ÅRSREDOVISNING
2015
2
L!DX är eĽĽ ;11aä»»QĽĽiyĽ kXsĽ;ksf!reĽ;y Xck m;» erkj"k; Xxx:
• ca 1331 lägenheter i olika storlekar, lägen och prisklasser
• Hyresrätt utan insats
• Service och reparationskostnader som ingår i hyran
• Insyn och inflytande över Ditt boende
• Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
• Hyresrabatter om du avstår planerat underhåll
• Kabel-TV
• Fast Internetuppkoppling
• Bra bostad med miljöprofil
• Brandvarnare i lägenheten
3
Innehåll
VD:s kommentar 7
Förvaltningsberättelse 8-15
Resultaträkning 16
Balansräkning 17-18
Kassaflödesanalys 19
Noter 20-22
Revisionsberättelse 23
Granskningsrapport 24
Femårsöversikt 25
Fastighetsbeteckningar 26
Fastighetskarta 27
6
VD:s kommentar
Året som gått har varit oroligt och turbulent ute i världen. Jag har när det här skrivs tillbringat ganska exakt 9 månader som VD för Lycksele Bostäder, ett år fyllt av både utmaningar och glädjeämnen.
Det har varit en tid präglad av ett omfattande internt förbättringsarbete som samtliga i företaget har medverkat i och som resulterat i en tydlig gemensam syn kring nuläget och bolagets förutsättningar för framtiden. Det har varit ett spännande år med många förändringar och jag är stolt över mina medarbetare och det vi tillsammans lyckats åstadkomma.
Vår absolut viktigaste fråga, som vi jobbar med varje dag är, att ta hand om alla kunder på ett så bra sätt som möjligt. För att veta vad kunderna tycker genomför vi kundundersökningar
vartannat år. Jämförelse med förra mätningen har totalbetyget förbättrats och visar att de som bor hos Lycksele Bostäder är nöjdare än någonsin. Det känns som ett bra kvitto på att vi arbetar rätt. Vi är förstås jättestolta och glada men varför är då inte alla nöjda med oss? Det är en liten provocerande fråga – med syfte att höja ambitionsnivån när det gäller våra relationer med kunderna.
Lycksele Bostäder står inför stora utmaningar som ex. vis energieffektiviseringar, tillgänglighetsanpassningar, kvarboende, renovering och ombyggnad av miljonprogrammets fastighetsbestånd.
Med alla viktiga utmaningar vi står inför är det viktigt att få fokusera på kärnverksamheten - bostäder. Bostadsförsörjningen och renoveringen av miljonprogrammet är inte en utmaning enbart i Lycksele, det är i dagsläget en prioriterad uppgift för hela landet. Vårt företag har redan ett stort åtagande i de befintliga fastigheterna. Det är mycket viktigt för kommunen, bolaget och inte minst hyresgästerna att vi klarar av detta.
Vi har och kommer att genomföra kraftfulla underhållsåtgärder inom bostadsbeståndet, för att stå ännu bättre rustade för framtiden. Min uppfattning är att man alltid är en långsiktig vinnare om man sköter sina fastigheter väl.
Utöver satsningar på befintliga fastigheter har vi fortsatt med vårt energisparprojekt. Det känns positivt att Lycksele Bostäder kan bidra till en minskad miljöpåverkan. Kartläggningen av våra fastigheter har resulterat i värdefull samlad kunskap om energistatusen i vårt fastighetsbestånd.
För att hela företaget ska dra i samma riktning arbetar vi med gemensamma affärskritiska områden. Vi kommer att ha extra fokus på kund, fastighetsutveckling, hållbarhet, kvalitetsarbete, organisation och kompetens. Det är en
massa områden men för att lyckas i framtiden tror jag att det är avgörande att vi klarar av att ha en stor bredd på vår verksamhet.
Under 2016 kommer vi att uppgradera vårt fastighetssystem. Förutom att vi får ett bättre system för vår hyresadministration och underhållsavdelning kommer vi att lansera ”Mina sidor” på hemsidan. På kundsidorna kommer våra hyresgäster att se sina hyresbetalningar, skapa serviceorder till fastighetsvärd, se underhållsstatus för sin lägenhet samt utföra underhållsbeställningar.
En annan större utmaning är att möta Socialförvaltningen i Lyckseles uppsägning av Smedsbergets äldreboende. Att hitta en ny användning av fastigheten utan alltför stora kompletteringsinvesteringar, blir en utmaning.
Vi har påbörjat arbetet med en översyn av fastigheten och dess framtid.
En förutsättning för att vi ska lyckas, är att vi har engagerade och affärsmässiga medarbetare som trivs, tar ansvar, visar respekt och ges möjlighet att utvecklas och växa som individer.
Ett annat viktigt mål är att försäkra oss om en fortsatt stabil ekonomi. En god ekonomi är nämligen förutsättningen för att vi långsiktigt ska kunna genomföra våra offensiva planer och nå övriga mål.
Jag vill tacka alla medarbetare och styrelsen för en fantastisk arbetsinsats under 2015.
Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx VD
7
Styrelsen och verkställande direktören för Lycksele Bostäder AB, org nr 556502-7819, avger härmed förvaltningsberättelse för räkenskapsåret 2015-01-01–2015-12-31.
Ägare
Lycksele Bostäder AB ägs till 100 procent av Lycksele Stadshus AB, org nr 556740-6607 som i sin tur ägs av Lycksele kommun.
Verksamhetens ändamål
Bolaget ska i allmännyttigt syfte och med iakttagande av kommunallagens lokaliseringsprincip främja kommunens utveckling genom att tillhandahålla en god försörjning av bostäder. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer.
Affärsidé
Förvaltning och uthyrning av välunderhållna lägenheter och lokaler för en kostnad som möjliggör en sund ekonomi för företaget.
Ägardirektiv
Lycksele Stadshus AB har 2015-04-21 överlämnat ägardirektiv för bolaget. Direktiven omfattar ägaridé, verksamhetsmål, ekonomi, ekologiska mål, samordning och dialog, informationsskyldighet.
Bolaget har under året arbetat utifrån de lämnade direktiven. I rapport, som översänts till ägaren i enlighet med erhållna direktiv, har bolaget presenterat hur de uppfyllts.
Sammanfattningsvis görs bedömningen att bolaget har arbetat utifrån samt uppfyllt ägardirektiven.
Styrelse
Styrelsen är utsedd av kommunfullmäktige till och med årsstämman 2019 och består av:
Ledamöter: Suppleanter:
Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf (s) Xxxxxx Xxxxxxxxxxx (s) Xxxx Xxxxxxxx (s) Xxxxxx Xxxxxxxxxxx (s)
Xxxx Xxxxxx (s) Xxxxxx Xxxxxx (v)
Xxxxx Xxxxxx (kd) Xxxxxxxx Xxxxxxx (fp) Xxxx-Xxxx Xxxx, v ordf (m) Xxx Xxxxxxx (c)
Styrelsen har under året hållit sex protokollförda sammanträden. Årsstämma hölls 2015-04-21.
Revisorer
Av kommunfullmäktige utsedda lekmannarevisorer till och med årsstämman 2019:
Lekmannarevisorer:
Xxxxxx Xxxxxxx (m) Xxxxx Xxxxxxxx (v)
Vid årsstämma 2015-04-21 utseddes Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB att utföra revisioner till och med årsstämman 2019:
Huvudansvarig Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Verkställande direktör
Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx
Organisationstillhörighet
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation Fastigo, Husbyggnadsvaror HBV.
Ny lag för allmännyttan
2011-01-01 infördes en ny lag för allmännyttan som i korthet innebär följande:
• Det nya regelverket får konsekvenser för bostadsbolagens arbetssätt och för affärsmässigheten i relationen till ägaren.
• Verksamheten ska bedrivas affärsmässigt med ett tydligt lönsamhetsperspektiv.
• Kommunen får inte ge företaget några fördelar som kan snedvrida konkurrensen.
• Dessutom ska verksamheten bedrivas i ett allmännyttigt syfte och företaget ska kunna ta ett aktivt samhällsansvar.
Insatser som ger stora underskott kan dock inte motiveras med samhällsansvar.
• Det bostadspolitiska ansvaret ligger på staten och kommunerna och inte på de kommunala bostadsbolagen.
Bolaget har bedrivit verksamheten utifrån nya lagen.
EKONOMI
Resultat
Vid årets slut uppgår resultat efter finansiella poster till 1 383 (12 734 kkr).
Övriga driftskostn.
25%
Räntor/fin kostn, netto 6%
Avskrivningar 13%
Fastighetsskatt 1%
Uppvärmning 14%
Underhåll 31%
Taxebundna kostn.
10%
Hyresförhandlingar
Vid hyresförhandling med Hyresgästföreningen under december 2014 träffades överenskommelse om en hyreshöjning för bostäd- er och lokaler med 0,97 % på utgående hyra från 2015-01-01.
8
Antal uthyrningsobjekt
Vid 2015 års utgång äger och förvaltar bolaget följande uthyrningsenheter, enl spec på sid 26:
Bostadslägenheter 1 331 st
Lokaler 000 xx
Garage 00 xx
Parkeringsplatser 000 xx
Hyresbortfall
Soliditet
Vid årets slut uppgår soliditeten till 27,0 % att jämföras med 26,9 % för år 2014.
Bolagets styrelse har fastställt ett måldokument där soliditetsmålet uppgår till 20 %.
Även i ägardirektiven är soliditetsmålet satt till 20 %.
Soliditet i %
Hyresbortfallet för outhyrda objekt uppgick vid årets slut till 1 905 (1 238) kkr, vilket motsvarar 2,2 (1,4) %. Vakansgraden uppgick vid årets slut till 1,0 (0,6) %.
Finansiering
Den gällande finanspolicyn fastställdes 2005-12-08.
Den bygger i sin tur på ägarens policy med anpassning till vårt bolag.
När omsättning av lånen sker, är vi starkt beroende av
30
25 20,7
20
15
10
5
0
2011
21,4
2012
23,5
2013
26,9
2014
27,0
2015
ränteläget. Det är dock finanspolicyn som i hög grad styr besluten.
Lånen har under året minskat med 0 (12 000) kkr.
Upptagna lån uppgår 2015-12-31 till 201 000
(201 000) kkr med en genomsnittsränta på 1,74 (2,2) %.
Lånestruktur 2015-12-31
Omsättning år | Lånebelopp | Andel av lån | Genomsnittsränta |
2016 | 20 000 | 10,0 % | 3,06 % |
2017 | 33 000 | 16,4 % | 2,43 % |
2018 | 54 000 | 26,9 % | 2,33 % |
2019 | 39 000 | 19,4 % | 0,44 % |
2020 | 55 000 | 27,3 % | 1,19 % |
Summa | 000 000 | 000,0 % |
Av ovanstående låneskuld uppgår kortfristig del av långfristig skuld till 0 (0) kkr.
Fastighetsvärdering
Bolagets fastighetsbestånd internvärderas årligen med avkastningsvärden som ska indikera ett marknadsvärde. Det bygger på varje fastighets kassaflöde och använder utgående hyror och beräknat hyresbortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader samt verklig utgående fastighetsskatt. Värderingen utgör underlag för eventuella nedskrivningar av fastigheternas bokförda värden samt återföringar av tidigare gjorda nedskrivningar. Det bedömda marknadsvärdet uppgår till 598 708 kkr.
Avkastning
I ägardirektiven har vi avkastningskrav, vilket innebär avkast- ning på sysselsatt kapital med föregående års genomsnittliga statslåneränta + 0,5 %-enheter, som för 2015 innebär
1,08 (2,51) %.
Avkastningen har för året uppgått till 2,36 (6,64) %.
Trippel-A certifiering
Vi har även för 2015 fått högsta kreditvärdighet från Bisnode, vilket för aktiebolag bl a innebär:
• Omsättning mer än 2 miljoner
• Verksamt mer än 10 år
• Nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.
Nytt regelverk (K3) för redovisning
K3 är obligatoriskt att tillämpa för alla större företag och koncerner vars räkenskapsår påbörjas efter den 31 december 2013. Tidigare tillämpning av K3 får dock ske.
Bolaget övergick redan 2013 till att tillämpa det nya regelverket K3, vilket även skedde för moderbolaget.
En av de större förändringarna i K3, jämfört med tidigare regelverk, gäller materiella anläggningstillgångar, som innebär att redovisning skall ske i komponenter. Skattemässigt gäller fortfarande de gamla reglerna.
Övergången till nya regelverket med komponenter får även påverkan på resultatet då underhåll som tidigare kunnat kostnadsföras, inom ramen för utvidgade reparationsbegreppet, nu måste aktiveras som investering.
K3-regelverket innebär att kostnader som tidigare direkt kostnadsförts, måste aktiveras som investering och därmed påverkar resultatet positivt. Detta resulterar dock inte i en bättre likviditet.
9
Bredbandsinstallation:
I vår fastighet i Örträsk har vi byggt lägenhetsnät för bredbandsanslutning. Lägenhetsnät och bredbandsanslutning finns således nu i samtliga våra flerfamiljsbostäder.
Hyreshus Örträsk
Övriga större underhållsarbeten
• Större underhållsarbeten har genomförts vid nedanstående fastigheter:
• Järpen 17, nya lägenhetsdörrar, låsbyte till iLoq låssystem, tempmätning, postboxar, samt nya garageportar
• Orren 19, nya motorvärmarcentraler
• Hjärtat 5, utbyte lekutrustning och nya motorvärmarcentraler
• Brobacka 11, renovering tvättstuga
• Näsan 1, orienteringstavlor
• Tået 4, nya motorvärmarcentraler
• Duvan 5, renovering tvättstuga
• Hoppbacken 1, ny ytterbelysning och nya motorvärmarcentraler
• Hjärtat 4-5, orienteringstavlor
• Tändhatten 1, renovering tvättstuga
• Björnen 13, utbyte takfläktar
• Skytteanska Skolbolet 7 (Skyttens äldreboende), renovering huvudentré
• Tigerhålan 9, nytt ventilationsaggregat
Näsan 1, nya staket uteplatser i markplan
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Organisation
Vi utför förvaltningen i egen regi förutom yttre skötsel, lokalvård, större reparationsarbeten samt underhållsarbeten, vilka upphandlas på entreprenad.
Investeringar och underhållsarbeten
Prästbolet 2:
Vid kv Prästbolet har vi bytt garageportar.
Tjädern 32:
Vid kv Tjädern avslutades de badrumsombyggnader som påbörjades under 2014.
Smedsberget 20 (Smedsbergets äldreboende):
Vid Smedsbergets äldreboende har vi renoverat en tvättstuga.
Bergbacka 14:
Vid kv Bergbacka har vi bytt balkonger på halva fastigheten där resterande balkonger byts sommaren 2016.
Balkonger Bergbacka 14
Tjädern 32:
Vid kv Tjädern påbörjades ombyggnad av skärmtak. Det som återstår inför 2016 är återställande och asfaltering av markytor.
Tjädern 32 – ombyggnad skärmtak
Hjärtat 4-5:
Vid kv Hjärtat 4 avslutades de fönsterbyten som påbörjades 2014. Vid kv Hjärtat 5 påbörjades under året fönsterbyten som färdigställs 2016.
Fönsterbyte Hjärtat 4
10
Tändhatten 1, renovering tvättstuga
Hjärtat 5, utbyte lekutrustning
Näsan 1, Hjärtat 4-5 - Orienteringstavlor
Ventilationsanläggningar
Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförs enligt den lagstiftning som gäller för bostäder och lokaler. Hela vårt fastighetsbestånd uppfyller dessa lagkrav.
Radon
Vid de fastigheter som ligger inom den geografiska riskzonen för radon, gällande mark, har mätningar genomförts. Där mät- ningarna uppvisat för högt värde (över 200 bq/kbm) har åtgärder vidtagits och nya mätningar genomförts.
När det gäller radon i byggnadsmaterial sker stickprovs- kontroller. Samma gränsvärden gäller för detta och hittills har inga förhöjda värden uppmätts. Om det skulle uppvisa för höga värden kommer åtgärd att ske och nya mätningar genomföras.
Det finns ett åläggande att senast 2018 ha genomfört radonmätning för lägenheter i vårt fastighetsbestånd, vilket innebär mätning för alla lägenheter i bottenvåning och sedan vissa utvalda lägenheter i övriga våningsplan.
Energideklaration
Energideklarationer slutfördes 2009 av oberoende certifierad konsult för hela vårt fastighetsbestånd, exkl nybyggnationer.
För nybyggnation gäller, enligt lag, att energideklaration ska ske inom två år efter slutförande.
Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
Under året har hyresgästerna erhållit 589 (590) kkr
i hyresrabatter för senarelagt underhåll samt beställt tidigarelagt underhåll för 33 (57) kkr.
Energiförsörjning
I vårt fastighetsbestånd utgörs energiförsörjningen under året av: Fjärrvärme 98,6 %
Bergvärme 1,4 %
Serviceorder
2014 ändrade vi hanteringen av vår rutin för serviceorder, vilket innebär att de numera hanteras digitalt.
Under 2015 utfördes 263 serviceordrar.
Nytt sorteringssystem för hushållsavfall och sorterat avfall
Under 2014 installerade vi vid ett antal större fastigheter markbehållare av modell Molok Classic samt för sorterat avfall (wellpapp, tidningar, plast, glas och metall) installerat Molok Domino.
Detta underlättar hanteringen för såväl hyresgäster som renhållningspersonal. Projektet har utvärderats med ett positivt resultat, vilket innebär att vi kommer att fortsätta arbetet
under 2016 med införande av markkärl på ytterligare tre större fastigheter.
VERKSAMHETSSYSTEM
Företaget är certifierat för verksamhetssystem bestående av miljö enligt ISO 14001:2004, kvalité enligt ISO 9001:2008 samt arbetsmiljö enligt AFS 2001:1.
Omcertifiering sker vart tredje år för miljö, kvalité och arbetsmiljö. Verksamhetssystemets årliga uppföljning sker via interna och externa revisioner. För att bibehålla certifiering krävs att godkända revisioner uppnås.
Intern revision har genomförts under året.
Vid den externa revisionen, genomförd av Intertek Certification AB under oktober, godkändes vi för fortsatt certifikatinnehav.
Företaget har med verksamhetssystemets införande skaffat ett verktyg som medför stora möjligheter till företagsutveckling.
11
Miljö
Vad gäller miljöarbetet har vi jobbat utifrån systemets policy, övergripande och detaljerade mål.
Minskad miljöpåverkan genom vårt arbete med energi- och klimatinvesteringar under året:
Motorvärmarstyrning har införts på fastigheterna Hjärtat 5, Hoppbacken 1, Tået 4 och Orren 19 med totalt 165 uttag, vilket har gett besparingar på ca 550 kwh per uttag, motsvarande
ca 25 %
Fjärrstyrt motorvärmaruttag
• Utbyte trapphusbelysning till närvarostyrd belysning, energibesparing ca 50-60%
• Vitvaror (inkl tvättutrustning), utbyte sker alltid till energi- och vattensnåla maskiner, energibesparing ca 15-50 % samt vattenbesparing ca 31%
• Ventilation, utbyte till energisnålare aggregat och takfläktar, energibesparing ca 20%
• Värme, utbyte till energisnålare cirkulationspumpar, energibesparing ca 4%
• Värme, utbyte av termostatventiler, vilket ger en utjämning av värmen och en mindre energibesparing.
• Installation temperaturmätning vid kv Järpen 17
Minskad miljöpåverkan vid utbyte mattor:
• Genom att vi vid utbyte av mattor valt linoleumgolv i stället för plastgolv har vi sparat in ca 4 000 (3 200) kg olja.
• Vi har minskat koldioxidutsläppet med ca 12 000 (14 400) kg genom vårt val av linoleumgolv i stället för plastgolv.
Minskad miljöpåverkan genom digitala fakturor:
• Genom att ta emot våra leverantörsfakturor digitalt i stället för traditionella brev, vilket spar både miljö och tid, har vi under året minskat miljöbelastningen med 54 (38) %.
• Genom att vi erbjuder våra kunder fakturor digitalt har vi minskat miljöbelastningen med 45 (42) %.
Styrelsen har 2014-02-27 beslutat om energimål och detaljerade mål för bolaget, med avläsning 2016:
Energimål:
• Bolaget ska minska energianvändningen med
20% till 2016 med basår 2007. Målet ska uppnås med riktade energibesparingsåtgärder under 2013-2016 samt regelbundna uppföljningar efter utförda åtgärder.
Detaljerade mål (jmf år 2013):
• Hoppbacken 1, nya motorvärmarcentraler samt ny ytterbelysning, mål = minskning el 20%.
• Hjärtat 5, nya motorvärmarcentraler samt ny allmän- och ytterbelysning, mål = minskning el 25%.
Källsortering
Som ett led i vårt miljöarbete började vi 2002 med att införa ett mindre antal källsorteringsmöjligheter vid våra fastigheter.
En större utökning skedde 2007 samt utökning 2011 för plast och metall.
Under januari 2013 gjordes genomgång av hela vårt fastighetsbestånd, tillsammans med entreprenör, vilket innebar en utökning av alla fraktioner förutom kompost.
Under 2014-2015 har vi stängt ett antal soprum i samband med införande av markbehållare, vilket inneburit att dessa områden för närvarande ej har återvinning av glöd- och lågenergilampor samt batterier.
Nedanstående diagram visar de källsorteringsmöjligheter som finns i vårt fastighetsbestånd, i procent av antalet lägenheter:
Kvalité
Kvalitetsarbetet har bedrivits utifrån systemets policy och detaljerade mål.
Arbetsmiljö
Vårt arbetsmiljöarbete bygger på vårt verksamhetssystem och arbetet bedrivs utifrån policys och uppsatta mål.
Övriga arbetsmiljöåtgärder
För övriga arbetsmiljöåtgärder, se under rubriken ”Personal”.
MARKNAD
Hemsida och 24-timmars service
Via vår hemsida är vi nåbara alla tider på dygnet.
Här finns möjlighet att göra bostadsansökan, serviceanmälan, söka information samt ställa frågor.
Vi anser att vi med detta inklusive jourverksamheten är tillgänglig 24-timmar om dygnet.
Under året har vi haft 68 489 besök på hemsidan, vilket är en ökning med 5,56 % jämfört med 2014 när antal besök uppgick till 64 881. Xxxxx besök/dygn uppgår till 187 (178).
12
Xxxxx besök via mobiltelefon/surfplatta har under året uppgått till 32 231 (23 795), vilket är en ökning med 35,45 % jämfört med 2014. Håller trenden i sig kommer vi under 2016 ha fler besökare från mobil/surfplatta än från vanliga datorer.
Vår hemsida i en mobiltelefon
Uthyrning
Vid årsskiftet fanns 13 (8) hyreslediga lägenheter. Vad gäller antalet uppsägningar är det oförändrat jämfört med slutet av föregående år.
För våra bostadssökande som studerar har vi tidsbegränsade rabatter.
Vad gäller uthyrningsläget för lokaler fanns vid årsskiftet 6 (6) lokaler lediga. Under senaste åren har vi fått svårare att hyra ut lokaler med sämre tillgänglighet. De flesta lokaler vi har lediga är mindre lokaler i källarplan.
Övernattningslägenhet
I nuläget finns två övernattningslägenheter inom vårt bostadsbestånd, som skall kunna bokas när den egna lägenheten inte räcker till:
• kv Diligensen, här finns en lägenhet som är tillgänglig för alla hyresgäster för bokning
• kv Smedsberget (nybyggnad), här finns en lägenhet som endast får bokas av boende i huset.
Kv Smedsberget, övernattningslägenhet
Kundundersökning
De övergripande kvalitetsmålen för vår kundundersökning, består av:
• Nöjdkundindex, minst 4,5 poäng
• Serviceindex (service, skötsel, boendestandard, trygghet), minst 4,4 poäng
Kundundersökning har genomförts under 2014 med resultat:
• Nöjdkundindex 4,5 och serviceindex 4,3 på en skala 1-5 där helt nöjd har betyget 5.
Vid förra kundundersökningen 2011 uppgick nöjdkundindex till 4,4 och serviceindex till 4,2.
Kundundersökning genomförs vartannat år.
Hyressättningssystem
Grunden för det nya hyressättningssystemet (systematisk hyressättning) är den träffade trepartsöverenskommelsen mellan SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen.
I slutet av 2008 (inom ramen för trepartsöverenskommelsen), startade vi ett samarbetsprojekt med privata hyresvärdar, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för framtagande av systematisk hyressättning. Grundfaktorer är det geografiska läget samt fastighetens och lägenhetens standard. Inom de olika faktorerna ska poängsättning ske och slutligt bli unikt för varje lägenhet.
Under 2016 kommer vi att göra en nystart med arbetet då vi ser stora fördelar med systematisk hyressättning.
Marknadsföring
Styrelsen har antagit nya riktlinjer för sponsring och samarbeten.
De organisationer eller föreningar som vi ingår ett sponsringssamarbete med, ska på något sätt syssla med frågor som berör eller involverar boende, våra hyresgäster, alternativt ta ett socialt engagemang. Vi har ett speciellt fokus på barn- och ungdomsverksamhet och idrott. Vi stödjer också enstaka eller återkommande evenemang och verksamhet med kulturell inriktning.
Verksamheten ska i första hand finnas i Lycksele och vända sig till Lyckselebor. Vi försöker helt enkelt att stötta det föreningsliv och samhälle som vi själva är en del av.
Vi har även under året deltagit genom marknadsföring i ett antal projekt, såsom;
• Hyresgästerbjudanden, sommarbiljetter och julblomma
• Idrottsgalan i Lycksele
• Lycksele Musik & Teaterförening
• Ungdomscafé i Lycksele
• Lycksele Djurpark AB, fadder till djur
• Lycksele Idrottsförening
• Utemässan i Lycksele
• Trafikkalendern, används i skolarbetet
PERSONAL
Under året har nedanstående tjänsteförändringar genomförts: Ny Vd fr o m 2015-03-01 (i rollen som Vd fr o m 2015-06-01), Byggprojektledare fr o m 2015-08-10 samt Ekonomichef fr o m 2015-08-17.
Alla förändringar beror på pensionsavgångar.
Personalsammansättning
Antalet anställda i företaget uppgår till 19 st varav
14 st är män. Av detta uppgår fördelningen inom olika arbetsområden till: Fastighetsanställda 9 st varav 8 st män, samt tjänstemän 10 st varav 6 st män.
13
Personalförsörjning
Framtida pensionsavgångar, baserade på en beräknad pensionsålder vid 65 år:
2017 en person
2019 två personer
2021 en person
Den genomsnittliga anställningstiden uppgår till
14,8 (17,5) år och genomsnittsåldern är 51,1 (52,5) år. Fördelning mellan män och kvinnor enligt tabell nedan.
KVINNOR MÄN
Underhåll/investering
Arbetet med underhållsinventering, som påbörjades 2011, kommer att pågå under en längre period. Detta utförs för att upprätta hållbara underhållsplaner för hela vårt fastighetsbestånd.
För de fastigheter där inventering är färdigställd framgår tydligt att vi har stora och krävande underhållsåtgärder de kommande åren, både ekonomiskt och resursmässigt.
Inventeringen har även resulterat i en samlad översyn av fastigheterna vid kommande underhållsåtgärder, vilket resulterar i mindre störningsmoment för våra hyresgäster.
60
45
30
15 15,3 13,5
0
51,6
49,5
Investeringar 2016
Vi har pågående projekt från 2015 för fönsterbyten Hjärtat 5 och balkongrenovering Bergbacka 14.
Under året kommer vi att starta nya projekt för fönsterbyten Moroten 1 och Örat 4 samt badrumsrenoveringar på Näsan 1.
Arbetsmiljö
GENOMSNITTLIG ANSTÄLLNINGSTID
GENOMSNITTSÅLDER
Uppsägning större lokal
Under 2015 har Socialförvaltningen i Lycksele sagt upp hyresavtalet gällande Smedsberget 20 (Smedsbergets äldreboende), avtalet löper ut 2019-12-31. Vi har påbörjat arbetet med en översyn av fastigheten och dess framtid.
Företaget har avtal med Previa gällande
företagshälsovårdstjänster.
Alla anställda erbjuds subventionerad motion och friskvård i förebyggande syfte. I detta ingår även möjlighet till en motionstimme/vecka/anställd.
Arbetsmiljön ingår som en del i vårt verksamhetssystem. I verksamhetssystemet under arbetsmiljö ingår även jämställdhetsarbetet.
Medarbetarenkät
Tillsammans med kommunen genomförs vartannat år medarbetarenkät. Nästa undersökning kommer att genomföras 2016.
NöjdMedarbetarindex uppgick för 2014 till totalt
4,6 % på en skala 1-6 att jämföras med 4,9 % för 2012.
FRAMTIDA UTVECKLING
Fastighetsutredning
Ägaren påbörjade 2014-08-25 en fastighetsutredning via konsultföretaget Fasticon.
Uppdraget begränsas till att avse Fastighetsenheten inom Samhällsbyggnadsförvaltningen, Lycksele Bostäder AB och Lycksele Industrihus AB samt lokalförsörjningen till
kommunens verksamheter. Uppdraget omfattar nulägesanalys av verksamheterna samt framtagande av alternativa utvecklingsvägar.
Utredning har genomförts och slutredovisning skedde december 2014 av de olika alternativen, med information till både politiker och anställda. Någon tidplan för eventuellt genomförande finns inte i nuläget.
Hyresförhandlingar
Under januari månad påbörjades hyresförhandling med Hyresgästföreningen. Efter två förhandlingstillfällen har parterna konstaterat att vi står alltför långt ifrån varandra för att fortsatta förhandlingar ska kännas produktiva. Därför går förhandlingarna nu till medling av Hyresmarknadskommittén.
14
Nytt fastighetssystem
Under 2016 kommer vi att uppgradera vårt fastighetssystem. Förutom att vi får ett bättre system för vår hyresadministration och underhållsavdelning kommer vi att lansera kundsidor på hemsidan. På kundsidorna kommer våra hyresgäster att se sina hyresbetalningar, skapa serviceordrar till fastighetsvärden samt se underhållsstatusen för sin lägenhet och utföra underhållsbeställningar.
Ekonomi - räntor
En viktig del för framtiden är räntenivåerna. Ränteläget har under året förändrats i positiv riktning. Ränteläget är svårt att bedöma för marknaden, vilket också har visat sig de senaste åren. Vid reporänteförändringar påverkas ej de rörliga räntorna med samma nivå. När det gäller bankernas marginaler har de stabiliserats och vissa har genomfört sänkningar.
För vår del kommer vi att påverkas av ränteläget för de rörliga lånen samt genom den låneomsättning som sker under 2016. Den genomsnittliga räntan per sista december låg på 1,74 % och för hela året på 2,2 %.
Eftersom större delen av lånestocken är lånade av Sveriges kommuners internbank, Kommuninvest så måste bolaget betala en borgensavgift till kommunen. Detta på grund av ett EU- direktiv vars syfte är att motverka snedvriden konkurrens.
Med borgensavgiften uppgår den faktiska räntan för bolaget till 2,7 % för 2015 (2,9 för 2014).
För att se hur det kan påverka oss i framtiden, kan man göra en överblick på känsligheten för ränteförändringar på hela lånestocken:
En ränteförändring på +/-1 % ger en resultatförändring på +/- 2 miljoner kronor. Effekten reduceras dock beroende på lånens omsättningstid.
VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserade vinstmedel 39 973 073,15
Erhållet aktieägartillskott 1 833 000,00
Årets vinst 18 411,11
Totalt 41 824 484,26
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att:
Till aktieägaren utdelas 16 kr per aktie, totalt 131 200,00
I ny räkning överförs 41 693 284,26
Totalt 41 824 484,26
Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen:
Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 26,9 procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå.
Styrelse Lycksele Bostäder AB
15
Suppleanter:
Xxxxxx Xxxxxxxxxxx
Xxxxxxxx Xxxxxxx
Xxx Xxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxx
Styrelsens beredningsgrupp:
Xxxxxxx Xxxxxxx
ordförande
Xxxx-Xxxx Xxxx
vice ordförande
Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx
VD
Ekonomichef
Ledamöter:
Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf
Xxxx-Xxxx Xxxx, vice ordf Xxxx Xxxxxxxx
Xxxx Xxxxxx
Xxxxx Xxxxxx
Kkr | Not | 150101- | 140101- | ||
151231 | 141231 | ||||
1 | |||||
Nettoomsättning Hyresintäkter | 2 | 84 614 | 85 434 | ||
Övriga förvaltningsintäkter | 3 | 218 | 84 832 | 193 | 85 627 |
Övriga rörelseintäkter | 4 | 16 | 27 | ||
Rörelsens intäkter | 84 848 | 85 654 | |||
Externa kostnader | 5 | -56 407 | -46 542 | ||
Personalkostnader | 6 | -11 438 | -9 922 | ||
Avskrivn av materiella anläggningstillgångar | 7 | -10 481 | -10 688 | ||
Jämförelsestörande poster | 8 | -6 | -78 332 | -67 152 | |
Rörelsens kostnader | 9 | -78 332 | -67 152 | ||
Rörelseresultat | 6 516 | 18 502 | |||
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 10 | 158 | 168 | ||
Räntekostnader och liknande resultatposter | 11 | -5 291 | -5 133 | -5 936 | -5 768 |
Resultat efter finansiella poster | 1 383 | 12 734 | |||
Bokslutsdispositioner | 12 | -1 300 | -10 815 | ||
Aktuell skatt | 13 | -93 | |||
Uppskjuten skatt | 20 | 28 | -550 | ||
Årets resultat | 18 | 1 369 |
16
151231 | 141231 |
250 233 | 259 107 |
12 581 | 12 581 |
8 487 | 9 041 |
2 335 | 2 786 |
18 979 | 1 870 |
90 | 90 |
326 | 299 |
293 031 | 285 774 |
28 | 105 |
520 | 1 131 |
549 | 1 039 |
5 889 | 10 380 |
6 986 | 12 655 |
300 017 | 298 429 |
Kkr Not
TILLGÅNGAR 1
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader 14
Mark 15
Markanläggningar 16
Inventarier och installationer 17
Pågående om- och tillbyggnad 18
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav 19
Uppskjuten skattefordran 20
Summa
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar
Övriga fordringar 21
Förutbet kostnader/upplupna intäkter 22
Kassa och bank
Summa
SUMMA TILLGÅNGAR
17
151231 | 141231 |
8 200 | 8 200 |
29 998 | 29 998 |
41 806 | 38 817 |
18 | 1 369 |
80 022 | 78 384 |
1 242 | 2 292 |
637 | 121 |
637 | 121 |
201 000 | 201 000 |
201 000 | 201 000 |
8 701 | 6 775 |
517 | 2 379 |
1 521 | 1 474 |
6 377 | 6 004 |
17 116 | 16 632 |
300 017 | 298 429 |
72 842 | 72 842 |
72 842 | 72 842 |
120 | 120 |
Xxxx | Xxxx |
23 489 | 21 788 |
Kkr Not
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 23
Bundet eget kapital
Aktiekapital, 8 200 aktier á kvotvärde 1 000 kr Reservfond
Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat
Summa
Obeskattade reserver 24
Avsättningar Avsättningar till pensioner Summa
Långfristiga skulder 25
Skulder till kreditinstitut
Summa
Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag
Övriga kortfristiga skulder 26
Upplupna kostnader/förutbetald intäkt 27
Summa
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar, totalt varav eget innehav
Ansvarsförbindelser
Fastigo Borgensförbindelser
Avropbart underhåll enligt HLU-modellen 28
18
150101- | 140101- |
151231 | 141231 |
1 383 | 12 734 |
10 481 | 10 688 |
-139 | -56 |
11 725 | 23 366 |
11 725 | 23 366 |
1 497 | -860 |
-443 | -4 166 |
12 779 | 18 340 |
-17 635 | -5 232 |
-100 | -55 |
162 | 56 |
-17 573 | -5 231 |
-12 000 | |
-10 815 | |
8 436 | |
-213 | |
516 | -8 |
5 000 | |
303 | -9 387 |
-4 491 | 3 722 |
10 380 | 6 658 |
5 889 | 10 380 |
Kkr Not
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Av- och nedskrivningar som belastat resultatet Reavinst/reaförlust som belastat resultatet
Betald skatt 13
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning (-)/Minskning (+) av kortfristiga fordringar Ökning (+)/Minskning (-) av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Investering i ny- och ombyggnation 14-16, 18
Försäljning av mark 15
Förvärv av inventarier och installationer 17
Försäljning av inventarier 17
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten Amortering av långfristiga lån Lämnat koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Utdelning
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
Förändring av avsättning till pensioner Förändring av kortfristig del av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten
19
Not 1
REDOVISNINGSPRINCIPER
Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).
Värderingsprinciper
Fordringar upptas till det belopp, som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärde där ej annat anges.
Avskrivningsprinciper
Avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på ursprungliga anskaffningsvärden, baseras på tillgångarnas nyttjandetid.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Byggnader ..15-100 år
Markanläggningar 20 år
Bredbandsinstallationer 20 år
Inventarier 5 år
Koncernuppgifter
Företaget är helägt dotterbolag till Lycksele Stadshus AB, org nr 556740-6607, med säte i Lycksele.
Lycksele Stadshus AB ägs av Lycksele kommun, org nr 212000-2635. Koncernredovisning upprättas i moderbolaget Lycksele Stadshus AB.
Nedan anges andelen av årets inköp och försäljning avseende koncernföretag:
20
150101- 151231 | 140101-141231 | |
Not 4 | ||
Övriga rörelseintäkter | ||
Provisionsintäkter | 8 | 7 |
Återvunna fordringar | 6 | 19 |
Övrigt | 2 | 2 |
Summa | 16 | 28 |
Not 5 | ||
Externa kostnader | ||
Material | 4 686 | 6 515 |
Tjänster | 28 451 | 17 698 |
Taxebundna kostnader | 8 160 | 8 170 |
Uppvärmning | 11 644 | 11 677 |
Fastighetsskatt | 662 | 662 |
Övriga externa kostnader | 2 804 | 1 820 |
Summa | 56 407 | 46 542 |
I posten tjänster ingår ersättning till revisor med: | ||
Revisionsuppdrag: | ||
Öhrlings PricewaterhouseCoopers | 43 | 42 |
Revisionsverksamhet utöver rev uppdrag: | ||
Lekmannarevision | 12 | 12 |
Övriga tjänster (ej skatterådgivning): | ||
Öhrlings PricewaterhouseCoopers | 7 | 6 |
Summa | 62 | 60 |
Not 6 | ||
Personal | ||
Löner och andra ersättn samt | ||
sociala kostnader inkl pensions- | ||
kostnader har uppgått till: | ||
Löner och andra ersättningar | 7 256 | 6 239 |
Sociala kostnader | 2 234 | 2 036 |
Pensionskostnader | 1 191 | 669 |
Totala löner, ers, soc- och pens kost | 10 681 | 8 944 |
För VD gäller 6 månaders ömsesidig uppsägningstid. | ||
Vid annan anställning avräknas detta uppsägningslönen. | ||
Medelantal anställda, fördelade på kvinnor och | ||
män har uppgått till: | ||
Kvinnor | 4,5 | 3,1 |
Män | 13,6 | 12,9 |
Totalt för bolaget | 18,1 | 16,0 |
Sjukfrånvaro: | ||
Total sjukfrånvaro | 4,8% | 7,8% |
- varav långtidsfrånvaro | 86,3% | 68,0% |
Sjukfrånvaro män | 0,7% | 1,9% |
Uppgiftsskyldighet föreligger för grupper | ||
där medelantalet anställda uppgår till 10. | ||
Styrelseledamöter och ledande | ||
befattningshavare: | ||
Styrelseledamöter, antal på balansdag | 5 | 5 |
-varav män | 4 | 4 |
VD o andra ledande bef.havare, | ||
antal på balansdag | 1 | 1 |
-varav män | 0 | 1 |
Not 7 | ||
Planenliga avskrivningar | ||
Materiella anläggningstillgångar: | ||
Byggnader | 9 376 | 9 496 |
Markanläggningar | 554 | 545 |
Inventarier och installationer | 550 | 647 |
Summa avskrivningar | 10 480 | 10 688 |
Not 8 | ||
Jämförelsestörande poster Förlust vid försäljning byggnadsinv. Summa | -6 | |
-6 | 0 | |
2015 | 2014 | |
Försäljning | 0,0 % | 0,0 % |
Inköp | 0,3 % | 0,1 % |
Skulder till koncernföretag på balansdagen: | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
Kortfristig skuld till Lycksele Stadshus AB | 517 | 2 379 |
Summa: | 517 | 2 379 |
150101- 151231 | 140101-141231 | |
Not 2 | ||
Hyresintäkter inkl outh objekt Bostäder | 63 010 | 62 165 |
Lokaler | 21 304 | 22 430 |
Garage | 365 | 354 |
Bilplatser | 2 231 | 2 094 |
Övrigt | 407 | 395 |
Summa | 87 317 | 87 438 |
Underhållsrabatter | -589 | -590 |
Hyresrabatter | -209 | -177 |
Avgår: Hyresbortfall, outhyrda objekt Bostäder | -1 188 | -584 |
Lokaler | -457 | -427 |
Garage | -5 | -6 |
Bilplatser | -254 | -219 |
Övrigt | -1 | -1 |
Summa | 84 614 | 85 434 |
Löptider på hyreskontrakt, kommersiella lokaler Löptid till år | Xxxxx | Xxxx/år |
Kontrakt | ||
2016 | 1 | 129 |
2017 | 6 | 771 |
2018 | 8 | 846 |
2020 | 6 | 938 |
2021 | 5 | 592 |
Summa | 26 | 3 276 |
Not 3 | ||
Övriga förvaltningsintäkter Ersättning från hyresgäster | 38 | 111 |
Fakturerade kundkostnader | 33 | 24 |
Externt sålda tjänster Vinst vid avyttring av mtrl anl tillgång | 144 | 56 |
Övrigt | 3 | 2 |
Summa | 218 | 193 |
Not 16
Markanläggningar
Ing ackumulerade anskaffn värden Årets anskaffningar
Omfördelat från påg ny- och ombyggn Utg ackumulerade anskaffn värden
Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar
Utg ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
150101- 151231
12 412
12 412
-3 371
-554
-3 925
8 487
140101-141231
9 710
438
2 264
12 412
-2 826
-545
-3 371
9 041
Not 17
Inventarier och installationer
Ing ackumulerade anskaffn värden 11 573 11 835
Årets anskaffningar 99 55
Årets försäljningar och utrangeringar -317
Utg ackumulerade anskaffn värden 11 672 11 573
Ing ackumulerade avskrivningar Försäljning/utrangering
Årets avskrivningar
Utg ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan
-8 787
-550
-9 337
2 335
-8 457
317
-647
-8 787
2 786
Not 18
Pågående ny-, till- och ombyggnad
Ingående nedlagda kostnader 1 870 2 264
Under året nedlagda kostnader 17 109 1 870
Under året genomförda omfördelningar -2 264
Summa 18 979 1 870
Not 19
Andra långfristiga värdepappersinnehav
Ingående anskaffningsvärde 90 90
Utgående anskaffningsvärde 90 90
Spec av utgående anskaffningsvärde
Aktier:
SABO Byggnadsförs AB, 50 á 1000 kr Andelar:
HBV
Summa
50 50
40 40
90 90
Not 20
Uppskjuten skattefordran
Temporära skillnader mellan anläggningstillgångarnas redovisade respektive skattemässiga värde föreligger, vilket resulterat i uppskjuten skattefordran:
Uppskjuten skattefordran:
Vid årets början 298 849
Årets förändring 28 -550
Vid årets slut 326 299
Not 21
Övriga fordringar
Skattefordran 318 921
Övr kortfristiga fordringar 202 210
Summa 520 1 131
Not 22
Förutbet kostnader/upplupna intäkter
Övr förutbet kostn/upplupna intäkter 549 1 039
Summa 549 1 039
21
150101- 151231 | 140101-141231 | |
Not 9 | ||
Fördelning av rörelsens kostnader Underhåll Drift Fastighetsskatt Avskrivningar Övriga rörelsekostnader Jämförelsestörande poster Summa Specifikation av drift: Fastighetsskötsel/städ Reparationer Administration Taxebundna kostnader Uppvärmning Övriga driftskostnader Summa | 26 312 40 872 661 10 481 6 | 17 663 38 133 662 10 688 6 |
78 332 7 777 3 701 6 714 8 160 11 644 2 876 | 67 152 7 893 3 556 5 984 8 170 11 677 853 | |
40 872 | 38 133 | |
Not 10 | ||
Övriga ränteint o likn resultatposter Ränteintäkter Övriga finansiella intäkter Summa | 33 125 | 68 100 |
158 | 168 | |
Not 11 | ||
Räntekostn o likn resultatposter Räntekostnader Borgensavgifter Summa | 4 310 981 | 5 048 888 |
5 291 | 5 936 | |
Not 12 | ||
Bokslutsdispositioner Lämnat koncernbidrag Återföring från periodiseringsfond Summa | 2 350 -1 050 | 10 815 |
1 300 | 10 815 | |
Not 13 | ||
Aktuell skatt Skatt på årets resultat -varav skatteeffekt av schablonränta på periodiseringsfond Summa | 93 (0) | (8) |
93 | 0 | |
Not 14 | ||
Byggnader Ing ackumulerade anskaffn värden Avgår: ack investeringsbidrag Årets anskaffningar Årets utrangeringar Omfördelat från påg ny- och ombyggn Utg ackumulerade anskaffn värden Ing ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar, enligt plan Utrangering Utg ackumulerade avskrivningar Ing ackumulerade nedskrivningar Utg ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Taxeringsvärde, byggnader Senaste värdering inkl mark Specifikation av i byggnader ingående ytor Rörelselokaler Förvaltningsenheter | 459 927 -4 563 | 457 003 -4 563 |
455 364 526 -107 | 452 440 2 924 | |
455 783 -187 957 -9 376 83 | 455 364 -178 461 -9 496 | |
-197 250 -8 300 | -187 957 -8 300 | |
-8 300 250 233 175 256 598 708 1 396 97 903 | -8 300 259 107 175 256 598 708 1 396 97 903 | |
Not 15 | ||
Xxxx Xxx xxxxxxxxxxxx anskaffn värden Årets försäljning Utg ackumulerade anskaffn värden Taxeringsvärde, mark | 12 581 | 12 581 |
12 581 26 021 | 12 581 26 021 | |
150101- 151231 | 140101-141231 | |||
Not 23 | ||||
Eget kapital | ||||
Aktiekapital: | ||||
Vid årets början | 8 200 | 8 200 | ||
Vid årets slut | 8 200 | 8 200 | ||
Reservfond: | ||||
Vid årets början | 29 998 | 29 998 | ||
Vid årets slut | 29 998 | 29 998 | ||
Fritt eget kapital: | ||||
Vid årets början | 40 186 | 30 381 | ||
Lämnad utdelning | -213 | |||
Erhållet aktieägartillskott | 1 833 | 8436 | ||
Årets resultat | 18 | 1 369 | ||
Vid årets slut | 41 824 | 40 186 | ||
Summa eget kapital vid årets slut | 80 022 | 78 384 | ||
Not 24 | ||||
Obeskattade reserver | ||||
Periodiseringsfond | ||||
Avsatt taxering 2012 | 127 | 1 177 | ||
Avsatt taxering 2013 | 1 115 | 1 115 | ||
Vid årets slut | 1 242 | 2 292 | ||
Summa obeskattade reserver | 1 242 | 2 292 | ||
Avropbart underhåll enligt HLU-modellen, avser den totalkostnad som uppstår om alla hyresgäster som tidigare avstått underhåll, skulle vilja ha åtgärderna utförda. | ||||
150101- 151231 | 140101-141231 | |
Not 25 | ||
Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa | Mellan 1-5 år efter bal dag | Senare än 5 år efter bal dag 201 000 |
0 | 201 000 | |
Not 26 | ||
Övriga kortfristiga skulder Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, rab Depositionsavgifter Momsskuld Personalskatt Övriga kortfristiga skulder Summa | 586 79 511 169 176 | 579 86 539 142 128 |
1 521 | 1 474 | |
Not 27 | ||
Upplupna kostn/förutbet intäkter Upplupna löner Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna utgiftsräntor Förutbetalda hyror Övr upplupn kostn/förutbet intäkter Summa | 54 513 567 380 4 490 373 | 123 557 561 436 4 243 84 |
6 377 | 6 004 | |
Not 28 | ||
Lycksele 2016-02-25
Xxxxxxx Xxxxxxx
Xxxx-Xxxx Xxxx
Xxxx Xxxxxx
Xxxxx Xxxxxx
Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits 2016-02-26 Öhrlings PricevaterhouseCoopers AB
Xxxxxx Xxxxxxxxxx Auktoriserad revisor
22
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Lycksele Bostäder AB, xxx.xx 556502-7819
Rapport om årsredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Lycksele Bostäder AB för år 2015.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta
för hur bolaget upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har
använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Lycksele Bostäder ABs finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Lycksele Bostäder AB för år 2015.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma
om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat
sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Lycksele den 11 mars 2016
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Xxxxxx Xxxxxxxxxx Auktoriserad revisor
23
Fullmäktige i Lycksele kommun Årsstämman i Lycksele Bostäder AB Org nr 556502-7819
Granskningsrapport för år 2015
Vi, av fullmäktige i Lycksele kommun utsedda lekmannarevisorer har granskat Lycksele Bostäder AB:s verksamhet för år 2015.
Styrelsen och VD svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande bolagsordning, ägardirektiv och beslut samt de föreskrifter som gäller för verksamheten.
Lekmannarevisorns ansvar är att granska verksamhet och kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med fullmäktiges uppdrag.
Granskningen har utförts enligt aktiebolagslagen, kommunallagen, kommunens revisionsreglemente, god revisionssed i kommunal verksamhet samt av bolagsstämman fastställt ägardirektiv.
Granskningen har genomförts med den inriktning och omfattning som behövs för att ge rimlig grund för bedömning och prövning. Granskningen har under året skett genom genomgång av löpande dokumentation samt fördjupad granskning rörande kommunstyrelsens uppsiktsplikt av bolaget.
Vi bedömer att bolagets verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk synpunkt tillfredsställande sätt. Vi bedömer därtill att bolagets interna kontroll har varit tillräcklig.
Lycksele den 10 mars 2016
Xxxxx Xxxxxxxx
Xxxxxx Xxxxxxx
Lekmannarevisor Lekmannarevisor
24
Fastighetsbestånd 1231:
Xxxxxxxx, xxxxx
-varav särskilda boendeformer gruppboende
-varav särskilda boendeformer studerande, 3 rum som utgör
-varav övernattningslägenheter Lokaler, antal
Garage, antal P-platser, antal
Bostadsyta, kvm
-varav särskilda boendeformer gruppboende
-varav särskilda boendeformer studerande, 3 rum som utgör Lokalyta, kvm
Garageyta, kvm Vägd yta, kvm
Genomsnittshyra bostäder, kr/kvm Outhyrda lägenheter per 1231 Vakansgrad i %
Omflyttningsfrekvens i % (inkl intern omflyttning)
Antal anställda
-varav deltid
Balansomslutning Omsättning Kapitalkostnader, fastigheter
-varav räntekostnader netto Lånens genomsnittsränta per 1231
Kassalikviditet, % 1)
Soliditet, % 2)
Räntetäckningsgrad 3)
Avkastning på sysselsatt kapital 4)
1) Omsättningstillgångar -lager/kortfristiga skulder
2) Eget kapital +78% av obesk reserver/Totalt kapital
3) Driftnetto +finansiella intäkter/Finansiella kostn
4) Rörelseresultat +finansiella int/Summa
eget kapital och skulder -kortfr icke räntebärande skulder -avsättningar -22 % av obesk reserver
1 331
220
1
2
124
91
976
1 331
220
1
2
123
91
967
1 332
220
1
2
117
91
950
1 296
220
1
1
118
91
900
82 668 82 662 82 704 80 634
10 692 10 687 10 687 10 687
80 80 80 80
15 235 15 209 15 040 15 038
1 373 1 353 1 393 1 409
98 275 98 237 97 780 96 054
864
8
0,6
17
844
10
0,8
18
818
10
0,8
20
773
2
0,2
20
19
2
19
2
19
3
18
2
298 429 299 798 304 422 301 524
85 654 83 818 81 014 76 878
15 976 17 038 16 786 16 403
5 936 6 433 7 475 7 890
2,2 2,6 2,9 3,6
76,1
26,9
493,6
6,64
38,8
23,5
392,1
4,87
20,1
21,4
301,6
4,34
4,9
20,7
280,0
3,68
Jämförelse hyresnivåer/kvm
1200
986
1000
800
600
998
916
945
964
867
875
830
854
782
400
200
0
2011 2012 2013 2014 2015
25
Lybo Rikssnittet
Ekonomi
Övrigt
2015 2014 2013 2012 2011
299 672
84 848
15 220
5 291
1,74
41,2
27,0
324,3
2,36
875
13
1,0
19
19
1
1 331
220
1
2
124
91
979
82 668
10 692
80
15 235
1 373
98 275
Fastighetsbeteckningar, områdesindelningar, färdigställandeår samt antal lägenheter, lokaler, garage och parkeringsplatser.
Fastighet | Adress | Färdigst år | Lgh | Lok | Garage | P-plats |
Prästbolet 2 | Bångvägen 28 A-F | 1956-57 | 48 | 8 | 7 | 29 |
Bergbacka 14 | Xxxxx Xxxxxxxxxxxx 16-24 | 1957 | 40 | 3 | 9 | 23 |
Källan 1, Garaget 1 | Källvägen 2-12 | 1961 | 55 | 1 | 17 | 12 |
Käglan 8 | Hedlundavägen 2 A-E | 1962-64 | 27 | 10 | 15 | |
Duvan 5 | Timmervägen 50 | 1954 | 8 | 1 | 6 | |
Orren 17 och 18 | Timmervägen 40-42 | 1960-62 | 16 | 6 | 8 | |
Brobacka 11 | Brobackavägen 11 | 1957 | 9 | 1 | 1 | 6 |
Grubban (9) 10 | Xxxxxxxxx 00 (Centro) | 1967 | 17 | |||
Grubban 00 | Xxxxxxxxx 00 A-B | 1953 | 10 | 3 | 14 | |
Morkullan 3 | Timmervägen 18 A-D | 1966 | 16 | 16 | ||
Skogen 9 | Prästbolsvägen 7 A-G | 1966 | 28 | 28 | ||
Soldaten 2 | Järnvägsgat 32 A-B, Bångväg 15 A-B | 1961 | 28 | 7 | 16 | |
Järpen 17 | Prästbolsvägen 26 A-E | 1964 | 30 | 1 | 6 | 13 |
Björnen 13 | Bångvägen 38 A-F | 1967 | 24 | 7 | 22 | |
Tjädern 32 | Prästbolsvägen 21-25 A-C | 1967-68 | 53 | 8 | 48 | |
Hjärtat 4 | Brännbergsväg 19 A-C, 21 A-B, 23 A-C | 1971 | 62 | 8 | 45 | |
Hjärtat 5 | Brännbergsväg 25 A-C, 27 A-B, 29 A-C | 1971 | 63 | 7 | 54 | |
Timret 4 | Flottarvägen 10 | 1955 | 8 | 2 | 8 | |
Tändhatten 1, et I | Xxxxxxxxxxxxx 0-00 | 1969 | 10 | 10 | ||
Tändhatten 1, et II (radhus) | Xxxxxxxxxxxxx 00-00 | 1978 | 5 | 9 | ||
Hackspetten 1, et II | Holkvägen 16-34 | 1978 | 10 | 11 | ||
Näsan 1, ädel | Brännbergsvägen 14 | 2000 | 18 | 1 | ||
Näsan 1, et I | Xxxxxxxxxxxxxxx 0-00 | 1973 | 61 | 1 | 45 | |
Näsan 1, et II | Brännbergsvägen 12 | 1973-74 | 12 | 6 | 28 | |
Näsan 1, et III | Brännbergsvägen 16-22 | 1973-74 | 75 | 1 | 6 | 48 |
Moroten 1 | Grönsaksstig 12 A-K, 14 A-M, 16 A-M | 1979 | 31 | 7 | 1 | 44 |
Löken 1 | Domarvägen 1 A-41 B, 2 A-12 B | 1980 | 52 | 2 | 20 | 39 |
Örat 4 (radhus) | Xxxxx Xxxxxxxxx väg 2 A-C, 4 A-D, 6 A-C | 1978 | 10 | 10 | ||
Läkaren 3 | Skolgatan 6 | 1945 omb 52 | 3 | 2 | ||
Nybruket 7, et I | Xxxxxxxxx 0 | 1984 | 22 | 3 | 35 | |
Xxxxxxxx 0, et II | Xxxxxxxxxxxx 0 | 1984 | 15 | 1 | ||
Diligensen 6 | Nybruksgatan 6, 8 | 1987 | 37 | 6 | 15 | |
Nybruket (8) 7 | Bångvägen 6 | 1967 | 8 | 2 | 3 | |
Näsan 1 (garage o verkst) | Xxxxxxxxxxxxxxx 0 | 1986 | ||||
Stenbacka 21 | Villarydsvägen 6, 8 | 1989 | 36 | 1 | 22 | |
Sidensvansen 3 | Fågelvägen 1-9 | 1948-64 omb 89 | 32 | 9 | 31 | |
Kardmakaren 12 | Storgatan 21 | 1860-tal omb 89 | 2 | 6 | ||
Hoppbacken 1 | Knaftvägen 82 A-B, C | 1990, 1992 | 73 | 1 | 76 | |
Tået 4 | Prästbolsvägen 14 | 1990 | 24 | 19 | ||
Orren 19 | Timmervägen 38 | 1991 | 20 | 16 | ||
Örträsk 12:36 (hyreshus) | Xxxxxxxxx 0 | 1991 | 8 | 12 | ||
Ventilen 1 | Länsmansvägen 4 A-D | 1992 | 28 | 1 | 25 | |
Örträsk 12:36 (Öregården) | Xxxxxxxxx 0 A-C | 1949 omb 91 | 10 | 1 | ||
Maskrosen 2 | Grundtjärnsvägen 54/Linnevägen 12 | 1993 | 24 | 1 | 27 | |
Fjällsippan 1 | Linnévägen 25 A | 1993 | 6 | 1 | 6 | |
Munnen 1 | Xxxxx Xxxxxxxxx väg 9 | 1993 | 6 | 1 | 6 | |
Borgaren 2 | Borgaregatan 9 | 1932 | 5 | 2 | ||
Smedsberget 19 | Smedsbergsvägen 6 | 2012 | 36 | 31 | ||
Hoppbacken 2 | Knaftvägen 76 | 1995 | 6 | 1 | 4 | |
Hammaren 3 | Jonstavägen 13 | 1995 | 4 | 1 | 4 | |
Smedsberget (20) 19 | Källvägen 22-24 | 1981 omb 95 | 45 | 1 | 6 | |
Skytteanska Skolbolet 7 | Jägmästaregatan 3 | 1959 omb 64,82,87 | 41 | 1 | 4 | |
Skytteanska Xxxxxxxxx 0 | Xxxxxxxxxxxxxxx 0 | 1909 | 2 | |||
Tigerhålan 0 | Xxxxxxxxxxxxxxx 0 | 1909 | 1 | |||
Xxxxxxx 00 | Xxxxxxxxxxxxxx 00 | 0000 | 0 | |||
Hoppbacken 3 | Knaftvägen 78 | 2009 | 32 | 1 | 22 | |
Summa | 1331 | 124 | 91 | 979 |
26
Fastighetskarta
Sorselevägen
LUGNET
Gammplatsen
P
NORRÄNG
Långtjärn
Kyrka
Umeälven
Blå Vägen E12
Camping
CENTRUM
NORRMALM
Hotell
Blå Vägen E12
VILLARYD
Väg 365
SÖDERMALM
Lasarett
FORSDALA
Lycksele Djurpark
Blå Vägen E12
FURUVIK
FASTIGHETER
Prästholmarna
27
desaeign produktion
Postadress: 921 81 Lycksele • Besöksadress: Xxxxxxxxx 00 • Telefon: 0000-000 00 • (fax 0000-000 00) • xxxx@xxxxxxxx.xx • xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx