BESLUT DEN 23 MARS 2023 DNR 97/22 SIDA 1 AV 6
BESLUT DEN 23 MARS 2023 DNR 97/22 SIDA 1 AV 6
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden, som anser att Mäklare 2 har rätt till 80 procent av provisionen, re- kommenderar Mäklare 2 att betala 14 625 kr till Mäklare 1.
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att Mäklare 2 ska betala 58 500 kr exklusive moms (73 125 kr inklusive moms), alternativt hela den provision som säljarna har betalat till ho- nom för förmedlingen av en fastighet.
Mäklare 2 har motsatt sig kravet. För egen del har han begärt att nämnden ska fastställa att han har rätt till hela provisionen.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Mäklare 2 har förmedlat en fastighet i Östbyn till en av henne anvisad köpare, NN, som fanns antecknad i hennes spekulantlista.
Hon tecknade förmedlingsavtal med säljarna den 3 januari 2022. Efter tio visning- ar och bud som säljarna inte accepterade, överenskom hon och säljarna den 1 juni 2022 att Mäklare 2 skulle överta uppdraget för att hitta nya spekulanter på sin marknad. Uppsägningshandling samt spekulantlista skickades till säljarna med kopia till Mäklare 2.
Den 16 augusti 2022 kom det till hennes kännedom att Mäklare 2 hade förmedlat fastigheten till hennes spekulant NN. Det skedde strax efter uppsägningen av uppdragsavtalet.
Mäklare 2
Under senare delen av våren 2022 hade han kontakt med säljarna vid diverse vis- ningar av fastigheter i Småstaden som de var intresserade av. De hade svårt att köpa något då de inte fick sin egen fastighet i Östbyn såld. Vid ett tillfälle i slutet av maj 2022 kontaktade de honom och ville att han skulle ta över försäljningen.
Han kontaktade Mäklare 1 och diskuterade försäljningen. Mäklare 1 sa att det var OK att han tog över, då hon bara önskade att det skulle gå bra för säljarna. Hon skulle därför inte ställa några krav mot honom eller säljarna.
De pratade om hur många visningsgäster Mäklare 1 hade haft och kom fram till att det var två spekulanter som hade lagt bud i mitten på maj. Hans kollega EW hade kontakt med den ena spekulanten (familjen NN) angående försäljning av deras gård utanför Östbyn, så han hade redan vid sitt samtal med Mäklare 1 vet- skap om familjen NN:s intresse. Familjen CC från Stationssamhället hade bjudit 4 950 000kr med förbehåll för egen försäljning i Stationssamhället. Familjen NN hade bjudit 3 700 000 kr, vilket var långt från utgångspriset. Mäklare 1 mejlade bekräftelsen av uppsägningen till säljarna och till honom den 1 juni 2022.
Han och säljarna undertecknade ett förmedlingsavtal den 8 juni 2022. Utgångs- priset sattes till 0 000 000 kr. Han tog kontakt med familjerna CC och NN då det gått cirka tre veckor sedan de lade sina bud. Familjen CC hade oförändrat läge då ingen spekulant var i läge för att köpa deras fastighet i Stationssamhället. Han
kontaktade även YY, maka till NN, för att stämma av hur de låg till; han hyste inga större förhoppningar då deras bud låg 1 250 000 kr under utgångspriset.
Efter lite förhandlingar och diskussioner lade familjen NN ett bud på 4 875 000 kr, vilket var en rejäl höjning. YY förklarade att de aldrig skulle köpa fastighet(en) genom Mäklare 1. Han frågade inte varför och vet fortfarande inte. Köpekontrakt skrevs den 12 juni 2022.
Han anser att Mäklare 1 inte har rätt till någon del av provisionen. Dels eftersom familjen NN:s bud till Mäklare 1 var 1 175 000 kr under deras bud till honom, dels eftersom det aldrig skulle bli affär så länge Mäklare 1 förmedlade fastigheten,
Han förstår inte heller att Mäklare 1 beräknar sitt krav på sin provision på hela köpesumman och inte på det bud hon fick in, och med användning av hans pro- visionssats som låg 0,75 procent över hennes.
Mäklare 1 tillade i huvudsak följande:
Hon hade kontakt med Mäklare 2 och önskade lycka till med hans uppdrag. De var överens om att det kunde finnas nya spekulanter på hans marknad som kunde köpa familjen AA:s fastighet som permanentboende. Det var aldrig tal om att hon inte skulle ha anspråk för hennes redan anvisade spekulanter.
I samband med att familjen NN lagt sitt första bud på 3 700 000 kr informerade hon familjen AA, som såklart inte blev överförtjusta med ett bud så lågt under det förväntade. De kände till paret NN, då Östbyn är en liten ort, och tyckte det var oförskämt gjort.
Hon sökte NN, som lagt budet via mobilsamtal till henne, ett flertal gånger för att försöka att förhandla upp budet, men han meddelade varje gång att han var upp- tagen och skulle återkomma, vilket han inte gjorde.
Strax efter hade hon ett samtal med AA, som var angelägen om att komma vi- dare. De var överens om att Mäklare 2 skulle ta över uppdraget, då han jobbar på en annan marknad. De kom överens om att hon skulle skicka en uppsägning med en lista på de spekulanter hon anvisat under de tio visningar hon haft på fastig- heten.
Vilken provision som ska ligga till grund för ersättningskravet, hennes eller Mäk- lare 2:s, har hon ingen synpunkt på.
Mäklare 2 tillade följande:
Han håller inte med Mäklare 1 i hennes beskrivning av situationen. Han vet att även säljaren uppfattat att Mäklare 1 inte skulle kräva någon ersättning. Han an- ser fortsatt att det aldrig skulle blivit affär om han inte tagit över utan Mäklare 1 fortsatt förmedlat fastigheten. Därför anser han inte att Mäklare 1 har rätt till någon del av provisionen. Detta var YY väldigt tydlig med.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, de båda mäklarnas uppdragsavtal, Mäklare 1:s budgivningslista samt en uppsäg- ningshandling.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Har Mäklare 1 avstått från provision?
Mot Mäklare 1:s förnekande har Mäklare 2 inte visat att Mäklare 1 skulle ha av- stått från sin eventuella rätt till provision.
Det innebär att ärendet får avgöras på sedvanligt sätt genom att nämnden tar ställning till orsakssambandet, det vill säga vem av de båda mäklarna som bidrog mest till att det blev en affär. Var det den mäklare som anvisade köparen eller den som slutförde affären?
Allmänt om orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sök- kostnaderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slutförandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenä- gen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvuddragen i den svenska mäklarrätten, professor Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäkla- rens rättsliga ställning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säljare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angi- vit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Justitie- rådet Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rättsfallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens
medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha
uppburit provision härför”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rättsfallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumtionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Xxxxxxx 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inver- kat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfattande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det ingångna avtalet.
För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta tillgripa hjälpmetoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verk- samhet och affären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsakssambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa.
Bedömningen i detta fall
Nämnden konstaterar inledningsvis att Mäklare 2 inte har styrkt sitt påstående om att köparna vägrade göra affär så länge som Mäklare 1 hade uppdraget. På- ståendet rimmar dessutom illa med det faktum att köparna lade bud på fastig- heten i Mäklare 1:s regi.
Av utredningen framgår att köparna den 13 maj 2022 lade ett bud till Mäklare 1 om 3 700 000 kr och att hennes uppdrag sades upp den 1 juni 2022. Det är också utrett att fastigheten såldes den 12 juni 2022 för 4 875 000 kr.
Tiden från Mäklare 1:s insatser och fram till köpet var kort, vilket skulle kunna tala för hennes anspråk. Nämnden lägger dock större vikt vid att köpeskillingen
avvek väsentligt – omkring 25 procent – från det bud som Mäklare 1 lyckades ut- verka från köparna. Det talar med viss styrka för Mäklare 2:s anspråk.
Av anförda skäl anser nämnden att Mäklare 2 hade störst inverkan på att det blev en affär och att han har rätt till 80 procent av provisionen.
Beräkning av beloppet
Nämnden kan endast besluta om den mindre av de båda provisionerna, i detta fall Mäklare 1s provision om 73 125 kr (4 875 000 X 0,015) inklusive moms. Av det beloppet har Mäklare 2 rätt till 80 procent, eller 58 500 kr. Resterande del, 14 625 kr, bör han betala till Mäklare 1.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar.