BESLUT DEN 12 OKTOBER 2023 DNR 18/23 SIDA 1 AV 7
BESLUT DEN 12 OKTOBER 2023 DNR 18/23 SIDA 1 AV 7
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Rätt till avdrag på provision
BESLUT
Nämnden avslår NN och YY:s krav.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 12 190 kr. Mäklaren har motsatt sig kravet.
BAKGRUND
Den 21 december 2022 sålde NN och YY (”makarna NN-YY”) en bostadsrättslä- genhet i Förorten för 12 100 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. För sitt ar- bete betingade sig Mäklaren en provision om 85 000 kr, ett belopp som framgick av det skriftliga uppdragsavtalet.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Enligt makarna NN-YY avtalade de och Mäklaren om en rabatt på mäklararvodet. Det påstådda avtalet träffades i en sms-korrespondens och rabatten ska ha mot- svarat kostnaden för annonsering på Hemnet, 12 190 kr. Mäklaren har förnekat att det har träffats ett sådant avtal.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är betalningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Makarna NN-YY
Bakgrund och grunder
De hade vid ett tidigare tillfälle anlitat Mäklaren, då gällde det en annan bostads- rätt i Förorten, lägenheten nr 1 på Xxxxxxxxxxxxxxx 00.
När fakturan för Hemnetannonsen vid det tillfället kom, ifrågasatte de den och hörde av sig till Mäklaren per telefon. Mäklaren bekräftade telefonledes att han skulle ta annonskostnaden och de skickade över fakturan från Hemnet, vilket be- kräftades efter två minuter via sms den 2 september 2021 med orden ”rabatten inlagd” Detta förhållande styrks även av förmedlingsavtalet som ingicks i sam- band med den försäljningen och av likvidavräkningen.
Lägenheten nr 1 såldes för 9 400 000 kr, vilket innebar ett arvode till Mäklaren om 189 000 kr. Så som framgår av likvidavräkningen gavs dock en rabatt på arvo- det motsvarande de 3 990 kr som Hemnet-annonsen i det fallet kostade och ar- vodet blev därmed 185 010 kr.
Senare anlitade de Mäklaren för att förmedla den nu aktuella bostadsrätten, lä- genheten nr 2 på Xxxxxxxxxxxxxxx 00. De kom överens om 85 000 kr i grundar- vode och därefter en provisionstrappa om bostadsrätten såldes över ett visst pris. Avtal om detta ingicks den 23 juni 2022.
I samband med att de ingick avtalet med Mäklaren den 23 juni 2022 skrev de föl- jande per sms, för att ha det dokumenterat och för att säkerställa att det hante- rades på samma sätt som förra gången: “Jag kom på en sak gällande arvodet – bara så att det är tydligt utgår vi från att kostnad för hemnetannons dras från ar- vodet i avräkningen. Agree?” Mäklaren svarade inte på meddelandet.
När det senare var dags att lägga upp annonsen på Hemnet, refererade de till det meddelandet och skrev ”Ska betala hemnetannonsen nu, hade missat det. Ska vi köra på premiumvarianten? Såg att du rekommenderade det”. Det fanns således en tydlig koppling mellan tidigare meddelande om vem som skulle stå för kostna- den och vilken annonstyp de senare skulle välja. Mäklaren svarade ”Ja, kör på premium”.
I tron att Xxxxxxxxxxxx skulle dras av mäklarprovisionen, gjorde de som Mäkla- ren sa och beställde den dyraste Hemnetannonsen. I efterhand har de förstått att det kan finnas ett incitament för mäklare att insistera på att säljaren ska välja just de dyrare annonserna på grund av hur deras provision från Hemnet är utformad, där den dyraste varianten kan ge upp till 40 procent tillbaka till mäklaren.
Överlåtelseavtal avseende lägenheten undertecknades den 21 december 2022. Köpeskillingen stannade på ett belopp under provisionstrappan. Köparen godkän- des som medlem i bostadsrättsföreningen den 20 januari 2023 och handpen- ningen (med avdrag för arvode om 85 000 kr) kom in på deras konto den 23 janu- ari 2023.
Den 26 januari 2023 bad de om att få kvittot på utbetalningen av handpenningen och avdraget mäklararvode, då de tyckte att avdraget var för högt. De fick inget svar. De påminde den 31 januari 2023 och fick slutligen svar den 3 februari 2023.
Rättslig argumentation
Fastighetsmäklare åläggs i lag ett stort ansvar att vara tydlig i sin kommunikation i förhållande till sin uppdragsgivare. Motsvarande långtgående skyldigheter finns inte vad gäller uppdragsgivaren, om denne är konsument.
Underlåtenheten att besvara det första meddelandet kunde inte tolkas av dem på annat sätt än att Mäklaren skulle betala annonsen, särskilt inte mot bakgrund av deras erfarenhet från den tidigare försäljningen.
Mäklarens otydlighet i att besvara något som han nu i efterhand menar är ett missförstånd kan inte ligga dem som konsumenter till last, detta eftersom de (a) hade fog att uppfatta det som att mäklare kan ta kostnaden för annonsen, (b) hade varit tydliga med sin förväntansbild i samband med att avtalet ingicks och
(c) upprepade sin uppfattning i samband med att annonsen skulle betalas och att den uppfattningen då bekräftades. Att i det läget inte visa uppdragsgivarna till rätta för det fall de hade missuppfattat kan knappast vara förenligt med god fas- tighetsmäklarsed.
Mäklaren
Förra gången han blev anlitad att sälja makarna NN-YY:s lägenhet ingick de en överenskommelse, som innebar att han skulle stå för Hemnet-kostnaden.
I det nu aktuella uppdraget träffades ingen sådan överenskommelse, och det ver- kar som att makarna NN-YY utgår från att han ska betala kostnaden på grund av ett sms som inte ens är besvarat. Makarna NN-YY har inte heller ringt honom för att få ett godkännande utan bara antagit att det var överenskommet.
I nästa sms skrev makarna NN-YY ”ska betala Hemnet annonsen nu”, vilket även det talar för att de inte hade träffat någon överenskommelse om rabatt. Sms:et skickades under semestertider och det är anledningen till att det eventuellt inte besvarades.
Makarna NN-YY påstår att han får tillbaka 40 procent av Hemnet-kostnaden, men det stämmer inte. Han har inget som helst samarbete med Hemnet. Anledningen till att han rekommenderade den dyraste Hemnet-annonsen var för att bostads- rätten var ett premiumobjekt – en lägenhet om 100 kvm högst upp i huset med takterrass och balkong i ett av Förortens populäraste bostadsprojekt. I Premium- paketet ingår även fria ompubliceringar om bostaden inte skulle säljas på första försöket, vilket de utnyttjade då det var svårt att sälja lägenheten under rådande bostadsmarknad. Makarna NN-YY sparade alltså pengar på hans rekommendation.
Han vill även tillägga att redan det överenskomna arvodet om 85 000 kr är generöst rabatterat. Hans förslag var en procent av köpeskillingen plus en stege, men ma- karna NN-YY ville ha rabatt på grund av att de var återkommande kunder och köpte lägenheten av honom bara ett år tidigare. Lägenheten såldes för 12 100 000 kr, vilket enligt hans förslag skulle generera ett arvode om minst 121 000 kr. Makarna NN-YY har alltså fått en rabatt på 46 000 kr. Det är otänkbart att makarna NN-YY skulle ha trott att han gick med på ett arvode om cirka 73 000 kr (85 000 – cirka 12 000).
Makarna NN-YY tillade följande:
Sms-konversation och den tidigare överenskommelsen
Som framgår av uppdragsavtalet undertecknades avtalet den 27 juni av dem och först den 8 juli av Mäklaren, alltså efter det att frågan ställdes per sms. Mäklarens underlåtelse att besvara sms:et den 23 juni, och hans underlåtenhet att korrigera det påstådda missförståndet, kan inte ligga dem till last.
När de i samband med betalningen av Hemnet-annonsen hänvisade till sms:et för att ytterligare påvisa sin uppfattning, borde Mäklaren i vart fall vid den tidpunkten ha förklarat sin avvikande ståndpunkt. Det kan knappast ligga dem till last att de ville dokumentera sin uppfattning i stället för att ta den muntligen, även om det också hade varit en möjlighet eftersom fastighetsmäklarlagens formkrav för upp- dragsavtal gäller mäklaren och inte konsumenten.
Arvodets storlek
Vad gäller grundarvodet kan de konstatera att arvodet för försäljningen av nu gäl- lande lägenhet var 6 000 kronor högre än avtalet vid den tidigare försäljningen. De känner inte till någon rabatt och detta är inte heller relevant för frågeställningen.
Avtalet
På Fastighetsmäklarinspektionens hemsida (xxxxx://xxx.xx/xxx-xxxxxx-xxx-xxx- medling/intaget/formedlingsuppdraget/) går att läsa att det normalt ingår i mäk- larens förmedlingsuppdrag att marknadsföra bostaden. Det ter sig då rimligt att kostnaden för sådan marknadsföring ingår i den avtalade förmedlingsprovisionen, såvida inte något annat avtalats. I det aktuella förmedlingsuppdraget anges under rubriken "Marknadsföring" att "Uppdragsgivaren tillåter att förmedlingsobjektet utannonseras i dagspress och på Internet". Det styrker deras ståndpunkt att mark- nadsföring, även via internet, är en del av förmedlingsuppdraget. Ingenstans i av- talet finns det beskrivet att marknadsföring medför extra kostnader för dem.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit det av uppdragsavtalen avseende det tidigare och det nu aktuella uppdraget samt viss sms-korrespondens.
En sms-korrespondens mellan makarna NN-YY och Mäklaren den 2 september 2021, alltså i det tidigare förmedlingsuppdraget, hade följande innehåll:
Samma dag som det nu aktuella uppdragsavtalet ingicks, den 23 juni 2022, skrev makarna NN-YY följande till Mäklaren:
Den 31 augusti 2022 utväxlade makarna NN-YY och Mäklaren följande sms:
I uppdragsavtalet för den aktuella förmedlingen angavs bland annat följande:
NÄMNDENS BEDÖMNING
Det är makarna NN-YY som har bevisbördan för sitt påstående om att parterna träffade ett avtal med innehåll att Mäklaren skulle stå kostnaden för Hemnet-an- nonsen.
Det brukar ibland sägas att ”den som tiger samtycker”, men avtalslagens inställning är den motsatta. Någon gång kan passivitet visserligen medföra avtalsbundenhet
– se exempelvis rättsfallet NJA 2006 s. 638 – men inte i ett fall som detta. Makarna NN-YY:s sms den 23 juni 2022 – se ovan under rubriken ”Utredningen” – avslutades med en fråga, ”Agree?”. Redan det visar att de inte hade fog för att uppfatta Mäk- larens underlåtenhet att besvara sms:et som en accept på deras förslag. Att Mäk- laren stod för Hemnet-kostnaden i det tidigare uppdragsavtalet medför ingen an- nan bedömning.
Inte heller bevisar parternas sms-konversation den 31 augusti 2022 att de hade avtalat om att Mäklaren skulle stå kostnaden för Hemnet-annonsen. Konversat- ionen ger möjligen ett visst begränsat stöd för att makarna NN-YY ansåg att det fanns ett sådant avtal, men inte mer än så.
Det är i och för sig riktigt, som makarna NN-YY påpekat, att om inget annat avtalats ska mäklarens arvode täcka marknadsföringskostnaderna, men det gäller sådana kostnader som mäklaren har haft och som denne valt att lägga ner på uppdraget. Avtalet om annonsering på Hemnet är ett separat avtal som ingås mellan upp- dragsgivaren och Hemnet, vilket framgick av uppdragsavtalet mellan makarna NN- YY och Mäklaren. Av det följer att Hemnet-kostnaden inte täcks av mäklararvodet, om det inte särskilt har överenskommits mellan uppdragsgivaren och mäklaren. Men som framgått är det inte visat att det har träffats någon sådan överenskom- melse.
Av nu anförda skäl kan makarna NN-YY:s krav inte bifallas.
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.