BESLUT DEN 16 APRIL 2020 DNR 142/19 SIDA 1 AV 13
BESLUT DEN 16 APRIL 2020 DNR 142/19 SIDA 1 AV 13
Anmälare
Anmälarna
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen CH
Saken
Skadestånd
BESLUT
Mäklaren rekommenderas att betala 30 000 kr till anmälarna.
YRKANDE M.M.
Anmälarna har yrkat att Mäklaren ska betala 100 000 kr.
Mäklaren har bestridit yrkandet. För egen del har han yrkat att ett eventuellt skadestånd ska jämkas, i första hand till noll.
BAKGRUND
Den 6 september 2018 köpte anmälarna fastigheten XX för 4 650 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
Anmälarna ägde en bostadsrätt som de skulle avyttra. I ett tilläggsavtal till fastig- hetsköpekontraktet fanns en s.k. försäljningsklausul med bland annat följande innehåll.
”Köparen har för avsikt att sälja sin nuvarande bostad genom bindande köpekon- trakt, som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpeskil- lingen betalas, för en köpeskilling om lägst 2 800 000 kronor.
Köpet ska återgå om köparen inte lyckas sälja sin nuvarande bostad senast 10 de- cember 2018 och om köparen begär köpets återgång senast fem arbetsdagar efter detta datum.”
Anmälarna sålde bostadsrätten genom köpekontrakt den 23 november 2018. Kö- parna beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen den 19 december 2018.
Den 11 december 2018, alltså i tiden mellan köpekontrakt och medlemskap, be- gärde anmälarna återgång av fastighetsköpet med stöd av försäljningsklausulen. Detta skedde sedan Mäklaren hade uppgett till anmälarna att de hade rätt till återgång, detta eftersom köparna av bostadsrätten inte hade beviljats medlem- skap i föreningen per den 10 december.
Säljarna av fastigheten accepterade inte anmälarnas begäran om återgång utan krävde att köpet skulle fullföljas. Så skedde också, men tillträdet blev försenat. På grund av det försenade tillträdet betalade anmälarna 100 000 kr i skadestånd till säljarna.
Enligt anmälarna agerade Mäklaren oaktsamt när han uppgav att de hade rätt till återgång. Enligt anmälarna borde Mäklaren ha insett att villkoret i försäljnings- klausulen blev uppfyllt redan den 23 november 2018 när köpekontraktet avse- ende bostadsrätten undertecknades.
GRUNDER
Anmälarna
Mäklaren gav dem rådet att häva fastighetsköpet med hänvisning till att köparna av deras bostadsrätt inte blivit godkända av bostadsrättsföreningen. Detta ledde senare till att de tvingades betala ett skadestånd på 100 000 kr. Utan detta råd hade de inte hävt köpet.
De kontaktade Mäklaren i slutet av november 2018 då de ville häva fastighetskö- pet på grund av att bygglov för fastigheten ännu inte hade godkänts. Mäklaren
meddelade att de kunde häva köpet om köparna av deras bostadsrättsradhus inte blivit godkända av bostadsrättsföreningen före den 10 december 2018, detta eftersom det fanns en tilläggsklausul i kontraktet där det framgick att fastighets- köpet kunde hävas om de inte sålt sin bostadsrätt före den 10 december 2018. Kontraktet med köparna av bostadsrätten skrevs den 23 november 2018, men köparna blev inte godkända av bostadstadsrättsföreningen förrän den 19 decem- ber 2018. Enligt Xxxxxxxx var inte köpet genomfört förrän köparna av bostads- rätten blivit godkända.
I början av februari 2019 fick de ett brev från advokaten MK, som var ombud för säljarna. Säljarna bestred återgången av köpet då de ansåg att återgångsvillkoret i tilläggsavtalet inte var uppfyllt. De menade att försäljningen av deras bostadsrätt skedde den 23 november 2018, när kontraktet skrevs. Av brevet framgick att säl- jarna planerade att göra anspråk på differensen mellan köpeskillingen och en eventuell täckningsförsäljning samt ett skadestånd för kostnader som de skulle ha orsakat.
På grund av skadeståndskravet beslutade de att anlita en egen advokat. Advokat L menade att rådet de fått av Mäklaren, att de kunde häva avtalet med stöd av tilläggsklausulen, var felaktigt och att de kunde ställa skadeståndskrav mot Mäk- laren på grund av vårdslös rådgivning. På advokat L:s inrådan beslutade de sig för att gå vidare med fastighetsköpet eftersom de annars riskerade att få betala ska- destånd.
Den 26 februari 2019 fick de via mejl ett skadeståndskrav på 100 000 kr för kost- nader som säljarna skulle ha åsamkats på grund av den försenade försäljningen. Skadeståndskravet på 100 000 kr, som de var tvungna att betala senast den 31 maj 2019, anser de att Mäklaren ska ersätta dem för på grund av vårdslös rådgiv- ning.
Mäklaren
Bakgrund
Anmälarna tecknade avtal om köp av fastigheten den 6 september 2018. Enligt köpeavtalet hade anmälarna möjlighet att begära köpets återgång senast den 25 september med hänvisning till en besiktningsklausul och/eller om säljaren inte kunnat uppvisa slutbesked senast nämnda datum. Den 15 oktober träffades ett tilläggsavtal med följande lydelse.
[…] Köparen har för avsikt att sälja sin nuvarande bostad genom bindande köpe- kontrakt, som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpe- skillingen betalas, för en köpeskilling om lägst 2 800 000 kronor.
Köpet ska återgå om köparen inte lyckas sälja sin nuvarande bostad senast 10 de- cember 2018 och om köparen begär köpets återgång senast fem arbetsdagar efter detta datum. […]
Klausulen är hämtad från en mäklarfirmas system och formuleringen är bransch- gemensam.
Den 23 november 2018 tecknade anmälarna överlåtelseavtal avseende sin bo- stadsrättslägenhet. Anmälarna tog kontakt med honom i slutet av november 2018 för att förhöra sig om i fall det fortfarande var möjligt att begära köpets återgång med stöd av försäljningsklausulen. Han tog kontakt med en mäklarfir- mas juristavdelning och med Mäklarsamfundet. Såväl juristavdelningen som Mäk- larsamfundet uppgav att det var möjligt för anmälarna att frånträda fastighets- köpet med stöd av försäljningsklausulen om inte köparna av bostadsrätten god- känts som medlemmar i bostadsrättsföreningen senast den 10 december 2018. Han förmedlade detta besked till anmälarna (nedan ”Rådet”). Han lämnade i öv- rigt inget råd till anmälarna om hur de skulle agera. Den 11 december begärde anmälarna återgång av fastighetsköpet.
Den 17 januari 2019 meddelade säljarna att de inte accepterade anmälarnas be- gäran om återgång. Genom brev från säljarnas ombud av den 5 februari tydlig- gjordes att säljarna ansåg att anmälarna inte hade rätt att begära återgång då de sålt sin bostadsrätt genom avtal den 23 november 2018. Den 14 februari medde- lade anmälarna säljarna att de stod fast vid köpet. Den 12 mars träffades ett avtal med säljarna enligt vilket anmälarna erlade skadestånd om 100 000 kr till följd av det försenade tillträdet. Nytt tillträde bestämdes till den 31 maj.
Oaktsamhet
I fastighetsmäklarens roll ingår att lämna råd och information om bl.a. förmed- lingsobjektets egenskaper och om regler som gäller vid en fastighetsöverlåtelse. Fastighetsmäklare tillhör således den yrkesgrupp som i skadeståndsrättsligt hän- seende betraktas som rådgivande konsulter. Typiskt för yrkesgruppen är att rå- den ofta innefattar bedömningsfrågor gällande t.ex. xxxxxxxxxxxxx för en fram- tida utveckling eller tolkningen av ett visst förhållande och att det i regel inte är möjligt för rådgivaren att garantera ett visst resultat. Vid rådgivande verksamhet gäller därför att den som lämnar rådet har ett s.k. metodansvar. Det innebär att
rådgivaren ska tillämpa en god och vedertagen metod och vara tillräckligt om- sorgsfull vid sina undersökningar och sin analys av omständigheter och bedöm- ningsfrågor. Om rådgivaren har uppfyllt denna standard kan hen i regel inte anses ha varit oaktsam, även om resultatet av en viss disposition avviker från det för- väntade.
En rådgivande konsult kan exempelvis anses ha varit oaktsam om rådet baserats på felaktiga faktauppgifter som enkelt hade kunnat kontrolleras. Xxxxxxxxxx kan också föreligga om det lämnade rådet var uppenbart felaktigt. När det gäller juri- diska råd, som det i detta fall är fråga om, kan så vara fallet när de rättsliga frå- gorna är enkla eller om svaren på dem är lätta att finna, eller om rådet klart stri- der mot lag eller fast praxis, se t.ex. NJA 2018 s. 414 och NJA 1987 s. 692. Vid oaktsamhetsbedömningen beaktas också vilken kompetens och erfarenhet den som lämnat rådet har. Hänsyn bör tas till att en fastighetsmäklare bör ha god kunskap om den juridik som styr fastighetsöverlåtelser, men att en fastighets- mäklare i regel inte har någon juridisk utbildning.
I försäljningsklausulen angavs att anmälarna hade rätt att begära köpets återgång om bostadsrätten inte hade sålts ”genom bindande köpekontrakt, som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpeskillingen betalas” senast den 10 december 2018. I det aktuella fallet var köpekontraktets bestånd fortfarande beroende av att köparna av bostadsrätten beviljades medlemskap i föreningen. Den tolkning som Mäklaren förmedlade till anmälarna är förenlig med klausulens ordalydelse. En sådan tolkning är också rimlig med hänsyn till klausulens syfte. En försäljningsklausul tas i regel in i ett köpeavtal för att för- hindra att köparen hamnar i en situation där hen står med dubbla boendekost- nader eller kanske rentav inte har möjlighet att finansiera köpet av den nya bo- staden och därmed inte kan tillträda. Innan köpare av en bostadsrätt godkänts som medlemmar i föreningen är det fortfarande ovisst om köpekontraktet kom- mer att bestå.
Säljarnas ombud, advokaten M, ansåg försäljningsklausulen inte var tillämplig då överlåtelseavtal avseende bostadsrätten tecknades innan den 10 december. Han angav inte några skäl som underbygger denna tolkning. Vid värdering av MKs ut- talande måste också beaktas att uttalandet gjorts i ett brev till anmälarna där de uppmanades att fullfölja kontraktet och att MK hade i uppdrag att företräda säl- jarna och tillvarata deras intresse. (MK:s mejl refereras nedan under rubriken ”Utredningen”, nämndens anmärkning.)
Advokaten L skrev i mejl till anmälarna att de under rådande omständigheter inte haft möjlighet att begära köpets återgång med stöd av försäljningsklausulen. Inte heller advokat L angav några skäl för sin tolkning, annat än att han uppgav att anmälarna inte haft möjlighet att frånträda avtalet om försäljning av bostadsrät- ten. (Advokat L:s mejl refereras nedan under rubriken ”Utredningen”, nämndens anmärkning.)
Detta bör mot bakgrund av klausulens syfte sakna betydelse. Det relevanta torde vara huruvida det finns en risk att köparen av bostadsrätten kunde dra sig ur kö- pet – inte huruvida säljaren av densamma hade möjlighet att frånträda köpeavta- let. Vid värdering av L:s utlåtande bör beaktas att detta utlåtande lämnades den 8 april 2019, d.v.s. efter att anmälarna tillträtt fastigheten och efter att de utgett skadestånd till säljarna. Det låg vid denna tidpunkt i anmälarnas intresse att ar- gumentera för att försäljningsklausulen inte gav utrymme för frånträde. L har ut- talat sig på anmälarnas uppdrag.
Han vidhåller att Rådet var korrekt och att anmälarna hade möjlighet att från- träda fastighetsköpet med stöd av försäljningsklausulen. Anmälarna har inte visat att Rådet skulle ha varit felaktigt, och i vart fall inte uppenbart felaktigt. Mäklaren har uppfyllt sitt metodansvar genom att ta kontakt med såväl en mäklarfirmas juristavdelning som Mäklarsamfundet och vidarebefordra de svar han fick däri- genom till anmälarna. Han bestrider således att han skulle ha agerat oaktsamt.
Skada
Han vitsordar att anmälarna ingått ett avtal med säljarna innebärande att anmä- larna ska utge 100 000 kr i skadestånd. Vad gäller frågan om detta kan anses ut- göra en ekonomisk skada orsakad av hans påstådda oaktsamhet framhålls föl- jande.
Säljarna har påstått att de till följd av det försenade tillträdet led skada i form av räntekostnader, uteblivna hyresintäkter, ombudskostnader samt ”lidande”. Säl- jarna har såvitt framkommit inte uppvisat något underlag som styrker att de haft nämnda kostnader. Det framgår inte av säljarnas krav på vilket sätt den påstått uteblivna hyresintäkten skulle kunna vara orsakad av det försenade tillträdet. Rätt till ersättning för psykiska men kan endast föreligga vid vissa typer av kränk- ningsbrott eller vid personskada. Säljarna kan därför inte ha haft rätt till någon sådan ersättning.
Det bör även noteras att säljarna först dagen innan det avtalade tillträdet medde- lade att de motsatte sig anmälarnas begäran om återgång och att de först drygt
två veckor efter avtalat tillträde angav några skäl för sin inställning. Det framstår därför som att eventuella kostnader till följd av fördröjt tillträde har orsakats av säljarna själva genom att de inte skyndsamt meddelade att de ansåg att anmälar- na var bundna till köpet. Säljarna synes mot bakgrund av det nämnda inte ha haft någon fog för det skadeståndskrav de riktat mot anmälarna. Det har därför inte funnits anledning för anmälarna att ingå den aktuella uppgörelsen. Den kostnad anmälarna härigenom åsamkades kan inte vara orsakad av den oaktsamhet de lägger honom till last. Kostnaden har orsakats genom anmälarnas eget agerande.
Även om kostnaden skulle anses ha orsakats av honom görs gällande att xxxx- xxxxx genom medvållande bidragit till skadans uppkomst i sådan grad att ett eventuellt skadestånd ska jämkas, i första hand till noll kr och i andra hand till belopp nämnden finner skäligt med hänsyn till ovan nämnda brister i säljarnas skadeståndskrav.
Anmälarna har genmält:
Mäklarens yttrande utgår från den felaktiga utgångspunkten att de som köpare av fastigheten kunde ha hoppat av köpet då försäljningen av bostadsrätten sålts senast den 10 december och de meddelat säljaren av fastigheten det senast fem arbetsdagar därefter och köpet inte gjorts beroende av annat än köpeskillingens erläggande. Tydligen anser Mäklaren att frågan om medlemskap gör att bostads- rättsköpet är svävande till frågan är prövad. Detta är felaktigt. Av bostadsrättsla- gen 6 kap 5 § följer att bostadsrättsavtalet blir ogiltigt om köparen inte beviljas medlemskap. Detta är inte ett svävarvillkor utan en tvingande lagbestämmelse. Köpet blir ogiltigt om det föreligger ett rättskraftigt avslagsbeslut, antingen av bostadsrättsföreningens styrelse eller hyresnämnden. Mäklarens tolkning att de hade kunnat hoppa av fastighetsköpet om de inte hade lyckats sälja sin bostads- rätt senast den 10 december är felaktig. Det förelåg ett bindande köpekontrakt och frågan om försäljningen av bostadsrätten var inte svävande. Köpet av bo- stadsrätten skulle rent hypotetiskt kunna bli ogiltigt om bostadsrättsföreningen inte beviljade köparna medlemskap. Emellertid beviljades medlemskap den 19 december. Föreningens beslut innebar inte att köpet blev bindande, det innebar bara att det inte var ogiltigt. Det finns inom avtalsrätten andra grunder för avtals ogiltighet, såsom råntvång och svek, vilka inte heller de inverkar på frågan om avtalet är svävande eller inte.
Mäklarens råd att de kunde hoppa av den 11 december därför att bostadsrätts- föreningens styrelse (ännu) inte hade beviljat medlemskap var felaktig, missvi- sande och orsakade dem skada. Skadan skulle ha blivit mycket större om de hade
valt att motsätta sig skadeståndsskyldighet. De har inte varit medvållande. De har vidtagit alla mått och steg för att begränsa skadan.
Mäklaren har genmält:
Av den omtvistade klausulen framgår att rätt att frånträda avtalet föreligger om inte bostaden sålts inom viss tid genom kontrakt som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpeskillingen betalas. Kontraktets bestånd var beroende av att köparna beviljades inträde i föreningen. Xxxxxxxxx ställer inte krav på att överlåtelseavtalet avseende den gamla bostaden skulle vara svävande i avvaktan på att ett visst villkor uppfylls.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, ett mejl med ett godkänt förslag till tilläggsavtal, ett mejl från advokaten L, ett mejl från Mäklaren, ett brev från advokaten MK samt ett avtal om skadestånd och full- följd av fastighetsköpet.
I tilläggsavtalet angavs bland annat följande.
”Köparen har för avsikt att sälja sin nuvarande bostad genom bindande köpekon- trakt, som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpeskil- lingen betalas, för en köpeskilling om lägst 2 800 000 kronor.
Köpet ska återgå om köparen inte lyckas sälja sin nuvarande bostad senast 10 de- cember 2018 och om köparen begär köpets återgång senast fem arbetsdagar efter detta datum.
Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska eventuellt betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna.
Köparen har upplysts om sin lojalitetsplikt mot säljaren, vilket innebär att det ålig- ger köparen (i förhållande till säljaren) att vidta samtliga nödvändiga åtgärder för att få till stånd en försäljning av sin bostad på ovan nämnda villkor. Om köparen inte fullgör detta åtagande, kan säljaren ha rätt till skadestånd.”
I ett mejl till anmälarna den 26 februari 2019 skrev säljarnas ombud, advokaten MK, bland annat följande.
”Xxxx klienter har tagit flera mindre lån för att kunna färdigställa huset inför för- säljningen. Lånen är förenade med höga kostnader. Då försäljningen tagit betydligt längre tid än som var tänkt från början medför det en kostnad om cirka 20.000 kr för två månader. Xxxx huvudmän sade upp sin hyresgäst för att själva kunna bo i huset eftersom ni ville ha tillträde först i januari. De hade då inte påbörjat tillbygg- naden av det hus de ska bo i när försäljningen är avklarad. Utebliven hyresintäkt under två månader uppgår till 30.000 kr. Till följd av ert agerade har mina klienter dessutom nödgats anlita undertecknad och kostnaden för juridiskt biträde uppgår hittills till ca 30.000 kr.
Xxxx klienter får även utstå mycket lidande i samband med denna affär och det ska framhållas att de gick med på att sänka köpeskillingen med 200.000 kr för att kunna genomföra en snabb och smidig affär. Sammantaget är därför 100.000 kr en rimlig kompensation med tanke på ert agerande.”
I ett mejl den 28 februari 2019 skrev Mäklaren följande till anmälarna.
”I samband med köparens begäran om återgång i december förklarade jag syftet med klausulen – att bindande kontrakt är först när medlemskapet är beviljat.”
I ett mejl den 8 april 2019 skrev anmälarnas advokat L bland annat följande till anmälarna.
”Enligt tillägg till köpekontrakt kunde köparen kräva återgång av köpet om köparen inte senast den 10 december 2018 sålt sin nuvarande bostad och inom 5 arbetsda- gar därefter meddelat säljaren detta. Bestämmelsen är en s k svävarklausul, där frå- gan om köpekontraktets bundenhet är beroende av ett visst villkor. Det är endast under den i bestämmelsen angivna förutsättningen som kontraktet är svävande. Bundenheten är således inte beroende av andra orsaker och brukar i rättspraxis tol- kas strikt. I ditt fall har du sålt din bostad den 23 november, men köparen av din bo- stadsrätt blev formellt godkänd av föreningen först den 19 december. Har författa- ren till tillägget sagt att du som köpare skulle kunna hoppa av köpet den 11 decem- ber (inom femdagsfristen) är rådet direkt felaktigt. Du hade ju sålt din bostad senast 10 december, så det fanns ingen avtalad förutsättning att du skulle kunna hoppa av. Det råd du har fått av mäklaren har tydligen föranlett att du fått betala skadestånd. Du bör kunna göra skadeståndet gällande som ett krav mot mäklaren såsom skade- stånd p g a vårdslös rådgivning.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa om- ständigheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssam- band och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre be- viskrav tillämpas.
Försäljningsklausulen
Anmälarna har endast gjort gällande att beskedet att de hade rätt till återgång var felaktigt och oaktsamt. De har alltså inte påstått att försäljningsklausulen i sig var felaktig och att Mäklaren agerade oaktsamt redan genom att tillhandahålla den. Bedömningen av Mäklarens besked måste dock ses i ljuset av den klausul som beskedet grundade sig på. Det blir därför nödvändigt att även bedöma klau- sulen som sådan.
Enligt nämndens mening kan den aktuella klausulen sällan användas om den nu- varande bostaden är en bostadsrätt. Ett bostadsrättsköp är ju i de allra flesta fall beroende av att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen, ett vill- kor som följer av lag. Med andra ord kan man mycket sällan ha för avsikt att sälja en bostadsrätt genom ett köpekontrakt ”som inte är beroende av annat för sin fullbordan och bestånd än att köpeskillingen betalas”, som det uttrycktes i klau- sulen. Någon anledning att göra skillnad mellan s.k. suspensiva villkor (”fullbor- dan”) och s.k. resolutiva villkor (”bestånd”) finns inte heller, jfr rättsfallet NJA 2010 s. 58. Nämnden tillägger att 6 kap. 5 § bostadsrättslagen överhuvudtaget inte använder sig av den nu angivna terminologin.
Det finns även andra oklarheter. I första stycket anges att köparens avsikt är det ska vara fråga om ett ”bindande köpekontrakt”, men rätten till återgång i andra stycket knyts endast till att köparen inte lyckas ”sälja” bostadsrätten. Vidare
anges i första stycket att avsikten var att sälja bostaden för minst 2 800 000 kr, men rätten till återgång i andra stycket knyts inte till något belopp.
Oaktsamhet
Nämnden har ovan kommit fram till att den aktuella försäljningsklausulen var olämplig om den nuvarande bostaden var en bostadsrätt (annat än i mycket spe- ciella undantagsfall) och att den även i andra avseenden var oklart formulerad. Nämnden övergår nu till att bedöma Mäklarens tolkning av klausulen och det be- sked han lämnade till anmälarna.
Klausulens ordalydelse förutsätter att parterna har möjlighet att själva styra över om köpet ska bli definitivt bindande omedelbart eller om det ska vara villkorat på ett eller annat sätt, men det är som nämnts mycket sällan möjligt vid försäljning av bostadsrätter. Xxxxxxxxx var alltså inte anpassad för bostadsrätter och enligt vad nämnden erfarit håller den för närvarande på att omarbetas.
Att klausulen inte var anpassad för bostadsrätter medförde att den blev oklar och öppen för tolkning när den ändå användes i ett bostadsrättsköp. Kunde anmälar- na begära återgång om deras köpare inte hade blivit medlem i bostadsrättsför- eningen per den 10 december, så som Mäklaren uppgav, eller krävdes det att något köpekontrakt inte hade undertecknats vid den tidpunkten?
Nämnden anser att den tolkning av klausulen som Mäklaren gjorde var långtifrån självklar. Under alla omständigheter borde han ha reserverat sig för att hans tolkning kanske inte var riktig. Det gäller särskilt då ett felaktigt besked kunde resultera i en obefogad och oåterkallelig hävningsförklaring från anmälarnas sida, vilken i sin tur kunde resultera i en betydande ekonomisk skada. Ju mer som står på spel, desto högre aktsamhetskrav bör ställas. Att reservera sig för olika tolk- ningar är också en enkel och billig åtgärd för att minska risken för skada.1
Sammanfattningsvis anser nämnden att Mäklaren var oaktsam när han utan re- servationer uppgav att anmälarna kunde begära återgång om köparna inte hade beviljats medlemskap senast den 10 december. Att han, enligt vad han uppgett, fick besked från en mäklarfirmas och Mäklarsamfundets jurister att anmälarna kunde begära återgång saknar betydelse. Mäklaren har ett självständigt ansvar gentemot anmälarna, även för eventuell oaktsamhet från sina juristers sida.
1 Jfr Hellner-Radetzki. Skadeståndsrätt, avsnitt 8.4, Juno version 10.
Skada och orsakssamband
Mäklaren har inte invänt mot det påstådda orsakssambandet, annat än i förhål- lande till några av de yrkade skadeståndsposterna. Det får anses utrett att anmä- larna inte hade begärt återgång och ådragit sig skada om Mäklaren hade agerat aktsamt.
Vad gäller skadans storlek delar nämnden Mäklarens uppfattning att anmälarna inte har visat att den uppgick till 100 000 kr. Eller annorlunda uttryckt: anmälarna har inte visat att det var befogat att betala 100 000 kr till säljarna. De 20 000 kr som säljarna begärde för ”lidande” borde rimligen aldrig ha betalats eftersom det inte utgjorde någon ersättningsgill skada. Däremot saknas det anledning att ifrå- gasätta uppgiften från advokat MK att ombudskostnaderna uppgick till cirka 30 000 kr. Vad avser de resterande 50 000 kr är det utrett att tillträdet blev för- senat på grund av anmälarnas begäran om återgång. Det är däremot inte visat att säljarnas förlust på grund av detta uppgick till 50 000 kr, eller att det uppkom nå- gon förlust överhuvudtaget. Inget underlag har presenterats och någon möjlighet att uppskatta den eventuella skadans storlek finns inte. Sammanfattningsvis är det inte visat att säljarnas skada översteg 30 000 kr.
Jämkning
Några skäl att jämka skadeståndet har inte framkommit.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.