Besiktningsobjekt

Fastigheten Högmarsö 2:15

Högmarsö Norrtälje

Ägare Xxxx Xxxxxxx och Xxxxx Xxxxxx

Uppdragsgivare Xxxx Xxxxxxx och Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx

761 00 Norrtälje

Ordernummer 46196

Uppdragets

GENOMFÖRANDE

Besiktnings-

FÖRETAG

Besiktnings-

FÖRRÄTTARE

Uppdragsgivaren uppgav sig förstå och accepterade villkoren i bifogade besiktningsförutsättningar varvid besiktningen påbörjades.

Besiktningsmannen redovisar i besiktningsutlåtandet byggnadens olika konstruktionsdelar, utföranden, säljares upplysningar mm. som anses vara väsentligt för en husägare att känna till inför förvärv/försäljning. Om det saknas någon information som ni som uppdragsgivare anser är viktig och som avhandlats muntligt, ber vi er snarast kontakta besiktningsmannen för eventuell revidering av utlåtandet.

Ansvaret för uppdraget är mellan säljare/fastighetsägare och Eminenta.

Betalningsansvaret för tjänsten är säljarens/fastighetsägarens, oavsett vem som beställt uppdraget. Om det ej tecknas säljaransvarsförsäkring debiteras säljare/fastighetsägare enligt gällande prislista för överlåtelsebesiktning.

Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen helst via genomgång på plats eller att köpare beställer en helt ny besiktning från Eminenta. Då kan man även beställa eventuell tilläggstjänst, typ fukt-konstruktionskontroll, skadeutredning, informationbeskrivning av installationsdelen etc. Läs mer på vår hemsida xxx.xxxxxxxx.xx. Uppdraget debiteras enligt gällande prislista. Beställning utförs med vår bokningscentral på telefon 00 000 000 00. Bokningscentralen är öppen 07.00 - 19.00, alla dagar i veckan.

Värderings- och Besiktningsföretaget Eminenta i Sverige AB

Xxxx-Xxxxx Xxxxxxxxxx, av Sitac certifierad besiktningsförrättare Nr. 0124/5 samt SBR Byggingenjör Nr 62083.

Närvarande Xxxxx Xxxxxx samt undertecknad.

Besiktningsdag 2007-03-21

Väderlek Växlande molnighet och temperaturen var ca 5ºC.

Byggnadstyp 1½ planshus med sluttningsvåning, källare, uppfört år ca 1909

Tillhandahållna handlingar

Kommenteras i löpande text i det fallet det anses vara av betydelse för besiktningen

Inga handlingar typ ritningar och/eller konstruktionsbeskrivningar fanns tillgängliga vid besiktningstillfället.

Säljarens muntliga upplysningar

Det kan även finnas upplysningar från säljaren som antecknats löpande i utlåtandet.

Syskonen Xxxx Xxxxxxx och Xxxxx Xxxxxx förvärvade byggnaden år 1994. Inför förvärvet utfördes ingen överlåtelsebesiktning med byggnadstekniker. Byggnaden har varit i familjens/släktens ägo sedan 1960talet.

Nuvarande ägare känner ej till om det föreligger några myndighetsbeslut/förelägganden som kan påverka fastigheten. Enligt uppgift saknas inga bygglov.

Det har aldrig förmärkt någon avvikande lukt typ "mögellukt" i huset och har ej heller fått påpekanden från utomstående om att det skulle finnas en avvikande lukt.

Inga fuktfläckar har noterats på vare sig väggar eller innertak i bostaden. Taket har lagts om pga ett takläckage, fasad vid entrén noterades läckan.

Det har ej noterats några problem med inomhusventilationen. Inga omfattande kondensbildningar har noterats på fönsterrutors insidor.

Elinstallationer fungerar normalt och utan att säkringar frekvent löst ut. Radonmätning ej utfört i byggnaden så vitt man känner till.

Det har ej noterats eller märkts av några sättningar i byggnaden. Inga lutande golv, självstängande dörrar, onormala sprickbildningar etc. förekommer.

Skorsten är ej regelbundet sotad och ägaren känner ej till om eller när skorsten senast provtrycktes. (Kontroll ligger i köpares undersökningsplikt)

Det finns vatten i brunn utanför på tomten. Urbruk. Vatten och avlopp är ej indraget till byggnaden.

Besiktningsresultat

Redovisning av noteringar vid okulär kontroll inklusive Riskbedömning/riskanalys av konstruktioner. i förekommande fall resultat av tilläggstjänsterna konstruktions/fuktkontroll, upplysningar om installationer samt information om behovet av eventuella ytterligare utredningar och kontroller

Byggnaden är äldre

Byggnaden är äldre. Det är inte ovanligt att man vid renoveringar påträffar skador i konstruktionsdelar som ej går att upptäcka vid okulär kontroll. Det är dessutom mycket svårt att i efterhand hävda dolda fel i dessa typer av hus. Det kan förekomma fukt/rötskador samt skadeinsektsangrepp, t.ex bakom fasadpanel, genomföringar och i anslutning till infästning balkonger och takkupor etc. Man bör lägga in detta i renoveringskalkylen.

Äldre byggnader har normalt mycket god virkeskvalitét i både stomme och äldre fönster och är i de flesta fall är det ekonomiskt försvarbara att renovera. Vid framtida renoveringar rekommenderas således att man kontrollerar känsliga konstruktionsdelar, enligt ovan, så att inga äldre och/eller pågående skador byggs in. Eftersom fukt-"mögelrelaterade" skador orsakade av markfukt är vanligt förekommande och oftast uppkommer pga att uppbyggnaden av t.ex. golven utförts med fuktkänsliga material bör man inhämta informationer om hur det lämpligen utförs innan man påbörjar eventuell renovering/inredning av golv- väggkonstruktioner som kan påverkas av naturlig markfukt. Idag finns det tekniska kunnandet för att kunna bygga fuktsäkert med eller utan golvvärme. Dessutom bör man beakta de ökade krav som idag ställs på inomhusventilationen. Detta blir extra viktigt vid eventuella framtida tilläggsisoleringar, tätningar etc. av byggnaden.

Äldre hus har oftast sämre isolerstandard.

På grund av husets ålder finns ett begränsat klimatskydd i ytterväggar, fönster, dörrar, knäväggar, snedtak, vindsbjälklag. Det är vanligt med sk köldbryggor i ytterväggar och tak. Vid eventuella framtida tilläggsisoleringar bör man inhämta informationer om hur olika konstruktionsdelar påverkas (t.ex. vindar). Tilläggsisolering av äldre hus innebär oftast att man även bör se över inomhusventilationen.

Om detta hus skall nyttjas för modernt boende fordras vanligtvis att man utför kompletterande arbeten för att anpassa byggnaden till detta nya förhållande. Vatten och dusch/tvättstuga/WC saknas. Om det planeras att dra in vatten och bygga våtutrymmen ska man beakta den fuktbelastning det kan innebära (med duschning, tvätt etc). Speciellt viktigt är det att inomhusventilationen fungerar, tex att man monterar Paxfläktar i planerade våtutrymmen, eller ännu bättre att byggnaden förses med mekaniskventilation. Se vidare under ventilation nedan.

Grundläggning

Mark TYP:

Okänt material.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Eftersom undergrundens material har betydelse för förekomst av markradon (främst berg eller åsmark), igenslamning av dränering, självdränerande mark, tjälskjutning, sättningsbenägenhet mm så är det alltid bra att veta vilken typ av mark huset är grundlagt på. Uppgifter om markförhållandena kan man ibland få via kommun.

• Byggnader som grundlagts på lera, silt samt på material med olika bärighet (t.ex. fastmark och lera) medför alltid viss risk för sättningar eller rörelser. Berg, sprängsten, morän/pinnmo och sandmarker utgör i normalfall stabila material med liten risk för sättningar. Sandmarker och sprängstensfyllning kan vara självdränerande.

• För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad så bör man se till att marken närmast grund lutar ifrån byggnaden. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vattengenomsläppligt material. Man bör även undvika större träd eller buskar invid huset pga att rötter kan växa in i och orsaka stopp i avlopp, dränerings- och dagvattenledningar samt orsaka sättningar pga utdränage av mark.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Omgivande mark lutar (åtminstone delvis) mot torpargrunden på sådant vis att det kan rinna in regn/smältvatten till torpargrunden. Åtgärder erfordras (i den mån det är möjligt) för att hindra markvattenavrinningen mot/till grunden.

Det är ej lämpligt med fukthållande rabatter intill husgrunden.

Torpar- /

KRYPGRUND

UTFÖRANDE:

En del krypgrund/torpargrund med okänt utförande, ej åtkomlig för besiktning.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt kan periodvis finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga kondens eller pga vatteninträngning). Detta kan i vissa fall medföra risk för fukt-/mikrobiella skador och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag, syllar mm. Hög fuktbelastning i grund kan även medföra att mark drabbas av mikrobiell påväxt som kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden.

• Det är alltid olyckligt med oåtkomliga utrymmen eftersom man inte kan kontrollera om det finns några konstruktionsfel och/eller skador pga markfukt, kondens, läckage mm. Om ventiler finns och om besiktning görs via dessa så

erhålls i normalfallet för liten och begränsad insyn för att kunna dra några generella slutsatser. Om möjligt bör man därför anordna tillgång till grunden så att man kan kontrollera förhållandet i utrymmet.

UTFÖRANDE:

Åtkomlig, torpargrund enligt äldre standard med träbjälklag samt till antalet få och små ventiler i grundmurar.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Äldre krypgrunder fungerade i normalfallet väl pga att krypgrundsluften tillfördes värme från skorstensstock och inifrån (genom dåligt isolerat golvbjälklag). Dessa torpargrunder (ca 50-talet och bakåt i tiden) har ofta lägre isolerstandard i golvbjälklag jämfört med moderna byggnader samt ofta även lägre mellanrum mellan mark och golvbjälklag. Vanligtvis saknas även dränerande fyllning på markyta liksom fuktspärr/plastfolie på mark. Golvbeläggningar var i normalfallet inte täta vilket möjliggjorde fuktvandring upp genom bjälklaget.

• Om man ändrar förutsättningarna genom minskad värmetillförsel till grund eller minskar möjligheten för fukt i grund att vandra upp genom golvbjälklag (genom byte av uppvärmningssystem, tilläggsisolering golvbjälklag, nya täta golvbeklädnader mm), kan det medföra risk för ökad fuktighet i krypgrunden och risk för fuktskador i golvbjälklag, syllar mm.

• Med anledning av att fuktmässiga förhållandet i krypgrunden varierar, rekommenderas att krypgrunden med jämna mellanrum kontrolleras med avseende på eventuellt, fritt stående vatten, missfärgningar, läckage mm.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Vid besiktning av krypgrunden har endast stickprovskontroller utförts för att erhålla indikation om skicket vad gäller kontroll av bl.a. rötskador i syllar etc. Delar av grunden är ej kryp/ålbara pga utrymme ej medges. För säkrare bedömning av förhållandet i bjälklags-/väggkonstruktioner över grunden (ur fuktsynpunkt) så erfordras upptagande av inspektionshål för fukt- konstruktionskontroll, uttagande av luktprover, materialprover för mikrobiell analys etc.

Det förekommer luktbildande organiskt material i krypgrunden. Rekommenderar utrensning/urstädning.

Forts.

Det finns en lukt i krypgrunden som undertecknad förknippar med ”mögellukt”. När undertecknad i samarbete med Xxxxx öppnade luckan som går ner till krypgrunden noterades en mögel/sommarstugelukt på isolering och virke i luckan. Undertecknad kan dock inte döma ut konstruktioner på indikation. För att kunna fastställa orsak, omfattning erfordras att man utför vidare kontroller/fortsatt teknisk utredning med sakkunnig.

En del grund är ej inspekterbar pga tillträde saknas ej var möjligt. Med hänvisning till de generella kommentarerna ovan och med anledning av att torpargrunden är ett ur fuktsynpunkt känsligt utrymme rekommenderas att ta upp inspektionslucka (i den mån det är möjligt). En lucka bör alltid finnas dels för att kunna hålla detta "känsliga" utrymme under regelbunden uppsikt och dels för att erhålla information om status i dags datum.

Förekommer insektsangrepp i golvplank, synligt i vardagsrum bla. Rekommenderar kontakt med tex Anticimex eller kontakt med sitt försäkringsbolag då det kan ingå kontroll av skadeinsekter i försäkringsbrevet.

Betongplatta /

GRUNDSULOR

UTFÖRANDE:

Jordkällare, natursten med mellangjutet betonggolv enligt bedömning.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Grundsulor har en bärande funktion. Betonggolven som gjuts mellan grundsulorna är vanligtvis tunna och oarmerade och saknar normalt bärande funktion. Detta eftersom de endast tjänar som golv eller underlag för golvbeläggning. Det är därför mer regel än undantag att det förekommer sprickor i dessa betonggolv vilka vanligtvis endast har "kosmetisk betydelse". Dessa typer av grunder har normalt högre fuktvärden i anslutning mot mark pga markfukt. Detta eftersom de i normalfallet grundlagts direkt ovanpå befintlig mark eller ovan ett tunt avjämningslager, dvs. utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Ingen avvikande lukt som tyder på mikrobiell aktivitet (i dagligt tal "mögel") kunde förnimmas i inomhusluften, vid inträde i huset.

På golvet i källaren noterades betongrännor, hål i golvet vilket indikerar att man kalkylerat med att det periodvis kan komma in vatten i grunden. Vid dagens besiktning noterades att hål i golv ej svalt allt vatten och ansamling av vatten bildats på golvet. Ett sätt att ordna detta är att bila ur golvet i 40 cm cirkel och gräva ner en dränkpump med nivåvakt som kan ta vatten.

Om möjligt rekommenderas att jordkällaren med dess entré hålls väl ventilerat. Förvaring av organisktmaterial är inte att rekommenderar i detta utrymme.

Grund

Grundmurar /

KÄLLARVÄGGAR/ KRYPGRUND

UTFÖRANDE:

Grundmurar av xxxxx xxxxxxxxx.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Denna typ av grundläggning är normalt sett stabil. Det är ej ovanligt att dessa murar rört sig något under årens lopp pga att man efter gammalt inte hade dagens möjlighet att komprimera marken. Som en följd av dessa rörelser brukar byggnader med denna grundläggning ha varierande grad av åldersrelaterade lutningar och sättningar. För minskad risk för tjälskjutning och bortspolning av bärande marklager under murar bör man se till att ytvatten avleds från grunden.

• Viss uppfuktning sker vanligtvis i nederkant väggarnas murbruk pga. att dessa står direkt i naturlig mark utan underliggande dränerande och kapillärbrytande massor.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Inget särskilt att notera som är onormalt för konstruktionen eller som negativt kan påverka byggnadens goda bestånd ur hållfasthetssynpunkt på åtkomliga grundmurar.

Rekommenderar lucka till ej inspekterbar grund. Se grund ovan.

Fuktisolering /

DRÄNERING

UTFÖRANDE:

Okänt utförande på dränering och utvändig fuktisolering på grundmurar.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmassor, avledning av vatten, typ och material i dränering mm. Utvändig fuktisolering (av typ asfalt-/tjärstrykning eller liknande) kan med tiden brytas ner och förlora sin funktion. Normal livslängd på dränering och utvändig fuktisolering brukar därför anges till 20-30 år från utförandet. Därefter måste man räkna med nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte av dräneringsledningar och utvändigt fuktskydd pga åldersslitage.

• Nedsatt funktion på fuktisolering och/eller dränering kan innebära hög fuktpåverkan på grund med risk för fuktrelaterade skador i golvkonstruktioner, golvbeläggningar, grundmurar, reglade väggar mm. För att minska risk för stopp eller dämning i dagvatten- eller dräneringsledningar bör man regelbundet rengöra dagvattenbrunn om sådan finns.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Marken närmast huset lutar delvis mot huset vilket ger ökad vattentillförsel mot grunden och ställer ökade krav på väl fungerande fuktisolering och dränering.

Grundprincipen för att undvika mikrobiella skador (dagligt tal mögel) i våra byggnader är att inget organiskt material typ träreglar, isolering etc. byggs in i fuktig miljö eller monteras direkt på betongplatta, grundmurar mm utan fuktskydd.

Om möjligt rekommenderas att jordkällaren med dess entré hålls väl ventilerat. Förvaring av organisktmaterial är inte att rekommenderar i detta utrymme.

Dagvatten UTFÖRANDE:

Vattenavledning vid grund/stuprör med utkastare.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• För att minska vattenpåverkan på grundläggning så bör man se till att stuprörsvattnet avleds bort från husgrund.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Rekommenderar att stuprörsvatten avleds permanent bort från byggnaden (exempelvis tunna med överloppsslang, rör, slang etc). Det finns ingen källarvägg/grund som kan stå emot ett ständigt regnvattenflöde mot vägg/grund.

Stomme

YTTERVÄGGAR Utförande:

Äldre trästomme/plankstomme enligt bedömning.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• En äldre trästomme är stark och stabil stomme som antingen saknar isolering i väggar alternativt har isolering i form kutterspån eller liknande. Dessa typer av stommar har vanligtvis sämre energivärden än moderna stommar, bl.a. till följd av mindre/avsaknad av värmeisolering och otätheter. I de fall isolering finns av kutterspån eller liknande, är det vanligt att detta material komprimerats (sjunkit) i väggarna.

• I normalfallet förekommer ej räta vinklar, lutningar och nedböjningar i väggar vilka vanligtvis är naturligt åldersrelaterade (exempelvis lutning från skorsten, nedböjning över stora dörröppningar).

• Det är ej ovanligt att det kan förekomma fukt-/rötskador mm i nedre delar av trästommen i anslutning mot grundmurssockel. Om det finns gjutna altaner, trappor etc. mot trästommen kan det medföra risk för rötskador pga fukttransport via betong in till stommen.

• Rekommenderar att det finns gällande försäkringsskydd mot träskadeinsekter (t.ex. Husbock, Hästmyra mm).

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Köldbryggor noterades lokalt i byggnaden vilket är tecken på att värmeisoleringen ej uppfyller dagens normer (vanligt förekommande i främst äldre hus). Man kan t.ex. se mörka antydningar som markerar var spikar, träreglar finns och ibland fjärderformade "skuggningar" i tak- och husvinklar orsakat av att kall luft drar in.

Mellanbjälklag UTFÖRANDE:

Äldre träbjälklag enligt bedömning.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• I äldre mellanbjälklag av trä förekommer i normalfallet mindre rörelser i stommen vilket med kan medföra svikt/golvknarr till följd av åldersdeformationer och upprepade belastningar.

• I äldre byggnader förekommer ofta lutande golv pga att murar med tiden sjunkit något eftersom man efter gammalt inte hade dagens maskiner och möjlighet att komprimera/packa massor under bärande murar. Vanligtvis lutar golv, tak och väggar ifrån skorsten eftersom den står stabilt på ett stort fundament medan bärande murar med tiden sjunker något.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Lutningar konstaterades i bjälklagen vilket är normalt förekommande i äldre byggnader och bedöms ej påverka byggnadens goda bestånd.

Golvknarr lokalt.

Fasad UTFÖRANDE:

Träpanel. Senast målad 2006 enligt säljaren.

Ålder: Äldre.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Normal "livslängd" på en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitét, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden etc. I hus uppförda från 1960-talet och framåt blev det vanligt att man började använda sämre virkeskvalitét, klenare dimensioner samt att träfasaderna började målas med s.k. "plastfärg". För att minska risken för skador till följd av detta monterades i normalfallet träpanelen med en bakomliggande luftspalt vilket innebär att träpanelen till viss del kan torka ut. Avsaknad av luftspalt kan innebära kortare livslängd på en fasadpanel pga ökad risk för kvarstående fukt i panelen. Beroende på ovanstående faktorer bedöms livslängden för en träpanel, vid normalt underhåll, till ca 30 - 50 år varefter man har att kalkylera med att utbyte kan bli nödvändigt.

• Är fasadpanelen skarvad föreligger alltid risk för fuktinträngning i dessa skarvar (framförallt om de glipar), vilket kan vara svårt att upptäcka i tid. Syns missfärgningar på panelen i anslutning till skarvar och/eller att den visar tecken på att ha sugit fukt i ändträ, kan det föreligga risk för skador även på bakomliggande vägg. Man bör således vid misstanke kontrollera och underhålla dessa delar av fasaden väl.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Fasaden uppvisar normala ålders- och förslitningsskador. Normalt underhåll föreligger.

Fönster TYP:

Kopplade tvåglasfönster.

Ålder:

Äldre.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Normal livslängd på fönster beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitét, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden etc. Vidare rekommenderas att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck.

• Fönster tillverkade innan 70-talet har generellt sett bättre virkeskvalité (kärnvirke eller sorterat virke) och längre livslängd än fönster tillverkade på 70-talet och senare. Vid mindre lokala rötskador i bågar och karmar så brukar det därför vara en god idé att laga/bättra dessa fönster pga för övrigt bra virkeskvalité.

• Normal livslängd på dessa fönster beror naturligtvis på underhåll, placering i fasader mm men med ett bra underhåll är det inte ovanligt med livslängder på 50 år eller mer.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Fönster uppvisar generellt sett normala ålders- och förslitningsskador. Slumpvis valda stickprovskontroller i vissa fönsterbågar och karmar påvisade inget onormalt.

Barnsäkerhetsbeslag saknas på ovanvåningens fönster.

Altan /

BALKONG

Finns ej.

Vind UTFÖRANDE:

Vindsbjälklaget utfört utan ångspärr (papp/plastfolie) och isolering av kutterspån eller liknande. Ångspärr saknas (vindpapp eller plastfolie). Utförande enligt bedömning

Åtkomlighet:

Invändig lucka i hallen på ÖV

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).:

• Ventilation av vindar är föremål för diskussion och forskning inom branschen. Vissa anser att konstruktionerna skall vara ventilerade med luftspalter medan bl.a. SP:s undersökningar visat att ventilationen är av mindre betydelse än vi tidigare trott och att ventilationen (luftspalterna) i vissa fall till och med fuktar upp takkonstruktioner/vindar. Detta gäller i synnerhet moderna välisolerade byggnader.

• Äldre byggnader saknar normalt luftspalter mellan yttertak och isolering. Tak och vindar i äldre byggnader tillfördes vanligen värme pga sämre isolering än i moderna byggnader samt ofta även via en varm skorstensstock. Med detta avses att grundprincipen för en äldre takkonstruktion var att man, till skillnad från en modern dito, strävade efter att till viss del värma tak/vindar och därigenom sänka den relativa ånghalten (fuktigheten).

• Avsaknad av ångspärr innebär att det kan ske ett ökat tillskott av varm fuktig inomhusluft igenom vindsbjälklaget upp till vind och kan kondensera mot kall yttertaksyta. Kondensutfällning medför risk för fuktskador i takkonstruktionen. Vid tilläggsisolering med pappbeklädd isolering (vanligen s.k. byggmatta) finns även risk för att den varma inomhusluften kondenserar mot isoleringens papp med mikrobiell tillväxt i papp eller isolering som följd.

• Fukttillskottet inomhus var förr i tiden betydligt lägre än vid dagens boende med bad, dusch, tvätt mm. Det är därför av avgörande betydelse om man ska undvika fuktskador i tak och på vindar, att man har en väl fungerande ventilation (gärna mekanisk) som skapar ett undertryck inomhus samt minskar det allmänna fukttillskottet. Detta måste särskilt beaktas om man förändrar uppvärmningssystem (en kall skorsten minskar självdragventilationen), lägger om yttertak med täta undertakstäckningar (tät takpapp) eller ökar fuktillskottet inomhus genom högre personbelastning.

• Snedtak från nockvind till takfot/sidovindar utgörs av s.k. parallelltak som inte är åtkomligt utan konstruktionsingrepp. Problemet med detta är att det kan vara svårt att erhålla fullgod täthet i upptagna inspektionshål vilket kan medföra att konstruktionen försvagas. Vidare ger konstruktionsingrepp/provhål endast en stickprovsmässig bedömning. Via sidovindar (om sådana finns) samt nockvind kan man ibland se en bit in i luftspalter mellan isolering och yttertak men det går sällan att se tillräckligt för att kunna bedöma se lokala skador i parallelltak pga läckage eller kondens.

• Med avseende på att skador kan inträffa i vind-/takkonstruktioner till följd av läckage och annan uppfuktning enligt ovan, är det väsentligt att vinden regelbundet kontrolleras (några gånger per år) för att i tid kunna upptäcka och begränsa omfattningen av eventuella skador.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Taket är omlagt 2006. Lokalt i undertaken noterades vad som bedöms vara äldre fuktrosor. Rekommenderar märka rosor med färgpenna för att utläsa eventuella förändringar.

Med anledning av att en kattvind/vindsutrymme/-n ej var åtkomligt för besiktning pga att lucka saknas rekommenderas att inspektionslucka/-or anordnas, i det fallet det är möjligt. En inspektionslucka innebär att man dels inför förvärvet av fastigheten har möjlighet att upptäcka pågående skador/problem och dels som fastighetsägare har möjlighet att hålla ett "känsligt" utrymme under fortlöpande/regelbunden uppsikt/kontroll vilket ger bättre möjlighet att förhindra att större skador uppstår.

Enligt uppgift från säljaren har ett takläckage funnits. Regnvatten längs med väggen från taket ner till entrén. Vid besiktningen noterades inga spår av påstått läckage.

Yttertak UTFÖRANDE:

Taktäckning utförd med takpanneliknande plåt, med eller utan läkt, underlagsskivor av oljehärdad masonite.

Ålder:

Från år 2006 enligt säljaren.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• Normal livslängd på takplåt är svårt av fastställa pga rikliga variationer på utförande, plåtkvalité, rostbehandling, färger, infästning, taklutningar, luftföroreningar mm. Ett plåttak i standardutförande med normal kvalitet på plåt och infästningar bör, med normalt underhåll, kunna fungera ca 30-40 år.

• Avsaknad av bärläkt under takplåten medför vanligtvis något kortare livslängd på takets funktion eftersom den värme som uppstår under takplåten ökar nedbrytningen av underlagspappen.

• Det är ej ovanligt att spikarna "kryper"/lossnar pga rörelser i plåten vilket kan medföra otätheter vid spikhålet. Vidare så kan spikarnas/skruvarnas gummitätningar med tiden blir otäta (pga UV-ljus, värme mm). Rekommenderar regelbunden översyn och justering av spikar/skruvar/gummitätningar för att förhindra läckage samt löpande målningsunderhåll om så erfordras.

• Takfoten är en känslig del av taket och det är inte alltid lätt att se pågående skador på håll eftersom takfoten oftast är målad. Takfoten bör hållas under regelbunden kontroll. Dagens vattenbaserade färger missfärgas med tiden och det kan göra att det är extra svårt att se/upptäcka pågående skador. Ju äldre taket är desto större är ju risken att det kan ha uppstått rötskador vilket vanligtvis upptäcks i samband med takomläggning.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Stege saknades vid besiktningstillfället.

Taket är endast kontrollerat från undersida vind samt från mark. Undertecknad anser det vara förknippat med stor fara att klättra ut på taket då takbrygga saknas. Ingen annan möjlighet fanns att inspektera taket. Från mark noterades inget onormalt.

Takfoten är besiktigad från mark. Vid besiktningen fanns inga synliga skador eller misstanke om att det föreligger pågående skador i takfot.

Vid kontroll av innertak och väggar kunde undertecknad ej se några signaler/tecken på att det förekommer läckage genom taket (typ fuktrosor/fläckar etc).

Installationer

I Eminenta-modellen BAS ingår ej installationsdelen i uppdraget.

Ventilation UTFÖRANDE/TYP:

Självdragsventilation.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• För att en självdragsventilation skall fungera på avsett sätt krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen).

• En fukt- och klimatmässigt bättre lösning är en mekanisk ventilation vilket innebär att ventilationen blir styrd samt att ett undertryck skapas i byggnaden.

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Om det regelbundet uppkommer kondens på insida och/eller mellan fönster bör man som fastighetsägare/förvaltare vara medveten om att det vanligtvis ett tecken på att inomhusventilationen behöver förbättras.

Om detta hus skall nyttjas för modernt boende fordras vanligtvis att man utför kompletterande arbeten för att anpassa byggnaden till detta nya förhållande. Vatten och dusch/tvättstuga/WC saknas. Om det planeras att dra in vatten och bygga våtutrymmen ska man beakta den fuktbelastning det kan innebära (med duschning, tvätt etc). Speciellt viktigt är det att inomhusventilationen fungerar, tex att man monterar Paxfläktar i planerade våtutrymmen. eller ännu bättre att byggnaden förses med mekaniskventilation.

UPPVÄRMNING • Kontroll av uppvärmningssystemet ingår ej i uppdraget.

ELSYSTEM • Kontroll av elsystemet ingår ej i uppdraget.

VATTEN / AVLOPP • VA-installationer saknas. Diskavlopp finns. Kontroll ingår ej i uppdraget.

Skorsten /

RÖKKANALER

• Kontroll av skorstenen/rökkanaler och till den anslutna delar ingår ej i uppdraget.

Kök / våtrum

Kök TYP:

Äldre standard. Vatten är ej indraget. Avlopp för diskvatten finns som avleds till stenkista.

RISKANALYS:

(Generella kommentarer/allmänt känt om konstruktionsutförande/typ).

• I ett kök rekommenderas alltid att det finns skålformat underlägg/"skvallerskydd" under diskmaskin/kyl/frys. Ett sådant underlägg kan göra att man i tid upptäcker vattenläckage från maskiner och har större möjlighet att åtgärda innan det uppstår vattenskador i golv och anslutande väggar. Av samma anledning rekommenderas samma typ av skydd mot läckage i botten på diskbänksskåp.

• Finns fortfarande äldre rörkopplingar av gjutjärn i diskbänksskåpet (gäller förstås endast om huset är äldre) bör man räkna med att byta ut dessa (läckagerisk och risk för stopp).

• Avstånd mellan köksfläkt och spis rekommenderas skall vara minst 50 cm för minskad brandrisk vid användande av elspis. För gasspisar är säkerhetsavståndet minst 60 cm.

• Det förekommer ibland äldre/ojordade el-kontakter i äldre kök/hus. Finns sådan nära blandare/diskbänk bör man kontakta behörig elektriker för bedömning av personsäkerheten/brandrisk och för utbyte mot jordade kontakter (ev jordfelsbrytare).

RESULTAT AV OKULÄR KONTROLL:

Särskilda iakttagelser, noteringar vid besiktningen och ev. rekommendationer

Inget särskilt att notera som tyder på annat än normalt ålderslitage.

Gravrost på gjutjärnsrör till diskbänk noterades.

Hygienrum UTFÖRANDE:

Saknas

Wc Finns ej i huset.

Bastu Finns ej.

Tvättstuga Finns ej i huset.

Övrigt

ALLMÄNT Möblerat

Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Undertecknad rekommenderar att byggnaden avsynas när huset är tomt så att även ytor som dolts av bohag vid denna besiktning blir åtkomliga.

Övriga

BYGGNADER

Kontroll ingår ej i uppdraget med omfattas av en köpares undersökningsplikt.

Radon Kontroll av radon ingår ej i uppdraget men ingår i köparens undersökningsplikt.

Asbest Kontroll ingår ej i uppdraget

***************************************************************************** Järfälla 2007-03-26

Eminenta

Xxxx-Xxxxx Xxxxxxxxxx

Av sitac certifierad besiktningsförrättare sbr byggingenjör nr 62083

Besiktningsförutsättningar

1 ÄNDAMÅLET MED BESIKTNINGEN

Ändamålet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är att inför en fastighetsöverlåtelse med hjälp av en byggnadsteknisk besiktning samla in och redovisa mesta möjliga väsentliga information om fastighetens fysiska skick vid besiktningstillfället . Resultatet av denna byggnadstekniska besiktning redovisas på så sätt att besiktningsförrättaren upprättar ett besiktningsutlåtande som sänds till den som beställt besiktningen. Med hjälp av den kunskap som förmedlas i ett besiktningsutlåtande erhålls ett säkrare underlag för att redan före en fastighetsöverlåtelse bedöma fastighetens verkliga skick och den förväntan en köpare kan ha på byggnaden. Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet kan ligga till grund för köpares och säljares diskussion om köpeskilling och andra villkor för fastighetsöverlåtelsen. Härigenom minskar risken för att den nyblivna ägaren efter inflyttningen kommer att uppleva missnöje på grund av sina felslagna förväntningar och därmed också risken för framtida tvist mellan köpare och säljare. Möjligheterna till en problemfri fastighetsöverlåtelse ökar. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen är en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. Köparens undersökningsplikt är dessutom inte bara av byggnadsteknisk natur.

2 ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS OMFATTNING SAMT FÖRKLARINGAR

Besiktningen kan beställas som antingen Eminenta BAS eller Eminenta PLUS.

2.1 Gemensamt för Eminenta BAS och Eminenta PLUS

För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i denna uppdragsbekräftelse.

Vid överlåtelsebesiktningen genomför besiktningsförrättaren en okulär byggnadsteknisk undersökning av fastighetens fysiska skick vid besiktningstillfället.

Överlåtelsebesiktningen omfattar inte hela fastigheten utan endast de delar som uttryckligen anges i uppdragsbekräftelsen. Överlåtelsebesiktningen är en byggnadsteknisk besiktning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Xxxx som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaderna omfattas inte.

Besiktningsförrättare som utför överlåtelsebesiktningar är inte behöriga att utföra några funktionskontroller av installationer såsom mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, sanitet, maskinell utrustning, rökgångar och eldstäder mm varför dessa delar ansvarsmässigt undantages från besiktningen. Dessa installationer omfattas av köparens undersökningsplikt. I överlåtelsebesiktningen ingår inte miljöinventering och inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning.

Konstruktions- och fuktkontroll, fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte i en överlåtelsebesiktning. Dessa kan dock beställas som särskilt uppdrag och kräver skriftlig överenskommelse.

2.2 Eminenta BAS

I Eminenta BAS ingår ej redovisning av installationsdelen (enligt nedan).

2.3 Eminenta PLUS

I Eminenta PLUS erhålls viss begränsad information beträffande installationsdelen enligt nedan.

Eftersom besiktningsförrättaren i allmänhet har större erfarenhet av installationer för mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, rökgångar och eldstäder mm än en normalt bevandrad husköpare, redovisas i besiktningsutlåtandet i detta fall bedömningar och eventuella rekommendationer avseende dessa installationer. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller försäkringsmässiga avskrivningar eller andra uppenbara indikationer på fel. Några undersökningar i form av provtryckningar, uppmätningar, kontroll av skyddsjord, isolationsmätning av elsystem mm utförs ej av besiktningsförrättaren. Dessa typer av undersökningar fordrar i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive installation.

3 BESIKTNINGENS PRAKTISKA OCH JURIDISKA BETYDELSE

Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället.

Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar parternas kunskap om fastighetens fysiska skick vid besiktningstillfället . I besiktningsutlåtandet redovisas information som vanligtvis ökar köparens och säljarens kunskap om byggnadens fysiska skick. Man får således i samband med en fastighetsöverlåtelse en bättre möjlighet att ta ställning till sådant som kan leda till missnöje, konflikt och rättsligt efterspel. Informationen i besiktningsutlåtandet kan få betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler.

Brister som avslöjas vid den okulära besiktningen och sådana som antecknas i riskanalys är redovisat på ett sätt som innebär att köparen före köpet fått kunskap om förhållandena. De fel och brister som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten som säljaren lämnar under besiktningen bör också skriftligen införas i köpekontraktet.

4 ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGENS GENOMFÖRANDE

Innan besiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt besiktningen (i det följande benämnd uppdragsgivaren). Av uppdragsbekräftelsen framgår besiktningens omfattning. Före besiktningen går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med uppdragsgivaren så att några oklarheter om besiktningen och besiktningens omfattning inte föreligger. Besiktningen omfattar inte hela fastigheten utan endast de delar som anges i uppdragsbekräftelsen (dvs. normalt ingår huvudbyggnad i besiktningen men sidobyggnader såsom garage mm ingår ej om inte detta särskilt avtalats).

Besiktningen innehåller fyra moment och avslutas med att besiktningsförrättaren redovisar resultatet i ett besiktningsutlåtande. I besiktningsutlåtandet redovisas sådan information som är av väsentlig betydelse för en fastighetsägare att känna till. Däremot noteras inte skavanker och andra upplysningar som i sammanhanget är av mindre betydelse (kan i vissa fall dock ändå noteras som information om underhåll, ”att-göra-lista” för uppdragsgivaren).

För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege skall finnas tillgänglig.

Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av uppdragsgivaren.

4.1 Handlingar

Utgångspunkten för överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick. Som grund för besiktningen används handlingar (om handlingarna är av den beskaffenheten att de kan användas) samt upplysningar från fastighetsägaren som lämnats till besiktningsförrättaren. Tillhandahåller fastighetsägaren handlingar eller lämnar denne på annat sätt information rörande fastigheten skall besiktningsförrättaren anteckna detta i besiktningsutlåtandet och låta informationen utgöra grund för besiktningen. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga.

4.2 Okulär besiktning

I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken bedöms vara av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. För att en vind skall anses vara besiktningsbar skall det finnas spångbrädor eller likvärdigt. Yttertak besiktigas i normalfallet från mark, stege, taklucka och gångbryggor i den mån sådana finns. Yttertaket beträds ej om säkerheten av någon anledning kan ifrågasättas av besiktningsförrättaren. Eventuella stegar skall tillhandahållas av uppdragsgivare eller ägare.

Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som normalt omfattas av besiktningen skall detta antecknas i utlåtandet. Sådan yta eller utrymme omfattas normalt ändå av köparens undersökningsplikt. Beträffande ytor och utrymmen, som inte besiktigas, får köparen söka information på annat sätt än genom överlåtelsebesiktningen, t.ex. genom att säljaren ombeds lämna garanti eller annan specificerad information om den del som inte besiktigas.

4.3 Tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll

Om besiktningsförrättaren utför tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av främst de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon annan konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en konstruktions- och fuktkontroll utförs vanligen punktvisa mätningar med fuktindikatorer, upptagning av 1 till 3 inspektionshål och andra provtagningar i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionsutförandet och eventuell risk för skada. Redovisning av tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll kan ske i löpande text i besiktningsutlåtandet för respektive konstruktionsdel eller i separat utlåtande. Tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör ej någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll ger oftast ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp.

4.4 Riskanalys

Vid sidan av de brister som antecknats vid en omsorgsfullt gjord okulär besiktning skall besiktningsförrättaren anteckna om det finns påtaglig risk för att fastigheten har andra väsentliga brister än de som framkommit vid den okulära besiktningen. Till grund för riskanalysen har besiktningsförrättaren att beakta den information som framkommit av handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen samt sådana förhållanden som är viktiga för en fastighetsägare att känna till. När risk för väsentlig brist antecknas i besiktningsutlåtandet skall besiktningsförrättaren lämna en motivering. Riskanalys redovisas för resp. konstruktionsdel i besiktningsutlåtandet.

4.5 Fortsatt teknisk utredning

Besiktningsförrättaren kan föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållanden som inte kunnat klarläggas vid den okulära besiktningen liksom om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta brister avseende sådant som i och för sig inte ingår i besiktningen. För påtaglig risk för väsentligt fel som anges i riskanalysen behöver inte besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om väsentligt fel beträffande sådant, som besiktningsförrättaren antecknat i riskanalysen, finns eller inte.

Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

5 OM BESIKTNINGSUTLÅTANDET

5.1 Allmänt

Besiktningsutlåtandet innehåller all den samlade informationen från överlåtelsebesiktningen om den besiktigade byggnadens fysiska skick vid besiktningstillfället . Uppgifter om byggnaden, liksom åtgärdsförslag eller kostnadsuppskattningar som lämnas under besiktningen men som inte antecknats i besiktningsutlåtandet, ingår inte i överlåtelsebesiktningen och kan inte läggas till grund för ett ställningstagande eller förväntan om byggnadens fysiska skick och kan heller inte läggas till grund för åtgärdsprogram eller bedömning av kostnader för ett sådant.

5.2 Instruktion för läsning

Efter det att besiktningsförrättaren överlämnat besiktningsutlåtandet skall besiktningsutlåtandet noggrant läsas igenom av beställaren. Anser uppdragsgivaren att det saknas någon uppgift eller påpekande som besiktningsförrättaren lämnat muntligen vid överlåtelsebesiktningen, skall uppdragsgivaren omedelbart kontakta besiktningsförrättaren eller återsända utlåtandet till besiktningsförrättaren eller företaget för komplettering (beakta att det kan förekomma semestrar etc.) Vid läsning av utlåtandet skall uppdragsgivaren normalt räkna med att ju äldre en fastighet är desto större anledning finns det att tro att fel finns och att slitaget är större än i nyare fastigheter.

Efter det att en tilltänkt köpare erhållit och läst ett besiktningsutlåtande kan köparen välja ett eller flera av här angivna 5 alternativ (om ej annat avtalats mellan köpare och säljare):

• Att köpa den besiktigade fastigheten på de villkor säljaren angivit.

• Att avstå från att köpa den besiktigade fastigheten.

• Att med utgångspunkt från informationen i besiktningsutlåtandet inleda en diskussion om pris och andra villkor med säljaren.

• Att be säljaren om en skriftlig garanti i köpekontraktet för att fel eller risk för fel som anges i besiktningsutlåtandet inte föreligger.

• Att be säljaren att få utföra en fördjupad undersökning genom en fortsatt teknisk utredning för att klarlägga omfattningen av antecknade fel eller för att få visshet beträffande den risk för väsentliga brister som anges i riskanalysen.

6 SKADEREGLERING

6.1 Försäkring

Besiktningsföretaget har tecknat konsultansvarsförsäkring med särskilda villkor om överlåtelsebesiktning.

6.2 Ansvarsbegränsningar – begränsningar i besiktningsförrättarens och företagets skadeståndsskyldighet

Om det i besiktningsutlåtandet lämnas otillräcklig eller felaktig information om den besiktigade byggnaden kan uppdragsgivaren komma att lida skada genom att byggnaden avviker från vad som kan förväntas. Uppdragsgivarens skada kan innebära att en annars berättigad nedsättning av köpeskillingen blir lägre än vad som är motiverat eller att reparationskostnaden blir högre än vad uppdragsgivaren förväntat sig. Besiktningsförrättaren/företaget är skyldig att ersätta den skada som besiktningsförrättaren orsakar genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktningen. Med besiktningsförrättare avses i tillämpliga delar även besiktningsföretaget. För detta ansvar gäller nedan angivna begränsningar.

Besiktningsförrättarens skadeståndsskyldighet uppgår till max ett belopp motsvarande den nedsättning av köpeskillingen köparen skulle ha fått om felet påtalats vid besiktningstillfället. Skadeståndsskyldigheten är dock alltid begränsa till eventuell faktisk nödvändig och relevant lägre kostnad för felets avhjälpande. Den sammanlagda skadeståndsskyldigheten för ett och samma uppdrag är begränsad till ett belopp motsvarande 15 basbelopp enligt lagen om allmän försäkring vid den tidpunkt då avtal om överlåtelsebesiktning träffades. Utför besiktningsförrättaren tilläggstjänsten konstruktions- och fuktkontroll, fortsatt teknisk utredning eller annat tilläggsuppdrag, anses dessa uppdrag och överlåtelsebesiktningen, vad gäller ansvarsbegränsningen om 15 basbelopp, vara ett och samma uppdrag.

Besiktningsförrättaren är inte ersättningsskyldig för annan skada än uppdragsgivarens skada och inte heller för skavanker, slitageskador och andra obetydliga brister som inte antecknats i besiktningsutlåtandet. Enskild skada understigande belopp motsvarande ett halvt basbelopp, eller det större belopp som kan finnas intaget i köpekontrakts villkor såsom begränsning för rätt till reglering av relevant fel till exempel i form av lägsta belopp för fel/självrisk/tröskelvärde etc., ersätts inte. Detta belopp utgör också uppdragsgivarens självrisk enligt detta besiktningsuppdrag för det fall skadan överstiger detta belopp.

Besiktningsförrättaren förbehåller sig rätten att antingen åtgärda eventuell skada i egen regi eller genom egen anlitad entreprenör alternativt att lämna ekonomisk ersättning. Utgångspunkt för ersättning av skada är att återställande skall ske till lika befintligt skick (dvs. ej standardhöjande konstruktion eller utförande).

Krav mot besiktningsförrättaren skall skriftligen anmälas (reklameras) till denne eller till företaget inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två, fem respektive tio år efter

uppdragets avslutande, beroende av vilken ansvarstid kunden själv angivit på uppdragsbekräftelsen. Uppdraget

Uppdraget är avslutat när besiktningsförrättaren begär betalt för besiktningen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket.

7 FÖRBUD MOT ATT ÖVERLÅTA BESIKTNINGSUTLÅTANDET

Besiktningsförrättaren har upphovsrätt till besiktningsutlåtandet. Beställaren har rätt att nyttja besiktningsutlåtandet för avtalat ändamål.

Varken besiktningsutlåtandet eller nyttjanderätten till besiktningsutlåtandet får utan uttryckligt medgivande från besiktningsförrättaren eller företaget av beställaren överlåtas på annan och får inte användas i annat syfte än vad som angivits i uppdragsbekräftelsen och besiktningsutlåtandet. Sker överlåtelse utan medgivande kan innehållet i besiktningsutlåtandet inte göras gällande mot besiktningsförrättaren eller företaget.

Erhållet uppdrag gäller således endast mellan uppdragsgivaren och uppdragstagaren enligt de förutsättningar som föreligger vid tiden för uppdragets genomförande.

8 ÖVRIGT

Med besiktningsförrättare respektive beställare i uppdragsbekräftelsen och i besiktningsutlåtandet avse i tillämpliga delas även besiktningsföretaget respektive köparen av den besiktigade fastigheten.

Besiktningsförrättaren skall arkivera utlåtandet eller kopierbar kopia under ansvarstiden.

Document Metadata

Table of Contents

Besiktningsobjekt

Document Metadata