BESLUT DEN 9 SEPTEMBER 2021 DNR 129-130/20 SIDA 1 AV 18
BESLUT DEN 9 SEPTEMBER 2021 DNR 129-130/20 SIDA 1 AV 18
Anmälare
NN och YY
Motparter
1. Mäklare AA (FRN 129/20)
2. Mäklare BB (FRN 130/20)
Ombud för båda:
Försäkringsjuristen I.W.
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
1. Nämnden rekommenderar Mäklare AA att betala 17 000 kr till NN och YY.
2. Kravet mot Mäklare BB avslås.
YRKANDEN M.M.
I FRN 129/20 har NN och YY begärt att Mäklare AA ska betala 150 000 kr. I FRN 130/20 har NN och YY begärt att Mäklare BB ska betala 40 000 kr. Mäklare AA och Mäklare BB har motsatt sig att betala.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
BAKGRUND
Den 27 juni 2017 tecknade NN och YY (”NN-YY”) ett s.k. bokningsavtal avseende en nyproducerad bostadsrättslägenhet på Bostadsgatan i Förorten. Affären förmedlades av Mäklare AA.
När NN-YY kontaktade mäklarföretaget i juni 2018 för att teckna förhandsavtal – Mäklare AA hade då slutat på företaget – fick de besked av Mäklare AA:s kollega Mäklare BB att ett förhandsavtal hade undertecknats av dem i november 2017.
Enligt NN-YY hade de aldrig undertecknat något förhandsavtal.
Åklagare inledde en förundersökning och en forensisk undersökning av namnteckningarna på förhandsavtalet genomfördes. I undersökningen kom Nationellt Forensiskt Centrum (NFC) fram till att NN-YY:s namnteckningar var förfalskade. Förundersökningen lades dock ner och något åtal väcktes aldrig.
Enligt NN-YY har Mäklare AA och/eller Mäklare BB förfalskat deras namnteckningar på förhandsavtalet. De anser att de lidit skada som består i förlorad arbetsförtjänst, kostnader för juridiskt ombud, resekostnader, nedlagd tid och utebliven vinst.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäklare AA är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
Den 20 november 2017 skickade Mäklare AA ett mejl till dem med ett förhandsavtal för att läsa igenom och komma med frågor kring. De bokade in ett möte den 6 december 2017 för att träffas i mäklarföretagets lokaler och underteckna förhandsavtalet.
Mötet den 6 december fick ställas in på grund av magsjuka. Därefter blev Mäklare AA svår att nå. De försökte ringa och mejla honom vid ett flertal tillfällen för att hitta en ny dag att underteckna avtalet.
I april 2018 fick de veta att Mäklare AA hade slutat på mäklarföretaget och att Mäklare BB tagit över som ansvarig mäklare. Hon hade tidigare varit assisterande mäklare i projektet.
Den 13 juni 2018 kontaktade de Mäklare BB för att gå vidare i processen och underteckna förhandsavtalet. Mäklare BB blev då förvånad och sa att de redan hade gjort det. Hon mejlade över ett avtal som var undertecknat med deras namn, daterat den 20 november 2017. De såg då att förhandsavtalet var förfalskat.
De ringde till Mäklare AA och bad honom förklara hur detta hade gått till. Han kunde inte ge någon förklaring, men lovade att kolla upp vad som hänt och återkoppla senare på kvällen. Han hade av någon anledning slutat sin anställning och hade ingen insyn i affären längre. Han återkopplade inte den kvällen.
Den 14 juni 2018 skickade de ett mejl till Mäklare AA där de tog avstånd från avtalet eftersom det var en förfalskning. De bad Mäklare AA kommentera och lät meddela att de övervägde en polisanmälan. De fick till svar att han skulle resa bort, men att han kunde avboka för att träffa dem lite snabbt på morgonen. De avstod från ett möte på en offentlig plats och bad om en skriftlig kommentar istället, vilket Mäklare AA nekade dem.
De kan utifrån mejlkonversationer, polisförhör, Mäklare AA:s oförmåga att svara på enkla frågor om avtalet samt en rapport från Nationellt Forensiskt Centrum (NFC) konstatera att Mäklare AA:s förklaringar om hur han hanterade avtalet faller. Mäklare AA skapade avtalet och var den enda som hade möjlighet att redigera avtalet, pga. skrivskydd. Tittar man på avtalet så har en siffra över den förfalskade namnteckningen blivit blå och i exakt samma nyans som den förfalskade namnteckningen. Detta måste ha skett i ett redigeringsläge som endast den som upprättade avtalet hade tillgång till, alltså Mäklare AA.
Mäklare AA uppgav i polisförhör att han hade överlämnat förhandsavtalet undertecknat av dem till bostadsproducenten. Det fanns alltså ingen annan än Mäklare AA som hanterat avtalen från det att han skapade det tills han lämnade över det till bostadsproducenten. Han hävdar att de undertecknade avtalet hemma och sedan skickade avtalet till honom, men det påståendet motsägs av NFC:s rapport. De har heller inte mottagit något original. Mäklare AA har hävdat att han skickade det via post.
Utöver detta har Mäklare AA via mejl erbjudit dem 25 000 kr som en goodwill- gest för att inte rikta fler anklagelser mot honom, vilket de upplever som högst suspekt.
Åklagaren har lagt ner förundersökningen eftersom man hade svårt att binda just Mäklare AA till förfalskningen.
Ingen mäklarjournal finns skriven så Mäklare AA kan inte redogöra för när och hur kontraktsskrivningen gick till, var den ägde rum eller vilka som var närvarande.
De anser att Mäklare AA och Mäklare BB har agerat bedrägligt oaktsamt, vårdslöst och åsamkat dem ekonomisk skada. Följden av de förfalskade underskrifterna blev över två år av ovisshet, ångest, oförmåga att gå till arbetet samt en ohållbar familjesituation. Sena nätter av sammanställande av bevis, mejl med mera. De anser att de bör bli ersatta.
Mäklare AA och Mäklare BB
Påståendet att Mäklare BB var assisterande mäklare från början stämmer inte. Mäklare XX slutförde uppdraget och svarade på de frågor som NN-YY hade efter att Mäklare AA slutat.
XX-XX skriver att de kontaktade mäklarföretaget i juni 2018 för att de ville skriva på det förhandsavtal som de menar att de inte undertecknat. Det kan tilläggas att de i april 2018 skrev på ett tilläggsavtal till förhandsavtalet, utan att någon av dem reagerade över att de inte hade skrivit under förhandsavtalet.
Reklamation
NN-YY har uppgett att de fattade misstankar om förfalskningen under sommaren 2018. NFC, som fick i uppdrag att granska underskrifterna, slutförde sin rapport i slutet av 2019. Reklamation framställdes under sommaren 2020. Eftersom NN-YY hela tiden menat att underskrifterna var förfalskade, har de känt till omständigheterna som nu ligger till grund för reklamationerna sedan 2018. Att framställa reklamationerna under sommaren 2020 anses inte vara inom skälig tid. Reklamationen är framställd för sent.
Påståendet om brottslig gärning
Av anmälan framgår att förundersökningen mot Mäklare AA lades ner då man inte kunde koppla honom till det eventuella brottet. De finner inte skäl att göra en annan bedömning vad gäller eventuellt skadestånd. Det är inte visat att Mäklare AA (eller Mäklare BB) har begått något brott och de bedömer att ingen av dem kan anses skadeståndsskyldig.
Skada
NN-YY har inte sedan sommaren 2018, då de menar att de misstänkte förfalskningen av deras underskrifter, framfört att de ville kliva ur bokningsavtalet och förhandsavtalet. Bostadsrättsföreningen hävde avtalet den 20 januari 2020 eftersom NN-YY inte hade betalat den förskottsbetalning som de uppmanats att betala sedan den 6 juli 2018.
Vad de känner till har NN-YY inte krävts på någon ersättning från bostadsrättsföreningen. NN-YY har därför inte lidit någon ekonomisk skada, trots att avtalet hävdes.
NN-YY har i huvudsak tillagt följande:
Förhandsavtalet
Mäklare AA har fortfarande inte kunnat redogöra för var, hur och när kontraktsskrivningen skulle ha ägt rum. Det ska finnas en ansvarig mäklare som ska kunna redogöra för omständigheterna kring avtalet. Det finns ett bevisligen förfalskat avtal som endast mäklarna hade tillgång till vid den aktuella tidpunkten.
Det är endast fyra parhus det handlar om, och totalt åtta kontraktsskrivningar. Det borde inte vara så svårt att komma ihåg de exakta omständigheterna. Alla bostäder var inte ens sålda, så antalet kontraktsskrivningar var till och med färre än åtta.
Mäklare AA själv hävdar att han lämnade över påskrivna förhandsavtal till byggaren. Byggaren skrev under förhandsavtalet i slutet på april 2018, enligt Mäklare AA.
Utdrag ur polisförhör med CC, vd för Byggbolaget, den 21 december 2018:
”F: När började förhandskontrakten skrivas på?
S: För 1 år sedan ungefär. Det första skrev nov/dec 2017. F: När skrev ni under alla avtal?
S: Efter årsskiftet. Vi brukar hämta upp dem men jag tror mäklaren var förbi vårt kontor men jag kommer inte ihåg säkert hur vi fick dom.
F: Vilket datum skrev du under förhandsavtalet?
S: Jag minns inte om det var innan årsskiftet eller strax efter.”
Utdrag ur polisförhör med Mäklare AA den 17 december 2018:
”F: Vilket datum skrev [NN och YY] på förhandskontraktet?
S: Det är där jag inte har något datum. Det som är fel är att det står det datum som mailet skickades ut och det är ingen kund som har skrivit på det datumet. De skickade först ut att de ville komma ett datum till oss men de blev sjuka.
Jag har inte datum för när någon kund skrev på kontraktet i huvudet. F: Hur gick det till när [NN och XX] skrev på kontraktet?
S: Antingen har de lämnat in kontraktet på kontoret eller så har de postat in kontraktet.
F: Görs det ingen anteckning om hur kunderna skrivit på kontraktet?
S: Jo, det görs det. Eller det borde göras det. Jag har inte haft tillgång till något i efterhand.
F: Xxxxx det en anteckning om hur [YY och XX] skrivit på kontraktet? S: Jag kan inte säga det. Jag har inte sett den.
F: Xxxxx det anteckning vilket datum du tog emot kontraktet påskrivet från [YY och NN]?
S: Det borde finnas.
F: Har du antecknat hur xxxxxxxx har skrivit på kontraktet? S: Ja det gör jag i vanliga fall.
F: Har det förts en mäklarjournal i [YY och NN:s] ärende?
S: Det är inte skrivit en mäklarjournal, den är helt klar när projektet är avslutat. F: Vilket datum skrev [CC] samt [DD] på förhandskontraktet?
S: Det måste ha varit i samband med att jag slutade i april.”
Det är tydligt att Mäklare AA inte kunde svara på frågorna samt inte hade fört någon korrekt mäklarjournal. I den ”journal” de fått ta del av fanns ingenting nämnt om förhandsavtalet med undantag för en post under rubriken "Viktiga datum i affären”. Datumet för förhandsavtal var där angivet till den 20 november 2017, vilket Mäklare AA själv menar är ett felaktigt datum.
Mäklare AA hävdade i polisförhör att han träffade Xxxxxxxxxxx för undertecknande av förhandsavtal i slutet på april i samband med att han slutade. Byggbolagets vd CC menade i sitt polisförhör att detta skulle ha skett vid årsskiftet 2017/2018. Hur kan uppgifterna gå isär? Bevisligen kan Mäklare AA inte redogöra för när någon av parterna skulle ha skrivit under avtalet.
Tilläggsavtalet
Omständigheterna runt tilläggsavtalet tror de varken Mäklare AA eller Mäklare BB kan redogöra för, då de ombads träffa Byggbolaget utan att någon av mäklarna var närvarade. Byggbolaget kontaktade dem för ett rent informationsmöte kring bygget. De hade ingen aning om att det skulle vara någon kontraktsskrivning.
Anledningen till att de skrev på tilläggsavtalet var för att Byggbolaget överbevisade dem med ett falskt förhandsavtal när de ifrågasatte det, samt att de då hade stort förtroende för mäklarföretaget och trodde att detta var ”by the book”.
Det hade varit bra med en mäklare på plats som kunde hjälpa dem att reda ut oklarheterna, men då hade ju allt uppdagats så det känns väldigt uträknat att det inte fanns någon närvarande. I stället lät man en byggare utföra avtalsskrivningen med mäklarföretagets avtal. Som de förstår de ska en mäklare jobba för båda parter. Det kändes väldigt oseriöst.
Mäklare BB:s medverkan
De anser att det finns skäl att misstänka även Mäklare BB för förfalskningen, då hon under hela förloppet stod bakom Mäklare AA. Hon gjorde tydligen inte ett korrekt övertagande av affären då hon inte kan svara på händelserna runt den. Hon har inte ens krävt att Mäklare AA ska förklara sig. Hon har skuldbelagt dem som kunder och uppträtt partiskt i ärendet. De anser inte att Mäklare BB har agerat enligt god mäklarsed. Många av hennes påståenden är högst tvivelaktiga.
Mäklare BB hävdar att datum och ort inte behöver stämma överens för när ett avtal skrivs under samt att Mäklare AA var ensamt ansvarig för allt som skedde i affären innan den 30 april 2018.
Mäklare BB kan inte ta fram datum, eller uppgifter om var och hur förhandsavtalet tecknades.
När de bad om underlag för en mäklarjournal avseende affären, sa Mäklare BB att det inte fanns något i den som kunde utgöra bevis för någon part. Hon undrade vad de skulle ha den till.
Mäklare XX har sagt att hon inte vill inte blanda in myndigheter i det här. Hon har också sagt att det är vanligt att köpare och mäklare inte sitter tillsammans vid tecknade av förhandsavtal och en tredje part som bevittnar inte heller är nödvändig.
Mäklare XX har frågat dem om de verkligen trodde att hon och Mäklare AA var oärliga eller om de trodde att det var byggherren som skrivit under deras avtal. Hon borde väl veta att det är mäklarföretaget som hanterar avtalen. Mäklarna lämnar väl inte över icke undertecknade förhandsavtal i original till byggbolaget?
Mäklare BB förmedlade lägenheten – enligt Xxxxx skedde affären den 27 augusti 2019 – utan att informera dem och fortsatte hävda att de var bundna av avtalet. Hon har helt klart agerat partiskt.
Skada
Bostadsrättsföreningen hävdade att de var bundna av förhandsavtalet fram till den 20 januari 2020, då föreningen hävde avtalet. Det innebar en enorm psykisk stress och gjorde det omöjligt att påbörja en försäljning av deras nuvarande hus, då de inte visste hur utgången i detta skulle bli.
Deras kostnader i ärendet:
I slutet på december 2019 tog orken slut för NN. Han gick väldigt sporadiskt och till slut inte alls till sitt arbete. Till följd av detta förlorade de en inkomst. Detta pågick fram till juni. Förlorad arbetsinkomst för perioden januari 2020 – juni 2020 uppgår till 37 200 X 6 = 223 200 kr.
Ombudskostnader: 12 000 kr.
Inkomstbortfall i samband med möte med ombud: 3 000 kr. Inkomstbortfall i samband med polisförhör: 2 000 kr.
Resekostnader till/från barnens skola: (2 mil/dag 18,50 kr/mil. Läsåret 2019 178 dagar. Totalt 6 586 kr. Barnen hade haft promenadavstånd till skola från Bostadsgatan.
Förlorad värdehöjning på Bostadsgatan: cirka 100 000 kr.
Ersättning för uppskattad egen tid (kontakt/skrivelser med polis, jurister, byggare, mäklare, FMI, mäklarnas försäkringsbolag, FRN: 200 timmar X 300 kr = 60 000 kr.
Under denna period har de bestulits på tid, ork och engagemang för sina barn. Detta kan inte preciseras i pengar, men bör absolut tas i beaktande.
Mäklare AA och Mäklare BB har tillagt följande:
De förnekar än en gång att Mäklare BB hade något åtagande eller ansvar för förmedlingsprocessen innan hon tog över förmedlingsuppdraget den 1 maj 2018. Efter övertagandet av projektet försökte Mäklare BB hjälpa NN-YY med alla deras frågor och deras påstående om förfalskning. Mäklare BB har, likt NN-YY, inte heller fått tag på Mäklare AA efter att han slutade.
Mäklare AA förnekar bestämt att han skulle ha förfalskat NN-YY:s underskrifter. Mäklare AA minns inte hur kontraktsskrivningen gick till och han har inte noterat det i journalen.
Angående polisförhöret: Mäklare AA har inte själv tillgång till utdrag ur förhören. Om FRN vill att något specifikt bemöts angående de citat som NN-YY tar upp, ber de om utdrag ur polisförhören. Mäklare AA minns inte omständigheterna kring kontraktsskrivning eller när det skedde.
Journalen
Det borde ha upprättats en journal som var uppdaterad med korrekta datum, vilket inte skett. Endast den omständigheten att någon journal inte var uppdaterad är dock inte skadeståndsgrundande. Det är inte heller ett bevis för att Mäklare AA har begått eller medverkat till påstådd urkundsförfalskning.
Datum för undertecknande
Avtal vid nyproduktion postas ofta till parterna, därav återspeglas inte alltid datumen på avtalet när det faktiska undertecknandet sker. Detta utgör i sig inte grund för att avtalet skulle vara ogiltigt.
Tilläggsavtalet
Med anledning av att projektet blev försenat fick NN-YY välja ett tillval om 20 000 kr på Byggbolagets (byggarens) bekostnad. Mäklare BB minns att NN kom in på kontoret någon gång under våren 2018 (innan Mäklare AA hade slutat sin
anställning) för att välja bland tillvalen. Vid detta tillfälle påtalade XX inte att de inte undertecknat något förhandsavtal.
Tilläggsavtalet skrevs söndagen den 28 april 2018 då Mäklare AA var ledig. Anledningen att mötet blev bestämt till en söndag minns inte Mäklare AA. Han minns inte heller hur diskussionerna gick kring att han inte närvarade vid mötet. Anledningen att tilläggsavtal tecknades var på grund av att projektet blev överklagat av grannarna. Bygget delades därför upp i två etapper och då behövde man upprätta en ny ekonomisk plan för att kunna bygga färdigt de påbörjade husen. Vid tecknandet av detta tilläggsavtal påtalade inte NN-YY att de inte hade undertecknat något förhandsavtal, trots att det tydligt framgår av tilläggsavtalet. Förhandsavtalet fanns också tillgängligt vid detta möte och Byggbolaget hade med sig avtalet. Det kan inte anses oaktsamt att Mäklare AA inte närvarade vid undertecknandet av tilläggsavtalet.
Dagarna innan Mäklare XX skulle gå på semester sommaren 2018 ringde hon upp alla som undertecknat förhandsavtal och meddelade att Byggbolaget hade flaggat för att man snart önskade få handpenningen inbetald. Eftersom det var semesterperioder kom man dock överens om att skjuta på det. Mäklare BB ringde och informerade alla köpare om detta. Vid detta telefonsamtal uppgav YY att de inte fick något lånelöfte. Hon påtalade inte att de inte undertecknat något förhandsavtal. Några dagar senare kom NN in på mäklarkontoret. Han var mycket upprörd och hävdade att de inte undertecknat något förhandsavtal och att deras underskrifter var förfalskade. Mäklare BB informerade honom om att det i så fall var ett ärende för polisen.
Påstådd skada
Eftersom de förnekar att någon av dem har förfalskat NN-YY:s underskrifter eller medverkat till detta, förnekas att den skada som görs gällande är orsakad av dem.
Om nämnden gör en annan bedömning kan därutöver tilläggas att NN-YY:s uppskattade ”egna tid” att upprätta skrivelser, utredningskostnader etc. för att försöka styrka sitt krav, inte kan ersätts av dem. Det saknas adekvat orsakssamband mellan resekostnader avseende att skjutsa barnen till skolan och det brott som görs gällande.
Förlorad värdehöjning på det hus som NN-YY velat köpa men som de på grund av påstådd urkundsförfalskning valde att häva, kan inte heller anses orsakad av dem.
Ersättning för sveda och värk måste vara medicinskt påvisbar för att kunna ersättas, dvs. i regel genom läkarintyg.
NN-YY har bland annat tillagt följande:
Mäklare BB hon varit medhjälpande mäklare sedan projektstart. Hennes bild och kontaktuppgifter stod med i det första projektbladet.
Att påstå att avtalen skulle postas hit och dit är något som de blir tokiga på när mäklarna påstår. De bor nästan lika nära mäklarföretagets kontor som en postlåda, så det finns ingen rimlighet att posta ett avtal då.
Tilläggsavtalet och omständigheterna kring det är något de inte ens tänker kommentera. De blev lurade, punkt slut.
Mäklare BB ringde inte alls till NN, det var XX själv som kontaktade Mäklare BB då de undrade var i processen de befann sig.
De förstår inte varför mäklarna påstår att de inte fick något lånelöfte. Det är ett påstående helt taget ur luften utan några som helst bevis. De kan ta en UC för att bevisa att de inte ansökte om lånelöfte. Det de undrade kring lånelöfte var när man skulle söka det eftersom det bara är giltigt i sex månader. Det var deras bank som rådde dem att fråga mäklaren om tidsplanen så inte lånelöftet söktes för tidigt.
Mäklare AA och Mäklare BB har tillagt följande:
NN-YY gör gällande att Xxxxxxx XX som assisterande mäklare hade ett lika stort ansvar som Mäklare AA. Det kan poängteras att det inte råder några delade meningar mellan dem om vem som var ansvarig innan respektive efter Mäklare AA slutade. Mäklare AA var ansvarig fram till han slutade. Detta framgår också tydligt av interna dokument.
En mäklares ansvar är personligt. Mäklare BB kan inte som assisterande mäklare hållas ansvarig för vad som påstås skett innan hon tog över förmedlingen och vad Mäklare AA påstås ha gjort/inte ha gjort utan hennes vetskap. Mäklare XX hade inte heller någon skyldighet att granska Mäklare AA:s arbete när han var ansvarig för förmedlingen. Mäklare BB stod med som extra kontaktperson i prospektet, men hon hade inget ansvar för något i projektet och hade ingen kundkontakt till dess hon tog över förmedlingen.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat det omtvistade förhandsavtalet, en förstoring av en detalj i förhandsavtalet, ett utlåtande från NFC, en hävningsförklaring från bostadsrättsföreningen den 20 januari 2020, ett tilläggsavtal den 28 april 2018, mäklarjournalen, en faktura avseende ombudskostnader, ett mejl från Mäklare AA till NN-YY den 20 november 2017 och ett förhörsprotokoll med Mäklare AA.
I mejlet till NN-YY den 20 november 2017 skrev Mäklare AA följande.
”Hej,
Hoppas allt är riktigt bra med er i vinterkylan!
Nu är det dags för nästa steg i ert bostadsköp, förhandsavtal.
Jag bifogar en kopia på förhandsavtalet tillsammans med kostnadskalkyl och Stadgar.
Det kommer se ut på följande sätt:
- Bokning av tid för att komma in och skriva. Skriv vilka dagar samt om för/eftermiddag kan passa er denna vecka alt. nästa, så återkommer jag till er så snart som möjligt för bokning.
- Förskottsbetalning om 175.000kr till [Bostadsrättsföreningen] sker 20 dagar efter uppvisande av försäkring för mottagande av förskottsbetalning (för er säkerhet). Detta sker i dec/jan.
Vi hörs vidare!”
Det omtvistade förhandsavtalet är daterat den 20 november 2017 och upprättat på mäklarföretagets brevpapper.
I tilläggsavtalet, som är daterat den 28 april 2018, anges att det avser tillägg till ett förhandsavtal den 2 mars 2018 (alltså inte den 20 november 2017). Avtalspart i tilläggsavtalet är inte bostadsrättsföreningen utan ett bolag, Byggbolaget. I avtalet anges att bostadsprojektet preliminärt kommer att minskas från 21 till 12 hus och att bostadsrättsföreningen (som alltså inte var part i avtalet) garanterar att minskningen inte kommer att påverka insatser eller beräknade årsavgifter
m.m. Tilläggsavtalet är upprättat på mäklarföretagets brevpapper.
Av hävningsförklaringen framgår att bostadsrättsföreningen hävde förhandsavtalet på grund av bristande betalning från NN-YY:s sida. Detta skedde den 20 januari 2020.
I utlåtandet från NFC anges att analysresultatet talade extremt starkt (grad fyra på en fyrgradig skala), att NN-YY inte hade undertecknat det omtvistade förhandsavtalet.
Den förstorade detaljen från förhandsavtalet återges nedan.
[Bild på en signatur från förhandsavtalet, utelämnas ur det anonymiserade beslutet]
Av förhörsprotokollet framgår att Mäklare AA hördes som vittne.
NÄMNDENS BEDÖMNING
I ärendet är 2011 års fastighetsmäklarlag (2011:666) tillämplig. Lagrumshänvisningarna nedan avser den lagen.
Reklamation
Nämnden konstaterar inledningsvis att Mäklare AA:s och Mäklare BB:s invändning om sen reklamation är missriktad. Om det är fråga om brottslig gärning finns ingen reklamationsskyldighet, jfr 26 § 2 st. fastighetsmäklarlagen. Om det däremot inte är fråga om brottslig gärning, ska kravet avslås redan av det skälet (XX-XX har ju endast gjort gällande brottslig gärning som grund för sitt anspråk). Med andra ord kan reklamationsinvändningen aldrig få någon rättslig betydelse.
Några utgångspunkter för bedömningen i övrigt
Om en mäklare medverkar till ett förfalskat avtal i samband med ett förmedlingsuppdrag, utgör det inte bara en brottslig gärning enligt 14 kap. brottsbalken, det utgör också ett brott mot 8 § fastighetsmäklarlagen. Ett påstående om brott kan alltså läggas till grund för ett skadeståndskrav enligt 25 § fastighetsmäklarlagen.
Beviskravet i en civilrättslig tvist om skadestånd (tvistemål) är lägre än i ett brottmål. För tvistemål gäller som huvudregel att de omständigheter som grundar fordran ska vara ”styrkta”. I ett brottmål gäller att det ska vara ”ställt bortom rimligt tvivel” att den tilltalade har begått den åtalade gärningen.
Ett påstående om brott kan framföras som grund i ett tvistemål, men det påverkar inte beviskravets höjd. I sådana fall räcker det alltså att påståendet är styrkt, det behöver inte vara ställt bortom rimligt tvivel. Ibland kan ett ännu lägre beviskrav tillämpas i tvistemål, exempelvis vid svårbevisade orsakssamband, se rättsfallen NJA 2017 s. 642 (p. 5) och NJA 2013 s. 145 (p. 42).
Det är normalt den skadelidande som har bevisbördan i ett tvistemål. I ett brottmål är det alltid åklagaren som har bevisbördan. I både tvistemål och brottmål gäller dock att den s.k. falska bevisbördan, eller förklaringsbördan, kan läggas på skadevållaren/den tilltalade. Om den part som har den s.k. äkta bevisbördan lägger fram bevisning som uppnår beviskravet, måste motparten lägga fram egen bevisning som talar i annan riktning för att inte förlora målet, se exempelvis brottmålet NJA 2013 s. 931 (p. 34 med där gjorda hänvisningar) och tvistemålet NJA 2018 s. 617 (p. 14). I brottmålet NJA 2015 s. 702 uttalade HD att den tilltalades tystnad kan tillmätas betydelse i situationer som uppenbarligen kräver en förklaring.
Samma ordning med äkta och falsk bevisbörda bör gälla i en tvistlösningsnämnd. Dessutom bör följande gälla. Om den skadelidande påstår ett händelseförlopp som med hänsyn till den framlagda bevisningen och omständigheterna i övrigt framstår som rimligt och sannolikt (även om det inte är styrkt), måste mäklaren bemöta detta påstående och redovisa de invändningar som kan göras mot det. Det gäller i vart fall om mäklaren företräds av ett juridiskt ombud. I annat fall kan anmälarens påståenden läggas till grund för bedömningen.
Bedömningen i detta fall
Genom utlåtandet från NFC är det bevisat att NN-YY:s namnteckningar på förhandsavtalet var förfalskade. Frågan är om det också är bevisat att det var Mäklare AA och/eller Mäklare BB som låg bakom eller på annat sätt medverkade till förfalskningen.
Mäklare AA och Mäklare BB har mycket kortfattat förnekat att de medverkade till förfalskningen. Som enda stöd för sin inställning har de hänvisat till att förundersökningen lades ner. Att förundersökningen lades ner innebär dock endast att en åklagare ansåg att han eller hon inte kunde emotse en fällande
dom, och som nämnts är beviskravet i ett brottmål högre än i ett tvistemål. Det kan också finnas flera andra skäl till varför åtal inte väcks. Den nedlagda förundersökningen utgör alltså inget starkt motbevis.
NN-YY uppgett att förfalskningen utfördes med dokumentet i redigeringsläge, och därmed av någon på mäklarföretaget. De har också åberopat bevisning, en förstoring av en detalj i förhandsavtalet, som de anser ger stöd för deras påstående. Nämnden kan inte bedöma om den angivna detaljen visar det som NN-YY påstår eller inte, men noterar att Mäklare AA och Mäklare BB inte ens har kommenterat NN-YY:s påstående. Mäklare AA och Mäklare BB har inte heller redogjort för vilka som hade tillgång till förhandsavtalet och när dessa personer hade tillgång till det. Därmed har de inte heller framlagt några alternativa hypoteser om vem som stod bakom förfalskningen som nämnden hade kunnat pröva.
Inte heller har Mäklare AA och Mäklare BB gett in någon mäklarjournal, som möjligen hade kunnat sprida ljus över händelseförloppet. I den journal som getts in av NN-YY upphör anteckningarna efter den 27 juni 2017, det vill säga långt innan det omdiskuterade förhandsavtalet ska ha undertecknats. Nästa anteckning är gjord den 30 april 2018, och då av Mäklare BB som noterade att hon tog över förmedlingsuppdraget. Även om en mäklarjournal inte behöver föras löpande, skulle en komplett journal ha överlämnats till parterna när uppdraget upphörde. I detta fall måste det ha upphört senast den 20 januari 2020, då bostadsrättsföreningen hävde förhandsavtalet. Mäklare AA har uppenbarligen inte kunnat eller inte velat skapa en journal som täcker det kritiska tidsskedet. I varje fall har någon sådan journal inte getts in till FRN, och Mäklare AA har uppgett att han inte minns något av händelseförloppet.
Vidare har Mäklare AA och Mäklare BB inte kommenterat att Mäklare AA i polisförhör uppgav att han mottog förhandsavtalet från NN-YY i undertecknat skick, vilket i så fall skulle utesluta att någon på byggföretaget stod bakom förfalskningen. Än mindre har de lagt fram någon förklaring till hur det förhöll sig med det uttalandet. Exempel på förklaringar skulle kunna vara att förhörsprotokollet inte ger stöd för NN-YY:s påståenden, att Mäklare AA mindes fel under förhöret, att det Mäklare AA sade under förhöret missförstods eller att det var NN-YY själva som låg bakom förfalskningen. (Om det var så att NN-YY misstänkte att de kunde få svårt med finansieringen, som Mäklare AA och Mäklare BB uppgett, hade de haft ett tänkbart motiv för att förfalska namnteckningarna. Förfalskningen hade då inneburit en möjlighet att frånträda avtalet vid behov, men samtidigt en möjlighet att hålla fast vid avtalet om
finansiering kunde ordnas.) Inget sådant har dock lagts fram. Mäklare AA och Mäklare BB har, som nämnts, endast hänvisat till att förundersökningen lades ner.
Under handläggningen frågade nämnden särskilt Mäklare AA och Mäklare BB vilken rättslig betydelse de anser det har att NN-YY undertecknade tilläggsavtalet. (Man skulle kunna tänka sig att det utgjorde ett bevisfaktum för ett påstående om att det var NN-YY som låg bakom förfalskningen av förhandsavtalet.) Mäklare AA och Mäklare BB besvarade dock inte frågan, annat än vad som framgår av redogörelsen under rubriken ”Grunder” ovan.
Varför Mäklare AA och/eller Mäklare BB skulle ha medverkat till en förfalskning framstår i och för sig som mycket svårförklarligt; den möjliga vinsten framstår som försumbar jämfört med risken. Men även med beaktande av detta anser nämnden att Mäklare AA och Mäklare BB inte har uppfyllt sin förklaringsbörda. NN-YY har lagt fram omständigheter som åtminstone vid första påseende ger stöd för att Mäklare AA låg bakom eller medverkade till förfalskningen. Dessa omständigheter har Mäklare AA och Mäklare BB i stort sett endast bemött med tystnad. De invändningar de gjort har till stora delar rört omständigheter som i sammanhanget helt saknar betydelse, exempelvis har de argumenterat för att tilläggsavtalet inte var ogiltigt och att Mäklare AA inte var oaktsam när han inte närvarade vid undertecknandet av tilläggsavtalet.
Av nu anförda skäl utgår nämnden från att NN-YY:s uppgifter är riktiga och kan läggas till grund för beslutet.
Skada
Nämnden noterar inledningsvis att de kostnadsposter som NN-YY har redovisat uppgår till sammanlagt 404 786 kr. De har dock bara begärt skadestånd med 190 000 kr, fördelat med 150 000 kr på Mäklare AA och 40 000 kr på Mäklare BB.
Det var rimligt att NN-YY anlitade ett juridiskt ombud i den uppkomna situationen. Ombudskostnaderna om 12 000 kr ska alltså ersättas.
Det är uppenbart att NN-YY själva fick avsätta en hel del tid med anledning av det inträffade. Att detta även medförde inkomstbortfall om 5 000 kr har inte ifrågasatts av Mäklare AA och Mäklare BB. Nämnden anser att de bör få ersättning i denna del med 5 000 kr. Den övriga nedlagda tiden kan däremot inte ses som ersättningsgill. Ersättning kan endast utgå för ekonomiska skador i form av inkomstbortfall och liknande.
NN-YY kan inte få ersättning för YY:s sjukskrivning. Sjukskrivningen var inte en typisk och förutsebar följd av förfalskningen. Det är heller inte visat att sjukskrivningen orsakades av förfalskningen.
NN-YY kan inte heller få ersättning för de kostnader, respektive den uteblivna vinst, som blev följden av att de inte förvärvade bostadsrätten. De hade ju alla möjligheter att ingå ett giltigt upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen om de hade velat, men de ville de uppenbarligen inte.
Sammanlagt uppgår alltså skadan till 17 000 kr.
Vem är ansvarig för skadan?
Redan när ärendet inleddes uppmärksammade nämnden Mäklare AA och Mäklare BB på att de kunde ha motstridiga intressen och att de borde överväga att anlita varsitt ombud. De valde emellertid att anlita samma ombud och har framfört gemensamma ståndpunkter i ärendet. Ingen av dem har alltså försökt övervältra något ansvar på den andre eller framföra någon egen grund för bestridandet, låt vara att Mäklare BB på ett sent stadium i handläggningen påpekade att hon inte är ansvarig för vad som hände innan hon tog över uppdraget och för vad Mäklare AA då kan ha gjort.
Eftersom nämnden har underkänt Mäklare AA:s och Mäklare BB:s gemensamma invändning mot skadeståndskravet, skulle nämnden egentligen fördela skadeståndsansvaret dem emellan.1 Nämnden anser sig dock inte vara strikt bunden av de principer som gäller i en allmän domstol. Enligt nämndens uppfattning har det egentligen inte framkommit några omständigheter som tyder på att Mäklare BB skulle ha varit inblandad i förfalskningen av förhandsavtalet. Inte ens NN-YY själva har gått längre än att påstå att det ”finns skäl att misstänka” Mäklare BB. Nämnden anser därför att skadeståndsansvaret bör drabba Mäklare AA ensam.
Övrigt
Nämnden vill poängtera att den inte anser det styrkt att Mäklare AA har gjort sig skyldig till brott. Vad nämnden kommit fram till är att utredningen ger stöd för att NN-YY:s påståenden är rimliga och sannolika – inte mer än så – och att Mäklare
1 Något solidariskt ansvar har ju inte gjorts gällande av XX-XX. Med solidariskt ansvar menas att två eller flera personer är gemensamt ansvariga för en och samma fordran.
AA inte har framfört adekvata invändningar och alternativa hypoteser som nämnden kunnat pröva.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.