BESLUT DEN 16 DECEMBER 2021 DNR 36/21 SIDA 1 AV 11
BESLUT DEN 16 DECEMBER 2021 DNR 36/21 SIDA 1 AV 11
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklare 2 att betala 39 900 kr till Mäklare 1.
YRKANDE M.M.
Mäklare 2 har begärt att nämnden ska fastställa att hon har rätt till hela provis- ionen för förmedlingen av bostadsrätten till lägenhet nr 1 i Brf Föreningen i Öst- stad.
Mäklare 1 har motsatt sig Mäklare 2:s begäran. För egen del har han begärt att nämnden ska fastställa att han har rätt till hela provisionen förutom 10 000 kr.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 2
Den 7 september 2020 var hon på ett intagsmöte. Hon hade kollat upp föreningen, statistik och lagt upp en försäljningsplan. Hon och säljarna fick bra kontakt, men slutligen valde de att anlita Mäklare 1. I mars 2021 ringde en av säljarna henne och sa att de hade haft väldigt många kommunikationsproblem med Mäklare 1. De hade upplevt att Mäklare 1 inte lyssnade samt att han gav olika besked angående en väldigt intresserad budgivare. Han hade sagt att budgivaren var från USA och att han var ”tät” (hade mycket pengar) samt att budgivaren hade ett ”lånelöfte- ish”, (vad det nu betyder). När säljarna gång på gång frågade om spekulanten hade lånelöfte eller inte, fick de inget klart besked.
Säljarna låg i skilsmässa och deras önskan var att sälja utan onödiga fördröjningar samt att endast få pengarna tillbaka. Säljarna hade också förstått att Mäklare 1 ville ha med flera klausuler i kontraktet. Detta, tillsammans med den dåliga kom- munikationen, gjorde att säljarna kände sig så pass otrygga att de inte kunde skriva på kontraktet – trots att de hade en köpare som kunde ge bra betalt. Säljaren upp- levde att Mäklare 1 var ett hinder för att genomföra försäljningen och valde slutli- gen att säga upp honom och kontakta henne. Säljarna var även oroliga för att Mäk- lare 1 skulle skrämma bort andra potentiella köpare. När de ringde Mäklare 1 för att säga upp uppdraget, upplevde de honom som barnslig och hotfull då han sa att han minsann hade tänkt säga upp dem också samt att han ändå kunde få rätt till provision.
Säljarna påbörjade därefter ett samarbete med henne. Hon skrev annonsen och la upp den på sin byrås förmedlingstjänst, där hon genomför många av sina försälj- ningar. Hon skickade över sin stylist samt fotograferade fasaden och kontaktade ordföranden i föreningen. De hade lagt upp en plan på att ha visningar efter påsken. Den tidigare budgivaren hade varit i kontakt med föreningen och sagt att han fortsatt var intresserad. Säljarna menade att budgivaren var välkommen på de öppna visningarna, men tyckte att hela ”relationen” med honom var så pass förgif- tad (på grund av Mäklare 1) att de inte kunde tänka sig att sälja till budgivaren innan öppen visning.
Budgivaren hade anlitat en köparmäklare som skötte en stor del av kontakten i början. Hon ringde köparmäklaren för att tala om hur säljarna planerade att ge- nomföra försäljningen. Det kom då fram att även den tidigare budgivaren hade upplevt att affären/säljarna verkade underliga på grund av kommunikationspro- blemen med Mäklare 1, och därmed fanns en osäkerhet även här. Hon fick lägga
betydande energi och tid på att lösa situationen och alla knutar som uppstått. Tack vare detta arbete kunde budgivaren slutligen lägga ett bra bud. Hon pratade även direkt med budgivaren. Till skillnad från vad Mäklare 1 hade sagt – att budgivaren var en tät person som bodde i USA – visade det sig att han inte alls bodde i USA samt att pengarna inte kom från att han var ”tät” utan att han hade fått ett arv. I hennes samtal med säljarna kom det även fram att Mäklare 1 hade framfört fel- aktig information till övriga spekulanter angående vad säljarna hade för accepterat pris.
Hon pratade med säljarna efter att ha gått till botten med allt och slutligen kom säljarna fram till att de kände sig så pass säkra att de kunde skriva på.
Hennes roll var helt avgörande för en affär. Mäklare 1:s kommunikationssvårig- heter och brist på professionalism hade innan dess lagt krokben för en möjlig affär. Mäklare 1 uppvisade stora brister i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet, t.ex. genom att inte ens kunna redovisa något så grundläggande som huruvida lå- nelöfte/finansiering fanns. Dessutom ville Mäklare 1 införa klausuler i kontraktet, mot säljarens vilja om ett ”rent” kontrakt. Mäklare 1 kunde inte heller förklara var- för klausuler skulle behövas eller vad som skulle skrivas på. Rimligen borde det därmed kunna anses att Mäklare 1 inte har gjort sitt arbete omsorgsfullt enligt god fastighetsmäklarsed.
Säljaren upplevde dessutom att Mäklare 1 var direkt hotfull och barnslig när han sades upp, vid upprepade tillfällen, och de uttryckte ånger över att överhuvudtaget haft med honom att göra.
Till saken hör även att det finns en outtalad regel bland mäklare i Öststad att den typen av krav som Mäklare 1 ställt om att få betalning trots uppsagt uppdrag, inte är något som man förväntas sänka sig till.
Mäklare 1
Han skrev uppdragsavtal med säljarna den 1 oktober 2020, cirka en vecka efter att han hade träffat dem i bostaden.
Direkt efter uppdraget publicerade han bostaden på mäklarföretagets hemsida och den matchades med företagets spekulanter. Bostaden fanns på hemsidan un- der rubriken ”På gång”, där de har ett stort flöde av spekulanter som besöker dem dagligen. Genom hemsida och Xxxxxx hade han haft kontakt med cirka 33 intres- senter, men de flesta var inte intresserade av bostaden på grund av planlösningen. Han har även haft sju fysiska visningar under tiden oktober 2020 till mars 2021.
Under denna tid var den blivande köparen AA den enda som var intresserad. Han blev kontaktad av köparens ombud på grund av att köparen under en längre tid hade befunnit sig i USA.
Ombudet kontaktade honom den 18 februari 2021. Han berättade att han hade en klient vid namn AA som var intresserad av bostaden. Ombudet gjorde klart att lå- nelöftet inte var klart just vid det tillfället, då AA hade eget företag och det tog lite längre tid att få igenom den processen. Därför ville AA skriva kontrakt med en s.k. låneklausul. Ombudet föreslog att de kunde antingen skriva med låneklausul nu eller vänta 2-3 veckor tills lånelöftet hade gått igenom och sedan skriva utan. Han vet av erfarenhet att det tar lite längre tid att få lånelöfte när man har eget företag då banken behöver göra extra kontroll av bolaget.
Efter att han framfört detta till säljarna tyckte de att det var konstigt att de skulle gå med på lånevillkor. Han förklarade för säljarna att det var ett bra alternativ, då han hade jobbat med försäljningen under nästan fyra månader och kunderna gång på gång hade tackat nej till bostaden på grund av planlösningen. Säljarna tyckte det var konstigt och trodde att han kanske kände köparna på grund av att han fö- reslog låneklausulen, alternativt att vänta två veckor. Han måste även tillägga att säljarna var i en känslig period då de gick igenom en separation. Det kändes som att de inte kommunicerade med varandra, vilket gjorde att han fick ringa båda par- ter fram och tillbaka.
På grund av att han försökte hitta lösningar för att paret skulle få en så smidig och snabb försäljning som möjligt, och att de inte skulle förlora denna köpare, tyckte säljarna att han var för ”på” och ville säga upp avtalet. Det skedde den 2 mars 2021.
Dagen innan säljarna ville säga upp uppdragsavtalet fick han alla köparens uppgif- ter inför en kontraktsskrivning, och köparen uttryckte vid flertal tillfällen att han ville gå vidare och skriva avtal så fort som möjligt. Köparen ville betala 3 000 000 kr till en början, men han förhandlade upp priset till 3 295 000 kr och förklarade att säljaren inte var villig att släppa bostaden under utgångspriset.
Den dagen säljaren sa upp uppdragsavtalet sa säljarna att de inte ville skriva kon- trakt med AA överhuvudtaget. När säljarna väl bestämde sig för att säga upp upp- dragsavtalet, bekräftade han uppsägningen skriftligen samt skickade över ett spe- kulantregister och meddelade att han hade rätt till provision om bostaden såldes till en av hans spekulanter. Detta förtydligade han även vid ett telefonsamtal med säljarna.
Nästa steg blev att Mäklare 2:s chef NN kontaktade hans chefer. NN ville att han inte skulle begära arvode vid en försäljning till anvisade spekulanter ”då det var speciellt just i Öststad” att man inte ska begära arvode.
Mäklare 2 förmedlade bostaden till hans spekulant AA, som de med säkerhet visste skulle bli köparen. Mäklare 2 har inte annonserat bostaden på Hemnet och hon har ingen stor kundkrets med tanke på de endast nio tidigare försäljningar hon haft under sin tid som mäklare. Troligen har AA kontaktat henne direkt, så hon har inte tappat någon tid där eller gjort något speciellt jobb.
Mäklare 2 har varit mäklare sedan juni 2020 med nio försäljningar och ett betyg på 4,4 på Reco, även detta visar den tid och energi hon lägger ner på sina kunder och yrket. Därmed anser han att Mäklare 2:s jobb ska likställas med ett s.k. skrivupp- drag med högst 10 000 kr i arvode.
Mäklare 2 ringde honom vid två tillfällen och ville dela arvodet 50/50, vilket han inte gick med på med tanke på hur mycket arbete han lagt ner jämfört med henne. Han har lagt ner flera månaders jobb, både via samtal och fysiska möten. Mäklare 2:s jobb var endast sju dagar. Därför anser han att Mäklare 2 endast har rätt till 10 000 kr.
Mäklare 2 tillade följande:
Om en säljare som ligger i skilsmässa vill sälja snabbt, bara vill få ”tillbaka peng- arna” och har fått (vad säljarna anser vara) ett bra bud, ändå väljer att säga upp mäklaren för att de känner sig helt utan kontroll eller trygghet i processen, då har man inte gjort allt man kan.
Att säga upp förmedlingsuppdraget innebar för säljarna att börja om helt från bör- jan, vilket krävde en stor uppoffring för säljarna i tid och energi. De behövde gå igenom processen igen med en ny mäklare, nya bilder, ny annons, stylist m.m. Trots detta var det något de tyckte var värt mödan att göra på grund av sin mycket dåliga erfarenhet av Mäklare 1. Innan säljaren sa upp uppdraget var hon mycket tydlig med hur hon upplevde situationen och inte kände sig lyssnad till. Säljarna hade mycket god kontakt med varandra under processen och var vänner, trots att de låg i skilsmässa, och var eniga om att Mäklare 1 inte lyssnade på någon av dem utan körde sitt eget race med deras gemensamma bostad. Mäklare 1:s beskrivning av situationen är därmed inte korrekt.
Mäklare 1 tycker att hon har gjort ett skrivuppdrag. I ett skrivuppdrag tar man inte kontakt med föreningen, skriver annons, skickar ut stylist och fotograf, lägger ut
bostaden på hemsidan, bearbetar spekulanter osv. Man behöver inte heller lägga avsevärt mer tid och energi på att ”släcka bränder” som tidigare mäklare anlagt så att det till slut kunde bli en försäljning som säljarna kände sig nöjda med.
Att Mäklare 1 påstår sig ha jobbat länge med objektet innebär absolut inte att han gjorde ett ordentligt jobb värt provision. Ett ordentligt jobb är när man har en nöjd kund som känner sig trygg nog att skriva kontrakt.
Det känns väldigt märkligt att göra ett så pass undermåligt jobb och ändå förvänta sig fullt arvode. Har man någon form av yrkesstolthet och vill kunna se sig själv i spegeln bör man inse när man gjort ett dåligt jobb, acceptera att inte få kompen- sation och lära sig till nästa gång. När man dessutom väljer att gå till personangrepp som Mäklare 1 gör så visar han både hur han är som person och sannolikt hur han är i relation till sina kunder.
Hennes mäklarföretag jobbar normalt sett inte med att skicka spekulantlistor och kräva arvode vid förlorade uppdrag, men eftersom Mäklare 1:s företag har visat att det är så de vill arbeta, kommer hennes företag att anpassa sig till det och ställa krav därefter. Verkligheten skiljer sig därmed åter igen från vad Mäklare 1 beskri- vit.
När hon och Mäklare 1 tidigare pratat i telefon förväntade hon sig att han maximalt skulle kräva 10 000 kr av provisionen. När han krävde mer föreslog hon 50/50 för att hon inte vill ha konflikter med en branschkollega. Hon har aldrig varit girig, men tycker att ett dåligt utfört mäklararbete inte bör uppmuntras med en stor andel av provisionen. Kompensationen ska stå i relation till det faktiska slutresultatet och säljarens upplevelse av det hela.
Tiden man haft ett objekt ute till försäljning är irrelevant. Det är inte ovanligt att en lägenhet säljs på en vecka, speciellt i dagens heta marknad. Det som spelar roll är hur man använder sin tid och att man använder tiden helhjärtat så att kunden vet att man arbetar fokuserat och effektivt enligt deras önskemål där de känner sig involverade i processen så att de till slut kan skriva kontrakt.
Hon fick inte kontakt med köparen genom Mäklare 1:s spekulantlista, utan genom föreningen som visste att det var en spekulant som var mycket intresserad. Det var absolut inget samarbete mellan henne och Mäklare 1. Bortsett från ovan nämnda problem har processen för denna försäljning generellt varit densamma som för andra försäljningar hon har haft. När det däremot gäller skrivuppdrag har redan köpare och säljare tillsammans kommit överens om omständigheterna för försälj- ningen. Hon lade ned betydande tid och arbete för att det skulle bli en försäljning
i detta fall och medlade mellan parterna så att de slutligen kom överens om om- ständigheterna och kunde skriva kontrakt. Dessutom tillkommer arbete i samband med tillträdet och deklaration. Sammantaget tycker hon allt detta arbete hon ut- fört ska återspeglas i arvodesfördelningen.
Efter att skriftväxlingen förklarats avslutad noterade nämnden följande. Den AA som Mäklare 1 i sina inlagor hade nämnt som den blivande köparen, och som Mäklare 2 inte hade invänt mot, blev inte köpare. Köpare blev i stället en BB.
Nämnden uppmanade Mäklare 1 att yttra sig över hur han såg på sambandet mellan hans arbete och BB:s köp.
Mäklare 1 svarade i huvudsak följande:
Ett juridiskt ombud, XX, kontaktade honom den 18 februari 2021. XX agerade som mellanhand till BB. XX hade flera köpare då han agerar som köpmäklare.
Han skötte kontakten med XX under hela processen. AA, BB och en CC var endast köpare, men XX skötte precis allt.
XX ville göra lägenheten till två separata lägenheter med två olika lägenhetsnum- mer, så hans klient skulle agera på det sättet. De hade gjort detta som en affärs- plan.
XX hittar objekt åt antingen vänner eller folk. Han vet inte riktigt vad XX:s relation är till CC och AA, om de är vänner eller endast potentiella köpare som han hittat.
Mäklare 2 kommenterade saken enligt följande:
Skälet till att hon var beredd att dela provisionen 50/50 var baserat på en önskan om "good-will", inte för att hon ansåg att Mäklare 1 hade rätt till det. Som det har noterats fanns inte ens köparen i spekulantlistan hon fick från Mäklare 1.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, de båda mäklarnas uppdragsavtal och Mäklare 1:s spekulantlista.
I spekulantlistan angavs AA och XX, men inte köparen BB.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Är anvisningskravet uppfyllt?
Om en bostad säljs efter ensamrättstidens slut, är det en grundläggande förutsätt- ning för provision att säljaren insåg eller borde ha insett att köparen var anvisad av mäklaren. Säljaren ska, brukar man säga, vara i ond tro om detta.
Normalt försätts säljaren i ond tro genom att den blivande köparen antecknats i den spekulantlista som mäklaren har överlämnat till säljaren, men den onda tron kan också uppkomma på många andra sätt.
Om spekulantlistan inte har överlämnats till säljaren utan endast till en Mäklare 2, tillräknas dennes onda tro säljaren. Skälet är att säljaren blir skyddad genom den regel om god fastighetsmäklarsed som säger att en säljare endast ska kunna bli skyldig att betala en provision.
I detta fall angavs köparen BB inte i spekulantlistan. Däremot angavs XX i listan. Mäklare 1 har uppgett att XX var en köpmäklare som hade flera potentiella köpare till lägenheten, bland dem BB. Mäklare 2 har inte invänt mot detta utan tvärtom synes hon ha varit medveten om att köparen var någon som hade tillhandahållits av XX.
På anförda skäl anser nämnden att anvisningskravet är uppfyllt i detta fall. Det blir därmed fråga om att ta ställning till orsakssambandet, alltså vem av Mäklare 1 och Mäklare 2 som kan anses ha bidragit mest till affären.
Allmänt om orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision.
I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvuddragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säljare, bör provisionen utgå till den mäk- lare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhand- lingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rättsfallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde
”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäkla- rens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumt- ionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäk- larnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Mäklare 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfat- tande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det in- gångna avtalet.
För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta tillgripa hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa.
Bedömningen i detta fall
Mäklare 2 ingick förmedlingsuppdrag den 15 mars 2021 och köpekontrakt teckna- des den 20 mars 2021. Exakt när Mäklare 1 vidtog de sista förmedlingsåtgärderna i ärendet har han inte redogjort för, men det förefaller ha skett i månadsskiftet februari-mars 2021. Klart är i alla händelser att det endast gick en kort tid – mindre än en månad – från det att Mäklare 1:s uppdrag avslutades och till dess att köpe- kontrakt ingicks. Det talar för det finns ett orsakssamband mellan Mäklare 1:s ar- bete och köpet.
Vad gäller priset har Mäklare 1 oemotsagd uppgett att han fick ett bud på 3 295 000 kr, alltså samma pris som bostadsrätten senare såldes för. Budet lämna-
des visserligen av en annan av XX:s spekulanter, AA, men av de uppgifter som Mäk- lare 1 lämnat framgår att köpet var en del i en affärsplan som drevs av XX, att göra om lägenheten till två lägenheter och sälja dem vidare. Mäklare 1 bör därför få tillgodoräkna sig AA:s bud vid bedömningen av orsakssambandet.
Som Mäklare 2 påpekat måste säljarna uppenbarligen ha ansett att det fanns starka skäl för att byta mäklare i ett så sent skede av försäljningsprocessen. Nämn- den har emellertid mycket små möjligheter att ta ställning till de påståenden om oskicklighet från Mäklare 1:s sida som Mäklare 2 fört fram – ord står här mot ord. Nämnden noterar dock att i ett avseende – påståendet om onödiga klausuler – har Mäklare 1 framfört en fullt rimlig förklaring, nämligen att han föreslog en s.k. låne- klausul. Om det var så, var det inget uttryck för oskicklighet, jfr rättsfallen NJA 1997
s. 127 I och II.
Sammanfattningsvis: de fakta som blivit klarlagda i ärendet talar entydigt för att Mäklare 1 har haft störst inverkan på att det blev en affär. Nämnden anser därför att han har rätt till hela provisionen, förutom de 10 000 kr som han har medgett att Mäklare 2 har rätt till.
Beräkning av beloppet
Nämnden kan endast förordna om den lägre av de båda provisionerna.
Den lägre provisionen i detta fall var Mäklare 1:s, som uppgick till 49 900 kr. Av det beloppet bör Mäklare 2 betala 39 900 kr (49 900 – 10 000) till Mäklare 1. Beloppet inkluderar moms.
Övrigt
På förekommen anledning vill nämnden påpeka följande.
Om en mäklare vet eller misstänker att en spekulant inte tänker bosätta sig i lägen- heten, och av det skälet riskerar att inte bli godkänd som medlem i bostadsrätts- föreningen, är mäklaren skyldig att upplysa säljaren om risken med att sälja bo- stadsrätten till den spekulanten, se FRN 30/18.
På nämndens vägnar:
Xxxxxx Xxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.