Andelsägarnämnden YTTRANDE Ärende

Andelsägarnämnden YTTRANDE Ärende

2021-03-31 01122020

Sökande

FM

Motpart

AB Botkyrkabyggen

Ombud: Advokaterna MJ och HS

FM har i ansökan till Andelsägarnämnden den 17 december 2020 inkom- mit med en begäran om att Xxxxxxxxxxxxxxxxx ska yttra sig över vissa närmare angivna frågor.

Botkyrkabyggen har yttrat sig.

Parterna har härefter inkommit till nämnden med ytterligare skrifter.

Bakgrund

Mellan AB Botkyrkabyggen (Botkyrkabyggen) och Andelsägarbolaget M2 AB (M2) finns ett avtal (Licensavtalet) enligt vilket Botkyrkabyggen ges rätt att använda det av M2 utarbetade konceptet för Andelsägarmetoden. Enligt metoden säljs ideella andelar (Numrerade Ägarandelar) i en fastig- het (Andelsfastigheten) för boende. Varje andelsägare ges dispositions- rätt till en viss bostadslägenhet enligt ett Samägar- och Förvaltningsavtal (SFA) mellan Botkyrkabyggen och varje andelsägare.

I SFA regleras parternas närmare rättigheter och skyldigheter. I SFA be- nämns den ursprungliga fastighetsägaren Botkyrkabyggen som Grund- andelsägare och är huvudägare tillika långsiktig förvaltare av Andelsfas- tigheten.

Botkyrkabyggen har förklarat att bolaget inte längre önskar delta i ägande enligt Andelsägarmetoden. Botkyrkabyggen har därför sagt upp Licensavtalet med M2 till upphörande den 11 juni 2021. Botkyrkabyggen har vidare kontaktat andelsägarna och erbjudit dem ”återköp” av deras

andelar.

FM:s frågor

FM har i egenskap av delägare (Andelsägare) i Andelsfastigheten ställt sex frågor till Andelsägarnämnden. Som nämnden uppfattar dessa inne- bär de slutligen sammanfattningsvis följande.

1. Innebär Botkyrkabyggens uppsägning av Licensavtalet med M2 att Botkyrkabyggen måste sälja sin andel (Grundandel) i Andelsfastig- heten för att inte bryta mot SFA?

2. Kan Botkyrkabyggen uppfylla sina förpliktelser enligt SFA om Botkyr- kabyggen inte längre är part i Licensavtalet?

Är det ett brott mot SFA att Botkyrkabyggen:

a. sagt upp Licensavtalet med Andelsägarbolaget M2 AB,

b. deklarerat offentligt att det avser avveckla Andelsägarmetoden och därmed frångå sitt långsiktiga åtagande?

3. Bryter Botkyrkabyggen mot SFA och Licensavtalet genom att köpa andelar i Andelsfastigheten?

4. Innebär Botkyrkabyggen avrådan från att överlåta Numrerade Ägar- andelar en rådighetsinskränkning av Andelsägares rättigheter?

5. Innebär den köpeskilling Botkyrkabyggen erbjuder Andelsägare ett avtalsbrott?

6. Är det ett avtalsbrott av Botkyrkabyggen att vilja köpa de Numrerade Ägarandelarna och därigenom inte längre upprätthålla en andra- handsmarknad?

Botkyrkabyggens yttrande

Bokyrkabyggen har förklarat att det är utanför Andelsägarnämndens be- hörighet att yttra sig enligt punkt 1.1 i dess stadgar och vad gäller ytt- rande enligt punkt 1.2 angett att det som formulerats i FM:s ansökan gäl- ler huruvida SFA får sägas upp av Bokyrkabyggen eller inte. Detta är en- ligt Botkyrkabyggen generella frågor som aktualiseras på grund av upp- sägningen varför de knappast kan vara av principiell betydelse för till- lämpning av Andelsägarmetoden. Botkyrkabyggen anser därför att An- delsägarnämnden inte ska yttra sig i anledning av FM:s ansökan.

Härutöver har Botkyrkabyggen bestritt att något kontraktsbrott har be- gåtts, att bolagets avsikt är att under ordnade former avveckla sin an- vändning av Andelsägarmetoden, att bolaget avser att fullfölja sina för- pliktelser enligt SFA och tillhandahålla motsvarande tjänster till samä- garna som framgår av SFA.

Andelsägarnämndens bedömning

Frågan om nämndens behörighet

Andelsägarnämnden ska enligt SFA och sina stadgar vara ett oberoende forum som genom rekommendationer yttrar sig i tvister mellan delägare. Enligt punkt 1.2 av stadgarna äger Andelsägarnämnden på begäran, och utan att tvist föreligger, även yttra sig i frågor som har en principiell bety- delse för tillämpningen av Andelsägarmetoden. Någon skyldighet för nämnden att yttra sig i sådana frågor finns dock inte.

Tvister mellan Grundandelsägare och Andelsägare avgörs av allmän domstol. Parterna har enligt SFA dock förbundit sig att inhämta Andelä- garnämndens yttrande innan talan väcks.

FM:s ansökan avser frågor om det på avtal grundade rättsförhållandet mellan parterna sedan Botkyrkabyggen sagt upp Licensavtalet med M2. Någon tvist där meningsskiljaktigheter mellan parterna beskrivs har dock inte underställts An- delsägarnämndens prövning. Andelsägarnämnden är enligt sina stadgar därför behörig att yttra sig över frågorna endast om dessa är av principiell betydelse för tillämpningen av Andelsägarmetoden.

Andelsägarnämnden bedömer att FM:s frågor 1 – 4 och fråga 6 i till största delen är frågor som gäller tolkningen och tillämpningen av SFA sedan Licensavtalet sagts upp. Andelsägarnämnden anser att frågorna inte är av den principiella art att det är lämpligt med ett utlåtande, om inte båda parter är med på detta. De nämnda frågorna bör därför inte tas upp till bedömning av nämnden. Vad som förekommit ger dock nämnden an- ledning till en rekommendation av innebörd att Botkyrkabyggen, trots uppsägningen av licensavtalet och sin målsättning att avveckla projektet med Andelsägarmetoden, ska följa sina avtalsenliga förpliktelser mot an- delsägarna.

En av frågorna, fråga 5, inrymmer emellertid frågor om principerna för den prissättning som ska gälla vid erbjudande om s.k. återköp och av- veckling av andelsägarförhållandena. Någon närmare reglering av frågan

finns inte i SFA utan priset blir beroende av vad parterna kommer över- ens om. Frågan om priset berör alltså inte tolkningen och tillämpningen av SFA utan grundar sig mer på vardera partens intresse. Enligt nämn- dens mening är frågan om priset vid s.k. ”återköp” av sådan principiell art att Xxxxxxxxxxxxxxxxx finner anledning att avge ett yttrande i denna del.

Bedömningen av fråga 5

FM anger i sin ansökan att det av SFA och Licensavtalet framgår att An- delsägare ska ”ta del av ökat värde på sin andel och värdestegring av hela andelsfastigheten”. FM anger att Botkyrkabyggen trots detta erbju- der Andelsägarna återköp för endast det pris till vilket Xxxxxxxxxxxx har förvärvat sin andel. Botkyrkabyggen har enligt FM 2018 emellertid vär- derat andelar utifrån 17 300 kr per kvadratmeter.

Botkyrkabyggen har på särskild fråga av nämnden i denna del i huvud- sak anfört att det står varje Andelsägare fritt att neka erbjudande om återköp samt att prissättningen av en Numrerad Xxxxx är en kommersiell fråga mellan Botkyrkabyggen och säljarna att komma överens om. Det finns ingen reglering om vare sig inlösenskyldighet eller återköpsrätt eller återköpsskyldighet för parterna. Den köpeskilling som erbjuds motsvarar enligt Botkyrkabyggen i) Andelsägarens förvärvspris plus ii) lagfartskost- nader plus iii) Andelsägarens rimliga och verifierbara investeringar i An- delslägenheten under innehavstiden.

Av ett meddelande som Botkyrkabyggen tillställt samtliga Andelsägare den 11 juni 2020 framgår att Botkyrkabyggens styrelse har beslutat att avsluta projektet med Andelsägarmetoden och att Andelsägarna erbjuds ”återköp” av Numrerade Ägarandelar till det pris de köpte andelarna för jämte lagfartskostnad. Andelsägarna erbjuds även att bo kvar i Andel- sägarlägenheten med hyresrätt. Av meddelandet framgår vidare att Bot- kyrkabyggen avser att fortsätta med att förvalta Andelsägarlägenheterna till dess att alla andelar är återköpta. För Xxxxxxxxxxx som förvärvat sin Numrerade Ägarandel efter s.k. sekundärförsäljning och tillträtt lägen- heten före den 1 juni 2020 finns ett motsvarande erbjudande den 6 juli 2020 av innebörd att Botkyrkabyggen tills vidare erbjuder sig att köpa an- delsrätten för förvärvspriset, dock utan möjlighet för Andelsägaren att bo kvar med hyresrätt.

Xxxxxxxxxxxxxxxxx ser i och för sig inget juridiskt hinder mot att Botkyr- kabyggen söker avsluta projektet med Andelsägarmetoden genom för- värv av samtliga Numrerade Ägarandelar i stället för att själv utträda ur andelsägarförhållandet genom överlåtelse av sina andelar till en ny Grun- dandelsägare. Det står därför också Botkyrkabyggen fritt att lämna pris- erbjudanden med syfte att parterna ska komma överens om ett förvärv.

Av stor vikt är emellertid då – och särskilt med beaktande av den svagare ställning som andelsägarna får anses ha i förhållande till Grundandelsä- garen – att erbjudandena grundas på en korrekt och transparent prissätt- ning utifrån andelens värde.

Några bestämmelser om prissättning finns inte i SFA vars utgångspunkt är att en Numrerade Ägarandel kan säljas till marknadspris. För den en- skilde Andelsägaren kan det därför vara svårt att bedöma rimligheten av ett erbjudande som grundar sig på priset när andelen förvärvades. Mot denna bakgrund begärde nämnden att Botkyrkabyggen särskilt skulle yttra sig över hur det kommit fram till det pris som Andelsägarna har er- bjudits. I det yttrande som lämnats har Botkyrkabyggen anfört bl.a. att andelsägarna inte ska lida någon förlust och att erbjudandet görs mot bakgrund av rabatter m.m. som andelsägarna fått vid förvärvet.

Varje Numrerad Ägarandel utgör en ideell andel av den Andelsfastighet som Grundandelsägaren och Andelsägarna innehar med äganderätt. I den mån Andelsfastighetens värde ökar, ökar också den Numrerade Ägarandelens värde. Xxxxxxxxxxxxxx påverkas även av dispositionsrät- ten till en viss lägenhet.

Enligt nämndens mening måste det samlade marknadsvärdet av andels- rätten och dispositionsrätten vara utgångspunkten också för det pris som erbjuds en Andelsägare när Botkyrkabyggen avvecklar projektet.

Botkyrkabyggens beslut om avveckling av Andelsägarmetoden kan på- verka marknadsvärdet negativt. Utgångspunkten vid värderingen bör en- ligt nämndens mening därför vara marknadsvärdet omedelbart före den tidpunkt då Botkyrkabyggen tillkännagav att det avser att avsluta samä- gandet enligt Xxxxxxxxxxxxxxxxx.

Det ankommer inte på Andelsägarnämnden att bestämma värde eller be- räkningsgrund för ett marknadsvärde. Nämnden vill dock framhålla att värdeförändringen av Andelsfastigheten sedan förvärvet klart bör redovi- sas för andelsägarna. Förvärvspris och rabatter saknar däremot bety- delse för den Numrerade Ägarandelens marknadsvärde. Detsamma gäl- ler ett erbjudande om att bo kvar i lägenheten med hyresrätt. Något hin- der finns givetvis inte mot ett sådant erbjudande utan måste av sociala skäl anses önskvärt.

Ur Andelsägarnas perspektiv är det angeläget att prisfrågan närmare klargörs och att grunderna för priserbjudandet är korrekta och transpa- renta. Utöver den tidigare avgivna rekommendationen att Botkyrkabyg- gen efter uppsägningen av Licensavtalet alltjämt ska följa sina avtalsen- liga förpliktelser bör därför bolaget rekommenderas att närmare klargöra priserbjudandet för andelsägarna.

Andelsägarnämndens yttrande

Andelsägarnämnden, som inte tar upp ovan nämnda frågor 1- 4 och 6 för yttrande, rekommenderar Botkyrkabyggen

att närmare klargöra priserbjudandet enligt fråga 5 för andelsägarna med beaktande av vad nämnden har anfört samt

att i övrigt uppfylla förpliktelserna i Samägande- och Förvaltningsavtalet mot andelsägarna.

Xxxxx X. Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxx Xxxxxxxxxx