Erbjudande att teckna aktier i Acrinova AB (publ)

Erbjudande via Nord Fondkommission 2020–03-11

Viktig information

Detta investeringsmemorandum (”IMet”) har upprättats av styrelsen i Acrinova AB (publ), organisationsnummer 556984-0910, (“Acrinova” eller “Bolaget”) med anledning av att Bolagets styrelse, med stöd av bemyndigande från extra bolagsstämman den 5 mars 2020 har beslutat om nyemission av högst 2 199 600 aktier med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, motsvarade ett belopp om högst 49 491 000 SEK, som erbjuds till allmänheten i Sverige (”Erbjudandet”). Med ”Koncernen” avses den koncern vari Acrinova är moderbolag tillsammans med de dotterbolag som ingår i koncernen. Med ”Certified Adviser” avses Svensk Kapitalmarknadsgranskning AB, organisationsnummer 559200-5283 (”SKMG”) som är Bolagets Certified Adviser på Nasdaq First North Premier Growth Market (”Nasdaq First North Premier”). IMet är framtaget med anledning av Erbjudandet och ska ses som ett komplement till sådan information som Bolaget har offentliggjort som bland annat Bolagets årsredovisningar, kvartalsrapporter samt pressmeddelanden och inte som inte som ett enskilt beslutsunderlag för en investering i Erbjudandet.

Undantag från prospektskyldighet: IMet utgör inget prospekt i enlighet med vad som definieras i bestämmelserna i Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2017/1129 (”Prospektförordningen”) och har varken granskats, registrerats eller godkänts av Finansinspektionen eller någon annan behörig myndighet i någon annan medlemsstat. IMet har inte heller granskats av Nasdaq. Erbjudandet i IMet är undantaget prospektskyldighet i enlighet med artikel 4 d) Prospektförordningen. Erbjudandet riktas endast till investerare i Sverige. IMet får ej distribueras eller publiceras i någon jurisdiktion annat än i enlighet med gällande lagar och regler. Mottagaren av IMet är skyldig att informera sig om och följa dessa restriktioner, och får inte publicera eller distribuera IMet i strid med tillämpliga lagar och regler.

Legala restriktioner: Aktierna i Acrinova har inte registrerats och kommer inte att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse (”Securities Act”) eller värdepapperslagstiftningen i någon delstat eller annan jurisdiktion i USA och får inte erbjudas, säljas eller på annat sätt överföras, direkt eller indirekt, i eller till USA, förutom enligt ett tillämpligt undantag från, eller genom en transaktion som inte omfattas av, registreringskraven i Securities Act och i enlighet med värdepapperslagstiftningen i relevant delstat eller annan jurisdiktion i USA. Aktierna i Acrinova har varken godkänts eller underkänts av amerikanska Securities and Exchange Commission, någon delstatlig värdepappersmyndighet eller annan myndighet i USA. Inte heller har någon sådan myndighet bedömt eller uttalat sig om riktigheten eller tillförlitligheten av IMet. Att påstå motsatsen är en brottslig handling i USA.

Framåtriktade uttalanden: IMet innehåller vissa framåtriktade uttalanden och åsikter. Framåtriktade uttalanden är uttalanden som inte relaterar till historiska fakta och händelser och sådana uttalanden och åsikter som rör framtiden och som, till exempel, innehåller formuleringar som ”tror”, ”beräknar”, ”förutser”, ”förväntar”, ”antar”, ”prognostiserar”, ”avser”, ”skulle kunna”, ”kommer att”, ”bör”, ”borde”, ”enligt uppskattningar”, ”har åsikten”, ”kan”, ”planerar”, potentiell”, ”förutsäger”, ”planlägger”, ”såvitt känt” eller liknande uttryck, där avsikten är att identifiera ett uttalande som framåtriktat. Detta gäller, framförallt, uttalanden och åsikter i IMet som behandlar kommande ekonomisk avkastning, planer och förväntningar för Bolagets verksamhet och styrning, framtida tillväxt och lönsamhet samt den generella ekonomiska och juridiska miljön och andra frågeställningar som rör Bolaget. Framåtriktade uttalanden baseras på beräkningar och antaganden som görs på grundval av vad Xxxxxxx känner till per dagen för IMet. Sådana framåtriktade uttalanden påverkas av risker, osäkerheter och andra faktorer som kan leda till att de faktiska resultaten, inklusive Bolagets kassaflöde, finansiella ställning och rörelseresultat, kommer att skilja sig från resultaten, eller kommer inte att uppfylla de förväntningar som uttryckligen eller underförstått har antagits eller beskrivits i dessa uttalanden, eller visar sig vara mindre gynnsamma än resultaten som uttryckligen eller underförstått har antagits eller beskrivits i dessa uttalanden. På motsvarande sätt bör potentiella investerare inte sätta orimligt hög tilltro till dessa framåtriktade uttalanden och de rekommenderas starkt att läsa IMet i sin helhet. Bolaget kan inte lämna garantier för den framtida riktigheten hos de presenterade åsikterna eller huruvida de förutspådda utvecklingarna faktiskt kommer att inträffa.

Efter dagen för publiceringen av IMet kommer Bolaget inte, om det inte föreskrivs enligt lag eller i Nasdaq First North Rulebook, att uppdatera framåtriktade uttalanden eller anpassa dessa framåtriktade uttalanden efter faktiska händelser eller utvecklingar.

Bransch- och marknadsinformation: IMet innehåller information om Bolagets geografiska marknader och produktmarknader, marknadsstorlek, marknadsandelar, marknadsställning och annan marknadsinformation hänförlig till Acrinova verksamhet och marknad. Om inte annat anges är sådan information baserad på Bolagets analys av flera olika källor, däribland statistik och information från externa bransch- eller marknadsrapporter, marknadsundersökningar, offentligt tillgänglig information samt kommersiella publikationer. Bransch- och marknadspublikationer anger generellt att informationen i publikationen har erhållits från källor som bedöms vara tillförlitliga, men att korrektheten och fullständigheten i informationen inte kan garanteras. Bolaget har inte på egen hand verifierat, och kan därför inte garantera korrektheten i, den marknadsinformation som finns i IMet och som har hämtats från eller härrör ur dessa marknadspublikationer. Marknadsinformation och marknadsstatistik är till sin natur framåtblickande, föremål för osäkerhet, kan komma att tolkas subjektivt och reflekterar inte nödvändigtvis faktiska eller framtida marknadsförhållanden. Sådan information och statistik är baserad på marknadsundersökningar, vilka i sin tur är baserade på urval och subjektiva tolkningar och bedömningar, däribland bedömningar om vilken typ av produkter och transaktioner som borde omfattas av den relevanta marknaden, både av de som utför undersökningarna och respondenterna. Innehållet på Bolagets webbplats eller webbplatser som tillhör tredje part och som hänvisas till häri utgör inte en del av IMet. Viss finansiell information i IMet har avrundats, varför vissa tabeller ej summerar korrekt.

Ansvarsförsäkran: Nord Fondkommission AB (”Nord”) har varit behjälplig i framtagande av detta IM och har biträtt Bolaget i upprättandet av teckningsanmälan. Då samtliga uppgifter i IMet härrör från Bolaget friskriver sig Nord från allt ansvar i förhållande till uppgifterna i IMet och avseende direkta eller indirekta konsekvenser till följd av beslut om investering eller andra beslut som investerare helt eller delvis grundat på uppgifterna i detta IM. Bolagets styrelse är ansvariga för informationen i detta IM och härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i materialet, såvitt styrelsen känner till, är riktiga och överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd.

Innehållsförteckning

Sammanfattning 4

Marknadsöversikt 6

Om bolaget 10

Styrelse och ledningsgrupp 21

Operationell och finansiell översikt 26

Teckningserbjudande 30

Riskfaktorer 34

Bilagor 39

Bakgrund och sammanfattning

Acrinova AB (publ), xxx.xx. 556984-0910 (”Acrinova” eller ”Bolaget”) är ett svenskt fastighetsbolag grundat 2014. Acrinova är verksamma i södra Sverige med målsättning att bygga, förvärva, utveckla och förvalta framförallt kommersiella fastigheter. Bolaget har en lokal förankring med en kärnkompetens att identifiera fastigheter där det finns god utvecklingspotential genom upprustning och hyresgästanpassningar. Acrinova är sedan december 2019 noterat på Nasdaq First North Premier.

Förvaltningsresultatet uppgick 2019 till 13 234 TSEK och resultatet till 40 993 TSEK för samma period.

Bolaget avser med nyemissionen att fortsätta utveckla sitt fastighetsbestånd genom förvärv och projektutveckling.


Antalet aktier i erbjudandet:	2 199 960 aktier, motsvarande 49 499 100 SEK
Teckningskurs:	22,50 SEK
Aktieslag:	Stamaktier
Rösträtt:	1 röst per aktie
Minimipost:	4 888 aktier, motsvarande 109 980 SEK
Minsta investering:	Minst 10 minimiposter motsvarande 48 880 aktier
Teckningsperiod:	11 mars - 3 april 2020
Sista likvidag:	9 april 2020
Leveransdag:	Efter registrerad nyemission hos Bolagsverket
ISIN:	SE0012827822
LEI:	54930064FHDVK3N8U251

NYCKELTAL KORT OM ERBJUDANDET

Ägda fastigheter

98 550 kvm

Uthyrbar yta

68,5 MSEK

Hyresvärde

89,2 %

Uthyrningsgrad (ekonomisk)**

478 MSEK

Börsvärde*

713 MSEK

Verkligt värde fastighetsbestånd

Strikt konfidentiellt

*Per den 11 mars 2020 4

**Förvaltningsfastigheter

Investment Highlights

1 Stabil marknad med goda makroekonomiska förutsättningar till fortsatt tillväxt

2 Helintegrerat fastighetsbolag med konkurrenskraftig positionering och lokal förankring

3 Diversifierad fastighetsportfölj av förvaltnings- och förädlingsfastigheter med kraftig värdeökning de senaste åren

4 Börsnoterat bolag med starka ägare samt god likviditet i aktien med historisk värdering i linje med substansvärdet

5 Välskött bolag med god soliditet och starkt kassaflöde

Strikt konfidentiellt 5

Marknadsöversikt

Makroekonomiska drivkrafter

			SEK SWAP 5	ÅRS RÄNTA
3,0 %
2,5 %
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0,0 %
2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019

• Räntenivåer, BNP- och befolkningstillväxt samt sysselsättning är de huvudsakliga underliggande drivfaktorerna för fastighetsmarknaden

• De fundamentala makroekonomiska variablerna har visat fortsatt tillväxt och därmed inneburit ett gynnsamt utgångsläge för fastighetsmarknaden

• Sverige har haft en god historisk BNP-utveckling, med en tillväxt om 2,3 % under 2018

• Befolkningstillväxten har i snitt varit 1 % per år mellan 2008 och 2018.

• Negativ ränteutveckling har varit historiskt fördelaktig

ÅRLIG BNP-TILLVÄXT

-0,5

SVERIGES BEFOLKNING, MN

7,0 %

5,0 %

3,0 %

1,0 %

-1,0 %

-3,0 %

-5,0 %

2008

2,3%

2009

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

10,4

10,2

10,0

9,8

9,6

9,4

9,2

9,0

10,2

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Hög sysselsättning, låga räntor och stabil tillväxt skapar förutsättningar för fortsatt gynnsam fastighetsmarknad

Källor: SCB, Nasdaq

Den svenska fastighetsmarknaden

• Fastigheter har blivit en alltmer attraktiv investering i relation till andra tillgångar som resultat av det låga ränteläget

• Fastigheter visar på en historisk positiv prisutveckling, där kommersiella fastigheter har haft den kraftigaste prisutvecklingen om ca 200 % mellan 2000-2018

• Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden 2019 var historiskt sett hög

• Andelen utländskt kapital av total transaktionsvolym visar på att svenska fastigheter är internationellt attraktiva

• Marknadsvärdet för bostads- och kontorsfastigheter utgör ca 70 % av den totala marknaden

• En stark ekonomisk tillväxt har inneburit en ökad efterfrågan på att hyra kommersiella

lokaler, vilket har lett till stigande hyresnivåer och ökad uthyrningsgrad

MDSEK

200

160

120

TRANSAKTIONSVOLYM I SVERIGE

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

• Den växande e-handeln har positiv efterfrågan på logistik- och lagerlokaler

FASTIGHETSPRISINDEX

2003 2005 2007 0000 0000 0000 2015 2017 2019

Transaktionsvolym Andel utländskt kapital

MARKNADSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP

300

250

200

150

100

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018

Småhus för permanentboende Fritidshus

Kommersiella fastigheter Konsumentprisindex

Kontor Lager/Logistik Industri Hotell

Samhällsafstighet Handelsfastighet Bostadsfastighet Övriga fastigheter

41%

5% 4%

28%

Fortsatt starkt intresse för fastighetsinvesteringar, speciellt för lager- och logistikfastigheter

Källor: SCB, Catella, FI

Öresundsregionen

Öresundsregionen består av hela Skåne samt Själland, Lolland, Falster, Mön och Bornholm på den danska sidan av Öresund. Öresundsregionen är Nordens största och mest tätbefolkade storstadsområde med över fyra miljoner människor som förväntas växa med över 300 000 människor till år 2028

UTVECKLING I ÖRESUNDSREGIONEN

• Befolkningstillväxten i regionen är högre än riksgenomsnittet

Helsingborg 1,5 %

• Framförallt är Skåne, med Malmö som är Sveriges snabbast växande storstad, som är drivande

• Den höga befolkningstillväxten i området ställer höga krav på bostadsbyggandet och

utbyggnad av social infrastruktur och samhällsfastigheter

• Projektaktiviteten och investeringar för kommersiella fastigheter är hög i regionen, både i centrala stadsdelar men även mot landsbygden

• Framförallt har marknaden för kontor ökat kraftigt, vilket bedöms bero på den starka ekonomiska konjunkturen

• Regionen har även präglats av växande e-handel vilket visar sig tydligt genom flera nybyggnationer av lager- och logistikbyggnader

• Den höga efterfrågan på kommersiella fastigheter innebär höga hyresnivåer i området, primärt för kontorslokaler

• Transaktions- och projektaktivitet i Öresundsregionen förväntas hålla sig hög under de kommande åren

Staffanstorp 2,3 %

Malmö 1,7 %

Landskrona 1,1 %

Öresundsregionen*

Årlig procentuell befolkningstillväxt (2018) från ett urval av städer där Acrinova bedriver verksamhet

Snabbväxande region med hög transaktionsaktivitet på den kommersiella fastighetsmarknaden

Om Bolaget

713 MSEK

Fastighetsvärde

Ägda fastigheter

Förvaltade fastigheter

49,2 %

Soliditet

2,9 x

Räntetäckningsgrad

98 550 kvm

Uthyrbar yta

68,5 MSEK

Hyresvärde

53,4 %

Loan to Value (LTV)

478 MSEK

Börsvärde*

89,2 %

Uthyrningsgrad (ekonomisk)**

12,4 %

Avkastning på eget kapital

Strikt konfidentiellt

*Per den 11 mars 2020 11

**Förvaltningsfastigheter

Acrinova i korthet

• Acrinova bildades 2014 med målsättning att bygga, förvärva, utveckla och förvalta framförallt kommersiella fastigheter i södra Sverige

• Bolaget har under den senaste tiden expanderat sitt operativa fokusområde till olika typer av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter

• Acrinova har en lokal förankring med god kännedom om fastighetsmarknaden i verksamma områden, samt goda relationer till lokala banker

• Fastighetsbeståndet består av 24 fastigheter med ett verkligt värde om 713 MSEK och med en uthyrbar yta om 98 550 kvm. I nuläget pågår fyra utvecklingsprojekt med en uppskattad totalarea om 43 100 kvm

TSEK

700 000

600 000

500 000

400 000

300 000

FASTIGHETSBESTÅND

713 000

98 550

Kvm

100 000

90 000

80 000

70 000

60 000

50 000

• Acrinova förvaltar ytterligare 80 fastigheter ägda av externa fastighetsägare

• Totala intäkter uppgick till 131 614 TSEK 2019, varav 36 507 TSEK är hänförligt till hyresintäkter, 57 567 TSEK till serviceintäkter, 34 647 TSEK till värdeökningar i fastighetsbeståndet

Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 YTD 2020

Uthyrbar yta (H) Värde Fastighetsbestånd (V)

INTÄKTSSTRÖMMAR

• Förvaltningsresultatet uppgick till 13 234 TSEK 2019 och resultatet till 40 993 TSEK

• 2015 noterades bolaget på Spotlight Stock Market (dåvarande AktieTorget) men tog steget till Nasdaq First North Premier i december 2019

Hyresintäkter

Serviceintäkter

Orealiserade värdeförändringar Realiserade värdeförändringar

Förvaltningsintäkter

25%

45%

28%

73%

Robust utveckling i fastighetsbeståndet med en stabil fördelning av intäktsströmmar

Affärsidé och affärsområden

AFFÄRSIDÉ

Acrinova är ett fastighets- och förvaltningsbolag verksamt i södra Sverige, med tyngdpunkt i Öresundsområdet. Fastighetsbeståndet utvecklas genom förvärv och projektutveckling/förädling. Acrinovas samlade kompetens optimerar varje fastighets värdeutveckling

Acrinova Fastighet: Acrinova äger och förvaltar 24 fastigheter. Majoriteten är kommersiella fastigheter avsedda för kontors-

och lagerlokaler, samt för logistikverksamhet

FASTIGHET

Acrinova Projekt: Acrinovas projektverksamhet arbetar med hyresgästanpassningar och större genomgripande

fastighetsutveckling och nyproduktion. Bland de planerade projekten finns bostadsfastigheter, lokaler för handel och kontor samt samhällsfastigheter. Acrinova har fyra pågående utvecklingsprojekt och är involverade i ytterligare projekt med externa samarbetsparters

PROJEKT

Acrinova Förvaltning: Acrinova är totalleverantör inom ekonomisk och teknisk förvaltning för externa fastighetsägare.

Affärsområdet förvaltar cirka 80 externa fastigheter. Primärt förvaltas kommersiella fastigheter såsom lagerlokaler, större kontorsbyggnader och butiks- och dagligvarulokaler

FÖRVALTNING

Milstolpar

Bolagets aktie noteras på Spotlight Stock Market (dåvarande AktieTorget)

Acrinova förvärvar lager- och kontorsfastigheten Förrådet 12 i Landskrona med en uthyrbar yta på

15 800 kvm

Fastighetsbeståndets verkliga värde överstiger 500 MSEK

Acrinova byter handelsplats till Nasdaq First North Premier

Målsättning: Fastighetsbeståndets verkliga värde ska uppgå till

1 500 MSEK

2014

2016

2018

2020

2015

2017

2019

2021

Acrinova grundas	Xxx Xxxxxx tillträder	Fastighetsbeståndets	Acrinova ingår avtal
med målsättning att	som VD	uthyrbara yta	att förvärva fastighet
bygga, förvärva,		överstiger 60 000 kvm	med en uthyrbar
utveckla och förvalta	Bolaget förvärvar		area om 23 500 kvm
fastigheter	fem fastigheter i	Acrinova avyttrar	i Höörs kommun
	Landskrona om totalt	fastigheterna
	130 MSEK	Stammen 15 och
		Bokbindaren 6 i Malmö

Fastighetsbestånd

75 %

Bostads- fastigheter

126 MSEK

Verkligt värde

Fastigheter

Förvaltningsfastigheter

Uthyrbar yta per typ

96 %

Kommersiella fastigheter

Förädlingsfastigheter

71 810 kvm

Uthyrbar yta

45,2 MSEK

Hyresintäkter

57 MSEK

Hyresvärde

587 MSEK

Verkligt värde

Fastigheter

Kontor Lager Industri Bostäder Butik

28%

32%

26 740 kvm

Uthyrbar yta

7 MSEK

Hyresintäkter

12 MSEK

Hyresvärde

34%

87,7 %

Uthyrningsgrad (yta)

89,2 %

Uthyrningsgrad (ekonomisk)

10,8 %

Vakans (ekonomisk)

54,0 %

Uthyrningsgrad (yta)

61,7 %

Uthyrningsgrad (ekonomisk)

38,3 %

Vakans (ekonomisk)

Förvaltningsfastigheter per stad

Hyresvärde per typ

Förädlingsfastigheter per typ

Landskrona Helsningborg Staffanstorp Trelleborg Ängelholm Övrigt

19%

10%

14%

29%

14%

Kontor Lager Industri Bostäder Butik

27%

7% 1%

32%

33%

Bostäder Samhällsfastigheter

25%

75%

Diversifierad fastighetsportfölj med stor potential i förädlingsfastigheter

Förgasaren 1, Faktorigatan 6, Landskrona Borggård 1:549, Xxxxxxxxxxxx 0, Staffanstorp

Björnen 3, Varggatan 13, Landskrona Kavalleristen 11, Bergavägen 1, Helsingborg

<.. image(En bild som visar gräs, utomhus, bord, sitter Automatiskt genererad beskrivning) removed ..><.. image(En bild som visar gräs, utomhus, stängsel, byggnad Automatiskt genererad beskrivning) removed ..><.. image(En bild som visar utomhus, byggnad, tecken, väg Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>

Förädlingsfastigheter

PROJEKTFASTIGHET, HJÄRUP PROJEKTFASTIGHET SOCKERSTAN, STAFFANSTORP

Acrinova har tecknat ett avtal med Staffanstorps kommun gällande bostandsbyggnation om totalt 330 bostäder

Här planeras ett helt nytt bostadsområde med småskaliga gränder, trädplantering och kantstensparkeringar. Projektet består av en blandning av enbostadshus i 2-3 våningar och flerbostadshus i 4-5 våningar. I samband med byggnaderna planeras samlade små parkeringsgårdar, inramade med häckar eller murar, placerade så att de inte blir dominerande

Acrinova har förvärvat och planerar ett bostadsprojekt i gamla Sockerstadsområdet, i Staffanstorps centrala delar

Bostadsfastigheterna är belägna intill rekreationsområden, med god kommunikation och handel i närområdet. Bostadsytan förväntas uppgå till cirka 7 000 kvm, bestående av 72 lägenheter i 4-6 våningar, samt radhus med fem bostäder bestående av 2-3 våningar. Projektet innefattar även en serviceinrättning med förskola och samlingslokal

Projektbild på området

Projekt i tidigt skede med preliminärt färdigställande under år 2023 Preliminär byggstart 2021

Förädlingsfastigheter

SÖDRA GRÄNSTORPSOMRÅDET, TRELLEBORG

I Trelleborg arbetar Acrinova med två parallella projekt. Det ena är en förskola med åtta avdelningar fördelat på 1 700 kvm. Förskolan har plats för cirka 160 barn och ett 20 års hyreskontrakt har tecknats med Trelleborgs kommun som hyresgäst, med en årlig hyra om cirka 4,8 MSEK

Det andra är ett bostadsprojekt i direkt anslutning till förskolan. Gemensamt för dessa projekt är modernt byggande med målsättning att åstadkomma nollenergihus genom solceller. Total uthyrningsbar area uppgår till 4 225 kvm. Storleken på bostäderna varierar från 1,5 till 4,5 rum

Projektbild av förskola

Karta över Gränstorpsområdet Projektbild av bostadsfastighet

Planerad byggstart år 2020 med planerat tillträde 2021

3D bild på bostadsfastighet i Södra Gränstorpsområdet, Trelleborg

<.. image(En bild som visar byggnad, utomhus, gräs, gata Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>

Tillväxtstrategi

Förvärvsstrategi

Identifiera fastigheter där det finns utvecklingspotential och fastigheter som passar in i Acrinovas nuvarande fastighetsbestånd

Utveckla existerande processer Driva, förbättra och optimera nuvarande operationella

processer för att öka effektivitet

Projektutveckling och förädling

Förädla existerande och framtida fastigheter där potential finns för omfattande värdeutveckling genom upprustning och renovering, på egen hand eller med hjälp av underleverantörer

Strikt konfidentiellt 20

Styrelse och ledningsgrupp

Organisationsstruktur

STYRELSE

Xxxx Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx

Koncern

LEDNINSGRUPP

Xxx Xxxxxx

Fastigheter VVS-Huset

Acrinova Fastighetsservice

EKONOMI OCH ADMINISTRATION

FÖRVALTARE

FASTIGHETS- SERVICE

VVS

PROJEKT

MARKNAD

Styrelse

Xxxx Xxxxxxxx

Ordförande

Xxxx Xxxxxxxx, styrelseordförande sedan 2018, har över 30 års erfarenhet inom industri och fastighetssektorn. Xxxx är delägare, styrelseledamot och ledande befattningshavare för flera tillverknings- och grossistföretag

Xxxx äger 33 % rösterna och kapitalet i Malmöhus Invest AB somi sin tur äger 3 460 296 aktier i Acrinova, motsvarande cirka 18,93 % av rösterna och kapitalet i Bolaget

Xxxx Xxxxxxxx

Ledamot

Xxxx Xxxxxxxx, styrelseledamot sedan 2017, har över 30 års erfarenhet från ledande positioner och internationella arbetsmiljöer inom finansbranschen, venture capital och fastighetssektorn. Ylwa arbetar för närvarande som oberoende företagsrådgivare

Ylva äger 7 020 aktier i Acrinova, motsvarande cirka 0,04 % av rösterna och kapitalet i Bolaget, genom sitt helägda bolag Outset Strategies AB

Xxxxxx Xxxxxxxx

Ledamot

Xxxxxx Xxxxxxxx, styrelseledamot sedan 2019, har arbetat i finansbranschen sedan 1998. Xxxxxx har haft positioner såsom VD, affärsutvecklare och säljare inom finansbranschen och varit verksam såväl i Sverige som internationellt

Xxxxxx äger privat 33 750 aktier i Acrinova, motsvarande cirka 0,18 % av rösterna och kapitalet i Bolaget

Välrenommerad styrelse med bred kompetens

<.. image(En bild som visar person, man, stående, kostym Automatiskt genererad beskrivning) removed ..><.. image(En bild som visar person, kläder, kvinna, håller Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>

Ledning

Xxx Xxxxxx

Xxxxx Xxxxxx

Xxx Xxxxx

Xxxxxx Xxxxxxx

Xxxxxx Xxxxx

Xxx Xxxxxx, VD

sedan 2016, har

CFO

Xxxxx Xxxxxx, CFO sedan 2016, har

Fastighetschef

Xxx Xxxxx, fastighetschef

sedan

Fastighetsservicechef

Xxxxxx Xxxxxxx, född

1977 har

Marknadschef

Xxxxxx Xxxxx, marknadschef sedan

varit verksam inom olika befattningar i fastighetsbranschen. Xxx har bland annat varit VD och delägare för fastighetsbolaget Paulssons Fastigheter och även suttit i ett flertal styrelser

Xxx äger privat 442 596 aktier i Acrinova, motsvarande cirka 2,42

% av rösterna och kapitalet i Bolaget

arbetat i fastighetsbranschen sedan 2006. Xxxxx har varit CFO för dom börsnoterade bolagen Dagon AB och Xxxxxxx Xxxxxxxx AB, och även ekonomichef på Kvällsposten AB

Xxxxx har inget innehav av aktier i Acrinova

2016, har lång erfarenhet av både operativa och ledande befattningar inom fastighetsbranschen. Per har varit fastighetschef på Norama Asset Management och även ledamot i ett flertal styrelser

Per äger 86 178 aktier i Acrinova genom sitt helägda bolag Xxxx Xxxxxx AB

arbetat i fastighetsbranschen sedan 2011. Med arbetsuppgifter som stationschef för Malmö C, ekonomisk förvaltare och affärsutvecklare har Fröslev samlat på sig en bred erfarenhet kopplat till fastigheter och förvaltning

Xxxxxxx har inget innehav av aktier i Acrinova

2014, har gedigen erfarenhet inom ledande befattningar av försäljning och marknad. Xxxxxx sitter som styrelseordförande på Explainer AB, och har tidigare varit sälj- och marknadschef på Skånsk Dagbladet

Xxxxxxxxx ledning med omfattande erfarenhet inom fastighetsbranschen

<.. image(En bild som visar person, man, kostym, stående Automatiskt genererad beskrivning) removed ..><.. image(En bild som visar person, man, stående, foto Automatiskt genererad beskrivning) removed ..><.. image(En bild som visar person, man, stående, foto Automatiskt genererad beskrivning) removed ..><.. image(En bild som visar person, man, kostym, stående Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>

Ägarstruktur och aktiehistorik

ÄGARSTRUKTUR* AKTIE- OCH VOLYMHISTORIK

Ägare	Ägarandel (aktier)	Ägarandel (%)
Svedulf Fastighets AB	3 600 000	18,09
Malmöhus Invest AB	3 460 296	17,39
Handelsbanken AB	1 271 352	6,39
Ateneum AB	971 868	4,88
Falvir AB	950 078	4,77
Kumpana Invest AB	792 858	3,98
SEB AB	780 694	3,92
Olavia AB	767 307	3,86
Swedbank AB	748 588	3,76
Nordnet Pensionsförsäkring	676 701	3,40
Övriga	5 878 605	29,54
Totalt	19 898 347	100,0

SEK Volym (H) Aktiekurs (V)

Snittvolym (H)

30 000

25 000

20 000

15 000

2015

2016

2017

2018

2019

2020

10 000

5 000

3 486

• Bolaget har en stabil ägastruktur med flera kapitalstarka ägare

• Bred och diversifierad ägarbas

• Den historiska aktieutvecklingen visar en positiv trend

• Flera nyemissioner och bytet av handelsplats till Nasdaq First North Premier har bidragit till god likviditet i aktien

• Aktiekursen är i linje med historiskt EPRA NAV (substansvärde) per aktie

Xxxxx ägarbas och god likviditet i aktien

Operationell och finansiell översikt

Operationell översikt

Totala intäkter 2019 ökade med

TSEK

INTÄKTER RESULTAT

TSEK

19 750 TSEK från föregående år

Den historiska intäktsutvecklingen har primärt drivits av stadigt ökade förvaltningsintäkter, samt orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet

Resultatet 2019 ökade med 7 466 TSEK från föregående år

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

29 077

49 706

130 164

111 864

131 614

50 000

40 000

30 000

20 000

10 000

25 820

18 548

45 736

33 527

40 993

Resultatet har historiskt varit positivt

Svängningarna i resultatet beror främst

2015 2016 2017 2018 2019

Förvaltningsintäkter* Realiserade värdeförändringar Oreasliserade värdeförändringar Övriga intäkter

2015 2016 2017 2018 2019

Totalresultat

på de orealiserade värdeförändringarna

som varierar kraftigt årligen

TSEK

FÖRVALTNINGSRESULTAT FÖRVALTNINGSKOSTNADER

TSEK

Förvaltningsresultatet 2019 minskade med 4 003 TSEK från föregående år, vilket beror på engångskostnader relaterade till noteringen på Nasdaq First North Premier

Förvaltningskostnader 2019 ökade med 10 746 TSEK från föregående år

20 000

16 000

12 000

8 000

4 000

2 305

4 049

18 073 17 247

13 234

90 000

75 000

60 000

45 000

30 000

15 000

2 955

27 685

70 570

66 023

81 316

2015 2016 2017 2018 2019

Förvaltningsresultat

2015 2016 2017 2018 2019

Förvaltningskostnader

*Avser hyres- och serviceintäkter

Strikt konfidentiellt 27

Operationell översikt och lönsamhetsmål

MSEK

YTD 2020

713 MSEK

Målsättning 1 500 MSEK

(UB 2021)

Verkligt värde fastighetsbestånd1

1 600

1 500

1 200

800

400

252

380

442

654 713

Utfall 2019

14 %

Målsättning 10 % årlig ökning

EPRA NAV2

SEK

2016 0000 0000 0000 0000 YTD

Värde Fastighetsbestånd Målsättning UB 2021

20,06

17,9

2021

22,79

30%

25%

18 13,83

2016

2017

2018

14%

2019

20%

15%

10%

Utfall 2019

12,4 %

Målsättning

~10 %

Avkastning på eget kapital3

20%

18%

15%

13%

10%

10,1%

EPRA NAV per aktie Tillväxt Målsättning tillväxt

19,3%

12,7% 12,4%

10%

2016 2017 2018 2019

Avkastning på eget kapital Målsättning

Strikt konfidentiellt

Metod:

1. Bolagets fastighetsbestånd värderas externt och oberoende

2. Långsiktigt substansvärde. Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt

Finansiell översikt

Utfall 2019

53,4 %

Målsättning

<60 %

LTV

(loan-to-value)1

80%

60%

40%

67%

60%

52% 53% 53%

20%

2016 2017 2018 2019

LTV Målsättning

Utfall 2019

2,9 x

Målsättning 2,0 x

Räntetäckningsgrad2

5,0x

4,0x

3,0x

4,6x 4,5x

4,1x

2,9x

2.0x

2,0x

1,0x

Utfall 2019

49,2 %

Målsättning

>30 %

Soliditet3

60%

50%

40%

2016 2017 2018 2019

Ränteteckningsgrad Målsättning

48% 48% 50% 49%

30%

20%

2016 2017 2018 2019

Soliditet Målsättning

Strikt konfidentiellt

Metod:

1. Räntebärande skulder i relation till verkligt värde av fastighetsbeståndet

2. (Rörelseresultatet minus centrala administrationskostnader plus finansiella intäkter) i förhållande till finansiella kostnader

Teckningserbjudande

Villkor för Erbjudandet

Bolagets styrelse har per den 11 mars 2020, med stöd av bemyndigande från extra bolagsstämman den 5 mars 2020, beslutat om nyemission av högst 2 199 600 aktier, motsvarande 49 491 000 SEK med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, som erbjuds till allmänheten i Sverige. Se Bilaga 1.

Bolag	Acrinova AB (publ) (556984-0910)
Antal aktier i erbjudandet	Högst 2 199 600 aktier, vilket motsvarar 49 491 000 SEK
Teckningskurs1	22,50 SEK
Aktieslag	Stamaktier
Rösträtt	1 röst per aktie
Minimipost	4 888 aktier motsvarande 109 980 SEK
Minsta investering3	Minst 10 minimiposter motsvarande 48 880 aktier (1 099 800 SEK)
Teckningsperiod2	11 mars – 3 april 2020
Tilldelning	Se sida 32
Sista likviddag	9 april 2020
Leveransdag:	Efter registrerad nyemission hos Bolagsverket
ISIN	SE0012827822
Kortnamn	ACRI
LEI	54930064FHDVK3N8U251

Erbjudandet är ett undantag från prospektskyldighet, se avsnittet ”Viktig information”.

Strikt konfidentiellt

Not 1: Teckningskursen har fastställts av styrelse och motsvarar en teckningskurs som är 5,5 % lägre än den volymviktade genomsnittskursen under perioden

26 februari – 11 mars 2020. Erbjudandet är således kopplat till aktiens marknadspris med rabatt

Not 2: Bolagets styrelsen har rätt att stänga emissionen i förtid samt förbehåller sig rätten att förlänga teckningsperioden Not 3: Erbjudandet tecknas om minst 10 minimiposter (48 880 aktier), därefter i teckningsposter om minst en minimipost

Teckningsförfarande av Erbjudandet

ANMÄLAN TILLDELNING OCH BETALNING

Anmälan är bindande och ska vara Nord Fondkommission AB och ska ske under perioden 11 mars – 3 april 2020.

Anmälan består av ifylld och påskriven teckningsanmälan samt bifogad ID-kopia och i förekommande fall registreringsbevis. Observera att en korrekt ifylld teckningsanmälan är bindande. Ofullständig eller felaktigt ifylld teckningsanmälan kan komma att lämnas utan avseende.

Anmälan ska göras på särskild teckningsanmälan som kan erhållas från Bolagets hemsida och finns även tillgänglig på Nords webbplats i inloggat läge.

Ifylld och undertecknad teckningsanmälan skickas, faxas eller mailas till:

Nord Fondkommission AB

Xxxxxxxxx 00

114 59 Stockholm

E-post: xxxxxxxxxx@xxxxxx.xx

Fax: 08 - 000 000 00

Telefon: 08 - 000 000 00

Tilldelning

Beslut om tilldelning fattas av styrelsen. Vid överteckning kommer tilldelning i första hand ske med till så många investerare som möjligt efter pro-rata till anmält antal minimiposter samt till strategiska investerare. Vid överteckning kan teckningsanmälan resultera i utebliven tilldelning eller tilldelning av ett lägre antal minimiposter än anmälan avser, varvid tilldelning helt eller delvis kan komma att ske genom slumpmässigt urval. Tilldelningen till varje investerare kan dock inte ske till ett lägre antal miniposter än de 10 minimiposter.

Besked om tilldelning

Tilldelningsbesked beräknas komma att ske omkring den 6 april 2020. Tilldelningsbesked kommer att lämnas genom att en avräkningsnota sänds ut till dem som erhållit tilldelning i Erbjudandet.

Betalning

För den som är depåkund hos Nord ska likvida medel för betalning av tilldelade aktier finns disponibelt på depån

senast den senast sista likviddagen den 9 april 2020.

För den som inte är depåkund hos Nord ska full betalning för tilldelade aktier erläggas till ett av nedanstående konton senast den sista likviddagen den 9 april 2020. Styrelsen har rätt att förlänga betalningstiden.

BANKGIRO 304-0490 – Nord Fondkommission AB

Var noga med att skriva personnummer, depånummer eller organisationsnummer.

KLIENTMEDELSKONTO, SEB 5851-11 028 33 – Nord Fondkommission AB

Var noga med att skriva personnummer, depånummer eller organisationsnummer.

Information om Erbjudandet

Leverans och handel i aktien: Bolagets aktier är noterade på Nasdaq First North Premier. Aktien handlas under kortnamnet ACRI och har ISIN-kod SE0012827822. Aktierna i Erbjudandet kommer att bli föremål för handel på Nasdaq First North Premier så snart Erbjudandet har registrerats hos Bolagsverket. Leverans av tilldelade aktier sker så snart erbjudandet blivit registrerad hos Bolagsverket.

Rätt till utdelning: De nya aktierna ska berättiga till vinstutdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som infaller närmast efter det att de nya aktierna införts i bolagets aktiebok.

Villkor för Erbjudandets fullföljande: Erbjudandet är villkorat av att inga omständigheter inträffar som enligt styrelsens bedömning innebär att det inte ligger i Bolagets och aktieägarnas intresse att fullfölja Erbjudandet. Sådana omständigheter kan exempelvis vara av ekonomisk, finansiell eller politisk art och kan avse såväl omständigheter i Sverige som utomlands liksom att intresset för att delta i Erbjudandet av styrelsen i Bolaget bedöms som otillräckligt. Om Erbjudandet återkallas kommer inkomna anmälningar att bortses från samt eventuell inbetald likvid att återbetalas.

Offentliggörande av utfallet i Erbjudandet: Utfallet i Erbjudandet kommer att offentliggöras genom pressmeddelande vilket beräknas att ske omkring den 6 april 2020.

Viktig information om LEI teckning: Enligt Europaparlamentets och rådets direktiv 2014/65/EU om marknader för finansiella instrument (”MiFID II”) behöver alla investerare från och med den 3 januari 2018 ha en global identifieringskod för att kunna genomföra en värdepapperstransaktion. Dessa krav medför att juridiska personer behöver ansöka om registrering av en LEI-kod (Legal Entity Identifier) för att kunna teckna nya aktier i Bolaget. Observera att Nord kan vara förhindrad att utföra transaktionen åt en juridisk person om LEI-kod inte tillhandahålls. Juridiska personer som behöver skaffa en LEI- kod kan vända sig till någon av de leverantörer som finns på marknaden. Instruktioner för det globala LEI-systemet finns på följande webbplats: xxx.xxxxx.xxx/xx/xxxxx-xxx/xxx-xx-xxx-xx-xxx-xxxx-xxx- issuing-organizations. De som avser anmäla intresse för teckning av nya aktier i Erbjudandet uppmanas att ansöka om registrering av en LEI-kod (juridiska personer) i god tid då denna information behöver anges i anmälningssedeln.

Fastställd målgrupp och information till distributörer: Med anledning av produktstyrningskrav i: (a) XxXXX XX, (b) artiklarna 9 och 10 i Kommissionens delegerade direktiv (EU) 2017/593 om komplettering av MiFID II, och (c) kapitel 5 i Finansinspektionens föreskrifter om värdepappersrörelse, FFFS 2017:2, (sammantaget ”MiFID II:s produktstyrningskrav”), och utan ersättningsansvar för skador som kan åvila en ”producent” (i enlighet med XxXXX XX:s produktstyrningskrav) i övrigt kan ha därtill, har aktier i Bolaget varit föremål för en produktgodkännandeprocess, där målmarknaden för aktier i Bolaget är

(i) icke-professionella kunder som åtar sig att investera minst 100 000 EUR och som kan och är villiga att hantera att 100% av deras kapital kan gå förlorat utan att deras livsstil påverkas, samt investerare som uppfyller kraven för professionella kunder och jämbördiga motparter, var och en enligt XxXXX XX (”målmarknaden”). Oaktat målmarknadsbedömningen ska distributörerna notera att: värdet på aktierna i Bolaget kan minska och det är inte säkert att investerare får tillbaka hela eller delar av det investerade beloppet; aktier i Bolaget erbjuder ingen garanterad intäkt och inget kapitalskydd; och en investering i aktier i Bolaget är endast lämpad för investerare som inte behöver en garanterad intäkt eller ett kapitalskydd, som (antingen enbart eller ihop med en lämplig finansiell eller annan rådgivare) är kapabel att utvärdera fördelar och risker med en sådan investering och som har tillräckliga medel för att kunna bära sådana förluster som kan uppstå därav. Investeringen kan innebära att investeraren förlorar hela sitt kapital. Målmarknadsbedömningen påverkar inte kraven i några avtalsmässiga, legala eller regulatoriska försäljningsrestriktioner i förhållande till Erbjudandet. Målmarknadsbedömningen är inte att anses som (a) en lämplighets- eller passandebedömning i enlighet med XxXXX XX; eller (b) en rekommendation till någon investerare eller grupp av investerare att investera i, införskaffa, eller vidta någon annan åtgärd rörande aktier i Bolaget. Varje distributör är ansvarig för sin egen målmarknadsbedömning rörande aktier i Bolaget och för att bestämma lämpliga distributionskanaler.

Riskfaktorer

Riskfaktorer (1/4)

Risker relaterade till bolagets verksamhet

Makroekonomiska faktorer: Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer, till exempel allmän, global eller nationell konjunkturutveckling, tillväxt, sysselsättningsutveckling, förändringar i infrastruktur, regionalekonomisk utveckling, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, inflation, befolkningstillväxt och förändrade räntenivåer. Det finns en risk att en eller flera av dessa faktorer utvecklas i en för Bolaget negativ riktning, vilket kan påverka uthyrningsgraden i Bolagets fastigheter, hyresgästernas betalningsförmåga, samt möjligheten att kunna ta ut förväntade hyror, vilket i längden kan få en väsentligt negativ inverkan på Acrinovas verksamhet, resultat och finansiella ställning. Marknadsstörningar inom fastighetsmarknaden, i synnerhet avseende Öresundsregionen, Skåne samt de andra regioner och orter där Bolaget har sin befintliga eller kommande fastighetsportfölj, kan påverka efterfrågan för Acrinovas erbjudande, vilket kan få en väsentligt negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Risker kopplade till hyresvärde och hyresintäkter: Acrinova är ett fastighetsbolag som huvudsakligen fokuserar på utveckling av kommersiella fastigheter för långsiktigt eget ägande och förvaltning. Acrinova har dessutom en omfattande förvaltning av extern-ägda fastigheter. Acrinova tillhandahåller både ekonomisk och teknisk förvaltning. Bolagets hyresintäkter genereras av hyresgäster vilka är fördelade på de förvaltningsobjekt som Bolaget innehar. Bolaget hade, per den 5 mars 2020, 24 förvaltningsobjekt i sitt fastighetsbestånd. De hyresintäkter som Bolaget kan erhålla från sina fastigheter baseras normalt på en marknadsmässig hyra. Acrinova är beroende av att hyresgäster betalar överenskomna hyror i tid och att hyrorna är skäliga för att inte riskera att hyresnivåer kan komma att prövas av hyresnämnden. Om hyresgäster inte alls, eller först efter inkassoåtgärder, fullgör sina förpliktelser enligt hyresavtal kan det får väsentligt negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Förvärvs-, försäljnings- och andra transaktionsrelaterade risker: Fastighetsförvärv, som kan genomföras direkt eller indirekt genom bolagsöverlåtelse, är en del av Acrinovas verksamhet. För att fastighetsförvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt finns tillgängliga på villkor som Bolaget bedömer är fördelaktiga. Vid en hög efterfrågan på de investeringsobjekt som Acrinova fokuserar på kan antalet fastigheter som finns till försäljning vara begränsat eller endast tillgängliga för Acrinova till ofördelaktiga villkor. Därtill kan konkurrenter med liknade investeringsstrategier som Acrinova ha större finansiella resurser, lägre kapitalkostnader och/eller lägre avkastningskrav jämfört med Acrinova.

Förvärv är förenande med risker kopplade till den förvärvade verksamheten. Exempelvis kan hyresförhållanden upphöra, bokföringen för den förvärvade verksamheten kan vara bristfällig och/eller verksamheten vara föremål för oförutsedda miljö- eller skattekrav. Vidare kan andra förhållanden föreligga som påverkar värdet av förvärvsobjektet negativt. Även om Acrinova inför varje investering gör en utvärdering som syftar till att identifiera och om möjligt reducera de risker som kan vara förknippade med investeringen, kan verksamheter eller fastigheter som tillkommer genom förvärv få en väsentligt inverkan på Acrinovas verksamhet finansiella ställning och resultat. Förvärv kan även vara förenade med risker kopplade till säljaren. Vid förvärv från en säljare som är eller kommer i finansiella svårigheter kan möjligheterna för ersättning vid garantianspråk vara begränsade. Därtill är möjligheter att framställa garantianspråk normalt begränsade i tid.

Acrinovas möjligheter att, om önskvärt, sälja delar av sitt fastighetsbestånd på fördelaktiga villkor är beroende av utvecklingen på fastighets- och transaktionsmarknaden. I händelse av att Acrinova skulle tvingas sälja hela eller delar av sitt fastighetsbestånd, till exempel, om Acrinovas kreditgivare skulle realisera ställda säkerheter, finns en risk att försäljningspriset kan understiga det pris som Acrinova skulle erhålla vid frivillig försäljning.

Ovan beskrivna risker kan, om de materialiseras, antingen enskilt eller i kombination, få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Riskfaktorer (2/4)

Likviditetsrisk: Acrinovas framtidsplaner innebär ökade kostnader för Bolaget. Med likviditetsrisk avses risken att Acrinova saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder och löpande kostnader. Acrinova är beroende av tillgänglig likviditet för att kunna uppfylla sina betalningsförpliktelser avseende bland annat genomförande av investeringar, betalning av räntor, löpande kostnader i verksamheten och amorteringar. Om Acrinova skulle sakna tillgänglig likviditet för att uppfylla sina förpliktelser kan detta få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Risker kopplade till ökade drifts- och underhållskostnader: Bolagets fastigheter används för uthyrning primärt för kommersiella aktörer och i hyresavtalen regleras ansvaret för drifts- och underhållskostnader. Drifts- och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten, el, renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara byggnadens standard. Vissa drifts- och underhållskostnader ligger utanför Bolagets kontroll; till exempel påverkas kostnaden för värme av väderlek och vid var tid gällande energipriser. Ökade drifts- och underhållskostnader kan få en väsentligt negativ inverkan på Acrinovas verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Nyckelpersoner och medarbetare: Acrinovas nyckelpersoner har omfattande kompetens och erfarenhet inom Bolagets verksamhetsområde. I det fall en eller flera nyckelpersoner väljer att avsluta sin anställning i Bolaget finns risk att detta medför negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet och resultat. Acrinova skulle till exempel kunna behöva nyrekrytera personal för att ersätta nyckelpersoner, vilket skulle kunna bli en kostsam process såväl tidsmässigt som monetärt. Det finns risk att Bolaget kortsiktigt får ökade utgifter till följd av detta. Det finns även risk att Xxxxxxx inte kan ersätta personal. Det är heller inte möjligt att till fullo skydda sig mot obehörig spridning av information, vilket medför risk för att konkurrenter får del av och kan dra nytta av den know-how som utvecklats av Acrinova till skada för Bolaget. Det finns risk att Acrinovas konkurrenter genom att nyttja sådan informationsspridning vidareutvecklar sina produkter och att Acrinova därmed får ökad konkurrens vilket skulle kunna medföra negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Konkurrenter: En del av Bolagets konkurrenter och potentiella framtida konkurrenter är företag med stora ekonomiska resurser. Det finns risk att en omfattande satsning från en konkurrent medför försämrad försäljning eftersom konkurrenten kan komma att utveckla fastigheter och tillhörande tjänster som utkonkurrerar Acrinovas fastigheter och tillhörande tjänster och därigenom tar marknadsandelar av Bolaget. Det finns risk att ökad konkurrens medför negativa försäljnings- och resultateffekter för Bolaget.

Marknadstillväxt: Acrinova planerar att öka marknadsandelarna i de regioner som Bolaget redan har etablerat sig i samt eventuellt att även etablera sig i andra regioner. Det finns risk att Bolaget inte lyckas öka marknadsandelarna i regioner i vilka Acrinova redan är etablerade, vilket till exempel kan leda till intäktsbortfall. Det finns även risk att etablering i nya regioner medför problem och risker som är svåra att förutse.

Vidare finns risk att etableringar försenas vilket kan medföra intäktsbortfall. Om en etablering medför problem finns risk att detsamma leder till att Acrinovas kostnader kortsiktigt ökar. En snabb tillväxt kan även innebära att Bolaget gör förvärv av andra företag. Det finns risk att uteblivna synergieffekter och ett mindre lyckosamt integreringsarbete påverkar såväl Bolagets verksamhet som resultat på ett negativt sätt. Det finns även risk att en snabb tillväxt medför problem på det organisatoriska planet. Det finns härutöver risk att det uppstår svårigheter med att rekrytera rätt personal samt att framgångsrikt integrera ny personal i organisationen vilket skulle kunna påverka Acrinovas framtidsutsikter negativt och även ge Bolaget ökade kostnader. Detta medför risk för att Bolagets rörelseresultat påverkas negativt som ett resultat av de ökade kostnaderna.

Riskfaktorer (3/4)

Utvecklingskostnader: Acrinova kommer även fortsättningsvis att nyutveckla och vidareutveckla fastigheter och tillhörande tjänster. Tids- och kostnadsaspekter för fastigheter kan vara svåra att på förhand fastställa med exakthet. Detta medför till exempel risk att en planerad fastighetsutveckling blir mer kostnadskrävande än planerat. Det finns risk att ovanstående medför negativa konsekvenser för Bolagets verksamhet och resultat. Om till exempel utvecklingen av en ny produkt tar längre tid än beräknat finns risk att detsamma leder till ökade utvecklingskostnader och därigenom ett minskat rörelseresultat för Bolaget.

Konjunkturutveckling: Externa faktorer såsom inflation och ränteförändringar, tillgång och efterfrågan samt låg- och högkonjunkturer kan medföra negativ inverkan på rörelsekostnader, försäljningspriser och aktievärdering. Vid en lågkonjunktur finns risk att Acrinovas intäkter och aktievärdering kan bli negativt påverkade eftersom företags investeringsmöjligheter vid lågkonjunktur kan komma att minska. Vidare finns risk att efterfrågan på Acrinovas fastigheter och tillhörande tjänster minskar som ett resultat av ett förändrat konjunkturläge. Acrinovas produkter och tjänster är förhållandevis kostsamma och det finns därför risk att Bolaget vid en lågkonjunktur upplever en minskad efterfrågan, vilket kan leda till minskade intäkter och ett försämrat resultat för Bolaget.

Politisk risk: Acrinova bedriver sin verksamhet på en lokal marknad men har internationella samarbetspartners, leverantörer och kunder. Risker kan uppstå till följd av skillnader i rättssystem och förändringar i lagstiftning samt andra relevanta förordningar relaterade till beskattning, tullar och avgifter samt andra villkor som gäller för Bolagets verksamhet på den internationella marknaden. Regler, förordningar och rättsprinciper kan skilja sig åt vad gäller såväl materiell rätt som domstolsförfaranden och rättstillämpning. Detta får även till följd att Bolagets förmåga att utöva eller genomdriva sina rättigheter och skyldigheter kan skilja sig åt mellan olika länder och eventuella tvister eller rättsliga förfaranden kan vara dyra, tidskrävande och utgången kan vara oviss. Ovan nämnda faktorer kan komma att ha en negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat i framtiden.

Försäkringsrisk: Acrinova har en företagsförsäkring som bland annat omfattar egendoms- och avbrottsskador, rättsskydd och produktansvar såväl som allmänt ansvar. För det fall Acrinova skulle drabbas av förluster relaterade till skador på Bolagets fastigheter eller andra förluster som kan uppkomma inom ramen för Bolagets verksamhet finns det en risk att Acrinovas försäkringsskydd är otillräckligt för att täcka sådana förluster. Bolaget kan komma att ådra sig betydande förluster eller skador på sina tillgångar eller sin verksamhet som inte kan kompenseras fullt ut, eller över huvud taget, för det fall någon sådan risk realiseras. Om en skada på en fastighet skulle uppstå och leda till att aktörer säger upp eller inte förnyar sina hyresavtal finns det en risk att Acrinovas försäkringsskydd inte omfattar uteblivna hyresintäkter med anledning av detta. Om en oförsäkrad skada skulle uppstå, eller om en skada överstiger försäkringsskyddet, kan Acrinova komma att förlora hela eller delar av det kapital som investerats i den drabbade fastigheten samt framtida intäkter från fastigheten. Bolaget kan dessutom bli ansvarigt för att reparera skador som orsakats av oförsäkrade risker. Bolaget kan även bli ansvarigt för skulder och andra ekonomiska förpliktelser avseende skadade byggnader. Oförsäkrade förluster, eller förluster som överstiger försäkringsskyddet, kan komma att ha en negativ inverkan på Acrinovas verksamhet, finansiella ställning och resultat i framtiden.

IT-risker: Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system. I den mån Acrinova upplever ett allvarligt fel eller en störning i något av sina IT-system kan Bolaget bli oförmöget att effektivt driva och förvalta sin verksamhet. Allvarliga fel och störningar i Acrinovas IT-system kan dessutom påverka bland annat Bolagets kundrelationer, renommé och riskhantering vilket i sin tur kan medföra negativ inverkan på Bolagets resultat, verksamhet och finansiella ställning.

Skatterelaterade risker: Acrinovas verksamhet bedrivs i enlighet med Bolagets uppfattning och tolkning av relevant skattelagstiftning, skatteavtal samt andra tillämpliga regler. Det finns risk att Bolagets tolkning av tillämpliga lagar, bestämmelser eller berörda myndigheters tolkning av dessa eller av administrativ praxis, är felaktig, eller att sådana regler ändras till Bolagets nackdel. Bolaget kan bli föremål för skatterevision, Skatteverkets beslut, eller ändrad lagstiftning vilket kan medföra att Bolagets skattesituation försämras. Detta kan i sin tur påverka Bolagets finansiella ställning negativt.

Riskfaktorer (4/4)

Xxxxxx relaterade till tvister: Acrinova kan komma att bli inblandat i tvister inom ramen för den normala verksamheten och riskerar även att bli föremål för anspråk avseende avtalsfrågor, produktansvar och påstådda fel i leveranser av Bolagets produkter. Sådana tvister och anspråk kan vara tidskrävande, störa den normala verksamheten och medföra betydande kostnader. Vidare kan utgången av komplicerade tvister vara svåra att förutse. Tvister kan således få en väsentlig negativ påverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Risker relaterade till bolagets värdepapper och erbjudande

Aktieförsäljning från större aktieägare, styrelse och ledande befattningshavare: Det finns inga avtal som reglerar huvudägarnas möjligheter att avyttra aktier i Acrinova. Således finns det en risk att nuvarande huvudägare avyttrar delar eller hela sina innehav i Bolaget. Eventuell försäljning från huvudägare kan komma att medföra att aktiekursen påverkas negativt.

Psykologiska faktorer: Det finns risk att värdepappersmarknaden påverkas av psykologiska faktorer. Det finns risk att Acrinovas aktie påverkas på samma sätt som alla andra värdepapper som löpande handlas på olika listor. Psykologiska faktorer och dess effekter på kursutveckling är i många fall svåra att förutse och det föreligger risk att detta påverkar Acrinovas aktiekurs negativt.

Marknadsplats: Acrinova handlas på Nasdaq First North Premier. Nasdaq First North Premier är en alternativ marknadsplats som drivs av de olika börserna som ingår i Nasdaq-koncernen. Nasdaq First North Premier har inte samma juridiska status som en reglerad marknad. Bolag på Nasdaq First North Premier regleras av Nasdaq First North Premiers regler och inte av de juridiska krav som ställs på bolag vid handel på en reglerad marknad. Det finns risk att en placering i ett bolag som handlas på Nasdaq First North Premier är mer riskfylld än en placering i ett bolag som handlas på en reglerad marknad.

Kursfall på aktiemarknaden: Aktiemarknaden kan generellt gå ner av olika orsaker så som räntehöjningar, politiska utspel, valutakursförändringar och sämre konjunkturella förutsättningar. Aktiemarknaden präglas även till stor del av psykologiska faktorer. En aktie som Acrinovas aktie påverkas på samma sätt som alla andra aktier av dessa faktorer, vilka till sin natur många gånger kan vara problematiska att förutse och skydda sig mot.

Framtida nyemissioner: Acrinova kan i framtiden komma att genomföra nyemissioner av aktier och aktierelaterade instrument för att anskaffa kapital. Alla sådana emissioner kan minska det proportionella ägandet och röstandel samt vinst per aktie för innehavare av aktier i Bolaget. Vidare kan eventuella nyemissioner få en negativ effekt på aktiernas marknadspris.

Bilagor

Bilaga 1: Beslut om nyemission

Styrelsens beslut om riktad nyemission med stöd av bemyndigande från extra bolagsstämma den 5 mars 2020

Genom den riktade nyemissionen skall aktiekapitalet kunna ökas med högst 733 200,000001 kronor genom nyemission av högst 2 199 600 aktier. Det totala emissionsbeloppet uppgår till högst 49 491 000 kronor.

För nyemissionen skall följande villkor gälla i övrigt:

1. Rätt att teckna aktier skall, med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, tillkomma allmänheten i Sverige.

2. Skälen till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är att styrelsen anser det vara fördelaktigt för bolaget och aktieägarna på sikt att genom nyemissionen få in nya kapitalstarka ägare i bolaget och därmed bredda basen av större investerare samtidigt som bolaget tillförs kapital som möjliggör en fortsatt expansiv tillväxt genom förvärv av fastigheter och bolag.

3. Emissionskursen är fastställd till 22,50 kronor per aktie. Emissionskursen är fastställd utifrån den volymviktade genomsnittskursen mellan 26 februari 2020 och 10 mars 2020 med en rabatt på ca 5,5 procent.

4. Nyemissionen riktar sig till investerare där varje enskild investerare åtar sig att investera för ett belopp motsvarande minst 100 000 EUR. Minimiposten har därför fastställts till 4 888 aktier och antalet miniposter för varje enskild tecknare uppgår till minst 10 minimiposter (motsvarande ca 102 354 EUR baserat på den av Riksbanken fastställda växlingskursen för SEK/EUR per den 10 mars 2020).

5. Teckning av aktier sker på en särskild teckningsanmälan som hålls tillgänglig på bolagets webbplats under teckningsperioden som pågår mellan 11 mars 2020 och 3 april 2020. Styrelsen ska äga rätt att förlänga eller förkorta teckningsperioden.

6. Full betalning för tilldelade aktier ska erläggas kontant senast den 9 april i enlighet med betalningsinstruktioner på utsänd avräkningsnota. Styrelsen ska äga rätt att förlänga betalningsperioden.

7. De nya aktierna skall medföra rätt till utdelning första gången på den avstämningsdag för utdelning som inträffar närmast efter det att de nya aktierna registrerats vid Bolagsverket och införts i bolagets aktiebok.

8. Beslut om tilldelning fattas av styrelsen. Vid överteckning kommer tilldelning i första hand ske med till så många investerare som möjligt efter pro-rata till anmält antal minimiposter samt till strategiska investerare. Vid överteckning kan teckningsanmälan resultera i utebliven tilldelning eller tilldelning av ett lägre antal minimiposter än anmälan avser, varvid tilldelning helt eller delvis kan komma att ske genom slumpmässigt urval. Tilldelningen till varje investerare kan dock inte ske till ett lägre antal miniposter än de 10 minimiposter i punkt 4 ovan angivna.

9. Styrelsen eller den styrelsen utser bemyndigas att vidtaga sådana smärre justeringar i emissionsbeslutet som krävs för registrering av emissionsbeslutet.

Bilaga 2: Legala frågor och kompletterande information

Tvister: Acrinova har för närvarande en pågående process i Tingsrätten. Målet rör en lagerfastighet utanför Karlskrona som Acrinova uppförde på uppdrag av Landstinget Blekinge. Hyresavtalet mellan parterna ogiltigförklarades i efterhand av Högsta förvaltningsdomstolen som menade att Landstinget inte gjort sin upphandling korrekt enligt lagen om offentlig upphandling. Acrinova har lämnat in en stämningsansökan i ärendet, vilken i en dom till Acrinovas fördel enligt styrelsen kan inbringa cirka 10-12 MSEK till Bolaget avseende återstående hyror i hyresavtalet. Vid en dom till Xxxxxxxxx nackdel kommer inga ytterligare kostnader att uppstå för Bolaget. Härutöver har Bolaget inte varit part i några rättsliga förfaranden eller skiljeförfaranden (inklusive ännu icke avgjorda ärenden eller sådana som styrelsen i Bolaget är medveten om kan uppkomma) under de senaste tolv månaderna, och som nyligen haft eller skulle kunna få betydande effekter på Bolagets finansiella ställning eller lönsamhet.

Skattefrågor: Observera att transaktioner i Bolagets värdepapper kan komma att medföra skattemässiga konsekvenser för innehavaren. Innehavare av värdepapper i Bolaget rekommenderas att inhämta råd från skatterådgivare avseende skattekonsekvenser som kan uppkomma i varje enskilt fall.

Intressen i Acrinova: Styrelseledamöter och ledande befattningshavare i Acrinova äger aktier och innehar teckningsoptioner i Bolaget. Aktieinnehav och optionsinnehav för respektive person presenteras närmare i Bilaga 4.

Malmöhus Invest AB, som är största ägare i Acrinova, är även huvudägare i Norama Real Estate AB som är storkund till Acrinova (för mer information hänvisas till avsnittet ”Väsentliga avtal” i detta IM.

Det föreligger utöver ovanstående inte någon intressekonflikt inom förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan eller hos andra personer i ledande befattningar i Bolaget och det finns inte heller några andra fysiska eller juridiska personer som har ekonomiska eller andra relevanta intressen i Bolaget. Alla intressekonflikter som härrör från ovan ska hanteras enligt principen om "armlängds avstånd". Om det behövs kommer Bolagets VD att involveras, och om verkställande direktören anses vara en olämplig beslutsfattare i den aktuella intressekonflikten, ska saken eskaleras för att behandlas direkt av Xxxxxxxxx styrelse.

Väsentliga avtal: Acrinova har ett väsentligt avtal med Norama Real Estate AB. Avtalet specificerar ett samarbete där Acrinova förvaltar Norama Real Estate AB:s fastighetsbestånd. Avtalet löper i sitt nuvarande format till och med 2022-06-30 och är föremål för förnyelse vart tredje år. Avtalet medför årliga intäkter för Acrinova om cirka 12 MSEK.

Likviditetsgarant: Acrinova har utsett Sedermera Fondkommission till likviditetsgarant (market maker). Syftet är att främja en god likviditet i aktien samt säkerställa en låg spread mellan köp- och säljkurs i den löpande handeln. Enligt avtalet ska Sedermera Fondkommission säkerställa en spread mellan köp- och säljkurs om maximalt fyra (4) procent. På köp- och säljsidan ska Sedermera Fondkommission säkerställa en volym motsvarande 15 000 SEK. Åtagandet påbörjas i samband med Bolagets notering på Nasdaq First North Premier.

Patent och varumärkesregistreringar: Acrinova har inga patent eller varumärkesregistreringar. Däremot bedömer styrelsen att det inom Bolaget finns ett antal affärshemligheter och ett starkt

”know-how” avseende Acrinovas verksamhet som är svårt för konkurrenter att reproducera, vilket ytterligare stärker Bolagets konkurrenskraft.

Bilaga 3: Utestående teckningsoptioner

Förnamn	Efternamn / Xxxxx	Xxxxx teckningsoptioner
	Xxxxxx i Lund AB / Xxx Xxxxxx (VD)	20 000
Xxxxxx	Xxxxxxxx	5 000
Xxxxxx	Xxxxxxx	5 000
Xxxxx	Xxxxxxxxxx	5 000
Xxxxx	Xxxxxxx	5 000
	Pocama AB / Xxxxx Xxxxxx (CFO)	10 000
Xxxxxx	Xxxxx	30 000
Xxx	Xxxxxx	5 000
Xxxxx	Xxxxxxxxx	5 000
Xxxx	Xxxxxxxx	5 000
Xxxxxx	Xxxxxxx	5 000
Xxxxxx	Xxxxxx*	2 000
Xxx	Xxxxxxxxxx	1 000
	Xxxx Xxxxxx AB / Xxx Xxxxx	10 000
Xxx	Xxxxxxxxx	5 000
Xxxxxxx	Xxxxxxxxx	5 000
Xxxx	Xxxxxxx	5 000
	Acrinova AB (publ)	122 000
Totalt		250 000

Det finns 250 000 utestående teckningsoptioner i Acrinova. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny aktie i Acrinova till en kurs som motsvarar 150 procent av den genomsnittliga volymviktade kursen under perioden 10 juni 2019 till och med 21 juni 2019, dock ej under aktiens kvotvärde. Teckningsoptionerna kan nyttjas från och med den 24 oktober 2022 till och med den 14 november 2022. Optionerna har emitterats utan företrädesrätt för Bolagets aktieägare, till de personer och enligt den fördelning som anges i tabellen nedan. Skälen för avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt är en önskan om att få ett optionsprogram infört ägnat för tilldelning till anställda och nyckelpersoner samt framtida anställda i Bolaget varmed befintlig personal kan erbjudas möjlighet att ta del av en värdetillväxt i Bolagets aktie. Detta förväntas leda till att intresset för Bolagets utveckling – liksom Bolagets aktiekursutveckling – förstärks och att fortsatt företagslojalitet bibehålls under de kommande åren stimuleras. Notera att utav de 250 000 optionerna innehas 128 000 optioner för närvarande av personer enligt tabell nedan. Resterade 122 000 optioner har tecknats av Bolaget för möjlighet till tilldelning till framtida nyanställda.

Utöver angivna teckningsoptioner finns inga särskilda system för personalens förvärv av aktier eller liknande.

Det förekommer inga särskilda överenskommelser med större aktieägare, kunder, leverantörer, förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan eller andra parter där styrelsemedlemmar eller andra ledande befattningshavare ingår.

* Ej längre verksam i Bolaget

Bilaga 4: Vinstutdelning och rösträtt m.m.

Bolagets samtliga aktier berättigar till utdelning. Utdelningen är inte av ackumulerad art. Rätt till utdelning tillfaller placerare som på avstämningsdag för vinstutdelning är registrerade som aktieägare i Bolaget. Det föreligger inga restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare bosatta utanför Sverige och utbetalning av eventuell vinstutdelning är avsedd att ske via Euroclear Sweden AB på samma sätt som för aktieägare bosatta i Sverige. Fordran på vinstutdelning preskriberas efter tio år. Utdelning tillfaller Bolaget efter preskription. Aktieägarnas rättigheter kan endast ändras i enlighet med de förfaranden som anges i aktiebolagslagen (2005:551).

Alla aktier medför lika rätt till vinstutdelning samt till eventuellt överskott vid avveckling genom likvidation eller konkurs. Vid årsstämma ger varje aktie i Bolaget en röst och varje röstberättigad får rösta för sitt fulla antal aktier utan begränsning. Alla aktier ger aktieägare samma företrädesrätt vid emission av teckningsoptioner och konvertibler till det antal aktier som de äger. Enligt aktiebolagslagen har en aktieägare som direkt eller indirekt innehar mer än 90 procent av aktiekapitalet i ett bolag rätt att inlösa resterande aktier från övriga aktieägare i Bolaget. På motsvarande sätt har en aktieägare vars aktier kan bli föremål för inlösen rätt till sådan inlösen av majoritetsaktieägaren.

Bolaget omfattas av Take over-regler (”Regler rörande offentliga uppköpserbjudanden avseende aktier i svenska aktiebolag vilkas aktier handlas på vissa handelsplattformar”). Enligt dessa regler är en aktieägare skyldig att offentligt erbjuda sig att förvärva alla övriga aktier i ett bolag för det fall att aktieägarens innehav av aktier med rösträtt uppnår 30 procent. Bolaget kan komma att genomföra kontantemission såväl med som utan företräde för befintliga aktieägare. Om Bolaget beslutar att genom kontantemission med företrädesrätt för befintliga aktieägare ge ut nya aktier, ska ägare av aktier äga företrädesrätt att teckna nya aktier i förhållande till det antal aktier innehavaren förut äger.

Det föreligger inga rättigheter, förutom rätt till aktieutdelning, att ta del av Bolagets vinster. Bolaget har hittills inte lämnat någon utdelning. Det finns heller inga garantier för att det för ett visst år kommer att föreslås eller beslutas om någon utdelning i Bolaget. Bolaget planerar inte att lämna någon utdelning under den närmaste tiden. Förslag på eventuell framtida utdelning kommer att beslutas av styrelsen i Acrinova och därefter framläggas för beslut på årsstämma. Bolaget har ingen utdelningspolicy.

Bilaga 5: Information avseende styrelse och ledning

	Koncernen		Moderbolaget
Löner, arvoden och förmåner (TSEK)	2019	2018	2019	2018
Styrelse	228	224	228	224
Verkställande direktör	1 497	1 328	1 497	1 328
Övriga lendande befattningshavare	2 487	1 434	-	-

Xxxx Xxxxxxxx var styrelseledamot i och VD i Roundo AB, vars konkurs avslutades 2016-03-11. Xxxxxxxx har härutöver under de senaste fem åren inte varit verksam i bolag som drabbats av konkurs, försatts i tvångslikvidation eller satts under konkursförvaltning. Ingen i Bolagets ledning har under de senaste fem åren varit verksam i bolag som drabbats av konkurs, försatts i tvångslikvidation eller satts under konkursförvaltning. Ingen av de övriga medlemmarna i Bolagets styrelse har under de senaste fem åren inte varit verksam i bolag som drabbats av konkurs, försatts i tvångslikvidation eller satts under konkursförvaltning.

Ingen i Bolagets ledning har under de senaste fem åren inte varit verksam i bolag som drabbats av konkurs, försatts i tvångslikvidation eller satts under konkursförvaltning.

Ingen av styrelsens ledamöter eller ledning har dömts i bedrägerirelaterade mål eller andra mål av ekonomisk brottslig karaktär under de senaste fem åren och har heller inte haft näringsförbud under de senaste fem åren.

Det finns inga anklagelser eller sanktioner från myndigheter mot dessa personer och inga av dessa personer har under de senaste fem åren av domstol förbjudits att ingå i förvaltnings-, lednings- eller kontrollorgan eller från att ha ledande eller övergripande funktioner i företag.

Det finns inga familjeband mellan styrelseledamöter, VD och ledning.

Det finns inga avtal mellan Xxxxxxx och någon styrelseledamot eller ledningsperson som ger denne rätt till någon förmån efter det att uppdraget avslutats utöver vad som framgår av tabellen till vänster och ”Intressen i Acrinova”.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING I ACRINOVA (SEK)

Bilaga 6: Fastighetsbestånd

Förädlingsfastigheter	Yta, kvm	Värde Q4 2019	Fastighetstyp
Trelleborg Trucken 2		2 500	Förskola/Bostäder
Landskrona Förrådet 12	15 840	70 000	Kontor/lager/industri
Staffanstorp Hjärup 4:6	3 750	25 000	Kontor/lager/industri
Staffanstorp Borggård 1:372	7 150	23 400	Bostäder
Övriga projekt		4 815
Summa	26 740	125 715

Förvaltningsfastigheter*	Yta, kvm	Värde Q4 2019	Fastighetstyp
Ängelholm Ankan 12	552	14 600	Kontor
Klippan Klippan 3:379	830	16 500	Bostäder
Landskrona Lamellen 1	4 927	26 800	Kontor/lager/industri
Landskrona Björnen 3	5 443	36 400	Kontor/lager/industri
Landskrona Förgasaren 1	6 384	84 600	Kontor/lager/industri
Landskrona Bulten 6	2 804	11 800	Kontor/lager/industri
Landskrona Stenen 9	3 545	21 000	Kontor/lager/industri
Landskrona Vevstaken 2	3 340	22 000	Kontor/lager/industri
Malmö Utklippan 3	1 171	13 500	Kontor/lager/industri
Ängelholm Skrothandlaren 3	4 352	26 000	Kontor/lager/industri
Helsingborg Kavalleristen 11	2 031	30 000	Kontor
Staffanstorp Borggård 1:385	4 684	26 200	Kontor/lager/industri
Staffanstorp Borggård 1:482	3 117	24 000	Kontor/lager/industri
Staffanstorp Borggård 1:549	1 657	8 300	Kontor/lager/industri
Trelleborg Trävaran 3	1 875	12 100	Butik/lager
Helsingborg Carnot 10	2 279	40 000	Bostäder
Helsingborg Olympiaden 15	8 215	37 000	Kontor/lager/industri
Trelleborg Snickeriet 4	6 326	49 000	Kontor/lager/industri
Karlskrona Västra Nättraby 6:17	3 000	28 000	Lager
Summa	66 532	527 800

ÖVERSIKT FÖRÄDLINGSFASTIGHETER

Uthyrningsgrad, yta %	54,0
Uthyrningsgrad, ekonomisk %	61,7
Hyresvärde, mkr	11,8
Hyresintäkt, mkr	7,3
Uthyrbar yta, kvm	26 740
Ledig yta, kvm	12 293
Verkligt värde mkr	125,7

ÖVERSIKT FÖRVALTNINGSFASTIGHETER


Uthyrningsgrad, yta %	87,7
Uthyrningsgrad, ekonomisk %	89,2
Hyresvärde, mkr	50,7
Hyresintäkt, mkr	45,2
Uthyrbar yta, kvm	66 532
Ledig yta, kvm	8 211
Verkligt värde mkr	527,8

Bilaga 7: Resultaträkning

TKR	2015	2016	2017	2018	2019
Hyresintäkter	5 260	31 552	26 116	31 719	36 507
Serviceintäkter	-	-	57 721	55 924	57 567
Totala intäkter	5 260	31 552	83 837	87 643	94 074
Direkta kostnader	-	-9 966	-24 742	-25 652	-29 266
Rörelseresultat	5 260	21 586	59 095	61 991	64 808
Central administration	-2 125	-16 601	-36 186	-39 425	-45 205
Finansiella intäkter	-	182	259	174	476
Finansiella kostnader	-830	-1 118	-5 095	-5 493	-6 845
Förvaltningsresultat	2 305	4 049	18 073	17 247	13 234
Resultat andelar engligt kapitalandelsmetoden	-	1 016	561	516	203
Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar	-	6 963	-5 947	-374
Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar	-	3 899	-	-	2 214
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	23 817	-	-	2 646	2 000
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter	-	6 094	45 507	20 885	32 647
Resultat före skatt	26 122	22 021	58 194	40 920	50 298
Aktuell skatt	-672	-362	-1 258	-2 246	-1 619
Uppskjuten skatt	370	-3 111	-11 200	-5 147	-7 686
Periodens resultat och totalresultat	25 820	18 548	45 736	33 527	40 993
Moderbolagets aktieägare	25 820	18 572	45 511	33 527	40 993
Innehav utan bestämmande inflytande	-	-24	225	-	-

Bilaga 8: Balansräkning

Tillgångar

TKR	2015	2016	2017	2018	2019
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill	-	43 487	49 377	49 285	49 285
Förvaltningsfastigheter	15 377	251 727	380 008	442 075	653 515
Maskiner och inventarier	-	1 315	1 495	1 146	2 166
Andelar i intresseföretag	-	8 655	2 790	1 600	6 193
Övriga långfristiga fordringar	268	43 111	4 111	4 050	22 610
Summa anläggningstillgångar	15 645	348 295	437 781	498 156	733 769
Omsättningstillgångar
Varulager	-	-	-	69	-
Kundfordringar		6 712	6 417	6 133	11 184
Övriga fordringar	76	5 380	3 537	8 678	7 596
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	234	3 921	4 384	2 202	3 616
Likvida medel	39 433	20 018	18 242	20 679	57 140
Summa omsättningstillgångar	39 743	36 031	32 580	37 761	79 536
Summa tillgångar	55 388	384 326	470 361	535 917	813 305

Bilaga 9: Balansräkning

Eget kapital och skulder

TKR	2015	2016	2017	2018	2019
SKULDER OCH EGET KAPITAL
Eget kapital
Aktiekapital	1 236	4 460	4 631	4 677	6 205
Övrigt tillskjutet kapital	16 131	122 024	133 889	133 889	241 462
Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat	25 178	57 038	95 721	124 939	152 659
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	42 545	183 522	234 241	263 505	400 326
Innehav utan bestämmande inflytande		-72	1 682	-
Summa eget kapital	42 000	000 000	235 923	263 505	400 326
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	-	1 635	12 733	17 885	25 565
Räntebärande skulder	11 975	164 681	185 894	224 964	338 198
Övriga skulder	-	11 500	7 105	784	12 229
Summa långfristiga skulder	11 975	177 816	205 732	243 633	375 992
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	530	2 968	9 895	8 654	10 871
Leverantörsskulder	41	11 823	7 962	5 104	6 428
Aktuell skatteskuld	-	14	1 152	2 122	973
Övriga skulder	185	4 880	2 768	4 698	11 991
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	112	3 375	6 929	8 201	6 724
Summa kortfristiga skulder	868	23 060	28 706	28 779	36 987
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	55 388	384 326	470 361	535 917	813 305

Bilaga 10: Kassaflödesanalys

TKR	2015	2016	2017	2018	2019
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt	26 122	22 021	58 194	40 920	50 298
Aktuell skatt	-672	-362	-1 258	-2 246	-1 619
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	-23 139	-9 189	-33 129	-21 990	-36 112
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	2 311	12 470	23 807	16 684	12 567
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	4 191	-15 703	1 675	-2 744	-5 314
Förändring av rörelseskulder	-23 529	19 754	-1 281	1 315	3 313
Summa förändringar av rörelsekapital	-19 338	4 051	394	-1 429	-2 001
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-17 027	16 521	24 201	15 255	10 566
Investeringsverksamheten
Avyttning av fastigheter	119 060	-	13 000	22 500	51 000
Förvärv av och investeringar i fastigheter	-15 403	-230 256	-94 516	-62 682	-225 793
Förvärv av maskiner och inventarier	-	-1 619	-642	-	-1 401
Föräsljning av maskiner och inventarier	-	-	-	59	-
Förvärv av finansiella tillgångar	-	-93 061	-	-	-9 890
Försäljningar av finansiella tillgångar	-	-	27 228	61	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten	103 657	-324 936	-54 930	-40 062	-186 084
Finansieringsverksamheten
Nyupplåning räntebärande skulder	-48 489	166 644	23 745	31 508	116 151
Utdelning	-14 828	-1 546	-6 828	-7 483	-10 099
Nyemission	15 700	123 902	12 036	3 219	105 927
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-47 617	289 000	28 953	27 000	000 000

Årets kassaflöde	39 013	-19 415	-1 776	2 437	36 461
Ingående likvida medel	420	39 433	20 018	18 242	20 679
Utgående likvida medel	39 433	20 018	18 242	20 679	57 140