BESLUT DEN 23 MARS 2023 DNR 109/22 SIDA 1 AV 13
BESLUT DEN 23 MARS 2023 DNR 109/22 SIDA 1 AV 13
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Jur kand ME
Vad saken gäller
Nedsättning av provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att sätta ned sitt krav på arvode för för- medling av NN och YY:s bostadsrätt till 33 000 kr.
YRKANDE M.M.
NN och YY begär, som de slutligen bestämt sin talan, att Mäklaren sätter ned sitt krav på ersättning till 12 250 kr, det vil säga till en fjärdedel av ursprungligt belopp.
Mäklaren motsätter sig kravet.
BAKGRUND
Den 28 september 2022 sålde NN och YY (”makarna NN”) sin bostadsrättslägenhet i Förstaden för 3 500 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Makarna NN gör gällande att Xxxxxxxx inte hanterade budgivningen på ett korrekt sätt. De begär att provisionen ska sättas ned.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Makarna NN har i huvudsak anfört
I februari 2022 fick Xxxxxxxx ensamuppdrag att sälja deras bostadsrätt. Annons på Hemnet publicerades den 2 september med ett utgångsbud på 3 395 000 kr. Öns- kat slutpris var 3 700 000 kr, ett pris som Mäklarbyråns mätverktyg värderat lägen- heten till. Försäljningsprocessen var långsam med fem visningar. Den 28 septem- ber såldes lägenheten för 3 500 000 kr.
Invändning 1 – Mäklaren har brutit mot god fastighetsmäklarsed genom att inte ta tillvara säljarnas ekonomiska intressen
På förmiddagen den 27 september meddelade Mäklaren att marknaden var sådan att de borde få till stånd ett avslut på 3 500 000 kr. Såvitt de vet började han sedan förhandla med blivande köpare (budgivare 2) för att nå upp till denna summa. Han återkom till dem med besked att budgivaren var beredd att lägga ett sådant bud men tillade att om de valde att inte anta budet, skulle budgivaren återgå till sitt första bud, 3 460 000 kr. De uppfattade budet som villkorat. Budgivaren har senare i ett sms bekräftat att han inte villkorat budet.
De bad Mäklaren att stämma av budet med tidigare budgivare och intressenter från visningarna för att få en reaktion. Han återkom med besked att det var frukt- löst. Han hade hört av sig till tidigare budgivare. Budgivare 3 hade förklarat att han inte längre var intresserad.
När de, efter att ha skrivit kontrakt med budgivare 2, bad att få se anbudsförteck- ningen, står det vinnande budet som ett dolt bud. Mäklaren har inte uppgivit att budet var dolt. Inte heller budgivaren har vid förfrågan uppgivit att budet var dolt.
De kontaktade budgivare 3, som uppgav att Mäklaren inte berättat var det ledande budet låg. Detta är typiskt för ett dolt bud, men otypiskt om ingen mer än mäklaren vet att det är ett dolt bud. De ifrågasätter om de har fått bästa möjliga pris.
Mäklaren har mot deras redogörelse invänt, att de blandat ihop budgivare 2 och 3. De förstår inte den invändningen.
Invändning 2 – Mäklaren bestämde egenmäktigt att det skulle vara en sluten bud- givning och satte en deadline för motbud
Genom att inte berätta att det vinnande budet var dolt och att, trots uppmaning, inte heller framföra budet till övriga intressenter, har Mäklaren gått mot deras rät- tighet att styra hur budgivningen ska gå till. De ville se en öppen budgivning. Mot deras vilja blev budgivningen i slutskedet dold. Mäklaren satte själv en deadline för möjliga intressenter. Den låg tre timmar innan budet från budgivare 2 noterades i anbudförteckningen. Detta ser de som ett allvarligt fel. De vill uppmärksamma vad som anges i Fastighetsmäklarinspektionens beslut 21-1618:
”Om öppen eller sluten budgivning ska användas och hur länge en budgivning ska pågå är uppdragsgivarens beslut. Uppdragsgivaren kan när som helst lämna nya an- visningar för budgivningen. En mäklare har ingen generell skyldighet att informera en potentiell köpare om bud eller andra meddelanden från övriga spekulanter. Av praxis framgår det dock att fastighetsmäklaren har en skyldighet att lämna korrekt och full- ständig information till spekulanterna om villkoren för budgivningen och att se till att informationen inte är vilseledande.”
Invändning 3 – Mäklaren har inte informerat köparen om undersökningsplikten
Vid genomgång av kontraktet inför undertecknandet utbrast köparna när de kom till undersökningsplikten: ”but we didn’t check the pipes”.
De ifrågasätter om Mäklaren underlåtit att informera köparna om undersöknings- plikten. En sådan underlåtenhet hade kunnat riskera hela affären. Det var extra viktigt att budgivaren, som inte talar svenska och köpte sin första bostadsrättslä- genhet, tidigt och tydligt blev informerad om undersökningsplikten.
De vill lyfta fram Fastighetsmäklarinspektionens beslut 21-0203 där det hänvisas till 20 § köplagen. Som påföljd varnas mäklaren för att inte skriftligen ha meddelat om undersökningsplikten.
Vidare vill de lyfta fram Fastighetsmäklarinspektionens beslut 21-1791 med hän- visning till en dom från Kammarrätten i Göteborg (894-20), där kammarrätten be- dömer att information om undersökningsplikt inte får lämnas så sent som vid kon- traktsskrivningen.
Invändning 4 – Mäklaren har brustit i rådgivnings- och upplysningsskyldighet
De har under försäljningsprocessen från och med den 2 september återkommande fått bedyranden från Mäklaren att deras målsättning om 3 700 000 kr var rimlig.
Så sent som den 22 september får de, om än i mer försiktiga ordalag, veta att mål- sättningen är rimlig. Den informationen ligger också till grund för att inte acceptera budgivare 3:s – inte noterade – bud den dagen på 3 500 000 kr.
Den 28 september har Mäklaren svängt helt i sin rådgivning. Allt är nattsvart och det bästa vore att få ett avslut på 3 500 000 kr.
Den 29 september är de i kontakt med Xxxxxxxxx chef som bekräftar att man på kontoret har en kontinuerlig dialog om den förändrade marknaden och att mäk- larna ska upplysa sina säljare om detta. De anser att Mäklaren varit positiv till ett slutbud på 3 700 000 kr fram till den 27 september, då han plötsligt började måla dystra bilder med stöd av bankernas prognoser och det ändrade ränteläget.
Invändning 5 – Mäklaren har inte noterat bud i anbudsförteckningen
Den 22 september lämnade budgivare 3 ett villkorat bud på 3 500 000 kr. Mäklaren framförde budet muntligen till dem men har underlåtit att notera budet i anbuds- förteckningen.
De vill framhålla att Fastighetsmäklarinspektionen i beslut 20-1806 meddelat en erinran på grund av en anbudsförteckning som inte var fullständig och i beslut 21- 2076 uttalat:
”Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud.”
De vill även hänvisa till Högsta förvaltningsdomstolens dom i mål 3567-14 där det konstateras att anbudsförteckningen är en av de mest centrala delarna i mäklarens uppdrag.
Invändning 6 – Mäklaren bokar upp sig för mycket
Inför den första visningen var Mäklarens schema enligt hans egna uppgifter fullspäckat. Han skulle visa deras lägenhet, sedan vidare till en lägenhet i Förorten och därefter tillbaka till deras grannlägenhet. Den första visningen är den mest kri- tiska. Ju längre ett objekt ligger ute utan att budgivningen tar fart, desto mer sig- nalerar det att något är fel med objektet. De ifrågasätter därför om han hade till- räcklig tid för att engagera sig i deras uppdrag.
Övriga noteringar
Vid samtal kring vad som har gått fel i strategin kring försäljningen hänvisar Mäk- laren till att han jobbat hårt samt att de nått ut med en bra räckvidd på Hemnet och att det därför kan bedömas att marknaden har satt sitt pris. De anser att han
inte kan ta åt sig äran för detta, då det är de som har betalat för pluspaketet med Raketen-tillägg. Efter publiceringen var de även tvungna att påpeka att den valda bilden endast visade en balkong med gråare bakgrund. Han ändrade bilden till nå- got mer livfullt.
Mäklaren har svängt i fråga om vad deras balkong har haft för betydelse för för- säljningen. Inledningsvis placerade han ett flertal bilder på den lilla balkongen som det första i bildspelet. När de frågade varför, svarade han att balkonger är ett för- säljningsargument och att det kommer att ge deras lägenhet ett högre kvadratme- terpris än grannlägenheten som saknar balkong. Vid summering av försäljningen noterar de att deras kvadratmeterpris blev dryg tusen kronor lägre än för grannlä- genheten. Han hävdar nu att det beror på att mindre lägenheter har ett högre kvadratmeterpris, något han inte pratat om inledningsvis.
Som de uppfattade förmedlingsavtalet är arvodet 1,4 procent av slutpriset men som lägst 60 000 kr. För att nå upp till 60 000 kr så skulle slutpriset för deras lägen- het ha hamnat kring 4 200 000 kr. Detta ger dem anledning att i efterhand miss- tänka att Mäklaren ville få ett snabbt avslut. Han såg ingen egen vinning att arbeta för ett högre slutpris, då förhandlad bonusnivå var långt bortom räckhåll. Det är anmärkningsvärt att han i sitt yttrande till nämnden justerar provisionen. I det för- medlingsuppdrag som de givit in till nämnden är minibeloppet inte överstruket. Mot bakgrund av denna för dem nya uppgift justerar de sitt yrkande till en ned- sättning till en fjärdedel, vilket innebär 12 250 kr i stället för ursprungligen begärd nersättning till 15 000 kr.
Mäklaren är omvittnat bra på kommunikation. De förstår därför inte hur fel – som det hemliga dolda budet, missen med den inte kommunicerade slutliga budgiv- ningen eller underlåtenheten att kommunicera köparens undersökningsplikt – skulle kunna uppstå annat än medvetet. För att ytterligare visa hur han förhåller sig till sanningen åberopar de fyra bostadsannonser från oktober 2022 där det anges att tunnelbanans gula linje ska öppna redan 2025. Enligt Regionen är plane- rad trafikstart 2028. Enligt god fastighetsmäklarsed ska mäklare förhålla sig till 10 § i marknadsföringslagen (2008:486)
Mäklaren har åberopat Fastighetsmäklarinspektionens beslut att skriva av deras anmälan till inspektionen. De vill framhålla att han i sitt yttrande den 3 januari 2023 lämnar en annan bild än tidigare. Det uppdrag de gav till honom var att stämma av budet 3 500 000 kr med alla potentiella intressenter. Det intygade han över telefon att han gjort. I yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen anges: ”det var under diskussion med säljaren som han svarade att det finns ingen att kommunicera
3 500 000 kr med då alla tackat nej redan vid 3 460 000 kr och med det svaret nöjde sig säljarna och hade då inget mer önskemål.” De har inte accepterat att det inte fanns någon att kommunicera budet till. Vad de accepterade var att ingen hade bjudit över den förhandlade summan 3 500 000 kr.
Mäklaren har i huvudsak anfört
Invändning 1
Makarna NN blandar ihop budgivare 3 och köparna. Han hade en diskussion med budgivare 3, inte med köparna. Köparna var tydliga med att det var deras sista bud som de ville framföra till säljarna.
Han har under försäljningens gång haft kontakt med budgivare 3. Denne medde- lade dock att han efter visningen inte var intresserad av bostaden.
Xxxxxxx var då de enda intressenter som var kvar i försäljningen, så han inledde en förhandling med dem. I förhandlingen fick han upp budet till 3 500 000 kr efter att budgivningen hade stannat på 3 460 000 kr, vilket var köparnas bud. Samtidigt som han förhandlade upp köparnas bud, hade köparna önskemål om att skriva kontrakt samma dag och om tillträdesdatum. Då han inte visste om makarna NN skulle ta budet, eller om önskat tillträde skulle passa, noterade han köparnas bud i systemet. Ett bud direkt till makarna NN; det var den enda spekulanten som var kvar.
Han har under försäljningen nått ut till samtliga spekulanter innan affären avsluta- des och har meddelat samtliga spekulanter att han behövde få besked för att hinna samla in intresse från de kunder som besökt visningarna om sådant fanns. Vad det gäller budgivare 3 specifikt var denne inte längre intresserad av bostaden och valde att titta på andra lägenheter.
Invändning 2
Budgivningen har varit öppen från start till mål – ända till den sista förhandlingen med den slutliga spekulanten. Det förekom inga dolda bud. Han markerade budet felaktigt som dolt eftersom det inte hade kommunicerats med någon annan spe- kulant.
Sms-meddelandet som han skickade ut den 27 september kl. 10:43 var enkom för att vara tydlig mot samtliga intressenter och att han behövde få ett svar innan av- slut. Ingen av intressenterna var intresserade av lägenheten. Meddelandet skicka-
des ut när budgivningen hade stannat på 3 460 000 kr. Ändå lyckades han för- handla upp köparens bud (som då hade det högsta budet) till 3 500 000 kr. Därmed fick makarna NN 40 000 kr mer. Under försäljningens gång är det inte alltid själv- klart att alla kunder svarar på mäklarnas samtal efter en visning. Därför skickade han ut en sms-förfrågan för att fånga upp ett eventuellt sista intresse.
Invändning 3
Han informerar under visningstillfällena att spekulanterna har god tid på sig att undersöka lägenhetens skick. Detta är även något som står med i Mäklarbyråns objektsbeskrivningar för att alla ska få informationen tidigt eller om man inte har hört det på visningen eller kommer ihåg det. Vid kontraktsskrivningen påpekas undersökningsplikten alltid och man skriver även under att man har tagit del av informationen. Köparna har även i sms bekräftat att detta ses som sunt förnuft. De har också, utöver detta, varit på två visningar i bostaden. Att de, trots uppmaning att undersöka lägenheten, inte har gjort det ansvarar inte fastighetsmäklaren för efter lämnad information.
Invändning 4
Det är näst intill en omöjlighet att som mäklare sätta det exakta slutpriset under rådande marknad. Han och makarna NN har haft 3 700 000 kr som mål. Han har varit positiv under försäljningen. När alla beslut från intressenterna hade kommit in tillsammans med de besked som banker och media skrev om, samt hans kolle- gors pågående försäljningar där andra lägenheter inte ens fick bud eller såldes, det vill säga när alla kort låg på bordet, rekommenderade han makarna NN att försöka få till en affär. Prisförslaget var innan en öppen visning och innan de givit hela mark- naden chansen att säga sitt om bostaden, vilket också var anledningen till att de valde att hålla den öppna visningen i hopp om att få mer.
Invändning 5
Han och budgivare 3 diskuterade vad ett bud skulle ligga för att få ett avslut. Bud- givaren skulle tänka på saken. Han å sin sida testade frågan hos makarna NN som i stället valde att ha visningen, varför budgivaren stod kvar vid sitt bud om 3 450 000 kr i stället för ett förslag på avslut. När budgivare 3 fick reda på att makarna NN ville ha ytterligare en visning lämnade han inte något bud på 3 500 000 kr, varför ett sådant inte finns med i budlistan.
Invändning 6
Det är fullt normalt att en mäklare har tre visningar på en helg, speciellt på dagens marknad då mycket inte säljs under första veckan. Många mäklare kan till och med behöver visa fler än tre lägenheter. Detta har inte haft någon påverkan på affären eller den tid han har lagt ner för att makarna NN skulle få ett så högt pris som möjligt.
Övriga invändningar
Mäklarbyrån är känd för sin breda marknadsföring. Makarna NN har valt att även investera i mer marknadsföring, vilket är bra för att öka chanserna för en ännu bättre försäljning. Gällande bilderna i annonsen har han kommit med sin yrkes- mässiga rekommendation om vad han vet fungerar bäst; vad kunderna efterfrågar. Givetvis är det alltid säljaren som har sista ordet i samtliga beslut i affären, varför han ändrade till deras valda bilder.
När han och makarna XX diskuterade uppdraget kom de överens om att mini- miprovisionen inte skulle gälla. Han såg sedan att den inte var överstruken i upp- draget efter undertecknandet, varför han strök uppgiften i sitt exemplar. Han trodde att detta bara glömts bort. De har därefter talat om det och han har då sagt att minimiprovisionen är struket i hans exemplar. Arvodet blir således 49 000 kr.
När tunnelbanan ska stå klar har flyttats fram. I annonserna står det därför ”beräk-
nas” vilket inte är definitivt.
Han vill med anledning av makarna NN:s kommentar kring Fastighetsmäklarin- spektionens avskrivningsbeslut förtydliga att han först fick säljarens uppdrag att stämma av budet med alla budgivare men då framhöll att det inte var någon me- ning med detta eftersom alla tackat nej vid budnivån 3 460 000 kr. Han uppfattade att de var överens om att det inte var meningsfullt att gå tillbaka och fråga alla igen om de ville lägga ett nytt bud när nivån var 40 000 kr lägre. Att budet angavs som dolt var fel – ett skrivfel.
UTREDNINGEN
Makarna NN har åberopat svar på frågor som de i sms riktat till köparna efter det att köpet avslutats. En fråga gällde om köparna villkorat det slutliga budet, exem- pelvis att det endast gällde under 24 timmar. På detta svarade köparna att de klar- gjorde för mäklaren att det var deras sista bud och att de önskade ett avslut så
snart som möjligt. I ett svar på frågan om mäklaren informerat om undersöknings- plikten svarade köparna: ”About the undersökningsplikt, we are aware of that, it is included in the contract.” I en följdfråga undrade makarna NN om köparna hörde talas om undersökningsplikten första gången vid genomgång av kontraktet eller om mäklaren informerat om detta tidigare. På detta svarade köparna: ”It is possi- ble he did, it sounds like common sense to me.”
Makarna NN har även åberopat en sms-konversation med budgivare 3 som de ini- tierade efter det köpet slutförts. Torsdagen den 29 september ställde de frågan: ”Fick du i tisdags information från [Mäklaren] om att det kommit in ett bud på 3,5 på vår lägenhet?” På detta svarade budgivaren: ”Ja, jag bad mäklaren att meddela dig att jag var beredd att betala 3,5 miljoner för att få ett avslut fredag 23 sept. Men när det ändå blev extravisning efter det så blev jag irriterad på mäklaren och valde att se på andra objekt.” Svaret följdes av följande fråga från makarna: ”För- sökte [Mäklaren] kontakta dig tisdagen 27 september efter kl. 15?” Frågan besva- rades med: ”Nej, fick detta sms tis 10:44. Hej! Nu går vi mot ett avslut på [Bostads- gatan] och för att lägga ett bud innan avslut vänligen återkom senast 12:00”. Bud- givaren tillade: ”Men då hade jag också sagt att jag inte var intresserad. Mitt bud gällde fredagen”.
Budlistan är åberopad.
Budgivare | Bud | Datum | Tid | Noteringar/villkor |
2 | 3 500 000 Dolt bud | 2022-09-27 | 15:00:00 | |
2 | 3 460 000 | 2022-09-23 | 11:52:22 | |
3 | 3 450 000 | 2022-09-22 | 14:31:08 | |
2 | 3 440 000 | 2022-09-22 | 09:33:58 | |
3 | 3 425 000 | 2022-09-21 | 11:33:49 | |
2 | 3 410 000 | 2022-09-19 | 14:37:02 | |
1 | 3 395 000 | 2022-09-11 | 12:52:35 |
Mäklaren har åberopat Fastighetsmäklarinspektionens beslut att skriva av ma- karna NN:s anmälan av försäljningen. Makarna XX har å sin sida åberopat inspekt- ionens förelägganden under tillsynsprocessen och Mäklarens svar.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Rättsliga utgångspunkter
Enligt 3 kap. 24 § fastighetsmäklarlagen (2021:516) kan fastighetsmäklarens ersätt- ning sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldig- heter mot köparen eller säljaren. Detta gäller dock inte om åsidosättandet är av ringa betydelse.
Det är fråga om en objektiv bedömning utan koppling till om mäklaren varit oakt- sam eller om någon drabbats av en skada. Nedsättning kan ske om mäklaren inte utfört hela uppdraget eller inte uppfyllt sina skyldigheter enligt lag eller avtal.
Krav på skriftlig form gäller för förmedlingsuppdraget och mäklaren får endast åbe- ropas avtalsvillkor som har sådan form. Undantag gäller dock för ändring av objek- tets pris och andra villkor för överlåtelsen (3 kap. 3 §).
Mäklarens allmänna skyldighet är att utföra uppdraget med omsorg och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Inom denna ram ska mäklaren tillvarata både säljarens och köparens intressen, men särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intres- sen (3 kap. 1 §).
Förutom praxis har mäklaren, när det gäller god fastighetsmäklarsed, att förhålla sig till vad som specifikt anges i lagen. Av intresse i detta fall är bland annat att mäklaren ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Vidare att mäklaren ska upplysa köpare om hur säljaren avser att genomföra för- säljningen. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet (3 kap. 12 §).
Det finns inga krav i lagen hur den skriftliga information om undersökningsplikten ska vara utformad eller när den ska lämnas. Det anges endast att mäklaren ska verka för att en undersökning kommer till stånd före köpet, vilket rimligen talar för att den ska lämnas i god tid före köpet; praxis ger stöd för en sådan tolkning.
Vidare gäller att mäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (jour- nal). Mäklaren ska också upprätta en företeckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (bud- givningslista) (3 kap. 18 §).
Syftet med budgivningslistan är att säkerställa att alla bud blir beaktade, det vill säga att budgivningen är transparent och i efterhand kan kontrolleras i detalj. Det är säljaren som bestämmer formerna för budgivning, exempelvis om den ska vara öppen eller dold. Det är också säljaren som avgör när budgivningen har nått vägs ände, men mäklaren har likväl att hantera eventuella ytterligare bud, meddelan- den och liknande till dess att köpekontraktet undertecknats.
Bedömning av ärendet
Makarna NN:s initiala uppfattning om arvodet har, med hänsyn till vad Mäklaren uppgivit i nämnden, visat sig vara felaktig. Det är dock anmärkningsvärt att han, när han noterade att hans kopia av förmedlingsuppdraget inte stämde överens med hans uppfattning om avtalet, underlät att kontakta makarna NN för att genom ett skriftligt tillägg (rättelse) undanröja all tveksamhet. Genom sin passivitet har han enligt nämnden åsidosatt sina skyldigheter gentemot makarna.
Makarna NN gör gällande att Mäklaren brustit i god fastighetsmäklarsed genom att inte ha tagit tillvara deras ekonomiska intressen. Kritiken gäller att han, med ändring av tidigare överenskommen ambitionsnivå, tisdagen den 27 september meddelade att marknaden var sådan, att de borde försöka få ett avslut på 3 500 000 kr. Han återkom med besked att blivande köpare var beredd att lägga ett sådant bud men, om budet inte accepterades, skulle köparen återgå till lagt bud om 3 460 000 kr. De uppfattade budet som villkorat. Budet ”förhandlades upp” till 3 500 000 kr. Mäklaren hanterade det vinnande budet som ett dolt bud utan att kommunicera detta med dem eller med övriga budgivare.
Mäklaren hävdar att makarna NN blandat ihop den kommunikation han haft med köparna och med budgivare 3. Budgivare 3 meddelade efter visningen att han inte var intresserad av lägenheten. Köparna var tydliga med att det bud de lagt var de- ras sista bud. Då det var osäkert om makarna skulle godta köparnas slutbud, note- rade han budet i systemet. Han förhandlade upp budet till 3 500 000 kr.
Nämnden konstaterar att Mäklaren trots de invändningar som makarna NN fört fram inte närmare förklarat i vilket avseende de blandat samman hans kommuni- kation med budgivare 2 och 3. Inte heller har han fört fram någon bevisning till stöd för vilka uppgifter han kommunicerat till makarna och till budgivarna 2 och 3 när det gäller respektive budgivares slutbud och när det skett.
Parterna är överens om att budgivningen skulle ske öppet. Med undantag för det sist avgivna budet, som antecknats som dolt, synes så ha varit fallet. Om denna avvikelse haft någon praktisk betydelse går inte att fastställa. Budgivningslistan
återspeglar inte händelseförloppet så som parterna var för sig redovisat detta; inte heller i förhållande till åberopad sms-konversation. Nämnden noterar att det bud om 3 500 000 kr som budgivare 3 har uppgivit att han var beredd att betala, om han fick avslut fredagen den 23 september, inte finns med i förteckningen. Det saknas journalföring som visar att detta bud kommunicerats med makarna NN och övriga budgivare; likaså saknas journalföring om extra visning och när makarna be- slutat att avbryta budgivningen.
Genom att inte kontinuerligt föra anteckningar över förmedlingsuppdraget och förändringar i budgivningen, har Mäklaren enligt nämnden åsidosatt sina skyldig- heter gentemot makarna NN.
Makarna NN har inte invänt mot Mäklarens uppgift att det i objektsbeskrivningen anges att köparen har en undersökningsplikt. Det formella kravet att mäklaren skriftligen ska upplysa om denna plikt har således Mäklaren fullgjort. Eftersom upp- maningen lämnats i objektsbeskrivningen får den anses lämnad i god tid. Det utta- lande som makarna påstår att köparen gjorde vid kontraktsskrivningen ”but we didn’t check the pipes” kan inte ges den tolkningen att Mäklaren underlåtit att in- formera; snarare talar uttalandet för att köparen inte följt uppmaningen. Inte hel- ler den sms-konversation som ligger i tiden efter kontraktsskrivningen, och som makarna åberopar, stöder påståendet att Mäklaren inte fullgjort sin skyldighet att informera om undersökningsplikten. Nämnden konstaterar att Mäklaren inte i denna del brustit när det gäller att följa god fastighetsmäklarsed.
Makarna XX riktar kritik mot Mäklaren för att denne brustit i sin rådgivnings- och upplysningsplikt; svängt från ett möjligt försäljningspris på 3 700 000 kr till en dys- ter bild några dagar senare med råd att de borde försöka få ett avslut på 3 500 000 kr.
Nämnden kan inte finna att utredningen ger stöd för att Mäklaren i denna del vid utförande av uppdraget åsidosatt i sina skyldigheter mot makarna NN. Den föränd- rade prisbilden har framträtt efter det att lägenheten varit ute på marknaden och där inte rönt förväntat intresse. Det är fråga om en justering på cirka sex procent av ett uppskattat slutpris, vilket inte är anmärkningsvärt; allra minst under rådande förändring av marknadsförutsättningarna på grund av händelserna i omvärlden.
Makarna NN har även ifrågasatt om Mäklaren engagerat sig tillräckligt i uppdraget på grund av tidsbrist; visning av andra objekt samma dag som första visningen av deras objekt. De har även haft synpunkter på urval av bilder vid marknadsföringen av lägenheten, på Mäklarens uppfattning om betydelsen av balkong och om kvadratmeterpris relaterat till lägenhetens storlek samt att han vid marknadsföring
av andra lägenheter lämnat felaktiga uppgifter om tidpunkten för utbyggnad av T- bana till området.
Vad makarna NN anfört i dessa delar är en allmänt hållen kritik och kan enligt nämnden inte tillmätas sådan betydelse att Mäklaren ska anses ha åsidosatt sina skyldigheter gentemot dem vid utförande av förmedlingsuppdraget.
När det gäller rättelse av det skriftliga förmedlingsuppdraget, journalföring och hantering av budgivningslista samt kommunikation av budgivningen gör nämnden bedömningen att Mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt god fastighets- mäklarsed. Nämnden anser att åsidosättandet inte är av ringa betydelse.
Vid en sammanvägning av de situationer där Mäklaren åsidosatt sina skyldigheter finner nämnden skäligt att ersättningen till honom sätts ned till avrundat två tred- jedelar av avtalat arvode, eller till 33 000 kr.
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. chefsjuristen Xxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.