Handledning för fastighetstaxering 200
Handledning för fastighetstaxering 200
Taxeringsregler
3
Förord
Allmän fastighetstaxering (AFT) har enligt fastighetstaxerings- lagen (1979:1152), FTL, sedan 1988 skett vartannat år för de olika taxeringsenhetstyperna enligt en i lagen fastställd tids- plan. Enligt denna skall allmän fastighetstaxering ske av varje taxeringsenhetstyp vart sjätte år. Den uppdelade allmänna fastighetstaxeringen ersatte tidigare gällande ordning då allmän fastighetstaxering av alla taxeringsenheter skulle ske sam- tidigt vart femte år.
Enligt riksdagsbeslut år 2001 skall de allmänna fastighets- taxeringarna ske vart sjätte år räknat från år 2003 för småhus- enheter, år 2005 för lantbruksenheter och år 2007 för hyreshus- enheter, industrienheter, elproduktionsenheter och special- enheter (prop. 2001/02:43, SFS 2001:1218).
Genom riksdagsbeslutet år 2001 har också det år 1996 införda omräkningsförfarandet enligt huvudregeln tagits bort fr.o.m. 2003 års fastighetstaxering. I stället har ett system med förenk- lade fastighetstaxeringar (FFT) förts in. Sådana taxeringar skall enligt det nya systemet äga rum för småhusenheter, hyreshus- enheter och lantbruksenheter det tredje året under perioden mellan de allmänna fastighetstaxeringarna av respektive taxeringsenhetstyp. Det innebär att antingen en förenklad eller en allmän fastighetstaxering äger rum vart tredje år för dessa typer av taxeringsenhet. FFT skedde första gången för hyreshus- enheter år 2004 och sker första gången för småhusenheter år 2006 och för lantbruksenheter år 2008. Nästa FFT för var och en av dessa taxeringsenhetstyper sker efter ytterligare sex år. Industrienheter, elproduktionsenheter och specialenheter ingår inte i systemet med förenklade fastighetstaxeringar.
Särskild fastighetstaxering (SFT) sker varje år i fråga om de fastigheter som det året inte är föremål för allmän eller förenklad fastighetstaxering. Vid särskild fastighetstaxering sker ändring av den taxering som bestämts vid allmän eller förenklad fastig- hetstaxering bara om det föreligger s.k. nytaxeringsgrund.
Allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering är till största delen reglerad genom bestämmelser i FTL och fastighets- taxeringsförordningen (1993:1199), FTF. FTL har fr.o.m. 2003 ändrats genom SFS 2003:230, 650 och 1201 samt 2004:279. FTF har under 2003 och 2004 ändrats genom SFS 2003:204
4
och 963 samt genom 2004:281. Inför AFT 07 har ett antal ändringar skett i FTF genom SFS 2006:327 framför allt beträffande elproduktionsenheterna. I övrigt har Skatteverket inför AFT07 med stöd av 7 kap. 7 § och 19 kap. 7 § FTL resp. 6 kap. 1 § FTF meddelat föreskrifter om värderingen vid allmän fastighetstaxering av hyreshus-, industri- och elproduk- tionsenheter 2007 och om allmänna taxeringsregler vid denna taxering. Föreskrifterna om allmänna taxeringsregler och om värderingen av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheterna finns i SKVFS 2006:12 respektive SKVFS 2006:13. Vidare har föreskrifter meddelats för det förberedande arbetet med den allmänna fastighetstaxeringen. Skatteverkets föreskrifter vid förberedelserna år 2007 finns i SKVFS 2005:7.
Skatteverket lämnar också allmänna råd om bl.a. grunderna för taxeringen och värdesättningen. De allmänna råden inför 2007 års taxering lämnas med stöd av 3 kap. 6 § FTF och de finns i SKV A 2006:22 samt SKV A 2006:8−11. De avser de all- männa taxeringsreglerna respektive värderingen av hyreshus-, industri-, täkt- och elproduktionsenheterna.
Skatteverket har samlat regler och kommentarer om förberedelsearbetet för fastighetstaxeringen och om granskning och gallring samt värdering och taxering i handledningar.
För taxeringsarbetet har bestämmelserna om fastighets- taxeringen funnits sammanställda i Handbok för fastighets- taxering. Handboken har t.o.m. 2003 utgivits av RSV och där- efter av Skatteverket. Inför AFT 88, 94, 00 och 07 har bestäm- melser och kommentarer sammanställts angående dels de allmänna taxeringsregler som gällt vid respektive taxering, dels värderingen av hyreshus-, industri- och elproduktions- enheter vid respektive allmän fastighetstaxering. Dessa sammanställningar har betecknats Handbok för fastighets- taxering 1988 resp. 1994, 2000 samt Handledning för fastig- hetstaxering 2007. Bestämmelser och kommentarer avseende lantbruksenheter vid taxeringarna 1992, 1998 och 2005 finns samlade i Handbok för fastighetstaxering 1992, 1998 respek- tive 2005 samt för småhusenheterna i Handledning för fastig- hetstaxering 1996 och 2003. Beträffande förberedelsearbetet, se vidare Handledning förberedande åtgärder inför allmän fastighetstaxering 2007.
Handledningen inför taxeringen år 2007 består av fem delar. I den första behandlas allmänna taxeringsregler och i de övriga
5
fyra regler m.m. om värderingen av hyreshus-, industri-, täkt- och elproduktionsenheter.
I föreliggande handledning anges författningstext, föreskrifter och allmänna råd med indragen text. I anslutning till denna text anges bl.a. författningsrum.
Solna september 2006 Xxxxxxx Xxxxxxxxx
Innehåll 7
Innehåll
Förord 3
Förkortningslista 15
Del 1. Allmänna taxeringsregler 17
1 Allmänt 19
1.1 Vad är fastighetstaxering 19
1.2 Vad skall taxeras 21
1.3 Ägare av fastighet 30
1.4 Beskaffenhetstidpunkt 32
1.5 Taxeringsperiod. 33
2 Indelning av byggnader och mark 35
2.1 Indelning av byggnader 36
2.1.1 Småhus 40
2.1.2 Hyreshus 40
2.1.3 Ekonomibyggnad 41
2.1.4 Kraftverksbyggnad 42
2.1.5 Industribyggnad. 42
2.1.6 Specialbyggnad 42
2.1.7 Övrig byggnad 48
2.1.8 Byggnad för flera ändamål – övervägandeprincipen. 48
2.1.9 Konkurrerande indelningsgrunder 50
2.2 Indelning av mark 51
2.2.1 Tomtmark 52
2.2.2 Täktmark 57
2.2.3 Åkermark 58
2.2.4 Betesmark 58
2.2.5 Skogsmark 59
2.2.6 Skogsimpediment 60
2.2.7 Övrig mark 61
8 Innehåll
3 Skatteplikt 63
3.1 Allmänt 63
3.2 Specialbyggnader 63
3.3 Nationalpark 64
3.4 Lantbruk för vård- eller skoländamål. 64
3.5 Egendom som ägs av vissa institutioner 65
4 Taxeringsenhet 67
4.1 Allmänt 67
4.2 Samma ägare 67
4.3 Samma kommun 69
4.4 Samma skattepliktsförhållande 69
4.5 Taxeringsenhetstyper 70
4.5.1 Allmänt 70
4.5.2 Bostadsbyggnad på lantbruksenhet 71
4.5.3 Taxeringsenhet med saneringsbyggnad och övrig mark 72
4.5.4 Specialregel för samfällighet 73
4.6 Särskilda indelningsregler 73
4.6.1 Allmänt 73
4.6.2 Småhusenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet. 73
4.6.3 Täktmark 74
4.6.4 Brukningsenhet för lantbruk. 75
4.6.5 Växthus och djurstallar 75
4.6.6 Elproduktionsenheter 76
4.6.7 Statens fastigheter 76
5 Värderingsgrunder och värderingsregler 77
5.1 Taxeringsvärde 77
5.1.1 Allmänt 77
5.1.2 Taxeringsvärdenivå 77
5.1.3 Marknadsvärde 77
5.1.4 Nivåår 78
5.1.5 Värderingsmetoder 79
5.2 Delvärden m.m. 81
5.2.1 Allmänt 81
5.2.2 Storlekskorrektion för lantbruk 82
5.2.3 Tomtvärdetabeller 82
5.3 Värderingsenhet 83
5.3.1 Allmänt 83
Innehåll 9
5.3.2 Särskilt om markanläggning och andel i samfällighet 84
5.4 Särskilda värderingsregler 85
5.4.1 Byggnader 85
5.4.2 Mark 87
5.4.3 Egendom för vilken värde inte bestäms 88
5.5 Riktvärden 89
5.6 Säregna förhållanden 94
5.6.1 Justering för säregna förhållanden 94
5.6.2 Slutligt värde efter justering 95
Del 2. Värdering av hyreshusenheter 97
1 Värderingsmodell 99
1.1 Allmänt 99
1.2 Värdefaktorer och klassindelning 100
1.2.1 Hyreshus 101
1.2.2 Tomtmark 102
1.3 Värdeområden 102
1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser 103
1.4.1 Allmänt 103
1.4.2 Riktvärdekarta H 105
1.4.2.1 Hyreshus 105
1.4.2.2 Tomtmark 107
1.4.3 Tabell över kapitaliseringsfaktorer 107
2 Arbetsgången 109
2.1 Hyreshus 109
2.2 Tomtmark 109
2.3 Delvärden, taxeringsvärde, m.m. 110
3 Värderingsenhet 111
3.1 Allmänt 111
3.2 Hyreshus 111
3.3 Tomtmark 113
4 Riktvärde för hyreshus 115
4.1 Allmänt 115
10 Innehåll
4.2 Klassificering av värdefaktorer 115
4.2.1 Lägenhetstyp 115
4.2.2 Hyra 116
4.2.3 Ålder. 121
4.3 Beräkning av riktvärde 127
5 Riktvärde för tomtmark för hyreshus 129
5.1 Allmänt 129
5.2 Klassificering av värdefaktorer 131
5.2.1 Storlek 131
5.2.2 Typ av bebyggelse 132
5.3 Beräkning av riktvärde 133
6 Justering för säregna förhållanden 135
6.1 Allmänt 135
6.2 Hyreshus 137
6.3 Tomtmark 140
Del 3. Värdering av industrienheter utom täkt 143
1 Värderingsmodeller 145
1.1 Allmänt 145
1.2 Värdefaktorer och klassindelning 147
1.2.1 Industribyggnader 149
1.2.2 Tomtmark 150
1.3 Värdeområden 150
1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser 151
1.4.1 Allmänt 151
1.4.2 Industribyggnader, avkastningsberäkning 153
1.4.3 Industribyggnader, produktionskostnadsberäkning 155
1.4.4 Tomtmark 157
2 Arbetsgången 161
2.1 Industribyggnader 161
2.2 Tomtmark 162
2.3 Delvärden, taxeringsvärde, m.m. 162
Innehåll 11
3 Värderingsenhet 165
3.1 Allmänt 165
3.2 Industribyggnad 165
3.3 Tomtmark 167
4 Riktvärde för industribyggnad 169
4.1 Val av värderingsmetod 169
4.2 Värdering med ledning av en avkastningsberäkning. 170
4.2.1 Allmänt 170
4.2.2 Klassificering av värdefaktorer 171
4.2.2.1 Lokaltyp 171
4.2.2.2 Storlek 172
4.2.2.3 Ålder. 172
4.2.2.4 Standard 179
4.2.3 Beräkning av riktvärde 183
4.3 Värdering med ledning av en produktionskostnadsberäkning 183
4.3.1 Allmänt 183
4.3.2 Klassificering av värdefaktorer 184
4.3.2.1 Återanskaffningskostnad 184
4.3.2.2 Ålder. 188
4.3.2.3 Byggnadskategori 189
4.3.2.4 Ortstyp 190
4.3.3 Beräkning av riktvärde 190
5 Riktvärde för tomtmark för industribyggnad 191
5.1 Allmänt 191
5.2 Klassificering av värdefaktorer 192
5.2.1 Storlek 192
5.3 Beräkning av riktvärde 194
6 Justering för säregna förhållanden 195
6.1 Industribyggnad 197
6.2 Tomtmark 199
12 Innehåll
Del 4. Värdering av täktmark 201
1 Värderingsmodell 203
1.1 Allmänt 204
1.2 Värdefaktorer och klassindelning 205
1.3 Värdeområden 205
1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser, m.m. 206
1.4.1 Allmänt 206
1.4.2 Riktvärdekarta T. 207
1.4.3 Tabell över brytningsfaktorer 208
2 Arbetsgången 211
3 Värderingsenhet, m.m. 213
4 Riktvärde för täktmark 217
4.1 Allmänt 217
4.2 Klassificering av värdefaktorer 217
4.2.1 Årligt uttag 217
4.2.2 Väntetid 218
4.2.3 Brytningstid 218
4.3 Beräkning av riktvärde 220
5 Justering för säregna förhållanden 221
5.1 Allmänt 221
5.2 Täktmark 222
Del 5. Elproduktionsenheter 223
1 Vattenkraftverk 225
1.1 Allmänt 225
1.2 Taxeringsenhet 226
1.3 Värderingsenhet 228
1.4 Värderingsmodell 230
1.4.1 Allmänt 230
Innehåll 13
1.4.2 Normkraftverket 231
1.4.3 Installerad effekt 232
1.5 Riktvärde och riktvärdeangivelse 233
1.5.1 Allmänt 233
1.5.2 Vattenkraftverk (mark och byggnader) 233
1.5.2.1 Riktvärde 233
1.5.2.2 Riktvärdeangivelse 234
1.5.2.3 Formel för riktvärde 235
1.5.3 Marken till ett vattenkraftverk 235
1.5.3.1 Riktvärde 235
1.5.3.2 Riktvärdeangivelse 235
1.5.4 Kraftverksbyggnader till ett vattenkraftverk 237
1.5.4.1 Riktvärde 237
1.6 Värdefaktorer 237
1.6.1 Normalårsproduktion 237
1.6.1.1 Allmänt 237
1.6.1.2 Faktor för storleksinverkan på värdet av vattenkraftverk 238
1.6.1.3 Faktor för storleksinverkan på värdet av marken 239
1.6.2 Utnyttjandetid 239
1.6.2.1 Allmänt 239
1.6.2.2 Faktor för utnyttjandetid 239
1.6.3 Flerårsreglering 242
1.6.3.1 Allmänt 242
1.6.3.2 Faktor för flerårsreglering 242
1.6.4 Belägenhet 242
1.6.4.1 Allmänt 242
1.6.4.2 Korrektion för belägenhet 242
1.6.5 Ålder. 243
1.6.5.1 Allmänt 243
1.6.5.2 Faktor för ålder 244
1.7 Beräkning av riktvärden 244
1.7.1 Allmänt 244
1.7.2 Beräkning av riktvärde för vattenkraftverk (mark och byggnader) 244
1.7.3 Beräkning av riktvärde för mark 246
1.7.4 Beräkning av riktvärde för kraftverksbyggnader 247
1.8 Vattenkraftverk under byggnad 247
1.9 Fördelning mellan kommuner 247
1.10 Avrundning 248
1.11 Andelskraft och ersättningskraft 248
1.11.1 Allmänt 248
1.11.2 Andelsmetoden 249
1.11.3 Energimetoden 252
14 Innehåll
1.12 Justering för säregna förhållande 254
1.12.1 Allmänt 254
1.12.2 Andels- och ersättningskraft. 256
1.12.3 Eftersatt underhåll och/eller försummad förnyelse 256
1.12.4 Elcertifikat 256
2 Värmekraftverk. 257
2.1 Allmänt 257
2.2 Taxeringsenhet 257
2.3 Värderingsenhet 258
2.4 Värderingsmodell 259
2.5 Riktvärde 259
2.6 Riktvärdeangivelse 260
2.6.1 Allmänt 260
2.7 Värdefaktorer 262
2.7.1 Effekt 263
2.7.2 Typ av värmekraftverk 263
2.7.3 Ålder − värdeår/idrifttagningsår 264
2.8 Beräkning av riktvärde 264
2.8.1 Allmänt 264
2.8.2 Riktvärde för marken 265
2.8.3 Riktvärde för kraftverksbyggnad 265
2.9 Värmekraftverk under byggnad 267
2.10 Avrundning 267
2.11 Justering för säregna förhållanden 267
2.11.1 Allmänt 267
2.11.2 Justering för begränsat utnyttjande 267
2.11.3 Vindkraftverk 268
2.11.4 Elcertifikat 268
Bilaga 1: Tabeller hyreshusenheter 271
Bilaga 2: Tabeller industrienheter 273
Bilaga 3: Tabeller elproduktionsenheter 303
Sakregister 307
Förkortningslista
AFT | Allmän fastighetstaxering |
BOA | Boarea |
BTA | Bruttoarea |
DoU | Drift och underhåll |
FBL | Fastighetsbildningslagen (1970:988) |
FFT | Förenklad fastighetstaxering |
FTF | Fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) |
FTL | Fastighetstaxeringslagen (1979:1152) |
JB | Jordabalken |
LMV | Lantmäteriverket |
LOA | Lokalarea |
MB | Miljöbalken |
PBL | Plan- och bygglagen (1987:10) |
Prop. | Proposition |
RR | Regeringsrätten |
RSFS | Riksskatteverkets författningssamling |
RSV | Riksskatteverket |
RÅ | Regeringsrättens årsbok |
SCB | Statistiska Centralbyrån |
SFS | Svensk författningssamling |
SFT | Särskild fastighetstaxering |
SKV A | Skatteverkets allmänna råd |
SKVFS | Skatteverkets föreskrifter |
SNI | Standard för svensk näringsgrensindelning |
SS | Svensk Standard |
3D | Tredimensionell |
Del 1. Allmänna taxeringsregler
Allmänt, Avsnitt 1 19
1 Allmänt
1.1 Vad är fastighetstaxering
1 kap. 1 § FTL
Fastighetstaxering sker vid allmän, förenklad och särskild fastig- hetstaxering.
Vid fastighetstaxering skall beslut fattas om fastigheternas skatte- pliktsförhållanden och indelning i taxeringsenheter. Vidare skall typ av taxeringsenhet och taxeringsvärde bestämmas för varje taxerings- enhet. Taxeringsvärde skall dock inte åsättas fastighet, som enligt 3 kap. skall undantas från skatteplikt.
Allmän fastighetstaxering skall ske vart annat år enligt en särskild tidsplan. Denna tidsplan innebär att de olika taxerings- enhetstyperna blir föremål för allmän fastighetstaxering vart sjätte år. Mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna blir taxeringsenhetstyperna hyreshusenhet, småhusenhet och lant- bruksenhet dessutom föremål för en mindre ingående fastig- hetstaxering, den förenklade fastighetstaxeringen, FFT.
Vid särskild fastighetstaxering, SFT, vilken skall ske varje år utom då respektive taxeringstyp är föremål för allmän eller för- enklad fastighetstaxering, fastställs närmast föregående års taxering oförändrad, om inte ny taxering enligt vissa förut- sättningar skall ske. Ny taxering innebär en ny värdering av fastigheter som förändrats eller tillkommit sedan den närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen.
De huvudsakliga besluten för de fastigheter som skall taxeras avser
− hur de skall indelas i taxeringsenheter,
− om taxeringsenheterna är skattepliktiga eller ej,
− vilken typ av taxeringsenhet de utgör och
− vilket taxeringsvärde de skall åsättas.
Till grund för dessa beslut ligger en klassificering av fastig- heternas egenskaper såsom storlek, ålder, standard m.m.
20 Allmänt, Avsnitt 1
Grundläggande för klassificeringen är en indelning i byggnads- typer och ägoslag. Den indelningen regleras i 2 kap. FTL.
Fastighetstaxeringen innebär således att beslut skall fattas om taxeringsenheternas taxeringsvärden, skatteplikt, typ av taxeringsenhet, m.m. som skall tjäna som underlag såväl vid beskattningen som i andra sammanhang. I fråga om beskatt- ningen kan nämnas betydelsen av dessa beslut för fastighetsskatten och vid inkomstbeskattningen.
All skattepliktig egendom skall åsättas taxeringsvärde. Taxe- ringsvärde skall däremot enligt 1 kap. 1 § FTL aldrig åsättas skattefri egendom. Vidare gäller enligt 7 kap. 16 § FTL att värde inte skall bestämmas för viss skattepliktig egendom. Se vidare under avsnitt 5.4.3.
Schematiskt beskrivet skall de huvudsakliga besluten och åtgärderna vid fastighetstaxeringen företas i följande ordning.
Beslut/åtgärd | FTL | Avsnitt |
1. Indelning görs i byggnadstyper och ägoslag | 2 kap. | 2 |
2. Skatteplikt fastställs | 3 kap. | 3 |
3. Indelning görs i taxerings- enheter och typ av taxerings- enhet bestäms | 4 kap. | 4 |
4. Värderingen utförs a) Indela i värderingsenheter | 6 kap. | 5.3 |
b) Bestäm och klassificera värdefaktorer för värderingsenheten c) Bestäm riktvärde för | 7 kap. 3 § 7 kap. | 5.5 5.5 |
värderingsenheten | 4 § | |
d) Bestäm om storlekskorrektion | 7 kap. | 5.2.2 |
och/eller justering för säregna | 4 a och 5 §§ | 5.6 |
förhållanden skall ske e) Beräkna delvärden och | 5 kap. | 5.1–5.2 |
totalt taxeringsvärde |
Föreskrifter m.m.
1 kap. 2 FTL
Vid fastighetstaxering skall iakttas att taxeringarna blir överens- stämmande med föreskrifterna om fastighetstaxering samt likformiga och rättvisa.
Reglerna om fastighetstaxering finns i första hand i FTL och FTF.
Allmänt, Avsnitt 1 21
Därutöver gäller de föreskrifter som Skatteverket, tidigare RSV och skattemyndigheterna, med stöd av bestämmelserna i 7 kap. 7 § FTL samt 6 kap. 1 § och 11 kap. 1 § FTF fastställer för fastighetstaxeringen. Vidare skall Skatteverket enligt 2 § första stycket punkt 2 förordningen (2003:1106) med instruktion för Skatteverket genom allmänna råd och uttalanden verka för lagenlighet, följdriktighet och enhetlighet inom verksamhetsområdet. Skatteverket skall även meddela allmänna råd avseende riktvärden samt grunderna för taxering- en och värdesättningen (se 3 kap. 6 § och 8 kap. 2 § FTF). Skatteverket lämnar också information, kommentarer m.m. an- gående fastighetstaxeringen. De Skatteverkets skrivelser som finns angivna i not 1−11 i denna handledning redovisas på Skatteverkets hemsida xxx.xxxxxxxxxxxx.xx.
Regeringsrätten (RR) meddelar prejudicerande avgöranden i fastighetstaxeringsmål till ledning för fastighetstaxeringen.
1.2 Vad skall taxeras
1 kap. 4 § FTL
Bestämmelserna i denna lag om fastighet skall tillämpas även i fråga om byggnad som är lös egendom.
Till sådan byggnad skall räknas egendom, som avses i 2 kap. 2 och 3 §§ jordabalken, i den mån den tillhör byggnadens ägare.
Av 1 kap. 1 § FTL framgår att besluten vid fastighets- taxeringen om skatteplikt, taxeringsenhetsindelning, typ av taxeringsenhet samt taxeringsvärde skall avse fastigheter. Med fastighet avses därvid samma egendom som omfattas av det civilrättsliga fastighetsbegreppet såsom det definieras i jorda- balken (JB), dvs. i första hand jorden, som är indelad i fastigheter, och i andra hand de s.k. fastighetstillbehören, som utgörs av de allmänna fastighetstillbehören, byggnadstillbe- hören och industritillbehören (jfr 1 kap. 1 § samt 2 kap. 1–3 §§ JB). Fr.o.m. 2004 har fastighetsbegreppet i JB utvidgats så att det även omfattar ett nytt slags fastigheter, tredimensionella fastigheter.
22 Allmänt, Avsnitt 1
1 kap. 1 § JB
Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.
Sämjedelning är utan verkan.
Fastigheter av traditionellt slag, dvs. andra fastigheter än tre- dimensionella fastigheter, är avgränsade endast i markplanet. De betecknas ofta traditionella fastigheter. De omfattar den avgränsade markytan samt ett utrymme ovanför och under markytan, begränsat sidledes – horisontellt – av fastighetens gränser i markplanet.
Tredimensionella fastigheter avgränsas i sin helhet både horisontellt och vertikalt. De utgör således en ”sluten volym”.
För att byggnad civilrättsligt skall utgöra fastighet måste den ägas av samma person som äger fastighetens mark. Annars är byggnaden lös egendom. Om byggnadstillbehören eller industritillbehören ägs av någon annan än byggnadens ägare utgör de lös egendom.
Den egendom som skall taxeras är således i första hand fastig- het. På grund av bestämmelserna i 1 kap. 4 § FTL skall även viss lös egendom omfattas av fastighetstaxeringen. Enligt bestämmelsen skall byggnad som är lös egendom, dvs. byggnad på annans mark, jämställas med fastighet vid fastig- hetstaxeringen. Egendom som skulle ha utgjort byggnads- tillbehör och industritillbehör, om byggnadens ägare också ägt marken, skall beaktas vid taxeringen av byggnaden. Tillhör således byggnadstillbehör eller industritillbehör ägaren till byggnad på annans mark, utgör de fast egendom i FTL:s mening.
Allmänna råd1:
Husbåt, för vilken bygglov meddelats för minst fem år, klassificeras som byggnad om den är fast förankrad vid kaj eller liknande, är avsedd för stadigvarande bruk på den plats som bygglovet avser och är konstruerad så att den endast svårligen kan flyttas till annan plats.
Husbåt får inte kunna förflyttas för egen maskin. Den bör ha permanent förbindelse med land genom ledningar för elektricitet. Om fråga är om bostad bör vatten och avlopp vara anslutet till kommunal eller liknande anläggning. Reglerna i sjölagen (1994:1009) bör inte inverka på klassificeringen av husbåtar. (SKV A 2006:22)
1 Jfr Skatteverkets skrivelse, dnr 130 9471-05/111.
Allmänt, Avsnitt 1 23
Fastighet
Tredimensionella fastigheter och fastighets- utrymmen
Egendom som skall taxeras är således fastighet, dvs.
− jord, indelad i fastigheter, och tredimensionella fastigheter (1 kap. 1 § JB)
− allmänna fastighetstillbehör (2 kap. 1 § JB)
− byggnadstillbehör (2 kap. 2 § JB)
− industritillbehör (2 kap. 3 § JB)
Vissa äldre rättsinstitut som vattenverk på annans mark är fast egendom och skall taxeras. Detsamma gäller fiskefastighet som sägs i 10 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (tidigare jordeboksfiske).
I detta sammanhang kan påpekas att allmänt vatten inte är fastighetsindelat och inte utgör fastighet, jfr lag (1950:595) om gräns mot allmänt vattenområde. Vatten och mark av detta slag skall därför inte taxeras.
1 kap. 1 a § JB
I denna balk betyder
1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt,
2. tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt.
Vad som sägs i denna balk om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter.
I 1 kap. 4 a § FTL är samma definitioner intagna av vad som avses med tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme som i JB. De tredimensionella fastig- heterna, för vilka samma civilrättsliga regler om fastighets- tillbehör, byggnadstillbehör m.m. gäller som för övriga fastig- heter, skall i huvudsak taxeras och värderas på samma sätt som de övriga, traditionella fastigheterna.
Tredimensionella fastigheter för bostadsändamål får enligt 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen (FBL) bildas endast om fastigheten är ägnad att rymma minst fem bostadslägenheter. Sådan fastighet får inte indelas i byggnadstypen småhus utan skall indelas som hyreshus.
Ett tredimensionellt utrymme, t.ex. ett parkeringsgarage, kan genom fastighetsbildning avskiljas från den fastighet inom vars gränser i markplanet utrymmet är beläget och som bihang knytas till och bli en beståndsdel av en annan traditionell fastighet, trots att utrymmet befinner sig utanför denna fastig-
24 Allmänt, Avsnitt 1
hets gränser i markplanet. Tredimensionellt fastighetsutrymme och därtill knutet värde av byggrätt skall inrymmas i begreppet mark enligt FTL.
Exempel
I nedanstående skiss utgör fastigheten 1:3 en tre- dimensionell fastighet.
Lös egendom
Marken
Fastighetstillbehör
Utöver fastighet taxeras, som nämnts, även viss lös egendom, nämligen
− byggnad på annans mark och
− byggnadstillbehör till sådan byggnad och industritillbehör för verksamheten om tillbehören ägs av byggnadens ägare.
Markanläggning som är lös egendom, dvs. som ligger på annans mark, skall däremot inte taxeras.
En fastighet i vad den avser mark kan bestå av
− mark som tillhör enskild fastighet,
− andel i samfälld mark (marksamfällighet) och
− servitutsrätt till xxxx.
Till marken hör enligt JB de s.k. fastighetstillbehören. Detta gäller enligt JB i första hand vissa föremål eller anordningar som är anbringade i eller på marken för stadigvarande bruk. Bestämmelser om vad som är tillbehör till fastighet meddelas i 2 kap. JB. Enligt dessa bestämmelser finns det tre grupper av fastighetstillbehör, nämligen allmänna fastighetstillbehör,
Allmänt, Avsnitt 1 25
Allmänna fastighetstillbehör
byggnadstillbehör och industritillbehör. Beträffande gränsdrag- ningen mellan dessa tre grupper gäller i huvudsak följande.
Allmänna fastighetstillbehör är byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts inom fastigheten för stadig- varande bruk, på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel. Även sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten hör till den, om byggnaden eller anläggningen är avsedd för stadigvarande bruk vid utövning av servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Detsamma gäller ledning som tillhör fastighet med ledningsrätt (se 2 kap. 1 § JB).
Gränsdragningen mellan vad som är att hänföra till å ena sidan byggnad och å andra sidan annan anläggning medför ofta svårigheter. En byggnad måste bestå av någon form av byggnadskonstruktion även om den inte behöver utgöras av en husbyggnad. En annan anläggning än byggnad saknar sådana särdrag men skall i vart fall avse något som tillförts fastigheten och som i princip kan bortföras igen, t.ex. asfalterad parke- ringsplats.
Anordningar som har en grundläggning och byggnadsstomme men som saknar väggar och tak är att hänföra till byggnads- konstruktion. Hit hör t.ex. oljeraffinaderi och vindkraftverk som därför indelas som byggnad. En sådan byggnadskonstruk- tion är således alltid en byggnad.
Finns det inom en byggnad utrustning som har en sådan ut- formning att den självständigt kan ses som en byggnadskon- struktion, behandlas den inte som en särskild byggnad utan an- ses som byggnadstillbehör till den byggnad där konstruktionen finns.
Det bör observeras att andra regler ifråga om fastighetsbegrep- pet gäller för beskattningen av näringsverksamhet vid inkomst- taxeringen än vad som gäller enligt JB och vid fastighets- taxeringen. Det inventariebegrepp som gäller för beskattning av näringsverksamhet är således åtskilligt vidare än vad som vid fastighetstaxeringen skall betraktas som lös egendom (industritillbehör m.m.). Så har vid inkomsttaxeringen t.ex. vindkraftverk och virkestorkar klassificerats som inventarier (jfr Skatterättsnämndens förhandsbesked den 21 december 1998 och Regeringsrättens Årsbok, RÅ, 1975 Aa 729).
Till allmänna fastighetstillbehör som kan vara av intresse vid fastighetstaxeringen hör t.ex. andel i annan samfällighet än
26 Allmänt, Avsnitt 1
Byggnadstillbehör
Industritillbehör
marksamfällighet (t.ex. anläggningssamfällighet) och servituts- rätt till byggnad och anläggning. Sådan egendom utgör fast egendom och skall taxeras. (Angående andel i marksamfällig- het, se ovan.)
I fråga om byggnadstillbehör gäller att till byggnad hör fast in- redning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvars- materiel och nyckel. Därtill hör i regel till byggnad även, såvitt angår
− bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värme- skåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling,
− butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,
− samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,
− ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfordring av djur och anläggning för maskinmjölkning,
− fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri (se 2 kap. 2 § första och andra styckena JB).
Om olika delar av en byggnad hör till skilda fastigheter, hör sådant föremål som anges i första eller andra stycket av 2 kap. 2 § JB till den del av byggnaden där det finns (se 2 kap. 2 § fjärde stycket JB).
Reservdel och dubblett till föremål som angetts hör ej till byggnaden (se 2 kap. 2 § tredje stycket JB).
Reglerna om industritillbehör lämnas i 2 kap. 3 § JB. Där stad- gas att till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industri- ell verksamhet hör även maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsak- ligen på denna. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör dock inte till fastigheten.
Till industritillbehör hänförs exempelvis maskiner inom verk- stadsindustri, grafisk industri och textilindustri, där det förut- sätts att maskinerna ryms inom ramen för ordinära industri- byggnader.
Allmänt, Avsnitt 1 27
Servitut
Servituts- byggnader
Vid fastighetstaxeringen har det stor betydelse om egendom klassificeras som industritillbehör. För sådan egendom skall nämligen enligt 7 kap. 16 § FTL inte bestämmas något värde; se avsnitt 5.4.3.
Enligt huvudregeln i 5 kap. 3 § FTL får bara sådana privat- rättsliga förpliktelser beaktas vid fastighetstaxeringen som avser servitut och liknande. Med servitut avses enligt 14 kap. 1 § JB rätt som upplåtits i fastighet (tjänande fastighet) för ägaren av annan fastighet (härskande fastighet) att ta i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende. Servitut kan också upplåtas enligt FBL, s.k. fastighetsbildningsservitut.
Servitutet är som rättsligt fastighetstillbehör förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får inte över- låtas. Servitutet kan avse t.ex. rätt att använda badstrand eller att jaga, ta ved eller husbehovsvirke på den tjänande fastig- heten. Värdet av servitutet läggs vid fastighetstaxeringen till den härskande fastighetens värde och belastningen minskar värdet av den tjänande fastigheten.
S.k. servitutsbyggnader och servitutsanläggningar regleras i 2 kap. 1 § JB liksom sådana ledningar som inrättats med stöd av ledningsrättslagen (1973:1144) och som knutits till en fastighet. Enligt bestämmelsen hör sådana byggnader, anlägg- ningar och ledningar, som är uppförda utanför en fastighet, till fastigheten om de är avsedda för stadigvarande bruk vid utöv- ning av servitut till förmån för fastigheten och inte hör till fastigheten där de finns.
En servitutsbyggnad skall ha uppförts av den härskande fastig- hetens ägare på annans fastighet eller ha efter uppförandet överlåtits till honom och ha tryggats genom servitut. Servituts- byggnaden utgör vid fastighetstaxeringen normalt en egen vär- deringsenhet tillhörande den härskande fastigheten. Rätt för denna att utnyttja mark inom den tjänande fastigheten beaktas genom justering för säregna förhållanden. Har byggnaden före eller efter servitutets tillkomst uppförts av eller för den tjänande fastighetens ägare tillhör byggnaden denna fastighet. Den härskande fastigheten påförs i sådant fall vid fastighets- taxeringen såsom säreget förhållande värdet av servitutsrätten att använda byggnaden, t.ex. ett garage.
28 Allmänt, Avsnitt 1
Vissa överlåtna fastighetsföremål
Överförda byggnader m.m.
Tillfällig byggnad
För att en överlåtelse av ett föremål t.ex. en byggnad, en ledning eller skog skall gälla mot tredje man skall en av de två förutsättningar som anges i 2 kap. 7 § första stycket JB vara uppfylld. Den första förutsättningen innebär att föremålet måste ha skilts från fastigheten på ett sådant sätt att den inte längre kan anses höra till denna. Om så inte skett skall föremålet taxeras tillsammans med fastigheten i övrigt. Så skall exempelvis skog som utstämplats och försålts men inte avverkats vid taxeringsårets ingång taxeras som tillhörig fastigheten.
Den andra förutsättningen enligt 2 kap. 7 § JB för att en över- låtelse av ett föremål som hör till en fastighet skall gälla mot tredje man är att ett beslut enligt FBL, ledningsrättslagen eller anläggningslagen (1973:1149) om att föremålet inte längre skall tillhöra fastigheten förts in i fastighetsregistret. Föremålet, t.ex. en byggnad, finns alltjämt fysiskt kvar på fastigheten men förs rättsligt genom beslutet över till en annan fastighet. En förutsättning för beslutet enligt 7 kap. 14 § FBL är att det beträffande byggnaden finns eller kan bildas ett fastighetsbildningsservitut till förmån för den förvärvande fastigheten.
En överförd byggnad eller anläggning blir efter beslutet en del av den förvärvande fastigheten och kommer normalt att utgöra en värderingsenhet inom den taxeringsenhet som den för- värvande fastigheten bildar. Genom beslut enligt ledningsrätts- lagen kan en anläggning m.m. som används vid utövandet av ledningsrätt frigöras från den fastighet, till vilken lednings- rätten är knuten (se 12 a § ledningsrättslagen). Äganderätten till anläggningen övergår då från att ha varit fastighetstillbehör till att bli lös egendom som inte taxeras.
För att allmänna fastighetstillbehör, t.ex. byggnad och anlägg- ning samt byggnadstillbehör, såsom värmepanna och kamin, skall taxeras måste först bedömningen göras att de är avsedda för stadigvarande bruk på fastigheten. Bedöms t.ex. byggnader och anläggningar vara tillfälliga, utgör de inte fastighetstill- behör och skall inte taxeras.
Allmänna råd:
Byggnad, som med någon grad av säkerhet kan bedömas stå på fastigheten minst fem år, bör anses vara avsedd för stadigvarande bruk. Annan byggnad, som benämns tillfällig byggnad, bör inte taxeras.
Byggnad som har stått på fastigheten i mer än fem år bör inte be- traktas som tillfällig annat än undantagsvis. Detta kan vara fallet om
Allmänt, Avsnitt 1 29
Skräddarsydd byggnad
det är uppenbart att den kommer att tas bort inom de närmaste åren. (SKV A 2006:22)
Exempel på byggnader som inte kan förväntas stå kvar på en fastighet mer än några år är byggnader som är uppställda på enkla plintar eller dylikt, t.ex. de flesta manskapsbodar.
Då en industribyggnad såväl tekniskt som funktionellt har anpassats till maskiner eller annan utrustning som finns i byggnaden så att det är uppenbart att byggnaden med denna utrustning inte är annat än (åtminstone) begränsat användbar inom annan industriell verksamhet än den aktuella, brukar man tala om en skräddarsydd byggnad. I dessa fall liksom i ett fall då byggnaden endast utgör ett i sig tämligen värdelöst ”skal” runt större industriella anordningar utgör maskinerna och utrustningen byggnadstillbehör och inte industritillbehör.
Som exempel på skräddarsydda industribyggnader har brukat nämnas följande.
− Utpräglat lätta byggnader som är att hänföra till ”skal” och är vanliga vid processindustri (petrokemi, massa- och pappersframställning, tegel- och cementproduktion, större smältugnar, gruvdrift).
− Tyngre byggnader med avvikande utformning (kraftverk, glasbruk, anrikningsverk, elektrokemisk industri, delar av pappersbruk, delar av vissa bryggerier och delar av skepps- varv).
Överhuvudtaget är den industriella utrustningen så skiftande och utvecklingen på detta område så snabb att det ter sig olämpligt att söka dra en gräns direkt efter den yttre anknyt- ningen. Det avgörande är om en maskin eller dylikt är ägnad för stadigvarande bruk för en viss byggnad. För att en byggnad skall vara skräddarsydd bör byggnaden i princip ha samma livslängd som verksamheten på platsen. Den omständigheten att viss utrustning på grund av förslitning, moderniserings- behov eller dylikt kan komma att bytas under byggnadens livstid eller att vissa maskiner skulle ha kunnat uppställas i en byggnad som varit användbar för industriell verksamhet i allmänhet förändrar inte bedömningen att hela den utrustning i en skräddarsydd byggnad, som medverkar i den produktion för vilken byggnaden är inrättad, skall utgöra tillbehör till byggnaden.
Den tekniska och ekonomiska utvecklingen har vidare medfört att omfattande och komplexa processmaskiner, processlinjer
30 Allmänt, Avsnitt 1
och annan utrustning, som ofta fordrat särskild grundläggning och som utgjort del av skräddarsydd byggnad, dvs. varit byggnadstillbehör, numera kan monteras ned och försäljas. Synsättet att skräddarsydd byggnad och byggnadstillbehören till sådan byggnad är särskilt starkt sammanfogade och har samma livslängd förändras därför i de fall byggnaden tillförs ny utrustning som vidmakthåller byggnadens karaktär av skräddarsydd byggnad. En följd härav är således att en äldre byggnad, i vilken tillbehör av ovan nämnd art monterats ned och förts bort, kan efter eventuella kompletterande grundlägg- ningsåtgärder och viss ombyggnad ånyo utrustas för samma ändamål som tidigare eller annat ändamål och åter få karaktär av skräddarsydd byggnad (jfr dock Kammarrättens i Göteborg dom den 8 juli 2003 i mål nr 1023-2001).
Allmänna råd:
För att en byggnad skall anses vara skräddarsydd bör föl- jande krav vara uppfyllda.
1. De tillbehör (maskiner och annan utrustning) som byggnaden försetts med bör ha en omfattning och komplexitet som gör att de svårligen kan flyttas från byggnaden.
2. Byggnadens användning för det ändamål för vilken den är ut- rustad bör förväntas bestå under avsevärd tid och dess livslängd beräknas vara densamma som verksamheten på platsen.
3. Värdet av maskinerna och utrustningen bör vara betydande och väsentligen överstiga värdet av själva byggnaden. (SKV A 2006:22)
Detta torde leda till att vissa av de byggnader som används för processindustri (sinterverk, koksverk, masugnar, timmer- och sågintag på sågverken, såghus, torkar, vissa byggnader på massa- och pappersbruk eller byggnader för viss kemisk industri, vatten- och värmekraftverk m.m.) normalt får anses vara skräddarsydda liksom övriga slag av industribyggnader som nämnts ovan som exempel på skräddarsydda byggnader.
1.3 Ägare av fastighet
Den som äger en fastighet är också enligt huvudregeln skatt- skyldig till i första hand fastighetsskatt, inkomstskatt och för- mögenhetsskatt för fastigheten respektive för dess avkastning och värde. Både fysiska och juridiska personer kan äga fastig- het. En fastighet kan ägas av flera delägare genom samägande- rätt.
Allmänt, Avsnitt 1 31
Allmänna råd:
Normalt bör man utgå från att den som har lagfart på fastigheten också är ägare av densamma. Annan än lagfaren ägare bör tas upp som ägare endast om äganderätten kan styrkas. (SKV A 2006:22)
Lagfartsförhållandena på en fastighet handläggs av inskriv- ningsmyndigheten. De framgår av fastighetsregistrets inskriv- ningsdel som förs av Lantmäteriverket (LMV). Uppgifter om lagfarter rapporteras kontinuerligt från LMV till Skatteverket. Vid fastighetstaxeringen görs dock efter köpekontraktsdagen inte någon skillnad på ägare som har lagfart och ägare som inte har lagfart (jfr avsnitt 4.2).
Vem som är ägare av en fastighet kan vid fastighetstaxeringen ha betydelse t.ex. vid indelningen i byggnadstyp och taxerings- enhet och då skattepliktsförhållandena skall bestämmas. I en del fall jämställs innehavare av fastighet med ägare. Detta regleras i 1 kap. 5 § FTL.
1 kap. 5 § FTL
Som ägare av fastighet skall i fall som avses nedan anses
a) den som innehar fastighet med fideikommissrätt eller i annat fall utan vederlag besitter fastighet på grund av testamentariskt förordnande;
b) den som innehar fastighet med åborätt, tomträtt eller vatten- fallsrätt samt den som eljest innehar fastighet med ständig eller ärftlig besittningsrätt;
c) innehavare av skogsområde som blivit av staten upplåtet till kanalbolag eller till kommun eller annan menighet;
d) innehavare av publikt boställe eller på lön anslagen jord;
e) juridisk person, som förvaltar samfällighet och som enligt 6 kap. 6 § första stycket inkomstskattelagen (1999:1229) är skatt- skyldig för samfällighetens inkomster; samt
f) nyttjanderättshavare till täktmark som avses i 2 kap. 4 §, om nyttjanderätten har förvärvats mot engångsvederlag.
Såsom innehavare av publikt boställe eller på lön anslagen jord skall anses den tjänsteinnehavare eller annan som författningsenligt äger nyttja fastigheten eller tillgodonjuta dess avkastning.
Skall avkastning utöver husbehovet av skog på fastighet, som avses under b eller d, författningsenligt helt eller delvis tillkomma allmän fond eller inrättning, är denna att anse såsom fastighetens innehavare, såvitt angår fastighetens värde av skogsmark med växande skog och markanläggningar som används eller behövs för skogsbruk.
Sedan Svenska kyrkan skiljts från staten fr.o.m. den 1 januari 2000 har tidigare regel om vem som skall anses som ägare till kyrkligt löneboställe utmönstrats. Enligt 46 kap. kyrkoordning- en för Svenska kyrkan utgörs prästlönetillgångarna bl.a. av fast egendom som betecknas prästlönefastighet. Prästlönetillgång-
32 Allmänt, Avsnitt 1
xxxx förvaltas av stiften som fördelar avkastningen på försam- lingarna.
1.4 Beskaffenhetstidpunkt
1 kap. 6 § FTL
Fastighetstaxering skall ske på grundval av fastighets användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång.
En fastighets användning och beskaffenhet är avgörande t.ex. för indelningen i byggnadstyp och ägoslag och för bedömning- en av om den är skattepliktig eller inte och till vilken typ av taxeringsenhet den skall hänföras. Det är användningen och beskaffenheten vid taxeringsårets början som skall läggas till grund för bedömningen. Denna tidpunkt benämns beskaffen- hetstidpunkten. Med taxeringsår avses vid fastighetstaxeringen enligt 1 kap. 3 § FTL alltid det kalenderår som fastighets- taxeringen bestäms för.
Med beskaffenhet avses dels de skilda förhållanden som enligt 7 kap. 3 § och 8–15 kap. FTL skall beaktas då man bestämmer de riktvärdegrundande värdefaktorerna för en fastighet, dels de övriga värdefaktorer som enligt 7 kap. 5 § kan beaktas såsom säregna förhållanden vid justering av det värde som bestämts med ledning av riktvärden; se avsnitt 5.5 och 5.6.
I fråga om småhus avses med beskaffenhet storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning samt de övriga förhållanden på fastigheten som påverkar marknadsvärdet och därmed taxeringsvärdet. I fråga om de övriga byggnadstyperna gäller motsvarande. De förhållanden som i fråga om tomtmark för småhus främst skall ligga till grund för riktvärdena är t.ex. storleken, tillgången till vatten och avlopp, de fastighetsrättsliga förhållandena, typen av bebyggelse och närhet till strand. Exempel på värdefaktorer som normalt inte beaktas i riktvärdet enligt 7 kap. 5 § FTL är
Allmänt, Avsnitt 1 33
Allmän och förenklad fastig- hetstaxering
Särskild fastig- hetstaxering
radonförekomst och tillgång till swimmingpool. Andra sådana värdefaktorer som kan behöva beaktas som säregna förhållan- den är bristande underhåll och skador av olika slag.
1.5 Taxeringsperiod
1 kap. 7 § FTL
Allmän fastighetstaxering skall ske vartannat år enligt bestäm- melserna i 2–15 kap. och i följande ordning.
År 2003 och därefter vart sjätte år taxeras småhusenheter, år 2005 och därefter vart sjätte år lantbruksenheter samt
år 2007 och därefter vart sjätte år hyreshusenheter, industri- enheter, elproduktionsenheter och specialenheter.
1 kap. 7 a § FTL
Förenklad fastighetstaxering skall ske för hyreshusenheter, småhusenheter och lantbruksenheter. Sådan taxering sker enligt bestämmelserna i 2–10 och 12–14 kap. och i följande ordning.
År 2004 och därefter vart sjätte år taxeras hyreshusenheter, år 2006 och därefter vart sjätte år småhusenheter samt
år 2008 och därefter vart sjätte år lantbruksenheter.
Bestämmelserna i 1 kap. 7 § FTL avser den uppdelade all- männa fastighetstaxeringen med taxering av egendom som till- hör skilda taxeringsenhetstyper vart annat år fr.o.m. 2003 års taxering.
Bestämmelserna i 1 kap. 7 a § handlar om förenklad fastighets- taxering, som skall äga rum vart sjätte år för varje taxerings- enhet. Den förenklade taxeringen skall dock avse endast egen- dom som indelas i taxeringsenhetstyperna hyreshusenhet, små- husenhet och lantbruksenhet. För var och en av dessa taxeringsenhetstyper skall den förenklade fastighetstaxeringen ske tre år efter det att allmän fastighetstaxering ägt rum beträffande respektive taxeringsenhetstyp med början år 2004 för hyreshusenheter. Systemet med förenklade fastighets- taxeringar mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna innebär att en allmän eller en förenklad fastighetstaxering av fastigheter kommer att genomföras varje år.
1 kap. 8 § första stycket FTL
Särskild fastighetstaxering skall verkställas varje år enligt bestämmelserna i 16 kap. Sådan taxering skall dock ej ske av taxe- ringsenhet som taxeras genom allmän eller förenklad fastighets- taxering samma år.
16 kap. 1 § FTL
Vid särskild fastighetstaxering fastställs nästföregående års fastighetstaxering oförändrad om ny taxering enligt 2–5 §§ inte skall ske.
34 Allmänt, Avsnitt 1
Löpande taxeringsperiod
Har en taxeringsenhet ändrats väsentligt under en löpande taxeringsperiod (se nedan) får ny taxering av enheten ske vid särskild fastighetstaxering om förändringen är hänförlig till någon av de i 16 kap. 2–5 §§ FTL angivna nytaxerings- grunderna.
Den särskilda fastighetstaxeringen skall ske med tillämpning av de allmänna grunder för taxeringen, värderingsregler m.m. som gällde vid ingången av den löpande taxeringsperioden.
1 kap. 3 § andra och tredje styckena FTL
Beslut om fastighetstaxering som fattas vid allmän eller för- enklad fastighetstaxering eller genom ny taxering vid särskild fastig- hetstaxering skall gälla från ingången av det taxeringsår då sådan taxering sker till ingången av det taxeringsår då sådant beslut fattas nästa gång.
Med löpande taxeringsperiod avses tiden från ingången av det taxeringsår då allmän eller förenklad fastighetstaxering sker av en taxeringsenhet till ingången av det taxeringsår då allmän eller förenklad fastighetstaxering av taxeringsenheten sker nästa gång.
Enligt 1 kap. 3 § FTL gäller ett beslut om allmän fastighets- taxering av en småhusenhet, hyreshusenhet och lantbruksenhet tre år tills beslut om förenklad fastighetstaxering av enheten fattas under förutsättning att ny taxering vid särskild fastig- hetstaxering inte sker under de tre mellanliggande åren. Beslutet beträffande taxeringsenheten vid den förenklade taxeringen gäller under samma förutsättning tre år till nästa allmänna fastighetstaxering av enheten.
Med löpande taxeringsperiod för de taxeringsenheter som ingår i systemet med förenklade fastighetstaxeringar, dvs. små- husenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter, avses således enligt 1 kap. 3 § tredje stycket tiden – tre år – mellan en allmän och en förenklad fastighetstaxering samt mellan en förenklad och en allmän fastighetstaxering.
Den löpande taxeringsperioden blir därför för dessa taxerings- enheter tre år i stället för som tidigare sex år. För fastigheter som inte ingår i systemet med förenklade fastighetstaxeringar är den löpande taxeringsperioden mellan två allmänna fastig- hetstaxeringar alltjämt sex år.
De grunder som skall tillämpas vid taxeringen är de som gällde vid ingången av den treåriga respektive sexåriga löpande taxeringsperioden.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 35
2 Indelning av byggnader och mark
Byggnadstyper
2 kap. 1 § FTL
Byggnader skall indelas i byggnadstyper och mark i ägoslag på sätt som anges i 2–4 §§. Indelning får inte ske på grundval av till- fällig användning.
Enligt 2 kap. 2 § FTL skall byggnaderna indelas i följande byggnadstyper:
Byggnadstyp Indelningsgrund
- Småhus Det ändamål som byggnaden är inrättad för
- Hyreshus ”
- Ekonomibyggnad ”
- Kraftverksbyggnad “
- Industribyggnad ”
- Specialbyggnad Byggnadens användningssätt
- försvarsbyggnad
- kommunikationsbyggnad ”
- distributionsbyggnad ”
- värmecentral ”
- reningsanläggning ”
- vårdbyggnad ”
- bad-, sport- och idrotts-
anläggning ”
- skolbyggnad ”
- kulturbyggnad ”
- ecklesiastikbyggnad ”
- allmän byggnad Byggnadens användningssätt
och ägarförhållanden
- Övrig byggnad Resterande byggnader
36 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Ägoslag
Tillfällig användning
Enligt 2 kap. 4 § FTL skall marken indelas i följande ägoslag: Ägoslag Indelningsgrund
- Tomtmark Pågående och tillåten användning
- Täktmark Pågående och tillåten användning
- Åkermark Pågående eller lämplig användning
- Betesmark Pågående eller lämplig användning
- Skogsmark Pågående eller lämplig användning
- Skogsimpediment Markens beskaffenhet
- Övrig xxxx Xxxxxxxxxx mark
Egendomens användning skall enligt 1 kap. 6 § FTL normalt bestämmas vara den som pågår vid taxeringsårets ingång, den
s.k. beskaffenhetstidpunkten. Undantagsvis skall beträffande vissa ägoslag som framgår av den föregående förteckningen i stället tillåten eller lämplig användning läggas till grund för indelningen. Med indelningsgrunden tillåten användning avses sådan användning som är möjlig med hänsyn till gällande detaljplan eller genom täkttillstånd enligt miljöbalken (MB) eller tidigare naturvårdslagen eller motsvarande. Med lämplig användning avses sådan användning som från fastighetsekono- misk synpunkt är lämplig.
Det kan emellertid inträffa att den användning som pågår måste bedömas vara tillfällig och att den därför enligt 2 kap. 1 § FTL inte skall ligga till grund för klassificeringen av egen- domen. Exempelvis kan ett konferenscentrum vid beskaffen- hetstidpunkten samt en tid före och efter denna tidpunkt vara uthyrt för kyrkliga ändamål. En sådan användning bör ses som tillfällig och inte medföra ändring av indelning i byggnadstyp från hyreshus till specialbyggnad/ecklesiastikbyggnad.
2.1 Indelning av byggnader
Vid fastighetstaxeringen avses med byggnad detsamma som civilrättsligt utgör byggnad (jfr 2 kap. 1 § JB). Beträffande husbåtar, se avsnitt 1.2.
1 § SKVFS 2006:12
Varje byggnadskropp skall anses som en byggnad, om inte annat anges i andra stycket.
Är en byggnadskropp uppdelad genom vertikalt genomgående väggar i två eller flera självständigt fungerande enheter eller ligger byggnadskroppen på flera fastigheter, skall varje del av byggnads- kroppen indelas som en särskild byggnad.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 37
Byggnadstyper
Övervägande- principen
Gemensamma vinds- eller källarutrymmen utgör inte hinder för en sådan indelning som sägs i andra stycket. Byggnadskropp som genom vertikalt genomgående väggar är uppdelad i delar med två bostadslägenheter i varje del (tvåbostadsradhuslänga), skall dock indelas som en byggnad (hyreshus), om byggnadskroppen ligger på en fastighet.
Enligt huvudregeln skall i princip alla byggnader indelas i byggnadstyper. Enligt 2 kap. 2 § FTL är byggnadstyperna till antalet sju. Dessa är småhus, hyreshus, ekonomibyggnad, kraft- verksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad och övrig byggnad. I samma paragraf finns reglerna för hur indelningen i byggnadstyper skall ske. De olika byggnadstyperna och indel- ningsgrunderna för dessa redovisas i avsnitt 2.1.1–2.1.7.
Allmänna råd:
Vid indelning i byggnadstyper bör hänsyn inte tas till det ända- mål för vilket underliggande mark är avsedd enligt gällande detalj- plan. (SKV A 2006:22)
2 kap. 3 § FTL
Byggnadstypen skall bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnad till övervägande del är inrättad för och det sätt som byggnad till övervägande del används på.
Byggnad, som kan indelas både som småhus, hyreshus, kraft- verksbyggnad, industribyggnad eller övrig byggnad och som special- byggnad, skall indelas som specialbyggnad.
Byggnad, som kan indelas både som specialbyggnad och ekono- mibyggnad, skall indelas som ekonomibyggnad.
Av reglerna i 2 kap. 3 § FTL med den s.k. övervägandeprin- cipen följer att varje byggnad skall indelas för sig och i den byggnadstyp som byggnaden till övervägande del är inrättad för eller används för (jfr avsnitt 2.1.8 och 2.1.9). Undantag härifrån gäller dock för vissa mindre byggnader som ligger i anslutning till ett småhus eller ett hyreshus. Den typ av byggnader som avses är byggnad som har utrymmen, vilka på grund av sin funktion lika gärna kan vara inrymda i småhuset eller hyreshuset. Sådant komplementhus till ett småhus som garage, förråd, bastu och annan mindre byggnad indelas därför inte som särskild byggnad, om de finns på samma tomt som ett småhus. Motsvarande gäller för vissa förrådsutrymmen i anslutning till hyreshus (jfr definitionen av småhus i 2 kap. 2 § FTL och definitionen av hyreshus i samma bestämmelse i fråga om byggnad med förrådsutrymme).
Byggnad som till övervägande del är inrättad t.ex. för kontors- ändamål indelas till följd av reglerna i 2 kap. 3 § FTL som hy- reshus, även om den ligger på fastighet på vilken övriga
38 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Byggnad under uppförande
Indelning i byggnadstyper
byggnader till övervägande delen är inrättade för industriell verksamhet (jfr avsnitt 2.1.8).
Indelning i tredimensionella fastigheter, vilket kan ske fr.o.m. 2004, kan innebära att olika delar av en byggnadskropp hänförs till skilda fastigheter. I en byggnadskropp med flera våningsplan kan därvid några våningsplan höra till en fastighet medan andra våningsplan hör till en annan fastighet. Vånings- plan som hör till olika fastigheter behandlas som skilda byggnader. Övervägandeprincipen skall då tillämpas särskilt för varje sådan byggnad inom samma byggnadskropp och byggnadstypen bestämmas särskilt för varje sådan byggnad (jfr prop. 2003/04:18 s. 20).
Genom RÅ 2005 not. 57 har RR fastslagit att en byggnad skall kategoriseras på samma sätt under tiden för uppförandet som i färdigt skick.
Vid indelning i byggnadstyper kan nedanstående schema följas:
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 39
Ja
Inrättad som ekonomi- byggnad
Ekonomi- byggnad
Nej
Nej
Ägd av staten eller
kommun m.fl
Inrättad som bostad för 1– 2 familjer
(ej 3D)
Använd för allmän sty- relse, m.m.
Använd för special-
ändamål
Ja
Nej
Ja
Nej
Nej
Ja
Nej
Inrättad för industri
Inrättad för kraftverk
Inrättad som bostad för > 2 fam. eller lokaler (3D)
Ja
Ja
Ja
Specialbyggnad Småhus *
Hyreshus *
Kraftverksbyggnad
Industribyggnad
Nej
Ja Special- byggnad
Nej Övrig
byggnad
* Byggnad inrättad till bostad åt 3–10 familjer som ingår i lantbruksenhet utgör småhus
40 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
2.1.1 Småhus
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer skall tillhöra byggnadstypen småhus, om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betesmark, skogsmark eller skogs- impediment.
Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tre- dimensionellt fastighetsutrymme kan inte utgöra småhus. ...
Den avgörande bedömningsgrunden är det ändamål för vilket byggnaden är inrättad. Detta innebär exempelvis att en bygg- nad som i praktiken används av mer än två familjer ändock skall klassificeras som småhus om den är inrättad som bostad åt högst två familjer.
Allmänna råd:
Som småhus bör indelas
1. friliggande en- och tvåbostadshus,
2. varje enbostadshus i en sammanbyggd rad av sådana hus, oavsett om de ligger på en eller flera fastigheter,
3. varje tvåbostadshus i en sammanbyggd rad av sådana hus, om de ligger på skilda fastigheter, och
4. varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet, om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden. (SKV A 2006:22)
Tredimensionell fastighet får enligt 3 kap. 1 a § FBL bildas för bostadsändamål endast om den är ägnad att omfatta minst fem bostadslägenheter. En byggnad som hör till en sådan fastighet kan till följd därav inte klassificeras som ett småhus vilket enligt huvudregeln i 2 kap. 2 § FTL skall vara inrättat till bostad åt en eller två familjer.
Det bör särskilt noteras att bostadsbyggnad för minst tre och högst tio familjer indelas som småhus om byggnaden är belä- gen på registerfastighet som till någon del upptas av mark för lantbruksändamål.
I fråga om klassificeringen av andra byggnader som förutom bostadslägenheter även innehåller lokaler för kontor, butik och liknande (lokallägenheter), se avsnitt 2.1.2.
2.1.2 Hyreshus
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. Byggnad med för-
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 41
rådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och som behövs för verksamheten, skall utgöra hyreshus.
Byggnad som är inrättad till bostad och som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme skall utgöra hyreshus.
Till hyreshus skall dock inte räknas byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om den ingår i lantbruks- enhet. ...
Gränsdragningen mot småhus skall således som huvudregel göras vid byggnader som innehåller bostäder åt minst tre familjer. Undantaget från denna regel avser byggnad som ingår i lantbruksenhet. Sådan byggnad skall klassas som småhus så länge den inte innehåller bostäder åt 11 familjer eller fler. Tredimensionella fastigheter för bostäder skall alltid indelas som hyreshus. Vid gränsdragningen mot övriga byggnadstyper bör i övrigt följande gälla.
Allmänna råd:
Innehåller byggnaden två lägenheter, en bostad och en lokal, bör den indelas som hyreshus om byggnadens värde till övervägande del avser lokalen. Innehåller byggnaden tre eller flera lägenheter bör den indelas som hyreshus. Även parkeringshus indelas som hyreshus.
Med kontor bör jämställas utrymmen, inrättade för sådan verk- samhet som ofta har samband med kontorsarbete.
Som exempel på sådana lokaler kan nämnas lokaler särskilt inrättade för datorer, konferenslokaler och receptionsutrymmen.
Som hyreshus bör, oavsett den pågående användningen, även indelas byggnader som i fråga om standard, planlösning och ljusför- hållanden är inrättade för kontor, utställning eller butik.
Exempel på byggnader av sistnämnda slag är vissa hantverkshus och hus i företagsbyar med flexibel konstruktion och hög standard. Dessa byggnader får anses inrättade för det användningssätt som ger den högsta hyresintäkten, dvs. kontorsändamål. (SKV A 2006:22)
2.1.3 Ekonomibyggnad
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djurstall, loge, lada, maskinhall, lagerhus, magasin och växthus.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk. ...
Alla växthus och djurstall, oavsett hur stora de är och om de har anknytning till lantbruk eller ej, skall indelas som ekono- mibyggnad. Normalt torde dock gälla att byggnaderna i fråga skall användas i yrkesmässig verksamhet för att indelas som ekonomibyggnad.
42 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Allmänna råd2:
Ridhus, som inte utgör specialbyggnad, bör normalt indelas som ekonomibyggnad och hänföras till övriga ekonomibyggnader (byggnadskategoriklass 60). Ridhus av enkel beskaffenhet bör därvid värderas på samma sätt som byggnad som klassificeras tillhöra byggnadskategori 11. För öriga ridhus bör ledning vid värderingen hämtas från anläggningskostnaderna och åldern. (SKV A 2006:22)
2.1.4 Kraftverksbyggnad
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av elektrisk starkström. Även byggnad för vattenreglering, för lagring av bränsle och annan byggnad för produktionen utgör kraftverks- byggnad. ...
Inför AFT 00 reviderades värderingsmodellen avseende vattenkraft. Som ett led i detta har reglerna vid taxering av el- produktionsenheter anpassats till systematiken i FTL (SFS 1999:635, prop. 1998/99:109). Detta har medfört att en särskild byggnadstyp, kraftverksbyggnad, har införts.
2.1.5 Industribyggnad
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och som inte utgör kraftverksbyggnad. ...
Allmänna råd:
Med industriell verksamhet avses tillverkning av varor. (SKV A 2006:22)
Indelningsgrunden innebär att byggnader för livsmedelsin- dustri, trävaruindustri, kemisk industri, gruv- och täktverk- samhet och annan tillverkningsindustri bör indelas som industribyggnad.
2.1.6 Specialbyggnad
Till byggnadstypen specialbyggnad har förts elva olika slag av specialbyggnader som definieras på grundval av byggnadernas användning. Dessa grupper är följande
− Försvarsbyggnad
− Kommunikationsbyggnad
− Distributionsbyggnad
2 Jfr Skatteverkets skrivelse, dnr 130 115082-05/111.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 43
Försvarsbyggnad
Kommunikations- byggnad
− Värmecentral
− Reningsanläggning
− Vårdbyggnad
− Bad-, sport- och idrottsanläggning
− Skolbyggnad
− Kulturbyggnad
− Ecklesiastikbyggnad
− Allmän byggnad
Specialbyggnaderna har med hänsyn till sitt samhällsnyttiga ändamål undantagits från skatteplikt (se 3 kap. 2 § FTL). En byggnad som används för dessa i 2 kap. 2 § FTL angivna sär- skilda ändamål hänförs enligt huvudregeln till gruppen special- byggnad, oavsett vem som äger byggnaden. Ett undantag utgör dock byggnad som används för de ändamål som gäller för gruppen Allmän byggnad. En sådan byggnad indelas som specialbyggnad bara om den tillhör staten, kommun eller annan menighet.
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som används för försvarsändamål eller ekonomisk försvarsberedskap, om byggnaden inte är en fristående industriell anläggning. Även mässbyggnad skall utgöra försvarsbyggnad. ...
2 kap. 2 § FTL
... Garage, hangar, lokstall, terminal, stationsbyggnad, expedi- tionsbyggnad, vänthall, godsmagasin, reparationsverkstad och lik- nande, om byggnaden används för allmänna kommunikations- ändamål.
Byggnad som används i Statens järnvägars, Luftfartsverkets, Banverkets, Teracom Aktiebolags, Sveriges Radio Aktiebolags, Sveriges Television Aktiebolags och Sveriges Utbildningsradio Aktiebolags verksamhet. ...
Skattefriheten enligt 3 kap. 2 § FTL i fråga om kommunika- tionsbyggnaderna är i första hand avsedd för byggnader eller byggnadskonstruktioner som utgör del av kommunikationsled, t.ex. broar och bryggor.
Byggnader och anläggningar för driftens omedelbara behov, t.ex. fyr och garage, liksom stationshus, godsmagasin, lokstal- lar, hangarer, terminaler, vänthallar och liknande klassificeras också som kommunikationsbyggnad och indelas som special- byggnad om de används för allmänna kommunikationsända-
44 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Distributions- byggnad
mål. Däremot har RR i en dom ansett att kontorsutrymmen i en färjeterminal, som inte använts som biljettexpedition eller lik- nande för linjetrafiken men som ändå betjänade denna trafik, inte skulle anses använda för allmänna kommunikationsända- mål (jfr RÅ 1993 ref. 27). I samma dom fann RR att cafeteria som fanns i terminalen men som inte var avskild från vänt- hallen i övrigt fick till den del den var fritt tillgänglig för de resande anses utgöra en del av vänthallen och därför vara använd för allmän kommunikation.
Användning för allmänna kommunikationsändamål anses nor- malt föreligga om verksamheten har samband med person- och godsbefordran som utförs med kommunikationsmedel som dels är tillgängliga för allmänheten, dels går i linjetrafik, dels har en viss regelbundenhet i turerna, t.ex. Statens järnvägars person- och godståg samt landsvägsbussar och stadsbussar och färjor som går i linjetrafik. Motsvarande gäller i fråga om byggnader som används av privata bussföretag och privata järnvägar.
Fordon som används i beställningstrafik som t.ex. turistbussar, taxibilar, lastbilar för godsbefordran och charterflygplan torde inte anses vara använda för allmänna kommunikations- ändamål. Garage m.m. för sådana fordon torde då inte heller indelas som specialbyggnad.
Verkstäder där det huvudsakliga arbetet består i reparation av fordon, som används för allmänna kommunikationsändamål, klassificeras som kommunikationsbyggnad oavsett storlek. Däremot torde hotell- och restaurangbyggnader som tillhör järnväg inte klassificeras som kommunikationsbyggnad.
Kontorsbyggnader som hör till kommunikationsanläggning och som används för allmän förvaltning utan samband med den direkta driften torde inte heller anses som kommunika- tionsbyggnad.
Ett godsmagasin som användes som förvaring av skeppsprovi- ant ansågs av RR i ovannämnda dom vara använt för allmän kommunikation, då lagret utgjorde en förutsättning för betjä- ningen av de resande i trafiken (jfr RÅ 1993 ref. 27).
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som ingår i överförings- eller distributionsnätet för gas, värme, elektricitet eller vatten. ...
Byggnader som ingår i det elektriska kraftöverförings- eller kraftdistributionsnätet, fjärrvärmenätet eller som ingår i
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 45
Värmecentral
Renings- anläggning
Vårdbyggnad
överförings- eller distributionsnät för gas klassificeras som specialbyggnad, t.ex. transformator, kopplingsstation och lik- nande byggnader. Detsamma torde gälla för ledningar i dessa nät liksom för ledning för allmän va-anläggning.
Även byggnad för överföring eller distribution av vatten räknas till distributionsbyggnad.
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad för produktion och distribution av varmvatten för uppvärmning, dock ej sådan anläggning som även är inrättad för produktion av elektrisk starkström för yrkesmässig distribution.
...
Värmecentral klassificeras som specialbyggnad. Därmed avses i första hand till hyresfastighet hörande undercentral, som är kopplad till fjärrvärmeverk, och värmecentral, gemensam för två eller flera fastigheter (lokala värmecentraler). Till sådan värmecentral räknas däremot inte kraftvärmeverk (fjärrvärme- verk, mottrycksanläggning) m.fl. som även är inrättade för yrkesmässig produktion av starkström.
2 kap. 2 § FTL
... Vattenverk, avloppsreningsverk, anläggning för förvaring av radioaktivt avfall, sopstation och liknande samt pumpstation som hör till sådan anläggning. Som reningsanläggning avses inte anläggning där verksamheten i allt väsentligt utgör ett led i en industriell process.
...
Vad som sägs i bestämmelsen om vattenverk, avloppsrenings- verk, sopstation och liknande samt om pumpstationer torde gälla även för ledningar i den mån dessa kan anses tillhöra någon av de nämnda typerna av anläggningar. Vid klassifice- ringen av pumpstationer torde pumpar och pumpanläggningar i enlighet med JB:s regler böra anses tillhöra stationen.
Allmänna råd:
Även destruktionsanläggning bör klassificeras som renings- anläggning, om den är allmänt tillgänglig och inte utgör ett led i en industriell process och är avsedd för destruktion av avfallet vid processen. (SKV A 2006:22)
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som används för sjukvård, missbrukarvård, omsorger om barn och ungdom, kriminalvård, åldringsvård eller omsorger om psykiskt utvecklingsstörda. Annan byggnad än som nu har nämnts skall utgöra vårdbyggnad, om den används som hem åt personer som behöver institutionell vård eller tillsyn. ...
Om t.ex. åldringar eller utvecklingsstörda vårdas av anhöriga i sitt eller i de anhörigas hem torde detta inte föranleda att
46 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Bad-, sport- och idrottsanläggning
bostadsbyggnaderna skall klassificeras som vårdbyggnader. Servicehus, gruppbostäder och liknande, som till övervägande del upptas av bostadslägenheter med kök, indelas inte som vårdbyggnad, även om byggnaden också innehåller gemen- samma utrymmen och de boende kan få hjälp med sjukvård, matlagning och annan tillsyn (jfr RÅ 1986 ref. 10 I och II samt RÅ 1993 ref. 30 och RÅ 1995 ref. 25).
En byggnad med en lokalyta om 375 kvm vilken helt användes som tandvårdsklinik, ansågs av RR utgöra en specialbyggnad (se RÅ 1991 ref. 74).
Allmänna råd3:
Vid bedömningen av om en byggnad bör indelas som vård- byggnad bör definitionen av ”sjukvård” enligt 1 § hälso- och sjuk- vårdslagen (1982:763) tillämpas. Detta innebär att företagshälsovård bör klassificeras som sådan användning som medför att byggnaden bör indelas som vårdbyggnad enligt 2 kap. 2 § FTL.
En byggnad, som är inrättad till bostad åt en eller två familjer och som används dels som privat bostad, dels som s.k. HVB-hem (hem för vård eller boende för barn och ungdomar vilka omhändertagits enligt socialtjänstlagen (2001:453) bör indelas som vårdbyggnad om den till övervägande del används för denna verksamhet. Vid bedömning enligt övervägandeprincipen bör endast boytan ligga till grund för bedömningen med utgångspunkt att alla utrymmen inom denna är värdemässigt lika.
Förutom den del av byggnaden som uteslutande används av vårdtagarna, t.ex. vårdtagarnas egna rum, bör vid beräkningen även vissa gemensamma utrymmen anses i sin helhet använda för vård- ändamål. Förutsättningen för detta är dock att utrymmena huvud- sakligen används av vårdtagarna, t.ex. allrum. För det privata boendet vitala funktioner, såsom kök och tvättstuga, bör inte hänföras till vården. (SKV A 2006:22)
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som används för bad, sport, idrott och liknande, om allmänheten har tillträde till anläggningen. ...
Till denna byggnadsgrupp torde även kunna hänföras rast- stugor och andra byggnader av liknande karaktär. Byggnader och anläggningar som används enbart för privat bruk skall dock till följd av bestämmelsen inte klassificeras som specialbyggnad.
3 Jfr Skatteverkets skrivelse, dnr 130 615 665-04/111 resp. 148107-05/111.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 47
Skolbyggnad
Kulturbyggnad
Eclesiastik- byggnad
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som används för undervisning eller forskning vid skola som anordnas av staten
skola som anordnas med statsbidrag och
skola vars undervisning står under statlig tillsyn.
Byggnad som används som elevhem eller skolhem för elever vid sådana skolor. ...
För byggnad som inrymmer skola som anordnas av annan än staten är kravet för att byggnaden skall klassificeras som specialbyggnad att skolan har föreskriven anknytning till staten. Detta är fallet i fråga om skola som anordnas med stats- bidrag eller där undervisningen står under statlig tillsyn. Detsamma torde gälla byggnad vilken används för skola som inte är statlig och som inte får statsbidrag men som står under överinseende av statlig myndighet.
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som används för kulturellt ändamål såsom teater, biograf, museum och liknande. ...
Som museum torde normalt betraktas lokal som för detta ändamål regelmässigt hålls tillgänglig för allmänheten och som inte till övervägande del används för annat ändamål.
Folketshusbyggnader torde normalt kunna hänföras till denna byggnadstyp endast i de fall lokaler för teater eller biografändamål utgör den övervägande delen av byggnaden.
2 kap. 2 § FTL
... Kyrka eller annan byggnad som används för religiös verksam-
het.
Allmän byggnad
Krematorium och annan byggnad som används för begrav- ningsverksamhet. ...
Bönehus, församlingshem och byggnader för religiös barn- och ungdomsverksamhet (t.ex. söndagsskola) kan vara exempel på byggnader som tillhör gruppen ecklesiastikbyggnader.
Däremot torde på begravningsplats belägen byggnad som till övervägande del innehåller bostäder för begravningsplatsens anställda inte klassificeras som specialbyggnad.
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som tillhör staten, kommun eller annan menighet och som används för allmän styrelse, förvaltning, rättsvård, ordning eller säkerhet samt fritidsgård och byggnad med likartad användning. Som allmän byggnad skall inte anses byggnad som används för statens affärsdrivande verksamhet. ...
48 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Administrations- och förvaltningsbyggnader klassificeras som specialbyggnad endast om de ägs av staten, kommun eller annan menighet. Med annan menighet förstås församling, kommunförbund o.d. Hit räknas inte kommunalt eller statligt bolag. Som specialbyggnader anses enligt bestämmelsen inte heller byggnader, som är avsedda för statens affärsdrivande verk.
Till byggnader med användning, som är likartad en fritids- gårds, torde kunna hänföras t.ex. ungdomsgårdar och kvarters- gårdar. I huvudsak torde endast av kommunen ägda byggnader beröras.
2.1.7 Övrig byggnad
2 kap. 2 § FTL
... Byggnad som inte skall utgöra någon av de tidigare nämnda byggnadstyperna.
Byggnadstypen övrig byggnad utgör en restpost. Hit skall föras de byggnader som inte kan klassificeras som småhus, hyres- hus, ekonomibyggnad, kraftverksbyggnad, industribyggnad eller specialbyggnad.
Allmänna råd:
Bland byggnader som bör indelas som övrig byggnad kan näm- nas lager utan samband med hyreshus eller industribyggnad. Till övrig byggnad bör också räknas verkstäder i vilka det till över- vägande del utförs reparationsarbeten (reparationsverkstäder). (SKV A 2006:22)
Allmänna råd4:
Ett djursjukhus som i väsentlig omfattning är utrustat med särskilda installationer bör normalt indelas som övrig byggnad. Då sådana installationer saknas i nämnda omfattning bör djursjukhuset indelas som hyreshus. (SKV A 2006:22)
2.1.8 Byggnad för flera ändamål – övervägande- principen
2 kap. 3 § första stycket FTL
Byggnadstypen skall bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnad till övervägande del är inrättad för och det sätt som byggnad till övervägande del används på.
En byggnad kan vara inrättad för eller användas för flera ända- mål. För klassificeringen av byggnader av sådan blandad art
4 Jfr Skatteverkets skrivelse, dnr 131 250621-06/111.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 49
finns en särskild regel i 2 kap. 3 § FTL enligt vilken klassifice- ringen då skall ske enligt en övervägandeprincip.
Av bestämmelsen följer att indelningen skall göras så att en och samma byggnadstyp alltid bestäms för hela byggnaden. En byggnad som innehåller delar, som skulle kunna hänföras till olika byggnadstyper, skall enligt 2 kap. 3 § FTL hänföras till den byggnadstyp som överväger.
Allmänna råd:
I princip bör en byggnad indelas efter byggnadstypen på den del vars värde är övervägande.
I praktiken kan dock indelningen i flertalet fall avgöras med led- ning av enklare jämförelser. I mindre komplicerade fall kan avgöran- det av vilken byggnadstyp som överväger t.ex. grundas på en jämfö- relse av storleken av de olika delarnas golvytor. Även andra grunder kan tillämpas vid bedömningen, om de framstår som lämpligare. Om olika delar av byggnaden har väsentligt olika rumshöjd, bör t.ex. de olika delarnas volym läggas till grund för klassificeringen. Om hyres- avkastningen från byggnadsdelarna är påtagligt olika, bör avgörandet grundas på den totala hyresavkastningen. Har byggnadsdelarna väsentligen olika användning och utformning och är en hyressättning inte möjlig, som t.ex. för kyrkor och kommunikationsanläggningar, bör byggnadskostnaderna och markvärdena för de olika delarna kunna tjäna till ledning.
I tveksamma fall bör gränsdragningen mellan hyreshus och industribyggnad eller övrig byggnad ske med ledning av en indelning av byggnadens utrymmen i följande grupper.
1. Bostäder och därtill hörande sekundära utrymmen. Ej garage.
2. Kontor, hotell, restauranger, butiker, garage och därtill höran- de lager.
3. Produktionslokaler och lager utom lager enligt 2.
Om hyran för utrymmena under 1 och 2 överväger, bör bygg- naden indelas som hyreshus. Om hyran för utrymmena under 3 över- väger, bör byggnaden däremot indelas som industribyggnad eller övrig byggnad.
Om tre eller flera byggnadsdelar, hänförliga till olika byggnads- typer, förekommer i en och samma byggnad, bör byggnaden i sin hel- het klassificeras som tillhörande den byggnadstyp, som i förhållande till var och en av de övriga byggnadstyperna är övervägande.
Då den övervägande delen av en byggnad är att hänföra till specialbyggnad, bör – om olika slag av specialbyggnader ingår i specialbyggnadsdelen – byggnaden i sin helhet klassificeras som till- hörande det slag av specialbyggnad som överväger. (SKV A 2006:22)
Om en byggnad används t.ex. både för allmänna kommunika- tionsändamål och för andra kommunikationsändamål får byggnadens indelning göras med utgångspunkt från den trafik- form som är övervägande. Övervägandeprincipen blir således avgörande för byggnadstypen då olika byggnadsdelar egent- ligen borde tillhöra skilda byggnadstyper. Om t.ex. en stations-
50 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Flera ändamål
Exempel
byggnad huvudsakligen rymmer hotell och restaurang blir hela byggnaden indelad som hyreshus, även om i denna också finns expeditionslokaler och väntsalar. Taxeringsvärdet på hyreshus- enheten skall då bestämmas med ledning av hela byggnadens marknadsvärde.
Allmänna råd:
En byggnad kan vara så inrättad att den långsiktigt kan och får användas för flera ändamål utan att någon mer omfattande eller bygg- lovspliktig ombyggnad behöver företas. Byggnaden kan redan vid uppförandet ha givits en sådan flexibel utformning att flera använd- ningssätt är möjliga. Det är inte heller ovanligt att en byggnad anpassas för nytt ändamål utan att förlora sin lämplighet för det ursprungliga ändamålet. I sådant fall bör byggnaden anses vara inrättad för det ändamål som leder till det högsta värdet. (SKV A 2006:22)
Exempel 1
En byggnad är inrättad för lagringsändamål. Då behov saknas av lagringsmöjligheter i det aktuella området, har byggnaden ändrats så att den även lämpligen kan användas för butiksändamål, storköp. Ombyggnaden har skett så att byggnaden fortfarande är lika lämplig som tidigare för lagring. Byggnaden kan efter ombyggnaden sägas vara inrättad så att den kan användas för två olika ändamål. Om användningen som butik för storköp leder till ett högre värde, bör byggnaden indelas som hyreshus och riktvärdet bestämmas därefter.
Exempel 2
En byggnad som ursprungligen uppfördes för industri- ändamål kan genom en ombyggnad ändras så att den kan användas som butik för storköp. Härigenom skulle byggnaden bli möjlig att hyra ut och hyran skulle väl förränta erforderlig ombyggnadskostnad, ca 2 000 kr per kvm. Innan ombyggnaden skett, torde dock byggnaden indelas som industribyggnad.
Jfr även bl.a. RÅ 1992 ref. 85 samt RÅ 1993 ref. 21, 39 och
62.
2.1.9 Konkurrerande indelningsgrunder
2 kap. 3 § andra och tredje styckena FTL
Byggnad, som kan indelas både som småhus, hyreshus, kraft- verksbyggnad, industribyggnad eller övrig byggnad och som special- byggnad, skall indelas som specialbyggnad.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 51
Byggnad, som kan indelas både som specialbyggnad och ekono- mibyggnad, skall indelas som ekonomibyggnad.
2.2 Indelning av mark
Xxxx skall enligt 2 kap. 4 § FTL indelas i följande ägoslag
− Tomtmark
− Täktmark
− Åkermark
− Betesmark
− Skogsmark
− Skogsimpediment
− Övrig mark
Vidare stadgas i 2 kap. 4 § första stycket FTL att mark som är vattentäckt skall indelas endast om den är täktmark, jfr husbåtar, avsnitt 1.2.
Allmänna råd5:
Vattenfastigheter (fastigheter utan landareal), som inte utgör täktmark, bör inte åsättas markvärde. Detta bör gälla även om byggrätt föreligger. (SKV A 2006:22)
Indelningen får enligt bestämmelsen inte påverkas av före- komsten av byggnad som skall rivas (saneringsbyggnad) eller av byggnad eller byggnader vars sammanlagda taxeringsvärde inte skulle uppgå till 50 000 kr.
För indelningen av marken i olika ägoslag finns ett flertal in- delningsgrunder. Dessa anges i 2 kap. 4 § FTL och framgår närmare under avsnitt 2.2.1–2.2.7.
I 2 kap. 4 § FTL definieras vidare en saneringsbyggnad som en byggnad som skall rivas (se även avsnitt 5.4.1). Sådan byggnad saknar ofta värde och utgör en belastning för fastig- heten. Så är dock normalt inte fallet om byggnadsmaterialet från den rivna byggnaden kan återanvändas. Sanerings- byggnaden kan också föranleda en återuppföranderätt, vilket beaktas vid värderingen av marken.
5 Jfr Skatteverkets skrivelse, dnr 130 289556-05/111.
52 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
2.2.1 Tomtmark
2 kap. 4 § FTL
... Mark som upptas av småhus, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad.
Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, hyres- hus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, skall i sin helhet utgöra tomtmark, ...
Vad nu har sagts om tomtmark skall också gälla mark till obe- byggd fastighet, som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får be- byggas. I övriga fall skall obebyggd mark anses som tomtmark endast om marken enligt detaljplan utgör kvartersmark för enskilt bebyggan- de och det inte är uppenbart att bebyggelsen inte skall genomföras. Detsamma gäller om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygglagen (1987:10), avseende sådan byggnad som anges i andra stycket. ...
Huvudregel
Allmänna råd:
För byggnad som används för täkts utnyttjande, t.ex. krossverk, sorteringsverk, vissa lagringsfickor, maskinhall och liknande byggnad för driftens omedelbara behov bör någon tomt dock inte avskiljas. (SKV A 2006:22)
Enligt huvudregeln i 2 kap. 4 § FTL skall mark indelas som tomtmark om den är bebyggd med småhus, hyreshus, kraft- verksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, dvs. med en byggnad av varje annat slag än ekonomibyggnad.
I huvudsak indelas följande mark som tomtmark
− tomt, bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad eller byggnad för täkts utnyttjande, om byggnaderna sam- manlagt är värda minst 50 000 kr
− obebyggd tomt, som avstyckats eller bildats genom annan fastighetsbildning för byggnadsändamål under de senaste två åren
− obebyggd tomt, för vilken giltigt bygglov eller förhands- besked föreligger.
Allmänna råd:
Vidare bör följande obebyggda mark indelas som tomtmark.
1. Tomt, som utgör självständig fastighet, om den enligt detalj- plan är avsedd för bebyggelse och det inte är uppenbart att bebyggelse inte kommer att ske.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 53
Tomt, tomtplats m.m.
2-hektarsregeln, m.m.
2. Obebyggd mark, som senast fem år före taxeringsåret var bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad.
Xxxx, för vilken genomförandetiden i detaljplan gått ut, bör inte indelas som tomtmark, om den inte kan förväntas bli bebyggd inom tio år från taxeringsårets ingång. (SKV A 2006:22)
Mark som är bebyggd med saneringsbyggnad skall betraktas som obebyggd på grund av regeln i 2 kap. 4 § FTL om att saneringsbyggnad inte har någon inverkan vid klassificeringen.
Allmänna råd6:
Föreligger s.k. återuppföranderätt till byggnad med värde under 50 000 kronor bör byggnadens värde, vid bedömningen om marken utgör tomtmark eller inte, grunda sig på en alternativ beräkning av byggnadsvärdet. Värdeyta och standard antas oförändrade i för- hållande till befintlig byggnad, medan värdeåret bör anses motsvara nyproduktion. Beräkningen bör ske enligt de för värdeområdet gällande riktvärdeangivelserna. (SKV A 2006:22)
Angående tomtmark till småhus, se även avsnitt 4.3 i del 2 av Handbok för fastighetstaxering 2003.
All tomtmark delas upp i bebyggelseenheter som kallas tomter. Någon skillnad i begreppen tomt och tomtplats föreligger inte numera, vilket tidigare var fallet i fråga om tomt inom stads- plan och tomtplats utom stadsplan. Med tomt avses således ett område som är bebyggt eller avses att bebyggas med en byggnad eller med flera byggnader som tillsammans är avsedda att användas för ett ändamål. Tomt omfattar förutom byggnadsplats även till bebyggelsen hörande gårdsplan, trädgård, parkeringsplats, upplagsplats o.d.
Indelning av ett kvarter i tomter kan ske genom upprättande av fastighetsplan, en från fastighetsbildning fristående åtgärd. Tomt kan vara en självständig fastighet eller del av sådan eller bestå av flera fastigheter eller fastighetsdelar.
Enligt huvudregeln i 2 kap. 4 § FTL skall mark till fastighet som är bebyggd med annan typ av byggnad än ekonomi- byggnad utgöra tomtmark. För att huvudregeln skall tillämpas krävs att förutsättningar avseende fastighetens belägenhet och storlek är uppfyllda.
2 kap. 4 § FTL
... Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, skall i sin helhet utgöra tomtmark, om fastigheten ligger i
6 Jfr Skatteverkets skrivelse, dnr 130 35845-05/111.
54 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Undantag från 2- hektarsregeln
Avrundnings- regler
ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta skall dock ej gälla om fastighetens mark till någon del skall taxeras tillsammans med annan egendom enligt reglerna i 4 kap. ...
Förutsättningarna för att den aktuella marken skall indelas som tomtmark är således i första hand att den fastighet som marken hör till
1. ligger i ett ägoskifte och
2. inte är större än 2 ha.
Enligt bestämmelsen i 2 kap. 4 § FTL får fastighetens totala areal inte överstiga 2 ha för att 2-hektarsregeln skall tillämpas. Det är därvid fastighetens totalareal enligt fastighetsregistret som avses.
För att mark skall taxeras som tomtmark enligt 2-hektarsregeln gäller enligt 2 kap. 4 § att ingen del av den fastighet som marken hör till skall samtaxeras enligt 4 kap. FTL med annan egendom – dvs. egendom som tillhör en annan fastighet. De regler i 4 kap. som aktualiseras vid lantbrukstaxeringen är 4 kap. 5 § första stycket p. 6 och andra stycket.
4 kap. 5 § FTL
Taxeringsenhet skall omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt en av följande kombinationer, om inte annat sägs i andra och tredje styckena, och ha en av följande beteckningar för typ av taxerings- enhet ...
6. ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, skogsmark och skogsimpediment (lantbruksenhet) ...
Småhus och tomtmark för sådan byggnad som ligger på fastighet med åkermark, betesmark, skogsmark eller skogsimpediment, skall ingå i den lantbruksenhet som omfattar marken.
Om någon del av den fastighet (registerfastighet i ett ägoskifte och inte större än 2 ha), som den aktuella marken hör till skall taxeras tillsammans med egendom på annan fastighet som sägs vid 4 kap. 5 § p. 6 gäller inte förutsättningarna i 2 kap. 2 § om belägenhet och storlek enligt 2-hektarsregeln för indelning som tomtmark. Enligt 4 kap. 5 § sista stycket skall vidare tomtmark till småhus som ligger på registerfastighet med åker-, betes- eller skogsmark eller skogsimpediment ingå i den lantbruks- enhet som omfattar denna mark.
Som angetts ovan skall fastighetens totala areal vid bedöm- ningen av om 2-hektarsregeln är tillämplig bestämmas till den i fastighetsregistret angivna totalarealen. Då det gäller de ägo- slag som skall redovisas i fastighetstaxeringsbesluten skall däremot arealredovisningsreglerna i 20 kap. 5 § FTL beaktas.
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 55
Exempel
20 kap. 5 § FTL
I beslutet skall vidare anges taxeringsenhetens totala, enskilt innehavda landareal. För lantbruksenhet skall den anges i hektar och för övriga enheter i kvadratmeter.
Totalarealen för lantbruksenhet skall delas upp på olika ägoslag. Har åkermark delats in i flera värderingsenheter skall arealen anges för varje sådan enhet. Avrundning av arealen för ägoslag eller värderingsenhet skall ske till hela hektar. Areal som understiger 0,5 hektar skall inte redovisas särskilt.
För tomtmark som ligger på lantbruksenhet skall arealen anges i såväl hektar som kvadratmeter.
Vidare skall enligt 4 § SKVFS 2006:12 matematisk avrund- ning enligt Svensk Standard (SS) 014141 tillämpas vid den i 20 kap. 5 § FTL föreskrivna arealredovisningen.
Till följd av avrundningsreglerna kan en fastighet, vars total- areal enligt fastighetsregistret överstiger 2 ha och på vilken 2- hektarsregeln därför inte blir tillämplig, ha en sammanlagd areal i fastighetstaxeringsbeslutet av de olika ägoslagen som understiger 2 ha.
Även vid bedömningen av om fastighetens mark skall sam- taxeras med egendom på en annan fastighet kan avrundnings- reglerna ha betydelse.
Avrundningsreglerna kan leda till att den i taxeringsbeslutet redovisade arealen avviker ifrån den areal som finns i fastig- hetsregistret. Redovisningsreglerna för alla ägoslag utom tomt- mark finns i 20 kap. 5 § andra stycket FTL. Arealen för dessa skall redovisas i hela hektar. Enligt värderingsreglerna skall dessa ägoslag också värderas per hela hektar. För tomtmark på lantbruksenhet skall enligt den särskilda redovisningsregeln för tomtmarken arealen redovisas i både hektar och kvadratmeter. Värderingen av tomtmarken och klassificeringen av värde- faktorn storlek sker dock endast i kvadratmeter.
Mot bakgrund av de angivna lagrummen m.m. lämnas i det följande exempel avseende 2-hektarsregeln och undantag från denna.
Fastighetens totala areal i ett ägoskifte understiger 2 ha. 2- hektarsregeln är därför tillämplig och all mark på fastigheten skall utgöra tomtmark.
Exempel 1
Fastigheten A:s totalareal enligt fastighetsregistret är 1,99 ha, varav
56 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
2 000 kvm används som tomt och trädgård
0,2 ha upptas av ekonomibyggnad och gödselanläggning 1,59 ha används som betesmark.
På fastigheten finns ett småhus, värde över 50 000 kr och en ekonomibyggnad, vars värde är 250 000 kr.
Ägaren äger inte någon ytterligare fastighet och undan- tagsregeln för samtaxering blir därför inte tillämplig.
Fastighetens totalareal understiger 2 ha och 2-hektars- regeln är därför tillämplig. All mark på fastigheten kommer då att utgöra tomtmark och inte någon mark skall indelas som övrig mark eller betesmark.
Fastigheten indelas i två taxeringsenheter. Den ena är en lantbruksenhet, som omfattar värderingsenheten för ekonomibyggnaden. Den andra är en småhusenhet som omfattar resten av fastigheten, dvs. värderingsenheten för småhuset och värderingsenheten för 19 900 kvm tomtmark.
Exempel 2
Förutsättningarna i Exempel 1 ändras så att totalarealen ökas till 2,1 ha, varav
2 000 kvm används som tomt och trädgård
0,2 ha upptas av ekonomibyggnad och gödselanlägg- ning
1,4 ha används som betsmark 0,3 ha är skogsmark.
2-hektarsregeln är ej tillämplig eftersom totalarealen överstiger 2,0 ha.
All egendom bildar en lantbruksenhet med värderings- enheter för ekonomibyggnaden, småhuset, 2000 kvm tomtmark och för 1 ha betesmark.
Exempel 3
Förutsättningarna i Exempel 1 ändras så att fastighets- ägaren även äger en angränsande fastighet med totalarealen 4,0 ha, varav
0,4 ha används som övrig mark
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 57
1,0 ha upptas som betesmark och 2,6 ha utgör skogsmark.
De båda fastigheterna bör samtaxeras och 2-hektars- regeln blir inte tillämplig på grund av undantagsregeln i 2 kap. 2 § vid samtaxering som bör ske enligt 4 kap. 5 §.
En lantbruksenhet omfattande båda fastigheterna bildas sålunda och utgörs av värderingsenheter för dels ekonomibyggnaden, dels småhuset, dels 2 000 kvm tomtmark, dels 3,0 ha betesmark, dels 3,0 ha skogsmark och dels 1,0 ha övrig mark.
Ekonomibyggnaden, betesmarken och skogsmarken skall enligt 4 kap. 5 § p. 6 indelas som lantbruksenhet. Småhuset och tomtmarken ligger på fastighet med betesmark och skall enligt 4 kap. 5 § andra stycket ingå i den lantbruksenhet som omfattar betesmarken. I den lantbruksenhet som sålunda skall bildas skall också enligt 4 kap. 5 § sista stycket den övriga marken ingå.
Som en konsekvens av avrundningsreglerna överstiger den taxerade totala arealen den areal som finns redovisad i fastighetsregistret.
2.2.2 Täktmark
2 kap. 4 § FTL
... Mark för vilken täkttillstånd enligt 12 kap. 1–3 §§ miljöbalken eller vattenlagen (1983:291) gäller. Med täkttillstånd skall jämställas pågående täkt. Byggnad på täktområde för täktens utnyttjande hindrar inte att marken indelas som täktmark. ...
12 kap. 1−3 §§ miljöbalken samt vattenlagen har upphört att gälla. Motsvarande regler om täkttillstånd återfinns numera i 9 kap. miljöbalken och förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd samt lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet.
Allmänna råd:
Xxxx bör indelas som täktmark till den del marken omfattas av giltigt täkttillstånd vid ingången av taxeringsåret.
När täkt pågår utan att täkttillstånd finns, bör som täktmark indelas ett område där omfattningen av brytvärd fyndighet uppskattas till tio gånger det hittillsvarande normalårsuttaget, dock endast om detta uttag överstiger 1 000 kubikmeter och återstående fyndighet omfattar minst 10 000 kubikmeter. Pågående täkt får anses utgöra täkt från vilken bortförts material ett flertal gånger under den femårsperiod, som närmast föregått taxeringsåret, såvida det inte är uppenbart att täkten nedlagts. (SKV A 2006:22)
58 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Ett klart fall då det enligt det allmänna rådets sista stycke får anses uppenbart att täkten nedlagts är brist på brytvärda mate- rial. På täktmark kan finnas byggnader av alla byggnadstyper. För sådana byggnader skall tomtmark avskiljas som en särskild värderingsenhet om byggnaden inte är avsedd för täktens utnyttjande. Till byggnader för täktens utnyttjande räknas främst sorteringsverk, vissa lagringsfickor, maskinhallar och liknande byggnader för driftens omedelbara behov. Kontor och liknande byggnad samt bostadsbyggnad för ägare eller anställd torde inte anses som byggnad för täktens utnyttjande.
2.2.3 Åkermark
2 kap. 4 § FTL
... Mark som används eller lämpligen kan användas till växt- odling eller bete och som är lämplig att plöjas. ...
Som åkermark indelas även mark som används för fältmässiga odlingar av köksväxter, frukt och bär.
Allmänna råd:
Betesvallar, som anlagts på åkermark och som ingår i växtföljden och således då och då plöjs upp, bör indelas som åkermark. Detta gäller även de fall då ny vall sås in utan mellanliggande odling av annan gröda.
Xxxx som tidigare använts till växtodling eller bete men som nu ligger helt eller i huvudsak outnyttjad bör indelas som åkermark, om den med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter är lämplig till växtodling eller bete och är lämplig att plöjas.
Om mark är lämplig för växtodling eller bete men däremot inte är lämplig att plöjas, bör den i regel indelas som betesmark.
Mark som används för plantskoleverksamhet indelas normalt som åkermark. (SKV A 2006:22)
Vid tveksamhet om mark som används till bete skall hänföras till åkermark eller betesmark, kan man göra det antagandet att lantbrukaren övergår till kreaturslös drift. Skulle betesmarken i så fall kunna plöjas och användas för t.ex. spannmålsodling, bör marken redovisas som åkermark.
Arealen åkermark skall enligt 20 kap. 5 § FTL redovisas i hela hektar. Areal som understiger 0,5 ha skall inte redovisas särskilt, se avsnitt 2.2.1.
2.2.4 Betesmark
2 kap. 4 § FTL
... Mark som används eller lämpligen kan användas till bete och som inte är lämplig att plöjas. ...
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 59
Allmänna råd:
Mångåriga slåtter- och betesvallar, som inte avses bli plöjda på nytt, bör indelas som betesmark, liksom mindre eller oregelbundna inom betesmark belägna markområden, som tidigare använts som åker men som inte längre plöjs.
Xxxx som tidigare använts till växtodling eller bete men som nu ligger helt eller i huvudsak outnyttjad bör normalt räknas som betesmark om den med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter är lämplig till bete men inte är lämplig att plöjas.
Har marken en längre tid inte varit föremål för slåtter eller bete och har träd-, busk- eller slyvegetation börjat tränga in, bör den inte indelas som betesmark.
Xxxx som inte bör tas i anspråk för virkesproduktion på grund av särskilda förhållanden bör normalt indelas som betesmark. Härmed avses t.ex. mark som bör hållas öppen av naturvårds- eller kultur- minnesvårdsskäl. (SKV A 2006:22)
För betesmark gäller motsvarande arealredovisningsregler som för åkermark (se avsnitt 2.2.3). Mindre areal än 0,5 ha inom en taxeringsenhet redovisas därför inte som betesmark, se avsnitt 2.2.1.
2.2.5 Skogsmark
2 kap. 4 § FTL
... Mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål. Mark där det bör finnas skog till skydd mot sand- eller jordflykt eller mot att fjällgränsen flyttas ned.
Xxxx som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad skall dock inte anses som skogsmark, om den på grund av särskilda förhållanden inte bör tas i anspråk för virkesproduktion.
Mark skall anses lämplig för virkesproduktion, om den enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke om året per hektar. ...
Definitionen av skogsmark i 2 kap. 4 § FTL överensstämmer med definitionen av detta ägoslag i skogsvårdslagen (1979:429).
Allmänna råd:
Vad som gäller enligt skogsvårdslagen (1979:429) i fråga om vad som skall hänföras till skogsmark bör tillämpas även vid fastighets- taxeringen. Detta innebär bl.a. att bedömningen av om marken kan pro- ducera i genomsnitt minst en kubikmeter virke om året per hektar bör göras med ledning av de allmänt använda boniteringsmetoderna och med utgångspunkt från den produktion som är möjlig med lämpligt trädslag och lämplig skötsel. Hänsyn bör inte tas till den produktions- ökning som kan uppnås genom förbättring av marken.
Små områden av andra ägoslag än skogsmark bör räknas som skogs- mark om de är mindre än 200 kvadratmeter och belägna helt inom skogs- mark. Områden med skogsmark belägna helt inom annat ägoslag indelas som övrig mark om de har en areal understigande 2 500 kvm. (SKV A 2006:22)
60 Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2
Bedömningen av markens produktionsförmåga görs med hän- syn till det skick marken befinner sig i vid ingången av taxe- ringsåret, den s.k. beskaffenhetstidpunkten. Vissa marker som i och för sig är föremål för annan markanvändning kan komma att räknas som skogsmark. Exempel på detta kan vara dåligt utnyttjade betesmarker, som inte betraktas som jordbruksmark enligt lagen (1979:425) om skötsel av jordbruksmark.
Skogsmark som berörs av naturreservatsföreskrifter eller biotopskydd skall betraktas som skogsmark även om inte markanvändningen syftar till virkesproduktion (se avsnitt 13.3 i del 2 Handbok för fastighetstaxering 2005).
Allmänna råd:
Marker inom vilthägn bör i allmänhet hänföras till skogsmark om de inte är jordbruksmark. (SKV A 2006:22)
Till skogsmark hänförs däremot inte mark som används för plantskole- och fröplantageverksamhet och inte heller mark som används för odling av s.k. ”pyntegrönt”.
Xxxx som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad och som med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter (jfr lagen om skötsel av jordbruksmark) inte är lämplig för växt- odling eller bete räknas i allmänhet som skogsmark. Undantag utgör mark som inte bör tas i anspråk för virkesproduktion på grund av särskilda förhållanden. Härmed avses t.ex. mark som bör hållas öppen av naturvårds- eller kulturminnesvårdsskäl.
För energiskog finns speciella bestämmelser, jfr avsnitt 4.2 och
13.2 i del 2 Handbok för fastighetstaxering 2005.
För skogsmark gäller på grund av arealredovisningsreglerna i 20 kap. 5 § FTL liksom för åkermark och betesmark att arealen skogsmark skall redovisas i hela hektar och att mindre areal än 0,5 ha inom en taxeringsenhet inte skall indelas som skogsmark, se avsnitt 2.2.1.
2.2.6 Skogsimpediment
2 kap. 4 § FTL
... Mark som inte är lämplig för virkesproduktion utan produk- tionshöjande åtgärder men som bär skog eller har förutsättningar att bära skog. ...
Allmänna råd:
Mark som enligt vedertagna bedömningsgrunder inte kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke om året per hektar och som är belägen i anslutning till skogsmark bör indelas som
Indelning av byggnader och mark, Avsnitt 2 61
skogsimpediment, om marken inte skall indelas som tomtmark, täkt- mark, åkermark eller betesmark. (SKV A 2006:22)
Till skogsimpediment kommer således att hänföras bl.a. nedlagda grustag och torvtäkter om kravet på anslutning till skogsmark uppfylls och om produktionsförmågan för skogsmark inte uppnås.
Angående våtmarker, se Handbok för fastighetstaxering 2005, avsnitt 4.5 i del 2.
Mindre areal än 0,5 ha inom en taxeringsenhet skall inte redo- visas som skogsimpediment enligt samma arealredovisnings- regler som gäller för bl.a. skogsmark, se avsnitt 2.2.1.
2.2.7 Övrig mark
2 kap. 4 § FTL
... Mark som inte skall utgöra något av de tidigare nämnda ägoslagen.
Som övrig mark indelas som regel bl.a.
− mark inom detaljplan, som är avsedd för allmän plats
− iordningställda och upplåtna allmänna platser, varmed i första hand avses vägar och annan mark för allmänt kom- munikationsändamål
− begravningsplatser
− militära övningsfält som inte används för annat ändamål, t.ex. skogsproduktion
− mark för kanaler, järnvägar och andra vägar
− område för flygfält
− hamnområde
− idrottsplatser, skidbackar, golfbanor och obebyggda delar av campingplatser
− kalfjäll
− kraftledningsgator i skogsmark och i skogsimpediment
− mark för ekonomibyggnad
− impediment i anslutning till jordbruksmark, t.ex. vägar och öppna diken, brukningshinder, m.m.
I uppräkningen förekommer mark som, om den är bebyggd med byggnad, normalt kommer att indelas som tomtmark till byggnaden.
Skatteplikt, Avsnitt 3 63
3 Skatteplikt
3.1 Allmänt
3 kap. 1 § FTL
Fastighet är skattepliktig, om inte annat anges i 2–4 §§.
Huvudregeln är att fastighet är skattepliktig om den inte skall undantas enligt reglerna i 3 kap. 2–4 §§ FTL.
Enligt 2–4 §§ undantas viss egendom från skatteplikt. Skatte- friheten bygger på den samhällsnytta som denna egendom anses medföra. Den egendom, för vilken skattefrihet gäller, utgörs i stort sett av
− specialbyggnad
− egendom som ingår i nationalpark
− lantbruk för vård- eller skoländamål
− byggnad som ägs av vissa institutioner.
Enligt 1 kap. 1 § FTL skall taxeringsvärde inte åsättas fastighet som enligt 3 kap. undantas från skatteplikt.
3.2 Specialbyggnader
3 kap. 2 § första stycket FTL
Från skatteplikt skall undantas specialbyggnad, sådan byggnad under uppförande samt tomtmark och övrig mark som hör till byggnaden. Från skatteplikt skall också undantas markanläggning som hör till fastigheten.
Indelningen av byggnader i specialbyggnader är grundad på uppfattningen att de aktuella byggnaderna används för sam- hällsnyttiga ändamål. Specialbyggnaderna har enligt 3 kap. 2 § FTL undantagits från skatteplikt. Detta gäller även sådan byggnad under uppförande.
Indelningen i byggnadstyper skall enligt den s.k. övervägande- principen ske med hänsyn till vad byggnaden till övervägande delen är inrättad eller används för (jfr 2 kap. 3 § FTL). Indel- ningen i specialbyggnad sker med hänsyn till byggnadens an-
64 Skatteplikt, Avsnitt 3
vändningssätt. Som en följd av övervägandeprincipen kommer en byggnad i sin helhet att bli endera helt skattepliktig eller helt skattefri. Någon uppdelning av byggnaden i en skatte- pliktig och en skattefri del skall således inte göras.
3.3 Nationalpark
3 kap. 2 § andra stycket FTL
Från skatteplikt undantas även nationalparker.
3.4 Lantbruk för vård- eller skoländamål
3 kap. 3 § FTL
Från skatteplikt skall undantas ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, skogsmark, skogsimpediment och övrig mark samt markanläggning som hör till fastigheten, om denna till övervägande del används för
1. sådan vård eller omsorgsverksamhet som bedrivs i vård- byggnad
2. undervisning eller forskning som bedrivs vid sådan skola som nämns vid skolbyggnad.
Skatteplikt, Avsnitt 3 65
3.5 Egendom som ägs av vissa institutioner
3 kap. 4 § FTL
Byggnad samt tomtmark och övrig mark som hör till byggnaden samt markanläggning som hör till fastigheten skall undantas från skatteplikt om fastigheten ägs av någon av följande institutioner och om den till övervägande del används i deras verksamhet såsom sådana
1. kyrkor samt barmhärtighetsinrättningar som avses i 7 kap. 15 § inkomstskattelagen (1999:1229) samt sådana särskilda rättssubjekt som avses i 10 § första stycket lagen (1998:1592) om införande av lagen (1998:1591) om Svenska kyrkan
2. stiftelser, ideella föreningar och registrerade trossamfund som uppfyller kraven i 7 kap. 3 § första stycket respektive i 7 kap. 7 § första stycket inkomstskattelagen
3. akademier, Nobelstiftelsen, stiftelsen Xxx Xxxxxxxxxxxxx Minnesfond, Apotekarsocietetens stiftelse för främjande av farmacins utveckling m.m., stiftelsen Sveriges sjömanshus
4. sådana sammanslutningar av studerande vid svenska univer- sitet och högskolor som de studerande enligt lag eller annan författning är skyldiga att vara medlemmar i samt samarbetsorgan för sådana sammanslutningar med ändamål att sköta de uppgifter som sammanslutningarna enligt författningen ansvarar för och
5. utländska staters beskickningar.
Skattefriheten skall endast avse egendom, som enligt 4 kap. 5 § utgör annan typ av taxeringsenhet än lantbruksenhet.
Enligt bestämmelsen undantas främst byggnader, tillhöriga vissa uppräknade rättssubjekt, från skatteplikt. En förutsättning för skattefriheten är att byggnaden används i ägarens verksam- het som sådan. Om någon av de angivna institutionerna äger en byggnad, som till övervägande delen hyrs ut åt annan för att användas t.ex. som affär, är en sådan byggnad inte skattefri. Om vidare t.ex. en barmhärtighetsinrättning upplåter en över- vägande del av sin byggnad till en utländsk stats beskickning och hyr ut resten till lagerlokal är byggnaden skattepliktig.
Allmänna råd7:
Förutsättning för att prästlönefastigheter skall undantas från skatteplikt enligt 3 kap. 4 § första stycket FTL bör vara att dessa till övervägande del används i ägarens verksamhet som sådan dvs. dess religiösa verksamhet (t.ex. pastorsexpedition). Med sådan verksamhet avses inte boende. (SKV A 2006:22)
7 Jfr Skatteverkets skrivelse, dnr 130 570562-04/111.
Taxeringsenhet, Avsnitt 4 67
4 Taxeringsenhet
4.1 Allmänt
4 kap. 1 § FTL
Taxeringsenhet är vad som skall taxeras för sig. Fastighet skall utgöra taxeringsenhet, om inte annat föreskrivs.
Med fastighet avses här i första hand enhet i fastighetsregistret
– registerfastighet – dvs. s.k. traditionella fastigheter och tre- dimensionella fastigheter liksom vissa äldre rättsinstitut såsom vattenverk på annans mark. Om sådana institut är införda i fastighetsregistret är de att anse som registerfastigheter (jfr SOU 1979:32, s. 328)
Egendom som enligt bestämmelserna i 4 kap. FTL skall ingå i en taxeringsenhet skall i huvudsak uppfylla följande förutsätt- ningar:
− ha samma ägare
− vara belägen i samma kommun
− ha samma skattepliktsförhållande
− omfatta vissa kombinationer av ägoslag och byggnadstyper.
För olika typer av egendom, som enligt de nu nämnda reglerna normalt skall utgöra en taxeringsenhet, gäller en del särskilda indelningsregler. Så skall t.ex. en lantbruksenhet utgöras av egendom som ingår i en och samma brukningsenhet. Se vidare härom i avsnitt 4.6.4.
4.2 Samma ägare
4 kap. 2 § FTL
Har skilda delar av en fastighet olika ägare skall fastigheten delas upp i taxeringsenheter enligt ägarförhållandena.
Om det finns flera ägare med s.k. ideella andelar skall detta inte föranleda uppdelning av fastigheten i olika taxerings- enheter. För fastighet med flera ägare (jfr avsnitt 1.3) får uppdelning i flera taxeringsenheter med hänsyn till ägar-
68 Taxeringsenhet, Avsnitt 4
Överlåtelse av fastighetsdel
Sämjedelning
förhållandena således ske endast om äganderätten är knuten till visst område av fastigheten.
För att två fastigheter, som var och en ägs av flera delägare, skall kunna taxeras tillsammans som en taxeringsenhet krävs i första hand att delägarna i de båda fastigheterna är desamma. Vidare torde det krävas att andelsfördelningen mellan del- ägarna är densamma i båda fastigheterna. Äger således A 25 % och B 75 % i fastigheten 1 torde det vara nödvändigt att A äger 25 % och B 75 % också i fastigheten 2 för att fastigheterna 1 och 2 skall kunna taxeras som en taxeringsenhet.
Ett köp, som syftar till att en registerfastighet skall delas upp i olika områden på skilda ägare, är giltigt endast om fastighets- bildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som sökts inom sex månader efter det att köpehandlingen upp- rättades. Detsamma gäller även andra former av överlåtelser än köp. Innan fastighetsbildning skett kan den nya ägaren bara få vilande lagfart på sitt förvärv. Vid fastighetstaxeringen görs dock efter kontraktsdagen inte någon skillnad på ägare som har lagfart och ägare som inte har lagfart.
Har den nya ägaren sökt förrättning inom föreskriven tid men avslås fastighetsbildning i enlighet med köpet, som därmed blir ogiltigt, skall detta således likväl fram till avslagsbeslutet beaktas vid fastighetstaxeringen. Det innebär t.ex. att om det från en fastighet försäljs ett område i december 2001 och fastighetsbildning avslås i juni 2002 så skall området utgöra särskild taxeringsenhet vid taxeringen 2001. Detta beslut skall dock undanröjas när vetskap erhålls om avslagsbeslutet.
Andra regler gällde tidigare och uppdelning av en fastighet på områden kunde då ske. Några av dessa äldre regler har alltjämt betydelse i vissa fall. Det gäller främst s.k. sämjedelning och arealöverlåtelse. Dessa regler är alltjämt giltiga oavsett om fastighetsbildning söks eller kan beviljas enligt nu gäl- lande krav för fastighetsbildning. Denna privata äldre jord- delning kan erkännas enligt lagen (1971:1037) om äganderätts- utredning och legalisering.
En uppdelning av en registerfastighet på flera taxeringsenheter kan således bli aktuell vid sämjedelning. En sämjedelad fastig- het får dock delas upp på flera taxeringsenheter endast om sämjedelningen är giltig, vilket förutsätter att den skett före den 1 juli 1962 (i vissa delar av Kopparbergs län före 1952). Tidpunkten gäller även som förutsättning för legalisering av andra äldre former av privat jorddelning.
Taxeringsenhet, Avsnitt 4 69
Arealöverlåtelse
I vissa fall kan arealöverlåtelse (t.ex. köp av ett område av en fastighet före 1968) vara giltig, oavsett om avstyckning sökts eller kan beviljas. Om köpet skett 1968 eller senare skall ansö- kan om fastighetsbildning dock ha gjorts inom sex månader efter det köpehandling upprättats för att köpet skall vara giltigt.
Även i vissa andra speciella fall skall egendom inom en regis- terfastighet delas upp på flera taxeringsenheter. Ett exempel på detta är vissa speciella äganderättsförhållanden. Ett sådant är då en person ensam äger marken och samma person till- sammans med annan äger en byggnad som är uppförd på marken. I det fallet skall indelningen i taxeringsenheter ske så att marken bildar en egen taxeringsenhet och byggnaden en annan.
Se även avsnitten 1.2 och 1.3.
4.3 Samma kommun
4 kap. 3 § FTL
För bildande av taxeringsenheter skall fastigheter och fastighets- delar med samma ägare inom samma kommun föras samman. Den sammanförda egendomen skall utgöra en taxeringsenhet, om inte annat sägs i 4–9 §§.
4.4 Samma skattepliktsförhållande
4 kap. 4 § FTL
Taxeringsenhet skall omfatta antingen skattepliktig eller skattefri egendom.
Taxeringsenhet får inte omfatta byggnader och mark med olika skattepliktsförhållanden. Om således både en skattepliktig och en skattefri byggnad finns på en registerfastighet och byggnaderna och marken har samma ägare, skall en uppdelning göras så att tomtmark avskiljs för varje byggnad. Vardera byggnaden med avskild tomtmark skall härefter bilda en taxeringsenhet, varav en blir skattepliktig och en blir skatte- fri. Motsvarande uppdelning av en byggnad kan på grund av den s.k. överväganderegeln i 2 kap. 3 § FTL inte bli aktuell eftersom en byggnad i sin helhet är antingen skattepliktig eller
70 Taxeringsenhet, Avsnitt 4
skattefri beroende på vad den till övervägande del är inrättad till och/eller används för.
4.5 Taxeringsenhetstyper
4.5.1 Allmänt
4 kap. 5 § första stycket FTL
Taxeringsenhet skall omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt en av följande kombinationer, om inte annat sägs i andra och tredje styckena, och ha en av följande beteckningar för typ av taxerings- enhet
1. småhus och tomtmark för sådan byggnad (småhusenhet)
2. hyreshus och tomtmark för sådan byggnad (hyreshusenhet)
3. industribyggnad, övrig byggnad, tomtmark för sådana byggnader, vattenverk på annans grund samt sådan fiskefastighet som avses i 10 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (industrienhet)
4. täktmark samt industribyggnad och övrig byggnad på sådan mark (industrienhet)
5. specialbyggnad och tomtmark för sådan byggnad (specialenhet)
6. ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, skogsmark och skogs- impediment (lantbruksenhet)
7. kraftverksbyggnad, tomtmark till kraftverksbyggnad och fall- rätt (elproduktionsenhet). Som elproduktionsenhet betecknas också en taxeringsenhet vars värde till övervägande del utgörs av rätt till andels- eller ersättningskraft.
I 4 kap. 5 § första stycket FTL anges huvudregeln för indel- ningen i taxeringsenheter. Den innebär att värderingsenheter avseende byggnader och mark i bestämda kombinationer förs samman för att bilda taxeringsenheter. För var och en av dessa enheter bestäms skattepliktsförhållande och därefter taxerings- värde. Liksom tidigare är grunden för indelningen i de olika taxeringsenhetstyperna det skilda användningssättet för egen- domen för bostäder, för industri, för lantbruk m.m. Detta kom- mer i 4 kap. 5 § till uttryck genom att endast egendom som är inrättad eller används för visst ändamål får föras samman till en taxeringsenhet av viss enhetstyp. Enhetstyperna är sex: småhusenhet, hyreshusenhet, industrienhet, specialenhet, lant- bruksenhet och elproduktionsenhet.
I punkt 1 av bestämmelsen anges de kombinationer i vilka värderingsenheter för småhus och mark för småhus skall ut- göra en taxeringsenhet betecknad småhusenhet. En sådan enhet består vanligen av en eller flera tomter med tillhörande småhus. Småhusenhet kan också utgöras av enbart tomtmark eller enbart småhus.
Taxeringsenhet, Avsnitt 4 71
Om t.ex. ett industrikomplex, bestående av flera byggnader, innehåller såväl hyreshus som industribyggnad måste enligt bestämmelserna i punkterna 2 och 3 en uppdelning ske av komplexet i två taxeringsenheter, en hyreshusenhet och en industrienhet.
I samma taxeringsenhet som täktmark kan endast ingå sådana industribyggnader och övriga byggnader som är nödvändiga för täktens utnyttjande och omedelbara drift, såsom krossverk, sorteringsverk, vissa lagringsfickor och maskinhallar. Byggnad som ligger i anslutning till täkt och som är inrättad för bostad skall däremot förses med tomtmark och tillsammans med den utgöra en särskild taxeringsenhet (småhusenhet).
4.5.2 Bostadsbyggnad på lantbruksenhet
4 kap. 5 § andra stycket FTL
Småhus och tomtmark för sådan byggnad som ligger på fastighet med åkermark, betesmark, skogsmark eller skogsimpediment, skall ingå i den lantbruksenhet som omfattar marken.
Enligt regler i 4 kap. 5 § FTL skall värderingsenheter avseende småhus och tomtmark för småhus ingå i lantbruksenhet då de är belägna på registerfastighet som också innehåller åkermark, betesmark, skogsmark eller skogsimpediment. Det innebär att värderingsenheter avseende småhus och tomtmark skall ingå i lantbruksenhet om de ligger på en registerfastighet med mark som indelats som ett eller flera av ägoslagen åkermark, betesmark, skogsmark eller skogsimpediment och om marken ingår i en lantbruksenhet, se avsnitt 2.2.1.
Som en följd av indelningsregeln i 4 kap. 5 § andra stycket FTL kan t.ex. ett småstugeområde komma att ingå i en lantbruksenhet, om det på den registerfastighet där småhusen eller tomtmarken är belägen också finns åker-, betes- eller skogsmark eller skogsimpediment.
Eftersom det vid indelning i taxeringsenheter beträffande bostadsbyggnader på lantbruk krävs att egendomen skall vara belägen på en registerfastighet som helt eller delvis ingår i en lantbruksenhet gäller dessutom att t.ex. en mangårdsbyggnad kring vilken tomten styckats av till egen fastighet inte kommer att ingå i den omgivande lantbruksenheten trots att samma ägarförhållanden föreligger.
72 Taxeringsenhet, Avsnitt 4
Allmänna råd:8
Småhus på ofri grund som ligger på fastighet med minst ett hektar produktiv mark bör anses utgöra en småhusenhet för sig. Tomtmarken för småhuset och den produktiva marken bör anses utgöra en lantbruksenhet.
Ett småhus på ofri grund bör inte heller betraktas som bruknings- centrum till lantbruksenheten på vilken det ligger. Tomtmarken till ett sådant småhus kan till följd av detta inte tillhöra klass 1 vad avser värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden. (SKV A 2006:22)
4.5.3 Taxeringsenhet med saneringsbyggnad och övrig mark
4 kap. 5 § tredje stycket FTL
Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i samtliga taxerings- enheter under punkterna 1–7 i första stycket. Övrig mark skall i regel ingå i lantbruksenhet. I annat fall skall övrig mark taxeras tillsam- mans med den tomtmark eller täktmark som ligger närmast. Har övrig mark stor omfattning och saknar den samband med annan mark, som har samma ägare, skall den dock bilda en taxeringsenhet. Taxeringsenhet, som består av endast övrig mark, betecknas industrienhet, om den ligger till övervägande del inom tätort och lantbruksenhet, om den ligger till övervägande del utanför sådan ort.
Beträffande definitionen av vad som avses med sane- ringsbyggnad, se avsnitt 2.2 och 5.4.1.
Övrig mark kan ingå i alla de olika typerna av taxerings- enheter. Frågan om övrig mark skall taxeras tillsammans med annat ägoslag skall bedömas med utgångspunkt från ägarens fastighetsinnehav inom kommunen. Om samma person äger både åkermark och övrig mark inom samma kommun, bör den övriga marken föras ihop med åkermarken till en lantbruks- enhet.
Om ägaren till övrig mark i stället för mark för lantbruk innehar tomtmark eller täktmark i kommunen, bör den övriga marken ingå i en taxeringsenhet med de senare ägoslagen.
Övrig mark får bilda egen taxeringsenhet om innehavaren inte äger annan mark inom kommunen eller då den övriga marken är av stor omfattning. Om en sådan taxeringsenhet ligger inom tättbebyggt samhälle skall den utgöra industrienhet och i övriga fall lantbruksenhet.
8 Se Skatteverkets skrivelse, dnr 130 732169-04/111.
Taxeringsenhet, Avsnitt 4 73
4.5.4 Specialregel för samfällighet
4 kap. 10 § första stycket FTL
Marksamfällighet eller anläggningssamfällighet skall utgöra en taxeringsenhet, om den förvaltas av juridisk person. Detta gäller dock inte om fastigheterna, som har del i samfälligheten, uteslutande eller så gott som uteslutande är småhusfastigheter. Detta gäller inte heller samfällighet, som avser enskild väg eller dike eller som har ett ringa ekonomiskt värde.
Allmänna råd:
Om de fastigheter, som har del i en samfällighet, till omkring 90 procent utgörs av en- eller tvåfamiljsfastigheter, bör det anses att de delägande fastigheterna så gott som uteslutande utgörs av denna fastighetstyp.
4.6 Särskilda indelningsregler
4.6.1 Allmänt
Utöver de regler som finns i 4 kap. 1–5 och 10 §§ FTL gäller en del särskilda regler för att viss egendom skall indelas såsom en taxeringsenhet.
Sådana särskilda regler gäller för
− småhusenhet
− hyreshusenhet
− specialenhet
− industrienhet
− täktmark
− ekonomibyggnader, åkermark, betesmark, skogsmark, skogsimpediment och övrig mark
− växthus och djurstallar
− elproduktionsenheter
− egendom som tillhör staten.
4.6.2 Småhusenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet
4 kap. 6 § första stycket FTL
I småhusenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet skall endast ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet.
74 Taxeringsenhet, Avsnitt 4
Småhusenhet
Hyreshusenhet
Specialenhet
Industrienhet
Allmänna råd:
Normalt bör en småhusenhet utgöras av en tomt och ett småhus. Flera småhus bör dock i vissa fall anses utgöra en ekonomisk enhet och bör då ingå i samma taxeringsenhet. Detta bör gälla om två eller flera småhus ligger intill varandra på samma tomt och fungerar tillsammans eller kompletterar varandra, t.ex. fritidshus med gäst- stuga eller ett antal byggnader på ett utbrutet brukningscentrum. Detta bör också gälla då en ny bostadsbyggnad uppförts på en tomt och den gamla bostadsbyggnaden ligger kvar på denna.
Ligger flera småhustomter intill varandra och har de samma ägare anses de normalt som en ekonomisk enhet och taxeras som en taxeringsenhet. Detta bör gälla såväl bebyggda som obebyggda tomter. Som typfall på sådana bebyggda småhustomter kan nämnas tomter med hyresradhus, bostadsrättsradhus, motell i form av småhus och arrendehus på jordbruk, samlade i tomtgrupper.
Flera arrendetomter med hus på ofri grund taxeras normalt som en taxeringsenhet, om tomterna har samma ägare och om tomterna ligger i en samlad grupp.
Bebyggda fastigheter som kan delas i flera tomter utgör normalt en taxeringsenhet. Detta bör gälla också om de olika delar, som en tomt kan delas i, är bebyggda eller ej. Ligger en bebyggd tomt bredvid en obebyggd tomt och har de samma ägare, bör de normalt taxeras som en taxeringsenhet. Finns undantagsvis anledning att anse att tomter för småhus inte utgör en ekonomisk enhet, trots att de ligger intill varandra, bör tomterna utgöra särskilda taxeringsenheter.
Liksom beträffande småhus ingår i normalfallet endast ett hyreshus i en hyreshusenhet. I vissa fall utgör dock ett komplex av byggnader taxeringsenhet. En förutsättning för detta bör vara att de olika byggnaderna ligger intill varandra i t.ex. samma kvarter eller på annat sätt ligger i en samlad bebyggelsegrupp och att de utgör en ekonomisk enhet, dvs. för hyreshus att de förvaltas tillsammans och drivs företagsmässigt som en enhet.
Specialbyggnader av samma slag med samma ägare bör normalt anses utgöra en ekonomisk enhet om de ligger samlade. Sådana byggnader bör anses ligga samlade i t.ex. följande fall: vårdbyggnader inom ett sjukhusområde, träningslokaler och omklädningsbyggnader på en idrottsplats, byggnader inom militärt område, m.m..
Industribyggnader bör normalt anses utgöra en ekonomisk enhet om byggnaderna ligger samlade och om de ägs av ett företag, som bedriver sin verksamhet där.
Med att egendomen ligger samlad bör avses att indu- stribyggnaderna ligger på tomtmark som inte är åtskild genom annat än mark som används för kommunikationsändamål eller annat all- mänt ändamål. (SKV A 2006:22)
4.6.3 Täktmark
4 kap. 7 § FTL
Består täktmark av skilda markområden skall varje sådant om- råde utgöra en taxeringsenhet. Omfattas områden av samma täktplan enligt miljöbalken eller motsvarande äldre bestämmelser skall de dock utgöra en taxeringsenhet.
Taxeringsenhet, Avsnitt 4 75
I normalfallet kommer varje område, bestående av täktmark, att utgöra en taxeringsenhet. De områden som ligger inom en och samma täktplan skall dock sammanföras till en taxerings- enhet.
4.6.4 Brukningsenhet för lantbruk
4 kap. 8 § FTL
Taxeringsenhet skall omfatta ekonomibyggnad, åkermark, be- tesmark, skogsmark, skogsimpediment eller övrig mark som ingår i en brukningsenhet.
Allmänna råd:
Vid bedömning av vad som skall anses som brukningsenhet bör främst beaktas vad som administrativt och redovisningsmässigt utgör en enhet. Ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, skogsmark, skogs- impediment och övrig mark som ligger inom samma kommun och som har samma ägare utgör normalt en brukningsenhet. Då det inom större innehav förekommer arrendegårdar bör dessa dock utgöra egna taxeringsenheter. Sidoarrenden, dvs. arrenden av enstaka områden med åkermark eller betesmark, utgör normalt inte brukningsenhet utan taxeras tillsammans med markägarens övriga innehav.
Skogsbolags och andra markägares större fastighetsinnehav bör anses utgöra brukningsenheter enligt de förvaltningsenheter som de är uppdelade i av ägarna. (SKV A 2006:22)
Beträffande byggnad på ofri grund på lantbruksenhet, se avsnitt 4.5.2.
4.6.5 Växthus och djurstallar
Enligt 2 kap. 2 § FTL skall byggnad som är inrättad för jord- bruk eller skogsbruk, t.ex. växthus och djurstallar indelas som ekonomibyggnad. Även växthus och djurstall som saknar anknytning till jordbruk och skogsbruk skall enligt 2 kap. 4 § indelas som ekonomibyggnad.
4 kap. 6 § andra stycket FTL
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk skall bilda egen lantbruksenhet.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk skall således med hänsyn till bestämmelsen i 4 kap. 6 § FTL inte ingå i taxeringsenhet som avser en brukningsenhet med åkermark, betesmark, skogsmark, skogs- impediment och/eller sådan ekonomibyggnad, t.ex. växthus eller djurstall, som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk. Växthus och djurstall utan anknytning till jord- eller skogsbruk skall i stället utgöra särskild lantbruksenhet.
76 Taxeringsenhet, Avsnitt 4
4.6.6 Elproduktionsenheter
4 kap. 10 § andra och tredje styckena FTL
I en elproduktionsenhet får inte kraftverksbyggnad, mark eller markanläggning ingå som tillhör mer än ett av följande slag av kraft- verk: vattenkraftverk, kärnkraftverk, kraftvärmeverk, kondens- kraftverk, gasturbin eller vindkraftverk.
Regleringsanläggning huvudsakligen avsedd för vattenkrafts- ändamål skall inte utgöra en taxeringsenhet utan beaktas vid taxering- en av de vattenkraftverk som har nytta av anläggningen.
4.6.7 Statens fastigheter
4 kap. 9 § FTL
Fastighet, som tillhör staten och som förvaltas av skilda myndig- heter, får delas upp i taxeringsenheter efter de olika myndigheternas förvaltningsområden.
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 77
5 Värderingsgrunder och värderingsregler
Värderingsgrunderna och värderingsreglerna i FTL finns i lagens 5–7 kap. Värderingsmetoderna och värderingsmodel- lerna för olika typer av byggnader och ägoslag regleras i 8– 15 kap. FTL. Värderingsmetoderna och värderingsmodellerna behandlas i de utgivna handböckerna för respektive fastighets- taxering. I 1 kap. FTF finns regler som avser taxeringens grunder, värderingsmetoderna och värderingsmodellerna.
5.1 Taxeringsvärde
5.1.1 Allmänt
5 kap. 1 § FTL
Taxeringsvärde skall bestämmas för varje skattepliktig taxerings- enhet.
5.1.2 Taxeringsvärdenivå
5 kap. 2 § FTL
Taxeringsvärde skall bestämmas till det belopp som motsvarar 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde.
För samtliga taxeringsenhetstyper skall taxeringsvärdet mot- svara 75 % av marknadsvärdet.
5.1.3 Marknadsvärde
5 kap. 3 § FTL
Med marknadsvärdet för en taxeringsenhet avses det pris som den sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden.
Vid värderingen skall inte beaktas andra privaträttsliga förpliktel- ser än sådana som gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt gäller om markens utnyttjande.
Värderingen skall grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter.
Om två eller flera fastigheter i olika kommuner skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de hade legat i samma kommun, skall deras marknadsvärde bestämmas, som om detta hade varit förhållandet.
Marknadsvärdet skall liksom tidigare varit fallet utgöra värde- ringsgrund vid fastighetstaxeringen. Med marknadsvärdet för
78 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
Privaträttsliga förpliktelser
Offentligrättsliga förpliktelser
Verkan av kommungräns
en taxeringsenhet menas det pris den sannolikt skulle ha betingat vid en försäljning på den allmänna marknaden.
Marknadsvärdet skall beräknas enligt den i 5 kap. 5 § FTL angivna ortsprismetoden eller med ledning av en avkastnings- beräkning eller en produktionskostnadsberäkning.
Xxxxxxxxxxxxxx skall avse priset utan avräkning för avgifter eller andra skulder eller för kapitalvärdet av skyldighet att utge undantag eller annan privaträttslig förpliktelse som inte är hän- förlig till servitut. Detta innebär att man vid värderingen av utarrenderade tomtplatser bortser från arrenden, som inte kan anses vara marknadsmässiga. På samma sätt bortser man vid värderingen av grustäkter från utgående arrendepris på gruset, om det inte är marknadsmässigt.
Servitut och liknande, dvs. rättighet som knutits till fastig- heten, skall däremot beaktas vid bestämningen av taxerings- värdet.
På samma sätt skall bestämmelser om markens utnyttjande som intagits i tomträttskontrakt beaktas. Dessa bestämmelser kan sägas ha samma verkan som planbestämmelser. Däremot skall storleken av faktiska tomträttsavgälder liksom faktiska arrenden aldrig beaktas vid bestämningen av taxeringsvärdet.
Vidare bortser man från den aktuella belåningen och utgår i stället från en för fastighetstypen normal belåning.
Offentligrättsliga förpliktelser skall beaktas vid bestämmandet av marknadsvärde enligt 5 kap. 3 § FTL genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL. Detta gäller t.ex. föreskrifter angående markanvändning som meddelats med stöd av lag (naturreservat m.m.).
En taxeringsenhet kan endast bestå av egendom, som är belägen i samma kommun (jfr 4 kap. 3 § FTL). För fastigheter i olika kommuner som skulle ha utgjort en taxeringsenhet, om de legat i samma kommun, skall marknadsvärdet bestämmas som om en enda taxeringsenhet funnits. Det marknadsvärde som erhålls vid en sådan samvärdering fördelas på de olika taxeringsenheterna.
5.1.4 Nivåår
5 kap. 4 § FTL
Xxxxxxxxxxxxxx skall bestämmas med hänsyn till det genomsnitt- liga prisläget under andra året (nivååret) före det år då allmän eller förenklad fastighetstaxering av taxeringsenheten sker.
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 79
Orena köp
Köpeskilling för fastighetsförsäljningar från år före nivååret som används för att bestämma marknadsvärdet skall korrigeras med hänsyn till prisutvecklingen till och med nivååret.
Det år vars genomsnittliga prisläge skall läggas till grund för bestämmande av taxeringsvärdenivån betecknas nivåår.
Enligt 5 kap. 4 § första stycket FTL är nivååret andra året före det år då allmän eller förenklad fastighetstaxering av en taxeringsenhet sker.
I 5 kap. 4 § andra stycket FTL anges att köpeskillingar för fastighetsförsäljningar från år före nivååret skall korrigeras med hänsyn till den prisutveckling som skett t.o.m. nivååret. Enligt 16 § Skatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet inför AFT 07 (SKVFS 2005:7) skall vid förändringar av mark- nadsvärdenivån prisutvecklingsfaktorer bestämmas så att köpe- skillingarna kan avse den marknadsvärdenivå som i genomsnitt gällde under 2005. Om prisutvecklingen varit väsentligt olika inom skilda regioner, skall flera prisutvecklingsfaktorer bestämmas och olika prisutvecklingsfaktorer får då bestämmas för permanenthus och fritidshus.
5.1.5 Värderingsmetoder
5 kap. 5 § FTL
Marknadsvärdet skall i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten (ortsprismetoden). Härvid skall inte beaktas sådana försäljningar om vilka man kan anta att ovidkom- mande omständigheter har inverkat på priset.
Då fastighetsförsäljningar inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet bestämmas med ledning av en avkastningsberäkning. Ger inte heller en avkastningsberäkning den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (produktionskostnadsberäkning). Även i dessa fall skall dock hänsyn tas till fastighetsförsäljningar i orten när det är möjligt.
För värderingen av de olika fastighetstyperna anges i 8– 15 kap. FTL, i 1 kap. FTF och i Skatteverkets föreskrifter m.m. vilket värderingsförfarande som skall tillämpas.
Vid tillämpningen av ortsprismetoden skall enligt 5 kap. 5 § första stycket andra meningen FTL bortses från ovid- kommande omständigheter som kan ha inverkat på priset. Härvid bör följande beaktas.
Köpeskilling, som under senare tid erlagts för en viss fastighet, kan inte utan vidare anses som ett exakt uttryck för marknads- värdet. Frånsett att köpeskillingen kan ha påverkats av särskilda förhållanden, såsom släktskap, affektionsvärde o.d.,
80 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
kan den vara ett toppris eller ett bottenpris, som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet. Sådant pris kan föranledas av speciella omständigheter beträffande försäljning eller köp vid en viss tidpunkt, av ett obetänksamt ingånget avtal, m.m. Först om ett något så när tillräckligt antal olika försäljningar före- ligger, om vilka anledning inte finns att anta att ovid- kommande omständigheter inverkat på prisbildningen, kan ur dem dras en tillförlitlig slutsats angående ett normalt värde i handel, dvs. marknadsvärdet. Se vidare Skatteverkets Handbok för granskning och gallring – ortsprisregistret (SKV 333 utg. 3) samt 1A kap. FTF.
I sista meningen av 5 kap. 5 § andra stycket FTL anges klart att hänsyn regelmässigt skall tas till fastighetsförsäljningar i orten också då värderingen sker med ledning av en avkastningsberäkning eller av en produktionskostnadsberäk- ning. I bestämmelsen anges dock att hänsyn skall tas till fastighetsförsäljningar i orten när det är möjligt. Sådan hänsyn kan således inte tas i vissa fall då det inte är möjligt att göra ortsprisjämförelser.
5 kap. 5 a § FTL
Om inga fastigheter har sålts inom ett värdeområde, eller för få för att värdenivån inom området med säkerhet skall kunna bestämmas, får ledning hämtas från försäljningar inom andra värdeområden, där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade.
Bestämmelsen ger stöd för att hämta ledning av försäljningar inom andra värdeområden, där förutsättningar för prisbildning- en kan antas vara likartade. Detta kan bli aktuellt om det inom ett värdeområde sålts för få fastigheter eller några fastigheter överhuvudtaget inte sålts inom området. 5 kap. 5 a § FTL ger således möjlighet att gå över värdeområdesgränser för att kart- lägga värdenivån för såväl bebyggda som obebyggda enheter (jfr även avsnitt 5.2.3 om tomtvärdetabeller) för det fall ortsprismaterialet är begränsat. Vilka förutsättningar som bör föreligga för en sådan jämförelse får avgöras från fall till fall. En jämförelse med samtliga värdeområden inom ett län samt över länsgränserna bör dock regelmässigt ske för att undvika omotiverade värdenivåskillnader mellan relativt likartade värdeområden eller vid länsgränsen om likartade förhållanden råder på båda sidor om gränsen. Framför allt vid förberedelse- arbetet (provvärderingen) är dessa jämförelser viktiga.
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 81
Tekniskt nuvärde
5 kap. 6 § FTL
Det tekniska nuvärdet skall bestämmas genom att återanskaff- ningskostnaden för byggnad eller markanläggning multipliceras med en nedskrivningsfaktor. Denna faktor skall bestämmas så att man därigenom beaktar den värdeminskning som har uppkommit mellan det år då anläggningen kunde tas i bruk (nybyggnadsåret) och andra året före taxeringsåret. Den nedskrivningsfaktor som bestäms för byggnader som kunnat tas i anspråk under det sistnämnda året skall tillämpas även för byggnader som tas i anspråk senare under den löpande taxeringsperioden.
Med återanskaffningskostnad för byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggnadskostnadernas storlek detta år, eller genom en omräkning av den faktiska byggnadskostnaden med en omräkningsfaktor. Denna faktor skall bestämmas så att man därigenom beaktar ändringen i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret.
5.2 Delvärden m.m.
5.2.1 Allmänt
5 kap. 7 § FTL
Vid taxeringen skall följande delvärden bestämmas.
För småhus-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenhet:
1. Byggnadsvärde
Byggnadsvärde är värdet av de byggnader som hör till taxerings- enheten.
2. Markvärde
Markvärde är värdet av taxeringsenhetens tomtmark, täktmark, fallrätt och markanläggningar.
För lantbruksenhet:
1. Bostadsbyggnadsvärde
Bostadsbyggnadsvärde är värdet av de småhus som hör till taxeringsenheten.
2. Ekonomibyggnadsvärde
Ekonomibyggnadsvärde är värdet av de ekonomibyggnader som hör till taxeringsenheten.
3. Tomtmarksvärde
Tomtmarksvärde är värdet av taxeringsenhetens tomtmark.
4. Jordbruksvärde
Jordbruksvärde är värdet av taxeringsenhetens åkermark, betesmark och markanläggningar, som används eller behövs för växtodling.
5. Skogsbruksvärde
Skogsbruksvärde är värdet av taxeringsenhetens skogsmark med växande skog och markanläggningar, som används eller behövs för skogsbruk.
6. Skogsimpedimentsvärde
Skogsimpedimentsvärde är värdet av de skogimpediment som hör till taxeringsenheten.
82 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
5 kap. 8 § första stycket FTL
Varje delvärde skall bestämmas för sig med tillämpning av i 2– 5 a §§ angivna grunder.
5 kap. 8 § tredje stycket FTL
Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde.
5.2.2 Storlekskorrektion för lantbruk
I 5 kap. 2 § FTL föreskrivs att taxeringsvärdet skall motsvara 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde. För lantbruks- enheterna kan emellertid en storlekskorrektion ske, om det behövs på grund av prisbildningen.
5 kap. 8 § andra stycket FTL
Vid bestämmande av delvärde för lantbruksenhet får dock avvikelse ske från 2 § vid storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a §.
7 kap. 4 a § FTL
Riktvärdena för värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet skall bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda rikt- värde skall korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta benämns storlekskorrektion.
Det belopp med vilket korrigering sker skall fördelas och redo- visas på de värderingsenheter som ingår i lantbruksenheten, i för- hållande till värderingsenheternas riktvärden före korrigering.
Storlekskorrektion för lantbruk infördes vid 1998 års AFT. Inför AFT 05 har en tidigare minimigräns om 25 000 kr för storlekskorrektion slopats. Reglerna om storlekskorrektionen behandlas närmare i avsnitt 5.5.
5.2.3 Tomtvärdetabeller
Vid 1996 års småhustaxering infördes regler i FTF om en schematisk värdering av tomtmark genom tillämpning av tomt- värdetabeller. Motsvarande regler har införts i FTF vid taxeringen år 2000 för tomtmark till hyreshus, industribyggnad och övrig byggnad. Tomtvärdetabeller används vid förbere- delsearbetet för att fördela totalvärdet för bebyggda enheter på mark- och byggnadsvärde. De gäller tomtmark på de taxerings- enheter där sådan mark förekommer, dvs. småhus-, lantbruks-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter. Tabellerna regleras i FTF. Förfarandet beskrivs i resp. tomtmarkavsnitt i handledningarna för fastighetstaxering som avser de nämnda taxeringsenhetstyperna; se även avsnitt 5.5.
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 83
5.3 Värderingsenhet
5.3.1 Allmänt
6 kap. 1 § FTL
Värderingsenhet är den egendom som skall värderas för sig. En värderingsenhet skall endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet.
Regler för indelning i värderingsenhet återfinns i 6 kap. FTL och de behandlas närmare i de delar av Handledningarna för fastighetstaxering som avser de olika taxeringsenhetstyperna m.m.
Indelningen i värderingsenheter sker för att underlätta värde- ringen. En värderingsenhet skall därför omfatta egendom som lämpligen värderas för sig. Som beskrivits i avsnitt 4.5 förs sedan värderingsenheterna i de kombinationer som föreskrivs i 4 kap. 5 § FTL samman till taxeringsenheter av olika enhets- typer, dvs. småhusenhet, hyreshusenhet, industrienhet, m.m. För varje värderingsenhet bestäms de riktvärdegrundande värdefaktorer som skall vara utgångspunkt för värderingen av den enheten. Med ledning av dessa värdefaktorer bestäms ett riktvärde för värderingsenheten (se avsnitt 5.5).
Normalt skall varje typ av egendom inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Så är enligt huvudregeln fallet för alla byggnader.
Är byggnaden emellertid inrättad för väsentligt olika ändamål eller om det väsentligt underlättar värderingen, får den indelas i två eller flera värderingsenheter.
Indelningen av industrienheter i värderingsenheter synes inte möta några svårigheter då enheterna består av byggnader vilka antingen utgör byggnad som skall värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning eller byggnad som värderas med ledning av en avkastningsberäkning.
Om olika delar av en byggnad däremot lämpligen bör värderas enligt skilda metoder synes reglerna i 6 kap. 3 och 5 §§ FTL ge möjlighet till en motsvarande uppdelning i värderingsenheter.
Ett motsvarande värderingsproblem uppkommer då en byggnad med tillämpning av övervägandeprincipen i 2 kap. 3 §
84 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
Markanläggning
blivit indelad som hyreshus eller industribyggnad trots att mindre delar används för specialändamål, t.ex. kommunika- tionsändamål eller skoländamål. Frågan behandlas i Skatteverkets allmänna råd vid 2007−2009 års fastighets- taxeringar av hyreshus (SKV A 2006:8) och av industrienheter (SKV A 2006:9)
Allmänna råd:
Utrymmen inom sådan del av ett hyreshus, som primärt utgör industribyggnad, övrig byggnad eller specialbyggnad men som indelats som hyreshus på grund av att byggnaden till övervägande del utgör hyreshus, bör ingå i eller utgöra en värderingsenhet, för vilken värdefaktorn lägenhetstyp indelas som lokal.
Om byggnadsdelen inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaler föreskrivna värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säregna förhållanden. (SKV A 2006:8)
Utrymmen inom en sådan del av en industribyggnad som primärt utgör hyreshus eller specialbyggnad, men som indelats som industribyggnad på grund av att byggnaden till övervägande del utgör industribyggnad bör ingå i eller utgöra en eller flera värderings- enheter. Härvid bör bostads- och butiksutrymmen tillhöra en värderingsenhet som indelas som industrikontor. Garage bör ingå i värderingsenhet som indelas som lager.
Om byggnadsdelen inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaler föreskrivna värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säreget förhållande. (SKV A 2006:9)
Beträffande värderingsenheternas värde gäller den avrund- ningsregel som finns i 20 kap. 4 § FTL. Enligt denna skall värdet av en enskild värderingsenhet anges i fulla tusen- tal kronor. Avrundningen skall därvid ske så att överstigande belopp, som inte uppgår till fullt tusental kronor, faller bort.
Vidare har i 1 kap. 5 § första stycket FTF föreskrivits att om värdet av en värderingsenhet överstiger 5 000 000 kr, skall värderingsenhetens värde avrundas nedåt till hela 200 000- tal kr. Överstiger sådant värde 25 000 000 kr, skall det avrundas nedåt till hela miljoner kronor.
Värderingsenheternas värden summeras till delvärden.
Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (jfr 5 kap. 8 § FTL).
5.3.2 Särskilt om markanläggning och andel i samfällighet
6 kap. 11 § FTL
Markanläggning skall ingå i samma värderingsenhet som den mark den hör till. Markanläggning skall dock utgöra en värderings- enhet om det väsentligt underlättar värderingen.
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 85
Samfällighet
Saneringsbyggnad
Byggnad under uppförande
6 kap. 12 § FTL
Fastighets andelar i samfälligheter som skall värderas för sig skall utgöra en värderingsenhet för varje byggnadstyp och ägoslag. Uppdelning får dock ske i två eller flera värderingsenheter, om det väsentligt underlättar värderingen.
5.4 Särskilda värderingsregler
5.4.1 Byggnader
7 kap. 8 § FTL
Byggnadsvärde är det mervärde som taxeringsenheten har på grund av att den är bebyggd. Värde av byggnad som är lös egendom skall bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken.
Definitionen av byggnadsvärdet i 7 kap. 8 § FTL kan innebära att en byggnad av betydande storlek och standard inte skall åsättas byggnadsvärde. Är t.ex. en tomt, som enligt gällande detaljplan får xxxxxxxx med ett stort kontorshus, faktiskt bebyggt med ett bostadshus, vars hyror inte kan förränta tomt- markens värde, blir byggnadsvärdet 0 kr. Detta blir fallet även om ett likartat bostadshus på en mindre värdefull tomt skulle ha åsatts byggnadsvärde. Denna följd av regeln kan vara sär- skilt framträdande då mark och byggnad är i olika ägares hand.
En byggnad som skall rivas benämns saneringsbyggnad. Byggnader som inte kan förränta markvärdet och därmed får värde 0 jämställs med sådana byggnader. Det gäller även byggnader i gott skick och med en byggnadstekniskt återstående livslängd av betydelse, eftersom de saknar värde när de inte kan förränta markvärdet.
7 kap. 12 § FTL
Värde av byggnad under uppförande skall bestämmas till hälften av nedlagd kostnad. Kostnaden skall omräknas till det genomsnittliga kostnadsläge som gällde under andra året före taxeringsåret.
Allmänna råd:
Med byggnad under uppförande bör avses byggnad där väsentliga byggnadsåtgärder återstår att utföra. För de fall där enstaka utrustningsdetaljer återstår, men där byggnaderna i övrigt i funktionellt avseende till övervägande del kunnat tas i bruk, bör den inte anses som under uppförande.
Byggnad bör anses vara under uppförande när arbetet med byggnadens grund påbörjats, t.ex. genom gjutning av bottenplatta. Enbart schaktning eller grävning för en byggnad bör inte medföra att byggnadens uppförande anses ha påbörjats.
Byggnad bör inte taxeras som varande under uppförande, om den till övervägande del tagits eller kunnat tas i bruk genom uthyrning eller genom ägarens brukande eller på annat sätt. Med övervägande
86 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
del bör avses bl.a. att hyran för de lägenheter som tagits eller kunnat tas i bruk utgör mer än halva byggnadens totalhyra.
Vid genomgripande ombyggnad bör byggnaden taxeras som under uppförande, om lägenheterna till övervägande del evakuerats. Redu- ceringen med 50 procent bör vid ombyggnader avse endast om- byggnadskostnaderna och inte restvärdet av befintlig bebyggelse.
Vid tillbyggnad bör byggnaden taxeras som under uppförande, om byggnaden i det färdiga skicket till övervägande del står tom och inte kan utnyttjas. Med taxeringsåret i 7 kap. 12 § FTL bör avses det år då allmän eller förenklad fastighetstaxering senast skett av den taxeringsenhetstyp till vilken taxeringsenheten hör.
Vid beräkningen av nedlagda kostnader på byggnad under upp- förande bör förutom direkt byggnadskostnad medräknas även värdet av eget och annat oavlönat arbete. Som nedlagda kostnader bör anses sådana kostnader som är normala i förhållande till byggnads- åtgärdernas karaktär och omfattning. Möjligheterna att erhålla statliga eller kommunala bidrag bör härvid inte beaktas.
För hyreshus bör värdet av byggnad under uppförande normalt fördelas på lägenhetstyp i relation till byggrättens fördelning på typ av bebyggelse. (SKV A 2006:22)
2 § SKV S 2006:12
Fastighetstaxering får inte grunda sig på en byggnads tillfälliga användning, varför vid bedömningen om en byggnad är under upp- förande eller inte skall beaktas om byggnad tagits i bruk i sin slutliga utformning och därmed för sitt blivande ändamål. För kommersiella fastigheter sammanfaller ibruktagandet med den tidpunkt då förut- sättningar finns för fastighetens ägare att tillgodogöra sig avkastning till övervägande del från den nyuppförda byggnaden.
3 § SKVFS 2006:12
Vid värdering av byggnad under uppförande skall kostnader som nedlagts räknas om till det år, nivååret, vars prisnivå ligger till grund för taxeringen av den typ av taxeringsenhet som byggnaden ingår i. Genom omräkningsfaktorerna för byggnad under uppförande beaktas även vad som sägs i 7 kap. 12 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) om att byggnadens värde skall bestämmas till hälften av nedlagda byggnadskostnader, uttryckta i det kostnadsläge som förelegat under nivååret.
Byggnadsvärdet för byggnad under uppförande får aldrig över- stiga det byggnadsvärde, som skulle ha åsatts byggnaden, om denna kunnat tas i bruk året före det år då den taxeras som byggnad under uppförande.
Nivååren för de allmänna fastighetstaxeringarna sedan 1988 är
AFT | Nivåår |
1988 | 1986 |
1990 | 1988 |
1992 | 1990 |
1994 | 1992 |
1996 | 1994 |
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 87
Tabell för omräkningsfaktor
Huvudregel
Pågående markanvändning
Mark med saneringsbyggnad
1998 1996
2000 1998
2003 2001
2005 2003
2007 2005
4 § SKVFS 2006:12
Omräkningsfaktorn för byggnad under uppförande skall för hela riket bestämmas till det belopp som anges i bilaga.
Tabellen nedan utvisar omräkningsfaktorerna enligt bilaga till SKVFS 2006:12.
År | För AFT 05 | För FFT 06 | För AFT 07 |
2003 | 0,50 | ||
2004 | 0,50 | 0,50 | 0,50 |
2005 | 0,45 | 0,50 | 0,50 |
2006 | 0,45 | 0,50 |
5.4.2 Mark
7 kap. 9 § FTL
Markvärde, tomtmarksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpedimentsvärde skall bestämmas som om taxerings- enheten var obebyggd, såvida inte saneringsbyggnad finns på taxeringsenheten.
7 kap. 10 § FTL
Vid värdering av tomtmark skall bebyggelsemöjligheten bestäm- mas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får väsentligt högre värde.
7 kap. 11 § FTL
Är tomtmarken obebyggd skall föreskrifter angående markens bebyggande eller användning beaktas vid värderingen.
Finns på tomtmarken byggnad som har åsatts värde skall nybyggnad anses möjlig i den utsträckning bebyggelse har skett. Vidare skall vid bedömning av tomtmarkens delbarhet hänsyn tas till om byggnadens placering på tomten omöjliggör att denna delas.
7 kap. 14 § FTL
Xxxxx saneringsbyggnad skall värdet av marken sättas ned med hänsyn till kostnaden i samband med rivning av byggnaden.
Tidigare i 7 kap. 13 § FTL intagna särskilda värderingsregler för fastigheter med byggnadsminne och liknande har slopats.
88 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
Byggnad med ringa värde
Övrig mark
Detta innebär att mark- och byggnadsvärde skall bestämmas för dessa fastigheter i vanlig ordning.
5.4.3 Egendom för vilken värde inte bestäms
7 kap. 16 § FTL
För egendom som anges under punkterna 1–6 skall inte bestäm- mas något värde
1. byggnad eller byggnader inom samma tomt, om byggnads- beståndets sammanlagda taxeringsvärde ej skulle uppgå till 50 000 kronor
2. övrig mark och vattentäckt område som inte är täktmark
3. markanläggning som används för sådant ändamål som avses i 3 kap.
4. egendom som avses i 2 kap. 3 § jordabalken
5. aggregat tillhörande kondenskraftverk som inte varit i drift under året före taxeringsåret eller som varaktigt tagits ur drift
6. outbyggd fallrätt för vilken det inte finns tillstånd till utbyggnad.
Beträffande vattenfastigheter, se avsnitt 2.2.
Taxeringsvärde åsätts all egendom utom sådan som är skattefri enligt 3 kap. FTL. För annan egendom skall taxeringsvärdet bestämmas till visst belopp. För den egendom som anges i 7 kap. 16 § FTL skall värdet bestämmas till 0.
Den första gruppen av egendom, för vilken enligt regeln i 7 kap. 16 § värde inte skall bestämmas, är byggnad eller byggnader med ett värde under 50 000 kr, varmed avses taxeringsvärde, dvs. ett till 75 % reducerat marknadsvärde. Regeln gäller oavsett om byggnaden står på egen eller annans mark. En vanlig typ av byggnader som kan komma att omfattas av regeln är s.k. kolonistugor.
Gränsen 50 000 kr skall avse värdet av hela byggnadsbeståndet inom tomten. Om det finns flera byggnader på en tomt med ett sammanlagt taxeringsvärde som är 50 000 kr eller högre skall således värde bestämmas för byggnaderna.
Övrig mark utgörs bl.a. dels av områden med ringa värde så- som kalfjäll eller mindre områden insprängda i åkrar, dels av samhällsnyttig mark som gator/vägar.
Då en tredimensionell fastighet avskilts från en traditionell fastighet kommer som regel av den traditionella fastigheten att kvarstå en del som är belägen ovanför och en del nedanför den tredimensionella fastigheten. En fastighet som reducerats genom tredimensionell fastighetsbildning så att det ovanför den bildade tredimensionella fastigheten endast kvarstår
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 89
Markanläggning
Industritillbehör
Kondenskraftverk
/outbyggd fallrätt
luftrum och nedanför endast outnyttjbar grund, torde indelas som övrig mark och inte åsättas något värde.
För markanläggning som är belägen på skattepliktig mark och som används på sådant sätt som medför skattefrihet för byggnad skall inte något värde bestämmas. Som exempel kan nämnas olika markanläggningar för försvarsändamål som ligger på t.ex. skogsmark till en lantbruksenhet.
Den egendom som avses i 2 kap. 3 § JB är de s.k. industritill- behören. För industritillbehören skall inte bestämmas något värde. Se om dessa i avsnitt 1.2.
Aggregat som tillhör ett kondenskraftverk och som tagits ur drift eller inte varit i drift året före taxeringsåret skall inte åsättas värde. Detsamma gäller outbyggd fallrätt för vilken det inte finns tillstånd för utbyggnad (jfr 16 kap. 4 § FTL).
5.5 Riktvärden
7 kap. 1 § FTL
Värderingen skall ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet.
7 kap. 3 § FTL
För byggnader och ägoslag som avses i 8–15 kap. skall taxerings- värde bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa skall för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.
För övriga värdefaktorer skall riktvärdet bestämmas med ut- gångspunkt i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet.
Värdefaktorer, som särskilt skall beaktas vid riktvärdets bestäm- mande, skall, utom såvitt avser de under punkterna 1–5 angivna värdefaktorerna, indelas i klasser.
1. Storlek för småhus, industribyggnad och övrig byggnad värde- rad med ledning av en avkastningsberäkning, tomtmark, åkermark, betesmark, skogsmark och skogsimpediment.
2. Hyra för hyreshus.
3. Återanskaffningskostnad för industribyggnad och övrig byggnad på industrienhet värderad med ledning av en produktions- kostnadsberäkning.
4. Årligt uttag av täktmark.
5. Normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering och ålder för vattenkraftverk samt effekt för värmekraftverk.
De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje värdeområde erfordras för att bestämma riktvärdet skall redovisas på karta, i tabell eller på annat sätt.
Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata.
90 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
7 kap. 4 § första stycket FTL
Riktvärde skall bestämmas så att det leder till taxeringsvärde som efter justering som avses i 5 § står i överensstämmelse med bestäm- melserna i 5 kap. 2–5 a §§.
Värdeområden
7 kap. 6 § första och andra styckena FTL
Vid värdering av byggnader och ägoslag för vilka riktvärden bestäms skall först fastställas klassindelningsdata och däremot svarande riktvärden. I fråga om skogsmark, som ligger inom skilda kommuner och som eljest skulle ha ingått i samma taxeringsenhet, får de genomsnittliga förhållandena för denna skogsmark läggas till grund vid klassindelning av värdefaktorer för taxeringsenheterna om de ligger inom samma värdeområde.
Vid riktvärdets bestämmande får interpolation mellan värden i värdetabell eller värdeserie inte ske.
7 kap. 7 § FTL
Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer skall be- sluta om närmare föreskrifter om indelning i värdeområden, klass- indelning av värdefaktorer, klassindelningsgrunder, tabeller för storlekskorrektion enligt 4 a §, värdeserier och värdetabeller för de byggnadstyper och ägoslag som anges i 8–15 kap. Mot sådant beslut får talan ej föras.
Regeringen har i 1 kap. FTF meddelat närmare föreskrifter om riktvärden, värdetabeller och klassindelningen av värdefaktorer för olika typer av byggnader och ägoslag m.m. Indelningen skall ske med beaktande av bl.a. till förordningen fogade bilagor med tabellstommar o.d. och av Skatteverkets före- skrifter om klassindelningsgrunder m.m. som finns under delarna för värderingen av de olika taxeringsenhetstyperna i handböckerna för fastighetstaxering.
7 kap. 2 § FTL
Riket skall indelas i värdeområden för byggnader och ägoslag, som skall värderas med ledning av riktvärden.
Värdeförhållandena inom ett värdeområde skall i allt väsentligt vara enhetliga. Värdeområde skall därför bestämmas så att inverkan av de värdefaktorer, som särskilt beaktas vid riktvärdets bestäm- mande, skall kunna bedömas enligt enhetliga regler.
Indelningen i värdeområden fastställs av Skatteverket i den ordning som framgår av 6 kap. 1 § och 11 kap. 1 § FTF (jfr även 7 kap. 7 § och 19 kap. 7 § FTL).
I 7 kap. 1–7 §§ FTL har den grundläggande metodiken och tillvägagångssättet vid värderingen enligt riktvärdemetoden reglerats. I det följande behandlas vissa moment i detta för- farande närmare.
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 91
Värdefaktorer
Klassindelning av värdefaktorer
Värderingen skall ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktor menas en egenskap som är bunden till fastigheten och som påverkar dess marknadsvärde. Det finns tre slag av värdefaktorer, nämligen
1. värdefaktorer som särskilt beaktas vid riktvärdets bestäm- mande, t.ex. storlek, standard och ålder hos småhus (riktvärdegrundande värdefaktorer)
2. värdefaktorer för vilka genomsnittliga eller andra enhetliga förhållanden förutsätts föreligga inom värdeområdet och som därför inte beaktas särskilt vid riktvärdets bestäm- mande, t.ex. underhållssituationen eller olika gators buller- nivå inom värdeområdet
3. värdefaktorer som ej skall beaktas vid taxeringen, t.ex. kon- traktsvillkor eller aktuell lånekostnad
Motsvarar i fråga om en enskild taxeringsenhet den under punkt 2 nämnda typen av värdefaktorer inte vad som är genomsnittligt inom värdeområdet kan justering för säregna förhållanden komma i fråga vid värderingen av enheten.
Generellt gäller i övrigt för de olika byggnadstyperna och ägo- slagen att de värdefaktorer skall beaktas vid riktvärdets bestämmande som anges i 8–15 kap. FTL.
Värdefaktorer, som skall beaktas särskilt vid riktvärdets bestämmande, skall indelas i klasser, om inte annat före- skrivits.
En av de mest betydelsefulla värdefaktorerna är fastighetens läge. Lägets inverkan på värdet beaktas genom att man geogra- fiskt avgränsar vissa områden, värdeområden. En sådan indel- ning har gjorts för hela landet beträffande de byggnader och ägoslag som skall värderas med ledning av riktvärden. Värde- nivån inom värdeområdena anges i förhållande till värdet av en
s.k. normenhet som anges i FTL för de olika slagen av egen- dom och uttrycks genom en nivåfaktor (jfr 1 kap. 3, 6, 7b, 8, 11, 13, 17, 19, 21 och 24 §§ FTF).
Beträffande tomtmark för småhus utgör även närhet till strand inom värdeområdet en värdefaktor. Belägenhet av annat slag inom ett värdeområde, t.ex. sjöutsikt, bullerstört läge kan i vissa fall beaktas genom justering för säreget förhållande.
Klassindelningen av övriga värdefaktorer som bestämmer rikt- värdet framgår av reglerna för de olika fastighetstyperna i 8– 15 kap. FTL samt de föreskrifter m.m. som finns i FTF eller
92 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
Riktvärden
Värdenivåer Tomtvärdetabeller
som Skatteverket utfärdar. (Se delarna om värderingen av de olika taxeringsenhetstyperna i handböckerna för fastighets- taxering.) Klassindelningen av de riktvärdegrundande värde- faktorerna framgår av det sätt på vilket riktvärdet är uttryckt på riktvärdekarta eller i värdetabell.
I 1 kap. 2 och 3 §§ FTF har grundläggande allmänna bestäm- melser för beräkningen av riktvärden enligt tabeller m.m. och nivåläggningen tagits in.
1 kap. 2 § FTF
Riktvärde skall bestämmas för värderingsenhet. För olika slag av värderingsenheter skall riktvärden finnas för skilda förhållanden beträffande de i 8–15 kap. fastighetstaxeringslagen (1979: 1152) föreskrivna värdefaktorerna. Riktvärdena skall bestämmas med utgångspunkt i de riktvärdeangivelser som enligt 7 kap. 3 § fastig- hetstaxeringslagen för varje värdeområde skall redovisas på rikt- värdekartor, i tabeller och på sätt som anges i detta kapitel.
En tabell skall innehålla
1. riktvärden för en värderingsenhet (riktvärdetabell) eller
2. relativa värden för en värderingsenhet, en byggnad eller bygg- nadsdel, ett hektar, en kvadratmeter eller en kubikmeter (relations- tabell) eller
3. endera av kapitaliseringsfaktorer, brytningsfaktorer, nedskriv- ningsfaktorer, omräkningsfaktorer, belägenhetsfaktorer eller storleks- faktorer.
Beräkningsgången för bestämmande av riktvärde skall i fall som avses i andra stycket vid punkterna 2 och 3 som regel anges särskilt genom en formel.
1 kap. 3 § FTF
Förekommer inom olika värdeområden skilda värdenivåer för samma byggnadstyp eller ägoslag skall värdenivån anges i förhållan- de till värdet av sådan normenhet som anges i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2 §, 10 kap. 2 §, 11 kap. 3 och 7 §§, 13 kap. 2 § och 14 kap. 2 § fastig- hetstaxeringslagen (1979:1152) och uttryckas genom en nivåfaktor.
Har för en typ av värderingsenhet upprättats flera riktvärdetabel- ler eller relationstabeller med olika värden för samma kombinationer av klassindelningsdata skall, om inte annat sägs i tredje och fjärde styckena, i riktvärdeangivelsen eller på annat sätt anges vilken tabell som skall användas för att bestämma riktvärdet.
För värdeområde avseende tomtmark för småhus anges värde- nivån i riktvärdeangivelsen genom värdet av en tomt med i riktvärde- angivelsen särskilt angivna genomsnittliga egenskaper (normaltomt). Normaltomten utgör dock alltid en tomt som är hänförlig till klassen inte strand eller strandnära. Har särskilt värdeområde bildats för tomtmark för vilken värdegrundande tomtindelning saknas skall värdenivån i riktvärdeangivelsen i stället anges genom ett värde per kvadratmeter tomtmark. Då sådan bristande tillgång till ortspriser föreligger, som avses i 5 kap. 5 a § fastighetstaxeringslagen, skall värdet av normaltomter avseende bebyggda småhusenheter bestäm- mas med ledning av den tomtvärdetabell som föreskrivs i 35 b §.
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 93
För tomtmark avseende hyreshus anges värdenivån i riktvärde- angivelsen genom det i 12 kap. 1 § tredje stycket fastighetstaxerings- lagen föreskrivna värdet av en kvadratmeter byggrätt och för tomtmark för industribyggnad eller övrig byggnad genom det i samma bestämmelse föreskrivna värdet av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt. Då sådan bristande tillgång till ortspriser föreligger, som avses i 5 kap. 5 a § fastighetstaxeringslagen, skall värdet av en kvadratmeter byggrätt avseende tomtmark för hyreshus och av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt avseende tomtmark för industribyggnad eller övrig byggnad bestämmas med ledning av de tomtvärdetabeller som föreskrivs i 37 §. För täktmark anges värdenivån i riktvärdeangivelsen genom det enligt 12 kap. 8 § andra stycket fastighetstaxeringslagen föreskrivna värdet per kubikmeter brytvärd fyndighet.
Riktvärdeangivelse avläses på riktvärdekarta eller i värdetabell och riktvärdet bestäms för varje värderingsenhet. Riktvärdet kan avse en värderingsenhets hela värde eller dess värde per viss enhet t.ex. per kvm tomtareal eller byggrätt eller per hektar åkermark.
Interpolering mellan värden i intilliggande klasser eller värde- serier får inte ske (jfr 7 kap. 6 § andra stycket FTL). Extrapole- ring får dock ske i vissa fall. Då extrapolering får ske betecknas den yttersta klassen som öppen.
En öppen klass markeras särskilt i tabell eller liknande. Avser den öppna klassen en storleksklass – värdearea – i en tabell kan klassen betecknas 286–(295). Detta innebär att det riktvärde som anges för klassen avser ett hus med just den angivna arean. För större byggnader har inte något riktvärde rekommenderats. Beslutsfattaren får i dessa fall själv avgöra vilken inverkan en större area än 295 kvm kan ha på värde- ringsenheten. Vid redovisningen anges denna värdeinverkan av redovisningstekniska skäl som ett säreget förhållande. Reglerna i 7 kap. 5 § är dock inte tillämpliga i dessa fall.
Även en sluten klass markeras i tabell eller liknande. Med sluten klass menas i sådant fall att det för klassen angivna rikt- värdet skall avse all egendom över t.ex. viss värdearea. Har i en SV-tabell S yttersta klassen för värdearean för ett småhus markerats t.ex. >320 eller 321– avser det rekommenderade riktvärdet för klassen hela byggnaden om den är större än 320 kvm oavsett hur stor värdearean är.
Slutna klasser förekommer i huvudsak för värdefaktorer som inte kan mätas eller graderas t.ex. vatten – ej vatten, avlopp – ej avlopp, strand – inte strand eller strandnära samt olika
94 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
Storleks- korrektion
godhetsklasser och brukningsklasser. Öppna klasser används däremot för t.ex. standardklasser och storleksklasser.
7 kap. 4 a § första stycket FTL
Riktvärdena för värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet skall bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda rikt- värde skall korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta benämns storlekskorrektion.
1 kap. 4 a § första stycket FTF
För storlekskorrektion för storleksinverkan och särskilda värde- förhållanden på lantbruksenhet skall två tabeller för storleks- korrektion upprättas (storlekskorrektionstabell 1 och 2).
Se vidare Handbok för fastighetstaxering 2005, avsnitt 12 i del 2.
5.6 Säregna förhållanden
5.6.1 Justering för säregna förhållanden
7 kap. 5 § FTL
Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid rikt- värdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. Justeringen görs av taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 4 § och utan beaktande av en storlekskorrektion enligt 4 a §.
Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden.
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst tre procent, dock minst 25 000 kronor.
Riktvärde förutsätter, beträffande andra värdefaktorer än sådana som beaktas vid riktvärdets bestämmande, att för- hållandena ifråga om den värderingsenhet som värderas är sådana som i huvudsak eller i genomsnitt råder inom värde- området. När så inte är fallet aktualiseras justering för säregna förhållanden. Justering skall således ske när någon värdefaktor föreligger, som inte beaktats vid bestämmandet av riktvärdet och värdefaktorn avviker från vad som förutsatts vid rikt- värdets bestämmande samt det senare förhållandet påtagligt påverkar taxeringsenhetens marknadsvärde.
Justeringens storlek skall motsvara 75 % av skillnaden i det marknadsvärde taxeringsenheten har med det säregna förhål- landet och det värde den skulle ha utan det säregna förhållan-
Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5 95
Påtaglig inverkan
det. Värdeskillnaden skall beräknas i den marknadsvärdenivå som gällde andra året före det taxeringsår då senaste allmänna eller förenklade fastighetstaxering skedde i fråga om taxerings- enheten.
En på angivet sätt beräknad justering skall göras om den mot- svarar en påtaglig inverkan på taxeringsenhetens marknads- värde.
Påtaglig inverkan på marknadsvärdet anses föreligga när sär- egna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst tre procent, dock minst 25 000 kr.
För en taxeringsenhet bör således storleken av det totala taxe- ringsvärdet bestämma om säregna förhållanden kan anses ha påtaglig inverkan på värdet. Först efter det att taxerings- enhetens totala värde beräknats utan hänsyn till säregna förhål- landen bör därför bedömas om en justering är aktuell.
För egendom av skilda slag gäller olika avrundningsregler, vilka redovisas under respektive del i handböckerna.
5.6.2 Slutligt värde efter justering
7 kap. 6 § tredje stycket FTL
Sedan taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde har bestämts enligt 4 § skall, efter en eventuell storlekskorrektion enligt 4 a § och en eventuell justering för säregna förhållanden, det däremot svarande taxeringsvärdet fastställas.
Justering för säreget förhållande bestäms med hänsyn till hur taxeringsenhetens marknadsvärde påverkas av de säregna för- hållandena. Justeringen skall därför i princip ske på det totala taxeringsvärdet. Av redovisningstekniska skäl måste emellertid justeringen göras på värdet av ingående värderingsenheter. Vid en eventuell uppdelning av den totala justeringen på flera värderingsenheter skall de avrundningsregler som gäller enligt 1 kap. 5 § FTF beaktas.
Undantagsvis måste justering göras på annan värderingsenhet och annat delvärde än det som är direkt berört. Så kan t.ex. vara fallet beträffande lantbruksenhet med kulturhistoriskt värde, såsom vissa slottsbyggnader. Det kan nämligen inträffa att drifts- och underhållskostnaderna för sådana byggnader kan vara så betungande att byggnaden bör anses utgöra en belast- ning och ha ett negativt värde. Justeringen kan då inte göras på den värderingsenhet som slottsbyggnaden utgör och det kan
96 Värderingsgrunder och värderingsregler, Avsnitt 5
inträffa att justeringen då måste göras på annat delvärde än bostadsbyggnadsvärdet.
Del 2. Värdering av hyreshusenheter
Värderingsmodell, Avsnitt 1 99
1 Värderingsmodell
1.1 Allmänt
Värderingsförfarandet vid taxering av hyreshus och tomtmark för hyreshus är bundet i första hand enligt bestämmelserna i 7 kap. FTL. Det innebär att ett riktvärde skall bestämmas för varje värderingsenhet avseende sådan egendom enligt de värderingsmodeller som finns fastlagda i FTL och på grundval av den riktvärdeangivelse som lämnats för egendomen i fråga på riktvärdekartan för värdeområdet. Riktvärdet utgör värderingsenhetens värde om det inte skall justeras på grund av att det föreligger säregna förhållanden. Det är således inte möjligt att bestämma värdet för en värderingsenhet utan att först bestämma de värdefaktorer som enligt FTL skall beaktas.
Den bundenhet som enligt FTL föreligger för skilda slag av egendom till en viss värderingsmodell gör att möjligheterna att utnyttja värderingsutlåtanden, t.ex. sådana som fastighets- ägarna åberopar, begränsas såvida de inte utgår från de enligt FTL grundläggande värdefaktorerna.
Hyreshusen och tomtmark skall värderas var för sig med utgångspunkt från reglerna i respektive 9 kap. 1 § samt 12 kap. 1 § FTL. Värdet – i första hand ett riktvärde – bestäms därvid för varje värderingsenhet som byggnaderna och marken indelas i.
Riktvärde för hyreshus och tomtmark för hyreshus skall utgöra värdet per värderingsenhet avseende hyreshus och tomtmark (jfr 9 kap. 1 § och 12 kap.1 §).
För hyreshus och tomtmark gäller följande regler för vilken egendom som ett riktvärde skall avse.
9 kap. 1 § FTL
Riktvärdet för hyreshus skall utgöra värdet av en värderingsenhet avseende ett eller flera hyreshus eller del av hyreshus.
12 kap. 1 § andra stycket FTL
Riktvärdet för tomtmark för hyreshus ... skall utgöra värdet av en värderingsenhet avseende tomtmark.
100 Värderingsmodell, Avsnitt 1
Avrundning av belopp
Avrundning av värdefaktorer
Beträffande indelningen i värderingsenheter, se vid avsnitt 5.3.
Huvudregeln då det gäller avrundning av belopp som avser fastighets värde finns i 20 kap. FTL. Enligt denna bestämmelse skall värdet av en enskild värderingsenhet anges i fulla tusental kronor. Avrundning skall enligt bestämmelsen ske så att överstigande belopp, som inte uppgår till fullt tusental kronor, faller bort. För värderingsenheter med värden över 5 milj. kr. finns särskilda avrundningsregler i 1 kap. 5 § FTF.
1.2 Värdefaktorer och klassindelning
I del 1, avsnitt 5, har en kortfattad beskrivning lämnats av den värdering som enligt FTL skall ske med utgångspunkt i värdefaktorer, dvs. karaktäristiska egenskaper hos fastig- heterna, och på grundval av riktvärdeangivelser. Genom dessa läggs värdenivåerna för skilda värdeområden fast och de övriga uppgifter anges, som behövs för beräkningen av rikt- värde (jfr 7 kap. 1–7 §§ FTL).
Riktvärdena bestäms för olika kombinationer av värdefaktorer, som oftast är indelade i klasser. Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata. De grundläggande reglerna för värderingsmodellen för hyreshusenheterna finns i 9 och 12 kap. FTL med regler om riktvärde för hyreshus respektive riktvärde för tomtmark.
Inom varje värdeområde skall i fråga om värderingsenheter för hyreshus och tomtmark bestämmas riktvärden för skilda förhållanden för de värdefaktorer som enligt de nämnda kapitlen i FTL särskilt skall beaktas vid värderingen och som anges under följande punkter i detta avsnitt. Dessa värde- faktorer indelas i klasser med undantag för värdefaktorerna storlek för tomtmark och hyra för hyreshus. Klassindelningen bestäms i 1 kap. FTF och i Skatteverkets föreskrifter SKVFS 2006:13 om värderingen.
En hyreshusenhets totala, enskilt innehavda landareal skall redovisas. Landarealen skall anges i kvadratmeter. I övrigt skall följande gälla för angivandet av värdefaktorernas storlek vid taxeringen av hyreshusenheterna.
5 § SKVFS 2006:12
Då storleken av en värdefaktor skall anges med föreskriven noggrannhet, skall matematisk avrundning enligt Svensk Standard 01 41 41 regel A tillämpas, om inte annat anges särskilt.
Värderingsmodell, Avsnitt 1 101
Avrundning innebär att ett givet tal ersätts med ett annat tal, kallat avrundat tal, vilket är utvalt ur en följd av multipler av ett fastställt tal kallat steg.
Om det avrundade talet är större än det givna talet sägs man ha avrundat uppåt och om det avrundade talet är mindre än det givna talet sägs man ha avrundat nedåt. Det fel som uppträder då ett givet tal ersätts med ett avrundat tal kallas avrundningsfel och är lika med avrundat tal minus givet tal.
Regel A: Som avrundat tal gäller den av multiplerna som är ett jämnt heltal gånger steget (SS 01 41 41).
Den matematiska avrundning som enligt 5 § SKVFS 2006:12 skall tillämpas vid bestämningen av värdefaktorerna är den som anges i avrundningsreglerna i Svensk Standard (SS) 01 41 41 regel A. Förenklat uttryckt innebär regeln exempelvis vid avrundning av ett decimalbråk till helt tal att avrundning sker till närmaste heltal och att avrundning, när den enda decimalen är 5, sker så att heltalet blir ett jämnt tal. Det innebär t.ex. att följande avrundningar skall göras ifråga om yta för värdefaktorn storlek för tomtmark till hyreshus, vilken yta enligt 12 kap. 4 § FTL skall bestämmas i hela kvm byggrätt.
Uppmätt yta | Avrundad yta | |
107,49 | 107 | |
107,50 | 108 | |
107,51 | 108 | |
108,49 | 108 | |
108,50 | 108 | |
108,51 | 109 | |
1.2.1 Hyreshus | ||
Värdefaktorer | Värdefaktorerna för hyreshusen | är följande (9 kap. 3 § FTL): |
− Lägenhetstyp
Lägenhetstyp bestäms med hänsyn till om värderings- enheten är inrättad för bostäder eller lokaler
− Hyra
Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknads- mässig hyra för lokaler.
− Ålder
Xxxxxx ger uttryck för värderingsenhetens sannolika åter-
102 Värderingsmodell, Avsnitt 1
Klassindelning
stående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid.
Värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder indelas i klasser men inte värdefaktorn hyra. För hyreshus med olika lägenhetstyp och ålder rekommenderas i en HK-tabell över relativa kapitali- seringsfaktorer en sådan faktor för varje kombination av klass- indelningsdata i fråga om lägenhetstyp, ålder och tillämpad H- nivåfaktor. Lägets inverkan på hyreshusens värde beaktas genom indelningen i värdeområden och den för området angivna H-nivåfaktorn.
1.2.2 Tomtmark
Värdefaktorerna för tomtmark till hyreshus är följande (12 kap. 4 § FTL):
− Storlek
Med storlek avses värderingsenhetens byggrätt i kvadrat- meter.
− Typ av bebyggelse
Med typ av bebyggelse avses det ändamål bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler.
1.3 Värdeområden
Värdeområden skall enligt 7 kap. 2 § FTL bestämmas så att de i fråga om värdeförhållandena i allt väsentligt skall vara enhetliga, speciellt i fråga om de värdefaktorer som enligt 8−15 kap. FTL särskilt skall beaktas då riktvärde bestäms. Ett värdeområde utmärks av att inverkan av sådana värdefaktorer på riktvärdet är densamma inom området. Om två värderings- enheter har klassificerats lika inom ett område, blir således riktvärdet detsamma för de båda värderingsenheterna.
Riket är indelat i värdeområden för dels hyreshus, dels tomtmark till hyreshus. Denna indelning sker för att lägets inverkan på värdet skall beaktas. Indelningen i värdeområden kan ses som en klassindelning av värdefaktorn läge.
Värdeområdesindelningen beslutas liksom klassindelningen av de i FTL särskilt angivna värdefaktorerna genom bindande föreskrifter.
Värderingsmodell, Avsnitt 1 103
1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser
1.4.1 Allmänt
De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje värdeområde behövs för att bestämma riktvärdet skall enligt 7 kap. 3 § FTL redovisas på karta, i tabell eller på annat sätt. Vid 2007 års hyreshustaxering skall riktvärde- angivelserna redovisas på riktvärdekarta.
1 § SKVFS 2005:7
Med riktvärdekarta avses karta (kartbild) på vilken anges gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderings- enheter samt de förteckningar över riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som skall gälla inom värde- området.
Riktvärdekarta H
Tabeller m.m.
5 § SKVFS 2005:7
Om det för ett riktvärde förutsätts att annat än inom värdeområdet genomsnittliga förhållanden gäller för en värdefaktor som skall tillämpas vid taxeringen, skall detta anges på riktvärde- kartan.
Riktvärdeangivelsen redovisas på kartbilden eller till denna ansluten dekal eller beskrivning och anges för varje värdeområde för de olika byggnadstyperna och ägoslagen.
Inför 2007 års allmänna fastighetstaxering av hyreshusenheter skall enligt 7 § SKVFS 2005:7 riktvärdekartor ha upprättats gemensamt för hyreshus och tomtmark för hyreshus (riktvärde- karta H).
10 § första stycket SKVFS 2005:7
Riktvärdekarta H skall utvisa
1. indelningen i värdeområden för hyreshus,
2. indelningen i värdeområden för tomtmark till hyreshus,
3. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av riktvärden för hyreshus och
4. riktvärdeangivelserna och andra bestämmelser för beräkning av riktvärdena för tomtmark för hyreshus.
1 kap. 2 § första och andra styckena FTF
Riktvärde skall bestämmas för värderingsenhet. För olika slag av värderingsenheter skall riktvärden finnas för skilda förhållanden beträffande de i 8–15 kap. fastighetstaxeringslagen (1979:1152) föreskrivna värdefaktorerna. Riktvärdena skall bestämmas med
104 Värderingsmodell, Avsnitt 1
Öppen – sluten klass
Normenhet
Värdenivå Nivåfaktorer
utgångspunkt i de riktvärdeangivelser som enligt 7 kap. 3 § fastig- hetstaxeringslagen för varje värdeområde skall redovisas på rikt- värdekartor, i tabeller och på sätt som anges i detta kapitel.
En tabell skall innehålla
1. riktvärden för en värderingsenhet (riktvärdetabell) eller
2. relativa värden för en värderingsenhet, en byggnad eller byggnadsdel, ett hektar, en kvadratmeter eller en kubikmeter (relationstabell) eller
3. endera av kapitaliseringsfaktorer, brytningsfaktorer, nedskriv- ningsfaktorer, omräkningsfaktorer, belägenhetsfaktorer eller storleks- faktorer.
Ett riktvärde avser vanligen en värderingsenhets hela värde. Interpolering mellan värden i intilliggande klasser eller värde- serier får inte ske (jfr 7 kap. 6 § andra stycket FTL). Extrapolering får dock ske i vissa fall. Då extrapolering får ske betecknas den yttersta klassen som öppen, dvs. den kan sägas vara öppen för en jämkning av riktvärdet (se del 1 avsnitt 5.5).
Det har visat sig lämpligt att kunna benämna olika värde- nivåer. Detta sker genom att ange värdet för en värderings- enhet med vissa bestämda egenskaper (klassificeringsdata). Denna kallas normenheten. I FTL har för varje byggnadstyp och ägoslag bestämts vilka egenskaper normenheten skall ha. Normenheten för hyreshus definieras i 9 kap. 2 § FTL som en värderingsenhet avseende ett hyreshus uppfört under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker och med en hyra av 100 000 kr. För en sådan enhet skall enligt 1 kap. 8 § FTF kapitaliseringsfaktorn i HK-tabellen vara 1,00.
För tomtmark till hyreshus beräknas enligt 12 kap. 1 § FTL värdet per kvm byggrätt.
1 kap. 3 § första stycket FTF
Förekommer inom olika värdeområden skilda värdenivåer för samma byggnadstyp eller ägoslag skall värdenivån anges i förhållande till värdet av sådan normenhet som anges i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2 §, 10 kap. 2 §, 11 kap. 3 och 7 §§, 13 kap. 2 § eller 14 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och uttryckas genom en nivåfaktor.
Då värdenivån för en byggnadstyp eller ett ägoslag varierar inom olika geografiska områden urskiljs olika värdeområden. Inom ett värdeområde skall riktvärdet kunna bestämmas med hjälp av de för byggnadstypen eller ägoslaget i FTL före- skrivna värdefaktorerna och i FTF angivna nivåfaktorerna.
Det har visat sig lämpligt att kunna benämna olika värde- nivåer. Detta sker genom att ange ett värde för en egendom med vissa bestämda egenskaper (klassindelningsdata), dvs.
Värderingsmodell, Avsnitt 1 105
HK-tabell
normenheten. Då relationstabeller används består riktvärde- angivelsen i första hand av en nivåfaktor. Med hjälp av den nivåfaktor som anges i riktvärdeangivelsen beräknas värdet för normenheten.
1 kap. 3 § andra och fjärde styckena FTF
Har för en typ av värderingsenhet upprättats flera riktvärde- tabeller eller relationstabeller med olika värden för samma kombinationer av klassindelningsdata skall, om inte annat sägs i tredje och fjärde styckena, i riktvärdeangivelsen eller på annat sätt anges vilken tabell som skall användas för att bestämma riktvärdet.
För tomtmark avseende hyreshus anges värdenivån i riktvärde- angivelsen genom det i 12 kap. 1 § tredje stycket fastighets- taxeringslagen föreskrivna värdet av en kvadratmeter byggrätt ...
För hyreshusen sker beräkningen av riktvärden med ledning av en relationstabell, HK-tabellen. Tomtmarken värderas genom multiplikation av värdet per kvm byggrätt, som anges för normaltomten inom värdeområdet, med byggrättens yta i kvm.
1.4.2 Riktvärdekarta H
Varje riktvärdekarta H omfattar ett län. Av kartbilden kan indelningen i värdeområden för hyreshus och tomtmark till hyreshus utläsas. Varje värdeområde har ett nummer. Av rikt- värdekartan framgår vidare vilka H-nivåfaktor som rekommenderas för respektive värdeområde.
Riktvärdet för olika slags egendom inom varje värdeområde skall bestämmas med ledning av den riktvärdeangivelse som finns på riktvärdekartan.
1.4.2.1 Hyreshus
9 kap. 1 § FTL
Riktvärdet för hyreshus skall utgöra värdet av en värderingsenhet avseende ett eller flera hyreshus eller del av hyreshus.
Vid avsnitt 3 redovisas reglerna för vad som är en värderings- enhet. Där framgår bl.a. att bostads- och lokaldelarna i ett hyreshus utgör skilda värderingsenheter. Riktvärdena för hyreshus beräknas därför särskilt för de båda lägenhetstyperna bostäder och lokaler och inom varje lägenhetstyp för olika kombinationer av värdefaktorerna hyra och ålder.
Av 1 kap. 8 § FTF framgår att en HK-tabell med varierande kapitaliseringsfaktorer skall upprättas för hyreshus med olika ålder och lägenhetstyp.
106 Värderingsmodell, Avsnitt 1
H-nivåfaktor
Riktvärde- angivelse
1 kap. 8 § FTF
För hyreshus skall upprättas en tabell (HK-tabell) över kapitali- seringsfaktorer som utvisar värderelationerna mellan byggnader tillhörande olika åldersklasser men med samma hyra. Tabellen skall för varje åldersklass ange relativa kapitaliseringsfaktorer vid olika H- nivåfaktorer och vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorn lägenhetstyp. För byggnader som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker och med en hyra av 100 000 kronor skall faktorn vara1,00.
Det skall finnas 72 skilda värdenivåer för hyreshus. De erhålls genom att de värden som beräknas med ledning av hyra och tillämp- lig kapitaliseringsfaktor multipliceras med H-nivåfaktorer. Dessa skall vara 0,4, 0,5, 0,6, 0,7 0,8, 0,9, 1,0, 1,1, 1,2, 1,3, 1,4, 1,5, 1,6,
1,7, 1,8, 1,9, 2,0, 2,1, 2,2, 2,3, 2,4,2,5,2,6, 2,7, 2,8, 2,9,3,0,3,1, 3,2,
3,3, 3,4, 3,5, 3,6, 3,7, 3,8 3,9, 4,0, 4,2, 4,4, 4,6, 4,8, 5,0, 5,25 5,5,
5,75, 6,0, 6,25, 6,5, 6,75, 7,0, 7,25, 7,5, 7,75, 8,0, 8,25, 8,5, 8,75, 9,0,
9,25, 9,5, 9,75, 10,0, 10,5 11,0, 11,5, 12,0, 12,5, 13,0, 13,5, 14,0, 14,5
och 15,0. H-nivåfaktorn kan bestämmas olika för bostäder och lokaler inom ett värdeområde.
HK-tabellen skall utformas och värdefaktorerna ålder och lägen- hetstyp klassindelas på sätt anges i bilaga 2.
HK-tabellen är uppbyggd med utgångspunkt från att den relativa kapitaliseringsfaktorn för ett hyreshus uppfört under 1990 skall vara 1.00.
Utformningen av HK-tabellen som enligt bilaga 2 till FTF skall användas vid AFT 07 framgår av bilaga 1.
Vid beräkning av riktvärde för hyreshus tillämpas någon av de i 1 kap. 8 § FTF angivna H-nivåfaktorerna.
H-nivåfaktorn kan inom ett värdeområde bestämmas olika för de båda lägenhetstyperna.
De uppgifter om värdenivån m.m. som inom varje värde- område erfordras för att bestämma riktvärdet och som skall redovisas på karta, i tabell eller på annat sätt betecknas enligt 7 kap. 3 § fjärde stycket FTL riktvärdeangivelse.
Exempel
Riktvärdeangivelse för hyreshus HB 7,0, HL 8,0 där
HB anger hyreshus, bostadsdel HL anger hyreshus, lokaldel
7,0 och 8,0 anger rekommenderad H-nivåfaktor
Beräkningen av riktvärdet för en värderingsenhet avseende hyreshus sker genom att hyran multipliceras med den i HK-