:s exemplar fyllde hon i på mötet.
Det finns inget särskilt skäl till att ett utgångspris endast anges i hans avtalsexem- plar, mer än att NN missade att fylla i det när de gick igenom avtalet. Han påminde NN att fylla i den uppgiften när hon fick tillbaka sitt exemplar.
NN tillade följande:
Hon ger in en sms-konversation som visar på att Mäklaren försökte sänka utgång- spriset till 3 400 000 kr i stället för det överenskomna 3 500 000 kr.
Hon vill återigen framföra att inget mer än provision på 1,9 procent av köpeskil- lingen någonsin diskuterades, vilket också speglas i det avtal som hon har hos sig. Avtalet är förifyllt med ett kryss i rutan för 1,9 procent av köpeskillingen, precis som det var överenskommet. Hade de kommit överens om annat hade även det varit ikryssat i förhand. Den delen om extra provision om 15 procent är inte ikrys- sat eller ens överenskommet muntligt på något sätt, varvid det inte kan anses vara giltigt. Något så viktigt som provision är inget man bara missar.
Det råder ingen tvekan om att Mäklaren gjorde ett bra jobb, men man bör inte glömma att efterfrågan på bostäder har lett till skyhöga försäljningspriser.
Det är uppenbart att Mäklaren försöker lura henne och det kände hon redan på sig när han gick från 3 500 000 kr till 3 400 000 kr, varvid hon fick påminna honom om att 3 500 000 kr var det som de kom överens om.
Det är för henne väldigt skrämmande att det avtalsexemplar som Mäklaren skick- at in till FRN är ifylld med andra uppgifter än den kopian som hon fick. Mäklaren kan inte hävda att hon i efterhand glömde att fylla i uppgifter i ett avtal som re- dan signerats. Det är helt befängt att hon ska fylla i saker i efterhand när de redan kommit överens om något. Tillägg i befintligt avtal ska henne veterligen, för att vara giltiga, undertecknas med ny underskrift samt datum för att förtydliga att det är ett tillägg samt när tillägget lagts in. Att Mäklaren ens menar på att han bett henne göra något i stil med detta visar på hans nivå av professionalism och hur seriös han är i just denna fråga.
Hon fyllde i raden med köpeskillingen för att Mäklaren vid undertecknandet sa att det beloppet även skulle stå där. Hon tänkte att han ju kan sitt jobb och hon litade på honom och fyllde i det även där. Nu med alla kort i handen så inser hon på vilket sätt han försökte lura henne. Att beloppet står där, men inte är ikryssat som flervalsalternativ, innebär att det inte heller kan anses vara giltigt.
Nämnden ställde följande fråga till NN:
”I din sista inlaga har du skrivit om diskussionerna om utgångspriset. Nämnden för- står inte vilken betydelse du anser att det har för tvisten. Kan du förklara?”
NN svarade följande:
Hon ville visa att hon fick påminna Mäklaren om att 3 500 000 kr var det som de kom överens om.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat NN:s och Mäklaren ex- emplar av uppdragsavtalet och en sms-konversation dem emellan.
Innehållet i de båda exemplaren av uppdragsavtalet har redogjorts för ovan un- der rubriken ”Bakgrund”.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Rättsliga utgångspunkter
Uppdragsavtalet ingicks före den 1 juli 2021 och det är därför 2011 års fastig- hetsmäklarlag som är tillämplig.
Enligt 9 § 1 st. fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Enligt samma bestämmelse får en mäk- lare, till skillnad från en uppdragsgivare, inte åberopa ett muntligt avtalsvillkor. Även om mäklaren bortom allt rimligt tvivel kan bevisa att det finns ett muntligt avtalsvillkor som avviker från det skriftliga avtalet, gäller ändå det skriftliga avta- let.
I förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 38, motiverades skriftlighetskravet på följande sätt.
”Ett skriftlighetskrav medför allmänt sett flera fördelar. Det skapar ordning och reda och ger båda parterna bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som gäller för uppdragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken för framtida tvister mellan parterna. Från konsumentsynpunkt är ett skriftlighetskrav av särskilt värde, eftersom ett uppdragsavtal med en mäklare är en speciell avtalstyp som en privat- person kommer i kontakt med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. Konsumen- ten ges incitament att bättre än annars överväga avtalets innehåll.”
I 32 § 1 st. avtalslagen finns en regel om s.k. förklaringsmisstag. Om någon har avgett en viljeförklaring som på grund av felskrivning eller liknande har fått ett annat innehåll än som avsetts, är den som lämnade viljeförklaringen inte bunden av den, om den som mottog viljeförklaringen insåg eller borde ha insett missta- get.
Enligt nämndens mening gäller regeln om förklaringsmisstag i 32 § avtalslagen framför fastighetsmäklarlagens skriftlighetskrav, om dessa båda normer skulle anses kollidera med varandra. Med andra ord: om mäklaren kan bevisa dels att det skriftliga uppdragsavtalet fick ett innehåll som inte avspeglade mäklarens av- sikt, dels att uppdragsgivaren insåg eller borde ha insett detta, bör mäklaren inte vara bunden av det skriftliga avtalet.
Bedömningen i detta fall
I det skriftliga avtalet var det inskrivet att provision skulle utgå med 15 procent på den del av köpeskillingen som översteg 3 500 000 kr; båda parter hade skrivit in detta för hand i sitt exemplar av avtalet. Den ruta som så att säga ”aktiverade”
denna provisionsrätt var dock inte ikryssad. Det skriftliga avtalet, sett till dess or- dalydelse, får därför förstås som att provision endast skulle utgå med 1,9 procent på köpeskillingen.
Nämnden övergår nu till att analysera om det skriftliga avtalet innehöll ett förkla- ringsmisstag och om NN i så fall insåg eller borde ha insett detta.
Det är naturligtvis besvärande för NN att hon själv skrev in beloppet 3 500 000 kr i sitt exemplar av avtalet, just på den plats där det angavs att provision skulle utgå med 15 procent på den del av köpeskillingen som översteg det beloppet. Det talar för att parterna var överens om att avtalet hade det innehåll som Mäklaren gör gällande. Samtidigt är det, som nämnts, Mäklaren som har bevisbördan för att NN insåg eller borde ha insett att den icke ikryssade rutan var ett förklarings- misstag från hans sida.
Enligt nämndens mening går det inte att avfärda NN:s förklaring till varför rutan inte blev ikryssad och hennes redogörelse för hur hon uppfattade avtalet. Nämn- den anser att Mäklaren inte har bevisat att NN insåg eller borde ha insett hans uppfattning om avtalsinnehållet. Till saken hör också att Mäklaren är näringsid- kare och NN konsument. Det är inget orimligt krav att ställa på en näringsidkare att han eller hon kontrollerar avtalshandlingarna för att undvika oklarheter och meningsskiljaktigheter. Som framgår av det ovan refererade förarbetsuttalandet är det just sådant som skriftlighetskravet avser att förhindra.
Sammanfattningsvis anser nämnden att Mäklaren endast har rätt till en provision om 1,9 procent. Han ska därför återbetala 30 000 kr till NN.
Övrigt
På förekommen anledning vill nämnden påpeka att man bör undvika att göra till- lägg i en undertecknad handling. I vissa fall (inte i det här fallet) kan det till och med vara straffbart enligt 14 kap. 1 § brottsbalken, se rättsfallet NJA 1943 s. 490.
Nämnden nämner detta endast för Mäklarens kännedom. Någon betydelse för utgången i ärendet har det inte haft.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.