Återföring från kommunstyrelsen - Ändring av arren- devillkoren för koloni- och odlingsverksamheten
Xxxxx Xxxxxxx | Tekniska nämnden |
Återföring från kommunstyrelsen - Ändring av arren- devillkoren för koloni- och odlingsverksamheten
Sammanfattning
Beslutsunderlag
Tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse den 17 december 2019 Förslag till nytt arrendeavtal daterat den 17 december 2019 Kommunstyrelsens beslut den 6 november 2019
Kommunkontorets tjänsteskrivelse den 18 oktober 2019 Tekniska nämndens beslut den 21 augusti 2019
Tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse den 5 augusti 2019
Delphis PM angående rättslig bedömning avseende möjlighet till förtida uppsägning av arrendeavtal 10 juli 2019 (bifogas ej)
LKC:s skrivelse ”Konsekvenser 5-åriga arrendeavtal” 3 maj 2019 (bifogas ej)
Tekniska nämndens beslut 10 april 2019 (bifogas ej)
Tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse den 19 mars 2019 (bifogas ej) LKC:s skrivelse ”Motbegäran arrendetider kolonilotter” 19 mars 2019 (bi- fogas ej)
ÖP 2018 markanvändning och hänsyn xxxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxxx
/xxxx.xx/xxxx_xxxxx/xxxxxxxxxxxxx/xxxxx-xxxxxxx-xxxxxxxxxxxxx-xxx-0- markanvandning-och-hansyn-antagen.pdf (bifogas ej)
ÖP 2010 förändringskarta, xxxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxxxxxxxxx/xxxx.xx
/traf_infra/oversiktsplan/op2010/op-forandringskarta-sbk.pdf (bifogas ej)
Barnets bästa
Ärendet
Vid årsskiftet 2019-2020 löper de gällande avtalen med kolonirörelsen ut och förvaltningen har aviserat om villkorsändring för samtliga avtal kopp- lade till kolonirörelsen.
Postadress | Besöksadress | Telefon växel | Internetadress | e-post |
Box 41 22100 Lund | Brotorget 1 | 046-359 50 00 |
Ärendet behandlades på tekniska nämndens sammanträde den 10 april 2019, där tekniska förvaltningen föreslog nämnden att teckna femåriga ar- rendeavtal med kolonirörelsen. Ärendet återremitterades till förvaltningen för att se över konsekvenserna av fem- respektive tioårsavtal, belysa konse- kvenserna med olika löptid på avtalen samt titta på vilka kolonilotter som kan undantas från femåriga arrendeavtal. Ärendet togs återigen upp av tek- niska nämnden den 21 augusti 2019 då nämnden beslutade angående villkor för odlings- och kolonilottsärenden samt att skicka vidare föreslagna avgif- ter till kommunfullmäktige för fastställande.
Tekniska nämndens beslut från den 21 augusti 2019 lyder:
att tioåriga arrendeavtal med 12 månaders uppsägningstid skall teck- nas och möjlighet till uppsägning från jordägaren ska vara möjlig ti- digast 1 januari 2028.
att ersättningskolonilott skall erbjudas vilken motsvarar den
befintliga kolonilotten i storlek och av arrendatorn godkänt avstånd, att kommunen bekostar flytt av bebyggelse och inventarier, samt att ersättning ska utgå för flerårig växtlighet som ej kan flyttas.
att en detaljplan för arrendestället, som visar på annan användning än vad arrendeavtalet säger, skall ha vunnit laga kraft, samt att om ar- rendatorn ej är intresserad av ersättningskolonilott skall ekonomisk ersättning utgå för byggnadens värde samt för odlad yta, enligt be- lopp i det nya arrendeavtalet.
att ge förvaltningen i uppdrag att till nästa villkorsändring och i dialog med LKC, arbeta fram en modell där de individuella avtalen ersätts med föreningsavtal,
att ge förvaltningen i uppdrag att ansöka om dispens från arrendenämn- den för upplägget ovan,
att ge förvaltningen i uppdrag att förlänga nuvarande avtal ett år ifall dispensen inte beviljas,
att ge förvaltningen i uppdrag att teckna ettåriga avtal med odlingslotts- arrendatorer,
att godkänna de arrendeavgifter som anges i tjänsteskrivelsen samt översända dem till kommunfullmäktige för beslut.
Ärendet togs upp i kommunstyrelsen den 6 november 2019, där det beslu- tades att ärendet skulle återföras till tekniska nämnden. Kommunstyrelsen ansåg att arrendevillkoren påverkar möjligheten för kommunen att växa och ta i anspråk kommunal mark och att arrendevillkoren därmed är av princi- piell beskaffenhet samt att beslut i ärendet bör fattas av fullmäktige.
Kommunstyrelsens beslut från 2019-11-06 lyder:
att återföra frågan om arrendevillkor för kolonilotter till tekniska nämn- den i syfte att ompröva sitt beslut och föra frågan till kommunfull- mäktige.
Tekniska nämnden har därmed i uppdrag att föreslå arrendevillkor som i sin tur beslutas av fullmäktige. I detta förslag bör särskild hänsyn tas till arren- devillkor i förhållande till kommunens utbyggnadsplaner.
Arrendevillkor kolonilotter
I arrendeavtalen finns villkor för det avtal som ingås mellan arrenda- torn/kolonilottsinnehavaren och jordägaren/Lunds kommun.
Lunds kommun har även avtal med respektive koloniförening samt med Lunds Kolonisters Centralförening.
Så som de nuvarande avtalen är skrivna berättigar de arrendatorn till en för- längning om tio år såvida avtalet ej är uppsagt senast ett år före avtalets ut- gång och nya avtal inte tecknats dessförinnan.
Lunds kommun har inte sagt upp befintliga avtal, utan aviserat om villkors- ändring. Om det föreligger tvist angående villkoren ska dessa hänskjutas till arrendenämnden senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång (31 oktober 2019). Detta har Lunds kommun gjort då nya avtal inte varit ingångna vid denna tid. Kommunens hänskjutande av avtalen har dock avvisats av arrendenämnden på grund av att det i befintliga avtal saknas rättsfakta som stöder ett påstående om att avtalen är bostadsarrende. Detta innebär i praktiken att Lunds kommuns begäran av villkorsändring är utan verkan. Nya villkor kan i dagsläget endast åstadkommas genom frivillig överenskommelse med arrendatorerna.
Arrendevillkor i förhållande till kommunens utbyggnadsplaner. Kommunstyrelsen har gjort gällande att de av tekniska nämnden beslutade arrendevillkoren kan stå i konflikt med kommunens utbyggnadsplaner.
I ÖP 2010, som är den nu gällande översiktsplanen, finns endast en potentiell konflikt mellan koloniområde och utbyggnadsplaner och detta gäller koloni- området Örjan som ligger vid Öresundsvägen-Västerbro-området. I FÖP Öresundsvägen (Antagen av kommunfullmäktige 25 januari 2018) och Väs- terbroprogrammet (antaget av byggnadsnämnden 11 april 2019) finns dock inga utbyggnadsplaner inom koloniområdet.
I ÖP 2018, som är beslutad men ej har vunnit laga kraft, ligger förutom om- rådet Örjan även koloniområdet Källbytäppan inom område för ny, blandad bebyggelse. Koloniområden kan dock ingå i blandad bebyggelse så markan- vändningskategorin innebär inte nödvändigtvis att området ska omvandlas till annan användning.
Källbytäppan har även, tillsammans med områdena Västra Sommarstaden, Högbo, Västhaga och Brevduvefarmen, tagits upp som möjlig för förändrad markanvändning i förtätningsalternativ 1 i samrådshandlingen för FÖP Källby i sydvästra Lund. Här finns dock inget politiskt beslut än.
I kommunens Utbyggnads- och boendestrategi finns både stadskärnan, Öresundsvägen och sydvästra Lund med som prioriterade utbyggnads-om- råden, dock nämns inget specifikt angående kolonilottsområden.
Sammantaget kan kolonilottsområden komma att påverkas av kommunens utbyggnadsplaner, men i dagsläget finns inget beslut som konkret visar om, hur, var och när detta kan komma att ske.
Formuleringen i tekniska nämndens beslut om ett eventuellt förtida upphö- rande ger dock arrendatorerna ett veto kring kommunens möjlighet till upp- sägning/flytt av koloni även vid besittningsbrytande grund, vilket skulle göra en sådan klausul verkanslös. Det är heller inte tillåtet för en kommun att utge ersättning till enskilda personer om kommunen inte på någon sär- skild rättslig grund har skyldighet eller befogenhet att ge en sådan ersätt- ning, exempelvis skadestånd.
Ändring av arrendevillkoren
Då arrendenämnden avvisat kommunens förfrågan om hänskjutning av vill- korsändring är denna att anse som utan verkan och befintliga avtal med ko- lonilottsarrendatorer förlängs därför med tio år, vilket även gäller övriga villkor inklusive arrendeavgifterna. Detta avtal är civilrättsligt bindande och kan inte sägas upp i förtid. Nya villkor kan endast åstadkommas genom fri- villig överenskommelse med arrendatorerna.
För förvaltningens del är arrendeavgiften det villkor som är mest angeläget att uppdatera. Förvaltningen har utrett vilka nettokostnader som kommu- nen har för koloni- och odlingsverksamheten. Medelvärdet av nettokostna- den under åren 2015-2018 är -767 000 kr/år, varav cirka 500 000 - 600 000 kr avser koloniverksamheten. Resterande del avser odlingsverksamheten.
Förvaltningen har, som presenterats i tidigare tjänsteskrivelser, tagit fram förslag på nya arrendeavgifter vilka baseras på den service som området har från kommunen. Arrendeavgifterna föreslås, precis som tidigare, räknas upp enligt konsumentprisindex. Arrendenivåer för 2019 redovisas i högerspal- ten.
Föreslagen arrendeavgift per kvm
2020 | 2019 | |
Kolonilott: | 12,50 | 10,10 |
Kolonilott med föreningsavtal: | 5,00 | 3,50 |
Med föreslagna arrendenivåer kommer förvaltningens kostnader för koloni- verksamheten att täckas, med befintliga arrendenivåer kommer kommunen att behöva tillskjuta medel för att bibehålla befintlig standard, alternativt ju- stera servicen på kolonilottsområdena.
I befintliga arrendeavtal finns även skrivningar kring att en arrendator måste vara medlem i områdets koloniförening samt att utträde eller uteslut-
ning kan utgöra grund för uppsägning. Dessa skrivningar är utan rättslig ver- kan, uteslutning eller utträde ur förening utgör inte rättslig grund för upp- sägning enligt jordabalken. Förvaltningen är dock angelägen om att arren- datorerna fortsatt ska vara anslutna till respektive koloniförening och arbe- tar för att vid nästa villkorsändringstillfälle teckna avtal med respektive koloniförening istället för avtal med respektive arrendator.
I befintligt avtal finns även skrivning kring flyttersättning där det stadgas att föreningen har rätt till flyttersättning om arrendet sägs upp på någon i 10 kap § 4-6 jordabalken angiven grund. Denna ospecificerade flyttersättning ska sedan utbetalas till den enskilda arrendatorn. Om kravet på medlemskap tas bort bör även en eventuell flyttersättning avtalas direkt mellan jord- ägare och arrendator. Enligt förslag ändras flyttersättning till att ersätt- ningskolonilott skall erbjudas om arrendet sägs upp på någon i 10 kap § 4-6 jordabalken angiven grund. Ekonomisk ersättning från jordägare till arren- dator vid uppsägning i enlighet med vad som stadgas i jordabalken eller an- nars avtalats står eventuellt i strid med kommunallagen. Ett eventuellt så- dant beslut bör föregås av rättslig granskning.
Arrendeform
Arrendeformen (bostadsarrende alternativt lägenhetsarrende) är i dagslä- get oklart. Ändamålet i avtalen är formulerade enligt följande:
Arrendestället skall användas som koloniträdgård.
Byggnad får uppföras på arrendelotten efter medgivande av upplåtaren.
Byggnadsnämnden utfärdar regler/råd för byggnadsverksamheten på kolo- niområden, bilägges.
Lunds kommun har så länge förvaltningen känt till betraktat koloniarrenden som bostadsarrenden. Arrendenämndens avvisande av förvaltningens hän- skjutande indikerar dock att befintliga avtal är att anse som lägenhetsarren- den. Om ändamålsformulering bibehålls i nuvarande formulering bör arren- deformen utredas och eventuellt även fastställas av domstol, för att ge för- valtningen besked om vilken lagstiftning som ska tillämpas.
Om nämnden önskar fastställa arrendeformen som bostadsarrende görs detta genom att ändamålet omformuleras till att även omfatta fritidsbostad. Förvaltningen tar ej ställning till vilken rättslig status gällande arrendeform som befintligt avtal har, men vill framhålla följande:
1. Lunds kommun har så länge förvaltningen känt till rubricerat koloni- arrenden som bostadsarrenden och tillåtit att kolonistugor används som fritidsbostad under sommarhalvåret.
2. Enligt kommunallagen ska kommunens agerande ha ett allmänin- tresse och i det kravet ligger ett principiellt förbud mot att ge under- stöd åt enskilda såvida inte kommunen enligt särskild rättslig grund har skyldighet eller befogenhet att ge ett sådant understöd. Det är av stor vikt att en förändring av kolonilottsavatalens ändamål i syfte att fastslå dem som bostadsarrende föregås av en granskning av vad detta i praktiken innebär eller kan innebära för ekonomiska fördelar för den enskilda kolonisten (exempelvis vid inlösen).
Förvaltningens bedömning är att även om ingen kolonist kan tvingas att ingå ett nytt avtal ska ändå nya avtal med en ny arrendeavgift erbjudas. I gengäld erbjuds även rätt till ersättningslott om arrendet skulle sägas upp på någon i 10 kap 5 § 4-6 jordabalken angiven grund.
Vid överlåtelser av arrendeavtal (om kolonist vill sälja sin stuga samt över- låta arrendet) ska avtal enligt detta beslut erbjudas.
Avtal med föreningar samt centralföreningsavtal med LKC
Tekniska förvaltningens arrendeavtal med koloniföreningarna har även dessa förlängts med tio år, centralföreningsavtalet är förlängt med fem år. Dessa kontrakt fortsätter att löpa utan förändring.
Förvaltningens förslag till beslut
Tekniska nämnden föreslås besluta
att angående arrendeavgift samt övriga arrendevillkor tillstyrka villkor enligt bifogat avtalsförslag.
att översända ärendet samt föreslaget arrendeavtal med arrendeavgifter till kommunfullmäktige för beslut.
att ge förvaltningen i uppdrag att till nästa villkorsändring och i dialog med LKC, arbeta fram en modell där de individuella kolonilottsavtalen ersätts med föreningsavtal.
Xxxxxx Xxxxxxx Karl-Xxxxx Xxxx
Teknisk direktör Stadsträdgårdsmästare
Beslut expedieras till:
Akten LKC
Kommunstyrelsen