Contract
2011
BOKSLUTSRAPPORT
Året i korthet
Helåret 2011
• Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till 1 704 (1 686) Mkr, varav hyresintäkterna utgjorde 1 592 (1 553) Mkr.
• Driftöverskottet uppgick till 1 300 (1 309) Mkr, en försämring med
9 Mkr, huvudsakligen hänförlig till ökade kostnader i fastighetsdrift. Detta beror på omförhandlade kontrakt där vi har övertagit kostnader och ansvar för drift, som initialt ger lägre driftöverskott.
• Årets resultat minskade till 686 (804) Mkr, främst beroende på nega- tiv värdeförändring av derivatinstrument -108 (88) Mkr.
• Marknadsvärdet för förvaltningsfastigheter uppgick vid årets slut till 17 230 (16 171) Mkr. Den orealiserade värdeförändringen blev 192 (77) Mkr.
• Koncernens bruttoinvesteringar inklusive fastighetsförvärv uppgick vid årets slut till 901 (852) Mkr.
• Projektvolymen för pågående projekt uppgick vid årets slut till 1 793 (2 871) Mkr.
• Under året har Migrationsverket blivit ny hyresgäst genom förvärvet av fastigheten Åstorp Bulten 2.
Fjärde kvartalet 2011
• Intäkter från fastighetsförvaltningen ökade till 428 (423) Mkr.
• Resultatet före skatt minskade till 284 (698) Mkr.
• Periodens resultat efter skatt uppgick till 207 (516) Mkr. Detta beror främst på orealiserad värdeförändring på fastigheter 174 (355) Mkr och att finansnettot uppgick till -184 Mkr jämfört med 42 Mkr 2010. Perio- dens skatt uppgick till -77 (-182) Mkr.
Vd kommenterar
Fortsatt stabil tillväxt
Intäkterna ökade under året till 1 704 (1 686) Mkr. Driftöverskottet
från den löpande förvaltningen minskar till 1 300 (1 309) Mkr. Detta beror på omförhandlade kontrakt där vi har övertagit kostnader och ansvar för drift, som initialt ger lägre driftöverskott. Resultatet för år 2011 uppgår till 686 (804) Mkr. De orealiserade värdeförändringarna på fastigheterna har påverkat resultatet med 192 (77) Mkr. Resultatet är en följd av ökad uthyrning och fortsatt kontroll över kostnadsut- vecklingen.
Marknad
I en tid av turbulens för länder och vissa marknader är det bra att återigen kunna behålla den starka ratingen AA+ vid årets analys från Standard & Poor´s. Ratingen är ett resultat av våra långa hyreskon- trakt med stabila hyresgäster samt ett bra betyg på bolagets organisa- tion och styrkor.
Tillsammans med flera av våra hyresgäster har vi under året fortsatt arbetet med ökad lokaleffektivitet för att på ett bra sätt uppnå ökad total verksamhetsnytta för hyresgästerna. Genom förvärvet av fast- igheten Åstorp Bulten 2 har vi breddat vår kundbas inom området säkerhet då Migrationsverket blivit ny hyresgäst med sin förvarsverk- samhet. Detta ligger i linje med våra marknadsinsatser inom säker- hetsområdet.
Värdeförändringar
Fastighetsvärdena har under 2011 varit relativt stabila med små för- ändringar av avkastningskrav och räntor. Sammantaget blev värde- förändringen för fastigheterna 192 (77) Mkr, vilket motsvarar cirka 1 procents förändring.
Kostnaderna för att låna pengar har stigit i takt med ökade margi- naler på kreditmarknaderna och värdeförändringen för räntederivat förändrats i takt med sjunkande marknadsräntor. Året slutade med en värdeförändring för våra derivat på -108 (88) Mkr.
Våra fastigheter har vid årets slut värderats till 17 230 (16 171) Mkr.
Staten som fastighetsägare och hyresgäst
Arbetet med förändring av statens fastighetsbestånd går nu vidare med två utredningar, en inom försvarsområdet samt en för vissa kulturfastigheter. Utredarna skall lägga fram sina förslag till föränd- ringar senast den 3 december 2012. Vi tolkar uppdragen till utred- ningarna som att Specialfastigheter kan ges möjlighet att få ett utökat ansvar för vissa försvarsfastigheter. Det är ett uppdrag som vi ställer oss mycket positiva till och är förberedda för.
Xxxxx Xxxxxxxxx Verkställande direktör
Omslagsbild:
Interiör från anstalten Kumla
2
Verksamheten
Verksamheten under perioden
I december 2010 slutfördes omförhandlingarna av Statens Institu- tionsstyrelse och Specialfastigheter Sverige AB:s hyresavtal samt teck- nades ett gemensamt samarbetsavtal. De nya hyresavtalen, som gäller från och med 2011-01-01, innebär en hyressnittid på ca 22 år.
I omförhandlingen har de nya hyresavtalen resulterat i genomsnitt lägre ingående årshyra, men med betydligt längre hyrestid. Hyresav- talen godkändes av regeringen 2011-05-05.
Utredningen kring översynen av ”Staten som fastighetsägare och hy- resgäst” överlämnades till civil- och bostadsminister Xxxxxx Xxxxxxxx i april 2011. Specialfastigheter lämnade i slutet av juli in ett remissvar. I remissvaret framkommer att Specialfastigheter Sverige AB delar utredningens uppfattning om huvudprincipen att statens fastighets- förvaltning bör ske i bolagsform i verksamheter där fastighetsförvalt- ning är huvuduppgiften. Arbetet med förändring av statens fastighets- bestånd går nu vidare med två utredningar, en inom försvarsområdet samt en inom vissa kulturfastigheter. Utredarna skall lägga fram sina förslag till förändringar senast den 3 december 2012. Vi tolkar uppdra- gen till utredningarna som att Specialfastigheter kan ges möjlighet att få ett utökat ansvar för vissa försvarsfastigheter. Det är ett uppdrag som vi ställer oss mycket positiva till och är förberedda för.
Specialfastigheter Sverige AB har per den 30 juni 2011 förvärvat fastigheten Åstorp Bulten 2 i Åstorp. Fastigheten omfattar 5 000 kva- dratmeter och är fullt uthyrd till Migrationsverket. Migrationsverkets långsiktiga krav på säkerhet och ändamålsenliga lokaler inom sin för- varsverksamhet passar väl in i Specialfastigheters affärsidé.
Sedan tidigare har Specialfastigheter och Säkerhetspolisen tecknat ett 25-årigt hyresavtal avseende ett nytt huvudkontor för Säkerhetspoli- sen. Arbetet påbörjades 2010 och innebär uppförande av en ny bygg- nad i Solna där Säkerhetspolisens verksamhet i Stockholmsområdet kommer att samlas. Inflyttning är planerad till 2013.
Flera av våra hyresgäster har känt av budgetrestriktioner. Följden har blivit att vissa projekt flyttats framåt i tiden och vissa har stop- pats helt. Vår långsiktighet i såväl affär som relation är dock en styrka, oavsett konjunktur.
Under året har ett omfattande arbete med översyn av vårt lednings- system genomförts. Systemet driftsattes vid årsskiftet 2011-2012. Syftet är att ytterligare stärka bolaget, vilket innebär ETT enhetligt, effektivare och attraktivare Specialfastigheter.
Investeringar
Koncernens investeringar i projekt uppgick under perioden till 821 (851) Mkr.
Förvärv av fastigheten Bulten 2 i Åstorp gjordes genom bolag med ett underliggande fastighetsvärde om 78 Mkr. Fastigheten Kramfors Sandö 1:4 förvärvades under året till ett mindre värde.
Försäljning av fastigheterna Eldsund 6:5 och Mässen 2 i Strängnäs gjordes genom bolag med ett underliggande fastighetsvärde om 28 Mkr.
Försäljning har skett med ett totalt försäljningspris om 3 Mkr avseende:
• två paviljonger i Hinseberg och Karlskoga
• fastigheten Gnesta 2:91
Uppsalahem har undertecknat ett intentionsavtal att förvärva fastig- heten Kronåsen 3:2 i Uppsala.
Säkerhet
Flera stora projekt med höga säkerhetskrav på fastigheter och teknis- ka installationer har färdigställts under året. Tillsammans med våra hyresgäster utvärderar och utvecklar vi kontinuerligt frågorna kring fysisk och teknisk säkerhet av fastigheterna.
Vi har inom Specialfastigheter en lång erfarenhet av administrativ och operativ säkerhet inom förvaltning och projekt. Dessa rutiner samlas nu i nya och tydliga processer där vi stärker samarbetet med hyres- gästerna.
Pågående projekt
Antalet pågående investeringsprojekt var vid rapporttillfället 44 (39).
Total projektvolym för pågående projekt har beräknats till 1 793 (2 871) Mkr, varav 1 086 Mkr upparbetats per 2011-12-31.
De största pågående projekten
Om- och tillbyggnadsprojekt:
• Kriminalvårdsanstalten Kumla
• Ungdomshemmet Hornö i Enköping
• Polisfastigheten Kronoberg i Stockholm
• Försvarsfastigheten Kavalleristen i Stockholm
• Ungdomshemmet Lövsta i Trosa
• Ungdomshemmet Fagared i Mölndal
Nybyggnadsprojekt:
Anstalten Kumla
• Nytt huvudkontor för Säkerhetspolisen i Solna
Finansförvaltning
Upplåningen sker på svensk och internationell kreditmarknad genom obligations- och certifikatprogram samt på svensk och internationell bankmarknad. Upplåningen till Specialfastigheter görs mot balans- räkningen och utan pantsättning av fastigheterna. Företagets låne- avtal innehåller en ägarklausul, vilket stärker långivarnas ställning. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om sta- tens ägarandel skulle understiga 100 procent.
Specialfastigheter använder derivat för att hantera ränterisk och där- med uppnå önskad räntebindningsstruktur samt för att hantera valu- tarisk och säkra lån upptagna i utländsk valuta. Målsättningen med vald struktur är att uppnå ett långsiktigt stabilt och kostnadseffektivt finansnetto, inte att optimera finansnettot på kort sikt.
IFRS-reglerna för redovisning av finansiella instrument innebär bland annat att derivatportföljens marknadsvärde ska resultatredo- visas. Detta medför betydande resultatpåverkan och variation mellan olika rapporttillfällen.
Det finansiella nettot, efter aktiverad räntekostnad på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick till
- 503 (-243) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument upp- gick till -108 (88) Mkr.
Koncernens likvida medel uppgick vid bokslutstidpunkten till 0 (133) Mkr och 4 456 (4 450) Mkr i garanterade outnyttjade kreditlöften.
Räntebärande skulder netto var 9 060 (8 673) Mkr nominellt. Finansieringskostnaden för rapportperioden uppgick till 5,45 (2,69) procent. Operativt finansnetto låg på 4,34 (3,64) procent.
Den 31 december 2011 var portföljens medelränta för lån och derivat 3,50 (3,54) procent. Genomsnittlig räntebindningstid var 3,4 (4,3) år.
Den kassaflödesbaserade räntetäckningsgraden var 3,1 (3,8) ggr. Kapitalbindningstiden var 3,7 (3,5) år, med hänsyn taget till garan- terade outnyttjade kreditlöften. Företaget är kreditvärderat av Stan- dard & Poor’s med betyget ”AA+/A-1+” med stabila utsikter.
Finansnettots sammansättning
Mkr | % | |||
2011-12-31 | 2010-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | |
Räntekostnad lån | 291,8 | 251,0 | 3,16 | 2,79 |
Valutakurs förändring på utländsk upplåning | 63,6 | - | 0,69 | - |
Räntenetto derivat | 52,4 | 77,5 | 0,57 | 0,86 |
Övriga ränteintäkter och kostnader | -7,1 | -0,6 | -0,08 | -0,01 |
Operativt finansnetto | 400,7 | 327,9 | 4,34 | 3,64 |
Övriga finansiella kostnader | 8,3 | 8,5 | 0,09 | 0,09 |
Aktiverad räntekostnad projekt | -14,4 | -5,9 | -0,16 | -0,07 |
Värdeförändring finan- siella derivat | 108,3 | -87,7 | 1,18 | -0,97 |
Redovisat finansnetto | 502,9 | 242,8 | 5,45 | 2,69 |
Finansiella instrument värderade till verkligt värde
Verkligt värde på finansiella instrument kan bestämmas på olika sätt.
Nivå 1:
Verkligt värde bestämt enligt priser noterade på en aktiv marknad för samma instrument.
Nivå 2:
Verkligt värde bestämt utifrån antingen direkt eller indirekt obser- verbar marknadsdata som inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3:
Verkligt värde bestämt utifrån indata som inte är observerbara på marknaden.
I nedanstående tabell beskrivs hur verkligt värde har bestämts för bolagets finansiella instrument.
Nivå 1 | Nivå 2 | Nivå 3 | Summa | |
Ränteswap | - | -14 | - | -14 |
Elterminer | -8 | - | - | -8 |
Netto | -8 | -14 | - | -22 |
Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning
År | Räntebindning inkl derivat, Nominellt belopp i Mkr | Kapitalbindning, Nominellt belopp i Mkr | ||
2011-12-31 | 2010-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | |
2011 | - | 2 792 | - | 3 137 |
2012 | 3 573 | 1 000 | 3 720 | 1 250 |
2013 | 881 | 881 | 1 677 | 1 229 |
2014 | 1 210 | 1 210 | 960 | 960 |
2015 | 895 | 200 | 595 | 400 |
2016 | 1 000 | 450 | 807 | 607 |
2017 | 400 | 600 | 400 | 400 |
2018 | 000 | 000 | 000 | 200 |
2019 | - | 50 | - | - |
2020 | 200 | 200 | 200 | 200 |
2021 | 200 | 50 | 200 | - |
2023 | 100 | 100 | - | - |
2024 | 100 | 100 | 100 | 100 |
2038 | 301 | 290 | 201 | 190 |
Totalt | 9 060 | 8 673 | 9 060 | 8 673 |
Skillnaden mellan redovisat värde och nominellt belopp uppgår till 213 Mkr per 2011-12-31 (348 Mkr per 2010-12-31) där skillnaden består av periodiserad överkurs/underkurs samt att skuld i utländsk valuta om- räknas till balansdagens valutakurs.
Vid finansiering i utländsk valuta säkras samtliga valutaflöden så att ingen valutarisk kvarstår. Detta sker genom finansiella derivat vilka ska värderas och redovisas till verkligt värde. Effekterna av den orea- liserade värdeförändringen redovisas i finansnettot under ”Värdeför- ändringar finansiella derivat”. Skulden i utländsk valuta omräknas vid bokslutstidpunkten till balansdagens valutakurs och effekten av dessa förändringar redovisas i finansnettot.
Finansförvaltning
Rådhuset i Stockholm
Derivatportföljens marknadsvärde
År | Nominellt, Mkr | Marknadsvärde, Mkr | ||
2011-12-31 | 2010-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | |
2011 | - | 1 415 | - | -2,2 |
2012 | 1 365 | -50 | 0,2 | -1,4 |
2013 | -322 | -322 | 27,4 | 33,9 |
2014 | -350 | -350 | -24,2 | -22,0 |
2015 | -300 | 200 | 0,1 | 9,4 |
2016 | -193 | 157 | 23,8 | 23,4 |
2017 | - | -200 | - | 2,4 |
2018 | - | -550 | - | 20,1 |
2019 | - | -50 | - | 1,0 |
2021 | - | -50 | - | 1,9 |
2023 | -100 | -100 | -16,4 | -2,0 |
2038 | -100 | -100 | -24,8 | 5,6 |
Totalt | 0 | 0 | -13,9 | 70,1 |
Tabellen är nettoredovisad. Innehåller både betalar- och erhållarderivat. Positivt nominellt belopp = Erhåller ränteflöde
Negativt nominellt belopp = Betalar ränteflöde
Lånefaciliteter
Låneram, Mkr | Utnyttjat, Mkr | |||
2011-12-31 | 2010-12-31 | 2011-12-31 | 2010-12-31 | |
Garanterade kredit- löften | 4 500 | 4 450 | 44 | -133 |
Företagscertifikat | 4 000 | 3 000 | 2 250 | 1 950 |
MTN-program | 10 000 | 10 000 | 5 898 | 6 000 |
Private Placements | 1 037 | 1 025 | 1 037 | 1 025 |
Reversfordran | -169 | -169 | -169 | -169 |
Total | 19 368 | 18 306 | 9 060 | 8 673 |
Elderivatens marknadsvärde
Marknadsvärde, Mkr | ||
År | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
2011 | - | 12,9 |
2012 | -5,7 | 2,8 |
2013 | -1,8 | 0,5 |
2014 | -0,4 | 0,1 |
2015 | -0,1 | - |
Total | -8,0 | 16,3 |
För att begränsa elprisrisken för den beräknade elförbrukningen köper Specialfastigheter prissäkringskontrakt i form av elterminer. Termins- kontrakten ska redovisas till verkligt värde på balansdagen. Den orealise- rade värdeförändringen redovisas i finansnettot under ”Värdeförändring finansiella derivat”. På grund av ett kraftigt prisfall sista kvartalet jämfört med föregående år vid samma tidpunkt uppgår den orealiserade värde- förändringen till -24,3 Mkr.
Hållbar utveckling
Miljö
Arbetet med att effektivisera användningen av el och värme pågår såväl i den dagliga driften som i flera projekt. Förutom det intensiva arbetet med att optimera användningen av energi så fortlöper energispartäv- lingarna och klimatkampanjen med våra hyresgäster.
Ett flertal kriminalvårdsanstalter har deltagit i klimatkampanjen. Re- sultatet har varit positivt. På flertalet anstalter kan vi notera en positiv effekt genom att energiförbrukningen har minskat. Våra medarbetare samt personal hos våra hyresgäster har varit mycket engagerade. Kam- panjen har bidragit till ett kunskapslyft avseende frågor kring klimatet, växthuseffekten och allas möjlighet att aktivt bidra till minskade kol- dioxidutsläpp.
Ekonomi
Specialfastigheters målsättning är att erbjuda bästa möjliga kundnytta, kombinerat med utveckling av fastigheternas värde och avkastnings- förmåga. God lönsamhet ger oss möjlighet att agera långsiktigt för ett hållbart byggande och en effektiv fastighets- och kapitalförvaltning till en för verksamheten väl anpassad nivå på den finansiella risken.
Det långsiktiga målet är minst 75 procent i överskottsgrad. I diagram- met visas utvecklingen av Specialfastigheters överskottsgrad för perio- den.
Överskottsgrad, %
Under året har vi minskat förbrukningen av el med 6 procent motsva- rande 5 087 MWh jämfört med samma period förra året. Mängden koldioxidutsläpp från elanvändningen har minskat med 5 procent motsvarande 508,7 ton CO2. Utfallen avser jämförbart bestånd. Den minskade elförbrukningen under året kan härledas till ett flertal ak- tiviteter. Specialfastigheter arbetar målmedvetet med att sänka varje byggnads elförbrukning. Som exempel på aktiviteter kan nämnas; in- förandet av närvarobelysning samt mindre effektslukande belysning, byte av fläktar samt intrimning av byggnaderna. En ökad medvetenhet och beteendeförändringar hos våra hyresgäster gör att den samman- tagna elförbrukningen minskar.
Under första kvartalet har vi tecknat en verksamhetslicens med Sun- daHus Miljödata. Det är ett system för hälso- och miljöbedömning av
% 80,0
78,5
77,0
75,5
74,0
2010
2011
Q1 Q1–Q2 Q1–Q3 Q1–Q4
> 75%
produkter som Specialfastigheter använder i projekt och förvaltning.
Specialfastigheter har under hösten 2011 påbörjat en utredning för att förbättra våra processer avseende miljöledningssystem.
Vi har minskat vår värmeförbrukning med 2,7 procent, jämfört med föregående år och jämförbart bestånd. Det långsiktiga målet för vär- meenergiförbrukningen är maximalt 110 kWh/m2 och år inom kom- mande femårsperiod.
Med överskottsgrad menas driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning.
Socialt
Totala sjukfrånvaron var vid årets slut 2,09 (1,71) procent. De längre sjukskrivningarna, från dag 15 i sjukperioden utgör 1,0 (0,73) procent- enhet av den totala sjukfrånvaron. Målet för 2011 att sjukfrånvaron inte skulle överstiga 3 procent är uppfyllt.
Värmeenergi i snitt per kvadratmeter Total sjukfrånvaro, %
2010
2011
kWh/m² 140
% 3,00
2010
2011
< 3%
105
< 110 kWh/m²
2,25
70 1,50
35 0,75
0
Q1 Q1–Q2 Q1–Q3 Q1–Q4
0,00
Q1 Q1–Q2 Q1–Q3 Q1–Q4
Specialfastigheter – Delårsrapport januari-juni 2011 7
Specialskolan Ekeskolan, Örebro.
Koncernens ställning och resultat
Kassaflöde
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten före investe- ringar uppgick under året till 805 (1 153) Mkr.
Nettoinvesteringar i anläggningstillgångar uppgick till -857 (-844) Mkr, vilket gav ett kassaflöde efter investeringar på -52 (309) Mkr.
Ekonomiska mål
Specialfastigheters långsiktiga och övergripande ekonomiska mål är att skapa, vårda och realisera värden för vår ägare. Ägaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastighe- ter:
• Avkastningen (årets resultat efter skatt) på genomsnittligt eget kapi- tal ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga stats- obligationsräntan plus 2,5 procentenheter, över en konjunkturcykel.
• Utdelningen bör uppgå till 50 procent av årets resultat efter skatt efter återläggning av årets värdeförändringar och därtill hörande upp- skjuten skatt. Vid beslut om utdelning tas hänsyn till koncernens eko- nomiska ställning.
• Soliditeten bör uppgå till mellan 25 och 35 procent.
Marknadsvärdering
Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering baserat på interna data avseende hyror och driftkostnader. Information om kalkylräntor, direktavkast- ningskrav och aktuella marknadshyror har stämts av med en extern värderare. För att kvalitetssäkra den interna värderingen, har den stämts av mot en extern värdering av 49 objekt, motsvarande 82 pro- cent av det totala värdet. Skillnaden mellan extern och intern värde- ring uppgår till mindre än 1 procent på de fastigheter som är externt värderade. Värdeförändringen specificeras enligt nedanstående tabell. Xxxxxxxxxxxxxx har påverkats dels av justerade marknadsförutsätt- ningar och dels av fastighetsspecifika händelser som nytecknade hy- resavtal och investeringar.
Marknadsvärdet uppgick per 2011-12-31 till 17 230 (16 171) Mkr, vilket är en ökning med 1 059 Mkr över 12 månader. Årets redovisade oreali- serade värdeförändring uppgår till 192 (77) Mkr.
Värdeförändring av förvaltningsfastigheter jan-dec 2011, Mkr
Intäkter, kostnader och resultat
Intäkter från fastighetsförvaltning
Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till 1 704 (1 686) Mkr, varav
hyresintäkterna ökade till 1 592 (1 553) Mkr.
Ökningen av hyresintäkterna förklaras huvudsakligen av tillkommande hyra för avslutade projekt. Övriga intäkter, som avser fakturering av me- dia och tjänster till hyresgästerna, minskade med 21 Mkr och uppgick till 112 (133) Mkr.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 404 (377) Mkr. Ökningen beror på omförhandlade kontrakt där vi har övertagit kostnader och ansvar för drift, som initialt ger lägre driftöverskott.
Driftöverskott
Ovanstående resulterade i att driftöverskottet uppgick till 1 300 (1 309) Mkr, vilket är 9 Mkr lägre än motsvarande period föregående år. Detta beror på omförhandlade kontrakt där vi har övertagit kostnader och ansvar för drift, som initialt ger lägre driftöverskott. Överskottsgraden uppgick till 76 (78) procent.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet uppgick till 1 439 (1 345) Mkr, 94 Mkr högre än föregå- ende år. Det förbättrade rörelseresultatet förklaras främst av värdeför- ändringen av fastigheterna.
Finansiella intäkter och kostnader
Det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till
-503 (-243) Mkr, varav värdeförändringar i derivatinstrument uppgick till -108 (88) Mkr.
Resultat efter skatt
Rådhuset, Stockholm
Resultatet efter skatt uppgick till 686 (804) Mkr, vilket innebär en minskning med 118 Mkr. Minskningen är främst hänförlig till den orea- liserade värdeförändringen på derivatinstrument som uppgick till -108 Mkr, jämfört med 88 Mkr 2010. Posten skatt uppgick till -250 (-298) Mkr.
Marknadsvärde 31 december 2010 | 16 171 | |
+ Investeringar | 803 | |
+ Förvärv | 78 | |
+ Aktiverade ränteutgifter | 14 | |
- Försäljningar | -28 | |
+ Orealiserad värdeförändring | 192 | |
varav förändrade kalkylparametrar, | -3 | |
varav kortare återstående avtalstid, | -265 | |
varav nya och omförhandlade hyresavtal, | 589 | |
varav övriga värdeförändringar, | -129 | |
Xxxxxxxxxxxxx 31 december 2011 | 17 230 |
Koncernens ställning och resultat
Risker och osäkerhetsfaktorer
Den senaste tidens finansoro har haft stor påverkan på finansmark- naderna och konjunkturen. En lågkonjunktur innebär oftast lägre räntekostnader, men även lägre hyresintäkter, medan omvänt förhål- lande råder i en högkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och rän- tekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.
Risken och osäkerheten avseende hyresintäkterna bedöms som liten, på grund av att Specialfastigheter har, för branschen, långa hyreskon- trakt och låg vakansgrad.
Riksbanken sänkte reporäntan den 20 december till 1,75 procent efter- som konjunkturutsikterna i omvärden försvagats och svensk ekonomi bromsar in. Finanspolitiska åtstramningar i flera euroländer innebär att tillväxten i euroområdet blir låg under 2012. Detta minskar or- deringången till svenska exportföretag och exporten blir svagare än den varit under tidigare år. De försämrade utsikterna gör att hushåll och företag väntar med att konsumera och investera. Osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen är stor. Om problemen i euroområdet fördjupas blir de negativa effekterna på Sveriges ekonomi större och reporäntan kan sänkas mer. Återvänder förtroendet för euroländernas statsfinanser kan istället reporäntan höjas.
Under 2011 ökade volymerna på den svenska kreditmarknaden med 15 procent jämfört med 2010. En avmattning skedde under andra halv- året på grund av den statsfinansiella oron i Europa. Kreditspreadarna som redan under första halvan av 2011 befann sig på en hög nivå, steg ytterligare under andra halvåret 2011. Företagsobligationers attrak- tionskraft som finansieringskälla ökar eftersom bankfinansiering har blivit dyrare med nya kapitaltäckningsregler och bankernas höga kre- ditspreadar. I början av december utökade ECB sitt likviditetsstöd till europeiska banker. Detta kommer att stödja kreditmarknaden under 2012 men samtidigt kvarstår problemen med höga skulder för ett an- tal europeiska stater, vilket kan innebära att kreditspreadarna fortsät- ter att vara på en hög nivå.
Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s (S&P) har gett betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen. Den 2012-01-19 bekräftade S&P rating- klassificeringen ”AA+/A-1+” med stabila utsikter.
Specialfastigheter har i sin finanspolicy och finansstrategi målsätt- ningen att balansera de finansiella riskerna med en kostnadseffektiv finansiering. För att undvika risken att en orimligt stor del av låneport- följen omsätts i ett ofördelaktigt ränteläge ska portföljen ha en jämn räntebindningstid, enligt en fastställd normportfölj. Specialfastigheter har med sin höga kreditvärdighet god tillgång till kapitalmarknaderna. Totalt uppgår de garanterade kreditlöftena till 4 500 Mkr. För en ut- förligare beskrivning av Specialfastigheters riskhantering hänvisas till Årsredovisningen 2010.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 ”Delårsrapporte- ring”. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstäm- mer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som an- vändes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen.
Moderbolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar RFR 2 Redo- visning för juridisk person.
Ändrade redovisningsprinciper
De ändringar i RFR 2 Redovisning för juridiska personer som har trätt ikraft och gäller för räkenskapsåret 2011 har inneburit att koncern- bidrag inte längre redovisas mot eget kapital i moderföretag. Ett koncernbidrag som moderföretaget erhåller från ett dotterföretag redovisas enligt samma principer som sedvanliga utdelningar från dotterföretag och redovisas som en finansiell intäkt. Koncernbidrag lämnade från moderföretaget till dotterföretag redovisas som en ök- ning av det redovisade värdet på andelarna i mottagande dotterföre- tag. Under år 2011 har koncernbidrag lämnats mellan dotterföretagen. Koncernbidragen har redovisats i resultaträkningen.
Övriga nya standards och tolkningar som trätt i kraft 2011 har inte haft någon inverkan på de finansiella rapporterna.
Utdelning
Styrelsen i Specialfastigheter Sverige AB föreslår årsstämman en ut- delning om 17 (263) Mkr.
Händelser efter periodens utgång
I syfte att uppnå ägarens utdelningsmål föreslår styrelsen årstämman att fatta beslut om återbetalning till aktieägaren med 295 (77) Mkr genom minskning av aktiekapitalet. Minskningen ska föregås av en fondemission på samma belopp, varför bolagets aktiekapital förblir intakt.
Linköping den 13 februari 2012 Specialfastigheter Sverige AB
Xxxxx Xxxxxxxxx Verkställande direktör
Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.
Ekonomiska data – Mkr | ||
Fastighetsrelaterade | Helår 2011 | Helår 2010 |
Intäkter från fastighetsförvaltning | 1 704 | 1 686 |
Lokalarea, kvm | 1 120 | 1 120 |
Uthyrningsgrad, % | 98,6 | 98,2 |
Överskottsgrad, % | 76,3 | 77,7 |
Investeringar inklusive fastighetsförvärv | 901 | 852 |
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter | 17 230 | 16 171 |
Balansomslutning | 17 663 | 16 891 |
Eget kapital | 5 612 | 5 266 |
Fiansiellt relaterade | Helår 2011 | Helår 2010 |
Resultat före skatt | 936 | 1 102 |
Soliditet, % | 31,8 | 31,2 |
Direktavkastning, % | 7,8 | 8,3 |
Räntetäckningsgrad, ggr | 2,6 | 3,6 |
Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr | 3,1 | 3,8 |
Avkastning på eget kapital, % | 13,5 | 17,4 |
Koncernen
Segmentsredovisning helår – Mkr
Försvarsfastig- heter | Räddnings- skolor | Specialskolor | Rättsvårdande | Statens institu- tionsstyrelse | Kriminalvården | Elimineringar | Koncernen | |||||||||
2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
Intäkter från fastig- hetsförvaltning | 220 | 212 | 41 | 47 | 64 | 63 | 000 | 000 | 000 | 200 | 771 | 759 | 0 | 0 | 1 704 | 1 686 |
Driftöverskott | 194 | 184 | 20 | 28 | 46 | 44 | 328 | 319 | 124 | 160 | 588 | 574 | 0 | 0 | 1 300 | 1 309 |
Rörelseresultat | 337 | 166 | -18 | 61 | 52 | 21 | 407 | 399 | 94 | 781 | 568 | -82 | -1 | -1 | 1 439 | 1 345 |
Resultat före skatt | 272 | 135 | -30 | 54 | 33 | 12 | 283 | 341 | 38 | 752 | 341 | -191 | -1 | -1 | 936 | 1 102 |
Tillgångar | 2 727 | 2 611 | 168 | 199 | 359 | 350 | 6 277 | 5 605 | 1 513 | 1 496 | 6 619 | 6 627 | 0 | 3 | 17 663 | 16 891 |
Skulder | 1 746 | 1 672 | 121 | 139 | 250 | 244 | 4 231 | 3 780 | 1 041 | 1 028 | 4 543 | 4 538 | 119 | 224 | 12 051 | 11 625 |
Koncernen
Resultaträkning – Mkr
Okt-Dec 2011 | Okt-Dec 2010 | Helår 2011 | Helår 2010 | |
Hyresintäkter | 403 | 399 | 1 592 | 1 553 |
Övriga intäkter | 25 | 24 | 112 | 133 |
Intäkter från fastighetsförvaltning | 428 | 423 | 1 704 | 1 686 |
Fastighetskostnader* | -117 | -115 | -404 | -377 |
Driftöverskott | 311 | 308 | 1 300 | 1 309 |
Administration | -18 | -7 | -51 | -52 |
Resultat fastighetsförsäljningar | 1 | 0 | -2 | 11 |
Värdeförändring förvaltningsfastigheter | 174 | 355 | 192 | 77 |
Rörelseresultat | 468 | 656 | 1 439 | 1 345 |
Finansiella intäkter | 2 | 129 | 86 | 175 |
Finansiella kostnader | -186 | -87 | -589 | -418 |
Finansnetto | -184 | 42 | -503 | -243 |
Resultat före skatt | 284 | 698 | 936 | 1 102 |
Skatt | -77 | -182 | -250 | -298 |
Årets resultat | 207 | 516 | 686 | 804 |
Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare | 207 | 516 | 686 | 804 |
*Fastighetskostnader | ||||
Driftkostnader | 92 | 93 | 328 | 309 |
Underhåll | 18 | 16 | 45 | 45 |
Fastighetsskatt | 7 | 6 | 31 | 23 |
Rapport över totalresultat – Mkr
Okt-Dec 2011 | Okt-Dec 2010 | Helår 2011 | Helår 2010 | |
Årets resultat | 207 | 516 | 686 | 804 |
Summa övrigt totalresultat för året, netto efter skatt | - | - | - | - |
Summa totalresultat för året | 207 | 516 | 686 | 804 |
Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare | 207 | 516 | 686 | 804 |
Balansräkning – Mkr | ||
Tillgångar | 2011-12-31 | 2010-12-31 |
Anläggningstillgångar | ||
Förvaltningsfastigheter | 17 230 | 16 171 |
Övriga materiella anläggningstillgångar | 3 | 4 |
Finansiella placeringar | 129 | 148 |
Uppskjutna skattefordringar | 6 | 154 |
Summa anläggningstillgångar | 17 368 | 16 477 |
Omsättningstillgångar | ||
Skattefordran | - | 39 |
Kundfordringar | 123 | 75 |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 5 |
Övriga fordringar | 153 | 149 |
Kortfristiga placeringar | 1 | 13 |
Likvida medel | 0 | 133 |
Summa omsättningstillgångar | 295 | 414 |
Summa tillgångar | 17 663 | 16 891 |
Eget kapital och skulder | ||
Eget kapital | ||
Aktiekapital | 200 | 200 |
Övrigt tillskjutet kapital | 616 | 616 |
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat | 4 796 | 4 450 |
Summa eget kapital | 5 612 | 5 266 |
Skulder | ||
Långfristiga skulder | ||
Långristiga räntebärande skulder | 6 079 | 5 755 |
Övriga långfristiga skulder | 222 | 142 |
Uppskjutna skatteskulder | 1 728 | 1 706 |
Summa långfristiga skulder | 8 029 | 7 603 |
Kortfristiga skulder | ||
Kortfristiga räntebärande skulder | 3 194 | 3 266 |
Leverantörsskulder | 148 | 106 |
Skatteskuld | 2 | - |
Övriga skulder | 100 | 71 |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 578 | 579 |
Summa kortfristiga skulder | 4 022 | 4 022 |
Summa skulder | 12 051 | 11 625 |
Summa eget kapital och skulder | 17 663 | 16 891 |
Ställda säkerheter | inga | inga |
Ansvarsförbindelser | inga | inga |
Koncernen
Eget kapital – Mkr | ||
2011-12-31 | 2010-12-31 | |
Koncernen | ||
Belopp vid årets ingång | 5 266 | 4 772 |
Totalresultat för året | 686 | 804 |
Utdelning | -263 | -310 |
Nedsättning och återbetalning av aktiekapital * | -77 | - |
Belopp vid årets utgång | 5 612 | 5 266 |
Anm: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier. | ||
Hänförligt till: | ||
Moderbolagets aktieägare | 5 612 | 5 266 |
Minoritetsintressen | - | - |
Kassaflödesanalys – Mkr | ||
Den löpande verksamheten | Helår 2011 | Helår 2010 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital | 806 | 860 |
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | -1 | 293 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | 805 | 1 153 |
Investeringsverksamheten | ||
Förvärv av förvaltningsfastigheter | -70 | - |
Övriga investeringar i anläggningstillgångar | -818 | -855 |
Försäljning av anläggningstillgångar | 31 | 11 |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -857 | -844 |
Finansieringsverksamheten | ||
Förändring av kort- och långfristig upplåning | 259 | 74 |
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare | -263 | -310 |
Återbetalning av aktiekapital * | -77 | - |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -81 | -236 |
Årets kassaflöde | -133 | 73 |
Likvida medel vid årets början | 133 | 60 |
Likvida medel vid årets slut | 0 | 133 |
Koncernen
* Vid årsstämman fattades beslut om återbetalning genom nedsättning av aktiekapitalet i moderbolaget. Nedsättningen har föregåtts av en fondemission på samma belopp, varför moderbolagets aktiekapital inte förändrats.
Moderbolaget
Resultaträkning – Mkr
Okt-Dec 2011 | Okt-Dec 2010 | Helår 2011 | Helår 2010 | |
Hyresintäkter | 398 | 1 553 | 1 580 | 1 553 |
Övriga intäkter | 26 | 32 | 115 | 133 |
Nettoomsättning | 424 | 1 585 | 1 695 | 1 686 |
Driftkostnader | -290 | -897 | -992 | -949 |
Bruttoresultat | 134 | 688 | 703 | 737 |
Central administration | -18 | -4 | -51 | -53 |
Resultat fastighetsförsäljningar | 1 | 26 | -2 | 26 |
Rörelseresultat | 117 | 710 | 650 | 710 |
Resultat från finansiella investeringar | ||||
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 15 | -129 | 112 | 175 |
Räntekostnader och liknande resultatposter | -190 | -82 | -598 | -418 |
Resultat efter finansiella poster | -58 | 499 | 164 | 467 |
Bokslutsdispositioner | -59 | -114 | -59 | -114 |
Skatt på årets resultat | 28 | -106 | -32 | -95 |
Årets resultat | -89 | 279 | 73 | 258 |
Rapport över totalresultat – Mkr | ||||
Okt-Dec 2011 | Okt-Dec 2010 | Helår 2011 | Helår 2010 | |
Årets resultat | -89 | 279 | 73 | 258 |
Summa övrigt totalresultat för året, netto efter skatt | - | - | - | - |
Summa totalresultat för året | -89 | 279 | 73 | 258 |
Närstående – Mkr
Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterbolag. Nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra företag inom Specialfastigheterkoncernen.
Helår 2011 | Helår 2010 | |
Försäljning till dotterbolag | 3 | 1 |
2011-12-31 | 2010-12-31 | |
Xxxxxxx dotterbolag | 884 | 341 |
Aktier i dotterbolag | 109 | 94 |
Balansräkning i sammandrag – | Mkr | ||
Tillgångar | 2011-12-31 | 2010-12-31 | |
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar | |||
Byggnader, byggnadsinventarier, mark, markanläggningar, maskinventarier | 10 184 | 10 090 | |
Maskiner och inventarier | 3 | 4 | |
Pågående nyanläggningar | 97 | 132 | |
Finansiella anläggningstillgångar | 1 189 | 709 | |
Summa anläggningstillgångar | 11 473 | 10 935 | |
Omsättningstillgångar Skattefordran | 0 | 39 | |
Kundfordringar | 116 | 75 | |
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | 6 | |
Kortfristiga fordringar | 166 | 149 | |
Kortfristiga placeringar | 1 | 13 | |
Kassa och bank | 0 | 133 | |
Summa omsättningstillgångar | 301 | 415 | |
Summa tillgångar | 11 774 | 11 350 | |
Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (2 000 000 aktier) | 200 | 200 | |
Uppskrivningsfond * | 295 | 77 | |
Reservfond | 42 | 42 | |
Fritt eget kapital | 537 | 319 | |
Balanserad vinst | 1 | 6 | |
Årets resultat | 73 | 258 | |
74 | 264 | ||
Summa eget kapital | 611 | 583 | |
Obeskattade reserver | 908 | 849 | |
Skulder Räntebärande skulder Låneskulder | 9 272 | 9 021 | |
Icke räntebärande skulder Skatteskuld | - | - | |
Övriga skulder | 411 | 318 | |
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 572 | 579 | |
Summa skulder | 10 255 | 9 918 | |
Summa eget kapital och skulder | 11 774 | 11 350 | |
Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser | inga inga | inga inga | |
Moderbolaget
* Uppskrivning av fastighet har skett med 400 Mkr den 8 december 2011, avsättning av uppskjuten skatt har skett med 105 Mkr samt avsättning till uppskrivningsfond med 295 Mkr.
Information
Definitioner
Avkastning på eget kapital, %
Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Direktavkastning, %
Driftöverskott dividerat med förvaltningsfastigheternas genomsnitt- liga marknadsvärde.
Driftöverskott, Mkr
Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader.
Eget kapital, Mkr
Redovisat eget kapital.
LOA, kvm
Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter.
Operativt finansnetto, Mkr
Räntekostnader minus ränteintäkter under perioden.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.
Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr
Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighetsförsäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat.
Soliditet, %
Justerat eget kapital på balansdagen i procent av balansomslut- ningen.
Uthyrningsgrad, %
Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrnings- bar lokalarea.
Överskottsgrad, %
Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsförvaltning.
Kontaktpersoner
Xxxxx Xxxxxxxxx, Verkställande direktör, Tel 000-00 00 00 xxxxx.xxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
Xxxx Xxxx, Ekonomi- och finanschef, Tel 000-00 00 00 xxxx.xxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
Planerade rapporttillfällen
Årsredovisning 2011 20 mars 2012
Engelsk version april 2012
Delårsrapport januari-mars 2012 20 april 2012
Delårsrapport januari-juni 2012 11 juli 2012
Delårsrapport januari-september 2012 19 oktober 2012
Årsstämma
Specialfastigheters Årsstämma är den 19 april 2012 i World Trade Center, Stockholm.
Specialfastigheter Sverige AB (Publ), Box 632, 581 07 Linköping, Telefon: 000-00 00 00, Xxx.xx: 556537-5945, xxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx, xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx