Contract

Mellan Stockholms kommun genom dess exploateringsnämnd, nedan kallad Staden, och Bolaget (xxx.xx. XXXXXX-XXXX), nedan kallat Bolaget, har under förutsättning som anges i § 7 nedan träffats följande

Markanvisningsavtal för
hotell Slussen

DETTA ÄR ETT UTKAST TILL MARKANVISNINGSAVTAL. FÖRÄNDRINGAR KOMMER ATT SKE, DÅ DET FAKTISKA AVTALET TAS FRAM MELLAN STADEN OCH DEN KOMMANDE BYGGAKTÖREN

§ 1

Markanvisning

Exploateringsnämnden har [åååå-mm-dd] beslutat att till Bolaget anvisa det på bilagda karta (Bilaga 1) angivna markområdet, nedan kallat Markområdet. Det anvisade markområdet ligger inom fastigheten Xxxxxxxxx 0:00 x xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, med adress Mariagränd.

Denna markanvisning innebär att Bolaget, under en tid av två år från och med ovan angivna datum, har en option att ensam förhandla med Staden om överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal för detta markområde.

Om Bolaget väljer ett annat Bolag inom koncernen som avtalspart i detta markanvisningsavtal eller överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark, ska Bolaget såsom moderbolag gå i borgen alternativt åta sig ett solidariskt ansvar för det andra bolagets rätta fullgörande av avtalet.

§ 2

Avsiktsförklaring/mål

Markområdet är sedan 2003 detaljplanelagt för hotelländamål i form av en påbyggnad på den befintliga tunnelbanestationen samt en befintlig före detta järnvägstunnel. Markanvisningen syftar till att Bolaget och Staden tillsammans ska undersöka de nuvarande möjligheterna att genomföra ett hotell på platsen enligt Bolagets förslag i jämförelseförfarande inför direktanvisning under 2022, Bilaga 2, och att, om parterna tillsammans med Region Stockholm finner det genomförbart, verka för att teckna överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal samt ett genomförandeavtal med Region Stockholm.

Följande huvudprinciper ska gälla och utgör förutsättningar för den överenskomna köpeskillingen:

• Preliminära och hittills kända förutsättningar sammanställdes av Staden 2020 i ett informationsdokument (Bilaga 3). Vissa förutsättningar har förändrats sedan dess.

• Byggrätten för hotell enligt detaljplanen möjliggör ca 5 000 kvm BTA i 8 våningsplan, men på grund av ändrade förutsättningar kan troligen högst 4500 kvm BTA byggas.

• Region Stockholm förbereder för närvarande en upprustning av tunnelbanestationen. Ett utredningsavtal ska ingås mellan Staden, Bolaget och Region Stockholm. Utredningsavtalet ska reglera kostnads- och ansvarsfördelning samt tidplan för utredningsfasen som syftar till att klargöra om förutsättningar finns för genomförande av Hotell Slussen. Utredningsavtalet ska även beskriva målsättningen med utredningsarbetet och tydliggöra hur en tänkt fortsättning är tänkt att ske, om avtalsparterna finner Hotell Slussen genomförbart.

• I det fall Hotell Slussen efter utredningsfasen bedöms vara genomförbart ska ett genomförandeavtal ingås mellan Staden och Region Stockholm. Genomförandeavtalet ska reglera genomförandet av projektet. Staden kommer att tillförbinda Bolaget att iaktaga bestämmelserna i genomförandesavtalet genom framtida överenskommelse om exploatering med Bolaget för Hotell Slussen.

• Genomförandet av Hotell Slussen ska samordnas med Stadens ombyggnad av Slussen.

• Region Stockholm ska erhålla servitut för tunnelbanan med tillhörande anordningar. Alternativt kan det bli aktuellt med tredimensionell fastighetsbildning.

• Staden respektive ledningsägare ska erhålla servitut alternativt ledningsrätt för tunnlar och ledningar inom Markområdet. Områdena är markerade med u
  på detaljplanen.

• Markområdet avses avstyckas från Södermalm 7:87 till en 2D-fastighet. Denna 2D-fastighet kommer att urholkas av 3D-utrymme tillhörande handelsplatsen. Officialservitut är bildat för entré Katarinavägen.

• En del av Markområdet ska enligt z-markering på detaljplanen vara tillgänglig för allmän fordonstrafik. Staden ska erhålla servitut för ändamålet, inklusive belysning. Staden utför för närvarande förberedande arbeten för att möjliggöra denna förlängning av Mariagränd (z-området). Bolaget anlägger och färdigställer området och ansvarar för framtida drift, underhåll och förnyelse av underbyggnaden eller konstruktionen som bär upp trafikområdet, upp till och med tätskikt och skyddsbetong. Staden ansvarar för framtida drift, underhåll och förnyelse av ovanförliggande bärlager och ytskikt. Parterna kan komma överens om annan fördelning i kommande överenskommelse
  om exploatering.
  
  

• Staden har uppfört entré Katarinavägen som är en gemensam entré till ny bussterminal, tunnelbanestationen samt den nya handelsplatsen i Slussen. Entrébyggnadens utsida är utformad som en trappa upp till Xxxx Xxxxxx trappor, och är avsedd att även kunna förbinda Markområdets z-område i Mariagränds förlängning med Katarinavägen för gående.
  
  

• Staden och Bolaget ska verka för att en tillgänglig och synlig entré till hotellet kan tillskapas från Katarinavägen eller Ryssgården.

• Taket till tunnelbanans biljetthall används idag för byggbodar tillhörande Slussenprojektet. Dessa behöver vara kvar så länge det är möjligt.
  

• Tidigare utredningar har visat på en möjlig koppling under Mariagränd för att förbinda de båda hotelldelarna med varandra. En sådan koppling förutsätter ändring av den handelsyta som ingår i markanvisning för handelsplatsen, och får studeras i det fortsatta arbetet.
  
  

• Bolaget ska följa bifogade hållbarhetskrav (Bilaga 4) inom ramen för de förutsättningar som ges av gällande detaljplan och Xxxxxxx genomförande av nya Slussen. Det innebär exempelvis att det inte finns krav att ordna bilparkering.

• Ett fiberhastighetsnät ska installeras i bebyggelsen. Vidare ska en operatörsneutral passiv digital fiberinfrastruktur kunna etableras och anslutas till bebyggelsen.

§ 3

Detaljplan

För Markområdet gäller lagakraftvunnen detaljplan för område vid kv Ormen
0000-00000-00. Detaljplanen är delvis ändrad i och med lagakraftvinnande av detaljplan för Slussen, Dp 0000-00000-00, samt detaljplan för bussterminal i Katarinaberget, ÄDp 0000-00000-00.

§ 4

utrednings- och projekteringsarbete, organisation, tider

Bolaget deltar i det utrednings- och projekteringsarbete som behövs för att parterna ska kunna träffa en överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal, och ska efter samråd med staden tillsätta nödvändiga resurser.

Parterna ska ha en gemensam mötesplan, gemensam styrgrupp och arbetsgrupper för exempelvis kommunikation, gestaltning och projektering samt genomförandeplanering och -samordning. En gemensam tidsatt aktivitetsplan upprättas med utgångspunkt från Stadens genomförande av Slussen och Region Stockholms ombyggnad
av tunnelbanestationen.

§ 5

Ekonomi

5.1. Utredningskostnader

Bolaget står för de utrednings- och projekteringskostnader som behövs för att parterna ska kunna träffa en överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal. Staden står dock för kostnaderna för egen personal på exploateringskontoret och för projektering av anläggningar som Staden ska bygga.

5.2. Bygg- och anläggningskostnader

Kvartersmark

Bolaget ska ansvara för och bekosta erforderliga evakueringar och rivningar inom den blivande kvartersmarken.

I de fall Staden bedömer att det inom fastigheten kan antas förekomma föroreningar som kan medföra skada för människors hälsa eller miljön beställer, utför och bekostar Staden egna provtagningar och utredningar för att klarlägga och bedöma behovet av efterbehandlings­åtgärder inom den blivande kvartersmarken. Staden tar vid behov fram en handlingsplan för den fortsatta hanteringen och de efterbehandlingsåtgärder som krävs för att marken ska kunna användas enligt ändamålet i blivande detaljplan. Vid denna bedömning använder Staden i första hand tillämpliga Storstadsspecifika riktvärden (xxx.xxxxxxxxx.xx). Staden bekostar inga åtgärder enligt ovan som beställs av Bolaget, utan att Parterna överenskommit därom. Bolagets undersökningsplikt enligt lag påverkas inte av Stadens bedömning vad gäller behovet av provtagning,
utredningar m.m.

Bolaget svarar för alla kostnader förknippade med hantering och avsättning av massor som har sådan kvalitet att de kan användas utan att medföra skada för människors hälsa eller miljön. Bolaget svarar alltid för all hantering av massor med halter upp till och med Naturvårdsverkets riktvärden för mindre känslig markanvändning (MKM). Staden svarar för merkostnader för transport och deponi för massor med halter över Naturvårdsverkets riktvärden för mindre känslig markanvändning (MKM).

För att värna om våra naturresurser ska så mycket som möjligt av schaktmassorna åter­användas antingen inom den blivande kvartersmarken eller inom andra områden. Detta ska ske i samråd med tillsynsmyndigheten.

Staden bekostar eventuella arkeologiska utredningar och åtgärder inom Markområdet.

Bolaget ska ansvara för och bekosta projektering samt genomförande av samtliga bygg- och anläggnings­åtgärder inom den blivande kvartersmarken, inklusive det område som är markerat med z i detaljplan.

Xxxxx krav kommer att ställas på samordning av Xxxxxxxx arbeten med Stadens olika entreprenörer, övriga byggherrar i Slussenområdet och med de
ledningsdragande bolagen.

Gatu- och parkmark

Bolaget ska svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i allmän platsmark invid den blivande kvartersmarken, till följd av Bolagets bygg- och anläggningsarbeten på den blivande kvartersmarken. Projektering och utförande av alla återställande- och anslutningsarbeten ska utföras i samråd med Staden och enligt Stadens standard.

Huvudregeln i övrigt är att Staden ska svara för och bekosta projektering samt byggande av kommunala anläggningar inom allmän platsmark. Parterna kan överenskomma
om annat.

I princip samtliga ledningar i stadens mark inom Slussenområdet är kulvertförlagda. Det kommer inte att vara möjligt att lägga ledningar i mark.

5.3. Marköverlåtelse

Staden ska till Bolaget med äganderätt överlåta den blivande kvartersmarken för hotell. Parterna ska träffa överenskommelse om exploatering när parterna tillsammans anser att en sådan kan träffas, dock senast [åååå-mm-dd].

Köpeskillingen ska baseras på faktisk utnyttjningsbar bruttoarea enligt detaljplan och är bestämd till 25 000 kr/m² BTA i prisläge 2022-02-01. Beloppet ska regleras – upp eller ner – fram till tillträdestidpunkten med 100% av förändringen av MSCI Svenskt Fastighetsindex, Värdeförändring, Hotell Stockholms stad, framtaget av MSCI Norden AB (MSCI). Detta index visar värdeförändring per kalenderår för bebyggda fastigheter och tas fram senast under april månad nästföljande år.

Per 2021-12-31 (indextal för år 2021) är indextalet 156 enheter (2012-12-31=100). När indextalet för år 2022 har publicerats beräknas indextalet per 2022-02-01 genom linjär interpolering med utgångspunkt från indextalen för 2021 och 2022. Det på detta sätt beräknade indextalet benämns nedan startindex.

Vid tillträde beräknas köpeskillingen enligt följande:

1. Om startindex enligt ovan kan beräknas:

Slutligt fastighetsindex beräknas som det vid tillträdestidpunkten av MSCI senast framtagna indextalet omräknat med förändringen av statistiska centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för december månad det år detta MSCI:s indextal avser och KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet. Köpeskillingen vid tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 2022-02-01 multiplicerad med förhållandet mellan slutligt fastighetsindex och startindex.

2. Om startindex enligt ovan inte kan beräknas:

Köpeskillingen vid tillträde beräknas som köpeskillingen i prisläge 2022-02-01 multiplicerad med förhållandet mellan KPI för den månad som infaller två månader före tillträdet och KPI för februari månad 2022.

Bolaget blir som ägare till Markområdet befriat från gatukostnadsersättning enligt detaljplanen. Detta gäller inte kostnader för framtida förbättringar av gator eller andra allmänna platser med därtill hörande anordningar. Bolaget svarar för alla övriga kostnader för fastigheten så som kostnader för anslutning av vatten och avlopp, el och fjärrvärme mm.

5.4. Kompensation för extraordinära kostnader

Parterna är ense om att köpeskillingen enligt ovan förutsätter att Markområdet kan bebyggas med för Stockholms innerstad normala grundläggningsförhållanden, samt att en entré från Katarinavägen eller Ryssgården och koppling under Mariagränd kan ordnas enligt §2 ovan. Vidare är den bestämd utan hänsyn till att byggnation ska ske ovan trafikerad tunnelbanestation, intill tidigare bensinmack, på befintlig konstruktion.
Med anledning härav ska parterna i kommande överenskommelse om exploatering med markförsäljning överenskomma om att köpeskillingen ska justeras för påverkan på markpriset med anledning av merkostnader som är relaterade till omhändertagandet av detta. Som underlag för överenskommelsen ska bolaget ta fram en systemhandling och kalkyl för jämförelse med normala grundläggningsförhållanden i Stockholms innerstad samt identifiering av övriga ovanstående extraordinära kostnader.

§ 6

Markanvisningspolicy m.m.

Bolaget ska följa samtliga villkor i bilagda markanvisningspolicy (Bilaga 5), beslutad i kommunfullmäktige den 15 december 2015. Detta innebär bland annat att Bolaget ska följa Stadens, av kommunfullmäktige, gatu- och fastighets­nämnden, marknämnden eller exploateringsnämnden vid markanvisningar beslutade generella krav. Exempel på sådana krav är att göra ute- och inomhusmiljön tillgänglig för människor med funktionsnedsättning, att uppfylla vissa krav avseende avfallshantering och byggnation i anslutning till allmän platsmark m.m.

Enligt Stadens markanvisningspolicy gäller vidare att markanvisningen inte får överlåtas samt att Staden under vissa förutsättningar får återta markanvisningen. Med tillägg till detta har Staden rätt att återta markanvisningen om Bolagets ägarförhållanden ändras utan Stadens godkännande därtill. Om Bolaget går i konkurs förfaller markanvisningen.

§ 7

Giltighet

Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte överenskommelse om exploatering enligt § 1 och § 5.3 ovan träffats mellan Staden och Bolaget senast [åååå-mm-dd].

* * * * *

* * * * *

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt.

Stockholm den      

För Stockholms kommun Bolaget

genom dess exploateringsnämnd

( ) ( )

( ) ( )

BILAGOR

1. Karta

2. Bolagets förslag till bebyggelse i jämförelseförfarande inför direktanvisning 2022

3. Förutsättningar för markanvisning av Hotell Slussen

4. Hållbarhetskrav

5. Markanvisningspolicy
   
   

Karta över område för markanvisning för hotell i kvarteret Ormen. Ortofoto 2017.

Röd linje markerar markanvisningsområdet vid Slussen, Södermalm. Nedan: Planmosaik.